竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。
どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。
私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。
管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。
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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。
[スレ作成日時]2017-10-01 01:27:07
350戸のマンションで3億5千万円に設計管理費5%と言うのは業者の言いなりになったようです。
小規模マンションだと足場や養生やセキュリティーなど、本体工事以外に掛かる費用が割高になります。
なので、例えば高級住宅地にある50戸で外壁など建物形状が複雑で値段の高いタイル仕上げなどの場合、敷地内に資材置き場や駐車もできなくて近隣の空き地などを借りたりする費用も掛かるので5千万円と言うのは有り得る金額でしょうが、普通に管理会社やコンサルタントを使わず、直接、複数の業者に見積りをとる方法であれば、今だと3千万円～3千5百万円が妥当な金額になると思います。
350戸の大規模マンションだと、タワーで無いのなら二回か三回に分け連続して工事を行う事ができるので、また、一般的に敷地内で資材置き場や駐車場などが賄えるので、本体工事は2億5千万円前後が相場でしょう。
付属工事として色々追加すれば3億5千万円くらいにする事も可能でしょう。
例えば、この規模なので自走式の駐車場の念の為にしてはどうかと言われた大規模な補修工事、今は問題ないが念の為と言われた屋上防水工事など、修繕積立金が余っているのを知られてしまった事で付け込まれたような気がします。
一般的な350戸の大規模マンションなら、大規模修繕工事を行う時点で修繕積立金が5億円貯まってたとしても3億6千4百万円も使うと、将来の事を考えれば使い過ぎで、途中から値上げをすることになるだけでなく、この調子で工事をすれば借り入れをする事になってしまう可能性もあるでしょう。
管理会社や業者は「念の為」とか「しないよりした方が」と言って、不安を煽るとは言いませんが、この工事をすることだけで考えてしまうので、マンションの資金が5億あれば3億5千万円は余裕を持って支払えると勘違いしてしまうのです。
また、自分たちが長年支払って積み立てた資金なのに、会社の経費だと思って贅沢をしてしまう感覚でマンションの積立金を他人の金を使う感覚で扱ってしまうのです。
年金を湯水のように使った役人と同じ感覚になってしまうのです。
これが自分一人で持つ建物で、自分の貯金を使うと思えば、こんな選択はしないのです。
資金い余裕があれば、これでもいいのです。
私なら修繕積立金がこの時点で毎月500万円で年間6千万円積立ができていて、7億円くらいの資金があるなら、無駄な工事は省きますが、総会決議で念の為の工事もする事に決まったのなら、3億5千万円の工事をする事に反対はしないでしょう。
しかし、前倒しで念の為の工事をする事は、非効率的です。
工事をした時点から劣化が始まるので、次の工事も前倒しになってしまうからです。
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9690万円～1億190万円 |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都杉並区高円寺南４-4-13ほか |
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6900万円台～1億3500万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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33.37m2～60.55m2 |
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総戸数 23戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都目黒区下目黒三丁目 |
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1億1,190万円～2億5,800万円 |
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1LDK～2LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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45.15m²～80.86m² |
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総戸数 62戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6390万円～1億7990万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2800万円～1億6200万円 |
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2LDK～3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8498万円～8868万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2・60.03m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都練馬区中村南２-7-15 |
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9410万円～1億2890万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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65.99m2～84.93m2 |
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総戸数 124戸 |
