ルネ西宮仁川について

>>155 匿名さん
参考になります。

>>149 匿名さん
確かに駅からはスーパーも近いから買い物面では便利です。

売れ行きはどんな感じなのでしょう？？
駅から遠い、学校も少し距離がある
けれどこの価格に惹かれています。

老後まで住むとなるとやはりもう少し駅近がいいのは分かっているのですが
新築で西宮だとなかなか手が出せないのが現状です。

どうしようかなー。迷う

西宮市か？宝塚市か？

馬は近いか？

>>160 匿名さん
両方跨いでますが、住居表示は西宮市です。

>>160 匿名さん
西宮市ですよー

>>161 匿名さん
競馬場は見える場所あるみたいですよー
馬は厳しそう

万代側の方が売れ残ると維持管理費用は上がって負担が多くなったりするのですか？

中、上層階は墓地が見える、下は万代の駐車場が横にあり窓が開けれないなど気になります。

西宮であの価格は魅力的なんですが。

万代と反対側は西日がきつそうなんだが…やばり万代側の方が売れ行きが悪いのか

>>165 匿名さん
売り切るまで売主が負担することになりますよ。

>>167 評判気になるさん

それは確認されましたか？

築1年になると売れ残ったとしても売主が所有権登記をするので法律上は中古マンションになります
その結果、所有者である売主が管理費と修繕積立金を支払う義務が生じるとは聞きました

問題は築1年以内はどうするかはその事業主による裁量権の範囲だと聞いたことがあります

総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道に確認された方おられませんか？

>>168 匿名さん
重要事項説明書によると、管理費、修繕積立金などは引き渡し日が属する月の翌月から、買主への引き渡し日の前日まで、売主が負担するとのことです。

ただし、例外があるので、売れ残りが出れば、この部分の不足分は居住者が負担させられる恐れがあります。
特にウェイトの大きそうな、駐車場使用料の負担が気になるところですね。

参考に重要事項説明書 23.特記事項(58)の抜粋画像を添付します。

>>169 契約者

詳細に確認ありがとうございます

管理費、修繕積立金については特に問題なさそうですね
駐車場については想定使用台数が何台かによって変わってきますね

いずれにしても完成後に大量に売れ残った場合は1年目でも影響がでますね

西宮市でこれだけ大規模なマンションで236世帯もあれば売れ行きが気になりますね。

賃貸脱却にあたり年明け頃検討対象で何度か足を運んだが、やっぱり日当たり、墓地、万代の駐車場どこをとってもネックになって諦めました。

西宮で新築であの金額…というのも、やはりどこかうまくいかないものですね。

何より、販売担当がたよりない。
わからないなら「わかりかねますので上司に確認します」「次回までに調べます」って言うて欲しい。高い買い物なのにあやふやにされると不安になる。

そしてその上司は上司で【売ってやろう】圧が凄かった。嫌になるくらいウザかった。

>>172 匿名さん

モデルルーム見学行きました。こちらの販売担当は逆にやる気ないという印象を受けました。確かに高い買い物だからしっかりしてほしいですね。

>>172 匿名さん
ハズレを引かれましたね。
私の担当者は、質問には的確に回答してくれましたし、難しい質問でも調べて後日回答してくれました。
接客も程よい距離感でしたよ。

>>173 >>174
まあ、全てがご縁ということで…
色々ぴったりくる部屋配置が無くモヤモヤしていたので、担当者のハズレできっぱり諦めがつきました。そこは感謝します 笑

今は別の地域にマンション購入をして穏やかに暮らしております。作業員の方は熱中症に気をつけて…無事に完売することをお祈りしております?

ほんとうなかなか完璧な物件はありませんね。どこか妥協しなければ家は買えませんね。

>>173 マンション掲示板さん
販売担当の方やたら髪の毛かきあげたり、
ビデオ見る時、若い方のストーリーになりますとか言われ失礼きわまりなかった。
上司の電話対応も最悪。

>>177 マンション検討中さん
条件に合うから、気になったからと前向きに考えようとモデルルームへ足を運んでもその対応じゃ買う気にならないですよね。なんでしょうね。失礼すぎますね。

>>178 検討板ユーザーさん
そうですよね。
モデルルームのマンションが良かっただけに、
残念です。
購入も検討していましたが
買う気失せました。

>>179 マンション検討中さん
むしろ買う気失せてくれて、良かった(^^)

子育て世帯が多そうですね

専用ステーションタクシーって、どんなのですか？
管理費から取られるんでしょうけど、どれくらいの頻度あるのか、等。。。

>>182 マンション検討中さん
9人乗りのハイエースみたいなものです。頻度はまだ決まっていないとのことでした。

当初数年は売り主負担で運用するとのことです。ですので管理費負担はありません。
売主負担じゃなくなったタイミングで、管理組合でどうするか話し合うことになると思います。

基本は受益者負担にすべきやと思うな。
利用する気のない人にまで負担を強いるのはなあ。
一階住民がエレベーターの負担をするのはつらいもんや。
結果、廃止になるのでは？
共同住宅とは面倒くさいものやで。

>>184 匿名さん
管理組合にかければ、廃止になるでしょうね。
おっしゃるとおり受益者が少なすぎます。

せこいことばかり言いよるな。
馬で一発当てたらええんとちゃうの。

長谷工さんだけど駅からちょっと遠いんですね…。営業さんの対応もあるんでしょうがあまり売れてないとその他のマンション自体の理由が気になります。。何割くらい残ってるんでしょうか。

