売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
CGP、先月末に30階代の南東向き、1LDKが、坪517万で取引されてますね。
よくないでしょ。言葉の使い方を間違っている。
坂下は山の手とは言わない。
それ以上でも以下でもない。
>>4211
スレ違いだけど、パークコート文京小石川は東西方向の台地からは比較的離れているから、
地形による眺望への影響はそこまでないのでは。それよりも西は某財閥殿のど根性ビルが。
それでも、ある程度の階数以上ならそこそこの眺望はあるでしょう。
東はスカイツリー、西は新宿高層ビル。真北はたしかにないですね。小石川植物園や六義園はちょっと遠いし。
ところでいまさらですが、「ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ」ってそもそもどういう意味なんでしょうか？
JVだからパーク○○とかつけられないのは分かりますが。
英語圏の人から見てもおかしくないのか心配。
まあたしかに坂が目の前に迫るわけではないけど、
低地である分、眺望は損してますよね。新宿のが標高高いですから。
スカイツリーもちょっと遠いかな。
4218
成約価格です。
CGP 78平米 坪単価 524万でしたね。
「下町」「山の手」の概念が生まれたのは明治時代で、
当時東京市の市域だった旧15区の中で、職人や商人が主に住む低地を「下町」、
華族、資本家、学者などが住んだ武家屋敷跡の高台を「山の手」というように
なったのがスタートではなかったかと。
そういう意味では春日の再開発地区は「下町」。
この場所は明治時代は海だったので狭義の「下町」にすら入らないものと思われる。
あ、明治後期には月島は埋め立てられてるか！
微妙だな。
気になって調べたら、月島って銀座と同じ旧京橋区なんだな。
よく当時の京橋区の人間が認めたな。今でも川を境に断絶があるというのに。
CGPの32階以下の成約
10階 40平米台 1LDK 4,780万円 (@394.1万円／坪） 北東
3階 70平米台 3LDK 9,500万円 (@413.2万円／坪） 南東
13階 70平米台 3LDK 8,880万円 (@416.5万円／坪）
CGP住みだけも良いところばり切りとって良く見せようとしてるのは、住民からするとバレバレですね。恐らく営業か地権者の一部だと思うけど。ここ1期1次の募集は埋まったけど以降は鈍化したの？
人気あるなら黙ってても売れてくから、無理ポジはやめたら？
4228
比較的安く単価なのは、階数よりも、個別理由によりものですね。
CGPの32階以下の成約
10階 40平米台 1LDK 4,780万円 (@394.1万円／坪） 北東
⇒オーナーチェンジなので、購入者は住宅ローンつかえないので、購入者限定される。
3階 70平米台 3LDK 9,500万円 (@413.2万円／坪） 南東
⇒2016年1月の取引事例なので、昨今の不動産高騰になる前の取引価格。
13階 70平米台 3LDK 8,880万円 (@416.5万円／坪）
⇒2018年3/8日に売りに出して、3/22日に成約なので、売主が早期に売買を成約するために低い単価で売りに出した。
直近のCGPの成約事例（2018年1月～2018年7月）
40㎡ 34F 517万
70㎡ 22F 429万（オーナーチェンジ）
53.45㎡ 36F 444万
64.24㎡ 34F 462万
70.5㎡ 13F 416万
60.14㎡ 44F 445万
平成30年6月22日～平成30年6月28日の成約
3階 70平米台 3LDK 9,500万円 (@413.2万円／坪） 南東
乱暴というか、それじゃ新橋も有楽町も山の手か（笑）。
歴史どうの関係ない、高台かどうか。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/山の手
山手は、西の武蔵野台地だよ。(=水害の少ない安心して住める土地、江戸時代基準でね)
台地なら山手というのもおかしくないか？
その台地にあり、かつ大名屋敷が宅地化されて
富裕層の住宅地になった場所を山手と呼んだ
という歴史的経緯による表現でしょ。
