シティタワー武蔵小山

自宅売っても同じ広さのタワマンは買えないからなぁ。

タワマンは維持費も高いし、竣工から10年もすると毎年ドンドン修繕費が上がっていく。
70平米だと30年後には管理費と合わせて月額10万円近く支出が生じるはず。

資産だけではなくて、結構な所得（キャッシュフロー）水準が維持できる人向けの不動産。普通の人が老後に住んで終の棲家にするようなシロモノじゃない。

はず

はず

はず

>>2051 匿名さん
管理費が高くなる＝資産価値が下落する
不動産投資やってれば常識だけど、タワマンは資産価値が高い！と叫ぶ人って、そのこと解ってるのかね。

普通のファミリーが1億出せる時代なんですね。
少し前まで億ションと言えば、お金持ちが買うものだったのに。
80㎡だと億ションだらけになって、主人がサラリーマンのうちでは無理です。
どういう人が買ってるの？
ちなみにうちは、1300万円一馬力です。
武蔵小山みたいな庶民の街でも買えなくなってツライ。

単純な世帯年収だけではない、と思います。

●サラリーマンでも年収や雇用が安定している業種か否か
●共働きかどうか（=共働きは時間貧乏なので、職住近接&駅近が必須）
●貯金が幾らあるか
●親からの贈与資金が幾らあるか
●子供の人数と教育方針（いつから私学に通わせるか、海外留学の費用を幾ら見積もるか）
●老後の資金確保（所謂「3階建て」と言われる企業年金がある会社は強い）

これらが複雑に絡むかと。

>>2054 匿名さん
となりのパークシティのMR見学に行った時には、主に世帯年収が1500万円以上の方が対象、と言われました。

上、お二方、ありがとうございます。
世帯年収1500万以上だったら、共働きか年齢いったサラリーマンですかね。
子供は小学生1人ですが、貯金と親の贈与はあまりないですね。
でも10年前も人々の属性はそこまで変わってないと思うのですが、マンション価格だけはめちゃめちゃ上がりましたよね。

ちなみにうちの会社はその業種ではトップですが、給与水準は10年前とほとんど一緒です。

30代夫婦の共働き率が飛躍的に上がってるとか？
1500万以上の会社員もそんなに多いと思えないし、1500万あっても1億2000万のマンションに手を出せるのか。

ご参考です。
https://www.mhlw.go.jp/file/05-Shingikai-11201000-Roudoukijunkyoku-Sou...

ざっくりですが、3人に2人は共働きでしょうね。
そしてその傾向は今後ドンドン増えていく。

1馬力で1500万稼ぐのは結構大変ですが、2馬力で1500万稼ぐのはそんなに大変ではないのと、税率を考えると、1馬力より、2馬力の方が手取りは多く残ります。老後の年金額も増えますし、生涯世帯収入は共働きが大きく有利です。

ただ、お子様が一人であれば2LDKでも良いのではないでしょうか。
60平米の2LDKであれば、パークシティなら8千万円台前半～、シティタワーなら9千万円台～手に入るので億ションという事でも無いかと。

贈与も含めて、頭金2千万円入れれば、ローンは6千万円～7千万円、月々のローン返済額は16～19万円程度でしょうか。まあ、買えるな、という判断の方も結構多いのではと推測します。

「日本一感じのいいタワマンへ」がキャッチフレーズだった、隣の三井
今じゃ、世帯年収1,500万円が対象 笑
「日本一感じの悪いタワマン」ですか？

>>2061 匿名さん

お隣は地雷。ダメ絶対！笑

>>2061 匿名さん
タワマンなんて、タワマン住人以外にとってはそもそも「感じ悪い」ですよ。
バカでかいし、日照は遮られるし、戸建てとは住民の質（価値観）は違いますし。

戸建てに住む人と、マンション、特にタワマンに住む人は経済感覚や世帯構成、価値観がかなり違う気がします。私もタワマンに住んでいますが永住する気も無いし、「売る」のを前提で買っています。地域の振興とか言われても、正直、地元の愛着とか余り無いので、ピンときませんし…

