ルネ西宮仁川について

あの立地であの値段、200戸越えで埋まるのかなと正直懸念しています。
近所に小学校区内での住み替えを検討されている方もいるかもしれないのであまり口には出来ませんが。
充実した共有設備・1戸に1台分の立駐など現役で子供がいるうちはいいですが、住民が高齢化した時に維持が負担にならないか、空き室が多い場合管理費積立金の上乗せなど躊躇しています。
元々地元民なので駅からの距離など環境は問題にしていませんが、入居状況によっては厳しいのではと様子見です。

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>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
現時点の入居率は厳しいですね。
安売りしてでも、最終的には埋めるでしょうが、、、おっしゃるように将来の負担は懸念されます。とくに立駐やゴミドラムがお金かかりそうですね。管理組合が機能していれば、縮小もできるのでしょうが、そこは将来のことなので、なんとも言えないです。

リスク回避するなら、管理の行き届いた中古を買うのが正解だと思います。
ただ、今津線沿線の良中古は軒並み値上がりしているので、手出ししにくいのも事実です。
前から目を付けていたパークハイム上甲東園くすのき通りという中古物件があったのですが、4,5年前と比べて1000万近く上がっていたので、中古もどうしようかなって感じです。

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>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
>>230 マンション検討中さん

日本人は新築大好きなので100％完売しますよ
ただ完成後1年以内は無理で2年以内には完売するんじゃないですか？
事業主から見れば分譲マンションは70％売れば投資資金は回収できるみたいなのであとは最悪0円で売ってもトントンみたいです

積水ハウスのグランドメゾン伊丹池尻リテラシティなんて最寄り駅の阪急小林駅から徒歩42分だから完成から5年後にようやく完売したしね
それと比べたらここは駅16分なので戸建感覚だと一般的な距離ですし値引きしたら購入する層はたくさんいますよ

中古の資産価値維持率についてはかなり下がる想定はしておけば大丈夫です
離婚とか転勤とか転職の可能性がある方はやめといた方がいいですね
ちなみにグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは築10年経たずに値引き前の最初の購入価格ら半額くらいまで落ちたようですね
イオンモール伊丹昆陽の真横にあるマンションだけど建物は綺麗で堅固に作られてて立派だったけど駅から遠いからダメだったみたいね
2009年のマンションと比較するのはおかしいんですけど知人が購入したので多少知識はあってあとは2008年～2015年くらいの新築マンションってほとんど資産価値上がってるのに
駅から遠いとか田舎のマンションは下がってるっていう例えで出しました

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今売れ具合どうなってるのかな？

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週2回くらい夜にマンションの万代側の道を通るけど、いつ見てもマンションの部屋に電気がついていなくて真っ暗。
2階の真ん中くらいと4.5階の角部屋が電気がついている程度。
かなり空室があるように思える。

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墓が視界に入らない低層階から埋まっていっているんでしょう。恐るべし、墓。

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まだ空きが多い様子
完売できるものなんでしょうか？？

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完売は厳しいかも

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完売は難しいとなると
管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事ですよね、、、
子育てには学校からは少し距離があるけれど子どもの足で通えない距離ではないし
夜は車通りもそこまで多くなく静かで落ち着いた環境なのかと思いますが売れ行きの悪さが気になります。
236邸というビックコミュニティーなのも売れ行きの悪さに繋がってるのでしょうか？

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>>169 契約者さん
あげ

>管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事
売れ残りの管理費、修繕積立金の負担は売主です。

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>>238 通りがかりさん

たしか新築でも築1年経つと法律上は中古マンションになって登記されちゃうから
所有者である事業主が払うとかそんな感じだったよね？

>>237 マンション検討中さん

管理費や修繕積立金は所有者が払うもんだし事業主であっても当たり前だけど
駐輪場とか駐車場の収入が入らない方が管理組合にとっては痛手じゃないのかな？

管理計画知らないけど駐車場収入とか結構当てにしてるマンション多いけどね。

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まだ半分以上残ってます。

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田近野は戸建でも何故か人気無いですね。

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新築の間にどれだけ売れるのか
営業の腕の見せ所なのかな？