でも、その範囲なんて誰も定義できないので、
そのイメージは別として山手線内を略して山手でいいよ。
東京に土地勘のない地方の人に説明するのには、面倒なのでそれで良いかもしれないが、ちょっと乱暴すぎるかな。
もうこの話題飽きた
元々はパークコート文京小石川の話だよね。
実際の場所はともかく小石川は山手を代表する地名だな。
みんな東京ドームシティが好きだなぁ
小石川は1～5丁目までありますが、現在ではかなり広いエリアとなっている。
1丁目は坂下。
小石川アドレスを山手と言って何か不都合がある？
坂下だから山手じゃ無いと固執する方がアホっぽいけど
小石川に限らず、丁目でぜんぜん趣は異なるよ。これ不動産の常識。あほだねえ。
雰囲気なんて開発でかわるもんよ。
月島だってそう。アホだねぇ。
小石川は2年くらい前なら坪500でも買えたであろう場所だが、今はもう坪600は出さないと無理だろうな。
あれからもう一段上がるとは誰もわからなかった時代。
話の論点をすり変えても馬鹿は隠せないようだね。
小石川の掲示板は小石川でやってくれ
まあ、月島が開発されて新しい街に生まれ変わっても
埋立地の下町と連呼するヤツはいるだろうね。
いくら開発されて変わろうが、地歴は変わらないし、下町である事にも変わりなし。
それと不動産評価（値段）はまた別の問題。開発されれば上がるでしょう。
埋立て地は変わらんけど
下町風情は無くなるな。
地歴と下町はリンクしない。
下町風情と下町であるかは別なんですが、頭悪いね。
下町の意味わかってるのかな。
もっとみんな仲良くしようよ
違わないよ。
下町とか山手は本質的に情緒とか趣きとか風情とか人情とか人の生活エリアを差す概念的なものであって、特定の場所を差す訳では無い。
頭の中で想定する概念のエリアである以上、時代とともに変わる。
それにしても、月島が山手になる事は未来永劫ないからご安心を。
まあ、現実はそうだね。
CGPの庭にも小屋たてて御輿を置いて
はっぴ姿の老若男女がわっしょいわっしょい
住吉の大祭に盛り上がってたから
永久に下町からは抜けられないし、それが
月島のアイデンティティでもある。
>>4241
谷中は下町のイメージ強いが、あの有名な商店街は片側荒川区で谷中アドレスじゃない（笑）
谷中自体は芸大が近く芸術家等の文化人が多く住んでたり、山の手的な地域でもあるんだな。
勿論下町の地域もあるけど。
地方出身者にはいまいち分からないかもしれないけど、
単純にレトロな街並み＝下町、山手線内＝山の手ではないんだよ。
>>4249さんも言ってるけど、住居表示でひとくくりに山の手、下町なんて絶対に言いきれない。
例えば港区の南麻布だって色々な顔があるでしょ(高台エリアと古川沿いの比較)。
ていうかここ月島のスレッドでしょ。
月島も春日もいいところだよ。
ただ最寄駅が、あっちは４路線(＋頑張ればJRも)、こっちは２路線なので、
交通利便性だけみるとあっちの方が良いね。すぐ近くにラクーアもあるし。
大手町駅までの直線距離はほとんど同じだけど。
この島は戦前も今も川向こう
橋が何本もできて良かったね
橋が地震で通行止めになったら佃の渡し復活かな
この調子で住んだ後は大丈夫？
住民同志バチバチは嫌よ。
本当意味のある掲示板にしてほしいわ。
>>4264
谷中2丁目はいいですね。
ただ山の手ではない。「的」であって。
大手町に近いかどうか意味ない話でしょうね。
大手町にはサラリーマンしか用事がないのと、
そもそもその属性ではPC文京小石川買えない（笑）
銀座に近い月島のが何かと便利。
MTG買いたかったですが、普通のサラリーマンのため諦めました。
皆さんどんな方が買われてるのですか？
良いマンションですね。
銀座も下町ですよ
それにしても、ゴージャスな売主三社ですね。
この組み合わせで分譲されたマンションてほかにあるんですかね？
ザタワー横浜北仲
営業さん曰く、チャレンジ価格だそう…
次こそは買ってやる！
だから言ったじゃん。
2次は値上げするって。っていうか、一次が安かった。
三井だからそんな値上げはしませんよ。
3%程度上げて来ると予想。
3パーは、仲介手数料と同じだから、インパクトでかいね！
3パーセントアップがチャレンジ価格？
なーんだ、大したことないね