長く住まわれている方、特に戸建ての方々とは距離感ある気がしますね。まあ、表面上は大人なので程よく付き合っていますが…深入りせずに、面倒な揉め事は出来るだけ関わらない。仕事の距離感に近い気がします。

奥さんも定年まで働かせるつもりかよ。
無理だろ。これじゃ人口なんて増えるわけない。

>>2064 マンション検討中さん
この価格帯のマンションの購入者ターゲットはは、夫婦正社員&総合職共働き、です。

つまりパートタイムや一般職の奥様がいらっしゃる家庭はマイノリティだと思います。

だから職住近接が大原則、です。
出来ればそれぞれが年収1200万程度稼ぐ、つまり世帯年収2400万位が理想かと。

片方に万一のことがあっても、片親の年収で残債は何とか消せるだけの収入がある方向きかと。

子供いれば風邪などで保育園や学校を休む時のシッター費用もかさみますし、タクシーで職場からすぐに帰ってこれる環境が必要ですね。

中学校以降は私学が前提なので、教育費もかかります。

だからここはパワーカップルと言われる、「完全2馬力」の現役世代か、資産家のリタイア組老夫婦向けのマンション、という事かと思います。

>>2063 匿名さん

タワマンに永住は有り得ないには同意です。
売却前提だから、ここも隣も都心部物件との比較であまりの高値に購入は高リスクと判断しました。
南麻布や小石川の高級タワーと同価格帯は無理があります。

南麻布は言い過ぎでしょ笑
まさか一昔前の借地プラウド南麻布と比較しているの？
具体的に南麻布のどこか教えて欲しいな

6年前なら3Aが買えた値段です。

>>2067 匿名さん

今販売してるパークコート南麻布は坪単価500万円以外もそこそこあります

>>2067 匿名さん

パークコート南麻布が坪400万後半からあります
http://mansion-madori.com/blog-entry-6340.html?no=6341&sp

PC南麻布は、大通り沿い＋ガソリンスタンド隣接
これじゃダメ
港区は、三田2丁目計画（三菱）が狙い目
イタリア大使館の借景、東京タワービュー

>>2071 匿名さん

でもこちら買うよりは良いんでしょ？笑

排気ガス吸いながらの生活は嫌だね w
それにPC南麻布の低地は、過去に浸水しているからね
南麻布っていうのは、高台が魅力なんだよ w
わからねーだろうけどな
まぁ、三田２丁目計画は検討しているよ

ここにもパークコートに親を殺されたとおぼしき人種が沸いてる笑
南麻布の立地だけ見て排気ガス云々言ってる時点で麻布通りの幅員と交通量、ハイブリット含めた電気自動車の割合を考慮できてないのを露呈しちゃってるな。そもそも西向きは50mの壁を隔てて大通りとは真逆のポジション。ついでに水害ネガも南麻布の本スレで駆逐済だよ。詳しくは自分で調べてちょ。
こういう浅はかな考えしかできないと、高台なんて毎日毎日坂を登り降りする罰ゲームでもあることがわからねーんだろうな。

>>2074 匿名さん
マンション買うのは不動産の素人でイメージが重要なんだから、道路幅員とか交通量、電気自動車の割合なんかどうでも良いのです。水害の発生確立とは関係なく、低地というだけで検討しない人が多くいる現実が価格を決めているのです。

だったらパークコートにしないで、パークマンション南麻布を作ればいいじゃん
すでに南麻布４丁目にあるけど、あれも高台な
まぁ、低地じゃパークマンション無理だろ 笑
麻布霞町、南麻布、三田綱町全て閑静な高台だからね
富裕層は交通アクセス、人混み、コンビニなどなくても静かな環境を選ぶんだよ

スミフの値付けが高すぎて話題が港区になっちゃってるよ?！

>>2075 匿名さん
無茶苦茶言うなあ笑
マンション買うのは不動産の素人って、真剣に億の買い物する人なら対象物件の本当の価値をしっかり吟味するでしょ。
本当に住む気があるなら、周辺道路のスペックや港区主導の大規模な水害対策、それによりゲリラ豪雨で水害が発生していない事実を重んじる。
低地というだけで検討しない人が多くいると主張してるけど、PC南麻布の売れ行き知ってる？ここより遥かに好調だよ笑