半分以上も残る理由は何なのでしょう？
そんなに悪いマンションだとは思えないのですが。

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非常に良い眺めで気に入ってます。しかし部屋に辿り着くまでにゴーストマンションみたいなんで早く入居して欲しいですね。

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まだ東側の棟は夜とか真っ暗ですけど、南側の棟は半分近く？埋まってきてますよね。

こう見ると半分以上はまだ入居してないようですが、まだ販売を開始すらしていない部屋も多いですよね。

HPでは先着順が21戸(いまのところ売れてない)、先週抽選募集していたのが5戸(第3期販売分)。まだ「最終期」ではないので、これから販売するお部屋もあるんでしょうね。

春休み頃にもう少し入ってくるかな？

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>>239 匿名さん
気になったので、修繕計画確認しました。

記載文面は以下の通りでしたので、言葉の通りなら、駐車場収入は当てにしていないようです。売れ残りが続いても、住人への金銭負担はなさそうですね。

---------------------
計画期間に見込まれる、推定工事費等の累計額を、修繕積立金等(修繕積立一時金(初年度一時金)、一時金等を含む。)の累計額が下回らないように計画しています。なお修繕積立金の運用益は考慮しておりません。)

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永住のつもりなので関係無いかも知れませんが、この先5,6年も完売しなければどうなるのでしょうかね。

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なるようになりますよ

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>>246 匿名さん

どんなマンションでも値引きすれば完売しますね。

伊丹市だと2009年のグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは4年半で完売したし
神戸市だと2015年のルネ神戸星陵台も4年で完売しました。

結局は価格さえ下げれば売れます。

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>>245 通りがかりさん

確認ありがとうございます！
住人への金銭負担がないだけ良いのかなと思いました！
なかなか売れなければ値段は下がるでしょうが
最初の提示価格の時点で西宮なら安いなぁと思うのですがそんなこともないのかな？

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下手すると五年以上の新記録になるかも。

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永住する人はいいかもしれないけど
転勤や実家が遠い場合は、
購入に躊躇してしまいますね。
いざとなったら売買できるのかなど考えてしまいます。

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資産価値の観点から考えたらこのマンションはないなあ。

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まだまだ空きがあるみたいですね。
空きが目立たないようにレースのカーテンや電気を付けたりと営業の知人が工夫していると言っていました。
価格とクオリティーが中途半端なのかな？
そこまで悪い物件には思えないけれど。

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空きが目立たないようにって、悲しいマンションやなあ。

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今実際住んでるのはどの位なんでしょうか。
カーテンを掛けちゃったら夜に見に行った人が「あそこの部屋良かったけどもう埋まっちゃったのか、残念」ってなりませんかね。考えすぎ？

戸数が少ないのに細かく期を分けたり抽選日が設定されてる点で販売自体はゆっくりペースのような気がしますけどね。
今は3期ですけど4期もあるんでしょうか。

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馬が近いのは大きな資産価値だ。

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>>255 匿名さん

マジそれ。
情報公開が不透明過ぎる。
価格表と成約表の公開、それしかないね。

もし大量の売れ残り完成在庫があったらそのうち大幅値引きするでしょうし検討中の方でも決断できない理由になるかもしれない。

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売主も心の中ではこのマンションないなと思ってるのかも。

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>>255 匿名さん

2?3週間くらい前に、夕方に通った時は、南向きの棟は半分くらい電気がついてる感じで、マンダイ側は数件くらいでした。

夕方早めだったのでまだ帰宅してないお家もあるかと思いますが。

日光で床などが日焼けしないようにだと思っていたのですが、ほぼ全ての住居にレースのカーテンはかけているように見えました。

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川沿いのマンションは今後敬遠されるのでは？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200318-00000569-san-bus_all
資産価値が暴落しそう。

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>>260 匿名さん

Yahoo！の配信記事は数日間で消えますよ。
魚拓取って貼るか全部コピペしないと後々には見れない。

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5ヵ月間も書き込み無かったのか。
消費増税前でも完売しなかったからコロナ時代にはさらに厳しそう。

公式の販売概要は8月13日更新予定日に更新されて無かった。
お盆休みに入るなら最初から8月末くらいの更新予定日にしてれば良かったのにな。

現在19戸が販売中だけど総戸数236戸の中ではどれくらい売れ残ってるのかな？

https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/index.html
物件概要｜ルネ西宮仁川｜マンション

