売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
4444
スタイルアクト社のアトラクターズラボレポートは？
米系ブラックストー◯や、上場住宅リート、ラサールとかが採用してるよ。
ちなみにここが、住まいサーフィンの運営会社ね。
笑ってしまうぐらいの怒涛の連投。。
なになに？売れ行き鈍化したの？？
投資物件の色合いを付けるより、ふつうに実需向けに寄せた方が良さそうだけど。
MRの二次行ってきました！
階数や向き間取りによって違うと思いますが、人気のありそうな部屋は一次から2〜3パーセントくらい値上がりしてますね........
9末までに申し込みして抽選会が10／8だそうです。
一次と同様に手付け１割が申し込み時にマスト.......
（MR結構行ってるんですが、手付け1割マストはここ以外になかったです)
そもそもの販売戸数少ないからか、そこまで混んでなかったけど、販売部屋が少ない分、二次
も抽選は避けられなさそうです。
それと営業マンに聞きましたが、月島は賃貸マンションの賃貸が上がってるそうです。理由は法人契約や、東京駅付近に勤める夫婦共働きの人たちが。職場へのアクセス重視でファミリータイプの需要が高いとのこと。
お隣のCGPは低層中層買いでも、中古成約価格が450ー４７０万くらいまで上がっていて、MTGは高層階でもせいぜい415万なので、お買い得って勧められました。
手付け金、どうやって準備しようかな......
>>4450
情報ありがとうございます。
営業はいろいろ言ってきますが、注意すべき点はMTG高層階はCGPの中層階にあたる事と、CGPの中古価格に合わせると売りにくい、とデベ自身が考えていることでしょうか。
>>4451 マンション検討中さん
高層階か中層階かじゃなく、
問題は眺望が抜けるか抜けないかですよ。
MTGの方が中層階でも抜ける部屋が多い。CG Pは高層階行かないと抜けない部屋が多い。
二次は何戸くらい売られるんですかね？
一番人気の間取りはどこになるんでしょう
4451
会社同僚が豊洲のPCTとCGPを持っていて、当初CGPに住んでPCTを賃貸に出していましたが、現在はPCTに戻ってます。
CGPは天井高が255ー260で、ハリが結構出ていたり柱が部屋の中に立っているものが多いそうです。
元々は公立の学区（進学率)が月島エリアの方が高いからCGPを買ったけれども、予算的に60切るくらいの2LDKで子供二人目が出来たのでPCTに戻ったそう。
知人にMTGのHP見てもらって感想もらいましたが、物件グレードが大人向けアーバンインテッポくて洒落てると。後部屋によるけど、間取りはゆとりある間取りが部屋が多くてMTGは物件グレード的にCGPよりも上だと行ってましたよ（部屋の仕様も含めて)
専用レーンも、信号優先制御も無く
都バスの基幹路線以下の本数の連結バスで
妄想している滑 稽な勝どき民がいるのはこのスレですか？
1期2次って角部屋は西しかないのかな？
東だいぶまだのはずだし南北も少し残してなかったっけ？
西は今のところ抜けているけど、月島三丁目計画５９階１９９ｍタワーが出来たらどうなんでしょうかね。そこらへんのシミュレーションＣＧが欲しいとこだけど。東京タワーは被るのか？
4460
カスタマイズの中身が悪いからでしょ！
BSとはレジで取引してるけど、毎回ここ使ってるよ。
>>4462 匿名さん
そもそもだけど、
近隣に複数物件を持ってるような人に
相談があります。HPを見てください。
なんてシチュエーションあり得るの？
既に熟知しているだろ。普通。
創作ストーリーというのが関の山だけど、
もしあったとしても
駅直結の余裕がなす会社同僚の本音の
読めない有頂天書きこみという事になるね。
4454の同僚がどのような思いで意見を述べたかわかりませんね。
現在勝どきTTTに住んでおり、買い替え先として湾岸エリアで20件近く中古&完成後新築物件で内見をした。自分の印象としては、MTGよりも良い間取り、グレード、利便性を兼ね備えた物件はなかったです（月島エリアで元々探していたのでCGP、ライオンズタワー、ブリリア、リバーシティで12件内見しました。更には勝どき、晴海までも範囲を広げて内見しています)
もちろんMTGのどの部屋と比べるかで違いますけど。
1番印象に残ってるのは、天井高です。どの物件でも最上階は天井高ありますが、それ以外の部屋で270cm確保できている物件はなかったです。
ネットで各物件ごとに情報出てますから、ご自身で確認してみては。
〈湾岸エリアの不動産について〉
都心へのアクセスが課題であった「有明エリア」
駅からの距離が課題であった「晴海エリア」
駅の混雑が課題であった「勝どきエリア」
BRT全部の車両が止まる勝どき停留所に近くなるTTTと勝どきザ・タワーは恩恵を受けるが、現在の中古価格の相場はすでにＢＲＴの恩恵を織り込み済みとなっている。
より計画が具体化すれば、上記の湾岸エリアの需要は高まるのではないか予測される一方で、大量供給による中古市場への影響は注視する必要あり。
MGTじゃなくてMTGね。
MTGは天井高270ですよ。
モデルルームで確認ください。
MTGの完成部屋は見てませんが、MRで確認できますし、あとは図面で細かく書いてありますから、それで確認できますよ。
手元の資料は天井高2600mmですね。
まあ、充分ですが。
自分のは270です。
部屋によって違うみたいです。
ASEタイプです。