ここ、リセールバリューどうなんですかね。
心配してます。

他に比べて割たかだと思います。

>>2079 マンションマンさん

ムサコは需要食い尽くした終わった街だから厳しいでしょうね。
現にパークコート文京小石川もパークコート南麻布も坪単価480万円位から複数選べましたから。ここも隣もジャンピングキャッチ確定です。

パークコート小石川の方が安いので、ここが割高なのは間違いないですね。でも、契約者の方は儲けようとは思っていないと思いますよ。戸建みたいなもので、自分が住みたいから住むというだけ。

テンバイヤーが売ろうと思ってた値段でスミフが出してきただけの話。ダフ屋よりタチが悪い。
まぁ当然こんな値段じゃ売れるわけがないんだが。

お隣のモデルルームの入り口から外を見ると、目の前にここの看板。節操がないというか、えげつないというか。

三井より

一週間以上、誰も投稿ないですね
第一期で18戸しか売れなかったとはいえ、ここまで人気がないとは…
三井が4月でモデルルームクローズなので、そっち待ちですかね

シティタワーの方も少しずつ工事が進んできていますね。
三井さんの方は商業棟の方もだいぶ出来上がってきていました。

>>2086 匿名さん

もうお隣に需要先食いされてしまったからね。
元々人気無い街の宿命かな。伸び代がないことが判明しただけ良かったじゃないですか。
手出ししなかった人は勝ち組です。

これから控えているタワマンは二本？
どんな価格で出してくるのか。

>>2091 マンション検討中さん
既に前例があるので、地権者は安く売らないでしょうし、建築費が安くならない限りは同レベルの価格帯でしょうね。

それならば売れないでしょうね。
あっ、もしかしたら値崩れを恐れる住民が買ってくらるかも！

>>2093 マンコミュファンさん
中古は分かりませんが、新築は値下がりしないでしょうね。コストの積み上げですし、デベもマンション事業って利幅が薄いのでそれ程値引き出来ない。あとは仕様を落としてコストカットですが、それも限界がありますし。

しかし坪500万で売らないと儲からないような値段で住友が買ったとは思えんが。
活況だった去年一昨年仕込んだならまだしも。

地権者が普通の住居ならもう少し土地の仕入れも安く出来たかもですが、商店街、営業をしているお店が多数含まれており、これらのお店への営業補償もあるでしょうから、どうしても割高になってしまう。商店街再開発の宿命でしょう。

三菱はスミフに比べれば安いでしょうが(とは言えお店が多数地権者に含まれるので、三井レベルがせいぜいでしょう)、仕様はスミフより低いでしょうし。

スミフも郊外物件は営業強化して一気に売る感じのようですが、都心&都心隣接は土地の仕入れがそもそも困難なので、ここも安く売らず、じっくり時間をかけて売る戦略の様です。

目黒にも完成在庫たくさん抱えてるのにねぇ。
高額物件ならそっち系に人脈はあるかもしれないが、ファミリータイプは大衆が相手。
需要のある価格とかけ離れた値段ではいくら営業攻勢を掛けようが売れないと思われる。

供給戸数No.1を誇るのはいいが高いイメージしかない。

>>2097 マンション検討中さん
スミフはモノは良いですよ。

特にエントランス等、ー見える所は金をかけてますし、角部屋のDWは本当に素晴らしいと思います。
ここも梁が無く2550mmのフラット天井が広がっています。
3次元空間が綺麗なのは角部屋限定ですが。

三井と三菱はそれなりの値段でそれなりのものを作る、
スミフは高いけど良いものを作る、

というイメージを持っています。

>>2098 匿名さん

ここに関してはお隣とエライ差を付けて高仕様となってますよね

23区の中でもここは最高だと思いますね。

>>2099 匿名さん
私なりに、両MR行った感想と、過去ログから結論出ていまして、KとGタイプ買えるならスミフ。
最優秀賞はKだと思います。
MRの部屋がKタイプでは無いのが不思議なくらい。

イチオシの眺望が楽しめるのは北東、北西も抜けますが西日ですから、午後はずーっと遮光カーテンですからイマイチ。
総合的に考えてKとGタイプ以外なら三井の方が良いです。

