プラウド夙川コートテラスってどうですか？

>>土地権利/借地権種類 定期賃借権
>>借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで


また借地権かよー
今販売中のプラウド苦楽園も借地権だよな
天下の野村が地主有利の契約なんて結ぶなよな

テニスコートテラス

70年の借地権って一般的には長い方なんでしょうか。
所有権のマンションより多少は安く出る印象がありますけど
ここは立地が良いのでそういったメリットはあまり無さそうな気もしますね。

106.15㎡あるプラン、広さは抜群ですけど居室がイマイチのような。五畳の部屋が二つって。
というかそのもそもファミリー用ではなく、ディンクス向けプランで
五畳の部屋は夫婦それぞれのプライベートスペースってことなんですかね。

一応はファミリー向けなんじゃないですか。
使い方は人それぞれでいいとは思いますけど。
夫婦の部屋と子供たちの部屋という使い方とかもありますし。
それより、変形したウォークインクロゼットとかLDはどんなふうに使うのかに興味があります。
ファミリー向けだとしても収納が少ないですかね。
キッチンと浴室のあたりはいいんじゃないですか。
窓もあり、バルコニーも少し広くなってて。

>>敷地の権利形態　定期借地権（一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで、月賃料 : 未定）


借地料まだ未定らしいけどどれくらいになるだろうね？

それより70年間も借地代払い続けるってことは、
自分の子供どころか自分の孫とか場合によっては自分の曾孫がその時代に毎月払い続けることになるんだし
未来の孫にそういう収入あるかなんてそんな将来のこと解らんのに買う選択できるかよ

場合によっては資産どころか負債義務を残すことになるかも知れんし

通学小学校は徒歩3分という近距離にありますが、
中学校に関しては1.6キロ歩いて20分程度の距離にあるのが気になります

このあたりの学生は歩いて登校しているのでしょうか？それともこのあたりは子供の数が少なくなっているのかな？
中学校から私立に行かせようと考えている方には良いかもしれませんが、中学校までの距離が遠いというのは今の時代だと安心できないというマイナス面は否めませんね

家族が電車通勤や電車通勤しているなら、

この立地は絶対におすすめだなと思います。

ＪＲも阪急も阪神も利用できる立地はなかなか少ないのではないでしょうか。

借地権は気になったとしても、

それまでには家族の人数も変わり買い換えている気がします。

借地権は買うときはいいんですけど売るときに売りにくい（買い手がつきにくい）ってことですよね。

借地マンション中古は銀行さんもローンしぶる傾向があるように思います。

であるならば、お求めやすいお値段に
なーんて、ならんのやろな
夙川やし

そうですよね、私もこのエリアの物件を探しているのですが、定期借地権を調べれば調べるほど将来のことを考えると二の足を踏んでしまいます。

せめてリバーサイドフォーラムみたいに普通借地権ならよいのですが。70年後は全部地主さんのものになるのですね。

地主さんは、お孫さんのために幼稚園つくられましたから、子孫のために定期にされたんですかね。

定期借地権と普通借地権というのがあるのですか、勉強不足でした。70年後、永住を考えるにしても微妙な期間だなと思います。その時まで住み続けられるか、と考えるとどうかなという感じだし、そうでないとすると途中で売らないといけなくなって、売れづらいとなると困るなと思ったりして。無知で恥かしいのですが、賃貸にして人に貸すことは可能なのでしょうか？

>>14 匿名さん

プラウド苦楽園の議論やデータが参考になります。定借でも貸すのは貸せますが維持費が定借は高いので年月が経つとローンとの兼ね合いで赤字のリスクがあります。ここは良い場所なのは間違いないです。

定期借地に一括受電は賃貸には辛いです。電気料金が管理費と一括請求になります。管理会社は借り主が払わないと家主に請求されます。電気料金は後払いで退去後になり回収しにくいです。また管理人が検針するので土日退去で管理人不在時は日割りが曖昧になります。

賃貸にすることはできてもあまり利はないということのように解釈しました。
ほんと、勉強になりました。

こちらは一括受電ですか、記載をみつけられず、気がつきませんでした。
自分たちが暮らす分には、電気代は一般的な料金より安くなると思って良いですか？

広いプランが多いと思われ、その点は魅力的だと思います。
それと、10分以内で三路線、三駅利用な点も好条件だと思います。

16です。安くなるはずですが体感できるほどではないような気がします。公共料金的でなくなるイメージだと思います。

この3LDKであれば、4人家族だけでなく5人家族でも
十分に住んでいける広さだと思います。
収納箇所もしっかりと広く設計されていのも大きいと思います。
リビングもこれだけあれば、友人を呼んでプチパーティーで出来そうです。