ホームページでは最大天井約2.6mと書かれてるし、どのブロガーサイトでも2600って書かれてますね(プレミアム住戸除く)
本当なら訂正するように声を上げられたらいかがでしょうか？
ドゥトゥール内見行ったときに天井高やたら低く感じでこんなので暮らしやすいんやろか？？と思ってたんやけどあそこは2500だったんだよね。ここは2600-か2700。100や200違うと全然生活の快適度変わってくるよね。圧迫感がなくなる。
4473
2600が1番多いのかな？
ASEやBSE、モデルルーム両部屋は2700だけどね。
公式ＨＰで天井高２．６ｍとなっているので、仮に例外があったとしても物件の評価はそれを基準に語るべきでしょうね。それでも十分な高さとおもいますが。
知人のＣＧＰ所有者がＭＴＧの方が良いと言ったとか、20件内見したがＭＴＧが最高だったとか、他のスレでも時々ある様な無理押しみたいな書き込みはどうなんですかね。契約者なんでしょうか？
ここは評価される方も多くそれなりに人気だと思いますので、自己満足は良いとしても逆効果と感じますね。
具体名を挙げて他の物件を落したりするのも下品なのでやめておいた方が良いと思う。
二期の価格表はまだ？いつになるんだ！？
4476
MTGに手が届く（手付け1割、ローン9000万前後)人は、そんな書き込みしないでしょうね。
私が内見した範囲の印象は、ライオンズタワーが1番良くて、駅距離あるがその次にセンチュリーパークタワー（ただしリフォーム必要)。
総合的にはMTGが1番だが、エントランスのグレードはパークコートレベルクオリティまで上げて欲しかった（一次でペントハウス契約済のものです)。
〈月島、佃〉
リバーシティ: 築フルで設備や内装が古い
CGP: タワマンらしい、貼りと柱の多い間取り、駅直結が希少性高い
ライオンズタワー: そこそこ古いものの、周辺エリアマンションの中でグレードは相対評価高い。駅まで徒歩１分。
アイマークタワー: 築フルで内装古い。CGPに眺望が遮られている。売主デベロッパーは倒産。
〈勝どき、晴海〉
晴海のタワマンは駅まで遠いし、スーパー無くて不便
目の前のひらけた眺望以外は特段良いポイントなし。
スミフのドゥトゥールは、間取り悪いし、天井低いし、向かいの再開発工事が日中うるさすぎる。
勝どきTTTはゆとりある間取り。内廊下ではない。ファミリー多すぎて、共有エリアうるさいし、MID Towerは、派手な銀座姉ちゃんなど、品のない賃借人多い。
勝どきThe Towerは、使い勝手の悪い間取りと、貼りの出た圧迫感ある部屋。トライスクエア型デザインで、共用エリアまでたどり着くのが大変。
[No.4479～本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿、及び、他の利用者様に対する嘲笑、煽り、中傷発言のため、削除しました。管理担当]
あまり他の物件を悪く言わない方がいいと思うけどなー。
プレミアム以外の天井は2600ですよ。2700は多分勘違いか荒し。
あのですね・・・
梁と柱の違いくらい知っておきましょう。
貼？貼り薬？？？
中傷と言われては困りますので、知的レベル云々については言及しません。
近隣の物件を名指しで、『品のない賃借人多い。』なんて書き込むのは如何なものかと。品格のある方がすることでしょうか。
それから、ここのペントハウスは共有部分ですので契約は出来ないかと思います。本当に契約者の方でしょうか。
>>4486
MTGのHPのルームプランを見るとおっしゃる通り、プレミアムフロアを含めてすべてのプランで柱はベランダの内側に配置されていますね。
それでも天井が2.6mで高く良い物件だと思います。
BSEや７０平米のモデルルームは２７００ですよ。
営業マンに聞いてください。
３１Fの南側の部屋を買ったものでスガ、図面は２７００になってますよ。
そう。ここはCGPとは違い内側に柱なので
ベランダの幅を狭くして専有部分の面積を広くしようとすると当然ながら柱と柱間の梁が部屋に食い込む。
間取例を見る限り南東向きはベランダの幅を広くとって柱が組み込まないようにしているが、他の向きは全て専有面積を稼ぐ代わりにベランダの幅も狭く柱が食い込んでる情けない感じではある。
外側の柱、ってのも
室内から目障りと日光遮りになるので五十歩百歩。
梁は柱と柱の間に渡すものだから柱が室内に食い込んでいるということは必然的に梁も食い込むことになる。CGPはどうのこうの言っていましたが実はMTGのことを言っていたわけですね。天井高が2700mmというのもどうやらフェイクのようだし、一体なんなんでしょうか。
自分の契約した物件を推すのは良いとしても、不正確な情報を書き込んだり近隣の物件をいちいち腐したりしても、ここの価値が上がるわけでは無いでしょうに。
東雲野村物件が坪350みたいですよ。凄い時代だなぁ。
時々漢字の読み書きに不自由な人が現れるのは外国人の需要が多いからか？
剥離ｗｗ
嘘つきの方がよっぽど問題だろ。
どーした。誰も問題とは言っていない。
呆れてるか、嗤ってるかじゃない？
アホをアホと書くのもアホだけど
嘘つきよりましって事だな。
お前ら何バカバカしい事言い合ってんだ？笑
>>4506 匿名さん
野村に行った某ブロガー情報です。昨日正式な価格表が出たみたいですよ。
https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1037827324912132096?s=...