良い部屋は殆ど埋まってきていると長谷工の営業さんが言っていたので、残り2/3から3/5といったところじゃないでしょうか。

マイナス要因は次のものがあると思います。
・駅からちょっと遠い
・西向き、東向きともにマイナス要因がある
→西向きは西日がきつそう
→東向きはマンダイや墓地が視界に入る
・阪神競馬場が付近にあり、イメージが良くない
・競馬場で大きなイベントがあると車が混雑する

来週末は内覧会と耳に挟んだんですが、購入者以外はお部屋見られないんですよね？
他のマンションに入居した知り合いは内覧会は１日20組弱くらいだったと言っていましたが、こちらのように大きいマンションだと営業さんも余裕無いでしょうか、件数もやはり多いでしょうね？

>>189 マンション検討中さん
内覧会ですか！楽しみですね！

いえ、189ですが当方はまだ購入してないので。内覧会の日は見られないのかと、規模が気になるなと。

>>191 マンション検討中さん
モデルルーム見学に行きましたら、
内覧会のお誘いのお手紙ありましたよ。

>>191 マンション検討中さん

申し訳ありません。そうですか！ホームページでも書いてありましたがマンション内のモデルルームは見学できるみたいです。

>>189
身内のマンションの内覧会に付いていった時は総戸数50の20数組くらいでドタバタした雰囲気ではなかったけど、こちらは200戸以上あるから混み合いそうだなと。見学は別の日にしようと思ってます。

もう住まわれてる住戸は全体の何割くらいなんでしょうか？

>>195 マンション検討中さん
まだ1人も住んでいません。入居開始は9月末です。

マンションまで駅から実際に歩いてみたら曇りでも汗ダラダラでこれはキツイなと感じる距離でした。毎日仕事前後のことと考えると一層。。
子供を育てるのにはいいかなと思って候補に上げてたんですが…

標準装備のキッチンのメーカーどこのか分かるかたおられますか？

普通 入居時の栞に載ってるやろ。

>>198 マンション検討中さん
タカラスタンダードだったと思います

>>109 匿名さん
同じ長谷工のマンション甲子園浜の方ですが2年売れ残りで1000万値引きでした。逆に怖い、という感じでした。

身内がここの販売に関わっていますが、前代未聞の売れ残り状況で担当者が焦っていると。

>>202 匿名

本日付けで更新された公式サイトで現時点で販売してるのは2期17次＋先着順で17戸だけです
あとは未販売住戸がどれだけあるのでしょうか？

他のマンションのように価格表に成約とか未成約を記載されたのが公開されてないのでどれくらい売れ残ってるか不明で疑心暗鬼になって契約を躊躇してる方もいるでしょうね


http://www.sohgoh-outline.jp/index.php?bunjo_number=0147&_ga=2.913...
ルネ西宮仁川

先着順広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール 先着順申込受付中
竣工時期 2019年9月下旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
販売戸数 15戸
販売価格 29,282,000円 ～ 56,598,000円
最多販売価格帯 3600万円台(3戸)
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡
バルコニー面積 10.60㎡ ～ 31.54㎡
ルーフバルコニー面積 33.66㎡
サービスバルコニー面積 1.98㎡ ～ 5.55㎡
テラス面積 11.60㎡・12.00㎡
専用庭面積 14.50㎡・15.00㎡
アルコープ面積 2.43㎡ ～ 10.85㎡
管理費 6,240円 ～ 9,820円／月
修繕積立金 4,940円 ～ 7,780円／月
修繕積立金基金 432,000円 ～ 681,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他 ■専用庭使用料／440円 ・450円（月額）
■ルーフバルコニー使用料／1,680円（月額）
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
※申込の際には印鑑及び最新2年分の収入証明、本人確認書類（運転免許証・パスポート等）が必要となります。
※先着順申込受付販売の場合、売却済みの場合がございます。ご容赦下さい。
※表示価格は税込みです。

第2期17次本広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（第2期17次本広告）／マンション
販売スケジュール 【登録】2019年9月30日(月)　13時00分 ～ 13時30分
【抽選】2019年9月30日(月)　14時00分
【会場】現地販売センター
竣工時期 2019年9月下旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
販売戸数 2戸
販売価格 31,414,750円・36,507,250円
間取り 3LDK
専有面積 71.43㎡
バルコニー面積 12.00㎡
アルコープ面積 2.67㎡ ～ 2.71㎡
管理費 7,210円／月
修繕積立金 5,710円／月
修繕積立金基金 500,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他諸経費 ■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
備考 駐?場をご希望の?は?検証もご持参ください。

情報更新日：2019年09月30日
次回更新予定日：2019年10月14日

>>201 匿名

どこのマンションでしょう？
甲子園口駅徒歩14分のジークレフ西宮北口は740万円ほど値下げしてたりはありました

https://farm8.static.flickr.com/7801/47058234671_b91d09b2df_o.jpg

>>203 匿名さん
引越が終わる頃には駐車場の埋まり具合から、おおよその入居率は判明するでしょう。

周辺の賃貸住まいの子育て世代の間では注目度が高かったようで、ママ友の間でも話題になって居ました。
実際、それなりに購入したって声は聞こえてきているのである程度は入ってるようですね。
ただ、やっぱり駅徒歩がネックですね、ここは。