中住戸の3次元空間は残念ながら、三井の方が上だと感じました。
中住戸はスミフの方が下がり天井が大きいです。
まあ、私の個人の感想ですので、人により意見は違うと思いますが。

>>2101 匿名さん
お隣の下り天井の酷さはモモレジさんが散々書いていますので、詳細を語るまでも無いでしょう。
Aタイプも三井よりも圧倒的に良い間取りですね。

>>2097 マンション検討中さん
シティタワー目黒はほとんど完売みたいですけどね。

シティータワー目黒より、このマンションの方が格上でしょ。徒歩一分、地盤も違います。
完売も早いでしょうね。

>>2104 マンション検討中さん

比べるのは完売間近の目黒では無く、お隣三井ですね。ライバル関係にありますが、こちらの方が何歩も前を行っています。

シティータワー武蔵小山は、都内マンションの中でも仕様が素晴らしいですよ

>>2102 匿名さん

中住戸は残念ながら必ずしも三井より優れているとは言えないですよ…
例えばJタイプは目立つ下がり天井が、洋室（3）で2020mm、洋室（1）も2130mmです。
他方でKタイプの目立つ下がり天井は、洋室（2）のみで2130mmです（他の3室は基本フラット天井）。

三井は角部屋の下がり天井は大きいですが、同じ比較となる3L中住戸の76A/72Aでは、下がり天井は2200mmまでです。

中住戸を重視すると角部屋が犠牲になり、角部屋を重視すると中住戸が犠牲になるのでしょうか…設計の詳しい事は分かりませんが、部屋により優劣があると感じています。

私も当初は中住戸を検討していましたが、思い切って角部屋を買う事にしました。
中住戸なら三井で十分（余り認めたくはないが、三井の方が多分、居住満足度が高い）ですが、角部屋を買うならスミフさんの方が満足度が高いのは間違いなさそうです。

一点、不満を言うなら、確かに過去ログにあるように、廊下や水回りの天井高は低いです。LDKの卓越でまあ、仕方ないと割り切っていますが。

>>2104 マンション検討中さん
いくら1分でも目黒徒歩圏内と武蔵小山じゃ、勝てる要素0だよ。シティタワー目黒の方が格上人気物件だろう。ここはシティタワー大井町と同格程度かそれ以外になりそうだね。

2107ですが、ここは北東を買わないと、眺望の価値無しだと思いましたよ…
北東とそれ以外で差がありすぎです。。。

順位付けすると①北東、②南東（但し将来的には大成が視界に入る）、③北西（西日ドカン）、④南西（三井とお見合い）です。

坪単価差なりの理由があるなと感じました。
個人的には、①か②を買えなければ、撤退で良いと思います。

いいとこなしじゃん。どうりで誰も買わないわけだ。
5月の二期も酷い結果になりそうだね。

>>2097 マンション検討中さん

スミフは銀座東も完成在庫ものすごい量、抱えてるよ。

湾岸のドゥ・トゥールも。

住友不動産は都心で土地の仕入れが出来ていないので（高すぎるのが原因）、今後は供給速度が落ちていきますよ…

そのうち新築の大半が完成在庫物件、という時代が来るかもです。

不動産は年数が経つと新しい需要が生まれますから（結婚や出産など）、相応に自信のある土地は損切りせずにじっくり売るのではないでしょうか。

住友不動産の中では、相対的にここも叩き売りする物件では無いので、じっくり売る、という事でしょう。仮に今は需要が無くともいずれ出てきますから。

そもそも住友って完成在庫ではなく、竣工売りを基本としてるからね。
晴海のドトールの第1期に見学行ったが、オリンピック前まで販売するって営業マンが言ってた。
まぁ、そんな売り方ができるのは住友以外ない。
竣工迄に割引しないで完売目指さず、利益率を維持していく考えだからね。
供給数No.1だけじゃなく、利益率も三井や三菱抜いてダントツ。
日経新聞読んでればわかることだぞ。笑