昨日MRに行った人が東雲野村スレにあげてた書き込みです。
436：検討板ユーザーさん
[2018-09-15 19:07:45]
62ヘーベーで、6500くらい
手が出ない無理ぽ
東雲物件はグランドシップ前を通りますからね。ここは建物同居ですが入り口は完全分かれてるので、パチンコ店を全く意識しないで住めると思います。
周囲からはパチンコタワーとして慣れ親しまれるでしょうし、客にも月島のパチンコのあるマンションと言えば伝わるので便利ですね
パチンコ好きにはたまらんタワーですわ。
ここは本当にパチンコネタ好きですね。「パチンコ」「パチ屋」「嫌悪施設」のワードばっかり。。物件に関係の無い話は止しましょう。
パチンコ、めちゃくちゃ関係あるやん(笑)
グランドシップ知ってるけど、店もデカイし此処の小じんまりとした店舗とは真逆だよ。分かり易く説明すると、向こうはファミレス系な雰囲気で、こっちは老舗の料亭の様なイメージ。
老舗料亭イメージのバチンコ店は金の玉を使ってるんだそう。
パチンコだとか、もんじゃとか、買えない人がネガってるだけで 笑
ここを買える予算があって、実際に購入する人は、そんなの関係なくて、駅までの距離、月島の生活利便性、公立学校の学区の良さ（進学率高い)、その上で資産価値、を重視してるわけで。
坪単価も415万平均なのに、周辺相場は450万なので、買った人は、5年後の長期譲渡で売れば、残債も減ってるので、がっつり儲かる物件です。
パチ屋とか、もんじゃとか、アホに付き合ってられませんね 笑
4524
年収1200万あれば1億ローン組めるので、ここの3LDK買えますよ。
>駅までの距離
月島駅は、湾岸でも希少な駅徒歩１分マンションがいくつもある街なので
徒歩２分では優位性なし。
教育熱心なら
私立小に行けば
4528、4529
進学率高い学区＝周辺住民の親の学歴が高い、そして子供も不良はいない、だから自分の子供に悪影響な環境では無い、という不動産の一般常識ですよ（統計データ上の相関性もある)
そもそもこの物件買って、子供がいる家庭は、ほぼ100パー私立に行かせるに決まってるじゃん。実際にここは都内有名私立までのアクセスも優れてるんだよ。
（月島一丁目と佃にいるお子さんたちは、慶応クラスの私立学生ばっかりで、地元公立は、シングルマザーのお子さんが50パー以上です。自分で学校に直接電話して聞け。)
パチンコ屋には導線上一緒になりませんよ。
買えないやつが、暇つぶしに掲示板で通り一辺倒のパチ屋コメント、やめろ。
そもそも東雲野村の方は駐車場完備する程の大型店だし、こことはまた違うよ。向こうは店の前通らなければ駅行けないし、ここは店舗と入り口も分離されてるから同じ建物でも意識する事は無く生活出来るかと。
>>4530さんがなぜこんなに必死なのか分からない。
「月島一丁目と佃」ってちょっとアバウトで大くくりすぎるし。
そして、このあたり体感的にも慶応クラスなんてそんなに居ないと思うのですが。
私立進学率は近隣よりは高いとは思いますけど。
子供も不良はいないはちょっと言い過ぎですねえ。
それと、受験は親がするものじゃなくて、子どもがするものですよ。
子どもをこの必死さで詰めまくって、子どもが潰れてしまわないか気になる。
「通り一辺倒のパチ屋コメント、やめろ」は同意します。
このスレは事ある毎に、パチンコ、パチ屋、嫌悪施設、もんじゃ、と言ったワードが顔を出しますね。物件と直接関係ない話題は控えて、もう少し建設的な話し合いをしましょう。こんな投稿ばかりじゃ周辺物件からも笑われてしまいますよ。
儲かる話とか、利回りがどうとかって話題も正直どうかと思いますよ。それじゃ投資家向けの物件みたいに映っちゃう。
実需の人だと、どうしても下駄にある嫌悪施設や飲食店が気になる所では？立地や利便性も、もちろん重要だとは思いますけど。。
購入者が自分の都合のいいように、マンションの一部になっている「もんじゃ屋」や嫌悪施設「パチンコ屋」を、マンションと関係ないものとして扱っているから
側から見れば感覚がずれていることを伝え残していくことがこの先中古も含めて検討していく人たちにとって有益ですね
>>4537 匿名さん
検討者ですが、もんじゃもパチンコもそんなに気にならないです。
気になる人もいると思いますし、気になることを否定しませんが、その自身の価値観に照らし合わせて「感覚がずれている」と言うのはそれはそれでおかしいですね。
入居施設が気になる人は購入を見送って、
気にならない人は割安感ある価格で買えばいい。
>>4537 匿名さん
ここのパチンコ屋って別棟で住民と導線が全く違うから影響は無しと考えていいでしょう。
例えばパークシティ武蔵小山のように目の前にパチンコ屋がある方がよっぽど問題。あそこは公開空地があるからパチンコ屋利用者に使われるのが目に見える。そうじゃないだけマシかな。
この物件は普通に良いと思う。
自身、購入しようと思ったがやめた。
パチ屋、もんじゃ屋は別に気にならないけど、
月島という街自体が好きになれなかった。
CGPも月一小の子供たくさんいます。月島は公立もそこそこのレベルです。そもそもこの地区でシングルマザーは聞いたことありませんし、とはいっても教育意識の高い地区とは違うと思います。平均的な感じでしょうか。
4542
佃小学校はシングルマザー率無茶苦茶高いですよ。
ライオンズタワーに住んでいます。
夫婦共働きで子供二人います。
夫婦の勤務先への利便性からこの場所を選びました。
元々は公立学校に行かせるつもりでしたが、中学に進学する段階で、地元小学校のクラスメイトの殆どが、私立受験するということで、息子、娘ともに私立受験して入学しています。