南西向きのモデルルームに入れてもらいましたが、眺望がかなり良かったです。

>>205 近隣住民さん

スポーツの秋ですしマンションを基点に横の仁川沿いに甲山森林公園まで歩いて行くと面白そうですね

駅から遠いけど毎日片道16分、往復32分歩くと健康にも良いしスポーツジムに行く必要もないし
30年後に調査したら、寝たきり割合とか生活習慣病割合が一般社会より低い可能性もでてきますね

>>206
30年後なんてどうでもいいわw
塚口や武庫之荘の駅近く買います。

7月頃にモデルルームみにいきましたが
5分の1も売れていませんでした。

>>213 通りがかりさん

えー
そんなに残ってるんですか？

それならこれから1000万くらい値引き始まるのかな？

>>213 通りがかりさん
全部部屋の成約状況が分かるような資料って見せてくれるんですか？
販売状況次第ではイメージが悪くなるから、見せてもらえないモノだと思ってました。

>>216 匿名さん
モデルルーム見に行った時普通にもらいましたよ。
もらえないとことかあるんですか？
今まで違うモデルルーム5件くらいいきましたが全てもらえました。

>>219 通りがかりさん
4件ほどモデルルームを見ましたが、期分け販売分の価格表しかもらえませんでしたよ。
全て公開すると、後の期で価格調整する余地がなくなるので、公開しないものだと思ってました。

>>221 匿名さん
成約状況がわかる資料と期の値段はわかりますが、
値段自体は期の分しかわかりませんよ？
売れ行きによって価格変動しますので。

>>204 匿名さん
記載した通り甲子園浜枝川町あたりです。新しい方は本気プロジェクトと言う名で売り出してますが2年前に同規模で建ったものは1000万以上値引きの販売時価格関係なくどの部屋でも3800均一でと言われました。
3月頃の話ですが。

公式ページに掲載されているP Typeのお部屋について、
間取り、平米、価格分かりますか？

>>224 入居予定さん
約86平米、4LDK、価格は分かりません。
他の部屋の平米単価から概算すると4200?4300万円台がボリュームゾーンだと思います。

>>225さん、ありがとうございます！
その広さと間取りだと、もっと高そうに思いましたが、4200～4300万円だったらリーズナブルですね。
駅からの距離で躊躇していますが、検討を続けることにします^^

>>226 224さん
駅距離あるので、そこが悩ましいですね(^^;)
個人的には西側の部屋の角部屋が一番いいと思います。南から西にかけて開口部があるので、日中も明るいでしょうし、何より六甲山系、甲山が望めるので景色が良いと思います。

駅から多少距離がありますが、その分夜は静かだと思います。駅近はアクセスは良いですが金額はもう少し高いですし、夜は騒がしいかもしれませんね。要はご自身の優先順位次第ですね。

あの立地であの値段、200戸越えで埋まるのかなと正直懸念しています。
近所に小学校区内での住み替えを検討されている方もいるかもしれないのであまり口には出来ませんが。
充実した共有設備・1戸に1台分の立駐など現役で子供がいるうちはいいですが、住民が高齢化した時に維持が負担にならないか、空き室が多い場合管理費積立金の上乗せなど躊躇しています。
元々地元民なので駅からの距離など環境は問題にしていませんが、入居状況によっては厳しいのではと様子見です。

>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
現時点の入居率は厳しいですね。
安売りしてでも、最終的には埋めるでしょうが、、、おっしゃるように将来の負担は懸念されます。とくに立駐やゴミドラムがお金かかりそうですね。管理組合が機能していれば、縮小もできるのでしょうが、そこは将来のことなので、なんとも言えないです。

リスク回避するなら、管理の行き届いた中古を買うのが正解だと思います。
ただ、今津線沿線の良中古は軒並み値上がりしているので、手出ししにくいのも事実です。
前から目を付けていたパークハイム上甲東園くすのき通りという中古物件があったのですが、4,5年前と比べて1000万近く上がっていたので、中古もどうしようかなって感じです。

>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
>>230 マンション検討中さん

日本人は新築大好きなので100％完売しますよ
ただ完成後1年以内は無理で2年以内には完売するんじゃないですか？
事業主から見れば分譲マンションは70％売れば投資資金は回収できるみたいなのであとは最悪0円で売ってもトントンみたいです

積水ハウスのグランドメゾン伊丹池尻リテラシティなんて最寄り駅の阪急小林駅から徒歩42分だから完成から5年後にようやく完売したしね
それと比べたらここは駅16分なので戸建感覚だと一般的な距離ですし値引きしたら購入する層はたくさんいますよ

中古の資産価値維持率についてはかなり下がる想定はしておけば大丈夫です
離婚とか転勤とか転職の可能性がある方はやめといた方がいいですね
ちなみにグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは築10年経たずに値引き前の最初の購入価格ら半額くらいまで落ちたようですね
イオンモール伊丹昆陽の真横にあるマンションだけど建物は綺麗で堅固に作られてて立派だったけど駅から遠いからダメだったみたいね
2009年のマンションと比較するのはおかしいんですけど知人が購入したので多少知識はあってあとは2008年～2015年くらいの新築マンションってほとんど資産価値上がってるのに
駅から遠いとか田舎のマンションは下がってるっていう例えで出しました