図面を見て普通に3LDK何だなと思ってスクロールしたら、
なんとリビングダイニングの広いこと。
20さんのおっしゃることが理解できました。
洗面台もふたつあるようですから想定内ではないでしょうか。

100㎡越えですからこれくらいの開放感は当然でしょうか。
L字型というのかＴ字型というのか、
このリビングダイニングはどんな風に家具を配置して
どんな風に使うといいかなと想像するのが楽しいです。
自由過ぎて難しいかな。

固定資産税は建物だけですみますが、地代が所有権の固定資産税相当より上か下かで地主の姿勢が判断できそうな気がします。私はそれがわかってから検討する予定です。

私は子供3人の5人家族ですが、子供に1部屋づつを考慮すると、リビングダイニングの広さを犠牲にしても洋室の広さと数が必要になると思います。

南向き住戸からの眺望は、すぐ近くにJRの高架と高い建物があるので、残念ながら最上階の四階でも望めません。

階数が低くてマンションじゃないみたいね。

ここもプラウド苦楽園のように修繕積立金が段階増額で一時金有でしょうか？

答え　：　アリアリです。（野村不動産の説明）

これぞ野村マジックですね。　修繕積立金（月額）と買いてましたが、、、何が何だか、さっぱり風呂上がりです。

購入検討者にとっては、資金計画は大事なのでもう少し親切に説明してほしいですね。

>>27 マンション検討中さん

まあもっと説明いい加減な会社たくさんありますけどね。三井とかジオ含め大手はしっかり説明してくれる方。

そんなことより野村の定借地獄だよ、ここは。どこもかしこも悲惨なリセールになっていて本当に可哀想だ。情弱向けのはめ込み金融商品と同じだね。

このエリアは学校区はどこになりますか？？

小学校は安井小学校、中学校は大社中学校です。
安井小学校はとても近いですが、中学校は少々歩きますね。
この季節から日が暮れるのはとても早くなってきます。
部活が終わって帰ってくるのにきちんと明るい道を歩いて帰ってこられるのかというチェックはしておいたほうが良いかも？

定借でも地主が住宅供給公社とかなら住民の連携さえあれば延長の可能性がありそうですが、ここの場合は全く延長はなさそうですね。

定借期間70年って結構長いと思います。
70年も経てば、建物も老朽化しており、
建て替えも必要な状態になっていると思います。
その頃には自分も住んでいるかわからない、
住んでいる住人も少なくなっているかもしれない。
建て替えするのも大変な状況かもしれません。
定借権付きなら通常価格よりもかなり安く購入できるし、
期間が決まっているので先のことも考えやすい。
考え方によっては良いのかなと思っています。

安井小学校、大社中学校の評判はどうなんでしょうか。またこの辺りで人気の校区などご存知の方がおられましたら教えてください。

>>定借期間70年って結構長いと思います。

そうなんですよね。自分は30代なんですが、70年って100歳。それまで生きているかなんて言われると自信がないし・・・。ただ、110歳とか120歳とか医学の進歩があった場合が怖いですけど笑。

むしろ、定年後は海外移住したり、ふるさとに帰ったり、Iターン考えている人にとっては効率的な話。

地方都市で駅から近くに買いかえて住むことだってできるさけですからね。考え方だと思っています。

>>35 匿名さん

>>35 匿名さん
あなたの次に買う人は長く住めますか？ 建物は劣化していき資産にならない物件に大きな融資をしてくれますか？ そこまで考えて検討してくださいね。

「物件前払い方式、70年賃貸マンション」
　　但し、売却は損失覚悟条件あり。

イメージ的にはこのような考え方がいいでしょうか？

＊残存期間20年を過ぎるとそわそわするので要注意かもしれません。

家賃７０年分前払い、ということですか。
（野村さんのビジネスモデルは完璧）

何れにしても20年後とかに転売は厳しそうですね。

でも、場所はいいです、でも、自分のマンションじゃないような、、、。

定期借地のことですが、
一戸建てでもマンションでも20年もすれば、価格は土地分程度なので、所有権も定期借地も50歩100歩。
少し安く買えると割り切れる人が購入を検討すれば良いと思いますよ。
33の方の仰る通り！