同級生の親御さん達が、たまたま教育熱心な方々だったのかもしれませんが、皆早慶、娘は御三家目指して受験し、受験失敗した友達は、学習院に入りました。
（高校受験やり直すそうです)
月島は、DINKs、ファミリー世帯、高齢者（金持ちとそうでない人)、富裕層（経営者や、開業している士業の方)、幅広い住民層があります。
眺望の良い高層階は、すごい金額で取引されてます。
資産家の相続税対策としてライオンズタワーを購入されたそうです。
MTGは佃小学校ではなく、月島第一小学校なので佃地区と比較しても少し違かもしれませんね。
主旨の異なる話だが、早慶や御三家に行って、最後に何が残るのでしょうか？
サラリーマンとして大企業入りやすいというだけで、
>>4546 匿名さん
その辺りに入って一番のメリットって学校の名前じゃなくて人脈ですよ。
旧帝も含めて卒業しないとわからないことだから、親も卒業してないと子供に伝えられないですけどね。
東雲キャナルマークスのスレで現地調査行った人の写真があがってたけど、、、。あんな巨大店舗と此処の小じんまりした店を一緒にしないで欲しい。あれはアカン。
>>4549 匿名さん
ついでにMR行った人の正式価格もあがってたよ。
@350
https://mobile.twitter.com/toyosu0/status/1041600933879209984?s=21
MTGの掲示板に東雲の物件情報載せないでほしい。
買う人の属性全く違うし、坪350万で騒いでいる人達と一緒にしないでくださいね 笑
4545
月島第一学区です。
CGPに住んでます。
佃はシングルマザーのお子さん多いから公立進学多いですよ。おっかさんだいぶ年収高いバリバリwキャリアウーマン系ですけどね。
月島第一は、地元のお子さんもいますけど、タワーマンション住まいのお子さん（新しい住民)は、家系の余裕も違うみたいで、サマースクールで留学とか、中学から私立とか多いですよ。同じマンション内でも、友達少ないですよ（アフタースクール行ってたり、学校がそれぞれ違うから)
一期二次MR行ってきました。
70平米で南向きの間取りが良いやつを買いたいんですが、部屋数少なくて、すでに抽選になるとのこと。。。。。
一次で申し込みすればよかった〜
>>4553 マンション検討中さん
何故？ここのMR見学や現地見ました？あんな郊外型の超大型店舗というより、本当にひっそりと営業してるお店ですよ。それに出入り口も分けられて、生活導線も重ならない。街並みも風情があって下町雰囲気のある綺麗な景観だし。
安くて買えば儲かるんだしウダウダ言うな！
>>4549日
下駄と隣接ではインパクトが違うでしょ・・・
下駄パチなんか前代未聞だし嫌悪施設の最たるものでしょうよ・・・
っていう前提があって、
それでも動線分けて必死に隠す涙ぐましい努力は評価するし、
何だかんだで一期であれだけ売れてるんだから、そこのデメリットを際し引いても評価されてる訳だし、
まあいいんじゃないの？
不動産に掘り出し物なし
安い物にはわけがある
儲かるなんて誰が決めた？
4559
中古取引相場は450ですから、MTGを今のところの価格で帰れば、充分儲かりますけど。
昨今の不動産市況を考えて、転売だけが儲け手法に限りませんよ。
不動産の儲け方は、色々あるからねw
中古取引相場、と言ったってCGPと同じ相場で売れるわけ無いですよね。
ここはここ。
2021年の引渡時には、
五輪後の不動産相場自体がどうなっているか分からないのに、今語るのは獲らぬ狸の皮算用。
4561
CGPだけど、下層階で眺望悪く、間取りも良くない部屋で450。
MTGで眺望良ければ、普通に450は行くよ。
物件から駅まで歩いたことあるけど、２分じゃなくて１分て行って良いくらい近いよ。
この時期、高値づかみなのは誰もが承知ですよね。
この辺りは坪単価350位で買ってなければ、転売で儲かりはしません。
もう時期が悪いんですよ。
自分は実需で検討してますが、いまの新築マンション価格で転売益などはなから期待しておらずで、マンション選びは値段が下がりにくそうなところを探してます。
ここは下がっても坪350くらいは保ちそうなので、それだと新築価格から10−15％の下落ですむので良いのではと思ってます。
都心の端の端っこ。
しかも湾岸。
昔は都心のマンションでも下落した過去がある。
下がらないは、勝手な思い込みでしかない。
>マンション選びは値段が下がりにくそうなところを探してます。
首都直下型地震がもし起きても、月島は下がりにくいと？
直下型地震が起こっても、6弱以下なら関係ないです。
7もあれば6強もある。
311の教訓はいずこに。
友達に聞いたんですけど、3Aエリアで買えない人がここ買うんですか？
ここの良さもあると思うんですが
東洋経済今週号みてみい。
港区なんてマンションPER超割高だよ。
下げる局面では、振幅も大きい。
月島勝どきは割安にランクインしているぞ。
全体が下げても、下げ方が相対的に小さい。
>月島勝どきは割安にランクインしているぞ。
割安というより、人気が低いから安い価値しかないってことです。
それは穿った見方だな。
賃料が高く取れて、効率がいいという話なんだが。
4573
リーマンの時は、湾岸でも下がったけど、10年とか20年平均での推移を見れば確実に右肩上がりだけどね．
湾岸エリアにおいて月島価格が単価で飛び抜けているのは、希少性以外の何でもありません。
勝どき、晴海は、今後まだまだ供給があるから、希少性がない。