今売れ具合どうなってるのかな？

週2回くらい夜にマンションの万代側の道を通るけど、いつ見てもマンションの部屋に電気がついていなくて真っ暗。
2階の真ん中くらいと4.5階の角部屋が電気がついている程度。
かなり空室があるように思える。

墓が視界に入らない低層階から埋まっていっているんでしょう。恐るべし、墓。

まだ空きが多い様子
完売できるものなんでしょうか？？

完売は厳しいかも

完売は難しいとなると
管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事ですよね、、、
子育てには学校からは少し距離があるけれど子どもの足で通えない距離ではないし
夜は車通りもそこまで多くなく静かで落ち着いた環境なのかと思いますが売れ行きの悪さが気になります。
236邸というビックコミュニティーなのも売れ行きの悪さに繋がってるのでしょうか？

>>169 契約者さん
あげ

>管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事
売れ残りの管理費、修繕積立金の負担は売主です。

>>238 通りがかりさん

たしか新築でも築1年経つと法律上は中古マンションになって登記されちゃうから
所有者である事業主が払うとかそんな感じだったよね？

>>237 マンション検討中さん

管理費や修繕積立金は所有者が払うもんだし事業主であっても当たり前だけど
駐輪場とか駐車場の収入が入らない方が管理組合にとっては痛手じゃないのかな？

管理計画知らないけど駐車場収入とか結構当てにしてるマンション多いけどね。

まだ半分以上残ってます。

田近野は戸建でも何故か人気無いですね。

新築の間にどれだけ売れるのか
営業の腕の見せ所なのかな？

半分以上も残る理由は何なのでしょう？
そんなに悪いマンションだとは思えないのですが。

非常に良い眺めで気に入ってます。しかし部屋に辿り着くまでにゴーストマンションみたいなんで早く入居して欲しいですね。

まだ東側の棟は夜とか真っ暗ですけど、南側の棟は半分近く？埋まってきてますよね。

こう見ると半分以上はまだ入居してないようですが、まだ販売を開始すらしていない部屋も多いですよね。

HPでは先着順が21戸(いまのところ売れてない)、先週抽選募集していたのが5戸(第3期販売分)。まだ「最終期」ではないので、これから販売するお部屋もあるんでしょうね。

春休み頃にもう少し入ってくるかな？

>>239 匿名さん
気になったので、修繕計画確認しました。

記載文面は以下の通りでしたので、言葉の通りなら、駐車場収入は当てにしていないようです。売れ残りが続いても、住人への金銭負担はなさそうですね。

---------------------
計画期間に見込まれる、推定工事費等の累計額を、修繕積立金等(修繕積立一時金(初年度一時金)、一時金等を含む。)の累計額が下回らないように計画しています。なお修繕積立金の運用益は考慮しておりません。)

永住のつもりなので関係無いかも知れませんが、この先5,6年も完売しなければどうなるのでしょうかね。

なるようになりますよ

>>246 匿名さん

どんなマンションでも値引きすれば完売しますね。

伊丹市だと2009年のグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは4年半で完売したし
神戸市だと2015年のルネ神戸星陵台も4年で完売しました。

結局は価格さえ下げれば売れます。

>>245 通りがかりさん

確認ありがとうございます！
住人への金銭負担がないだけ良いのかなと思いました！
なかなか売れなければ値段は下がるでしょうが
最初の提示価格の時点で西宮なら安いなぁと思うのですがそんなこともないのかな？

下手すると五年以上の新記録になるかも。

永住する人はいいかもしれないけど
転勤や実家が遠い場合は、
購入に躊躇してしまいますね。
いざとなったら売買できるのかなど考えてしまいます。

資産価値の観点から考えたらこのマンションはないなあ。

まだまだ空きがあるみたいですね。
空きが目立たないようにレースのカーテンや電気を付けたりと営業の知人が工夫していると言っていました。
価格とクオリティーが中途半端なのかな？
そこまで悪い物件には思えないけれど。

空きが目立たないようにって、悲しいマンションやなあ。

今実際住んでるのはどの位なんでしょうか。
カーテンを掛けちゃったら夜に見に行った人が「あそこの部屋良かったけどもう埋まっちゃったのか、残念」ってなりませんかね。考えすぎ？

戸数が少ないのに細かく期を分けたり抽選日が設定されてる点で販売自体はゆっくりペースのような気がしますけどね。
今は3期ですけど4期もあるんでしょうか。

馬が近いのは大きな資産価値だ。

>>255 匿名さん

マジそれ。
情報公開が不透明過ぎる。
価格表と成約表の公開、それしかないね。

もし大量の売れ残り完成在庫があったらそのうち大幅値引きするでしょうし検討中の方でも決断できない理由になるかもしれない。

売主も心の中ではこのマンションないなと思ってるのかも。

>>255 匿名さん

2?3週間くらい前に、夕方に通った時は、南向きの棟は半分くらい電気がついてる感じで、マンダイ側は数件くらいでした。

夕方早めだったのでまだ帰宅してないお家もあるかと思いますが。

日光で床などが日焼けしないようにだと思っていたのですが、ほぼ全ての住居にレースのカーテンはかけているように見えました。

川沿いのマンションは今後敬遠されるのでは？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200318-00000569-san-bus_all
資産価値が暴落しそう。