34さん、
人気の校区は夙川小学校と思いますが、安井小学校も落ち着いていて良いと聞きます。

中学以降は確かに遠いです。夙川小学校の場合は苦楽園中学で更に遠いです。ただ、この辺りの方は私立に行く場合も多いのではないでしょうか。

にしても、なかなか強気の値段設定ですね。夙川近辺であることに加え、建築費が高騰してる今は仕方ない値段なのでしょうか。

>>41 通りがかりさん

値段設定ってもうオープンになってるんでしょうか？？ どこで見ればわかりますか？？

夙川小は親同士のマウンティングとかトラブルが多いと聞きます。子供同士のささいなケンカに親が出てきて大問題化とか、よくあるらしい。めんどくさそ〜
安井の方が落ち着いて過ごせるかもしれないですね。

またいい加減なデマながしてるな

>>43
その手のトラブルは大規模マンションや郊外の新興住宅街など、
収入や環境がさほど変わらない地域に多く、
ここみたいな熟成した住宅街ではむしろ少ないですね。

最近の香櫨園やさくら夙川付近のマンションをみてみても売れ行きは良さそうなので、ここも早いうちに完売するかもね。

42さん、

モデルルームに行くと教えてもらえますよ。
住み替え検討でモデルルームに行ったのですが、80平米代で7000万円代だったと思います。
ただ、角部屋や最上階以外は70平米代のお部屋がほとんどですので、マンション全体としては5000万〜といった感じでしょうか。

数年前に身内の子が夙小行ってたけど、面倒な親トラブルが何度かあってすごく神経使ったらしいです。
集団登下校時にもめ事が起きて、母親だけでなく父親まで出てきたり。向こうが親父出てくるならこっちも父親出さないと、とか。同じ班の子は目撃者としてやたら先生に聞き取りされたり。
他の班でもちょくちょくそんな案件が起こって、高飛車な親が夫婦で学校に乗り込んで行ったりした話もよくあったそうで。プライドの高い人が多いから、すぐもめるんじゃないか？って聞きました。
まあこの辺どこでもそんなもんなのかもしれないけどね。

またデマ流してるな

>>43>>48
金持ち喧嘩せず!

一般的な見解では所得水準の高い地域ではトラブルも少ないです。
偶に変なのが混じってたとしても喧嘩は片方だけでは出来ないので問題が大きくなる可能性も低いですね。
これはマンション管理にも通じ、高級な方が話合いもスムーズに進み運営は楽ですね。

いやそれファンタジーだから。
実際、所得高い地域の公立校は独特のややこしさがあるからね。学校や教師を下に見てるから、わが子の言い分だけを信じて親が出しゃばってきちゃうんだよね。
金持ち喧嘩せずってな昔ながらの大らかな人ばかりならいいけど、現実はむしろDVや離婚も多いしな。

俺の経験上では金持ちほど性格が悪い、計算高く陰湿で自分がのし上がる為なら他人を平気で蹴落とす。
そんな家庭でまともな子供が育つはずもない。

>>52 匿名さん
成金はそんな傾向あるね。
でも、元々金持ちの血筋の人はおおらかな人が多いような気がするよ

>>51
西宮の各スレで毎度作文書いてる人ですね、根拠も無くデマ流してるが何時も簡単に論破されてますよね、お疲れ様。
今回の離婚率も所得水準が最も高い東京は離婚率も高いですが、問題なのは東京中でもどんな人達の離婚率が高いかです。
それを西宮で検証するなら貴方がお住いの尼崎との比較である程度見えてきます。
人口比で西宮が3に対し尼崎は4の割合で離婚し全国屈指の離婚が多い都市ですし、その傾向は大阪や東京でも同じで所得層の低い地域の離婚率が高いのは一目瞭然ですね。

http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1350&cid_...