ルネ西宮仁川
所在地
兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

お問い合わせ
「ルネ西宮仁川」現地販売センター0120-070-236
【営業時間】10:00?18:00　【定休日】毎週水・木曜日

モデルルーム最新情報
モデルルームのご案内について【新型コロナウイルス感染予防の対策】
新型コロナウイルス感染拡大防止の取り組みとして【ご予約優先】にて
モデルルームのご案内をさせていただいております。
皆様にはご安心してご来場いただけます様、感染拡大の防止と予防につきまして徹底して参ります。
ご不便をおかけいたしますが、ご理解賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

物件概要
先着順広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール 先着順申込受付中
竣工時期 2019年9月
入居時期 即入居可（諸手続完了後）
販売戸数 19戸
販売価格 2,928.2万円 ～ 5,659.8万円
最多販売価格帯 3,400万円台(3戸)
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡
バルコニー面積 10.60㎡ ～ 31.54㎡
ルーフバルコニー面積 33.66㎡
サービスバルコニー面積 1.98㎡ ～ 7.06㎡
テラス面積 12.00㎡
専用庭面積 15.00㎡
アルコープ面積 2.43㎡ ～ 10.85㎡
管理費 6,240円 ～ 9,820円／月
修繕積立金 4,940円 ～ 7,780円／月
修繕積立金基金 432,000円 ～ 681,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他 ■専用庭使用料／450円（月額）
■ルーフバルコニー使用料／1,680円（月額）
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
※申込の際には印鑑及び最新2年分の収入証明、本人確認書類（運転免許証・パスポート等）、車検証（駐車場をご希望の方）が必要となります。
※先着順申込受付販売の場合、売却済みの場合がございます。ご容赦下さい。
※表示価格は税込みです。

全体概要
種別 マンション
物件名 ルネ西宮仁川
所在地 兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分
総戸数 236戸
敷地面積 8,921.7㎡
建築面積 2,878.12㎡
延床面積 19,649.38㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
敷地の権利形態 敷地：専有面積割合による敷地利用権(所有権）の共有／建物：区分所有権
用途地域 第一種住居地域
建築確認番号 第BCJ17大建確071号（平成30年1月31日付）／ 第BCJ17大建確071変1号（平成30年5月16日付）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
駐車場 240台（福祉用1台・来客用3台含む）／ 6,500円～15,000円(月額)
駐輪場 サイクルポート 236区画／ 200円・300円・500円(月額)
バイク置場 15台 ／ 2,000円(月額)
ミニバイク置場 19台/（別途、サイクルポート38区画に駐車可能）500円(月額)
売主 総合地所株式会社
国土交通大臣（4）第6814号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員　
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪支店　大阪市中央区本町1丁目8番12号
オーク堺筋本町ビル6階
TEL:06-6261-1630
関電不動産開発株式会社
国土交通大臣免許（4）第6379号
（一社）不動産協会会員
（社）大阪土地協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪市北区中之島3丁目3番23号 中之島ダイビル内
TEL:06-6446-8821
山陽電気鉄道株式会社
兵庫県知事（16）第40号
（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
神戸市長田区御屋敷通3丁目1番1号
TEL:078-612-2022
販売会社 販売提携（代理）
株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣免許（10）第3175号
（一社）不動産協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
大阪市中央区淡路町1-7-3　日土地堺筋ビル6階
TEL:06-6203-3600
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
管理会社 株式会社長谷工コミュニティ

情報更新日：2020年07月30日
次回更新予定日：2020年08月13日

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【SUUMO】ルネ西宮仁川 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67717298/

ルネ西宮仁川 （価格・間取り）

Fメニュー2
3LDK+N
専有面積：78.56m2
価格：3974万5500円（先着順）

G2
3LDK＋ウゴクロ
専有面積：71.43m2
価格：3447万250円（先着順）

Ur
3LDK+SC+MC+WIC+ルーフバルコニー
専有面積：97.27m2
価格：5659万8000円（先着順）
角住戸
LD15畳以上
ルーフバルコニー
和室あり

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ウゴクロって何かと思ったら可動収納ユニットのことのね。
初めて聞きました。