>>260 匿名さん

Yahoo！の配信記事は数日間で消えますよ。
魚拓取って貼るか全部コピペしないと後々には見れない。

5ヵ月間も書き込み無かったのか。
消費増税前でも完売しなかったからコロナ時代にはさらに厳しそう。

公式の販売概要は8月13日更新予定日に更新されて無かった。
お盆休みに入るなら最初から8月末くらいの更新予定日にしてれば良かったのにな。

現在19戸が販売中だけど総戸数236戸の中ではどれくらい売れ残ってるのかな？

https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/index.html
物件概要｜ルネ西宮仁川｜マンション

ルネ西宮仁川
所在地
兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

お問い合わせ
「ルネ西宮仁川」現地販売センター0120-070-236
【営業時間】10:00?18:00　【定休日】毎週水・木曜日

モデルルーム最新情報
モデルルームのご案内について【新型コロナウイルス感染予防の対策】
新型コロナウイルス感染拡大防止の取り組みとして【ご予約優先】にて
モデルルームのご案内をさせていただいております。
皆様にはご安心してご来場いただけます様、感染拡大の防止と予防につきまして徹底して参ります。
ご不便をおかけいたしますが、ご理解賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

物件概要
先着順広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール 先着順申込受付中
竣工時期 2019年9月
入居時期 即入居可（諸手続完了後）
販売戸数 19戸
販売価格 2,928.2万円 ～ 5,659.8万円
最多販売価格帯 3,400万円台(3戸)
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡
バルコニー面積 10.60㎡ ～ 31.54㎡
ルーフバルコニー面積 33.66㎡
サービスバルコニー面積 1.98㎡ ～ 7.06㎡
テラス面積 12.00㎡
専用庭面積 15.00㎡
アルコープ面積 2.43㎡ ～ 10.85㎡
管理費 6,240円 ～ 9,820円／月
修繕積立金 4,940円 ～ 7,780円／月
修繕積立金基金 432,000円 ～ 681,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他 ■専用庭使用料／450円（月額）
■ルーフバルコニー使用料／1,680円（月額）
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
※申込の際には印鑑及び最新2年分の収入証明、本人確認書類（運転免許証・パスポート等）、車検証（駐車場をご希望の方）が必要となります。
※先着順申込受付販売の場合、売却済みの場合がございます。ご容赦下さい。
※表示価格は税込みです。

全体概要
種別 マンション
物件名 ルネ西宮仁川
所在地 兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分
総戸数 236戸
敷地面積 8,921.7㎡
建築面積 2,878.12㎡
延床面積 19,649.38㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
敷地の権利形態 敷地：専有面積割合による敷地利用権(所有権）の共有／建物：区分所有権
用途地域 第一種住居地域
建築確認番号 第BCJ17大建確071号（平成30年1月31日付）／ 第BCJ17大建確071変1号（平成30年5月16日付）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
駐車場 240台（福祉用1台・来客用3台含む）／ 6,500円～15,000円(月額)
駐輪場 サイクルポート 236区画／ 200円・300円・500円(月額)
バイク置場 15台 ／ 2,000円(月額)
ミニバイク置場 19台/（別途、サイクルポート38区画に駐車可能）500円(月額)
売主 総合地所株式会社
国土交通大臣（4）第6814号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員　
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪支店　大阪市中央区本町1丁目8番12号
オーク堺筋本町ビル6階
TEL:06-6261-1630
関電不動産開発株式会社
国土交通大臣免許（4）第6379号
（一社）不動産協会会員
（社）大阪土地協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪市北区中之島3丁目3番23号 中之島ダイビル内
TEL:06-6446-8821
山陽電気鉄道株式会社
兵庫県知事（16）第40号
（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
神戸市長田区御屋敷通3丁目1番1号
TEL:078-612-2022
販売会社 販売提携（代理）
株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣免許（10）第3175号
（一社）不動産協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
大阪市中央区淡路町1-7-3　日土地堺筋ビル6階
TEL:06-6203-3600
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
管理会社 株式会社長谷工コミュニティ

情報更新日：2020年07月30日
次回更新予定日：2020年08月13日

【SUUMO】ルネ西宮仁川 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67717298/

ルネ西宮仁川 （価格・間取り）

Fメニュー2
3LDK+N
専有面積：78.56m2
価格：3974万5500円（先着順）

G2
3LDK＋ウゴクロ
専有面積：71.43m2
価格：3447万250円（先着順）

Ur
3LDK+SC+MC+WIC+ルーフバルコニー
専有面積：97.27m2
価格：5659万8000円（先着順）
角住戸
LD15畳以上
ルーフバルコニー
和室あり

ウゴクロって何かと思ったら可動収納ユニットのことのね。
初めて聞きました。

G2type
3LDK
818号室
価格：3,793.325万円
住居専有面積：71.43m2(約21.60坪)
バルコニー面積 / 12.00m2 アルコーブ面積 / 2.67m2