>>53
イメージではそうかも知れないけど現実はそうでも無いと思うね。
3代目のバカボンしかり名家の大王製紙の件もあるし、
成金もイメージが先行してると思うね。
小説やドラマ、バラエティでも多くの人が望むキャラ設定なだけで、
憧れだけじゃなく僻みや嫉妬も含まれイメージが設定されてる。
でも現実は運だけで成り上がった人はごく少数、
大企業でも個人商店でも人望があり人を動かす能力がなければ、
のし上がれない。
そんな人がわざわざ学校に乗り込んで乱すとは思えないね。

なんか現実離れしてぼんやりいいイメージ持ってる人が多いんですね。おじいちゃん世代なのかなあ？？
まだ小さい子供がいる世代とは隔世の感があるなあ。
校長の制止を振り切って授業中の教室にまで乗り込んできてた親が何人もいるって地元ではよく知られた話だと思うけどな。
これもまたデマ流してるなって言われるんだろうな（笑）
別にいいけどね。

マンションの話に戻りましょ。

５３様を支持します。
高級住宅街は何処もモンスターペアレントが多いのは常識ですよ、
イメージが先行してるだけ子育てはもっと庶民感覚の溢れる街がいいですね。
庶民の街の方が常識のある子供に育ちます。

確かにな。大谷町の子は常識のあるしっかりした子が多い印象がある。※あくまでも個人的感想。偏見かもしれん笑

そうですね、
夙川界隈なら大谷が一番ましだと思うし、
尼崎なら塚口界隈がいいと思います。

>>59 匿名さん

いきなりの大谷agewww
シエリア営業のステマ連発きついわあwww

迂闊なことやると荒れるよ？

シエリア何の関係もないな、ごめん深読み？させてしまったのか笑
ここらで大谷町って言えば。。って認識の違いですね。
オフィシャルな地域分けも、あの辺「◯R」って括りになってるんで。
こんな掲示板なので町名で書きましたがね。
大谷ageじゃなくて、◯Rあげ。

大谷町は字のごとく大きな谷なんですよね、
駅が遠く谷間なので坂を上らないと阪急夙川まで行けなく時間以上に不便。
そんな町だから夙川界隈でも価格が安く街並みも其れなり。
でもさ、校区は周辺の高級な地域と同じだから一連の書き込み内容とは矛盾しまくり、
毎度お馴染みの工作活動なのだろうけど校区は良い方がトラブルは少ないと断言できる。
常識ですね。

論点かなりズレてきてますね。学校でトラブルはどこでもありますよ。頻度と種類はそれぞれでしょうが本スレで各々の意見を出してもキリがありません。

学歴が低くやんちゃな保護者が多い校区と、
学歴が高く真面目な保護者が多い校区と、
どちらの校区が揉め事が多いのか考えるまでも無い。

こちらのマンションの校区は実際どうなの？
エリア的には高収入世帯が集中しているようなエリアではなく、高も中も低も同じくらい混ざっているエリアだと思いますがどうなんでしょう。

校区に関せば純粋な高級エリアではなく中低混合地区ですよねー
そんな意味でも西宮市内では普通の校区ですね。

間取り見たけど微妙やな〜

本当に良いところです。
夙川でこの規模はまず出ないと思いました。

ただ、定借は悩ましいです。

販売価格はそれなりでも、六甲や夙川でも資産下落が激しいこと、地代や解体金や一時金がとんでもない金額であることなどです。

プラウド苦楽園やプラウド南麻布のの議論が参考になります。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/611881/

>>68 マンション検討中さん

本当に良いところとは具体的にどういうところを評価されてるのでしょうか。検討中ですので参考までに教えて頂ければ嬉しいです。

これか、、、うーん、、、、。。。。


350：匿名さん[2017-08-30 12:54:53]
これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。

プラウド苦楽園 築10年時 約-30% @190万？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万 プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

354：匿名さん[2017-09-21 10:37:26]
これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、

380：マンション検討中さん[2017-10-28 11:15:16]
>>354 匿名さん

めちゃくちゃ高いですね。

管理費、修繕積立金、地代、駐車場代、10年ごとの一時金を含めると、月々にして10万円。

これに固定資産税が加わると、最低のランニングは月13万。

ここに定借のリセールjの高速下落が加わる。

最低でも年2.5%として10年後に25%、ざっくり2500万下落。月にすると月21万下落。

合わせて月34万になりますね。ひえー。

もちろん新築時の諸費用や修繕一時金数百万は別です。
リーマンと素人は手を出さない方かいいでしょう。

定借が良いか悪いかはケースバイケースでしょ。
普通の新築マンションでも築50年未満で殆どのマンションは土地価格だけまで下がるし、定借じゃなければもっと購入価格も高い。
一般的にローン額が少ない人は定借なんて買うものでは無いとは思うが,ローン比率が高い人はメリットが多くなる可能性もある。
掲示板なんて過半数以上は何らかの作為による書き込みなので振り回されてはいけない、何でも鵜呑みにせず考えましょうね。

