売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
5094
だから、地価上昇に必要な要因が5つあって、そのうちの人口増加、インバウンド（観光客がたくさん来ることによって商業地としての賃料上昇)、再開発（町が新しくなる)がMTGに該当するから、資産価値が超長期で見ても高いと言うことじゃないのかな？
これらの要因にマッチするエリアって、都内他でもあるけど、数は限られるよ。
ホントこの人達がいる限り資産価値以外の話が出ないな。マンションなのに金融価値以外見所がないってことかここは。
まあ儲かるマンションてことで良いんじゃないかな！大半の人がいつかは売るんだろうし。
5103
私は、半投半住でここを選びましたよ！
子供の成長と共に住み替えする可能性があったから、将来売るときに、売りやすい/儲かる、物件かどうか？で選びました。
千代田、港区、渋谷、文京、豊島まで広げて探しましたが、ここが一番条件よかったです（本年度中に契約前提で新築を探してました)！
>>5101 マンション掲示板さん
だからさぁ、その要因とやらで、月島はもう十分上昇したんだよ。でも、その要因にマッチしているため、さらにその傾向が続く事を前提としたデベの新築価格だという自覚は必要でないの。結局、もうけ確定はデベさん。リスクは新築購入者。
具体的にいうと、CGPの新築時購入者は1000万以上の利益が出てると思うけど、その上昇分にさらに上昇要因期待値を乗っけた今の新築価格で買う人が、その地価上昇の利益を得られるとは思えない。
投資で住まないなら、パチンコテナントも、エレベーターが少ないのも気にならないよね
そういう契約者ばかりの書き込みだと良くないと思うので、住む人、中古で買う人のためにこうやって書き込みを残しておきます
適切な検討のために
CGPの中古取引単価が480-515万/坪です。
CGPより5年新しいMTGは新築平均単価415万/坪です。
どう考えるかはあなた次第。
湾岸ナビより
キャピタルゲートプレイス ザ・タワー
マンション平均単価 ：124.8万円/m² （ 413.6 万円/坪）
ttps://wangan-mansion.jp/property/32
地権者がこのマンションをすでに売りに出していてチラシ入ってました。間取りがよくて喉から手が出そうでしたが、実需なので入居時期が合わず断念です。あとは価格は当然ながら書いてなかったです
他人物売買は当事者間で完全に有効な契約だよ。
他人物売買した売手が他人から所有権を取得した時点で
自動的に買手に所有権が移ると民法で定められている。
その履行ができない場合は、債務不履行責任を問われる事になるけどね。
地権者は、事業者から買う訳ではなく、最初から区部の権利者だから、その権利を売ることに何の問題もないよ。他人物売買にもならん。
それでその地権者はどのくらいの広さをいくらで売却してるの？
月島から大門に出て京急の方が確実。大門の乗換は楽だよ。
掲示板くらい実質を語ろうよ。
5年築年数の差があるCGP
MTGは誰がなんと言おうと買い！
絶対買った方がいい！
言い値なのは別として、タワーって階数に価値がある事がよくわかるデータだよね。ここは下部の商業施設の床面積を確保する必要から、住居として価値がある高層階を捨てたマンションでもある。
正直ここが何故勢い失速して不人気に陥ったのかが分からない。。CGP完全に超えたっしょ。
MTGの営業に聞いたところ、今後は時間をかけて小刻みに販売していくそうですよ（分譲期を分けて)。
要は販売方法をスミフ式にすると。
そのために、手付け1割厳守させたりしているそうだ。
あとは、晴海フラッグの価格条件待ちの人も増えたんだろうね。
晴海フラッグとここはバッティングしないよ。あらゆる面で違いすぎる。
一期３次で41 戸みたいですね。もう七割くらいは売れたでしょうか。
どこのチラシでしたか？近隣住んでますが見たことなく‥ロイヤルハウジングとか？
>>3397 匿名さん