4階71.43m2の中古売りに出てますね。
『室内大変丁寧にご使用です』と記載されてるけどもちろん中古ですから新築とは違いますよね。
同じ面積の8階71.43m2が3,793.325万円で新築マンションで公式サイトに記載されてます。
売る側としては新築購入時の登記費用諸費用や売却時の仲介手数料もあるでしょうし
さらに購入側にも仲介手数料が必要でしょうし。
さらに4階と8階の差を考えれば中古の4階は厳しいでしょうね。
新築分譲が大量に売れ残ってる事実と駅から16分の距離は資産価値の維持が厳しくなるのはしょうがないですね。

https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_94484487/
【SUUMO】ルネ西宮仁川 中古マンション物件情報

ルネ西宮仁川 3850万円（3LDK）
中古マンション
情報提供日：2020/8/8次回更新日：情報提供より８日以内
3850万円
兵庫県西宮市
阪急今津線「仁川」歩16分
ASOQ不動産流通(株)

◆◇住宅ローンでお困りの方必見。◇◆
月々１０万円台からご購入検討頂けます
■陽当り良好
■室内大変丁寧にご使用です♪
■充実の設備
■生活施設に恵まれた好立地
■マンションのエントランスから専用ステーションタクシーで駅までラクラク通勤
■ランドリーコーナー有り
■ペット飼育可能
■駐車場要確認
■アソック不動産流通（株）長田店ホームページ物件多数有り

ルネ西宮仁川 　【マンション】
価格3850万円
管理費5710円／月（委託(通勤)）
修繕積立金7210円／月
間取り3LDK
専有面積71.43m2（壁芯）
バルコニー面積：12m2
所在階4階
向き南西

半分くらい残ってますね。2980万ってところでしょうか。。

まだ半数くらいは残ってるようです。駐車場も空きが多く、さみしい感じでした。駅から遠いのは気になりますが、子育てするには環境は悪くはなさそうですね。営業さんに販売意欲は感じられませんでしたが、値引き交渉してもらえるのでしょうか？個人的には20％引きくらいなら、ありかと思います。

>>267 マンション検討中さん

駐車場は空きが多いの？
そうすると修繕積立基金への影響も出るしょうね。
想定してた金額が入らなければ毎月の修繕積立金の値上げ問題にもなるかもしれないですね。

売れ残ってる部屋の毎月の管理費や修繕積立金は事業主が支払ってるでしょうけど
さすがに駐車場や駐輪場の収入までは損失補填しないでしょうね。

>>268 匿名さん

駐車場は１年間は売り主が負担するけど、２年目からは住人さん負担になるらしいです。住人さんがあまりにも気の毒ですね。南東部側はほとんど未入居のようですが、販売する気あるのでしょうかね。。。決して悪いマンションではないですが、これだけ売れ残るのは、価格が見合ってないのかなと思います。値下がりすれば、候補のマンションにしたいと思います。

いま販売中が、先着と抽選合わせて24戸。でも、明らかに入居者が少ないので、9月、完成から1年経ったタイミングで、大々的にまた売り出すとか？知らんけど。。

取り合えずこの住戸配置図に価格と成約済かどうかだけ記載して一般公開して欲しいよね。

【SUUMO】ルネ西宮仁川 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67717298/

住戸配置図

>>270 通りがかりさん

事業主が1社だったら自社の判断で値引きとか価格改定できるけど
3社の共同事業だからそういうのは簡単には出来ないでしょうね。

カネきついんやったら無理して買わん方がええで。

最初は駅までの距離がネックでしたが、実際訪れてみると全く気になりません。直線なので自転車で５分程度ですし、駅が離れている分、夜や休日は静かに過ごせそうです。学区も評判の小・中学校の校区なので子育てには最適な環境かと…。やはり西宮アドレスは魅力的ですね。検討します。

リセールが難しいマンションかな。

いま入居率ってどれくらいなんでしょうか？

>>277 通りがかりさん
50パーセント弱くらいだとおもいます。

ガラガラやんか。

>>279 匿名さん
東側の棟を建てたのが失敗ですね。
夜、真っ暗ですから。

>>280 評判気になるさん

南側の棟は、ほぼ埋まってきてる感じですかね？

>>281 通りがかりさん
7割以上埋まっている印象です。
人気のあるタイプは殆どないんじゃないでしょうか。

>>282 匿名さん
万代側の棟は、どんな感じでしょうか？

>>283 通りがかりさん
マンダイ向きの棟は、なんでそんなに売れないのでしょうか？

>>284 通りがかりさん

入居率は1?2割弱程度だと思います。
売れないのは墓地が視界に入るし、フロントから遠いからじゃないでしょうか。相対的に評価した結果、西側に流れてるんだと思います。

俗に言うゴーストマンション？

>>286 マンション検討中さん
意味ちゃうやろ

万代側は低層階は万代が気になり、高層階は墓地が気になる。ただ墓地は一部西洋墓地ということもあって意外と風景に馴染んでます。

18時くらいにマンダイの前の道を通りますが明かりが付いている部屋は4つくらいしかありませんね。

>>289 マンション検討中さん

いまhpに載ってる先着順が17戸ですが、ドーンと販売しないんですかね？

じゃあ ドーン・ドーンと買ってくださいな。

ここはあと３年はかかるだろうね。
夜前を通る時万代側はホント笑うくらい暗いです。

>>290 通りがかりさん

小出しでやっていくみたいですけど、他の部屋でも販売はしてくれますよ。駅からの距離が気にならない方にとってはいい物件だと思うんですけどね。

神戸東灘に住んでいた時は、山側の家まで徒歩40分（笑）？仁川駅から徒歩で16分なんて、笑えるぐらい近いように思います。朝の競馬場も雰囲気があり、空気が澄んでいて気持ちよさそう。お墓は見えても、周りの景色を一望でき、朝焼けと日没は格別の景色でしょうね。
部屋から新幹線が見えることにビックリしました。歩いて散歩がてらにスーパーに行けるのも非常に便利ですね。