>>71 匿名さん

そうそう。君の書き込みに怪しさを感じ取らないとな、笑

まず50年後云々なんて書かれてないよね。ランニングコストが高いのに資産価値が落ちやすいって話でしょう。ケースバイケースではなく定借の常識だよ。それを全否定されても、購買への誘導作為しか感じないよね、笑

ローン云々も意味不明。定借新築なら所有権新築より安いから返済が楽ってこと？グロス抑えるなら中古一択になるよ。この時世の新築ありきだから定借推しになって論理破綻しちゃうんだよ、笑

そもそも変動0.5未満の控除1%で金を借りるだけ儲かり、黒田続投で低金利&日本株買い込み継続がほぼ確定の中、ローン金利のために現金突っ込む人はいないよ。それを気にする人はまず資産下落を気にするから、笑

何言ってんだ？笑

検討しているものです。
もうすぐ申し込み説明会、細かい料金＆第１期の売り出し住戸確定→申し込みです。
詳しい人に聞きたいのですが、第１期の売り出し住戸の数≒要望書を出した人の数でしょうか？
プラウド苦楽園の不人気と、価格の高さで迷っています。

>>73 匿名さん

野村は要望があった分だけ売り出すよ。

積水は坪270万で蒸発してたけどここはそうでもないのかな？スケールメリットあるし大通りから外れて三駅使えて買い物も夙川で一番便利なような。

積水より前はシティハウス千歳町が15年ぐらい前か。中古は見たことないね。定借だけどここも希少だからどこかでピタッと下げ止まるんじゃないのかな。

とはいえ、便利で閑静なところをもとめてるなら、定借リスク背負って無理してここを買わなくてもと思うけどね。いわゆる憧れの夙川感がすごくあるわけでもなく、木々や公園が多いわけでもなく、学区がピカピカなわけでもなく。

もう少し庶民に門戸厄神南東側か、もう少し高級に甲子園口北側か、苦楽園口西側か、住吉北側にすればもっとお安く、中古の選択肢も増えるけどね。

>>74 匿名さん

ありがとうございます。
では例えば第1期の売り出しが50戸ならともかく30戸なら、なかなか厳しい人気ということですよね？
第1期の戸数の発表はこれからですが。

また詳しい人に聞きたいのですが、戸数の多いマンションほど、中古で売り出した時に、価格が下がりやすそうな気がするのですが、いかがでしょうか？
理論的に、そのマンションの中古の売り出し物件が多くなれば、値下げ競争が起きる確率が高まりそうな気がするのですが。

売出しが厳しい人気の場合、転勤とかで売却の場合はもっと厳しいですかね。
10年後に経済が好調になったら、買ってて良かった、、とはいかんのやろうな〜。
たらとレバは大好きですが、考えない方がいいでしょうね。

>>76 匿名さん

何をもって厳しいというかは難しいですね、
3割なら竣工までに完売しそうなきもします。

値段は新築はデベ都合ですが、リセールは需要と供給で決まります。

夙川は需要があるわりに供給が少ないです。できても数十戸単位。この辺りもまず供給がありません。低層の100戸できても需要を食い尽くすことはないでしょう。ランドマーク的規模もあり指名もあると思います。競合も少なく松園町の定借プラウドのようにはならないと思います。

ただ、ターゲットとなる人達にこの価格と定借という形態がどうなのかは全くわかりませんね。

価格は転勤族には有難い立地ですが定借を買わないでしょう。戸建てまでの繋ぎを考えてたり、資産意識の高い人は定借は買わないでしょう。

ご存知だと思いますが、新築ではローンはついても中古だと土地の担保がないのでローンがつきません。定借専用ローンもありますが変動で1.5%で金額も限られます。フラットも対応できるようですが、最近はよく知りません。リセールだけでなく借り換えも同様の条件です。

買うならやはりずっと持っておく覚悟が必要でしょうね。賃貸ニーズは高いので空室にはならないと思いますが、ランニングコストがかかりますから、所詮郊外の賃料なのにタワマン以上にかかりますから、利回りはきついでしょう

なお、4.5年前にジオグランデ夙川、プラウド夙川、プラウド夙川北名次、ローレルコート夙川北名次などの名作をここより安い〜同じ物件をみていると、定借＝建物代だけでこの値段は「なんでやねん」という感じです。かつてのグランフロントともさほど変わりません。