ここは街並みが好み分かれるし、同居するテナントがね…。まぁその辺りもあって相応の価格にしたんだろうけど、やはり一般消費者はその辺は割とシビア。。結果一部のなんちゃって投資家には持て囃されたけど、実需はそっぽ向き思ったほど奮わずといった所でしょうか。
月島でもんじゃで、パチンコ入ってるのにこの値段が高い。しかも良い部屋は先の期で売れた。
だから、失速してるんじゃないのかな？
でも都心3区で駅2分２路線、再開発マンション。そしてこれから町の中身が変わっていく、という将来像を考えると、安い。
現にとなりのCGPは500万前後/坪で取引されてるし。
引き渡しまで後2年以上あって、3次終われば残り100戸足らず。これのどこが苦戦してると？
>>5142 マンション検討中さん
引き渡しまで長いですね。それまでの金利上昇や不動産価格の下落に備えた保険商品があればいいのに。自動車を無保険で2年間も運転すると同じくらい怖いですね。
一期三次41戸！
まだまだ人気ですね〜。急がないと！
みなさん手付金の用意が出来てすごいですね。やはり生活に余裕がある人でないと難しいですか。
5140
34Fで、坪518万で成約 今年の7月（レインズ登録)
20階代で、坪505万で成約 昨年10月（レインズ未登録なので、月島の不動産仲介に聞いてください)
CGPとMTGの違いは、部屋の中の空間スペースの違い。
MTGは圧倒的にCGPよりスペースあり。
そして5年若い物件である。
>>5146 マンション掲示板さん
相変わらず必死ですね。
CGPは中古になっても価値あるから高値で成約しているのでは？
だからといってMTGの中古が高値でいけるとは思いませんよ。
5年古くてもCGPの方が魅力があります。
こりゃダメだわ。
中古になったら全く評価受けない違いだよ。
間取を比較したら、MTGの方が柱が食い込んでるし。
俺が買った部屋は食い込みなんてほとんどないぞ。
天井高260は価値あると思うよ。
一瞬の問題な駅直結より、家にいる時間が長い。
あと階数信仰は、半分当たりだが、半分は違う。
抜けていれさえすれば、20階あれば眺望は十分。
高過ぎても、下界が小さくなり過ぎるんだよ。
事実だれか出したレインズの情報は、20階も30階もそんな単価違わない。
5151に同意。
例えばCGPの30階とMTGの20階の南東向きを比較してみると、MTGの20階の方が価値が高いと思うよ。CGPは目の前タワーが被るけど、MTGは遮るものがなく抜けてるからね。
>>5150
駅直結は価値あります。
雨が降っても傘がいらない。
駅１分の差だけでなく、パチンコやもんじゃが見えないという立地の差ですよ。
CGPは月島のランドマークに変わりはなく、MTGはアイマークタワーと同レベルですね。
>>5153 匿名さん
もはやあれだけ駅近にタワーが乱立してればランドマークもなにもないと思います。
たしかに駅直結の付加価値はあるけど、駅徒歩2分との比較なら大した差ではない。それよりも眺望含む部屋位置や築年数や共有施設など建物グレードの方が重要。
だからねえ、直結と言ってもエレベーター１台では
通勤ラッシュ時大変な待ち時間だよ。
それから直結で月島駅には行けても、そのあとはどうせ
傘いるし(笑)
傘さしても濡れるような雨って年間何日あるの？
それより毎日在宅する空間(天井高)が広い方がいいと
考える人たくさんいると思うよ。
まあ、君が駅直結信仰なのは自由だが。
通勤では普通使わないよ。メインゲートから脇を通れば、地下鉄入り口前の道を横切るだけだから、よっほどの豪雨じゃない限り大丈夫。
それに、その後って何？都心は地下街でほとんど移動可能だよ。
そもそも、直結エレベーターは3階分しかないからそんなに待たない。
リセール価値の無いマンションの天井高にこだわるなら、戸建てをオススメする。
あら、『直結』に価値があるんじゃなかったの(笑)。
脇を通るとか。
毎朝スーツで使う人にこそ雨に濡れないは価値があるはずだけど。ユニクロは多少濡れたって。
地下街充実は、ターミナルくらいだろ。
つまらん反論痛いねえ。
そうそう。