馬がある時は まだ駅前で予想屋とか出るんかな？

リセールが難しいだろうな。
貸すのも難しそう。

>>296 匿名さん

何件か中古ででてますね。

そうやなあ。通勤通学は不便。
ただ西宮浜よりマシ。それくらいか。
私なら中古マンション駅近探しますけどね。

土日はそこら辺に警備員が立ってるから安全さはあると思います。

マンション購入予定で色々探してるんですけど、ルネ西宮仁川って値引き交渉応じてくれますかね？

>>300 口コミ知りたいさん
今決算フェアやってるってチラシが入っていました！売れ行き厳しいみたいですし、交渉いけると思います。

見に行きました。ウゴクロ魅力的でした。思ってたより部屋が広く感じて、家族の人数や整地に合わせて変化つけられそうでおもしろいなと思いました。
山側はもうほとんど空きがなくて、万代側になりますが、高層階からの景色はよかったです。お墓が気になるとおっしゃってる方もいますがまあまあ遠いので私は気になりません。合掌。新幹線が見えて、たまたまですがドクターイエローが見えてそれにびっくりしました。

やっぱり川の近くはどうかなと思います。
自然災害の恐ろしさをこの時期になると感じます。

ほな　山の方に行きはったらどうですか？

近所の緊急避難場所に指定されてるくらいなんで安全かと。1000年に一度の大雨想定だと3階くらいまで浸水するみたいですが。

ここは西宮市？宝塚？

>>306 匿名さん
一応西宮市扱いですが、固定資産税は宝塚市にも一部支払います。

仁川ってブランドですよねー、駅まで少しくらい山手の方が高級感があって良いと思いますよ。

何のブランドやねん。（笑）

確かにサラブレッドはブランドやな。

万代側の高層階を見てきました。
お墓はガッツリ見えましたが、私は全く気になりませんでした。
私の価値観
デメリット
・駅から遠い
・川が近く防災面が気になる
・お馬ある時は激混み
メリット
・住所が西宮（見栄です）
・価格がリーズナブル（西宮の割に）
・供用設備（ゴミドラム、BBQテラス、ステーションタクシー）
・高層階なら視線が全く気にならない（カーテン開けっぱなしでも大丈夫）
あくまで私の価値観ですが、総合的に評価し、買おうと思っています。
ちなみに、私はリセールを考えていないので空室があっても気になりません。（いつか埋まるだろうと楽観視してます）

よっしゃあ。買いなはれ。

景気がいいね！買いなはれ買いなはれ！

今からマンション検討しても遅いですかね？

マンダイ側は、もうほぼ埋まってしまったんですか？

まだ3割くらい空いてましたよ!

ありがとうございます！

通勤で万代出入り口側を通りますが部屋の電気がついている割合が3割くらいですよ。
午後6時くらいで。

午後6時で電気なんかつけたらもったいない。

１０月某日、見学に行き価格表を見ましたが、半分以上は埋まっていました。
商談中の方も数名いたようですし。
あと、万代側の道路からマンションを見ても、下の階は見えません。
万代の、駐車場の高さくらいの階層に空きが多いようなので、外から見たら「空きが多いな」という印象が強いかもしれません。

見学に行ったら物件価格は下げるつもりない、むしろ上げようか検討してると言われたんですけど、竣工2年経過してこれだけ売れ残りあるのに普通ですかね？

77東京学芸大附属2
76早稲田本城6
76慶應義塾1
76慶応しき1
73名大明治3
73西2
73日比谷3
73ICU1
72戸山1
72城北2
72桐棚2
72立教新座2
71中央大学3
70学習院1
30
千代田区麹町中学校(およそ１００名)

最近土日になると内見の方が明らかに多くなってるように感じるので、売り手市場になっているのかと思います。

枯れ木も山の賑わいと申しますが。

もう販売中の中古マンション出てる。

3-4つ中古出てたけど、最近みたら1つ無くなってたので売れたんですかね？！

3年経つと値下げはしないのでしょうか？
以前、内覧に行き少し気になってましたが3年弱なので引っかかります。

>>326 マンション検討中さん
資金不足ですか？

>>327 通りすがりさん

買わない方、買えない方は変な回答されない方が良いですよ～

1年くらい前に見学に行きました。
共用に無駄な物が多くて保留にしたまま・・・
BBQや専用バス？は使っている人いるんですか？

>>329 マンション検討中さん

BBQは春秋はよく利用されてますね。
バスも利用率は高めかと。(特に荒天時)

関西（兵庫、大阪、京都エリア）
　不動産　
　経営


元財務局の宿舎
周辺環境が良好でなければ財務局の宿舎は立地することはできませんので環境は良く、居住するのに最適と捉えます。
（自然、周辺建物、生活環境等）
また、文教住宅都市として力強い仁川はブランド力があり、進学高に向けて子育てされる方に向いてる立地といえます。
関西のおセレブ様御用達路線の花形的エリアとも言われていますので、今後の傾向としては価格上昇に向かうと思いますし、デメリットを踏まえても買い時ではあると言えます。