というわけで、お金に余裕があって、永住するつもりの方向けかと。

大変参考になります。
プラウド苦楽園は厳しいという感じでしょうか。

>>79 マンション検討中さん

どれぐらい残っているのでしょうね。竣工まで一年近くあるのでそれまでに完売するのでは。わかりませんが。

定借かつ二度と出ない立地ですから買った人は手放さないでしょうから欲しい人は今買うしかないですね。ここと違ってサラリーマンパワーカップルはいないと思いますが。

池と山と屋敷が見えるので旧プラウドより立地は優れてます。

ただ、旧プラウドがすぐに完売したのに、値段も安く立地もよいのにそうならないのは、何が原因でしょうね。定借のせいか、マンション市場がかわったのか、間取りなどに原因があるのかはわかりません。

定借でも千里中央シエリアは売れてますね。駅前一番物件、他のタワーより安い、サラリーマン、コスパ重視と条件が揃ってます。周りと同等の下落率で行くでしょう。

夙川や名次町の定借は完売して中古が出ないと今後判断しづらいです。

迷いが無くなりました、ありがとうございます。
文章の前半が同意見です、プラウド苦楽園購入します。

>>81 マンション検討中さん

苦楽園住民です。
苦楽園へようこそ！

>>81 マンション検討中さん

ここと名次で悩んでいたのですね。
利便性命か、風流命か、対局の物件ですが、、

資産価値が気になるのですか？
あえめ定借で選ぶならこちらでしょう。
名次は不便なので検討者が限定的です。

おなじニテコ沿いの所有権ジオが坪180ぐらいでよく出てますし。

どちらも兼ねるプラウド夙川の中古でよいのではと思いますが。よくでてきますが、これなどはワイドスパンのハイサッシ角部屋ですね。名次より間取りは良いかと。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB8T8002/

>>82 名無しさん

名次町は苦楽園ではないですね。
地元でそう呼ぶ人はいませんよ。

苦楽園は番地方面です。

どこに住んでんの？　「苦楽園」
（苦楽園口駅を利用する地域のことです）

>>85 周辺住民さん

全く違いますよ。
七園や苦楽園の歴史を知らなさすぎでしょう。

マンション屋が規制の範囲で呼んだり、外野が通俗的に呼ぶの構わないけど、そんな言い切られても。

菊谷も松ヶ丘も苦楽園とは誰も思ってません。
苦楽園口界隈です。
格の話ではなく単なる事実です。

>>85 周辺住民さん

出鱈目のドヤで吹いたわ〜

確かに苦楽園と苦楽園口（駅名）界隈とは違うわ。
苦楽園とは番町街の事やな。
著名人では故黒岩さん故藤岡さん健在山田さんの家知ってるで。

どこに住んでんの？　「夙川」
（夙川駅を利用する地域のことです、夙川で泳いでる訳ではありません）

＞＞90
だから苦楽園と云う駅はないと言ってるのだが。
あんたの理屈なら苦楽園口と言うべきでやね。
夙川駅と苦楽園口は別物。

でも大半が苦楽園という。
今では違和感もないです。

私は樋之池町に住んでいますが苦楽園と言えば番町住民の事で、その他の苦楽園口利用者は苦楽園口と言うのは地元では常識です。

だから私の場合はある程度土地勘のある人に詳しく説明する時は苦楽園口の樋之池に住んでると説明するし名次も同じ、そして苦楽園番町に住んでる人は苦楽園◯番町に住んでると説明します。

>>78 匿名さん

ありがとうございます。
色々勉強になります。
定借は、中古で売り出した時に買い手のローンが組みにくいのですね。
値段が落ちやすい理由よく分かりました。
プラウド六甲赤松町のように、売り出しで苦戦すると、中古の下落率も激しそうですね。
ここの近くのグランドメゾンの早さで完売すると、下落率も抑えられるのでしょうが。

第1期が30戸くらいでは厳しいのでは？と言ったのは、ここの１〜３階で周りに植える木が日当たりを遮る部屋は今の値段では売れないと思うからです。虫も気になりますし。
植栽は地主さんの意向なんですかね？

プラウド赤松はリーマンショック直後に分譲開始となったのも不運だったかな。とはいえ、定期借地権で近隣の野村より2割安い値段でも、1年前に駅前の所有権ジオグランデが同じ値段で売ってたわけで、そりゃ売れないよ。

結果として、近くの野村より2割安くかったものの、買値よりさらに2割以上落ちてるという、安物買いの銭失いの典型となった。

今はリーマンショック前と近似してる。マンションはグロス下げるために定借売り。方や、外部環境はトランプ、北朝鮮、消費税増税、オリンピックバブルでの建設費高騰、インバウンド需要バブルでの地価高騰と、景気崩壊のスイッチがたくさん。