一次一期購入者です。私を担当した営業さんの話では、二期の価格について
「値上げはするが大幅ではない。人気が出ると予測した部屋は一期に寄せたので、二期を大幅に上げることはしない」
「ジョイントベンチャーでの開発は完成在庫を持つことが難しいことも一因。経営方針も会計方針も異なる中では、一般には在庫を持たない方針に寄せることになる。よって、他社（住不？）のような大幅な値上げはできない」
「とはいえ、値上げ幅はルームプランによって全く異なる。一期とほぼ変わらない部屋もあるし、一期で人気が出た場所・プランについては数パーセントは上げることになる見込み」
とのことでした。
すみません、上の投稿の者です。「期」と「次」を間違えました。一期一次購入者で、上記の発言は二次のものです。
1LDKを賃貸物件として買おうと思ってる人いますか？
賃貸に向いてると思いますか？利回りやならを考慮して。
ご意見をお願いします。
都心3区でもここは橋を渡った所謂川向こうの果ての下町ですからね。
川の手前とは色々な意味で全然違いますよ。
駅近ですし人気ある良い物件だとは思いますが、あまり調子に乗らない方が。
>>4306
いいんじゃないの？
二路線駅近で利便性バツグンだし、
月島や門仲の下町を好む層も一定数居るし、
場所柄銀座のネーチャン需要もあるにはある。
湾岸はまだ比較的利回りを期待しやすいって見方もあるし、
周辺再開発は続くし今後数十年は東側の時代でしょう。
それでも坪400越えのレコードだし、ここから短期の転売益は未知数だけど、
長期保有ならどうにでもなるんじゃない？
周辺の供給はそこそこ続くしライバルも少なくないけどね。
ただまあ人に聞かなきゃ分かんないんだったら投資なんか考えるべきではないとは思うけどｗ
湊町よりは月島のがいいでしょ。
>>4306
3LDKファミリーで、1次で当選しましたが、今後海外転勤もあるので、レインズ（不動産業社向け売買/賃貸事例サイト)で、港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区で賃貸物件の利回りを調べました。
平均すると、利回りは以下の順番で低かったです。
港区＞千代田区＞中央区＞渋谷区＞新宿区
注:駅から徒歩4分以内を前提条件とした結果
港区の虎ノ門ヒルズが、表面利回り2.3%で最も利回り低かったです。
中央区の銀座アドレスは、地方金持ちの節税で売買された事例も多く、利回り1%という部屋も結構ありました（東銀座徒歩１分の部屋)。いずれにしても、上記の都心5区の徒歩4分以内で充分利回り低いんですが、徒歩１、2分のタワーは更に低かったです。
因みに、CGPの賃貸物件は利回り3%台が多く、賃貸に出されても1ヶ月以内に全部決まるので、募集中の部屋は、あまりネット上では見つけられないと思います。
勝どきに住んでますが、なんだかんだ言って周辺の賃貸の相場は上げ基調です。利回り何パーセントなら良しとするかは人それぞれの基準によると思いますが、周辺のマンション供給が今後も続くとはいえ、人口流入もまた絶えないでしょうから、長期空室とか家賃をダンピングしなきゃいけなくなるといった心配はそうそうないんじゃないですかね。
やめとけ、公開にたえない作文は。
勝どきエリアは利回り4パー後半から5パー台でしたよ。
レインズで。
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため削除しました。管理担当]
＞＞4318
一般的に賃料単価って、部屋の面積小さい方が高くなるから、ファミリーよりコンパクトな方が利回り低いよ。
ごく稀にMTGに手が届かない輩が、ここで根拠のないアホなコメント書き込むんだよね。
パクタワ晴海との比較はないでしょ。互いに売りやコンセプトが違うので。
個人的に、猛暑や雨雪の日にあの距離は辛いです。あちらは、車通勤の方中心かと。
ワンルームマンションと、ファミリータイプの賃料を単価で割ってみれば一目両全でしょ。
4328のように、事実と異なる誤った情報を正しいようにコメントする輩がいるので、皆さん気をつけましょう！
この辺りに引っ越そうと思って賃貸探したけど、いい物件はすぐに決まっちゃうね。迷ってる暇ない感じ。