デメリットは駅までの距離ですかね、徒歩でも問題ない距離ですが、ここまで好条件が揃っているのに惜しいところです。それは全ての物件にも言えることですが。

ルーフバルコニーは、開放感があり、手軽にくつろぎの場ができるといったメリットがありますし、都市部では味わうことができないものがあります。
デメリットは建築時の費用が高く、価格は高騰しますので、
それ相応の金持ち・年収が必要です。（総価格5500万～
ルーフバルコニー抜きの一般的居住部分なら問題無いと思われます。


所在地：兵庫県西宮市田近野町1番213,214,215の一部他（地番）　、兵庫県宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通：阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

総戸数 236戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡

売主：総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス

何を今更。

宝塚か？西ノ宮か？
どっち？

以前、見学に行き駅距離などは我慢出来そうでしたが、価格がネックでした。間もなく3年ですが、大幅値引きは可能性ありそうでしょうか？

資金不足なら無理しない方がいいですよ。

何戸か出てる中古もあまり売れてなさそうですね
まだ結構余ってるみたいだし大幅値下げでもしないと一生埋まらなさそうだけど売主は何考えてるんだろうね

>>334 匿名さん
昨今の物価高がなければ値下げもしてたかもしれませんが、相対的に見て安価なマンションなので値下げはないと思いますよ。

かなり埋まってきてるみたいですね。
最後の追い込みにかかっているようです。
相変わらず値下げはしていないようですが、販売元？の3社間で“値下げはしない”と合意があるようですね。
こんな見晴らし良くて、周りからの視線を気にしなくて良い（高層階）マンションはなかなか無いし、お金があればルーバルのお部屋買うんだけどなー

西宮市内で予算的に購入できる場所を探していて、築浅で割安なこちらを検討しはじめたのですが、駅からやや遠くて迷っています。あと田近野町を調べると、旧尼崎市域、周囲の墓地・市営住宅、高い洪水リスクなど、懸念材料が出てきて余計に迷ってしまいます。。
（洪水リスク以外はそんなに気にしていません。また、リセールもあまり気にしてません。）

実際に購入した人はこの辺りも納得されて購入されてるんでしょうか？マンションといっても、浸水したら給排水設備や機械駐車場は被害を受けますよね...？

>>339 マンション検討中さん
私も検討していましが、
西宮市のバザーマップをご確認ください。
洪水は1000年の一度の想定とからしいのですが私は妻の反対もあり検討から外さなければありませんでした。
値段帯はもうこんな値段は出てこないのでかなり迷いました。今は少し後悔しています。

>>339 マンション検討中さん
入居者です。

いろいろ葛藤はありましたが、リスクに関しては対策を検討して購入してます。

旧尼崎市域という点について、生活圏は仁川向かいの一里山や段上町なので尼らしさは一切なしです。

墓地や市営住宅は西側の棟なら視界に入らず気になりません。東側の墓地は上層階を選べば気にならないんじゃないでしょうか。

浸水に関しては、上層階なので、部屋が水没しなければ問題ないと考えています。下層階なら水害対応の保険に家財保険のオプションを選びます。いよいよ危なければ上層階の共有部へ避難しますね。
電気室がやられたときのために、カセットコンロを常備していますし、水はエコキュートのタンクに200Lは貯蔵されているので、しばらくはなんとかなると考えています。

車は水没しないよう機械式駐車場の3F以上を選んでます。
それでも水没したら自動車保険の車両保険をあてにします。車両保険で補えなければ諦めて新車か中古車を買います。

後共有部に関して、共有部の地震保険で水災までカバーしていれば問題ないと判断しました。

以上、ご参考まで。

残り2邸と出てましたがほんとうでしょうか

>>341 マンション住人さん
アマを馬鹿にすな。

尼には絶対住みたくない

ラスト1邸です

市西在校生数/過去3年間の卒業生徒数
浜脇38/810
西浜11/212
大社52/785
苦楽21/480
上ヶ51/755
甲陵87/816
平木22/387
甲武64/890
瓦木80/866
深津18/326
上甲27/626
今津21/482
真砂20/514
鳴尾24/678
浜甲12/267
鳴南4/305
高須1/207
学文54/709
山口4/441
塩瀬24/776

>>344 マンション検討中さん
同意

馬に近いのはええことや。

もう完売したのかな？

いつまで売ってんだか。
もう築何年よ。

>>349 マンション検討中さん

もう完売しましたね。
知人が最後の一邸を契約し、先日入居しました。

自転車のマナーが悪い
車道の右側を逆走する(子供を乗せて車道の真ん中を走る人もいる)
マナーを守って左側走行している対向自転車が来てもよけない
そうゆう輩が一人や二人ではないので民度が知れる

>>352 eマンションさん
もう知れとるっちゅうねん。

管理人が変態爺ばかり。
マンションのトイレを利用する小学生以下のおんなの子に声をかけては「生理きた？」とか「まんまんかゆいの？」とかセクハラ発言してきて気持ち悪い。

不動産のサイトを見るともう転売されている部屋がありますね。
このような部屋はどのようないきさつでリセールされているのでしょう。
いわゆる、地権者住戸、事業協力者住戸と呼ばれる部屋なのでしょうか？