>2114

それ詭弁。完成売りと青田売りして売れ残って竣工後も売り続けてるのは別。

竣工売りを基本とするのなら青田売りしないで竣工してから売る出せばいいのに。

だらだら売る物件はそのコストを分譲価格にinです

某雑誌の記事にあったけど、すみふが供給数No1を維持したいがために昨年末に大量供給してマンション成約率のデータを大きく減少させたとか。

自社の思惑で経済指標まで書き換えちゃう。

そもそも竣工した瞬間から劣化は始まるからね。
時間が経てば経つほど設備は古くなって行く。
トイレ、バス、キッチン、エアコン。もちろん外観も。

海外製の設備だと目新しいのもあってうまい具合にビンテージ感がでるけど。べつにスミフはそんなもの使っていない。ましてや供給個数No.1じゃプレミア性もない。

運営的なことを考えても管理費、積立金が入らない、営業コストの増加などデメリットの方が目立つ。
売れ残った部屋は多少値引きしてでも早く捌くとか、損して得取れ的な考えはないのだろうか。

>>2118 マンション検討中さん
スミフは値引きしない。
また初期の方が条件のいい部屋を供給する。

つまり第一期のお客様を一番大事にする。

最終期まで待たず、第一期で買って、損したなと感じることはない。
そういう意味で安心・信頼できる売主。

本物件で言えば、27～35階は同じ値段で販売される。
であれば、35階を買った方がお得感がある（まあ見えるものは大して変わらないから損した感を持つほどの差ではないが）。

また、1LDKは第一期で売れ行きが良すぎたので、同じ価格どころか、第二期から実質値上げされている（条件の劣後する部屋が少し（数百万円）値上げされている）。

どうしても実物を見てから買う方が安心する購買層が一定程度いるからね。
（失望させないように、ぐっと値上げした価格で36～40階を供給するのでしょう。一番割高なわけだが、まあ、眺望も何もかも実物が出来てからの方が想像と違うとかおきないし。）

1LDKが売れ過ぎたというより、投資や相続税対策で需要のある小さな部屋が少し売れた。
逆に実需である2LDK以上は売れていない。
それはこの地で1億円以上出す価値を見いだせるひとがもういないから。

どのくらい売れているんでしょうか？

>>2121 匿名さん

あまりみたいです。

そうなんですか。
あまり人気がないんでしょうか。
では、色々選択出来ますね。

三井より優れてるところってどこですか？？煽りではなく…

>>2124 匿名さん

むしろ三井が優れてる所が無い。
だって、あそこ郊外賃貸レベルですよ。

仕様かな。立地、施工、構造はあちらが良いかな。あと、共用部分は割と頑張っているが、湾岸物件に比べたら大きな差はない。

>>2126 匿名さん

占有部仕様、共有部仕様、構造は確実にこちらの方が上です。
また、立地も都心最前列のダイナミックな眺望や商店街の喧騒から程よく距離が取れているこちらが上と見ることができます。
施工とは施工会社でしょうか？
どちらも大手なので互角ですね。

>>2127 匿名さん

おそらくスミフファンなんでしょうけど、過去のスレを見てよく勉強なされた方がよいんじゃないですか？

パークシティは第一期で250戸売れたのに、シティタワーは18戸しか売れなかった点からも、消費者の優劣は下ってますね

以下、過去スレです

メリット
○駅1分の再開発タワー
○大手(住友)不動産会社分譲
○エントランスが豪華
○スカイラウンジなど共用施設が充実
○眺望が抜ける部屋が多い
○駅から離れる分、若干静かな環境
○第一種機械換気

デメリット
○予定価格では平均坪単価530万程度
（パークシティ武蔵小山は平均坪単価470万）
○エレベーターが4基しかなく、最上階まで各駅停車
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○中部屋は窓なし洋室が多い
○天井高が2550㎜
○天井カセットエアコンなし
○キッチンのバックカウンターなし
○トランクルームなし
○バルコニーが狭小、形状も悪い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない
○戸数に対し、地権者割合が高い