4332
たしかにないですね。
そもそも晴海は、ドゥトゥールを除いてファミリーが多いからかな？
月島より勝どきの方が平均賃料高いですよね。
月島は古いマンションが多いからかな。
賃貸物件お探しだったら、
1LDKだったら、月島二丁目を歩いてたらもうすぐ賃貸マンションがいくつもありますよ。
古家を立て替えて賃貸マンションやアパートにどんどん替わっています。
安い3LDKだったら、晴海ビュータワーの高層階にNTTが70部屋位持ってるけど、すぐ埋まります。少し家賃が上がって69㎡20万円、77㎡23万、91〜94㎡25万円位になっちゃいましたが。転勤族向けで、学校が近くて収納がとにかく多いので、築年数経って借り上げ社宅にちょうどいい価格設定になってるので、需要あります。
NTTの地権者住戸なんで利回りなんて気にしてないと思います。だからお得です。
>>4336 eマンションさん
40階あたりの部屋だったらそうかもしれません。NTTがオーナーだと、お抱えのメンテナンス会社を持ってるので、設備の不具合があるとすぐ来て対応してくれるのがいいです。
4335
月島と勝どきの成約賃料比較すると、月島駅のCGPがどんな条件の部屋であっても周辺エリアで1番高く、
勝どきだとドゥトゥール（晴海アドレス)の高層階で眺望の取れる1LDKが高いですが、高いのはそれだけでした。
どっちもいいけど、勝どき駅、乗車するまで激混みだし、結構歩かされるから、嫌だなぁ
いよいよ一期二次ですね！
もう、どうでもいい間取りしかないだろ。
MTGに手が届かない人は無視しかないね 笑
何が良い間取りなのか、教えて欲しいんですが。
いや、販売に苦戦している駅遠マンション購入者に妬まれてるのさ。
月島では駅近は何の差別化にもならないけどね。
晴海通りの向こうや新島橋の向こうは、住むのには適さないと言われていました。
>>4346 匿名さん
「月島では駅近は何の差別化にもならない」というのは、月日は駅近のマンションが多いから「差別化にもならない」ということでしょうか？
MTDとの比較だと、CGP、アイマーク、ライオンズ、ファミールが対象だと思いますが、CGPは別として、その他の駅近マンションとはスペック的に完全に差別化されるマンションだと思います。
中古になったらスペックは差別化にはならない。
駅近は立地なので本来は差別化にはなるけど
月島のマンションはほとんど駅近だから差別化になるのは駅直結かな。
三井のマンション住んでいる、又は今回一次で契約した人向けに、三井不動産リアルティから、直近3ヶ月ごとの湾岸エリア全体の中古取引事例をグラフにしたものが届くんですが、ダントツで月島が坪単価高くて一位でした。二位ので芝浦をだいぶ突き放してましたし、月島エリアは更に価格上昇基調だとありましたよ。
>>4349 匿名さん
だからCGPは別というのは皆さんわかりきっているので、そこは議論するまでもない。
月島駅近大規模のアイマークライオンズファミールあたりは築10年超で、ここと同列とは語れない。
中古になったとき、アイマークとここが同じ値段になるわけがない。
同列とか同じ値段だとか言っているのでは無いよ。
中古になったらマンションとしてのスペックより
重視されるのは立地と物件自体の評価。
スペックは評価の一要素でしかない。
なので個別の物件の比較においては評価が逆転する
事もある。
>>4350
データなんか切り取り方でどうにでもなるんだから鵜呑みにしちゃダメだよｗ
見てないから想像だけどCGPのみが相場を牽引してるのがよく分かるｗ
築年数とか駅距離とか細かくみないとね。
例えば駅直結のCGPと山手線10分のGFTなんかは結構勝負なんじゃないかな？
最近ウォッチしてないから間違ってるかもだけどさ・・・
ちなみに月島エリアだけで語るなら駅5分未満ってのは差別化にはならないと思う、
タワマン密集地だからね。
但し、じゃあ勝どきまでエリアを広げるとどうなのか？ってなると、
二路線駅近ってのは強烈な強みだし局地戦を除いて月島＜勝どきになることは今後もありえない。
>>4353
全く同感。
ここは三井＋スーゼネの駅近再開発マンション（パチ屋のオマケつきｗ）だし、
トレンドをバッチリ押さえてあるし、今の相場観なら値上がりも多少期待できるし、