月島は、供給が限定されている上に、地下鉄2路線使える。また銀座、東京駅までの直線距離は短い。さらには、付近に有名な聖路加病院がある。要は生活環境が整っている（不動産鑑定上、高く評価される要素が全て揃っている)
>>4585 マンション検討中さん
月島は単価が飛び出てる理由をよく考えてみよう。
月島は駅徒歩1ー2分の物件が平均値を押し上げている事を忘れてはならないよ
この事情は非常に特殊で、他の地域ではまず不可能だよ。理由はそんだけ。
>>4585 マンション検討中さん
4587が回答の通り駅距離という個別的要因がすべて。同一需給圏にある勝どきや晴海と地域要因に優劣はないと思う。私が評価するなら。それに聖路加の存否は不動産価格にまったく影響しないです。
他の地域と比較するときに単価だけでなく、平均駅徒歩分数みたいなものを出せば良く分かるだろうね
そういう意味では、月島が飛び出てるなんて事は全くない。それなりの評価だよ。
駅徒歩が1ー2分と非常に近い物件が沢山あるということは、駅前自体に魅力的なコンテンツが永遠に来ない(マンションで埋まっているから)、というデメリットも推して考えるべし。
ほぼ、全ての生活基盤は電車、自転車を前提として月島では見るべきだね。そこが月島のメリットでもあり、デメリットでもある。
4589
あなたの評価はどいでも良くて、国の基準地価を決める不動産鑑定士（国家資格)の鑑定士手法には、近隣に大きな病院がありかどうかで、不動産価格に影響を与えるんだよ。 勉強になってよかったね。
それと聖路加病院に勤務する、又は通院している地方のお金持ちや、赴任してきた医者からの不動産実需需要ってんも月島駅周辺にはあるんだよ。
これも、自分で大手不動産仲介会社にヒアリングして確認してね。ほんとだから。
4591
月島のメリットは、供給が限定されているため、価格が安定している点です。
東雲ですでに350万、MTGは、415万平均。
資産価値がどっちが高いか、低いかの比較はしなくても明らかだからいいんだけど、未だ価格上昇を続けている市場の中で、MTGは割安に買えたってことだよね。
聖路加病院は、牧師さんやら、不祥事が続きました。
聖路加を評価に高める要素に入れるって大丈夫？？明石町の物件ならまだしも・・・
MTGはもんじゃストリートじゃん。それをプラスにもマイナスにも評価した方が現実的だろ。下駄ばきパチ屋と一緒に。
あと月島徒歩数分圏に何棟マンションあると思っているのかな？ずーっと新築で居続けることはなく、地区NO.1でもないから時の経過とともに埋もれて、格安で仕入れ済みの他の中古物件と中古市場で争うことになるよ。高値市況買いは出口の市況如何で火傷するぞ。。。（笑）
第1期で買った人で一抹の不安をかき消す正当化要素が欲しい人なのかな。
>>4598 マンション検討中さん
それはその通りだね、仕様もいいし。
CGPとMTG、ドラクエに対抗したFFみたいな感じになるんじゃないかな？？何気にあんまり負けない価格で成約つきそう。
4600
これ読んで勉強してるしたら？
https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/urgency/report180...
あなたの個人的な予想聞いても仕方ないよ。
不動産ってどう評価されるのか知らない人が、意見述べても全然参考にならない。
需要供給、希少性、売主属性、金融政策、賃貸マーケット動向、売買市場動向、全てつながってます。
高層階の大きい部屋の８割が完売していて、どーいう人が勝ったのか知らないみたいだね。
4606
鑑定士なら、不動産の収益還元法わかるよね？
>>4596 マンション検討中さん
時頭のある人なら論理的に考えて解るはず。不動産の価格は、その不動産を購入検討している人の視点から考える事が一番大切で、近くに聖路加病院があることは「何かあった時に安心」というメリットがある反面「多くの人が死ぬ場所」「救急車のサイレンがうるさい」「かかりつけ医としては利用できず有用性は少ない」などデメリットもある。仮に価格への影響があったとしても、病院の規模や評判の良否、医者の質、建物の品等でどの程度の影響があるかの調査事例はなく客観的な測定はできない。だから営業マンが使う挨拶程度でしかない。
月島の希少性にしても同じように、月島限定でマンションを検討する人より、湾岸一体で探す人がほとんどでしょう。購入者の視点で考えれば、月島の供給が限定的であれば他の駅近を探せば良いだけで、そのことをもって月島物件の評価額が上がる事はないのです。
「不動産鑑定」という言葉が出てきたので反応してでしゃばり過ぎて申し訳ないが、専門的な言葉や内容を書くなら正しい事を書いていただきたい。
マンションなんて人生に一度の買い物じゃないんだから、あまり神経質になる必要ないでしょ。欲しいと思えば買えばいいし、いらんと思えば買わなければいい。神経質だと勝機逃すのよ。デフレの時に買う勇気もない、今がてっぺんか底辺かなんかわからんよ。
4604 4605 4607 ・・・必死すぎ、苦笑
スルーすればよかろうに。
どっちもどっちだよねｗ
病院が近くにあると嬉しいってことではなく、そこで働く医師の需要が期待できるってことでしょ。
文京区ほどではないにしてもね。
実際銀座のネーチャン需要もあるし勝どきには験を担ぐタイプの勝負師が集まると聞くｗ
じゃあ月島が代替不可能な、大いに指名買いの期待できるエリアか？
と言われると全くそんなこともないと思う。
最近は経年もあってあんまり聞かなくなったけど界隈だと佃ぐらいじゃないの？
あそこだけは三井の広告塔であり続けてるから凄い。
