ブランズ浦和別所沼公園

この辺りは地盤が気になる…

最近、中浦和も高くなってきていますよね。

個人的にこのあたりの物件は興味あるのですが。

なかなか値段が下がらないので、買い時が難しいと感じています。

4LDK狙いだけど狭いね？

トイレに手洗いカウンターないし、ウォシュレットも手動式なんですね。

>>53 匿名さん

45と同じ方ですか？

>>51 マンション検討中さん
営業や業者の方はデメリットは隠してメリットしかいいません。
ここはフラットな意見の場になればいいなと思います。
個人的には駅に近いのは良いのですが、地盤が弱い（52さんのように水路は知りませんでした、、）、小学校中学校が遠いのは気になります。

4800万円台からだそうです。

マンションマニアさんが中浦和の中古マンションについて記事を書いてますね。

https://www.sumu-log.com/archives/11646/

4800万円からと言うことは、坪240くらいが平均になるのでしょうか？
資産価値の維持は厳しそうですね。

坪単価240〜300万くらいですね

ちょっと高すぎます

マンションマニアさんが
プラウド別所沼公園トレサージュが坪単価235〜で苦戦したと書いてあるかとからも

今回のがいかに高いかわかります

過去の物件引っ張って来たって意味無いですよ。今は何処も高いです。騒いでも安くなるとは思えません。資産価値なんて…都心のひと握り。

たしかにそうかもせれませんね

ただ今回4LDK狙いだったのですが、

こちらで見ていて値段的なこともそうですが、4LDKのわりにせまい、地盤の弱さと白幡中学校が子供の足で徒歩30分かかることから見送ろうか迷ってます…

>>62 マンション検討中さん
都心の物件みたいに買った時より高く売れるなんてもちろん考えていないけど、もし売るとなった時に大損しない物件を選ぶためには過去物件の成約事例は参考になると思うよ。

>>62 マンション検討中さん
別に騒いでいるのではなくて、客観的な話をしてるだけ。
逆にあなたが言うように今高いのであれば、今は買い時ではないかもね。

情報が錯綜している。。

マンマニさんの評価はこんなんですよ。
↓
https://manmani.net/?p=8706

少し様子を見てみよう。

マンションマニアは坪260万、70平米＝5500万と予想してるんだね。築浅中古の成約事例は坪215万付近が多いので、住んだ瞬間に1000万近く資産価値が下落するのか…。新築以外に大きな売りがあると良いんだけど、間取り図見る限りは設備にも期待できないしなぁ。

ブランズというと安心感はありますね。

横浜のマンションで杭が問題になった時のように、何かトラブルが起きた際の対応という意味では大手デベロッパーの安心感は確かにあると思います。

一方で、大手デベロッパーだから優れたマンションで資産性が保たれるのかというとそれはまた別の話。同じブランド名を冠したマンションでも、坪単価や立地の違いで作り込み方は全く違いますよね。プラウドなんかは特にその傾向が顕著で、郊外の坪単価の安いマンションは直床を量産しています。

ブランド名に惑わされることなく、自分にとって優れたマンションであるかどうか冷静に判断することが重要だと思います。

浦和は地域によって地盤に差があるようですね。
購入前に確認しておくほうが無難かも。
耐震強度は知っておいて損はないですよね。

地盤を調べるならこのサイトがサイトが分かりやすいです。
http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/

ちなみに、このマンションが建設される鹿手袋二丁目は後背湿地でかなり揺れやすいようです。このあたりはどこも同じ感じですけどね。

限定ページの「ご挨拶」なんてあります。資料請求者限定だそうで。誰のご挨拶なんでしょうね。会社のトップでしょうか。
代表間取りが出ていたので、見たいと思ったら、こちらも資料請求者様限定ページ。資料請求していない人は見ることができません。
他にも資料請求者限定ページがちらほら。

現地案内図や物件概要を見ることができたのでチェックしていますが、2018年10月販売までにどのくらいの情報が公開されるものなのか……。それとも全く公開しない予定なのか……。資料請求しないと見ることができないマンションです。