CGP以外のその他との勝負なら頭一つ抜けると思う。
もちろんトレンドは日々変わるし、中古の評価は10年経たないと判断し辛いけど、
そこは定評のある三井だし心配し過ぎることもないんじゃないかな？
皆さん、2次頑張ってください。
物件の広告の露出が一次よりも増えているので、
一次で落選した方に加えて、他の物件との比較で割安感のあるMTGに目がいく人が増えてます。
（消費税増税の影響も牽引していたり、どのマンションも頭打ち状態の中で、値下がりしにくい資産性の高い物件に目が行きやすいようです)
資料請求も一次よりもだいぶ増えているとのこと。
2次こそ瞬間蒸発の可能性大。
サロン休み中にリアルタイムで情報更新ｗ
どれだけ価格を引き上げるか楽しみだね。
同じ湾岸ですが伝説のカリスマブロガーが購入した幕張が一歩リードでしょうか。
幕張はドローン宅配など先進的な試みもなされるようです。
切磋琢磨してまいりましょう！
4357
リクルートのスーモの店舗窓口に行ったところ、そのような説明を受けましたよ。
ここは幕張タワーの2倍の坪単価です。比較になりませんね。。。
>>4359 検討板ユーザーさん
自分はここと武蔵小山と迷って、武蔵小山にしようかと思ってます。カリスマブロガーには武蔵小山はけちょんけちょんに言われてますが、同じく切磋琢磨していきましょう！
4363
武蔵小山情報、お待ちしています！
武蔵小山はないわぁ
ここより2割安でもいらない
MTG、売り出し価格HPで出してますが、割安の部屋は価格がパークタワー晴海よりちょっと高いくらいですね！
第二次、殺到しそう.....
1LDK投資で検討しているものです。
月島エリアにある賃貸マンションの賃料は上昇しているようですね。
都心中心地も賃料は上昇傾向だとスミ〇月島センターに聞きましたよ。
なんでか表に出てこないけど東向きって結構良い間取りと思う
坪単価は高いし北東側は開けてないけど、南東側は開けてるし部屋の形が使いやすい
一次二期は価格どうだったんですかね？
1期2次MR期間中なのに静かですね。
月島マイナー路線の駅近物件と、BRTステーション近くで都心へのアクセスが便利な勝どき物件だとどちらが価値が高いですかね。
現状ですと100%月島の勝ちですが、BRTのことを調べると単なるバスとは違うようですし、利便性において月島が劣後してしまうかなと思っているのですが。
>>4377 マンション掲示板さん
当初のプレ期間は450人だけど本運行後は2000人でしょ。まーそれでも電車に比べれば少ないですが、短距離区間でそれだけ来れば十分な輸送力だと思うけどな。
まー、もんじゃよりBRTの方が価値が高そうなのはたしかw
でもしばらくは月島優位でしょう。価格が物語るように。
でも武蔵小山より勝どきの方がいいよね。圧倒的に。
虎ノ門と新橋にそんな行かないよ。。。
BRTがどれほど使える交通インフラになるか見当つかないよね。
ただのバスみたいなもんなのか、より電車に近く時間も正確に運行するのか。
月島にもBRTのバス停を作って欲しかった(笑)
>>4378
収益のみを考えるなら月島人口は捨て難いけど、
臨海エリアの交通空白や勝どきパンクの解消が主目的だからね。
マッカーサー道路一直線ってのも色々と都合がいいんじゃない？
上手いこといけばいずれ月島ルートもできるかもしれないけど都主導だと色々と雑音が多そう・・・
>>4385
ですね、五輪や湾岸開発から微妙にハブられてるけど、
二路線駅近っていう月島の優位性は揺るがないと思う。
ただ今後10～20年ぐらいで名実ともに勝どきが月島に肩を並べる可能性は十分考えられる。
BRTのステーションがKTT直結が確定していて、マンションのエントランスから新橋・虎ノ門まで5分、10分で行けるようになるのだから、相当利便性が高まるかと。
そう思ってKTTの中古見たけど、かなり高くて投資妙味なし。
このマンションは、認定住宅（長期優良or低炭素）ですか？
新橋・虎ノ門にバスで行けるって言っても大した需要ないでしょ。
↑ 新しいBRTの計画がわかるリンクありますか？
勝どきは新橋、虎ノ門、銀座への直線距離は近いかもだけど、月島は、東京駅周辺、銀座への距離が近い。