景気が崩れたら高値の定借なんて誰も手を出さないよ。私は株のポジはほとんど整理した。皆さんは今からこの上物にポジを突っ込むのかな。

ちなみに野村はすでに他は利益削って1割ほどさげてるらしいよ。ここは建物代だけしか原価にかからないからボロ儲けなのかもね。

私の住まいも樋之池町ですが、地元の人には樋之池町って言いますね。
でも、地元ではない人には苦楽園と言います。

遠方の人に樋之池町って言ってもわからないですもん。
苦楽園と言った方がわかってもらいやすいです。

間違ってるんですかね？

定借物件はデベにとっては土地を一時的とはいえ抱える事がないので
リスクが少なく美味しい案件かもわからんね。
土地は先行取得の必要があるが、上物についてはゼネコンとなんとでも交渉出来るしね。
野村は甲子園番町でも計画してるが借地なのか興味深いよ。

96
もういいよ。

最初から検討している人は知ってると思いますが、野村はこの物件も当初の予定から部屋によっては値下げしてますよ。
西側とか、南側の一階とか。
だから、思ったより厳しい状況なんだと思います。
値段の正式発表は、11月中旬ですが。

グラメが売れてここが売れない理由はないと思うけどな。

グラメの立石筋沿いなんて人間の住む場所じゃないでしょ。
山手幹線より交通量多いいレベルなのに。
車でいつも見るけどあんなところで角部屋のダイレクトウインドウなんて露出狂としか思えない。
賃貸かワコーレが立つような立地だな。

ここは場所は静かで阪神も徒歩圏なのに、、定借じゃなければ、、

＞＞100
「売れない理由はない」と言いながら「定借でなければ」と理由を言ってるやん（笑）

>>101 匿名さん

売れるけど、個人的にはいらないということでしょうね。買えないあなたはどちらでも同じことでしょう。笑い

ここは坪あたりいくらになりました？
積水より少し落として265ぐらいかな？

いま半分の戸数だけ出ている予定価格の平均坪単価は

西側16戸 242万円
南側36戸 270万円
東側10戸 268万円

異常に高いね

５〜６年後には中古が200切って出てるよ

ここがツボ270万円なら
周辺の近い築年数の所有権が2割高の
ツボ337万円で売られる必要がある

築浅がないから言い切れないが
そんな価格で売れるとは考えない

夙川南で比較できるのは松園町だろう
野村の定期借地権が築5年でツボ200万円少々

70年を考慮してもツボ230万円までが
ここの５年後の未来だろうか さてさて

東京建物がステイツヒルズ夙川の隣に建てるやん。
駅南西の山手幹線沿い。
東京建物は西北で酷すぎる安物を作ってたからどうなるかな。
場所が駅数分やし、規模も25戸やから300前半は軽くいくやろね。
ここの定借資産価値に貢献してくれるやろ。

ちゃうわ、南西じゃなく南東やな。

南はお屋敷の林、西は私道で車通らないから、悪くないんちゃう。ジオグラに続くまともなマンションの二番手になるわな。お値段と中身次第。

西側の関電と積水はなんぼにするんやろね。

まあ、夙川南のマンションなんて、風格がある場所にもたたへんし、無茶苦茶便利わけでもないから、そんなに金を出してくれるもんとちゃうけどね。

そこが芦屋との違い。

ここって、プラウド苦楽園のスレッドにある、修繕積立金の一時徴収って説明ありました？
↓プラウド苦楽園の投稿より


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、



一時徴収の金額や何年目に徴収か決まっているんでしょうか？

上の一時金、年間24万、月2万になるやん。
月々の積立金より多いがな。
なんのために積み立てとるか訳わからんなあ。
おまけに最初に一時金も100万以上払うわけで。