高さより、眺望が取れるかどうか、それと間取りで中古の値段変わってくるよ。
特にファミリーが住むようなマンションはね。
月島に限らず、どこもそうだ。
中古は部屋を見て帰るから、特に条件の差で値段格差出やすい。
それとCGPとMTGの室内天井高は10センチ以上違うからね。
戸建とマンションを同列に論じるなんて
、苦し紛れに馬脚をあらわしましたか。
戸建なんてそれこそリセール厳しい。
CGPの前面道路の幅員は約40m、一方のMTGは約11m。前面道路の幅員によって建てられる建物の高さが決まる。商業地の価値は前面道路の幅員がすべて。例外はない。
MTGは容積率500％地域。しかし前面道路の幅員が狭く商業地としてのポテンシャルが相当低い。CGPは広幅員の都道に面し商業地としてのポテンシャルを目一杯発揮できている。
CGPとMTGでは土地の格がまるで違う。実際に路線価も3倍違う。銀座の中央通りと一本裏通りの路線価は5倍、実勢価格では10倍以上も違う。商業地とはそういうもの。
中古マンションになったときは土地の価値がリセールバリューを下支えしてくれる。こことCGPを比較対象とすること自体がナンセンス。リセールは前面道路幅員10mの商業地マンションと比較すべき。
直結は直結であること自体に圧倒的な価値。
濡れた傘持って地下鉄乗る生活には戻れない。
ああナンセンス。
そもそもタワーって、１部屋あたりの持ち分って
少なくて、相続税安くて、眺望いいから人気がある≒高いわけで、マンション≒住宅として共されている以上、商業地だからはナンセンス。
君の理屈だと、商業地の低層マンションが高くてしかるべきともなる。
駅直結の圧倒的価値を個人の考えという方が
開き直っていると思う今日この頃。
↑やりとりの経緯の問題だよ。
頭悪いんじゃないの。
高さが建てられるから、下支えになるも意味わからん。
戸数も増えるわけで、1戸あたり持ち分は減る。
土地部分の評価的には変わらなくなってもくる。
あくまでマンションなんだから、マンションとして貸していくらになるとか、そういう要因のが大きいはずであり、
商業地で前の道路広いからはやはりナンセンス。
CGPは、清澄通りと佃大橋という大通りに囲まれているので、騒音が凄いですよ。まあ、だからこそ超高層が建つんですけどね。
MTGは、一本大通りから入っており、CGPが佃大橋からの騒音をブロックしてくれ、清澄通りからは、南側に建つ15階程度のマンションがブロックしてくれるので静かです。（実際に朝、昼、夜で騒音を確認してます)
CGPは、騒音問題と、間取り等部屋のスペース問題があるので、買い替えでMTGを買っている人がある程度いますよ。営業マンに聞いています。
三丁目計画で二本計画ありますが、あちらは最寄り駅は勝どきだからね。
昨今販売されているマンションの中で、明らかに一番良いマンション
どうやって確認したんだ？
気球にでも乗った？
>>5179 マンション検討中さん
まあ、それはそうかも知れませんが、そこまでこのマンションを認めたくないのであれば検討する価値ないわけで、何ゆえここに書き込んでるのかがわからない。不思議。
5179
営業マンに直に聞けば？
CGP比で何を熱くなってんだろ？
ここは中古市場でCGP比5～10パーマイナスで取引されるのはほぼ確実だし、
CGPが基準で永遠に比較されるんだからそれが嫌だったら素直にCGP買ったほうがいい。
CGP比っていっても厳密にはCGPは孤高で、それ以外の駅5分未満の物件がライバルだね。
その前提があって（その前提を受け入れた上で）、
やっぱり新築に住みたいとか三井系だから間違いないとか建物のクオリティに惚れたとか、
色々購入理由はあるんだから別にいいんじゃないの？
ハルミフラグの影響はいかがですかー？
まあ、マンション価値の大部分が土地だからね。
今はオンリーワンの気分かもしれないけど
中古の評価は以外と低いよ。
CGPで登記面積が95m2、専有面積換算では100ちょいの住戸だから50階前後かな。今年前半の成約で坪410万、分譲時とほぼ同じ。