今後のオフィス供給量で比べると（就労社数と高い賃料を払って入居する企業＝年収が良い)、東京駅周辺の方が圧倒的に多いです。
中古マンションの坪単価で比較すると月島は450万／坪、勝どき350万／坪。坪100万の差が埋まるとは考えられない。。。（三井不動産レジデンシャルから湾岸エリア全体の三カ月毎のレポートによると)
月島、といったって
佃リバーシティのほうがこちらよりも人気で中古価格は高いですよ。
月島駅でひとくくりにするのはおかしいです。
眺望が良い、も個人の主観が入るから難しい。
自己満足だけで他人が見たら大した眺望ではない場合もあります。
4397
そーいう部屋は、新築分譲時にかなり倍率が高くなる傾向があるから、欲しくても、お金もあるのに買えない人結構いますよ
4398
佃アドレスの中古平均価格380万／坪
月島アドレスの中古平均価格450万／坪
このエリアにおける眺望とは、主に以下の内容がどうかで価格差が生じます。
1)隅田川、豊洲運河、等、どこのリバービューが視界に入るか
2)眺望を遮る建物があるかどうか（上層階であればあるほど、眺望が開ける)
佃のリバーシティはどれも築古なので、中古であったら、更に自分でリフォームしないといけないですよ。特に水回りは高くつきます。
4400
MTGのモデルルーム行ってみたら？
下層階は眺望取れないけど、中層、高層階は、眺望良いですよ。
こちら洪水や浸水、他火災などの被害想定はどうでしょうか？
>>4403
ここ最近で改善傾向の様ですが、依然中央区内でみると月島エリアは総合危険度は高い地域ですね。主に建物倒壊や、火災延焼などの危険でしょうか。洪水など水害には強そうです。
http://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kutorikumi/bousaikeikaku/kikend...
KTTのBRT直結というのは結構凄いことだと思うなぁ。建物から出て地下にもぐることなく目の前から乗れるという点と、BRTの全ルートの車両が止まるし、次の停留所が新橋（汐留）で、その次が虎ノ門だよ。まさに特急バス。
ティアロの目の前に交通広場と停留所できるみたいだけど、豊洲ルートのみだからね。ここは勝どきと決定的に違う。
たぶん築地市場跡地の再開発が進めばそこにも直結だろうし、東京都資料だと本格運行の際には銀座・東京へも「環状第２号線～東京駅間のルートは今後検討」とあるように延伸すると決まっている書きぶり。
ちなみに、東京国際クルーズターミナルへは「大型客船期工事の東京国際クルーズターミナルへの乗り入れについて今後検討」、東京ビックサイトへは「大型イベント実施時の東京ビッグサイトへの乗り入れについて今後検討」という表現が使ってある。
KTTとTTTは今後BRT絡みで特異な存在になるかもよ。まじで。
ＢＲＴが銀座で止まるとなると、三原橋跡あたりかな。あそこは便利な場所だよね。
>>4389 匿名さん
新橋汐留停留所は日テレ、電通、パナソニック、資生堂、ソフトバンク、ANA、共同通信など大手企業が至近にあるし、虎ノ門は虎ノ門ヒルズビジネスタワー直結で、横に虎ノ門ヒルズ森タワー、虎ノ門ヒルズステーションタワーが控えているから、移動時間が５分、１０分なら職住近接だよね。虎ノ門ヒルズレジデンスタワーは坪単価１０００万の高級マンションだから、ライバルにならないしな。
月島のスレなのに勝どき住民？の喜びに溢れていて面白いね。
環２は本格運用が始まっても専用レーンは無理でせいぜい優先レーンでしょ。豊洲市場に殺到する関連車両でそれなりに渋滞すると思われますし、新橋・虎ノ門周辺だって車が流れる環境が作れるんですかね。
結局いま勝鬨橋を走っている都バスとそんなに変わらないんじゃないかな。
確かに現在の勝どき駅が余りにも使えないので、輸送力が大幅にアップすることは間違いでしょう。有明、晴海の住民で溢れて、朝 勝どきから中々乗れないなんて事にならなけれ良いがと思います。今の人が溢れる勝どき駅の二の舞にならないように願います。地下鉄なんていらないってくらいBRTが機能すれば良いですね。
BRTの下りは台場の東京テレポート駅だからたとえばフジテレビ社員なども有明・晴海・勝どきあたりに住む人増えそう。