>>68 匿名さん
売主業者の方ですか？

説明会でモデルルームと価格はだいたい出ているのでしょうか？

都内のブランズなら安心感ありますが、どうせかなり仕様落としてきますよね

川口でブランズはありましたが、浦和では初かな、どういう感じになるかですね。

東急は過去に浦和で物件供給してますが、ブランズブランドは初めてみたいですね。
サイトをみるとローコストマンションっぽいけど････
どうなることやら。。やれやれ。

ローコストなんでしょうか、その分価格に反映されるのならいいのかな、プラウドは高かったです

高さ制限20メートル地区で6階建てなので直床ってことはないと思いますが（近くのプラウド別所沼公園トレサージュは7階建てで直床）、間取り図を見る限りプレミアムプランの間取りでもトイレ手洗いカウンターは付いていないですね。規模感を考えるとディスポーザーもないでしょう。それらが価格に反映されていれば良いのですが、市況から見てもプラウド別所沼公園トレサージュの坪235万よりは安くなる要素がないですね。立地的にもプラウドよりも線路の影響が少なく、ゆとりがありますし。

中浦和というマイナー駅ではある程度の地元需要を見込まないと完売は難しいと思うのですが、果たして5000万〜6000万という価格について来れるのか？4000万台で武蔵浦和駅徒歩圏の築浅中古買えてしまいますからね。パークハウス浦和別所（トイレ手洗いカウンター、ディスポーザー付き）の3LDKは少し前に確か4400万くらいで出てました。

腐っても中浦和駅徒歩4分ですからね。
時間がかかっても、それなりの価格になるのでは？

低層マンションは分譲価格も管理費も大変割高になるという認識ですが、3Aや高輪、白金台といった場所ならともかく、鹿手袋の低層マンションなんて、一体どういう層からの需要を見込んでるんでしょうか？

>>81 マンション検討中さん
一般的に低層マンションとは、第一種または第二種低層住居専用地域に立つマンションのことです。これらの地域は高さ制限が10メートルまたは12メートルになるので、マンションの階高は最大でも4階になります。

>>81 マンション検討中さん

本当にどういった層を見込んでいるのか謎です。
もし5000〜6000なら見送ろうと思います。
年収800万の私の知り合いが、5000〜6000万のマンションを無理して買い、私生活はかなり質素で習い事代が払えないなど苦労していました。
あまりに高いようなら、営業は低い年収でも無理して買わせてくるでしょうからその辺は気をつけた方がいいですよ。

>>83 名無しさん
5000万のローン組むなら最低でも年収1000万は欲しいよね。

>>84 マンション検討中さん

買った後の人生なんて営業は保証してくれませんからね

中浦和近辺に住んでますが恥ずかしながら私は年収500ちょっとなので、今回は見送ります。。。

けっこうそれくらいの方がご近所さんは多いですけどね

年収500ちょっとって予算いくらなんです？
新築は無理では？

自分が年収500万なら中古か賃貸で検討すると思います。
住環境って、絶対的なものではなくて、生活の満足度を決定する１つのファクターに過ぎないので。
無理して新築を購入してローンの返済以外何にもお金を使えない人生なんて、本末転倒だと思いますよ。

>>84 マンション検討中さん
ただ私も正直年収800万くらいでしたが値段設定によって買うか考え直してます。

5000〜6000万だとさんがおっしゃったように現実的には継続的な年収1000万くらい必要でしょうから

>>88 名無しさん

中浦和近辺にそんな継続的に1000万の方なんてたくさんいるんですか？
どの層を狙ったのか謎です。
その割に風呂場は狭い、ディスポーザー、トイレカウンターなしでつくりは安そうですし

単独でもけっこういるでしょうね。
世帯年収ならごろごろいるかと。
それより年収500ちょいじゃ、一般的に新築は無理ですよ。

ごろごろはいないのでは

白金や3Aならともかく、鹿手袋でこの価格帯なら厳しいね

価格はいつ発表になるのかな
資料請求者限定ってやつですか

話がなんか脱線している

私はこのマンション自体に資産価値は見いだせないとは思います。

地盤、構造、設備面は期待できませんが
駅に近いというところがメリットでしょうか

誰かが書いてましたが、ブランズだからと安心しない方がいいですよ

知り合いで建築確認申請に携わってる方から聞きましたが、プラウドも郊外と都内では構造、仕様が全然違うみたいです

>>91 匿名さん
白金や赤坂の新築マンションの坪単価は最低でも500万以上、超高級マンションであれば坪単価1000万越えもあるようなところです。この物件と比較するのはあまりにも現実的でないのでは？覚えたての3Aという単語を使われたいのかも知れませんが…