聖路加ってここから遠くて関係ないよね
4608
JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。
実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。
新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。
収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。
家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。
わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。
次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。
（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万
この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。
昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。
ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。
4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。
私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。
理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。
国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。
麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。
少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。
4616のような自称プロが能書き垂れるマンションは止めた方がいいよ。
>>4616
社内capレートってふつは機密事項だよ。投資法人しかも上場してるならコンプライアンス違反どころじゃない大問題だぞ。しかもココの1LDK買ったなんて言ったら個人を特定できるじゃないか。悪い事は言わん、早く削除した方がいい。
ペントハウス契約した人とか怪しいポジが多いねココ
4620
4616は社内キャップじゃなくて、一般的なキャップ相場を記述しただけじゃない？
社内キャップなんてそんなもの無いしね。
Jリートドットコムに、各リートの取得利回り出るよ。
もっと数字に詳しくなった方があなたいいね。
J-REITはマーケットメイクどころか、近年は価格競争力なくて、特にレジREITなんかは物件取得すら覚束ない状況が続いているよね。
償却後利回りの縛りがあるから、仕方ないと思うけどね。
投資主の立場からすると、個人投資する前に、利回り出せる物件頑張って探せと申したいわ。
4618
パークシティ武蔵小山はライバル関係にあるんですか？ 初めて知りました。
正直エリアについてあまりよく知りません。
（これは個々の好き、嫌いだけです)
賃料単価や、分譲単価は把握していませんが、パッと見たところ駅直結で、あり程度大きな再開発マンションで三井不動産物件ですから、過去の例から考えても、再開発前の相場よりも高く売り出されるものの、完成後は、更に高値で取引される場合が多いですね。
虎ノ門や、麻布再開発がこれに似ていますが、それらの再開発ほどの上昇は見込めないと思います。
本物件に限りませんが、駅直結のタワーですから、相続税対策投資家に売却を前提で、眺望の良い高層階なら、資産価値も落ちづらいでしょうね、
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
4626
グローバルで見ても、不動産市況は、過去のサイクルに見ない、新しい傾向を描き始めているのご存知ですか？
ドイツのリートは銀行預金がわりに購入されていたり、利回りを求める日本の投資家は、マイナス金利導入後、米国でリートを買っていたり。
何が言いたいかというと、日本のマーケットは、過去の延長線上にないということです。
資産運用に長けた人はすでに米国リートに資産を入れ替えたり、違う代替え資産に乗り換えています。
一方で国内のリート投資口は、海外の投資家に沢山買ってもらっています。これは、自国で運用するより、まだ日本のリート利回りは安定していて、かつ破綻リスクがとても低いからです。
4628
まずお前だったら、いくらで貸すのか教えろ。
4610
賃料は資産価値に直結するってことですね。
だから、丸の内は三菱地所が色々イベントやって、エリア盛り上げに頑張ってたり、渋谷駅周辺は東急電鉄が盛り上げようとビル沢山作ったり、六本木、麻布は森ビルが再開発でビル作ったりして、自分達が保有するビルの資産価値向上の営業努力をしてるってことですね。
リーマンショック前までは、賃料負担能力の高い外資金融をヒルズに良く呼び込んでたけど、昨今のyoutubeとかIT系が増えたよね。時代の流れ的に、金融よりもITの方が賃料負担能力高そうだし（一人当たりの生産性や付加価値は高そう)。
現にITトップのグーグルの誘致で森ビルがヒルズに、東急が渋谷駅直結の新ビルに、誘致合戦してたよな。