G2type
3LDK
818号室
価格：3,793.325万円
住居専有面積：71.43m2(約21.60坪)
バルコニー面積 / 12.00m2 アルコーブ面積 / 2.67m2

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4階71.43m2の中古売りに出てますね。
『室内大変丁寧にご使用です』と記載されてるけどもちろん中古ですから新築とは違いますよね。
同じ面積の8階71.43m2が3,793.325万円で新築マンションで公式サイトに記載されてます。
売る側としては新築購入時の登記費用諸費用や売却時の仲介手数料もあるでしょうし
さらに購入側にも仲介手数料が必要でしょうし。
さらに4階と8階の差を考えれば中古の4階は厳しいでしょうね。
新築分譲が大量に売れ残ってる事実と駅から16分の距離は資産価値の維持が厳しくなるのはしょうがないですね。

https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_94484487/
【SUUMO】ルネ西宮仁川 中古マンション物件情報

ルネ西宮仁川 3850万円（3LDK）
中古マンション
情報提供日：2020/8/8次回更新日：情報提供より８日以内
3850万円
兵庫県西宮市
阪急今津線「仁川」歩16分
ASOQ不動産流通(株)

◆◇住宅ローンでお困りの方必見。◇◆
月々１０万円台からご購入検討頂けます
■陽当り良好
■室内大変丁寧にご使用です♪
■充実の設備
■生活施設に恵まれた好立地
■マンションのエントランスから専用ステーションタクシーで駅までラクラク通勤
■ランドリーコーナー有り
■ペット飼育可能
■駐車場要確認
■アソック不動産流通（株）長田店ホームページ物件多数有り

ルネ西宮仁川 　【マンション】
価格3850万円
管理費5710円／月（委託(通勤)）
修繕積立金7210円／月
間取り3LDK
専有面積71.43m2（壁芯）
バルコニー面積：12m2
所在階4階
向き南西

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半分くらい残ってますね。2980万ってところでしょうか。。

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まだ半数くらいは残ってるようです。駐車場も空きが多く、さみしい感じでした。駅から遠いのは気になりますが、子育てするには環境は悪くはなさそうですね。営業さんに販売意欲は感じられませんでしたが、値引き交渉してもらえるのでしょうか？個人的には20％引きくらいなら、ありかと思います。

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>>267 マンション検討中さん

駐車場は空きが多いの？
そうすると修繕積立基金への影響も出るしょうね。
想定してた金額が入らなければ毎月の修繕積立金の値上げ問題にもなるかもしれないですね。

売れ残ってる部屋の毎月の管理費や修繕積立金は事業主が支払ってるでしょうけど
さすがに駐車場や駐輪場の収入までは損失補填しないでしょうね。

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>>268 匿名さん

駐車場は１年間は売り主が負担するけど、２年目からは住人さん負担になるらしいです。住人さんがあまりにも気の毒ですね。南東部側はほとんど未入居のようですが、販売する気あるのでしょうかね。。。決して悪いマンションではないですが、これだけ売れ残るのは、価格が見合ってないのかなと思います。値下がりすれば、候補のマンションにしたいと思います。

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いま販売中が、先着と抽選合わせて24戸。でも、明らかに入居者が少ないので、9月、完成から1年経ったタイミングで、大々的にまた売り出すとか？知らんけど。。

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取り合えずこの住戸配置図に価格と成約済かどうかだけ記載して一般公開して欲しいよね。

【SUUMO】ルネ西宮仁川 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67717298/

住戸配置図

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>>270 通りがかりさん

事業主が1社だったら自社の判断で値引きとか価格改定できるけど
3社の共同事業だからそういうのは簡単には出来ないでしょうね。

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カネきついんやったら無理して買わん方がええで。

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最初は駅までの距離がネックでしたが、実際訪れてみると全く気になりません。直線なので自転車で５分程度ですし、駅が離れている分、夜や休日は静かに過ごせそうです。学区も評判の小・中学校の校区なので子育てには最適な環境かと…。やはり西宮アドレスは魅力的ですね。検討します。

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リセールが難しいマンションかな。

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いま入居率ってどれくらいなんでしょうか？

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>>277 通りがかりさん
50パーセント弱くらいだとおもいます。

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