勝どきは利便性上がるけど、その分マンション供給半端ない。今後数年間にわたり東京都全体のメジャー割合を占めるってくらい供給量半端ない。
中古で売る時に、良い値段で売れないよね。
だって、既に勝どき、晴海の中古市場そうだし。
利便性上がるけど、中古マーケットには、上昇要因はないどころか、下げ要因大きい。
活力のある世帯人口が増える見込みがあるから供給が増えるわけで、短期目線で下げ要因としか評価できない経済の素人は、榊氏と同レベル。〇〇かいなって感じ。苦笑
日本全体で人口減が進む中で、東京一極集中となりつつあり、その増加分のうち世帯収入が高い層を大きなボリュームで受け入れられるんですよ？
多額の税金を投入した再開発で。
人口増に伴う必要性は、さらなる開発を誘引するのよ。
こういう成長性が見込める場所が他にあるなら指摘してみなはれ。
BRTのことはKTTやティアロを販売してた2014年の時点で規定路線だったのでこうなることはわかってたのに、計画が具体的になって騒ぎ出すというのは、今後の晴海や勝どきの再開発を思うと示唆的ですね。
勝どきが便利になることで月島の価値が下がることはないでしょうからBRTも月島にはプラス材料でしょう。
隣町だしねｗ
実需の人はじぶんの勤務先やライフスタイルで勝どきでもここでも好みで選んでいいんじゃね。
投資の人はこことKTTの坪単価がおなじだったらどっち選ぶのかようわからんです。
今度は北海道…列島が揺さぶられてる。首都圏も他人事と思わずに常に注意意識しておかないと。とりあえずエリアの弱点を頭に入れておく事から。
ここ構造は制振でしたっけ？今回の北海道と同規模以上の地震が発生したら、倒壊する恐れはないにしても体感の揺れは相当になりそうですね。今更ながら何で免震以上の構造にしなかったんだろう。。これだけ異常災害が続いてるのに。
周辺は飲食店が密集してるし、倒壊が心配な古い建物も多いから、被災したらガス漏れや火災が怖いですね。
＞４４１４
4413が指摘しているのは、BTR開通によって、勝どきエリアの利便性はより高まるけど、マンションの中古市場を考えると、需給バランスから価格上昇には向かわないってことだよね。
人口増加、再開発による街の成長が今後も期待できるエリアは西新宿、池袋、あと品川駅から新駅にかけてのエリア。
不動産の価格は、希少性と需給バランス、あと金利水準が大きく影響します。
（4414こそ、不動産の素人 笑）
4414に聞きたいが、現況の勝どきマンションと虎ノ門マンションの表面利回りはそれぞれ何パーセントかしってますか？
利回りの考え方（住宅の賃料単価、国債利回り、リスクレート）がわかってりゃ、なぜ勝どきが虎ノ門よりも低くなるか、説明できるよね？
お前こそ、榊氏のような人物の発信情報に踊らされる情報弱者だな。
とりあえず、利回りについてこたえてみて。
＞４４１７
投資で考えると、間違いなくMTGです。
投資で成功=物件売った時にキャピタルが取れた、という前提です。
金利0.7P前後で、住宅ローンを35年組むと、10年後にローンの残債が約25パーセント減ります。
例えば、1憶の部屋を上記水準でフルローンを組んで買ったら、10年後の残債は7500万になります。
仮に10年後に、購入時価格で売ることができたら、1憶－7500万＝2500万のキャピタルがとれます。
（2500万のもうけ）ちなみに、ここでは諸費用や売却時の仲介手数料等は考慮していませんが、個人の住宅ローンであれば３０００万控除が使えれば、キャピタル3000万にたいして、非課税です。
ということは、投資で成功する物件は、購入時から値段が下がらない、又は上がる可能性のある物件です。
続きです。
価格が下がりにくい、又は上昇する可能性の高いマンションは、１）希少性が高く２）需給バランスが崩れていない場所です。（もっとありますが、ここでは説明を省きます）
１）２）ともに、人気エリアだけど、マンション供給が少ない場所、ということになります。
まさに港区六本木や麻布といったエリアがそうですね。（建物がどんなに古くても、価格はずっと右肩上がりです。だから一般人には手が届きません）
それと、値段が高いほうが、値上がりする確率は高まります（不動産価値の手法、過去事例等みてもこのような結果になっています）。