>>93 マンション検討中さん
イヤミな性格だね。

>>93 マンション検討中さん
私もやりとりみていて
仮にもこのマンション考えてる方は経済的にも
ある程度あるいい大人なんですから、
なんだか同じ物件に住むかもしれない身としてはがっかりです。

>>92 マンション検討中さん

もうみなさん動き出しているのでしょうか？

大宮、浦和近辺でマンションを考えているのですが
今日、別の不動産の方から気になることを聞きました。
鹿手袋は2丁目3丁目の地盤がかなり緩いとのことでした。逆に5丁目は地盤が固いとのことです。
その方が若干大げさにいっているのでしょうか？
北海道の地震もありましたし、気になります。

中浦和の駅自体があまり派手な感じではないためか、駅までけっこうかっこう近くても生活環境という観点ではとても整っている印象を受けますよね。

セキュリティに関しては標準的かな？とも思います。
マンションだとこれ位しておいてほしいという所はおさえてあるのかなと。
セキュリティの高さはマンションならではだと思います。

>>96 マンション検討中さん

別所沼公園付近の鹿手袋2.3丁目が地盤弱いというのは本当だと思いますよ。

ここはディスポーザーとかついてるんでしょうか？

残念ながら、デイスポーザーは無しですよ。

現地は個人的にかなり微妙な位置にあります。

仕様設備も低いですし。

そのため、ちょっと判断が難しいかと。

デザインはいいんでしょうが。

>>96 マンション検討中さん

8、9日に先行でモデルルーム見学のお誘いをメールでいただきました。
モデルプランを見た限りでは、お風呂が狭い（1620ではない）、WICが各部屋には無い、玄関にSICが無い等今の住まいよりも仕様が下がるので興味が無くなりました。
残念...

価格は決めかねているようです。
営業さんからご意見を下さいとの事で参考価格を見せていただきましたが、73平米で5500万円位でした。
坪250万円位でしょうか？
別所沼公園付近は、イメージも良いのですが、
仕様と中浦和駅という事も踏まえると、無理をしてまで買いたいとは思いませんでした。

102ですが、
この価格帯の物件を買える人だと、
ゴミ捨て各階、ディスポーザーあたりが無いと、
厳しいと思いました。
私だったら、少し上乗せしても武蔵浦和のゴミ捨て各階、ディスポーザー付のマンションを選びます。

>>103 マンション検討中さん
なかなか強烈な価格…。おっしゃるようにディスポーザーやハイサッシ、廊下側のアウトフレームなど設備仕様に力を入れて欲しかったですね。もっともその場合は坪260〜270になっていたかもしれませんが。

>>103 マンション検討中さん

ディスポーザーなし、地盤弱い、小学校中学校遠い、手洗いカウンターなし、風呂狭いで
5500ですか

ないですね

この辺は武蔵浦和に比べて買い物も不便ですし
だったら武蔵の中古考えますわ

105さんがいうようなスペック、そして5500の価格帯なら
普通に考えて買わないのが賢明な判断でしょう
市況があがってるからって
完全に我々さいたま市民東急にふっかけられてますね

価格でましたね！！

出ましたね！
46~5300万円と。

一番高くて7400万？

7400万はたぶんルーバル付きのプレミアムプランですね。浴室サイズが1620で窓付なのは良いけど、廊下側の柱が微塵もアウトフレームされておらず、トイレに手洗いカウンターもないという、名ばかりのプレミアムプランです。