あれは、床埋めたいっということもあるけど、それ以上に賃料負担能力の高いテナントを誘致したかったってことなんだね。
月島は、六本木、汐留、丸の内、飯田橋等、大手企業の本社機能が集積するエリアへのアクセスが良い分、それらに勤務している人たちからの賃貸需要は高いんだろうな。
確かにアットホームや、ヤフー、ホームズのサイト見ても賃料単価が上昇傾向にあるのがわかったし。
第2次、そろそろ締め切りなので、頑張ります！
今日MR行ってきました。
倍率ついてない部屋もあるけど、やはり間取りや眺望の良い部屋は倍率ついてる..........
抽選避けたいな〜
2次はどの間取りが人気なんでしょう？
国内のリートは分配型ファンドによる資金流出が深刻
リートを運用している投資法人も今の物件価格では利回り得られず買い控え
外国人投資家はそもそも興味が低い上に、日本のリートを売り越し続けているのがトレンド
リートの観点だと上がる要素無いですよ
正直、賃料が切り上がるのを待つしかないけど、それがどこまで続くかですね
4639
月島の賃料上がってるよ〜
仮に買った後に賃貸に出すかもしれないから、地元の不動産屋に何社か回ったけど、駅近タワマンは、出てもすぐ埋まっちゃうし、昨今は需要更に高まり賃料も上がってきているから、オーナーさんかなり強気だそうだ。
早く4608の反撃コメントが見たい！
ーーーーーーー
[2018-09-21 18:39:14]
4608
JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。
実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。
新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。
収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。
家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。
わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。
次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。
（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万
この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。
昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。
ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。
4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。
私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。
理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。
国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。
麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。
少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。
ここいいですよね
それと、BRTは、結局はバスだとのこと。一般道で走る車両なので、普通に渋滞に巻き込まれるし、信号待ちにも影響を受けるそうだ。
勝どき、晴海は、まだ9千戸販売計画があるので、資産価値という意味では厳しいそうだ（希少性がない)。
そして、1番資産価値が高いと思った物件はMTGと野村不動産営業マンがいっていたぞ。
ただ、一般の人には手が届かない価格帯なので、買える人は限られると言っていた。
野村の営業マンがそんなこと言ってくれますかね
言ってくれるならかなり信頼できる気はしますが
そりゃ、こことプラウド東雲比べたらかわいそうでしょ。そこで自信持ってプラウド進めたらいくら自社商品といえど笑いますよね。
同じパチンコ至近物件として持ち上げたという事もあり得る。
プラウドタワー千代田富士見も
パチンコとなりだが、高いよ！
>>4646 マンション検討中さん
この業界、同業他社への転職も多いからこないだまで三井だった人が野村の営業マンやってたりとか普通にある。そうなると古巣は悪く言えなかったりするよね。
4651
東雲MRの営業は二十代中盤から後半の女性で新卒から野村に入社したような方々でした。
初々しい反面、対応がお金持ち相手のクオリティではなかった印象。
各営業マンは、湾岸エリアおよび中央区アドレスの物件は、業者として視察に行ったいて、その中の印象としてMTGは資産価値が高いと思ったとのこと。
勝どき晴海については、勝どき駅の改札渋滞や、トリトンに向かう歩道渋滞、又駅距離の問題等、生活利便性は低いという話を、顧客からよく聞くそうだ。
BRT通っても、勝どき、晴海の生活利便性は思ったほど向上しないみたいですよ。
値上げしているとの話でしたが、実際は一次で売れてないところを二次で戸数限定で値下げして出してますね。様子見ですかね。
4658