エレベーターの数や免震装置、間取りや間口の広さ、施工会社など、後からは絶対に変えられない基本スペックは三井さんの方が間違いなく高いですね。

坪単価で三井さんと50万以上の差がある高値設定であり、半年近く販売を延期してきた中、第一期でどれだけの戸数を捌けるか注目です。
ちなみにパークシティの第一期では、250戸以上の部屋が供給されましたので、住友さんの第一期の販売戸数が150戸以下とかになるとかなり苦しいでしょう。
竣工後も3年以上販売を継続しているドゥトゥールと同じ状況になる可能性も高いと思われます。

まぁスミフさんは竣工後も長々といつまでも新築で売ってればいいんですよ。それがスミフ。
いつまでそんなビジネスがやっていられるか知りませんが。

なんか嫌だなぁ。
竣工後も延々と「モデルルーム公開中」って垂れ幕出るの。
地元民としては何だかみっともないと感じてしまう。
三菱が出てきたら値下げして叩き売るんじゃねーの？

三菱がでてきても問題ありません
スミフマンションは無敵です
すぐに完売しますから

2128さん
売れる物件には売れる理由があるのですね。
参考になります。

>>2128 匿名さん

【追加メリット】
●角部屋のダイレクトウィンドウはフラット天井で、LDK以外の部屋も下がり天井が少ない（Kタイプ&Gタイプ）。但し坪単価560万円前後

【追加デメリット】
●中住戸は下がり天井が多い。最大で2m強（CH=2020mm等）まで下がる部屋もある
●廊下や洗面所などの水回りは天井高2,130mm（パークシティは同場所の天井高2,300mm）

>>2128 匿名さん

隣の三井は需要の先食いしただけ。
そうじゃなければボイドスラブ280ミリと薄い床、lowe無しの灼熱の室内、第３種換気の冬寒い部屋、ペラボー上下隙間大のベランダ。、共用廊下幅1400ミリなんて買わない。笑
敷地内には不特定多数が常時出入りしてとてもじゃないけど落ち着いて生活できない。
リセールは絶望的でしょうね。

施工会社が大手では無いのが気になります。
三菱も考えてみたいと思います。

>>2135 匿名さん

五洋建設は上場企業大手ですよ？笑

>>2134 匿名さん
そうかな。
地元の平均経済力を大きく上回る坪単価で出てきたから、みんな？？で売れないだけでは？

武蔵小山の平均的な世帯年収って1000万円無いのでは？

パークシティが想定する世帯年収は1500-2000万円、シティタワーの角部屋に至っては世帯年収2500-3000万円がターゲット。

地元の平均と格差ありすぎでしょう。
価値観や考え方が違って当然だし、地元の平均的な住民がターゲットでは無いのは明らか。

>>2137 マンション検討中さん

都心向き北側が高いだけで、それ以外はモモレジさん他も言っているように三井と大差ない。
三井が地元の購買層を先行してかっさらっていっただけでしょう。

価格に大差あるから売れないんですよ
エレベーターや免震装置、ゼネコンなど、三井以上にコストカットしてるのに価格だけ以上に高いですから

2134、2138はこちらの契約者さんですね。

あ?っ！

書き方に特徴があるから分かりやすい
ネガさんはここの契約者さんだったんだ
ばれちゃいましたね?

>>2141 匿名さん

お隣さん、詳しく解説お願いします。興味あります！

>>2142 マンコミュファンさん

高掴みしてしまって残念でしたね
格上の大井町や恵比寿が羨ましいからといって妬まないで下さいませ

>>2140 匿名さん
ここの地権者じゃないか？

>>2143 匿名さん

あ、なるほどね大井町とか恵比寿を荒らしてるのをここになすりつけようとしてるのね。
それは無理があります。特有の言い回しや主張でお隣さんの仕業であることは誰の目にも明らかです。無駄な工作はやめましょう。

>>2145 名無しさん

貴方が恥ずかしんです。
自粛して下さい。

>>2146 匿名さん

お隣さん、ここも荒らすのやめて下さいね

お隣さんが自分の悪事がバレてピヨってる笑

今売っている新築の中ではここは良い物件だと思うよ。
ちょっと高いけど。

役所が公共施設に入るらしいから、図書館とか併設されるとグッと価値上がると思うけどね。
蔦屋書店とか入ったら最高だね。

>>2143 匿名さん
いやいや、大井町は誰がみても格下だから。