仕様がひどい

しかも中浦和でこの価格帯は攻めすぎな気が
営業にのらされて無理して買っても
あとが苦労しそうなので

ちょっと考え直します

最近のブランズはだいぶ攻めてる気がしますね。
ここも修繕積立金だけでなく、修繕積立一時金を何年かに一回徴収する予定が組まれているのでしょうか。

仕様さえ充実すれば、検討対象にはなり得ます。

ディスポーザーは欲しかったですねー。
なしでこの値段だとちょっと二の足を踏んでしまってます。

自転車置き場も、74戸に対して121台は少ないですね。1世帯当たり1.6台…。いくら駅近といっても中浦和じゃ、自転車ないと不便ですよ。

別所沼公園が近いのが魅力的だと感じました。
家族連れだと、移動などで不便を感じないので、安心して物件を選べそうです。
長い目で見れば、本当に安心して住める環境がいいと思います。
私もこのあたりの物件を見て回っているので、本当に魅力的だと感じました。

>>117 匿名さん
売主業者ですか？

今までの書き込みをちゃんと見たのでしょうか？

>>117 匿名さん

別所沼公園周辺には他にもマンションが沢山ありますが、それらと比較して具体的にどんなところが魅力的なんでしょうか？

買った後、後悔しても基本的に後戻りはできません（新築買った後すぐ売りにだしても一度住めば中古扱いになってしまう）

買う方は今までの掲示板内容をしっかり読んでそれでもよければ購入された方が良いと思います。

関東では知名度は高いと思っています。
実際、ブランド物件、という位置づけでもいいようなきがします。
ただ、ブランド物件の割には仕様設備が賃貸以下という印象です。

購入される方が何を重視するのか、ということがポイントになるのではないでしょうか。

>>121 匿名さん

私は鹿手袋の中でもかなり地盤が弱い地域というのが気になりました。

北海道地震もありましたし

>>121 匿名さん

117と同じ方ですか？
電話で話した営業の方が「関東では知名度は高いと思っています」
と同じことを言っていました。
売るのに苦戦しているのかもしれませんが
売主業者がここに書き込みするのはやめてください。

名ばかりのブランド物件はいりません。

>>121 匿名さん
マンションにとって重要なのは立地とランドマーク性、そして顧客属性に合った価格設定になっているかどうかだよ。同じ条件のマンション同士なら知名度のあるブランドの方が多少有利になると思うけど、条件が不利な場合はその差を埋めるほどではない。この物件はとにかく価格が高すぎる。近隣の築浅中古より300万〜500万高いだけなら、新築にこだわる人やオプションで自分好みの部屋にできる付加価値として納得できる人も多いと思うけど、1000万も高いのはやりすぎ。東急不動産はこのエリアの供給実績がないから、マーケティングを間違えたのかもね。いまどうしてもこのエリアにマンションを買いたいなら、近隣の中古をフルリフォームした方が満足度は高く、遥かに安く住めると思うよ。

>>121 匿名さん
ブランズ自体はそれなりのブランドだと思いますが、この仕様ではブランズの名が泣きますよ。。。

ブランズ？
あの仕様はないでしょ？
今時の賃貸より劣るでしょ？
直床や単層ガラスなんて…。

直床はままあるとして、単層ガラスって本当ですか？それでこの価格？酷すぎますね…。埼玉県だからと軽く見すぎなんじゃないですか？？

あと、直床も床厚次第かと思います。十分厚く取ってあれば、防音性能は問題ないですが、どうせここでも仕様を落としてきてるんでしょうね。

単層ガラスが本当だとしたら、ブランズのブランド価値を毀損する物件だよね。東急もオイコスやオハナみたいにセカンドブランドで展開すれば良かったと思う。直床、単層ガラスでも70平米の3LDKで3000万円台後半からだったらニーズがあったかな？

単層ガラスが本当だとしたら、この価格はないですね。

さすがに単層ガラスはないと思います。20年も前からありますから。
ブランズじゃなくても、今の普通の分譲新築ならまず複層でしょう。今は戸建でも複層多いです。
ただ、ディスポーザーなし、手洗いカウンターなし、サッシ仕様ノーマル、この異常気象が多い時代で地盤は最弱、駅近といっても浦和や武蔵浦和ではなく、何もない中浦和
それでこの値段はかなりふっかけられてますよ