勝どきエリアのマンションとMTG、どちらが今後の供給少ないか、どちらが坪単価高いのか、それだけ見ても、投資で考えた際、どっちがいいのか判断できます。
みなさん、4414みたいに、あいまいな説明に踊らされず、きちんと専門家に相談するか、自分で不動産投資勉強しましょう。
利回り〜、利回り〜
も良いですが、これだけ日本各地で災害が多いのですから、投資する上ではリスクをヘッジする事も重要ですよ。ここはガスを多く使う飲食店を内包、加えて周辺には同様の店舗や、倒壊・火災の危険性のある古い建物が密集している等。ひとたび被災して火事などが発生すると、命は助かってもその後のマイナスイメージな拭えないかと。
＞＞４４２２
榊氏みたいね。
昨年2025年東京不動産大暴落って本だしているけど、2014年からずっと暴落論者だから。日本の人口が減って需給バランスが崩れるとして、2017年暴落、2018年暴落でわめいていたけどね。
マクロで日本全体の人口減が起こっているのと、東京の湾岸の人口が想定以上に増加している現象を無視すんなっての。
>>4424
>勝どきエリアのマンションとMTG、どちらが今後の供給少ないか、どちらが坪単価高いのか、それだけ見ても、投資で考えた際、どっちがいいのか判断できます。
⇑
「どちらが今後の供給少ないか」・・・中古市場は今後の供給物件のみが競合するわけではないのでは？？？
「どっちがいいのか判断できます。」・・・できるわけない！苦笑
以上
4429
必死過ぎ、とかコメントどうでも良いと思う。
きちんとした知識 に基づかない書き込みしたいんなら、どうぞ 笑
あなたにとっては、そう思っても、不動産は大きな買い物だから、きちんとした知識を前提に儲かる物件を買えるかどうか飲んで判断能力は、人生において重要ですよー
必死過ぎって思うのか、疑問に思って追求するか、この受け取り方の違いに、そいつの不動産人生の将来がどうか、容易に予想つく 笑
4426
物件の表面利回り3パー取れれば、賃料でローン基本返せますよ。よほど条件の悪い住宅ローンで買わない限りね。
普通に都心五区でマンション買えば、家賃がローンよりも下回ることはまずないよ。
ワンルーム投資を除けばね 笑
4430
全物件を今買ったらという前提に立った説明ってことぐらい、いちいち言わなくても理解しろよ。
TTT買った人たちは、BRT開通わかってって買ってる人なんて一人もいないからね。逆に都市計画決定前に、都市計画決定ありきで買うやつは、投資じゃなくて、ギャンブルでしかないし。
オタクの感想や経験値をベースに述べるんじゃなくてさ、再現性のある、きちんとした根拠のある説明してくれる？
批判じゃなくて、お前の再現性ある投資手法教えてくれるかい？
4431
榊氏みたいねって言われても、そもそもその人誰って感じ。そいつは年間10兆円国内の不動産取引がある中で、その市場の有力投資家が参考にできるような知見があるやつなの？
情報弱者向けに情報出しているアホの将来予測なんてどうでも良いよ。
そんなことよりも、国内の金利や容積建ぺい含む都市計画や売主のまちづくりについて、自分で調べた方がよっぽど、自分のためになるし。
いいから、お前の再現性ある投資手法説明しろよ !
4433
お前には到底判断出来ないね。
不動産の前取引は既にデータベース化されててさ、NTTとかがそれらのビックデータ使ってマーケティングデータとしてデベに販売してるんだよ。
それらデータベースを投資判断の軸に、海外の投資ファンドやJREITが不動産投融資してるんだよね。
色々と勉強になってよかったね。
アホ相手だと疲れる。
いいからお前の再現性ある投資手法教えろよ。いい加減にさ。
不動産ファンドのアセットマネージャーをやってます。
個人的には今からこの辺りは買えません。
うーん。たしかにNTTからビックデーターもらわんな。そんなんで投資判断できないよ。笑
マクロならCBRE、三幸エステート、不動産研究所
レジ系の個別データーならKEN、三井不動産、三菱などから入手するね。
不動産投資を本気でやりたいなら、アーガス（ARGUS)っていう
ソフトを勉強するのが一番だ。
4441
買わない理由が知りたい！