70平米南向きは一次より坪単価上がってますよ！
しかも抽選は避けて通れません......
人気のない部屋は、ちょっと下げたんですかね。
パチンコ抜けたら何がテナントになるかね。スーパーかな？
老人ホーム。
子育て世代が多い街だから、保育園のがいいでしょう。
ここを買えるのもパチンコ地権者のおかげであることを理解して尊重しないと
妄想だけならいいけど、抜けたら何になるとか、リアルで言ってたギスギスしちゃうよ
4665
東京の都心3区で、しかも人通りが多く、人口密集地、さらには一階からの動線が確保されている二階で、テナントが埋まらないという事態はまず起こり得ませんよ。
東京は世界5台都市で、さらにその中の都心3区ですからね。
それとパチンコ屋、のネガ通り一辺倒のアホは無視しましょう。
イメージで不動産の価値は決まりません。
参考までに、以下プロのコメントです。
ーーーーーーー
[2018-09-21 18:39:14]
4608
JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。
実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。
新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。
収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。
家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。
わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。
次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。
（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万
この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。
昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。
ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。
4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。
私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。
理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。
国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。
麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。
少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。
>>4666 マンション検討中さん
こんなキモい自作自演久し振りに見た。
「Jリートに勤める者です」キリッw
銀座のCAPが1％で大笑い。
病院が近くにあると価格があがる！とか
月島は供給少ないからあがる！とか
ファンドマネージャーなんか務まるわけないw
北側の角部屋なんか最初に比べて1000万くらい下げてましたよ。東もCGPで塞がってますし今の価格じゃね。パチンコ抜けてもスーパーはないかと。だってスーパーは徒歩５分以内に三箇所ありますよ。
というか、こんな長文読むんだ。
匿名掲示板の長文は基本的に、
現実社会で相手にされないから書いてるか、
騙そうという意図かのどちらかなので
読んで一利も無いと思うよ。
ネガコメント 祝い！
きちんとした説明じゃないと（少なくとも銀行説得できるレベル)、オタクのアホ加減丸見えだよ。
一千万の値下げ聞いたことない。
銀座キャップ1パーの買主、誰だか知ってます？
（コマーシャルで流れてますけどね)
答えられなければ、イメージだけで語ってるってことだよね 笑
一千万はないかも。四、五百万くらいだと思いますよ。
4673
4、5百万って、当初予定販売価格に対して何パーセントの値引きか計算できるよね？
平均販売価格単価とか、最小販売部屋面積から逆算してさ。
アホなネガコメント書かない方がいいよ。
算数できない人だってバレるし、算数できない人が不動産価格の適正価格の判断できないでしょうね。
アホはほっときましょう。
収益還元法で決まります。不動産は、マンションも加えて。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/収益還元法
4673です。北側の角部屋です。高層階の話でもう分譲済みになってましたけどね。営業の人もそう言ってました。なので今出ている低層階の価格がなんか高く感じます。間取りのタイプは違いますが。
なんかパチンコ屋の話が出るとやたらとムキになる人が居ますが、物件に魅力があれば然程気にされなくても良いんじゃないですか？
パチンコ屋は違う店に変わる可能性がゼロではない。もちろんずーっとかもしれないし。私は5年ほど住むつもりでその後はわからないのであまり気にしてないでおく事にしました。
低層階を買いたいですが、しかし南側に古い家が密集しているので今後塞がるんじゃないかと気になり決められないですね。他はもう囲まれてますしね。
