プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

投資物件として、計算してみた。
坪単価500万円前半として、表面利回り、たぶん2％前半
東池袋直結他物件より安くなる可能性を長期的に見ると
管理費、積立金、固定資産税、考えると
収益なし
キャピタルゲインないと厳しい
しかし、東池袋直結マンションとしては、天井価格となるとみられる。
キャピタルゲインの可能性も低い。

個人的には、撤退させて頂きます。

しかし、立川や武蔵小金井や所沢で駅直結が軽く３００超えてる上に、
都心の駅直結物件は２０２５年とか２０３０年までに出そろってしまうし、
山手線内側の駅直結物件として希少物件のファクターを入れてみます。

近所に住んでるんだけど池袋って庶民に住みやすい街で、購入価格層が好きそうなお店ってないから楽しいのかな？って思う。スーパーは西友だし、子育て環境も良くないし。
ちょっと美味しいご飯食べに行くときは池袋から出ないと無いし。

私も近所です。この辺の住環境は駅から多少離れたところの方が良いんですよね。駅直結で通勤が楽なのとリセールに割と強い点は良いけど、駅前に何かあるわけじゃないし、リセール強い分イニシャルも高いだろうし、そのリセールもブリリアとかには負けそうなので、500とか行っちゃうと買い手つくのかしら。
新築の相場はどうなりますかね。建設原価は引き続き下がらないでしょうけど、コロナの影響でホテルが不調になるなら土地の仕入れはしやすくなるのかなと思ったり思わなかったり。

東池袋駅前に、２層のショッピングモール的なものが国家戦略で建てられるそうな。
https://www.ryutsuu.biz/store/m032544.html

C地区ってまだ家がいっぱい立ってるけど
ほんとにできるの？

権利変換認可されたら一気に解体するんでしょ。
更地にしてしまったら固定資産税額が上がってしまうから。

住友の東池袋1丁目計画は10万平米超えるとの予測に対し、なんと14.5万平米きたわ。高さ180ｍ。
　https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

Ｃ地区も19万平米まで膨らんだし。

劇場、公園、大学、アニメイト新館、ロサ跡地の住友計画、
　東武と三菱のトリプル、池袋駅上空デッキ、東口のサンクン化、
　造幣局南のトリプル。

さらには、
　https://www.city.toshima.lg.jp/433/documents/higashiguchi_kousouan.pdf


池袋、大改造か

今後の流れでモデルルーム公開延期、販売開始も延期になりそうですね
ついでに価格も下がればいいのですけど

アメリカCDCの予測だと
コロナ収束18ヶ月以上
東京オリンピック延期じゃなくて中止と予測してます。
東京も、いずれ、コナロで、外出禁止令
ここは、それほど売れないかな～～
いくらで、売り出すかたのしみだね。
早めに、売り出した方がいいとは思うけど
つぼたん、450ぐらいでいいんじゃない

コロナ流行で判ったことは、郊外に自宅があると通勤通学が厳しいということ。明日からは郊外の人は都内への移動を自粛させられる程。都心だとテレワーク中からの出勤への切り替えが楽で、徒歩圏に飲食店やスーパーコンビニが豊富だとパンデミックでも不安がない。

都心回帰が加速するか。

都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。
普段外食する層が買いにくるだけで棚が空になる。今回東池袋ほんと酷くて沿線にいた家族に買い物頼んだよ。
去年の台風のときは、1つくらいお店開いてるだろうと買い物しなかったらどこも開いてなくて大変な目にあった。都心ほど備えはしないと。

スーパー　https://supermarket.geomedian.com/mainmap/

コンビニ　https://www.locationsmart.org/map.html?id=shopping/conveni

徒歩圏にこれだけあってダメなら、どこもダメだと思います。
コンビニの密集度は、新宿に続いて２位らしいですよ。
デパ地下、サンシャイン、飲食店、家電店、本屋、いろいろあるし、
それと、3.11の震災で計画停電がなかったエリア。

＞都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。

夜間人口のほうが少ないんですけど。

近所住みだけど192さんに同意。
西友が唯一ちゃんとした品揃えあるスーパーだけど今回は品薄。
他にもスーパーあるけどマルエツプチとかまいばすとか小さいのばっかりで使えない。
今は西友頑張ってるけど、東池袋これから人口増えたらキャパ足りなくなると思う。

Ｃ地区は国家戦略の再開発。
徒歩圏でまた国家戦略の認定。
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...

>>196
これね
https://www.ryutsuu.biz/images/2020/03/20200325ikebukuro2.jpg

同じく近所住みだけど、今回の西友は本当大変そう。近隣唯一の大型店だから皆んなの買い物が集中してる感じ。店員さん永遠棚出ししてる感じで可哀想になる。
c地区の商業施設に大型スーパー入れないと、人口に対して供給が全く追い付かないと思う。

ライズとブリリアにドラッグストアが入ってるんだけど、池袋にあれだけマツキヨあっても東池袋は東池袋で店舗ないと在庫消えるんだな、と今回で思った。
この辺り高齢者もかなり住んでるから、どこの薬局も朝から頑張って並んでいらっしゃるよ。時間が余ってて羨ましいね。

今朝、たっぷり補充されてたのは、肉、魚（刺身や干物）、野菜などの生鮮。
ほかに、牛乳などの乳製品とか、豆腐とか、パン類も、豊富にあった。
品薄なのは、米、ハム、冷凍食品、インスタント、ポテチ、つまりストック品。

つまり、遠くから買い出しに来られると困るが、
地元住民には生鮮があればストックの必要ないし、
まったく困らないことがリアルに実感できた。