買うつもりでしたが、値段と仕様をみてやめました。

中浦和も7000万なのー

中浦和の新築に7000万だすくらいなら、文京区の築浅中古を買います。

資料請求者に限定しないでHPで仕様をオープンにしろよ。でないと検討する価値があるかどうかも分からない。

マンションマニアが記事アップしてる。

マンション マニアさん的にもマンションの設備仕様だけでなく、ランドスケープや共用部の配置もひどいみたいな書き方されてますね。
価格はブランズの割にはすごい高くはないと言ってますが、これは通常のブランズの割にはということで、今回のひどい仕様などからしたら二流マンションと同じなのでその割には高いと思います。

まぁ、価格に関してはマンションマニアさんもこの辺に住んでる訳ではないですからね。
浦和と中浦和の間辺りに住んでますが、中浦和周辺で考えると、市況を考えても中浦和の割に高すぎます。
浦和ならわかりますが…

現地も見てきましたが、南側や東側に3階建ての戸建て等が目の前にありキツキツ感があります。日当たり景色は3階以下は要注意ですね。
マンションマニアさんは主に3階以下の価格しか載せてませんが、それで5000はちょっと買う気になれません。
まぁ5.6階になるとさらに高いということでしょうが

私が同じお金だすなら浦和築浅にします。

>>137 匿名さん
ちなみに同時期の市況ででてる新築のパークハウス浦和レジデンスは
二重床、二重天井、ディスポーザーあり
中浦和でなく浦和駅徒歩6分で
3500万〜6400万です。
広さの違いはあるかもしれませんが坪単価でもほとんど変わらないか少しパークハウスの方が安いです。
個人的には浦和と中浦和では駅力、資産価値が圧倒的に違うので、
駅力、仕様を考えて今回のブランズはけっこうふっかけてる気がしますね

>>138 マンション検討中さん

>>138 マンション検討中さん
パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400 4600〜7400
最寄駅 中浦和 浦和
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 弱い 普通
中学校 遠い 普通

こんな感じ？

小学校は両方遠かったかと

>>139 マンション検討中さん

地盤と中学校が逆になってますよ
パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400 4600〜7400
最寄駅 中浦和 浦和
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 普通○ 弱い×
中学校 普通○ 遠い×

だよね？

>>141 マンション検討中さん

ブランズ全敗ですね。

>>141 マンション検討中さん

駅が逆です

わかりやすく○×全部つけるとこんな感じでそょうか

パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400○ 4600〜7400×
最寄駅 浦和○ 中浦和×
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 普通○ 弱い×
中学校 普通○ 遠い×

ですね

パークハウス浦和レジデンスの価格設定は、隣の駐車場にマンション建設の話があるので瞬殺で売り逃げる為なんですよね。商業地域はエゲツないですから。

>>144 坪単価比較中さん
それも不動産会社の戦略ですよ。
全然悪いことではありません。
全て購入者の責任なので、最新の注意を払って決めましょう。

>>145 通りがかりさん

そのとおりです。
ブランズに関しても細心の注意が必要です。
この掲示板の過去書き込みにはけっこう現実味のある情報が書いてあったので、そこも加味して考えた方がいいかと。

近隣マンションの人は売却チャンスだね。新築のブランズと比較するとこんなにお得ですよ！って言える。

>>147 マンション検討中さん
それでわざわざ今住んでるとこを売りに出す人もごく少数でしょうが笑
そういう方は中浦和のすたれ具合と相場観ご存知でしょうし
私も現地見に行きましたが1〜3階は敷地ギリギリに戸建てがあるので要注意ですね

前にどなたか言ってましたが北海道地震も最近あり、2丁目は地盤がけっこう弱いのはきになるとこです。

>>148 匿名さん
中浦和、廃れてますよねー。別所沼公園の近くにもっとステキなカフェや飲食店が増えても良いのに。ブランズができることで高所得の方が増えて、街の雰囲気がもっと良くなるといいなぁ。

>>149 マンション検討中さん

色々地主の制約もありますから、難しいみたいですよ。
期待は薄いですね〜。
浦和、武蔵浦和ならともかく中浦和に高所得のイメージはないです。
特にブランズの今回の仕様では高所得の人は違うとかろ買うのではないでしょうか。

私ならそうしますね