ちなみに幅員11mしかない西仲通り沿いの最近の土地取引事例を調べたけど、だいたい坪250万から300万。500％商業地なのにひどい安さだ。道路が狭くて容積率を半分しか消化できない地域なのね。
三井さんは良い所に目をつけた。坪250万の住宅地並みに安い土地を再開発の名目で仕入れ、大規模地にまとめ再開発事業として施工すれば容積率500％を使い切れるからね。坪250万で仕入れた土地を坪500万であなた方に売却したわけだから儲けはたっぷり。
誰かがCGPが500万で取引されていて、ここはCGPより設備がいいから高い評価が期待できる。というような事言っていたけど、
そうではなくて、中古になったら、部屋のグレードはまるめられて、土地と眺望のオンリーワンが飛び抜けて評価されるという事かもね。
>>5189 名無しさん
等価交換だろ。三井は参加組合員で保留床売って利益だすわけだ。地権者の所有権は権利変換計画で権利床に変換されるが、その価格が坪250万ということ。デベにとっての原価なのよ。わかる？
事例添付わすれたわ。
>>5190 匿名さん
土地が坪250万としたとしても建物代が別途あると思うのですが、建物原価は坪いくらなんでしょうかね。ざっくり坪70 万としたら土地建物で原価320万。それに販管費もかかることを考えると、ここの販売価格が410万くらい(でしたっけ？)ならデベの粗利はたいしたことないな。
>>5191 マンション掲示板さん
専有面積あたり坪250万じゃないよ。マンションの敷地面積あたりだよ。専有面積あたりは計算しなきゃわからんけど、坪100万くらいになるんじゃないかな。
>>5185
CGPとMTGの築年数差は
CGPタワー竣工2015年7月15日
MTG竣工予定2020年10月
ですのでおよそ5年3か月で7年ではないですね。
このスレの4460～4490あたりでMTGの天井高を実際より高い値で書き込んだり、CGPは柱や梁の食い込みが多いと盛んに書き込んでいた方でしょうか。
結局CGPはアウトフレームで柱や梁の部屋への食い込みが少なく、食い込みの多いのがMTGだと図面を出されて完全否定されてしまったのですが・・・
MTGは人気や評価も高く中々良い物件だと思いますので、不正確な書き込みはマイナスになりかねないので避けた方がよろしいかも知れません。
直結ならエスカレーターでいけるムーンアイランドタワーのほうがよほど便利
だけど築年やグレードは相当落ちる
そして実勢価格(urフロアじゃなくて分譲フロアね)は大差
やっぱり築年やグレードは大事なんだよなぁ
MTGの公式HPのルームプランを見てもよくわかるのですが、9室掲載されている内、柱が完全に室外にあるのは2室のみです。この物件は南東面はアウトフレームなのですがそれ以外はインフレームの様で、柱が室内に食い込んでいます。
CGPはアウトフレームの様ですので食い込みが多いのはMTGと言う事になります。
MTGも全部アウトフレームにすれば良い様に思いますが、専門家が設計して敢えてインフレームにしているのですから、何か制約があるのだと思われます。
同じ床面積を得て躯体を小さくするため、要するにコストの制約があると考えるのが自然です。私見ですが、この物件の最大の弱点はこのインフレームにあるように思います。
しかしながら悪い事ばかりではありません。コストを削った分は販売価格や、規模は小さいけれどキラキラ感のあるペントハウス共用部等に生かされていると考えればよい訳ですから。MTGを押すのであればインフレームには触れずにその他メリットを強調するのが正解かと思います。いずれにしろ良い物件だと思っています。
>>5196 マンション検討中さん
CGPにも柱食いこんでたりとか窓の前に柱がどんって塞がってる部屋もあるからずば抜けて優れているわけではないしね。
MTGの北西側はワイドスパンな部屋が多いのと眺望が抜ける部屋も多いのが魅力なんじゃない。
>>5198
っていうレスをよく見るけど、
田舎でも超都心でも幼稚園でも大企業でも大なり小なりマウンティングは日々行われてる。
単に戸数や規模があるから湾岸が目立つってだけで・・・