この時点で説明ないのはまずくない？

　『撒き餌』
修繕積立金　¥9,800（月額）食べて。

新築時の一時金
15年目の一時金
毎月の一時金

全部合わせたら毎月4万円も修繕代を払うことになるんだね。

15年で700万以上の修繕って戸建てならありえないよな。

せいぜい壁と屋根をやりなおして150万円ぐらい。

他に土地の賃料や管理費や駐車場代もかかるんだよね。

集合分譲は高値で売却できない限り金銭的には贅沢品ということかな。

ここを買える方なら近くで戸建てを買った方が賢明なのかもね。

第1期の売り出しは70戸らしい

要望書出した人の数がそれくらいなんでしょうが、さすがに値段ボッタくり過ぎ

やめる人も多いのでは

修繕費用も後出しが酷過ぎる

>>113 マンション検討中さん

でも販売は順調ですね。

冷静になった後にここを見てキャンセルが出る流れでしょうか。

>>114 マンション検討中さん

野村不動産の人が思うほど、検討中の人は馬鹿ではないですよ。

少なくともここを見ている人は、定借＋相場＋説明されてない修繕費用（一時金）を知って、本当に買うかどうか迷うはずです。
定借＋修繕費用を鑑みれば、今の金額＋2000万円程が実際の金額と気付く人も多いのでは。
今の金額−2000万円が定価の物件です。
70戸も売れるはずはないですよ。
そんな馬鹿な人は多くないです。

本命はココだったから情報出るまで待ってたんだけど…なんかもう買う気失せてきた。
3沿線利用できて駅近なこの場所は最高なんだけど、コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

なので高いと思って保留にしてた西北のプレミスト見てきたけど、なかなか良かったよ。
駅まで9分は許容範囲かな。
まだ決めかねているけど、夙川も西北もマンション飽和状態だし、そろそろ決めないと場所もないし。
駅徒歩なら許容範囲もそれぞれだし、校区や利便性…それぞれ条件はあるだろうが、みなさんは比較はどこのマンションでされてますか？

>>コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

値段が高いですか？
3駅3路線使えるための値段なのかと思ったりしましたが・・・

前、夙川公園に桜を見に行ったことがあって、自然が多くていいところだと感じました。周辺施設、ラケットプラザとかあるみたいです。最初のうちはただ散歩するだけでも楽しいかな。

西北プレミストいいと116さんが言っているので、ホームページもチェックしてみたいと思います。子育て環境がいい環境がいいんですけど、地元の人の意見を聞いてみたいです。

夙川で探しているので、これからの
グランドメゾン
シエリア
ブリリア
は値段気になりますね

周りの誰に聞いても「定借は絶対にやめとけ」と言われるので、上の３つのマンションにシフトしようかな

>>118 マンション検討中さん

郊外新築は今はどれもカス

グラメなら松園のマークス中古
シエリアなら高塚のプラウド中古
ブリリアなら駅前のジオグラ中古
プレミストなら西北7分の全中古
定借ならあらゆる所有権

>107
>108
ブリリアは坪400万円程度です。

ここは今後を考えると借地がやはり気になりますね。
夙川という場所なのと、毎日3沿線使う訳では無いですが、それでも3沿線使えるのは便利。
北口駅近に出来るジオ2つに関しては、駅近くても住所がどうしても飲み込めない。

場所だけで言うとこんな条件いいマンション無いのに勿体無い。売れ行きはどうなんでしょうね？
借地を気にしながら生活したくないので他で検討します、、、
私も名前の出た4つのマンション調べてみます。

グランドメゾンとシエリアは駅からの遠さが無ければなぁ、という感じですね

ブリリアは高いけど、資産として考えれば、人気は出そうかな

ここは、５〜10年後に月々の修繕費の上昇と、総額1000万円近い修繕一時金を嫌って、中古の売り出しがそこそこ出て、値段の暴落見えてますもんね。。

プラウド苦楽園
定借、第４期販売、いかがですか。

驚きました。ブリリアさんが本当に坪400なら5年前のジオグランデの60%も高くなりますね。

建築費と資材費の高騰したとはいえ、東京都心ですらこの５年で20%値上がりなので、全く市場と連動していないようです。

築浅のマ中古を見ても坪200少々で売られているようで、10年前からさほど変わりませんね。

入札で土地を高値掴みしただけでそんな価格帯のニーズはないと思います。売れないでしょう。資産価値は数千万はすぐに減損するかと。

夙川は昔から人気地域ですし西宮人気もあがっているのは確かですが、再開発があったわけでもなく、この15年の変化は阪急に特急が止まるようになり、さくら夙川ができただけで、何も変わってませんよ。駅前の風景はずっと同じですので。

雲井にマンションができれば別でしょうが、山手幹線南は住み良さはあっても実需でお金に糸目をつけずに買われるような場所でもないと思います。近くの戸建てを見てください。堅実でしょう。

せいぜい相続対策で売れるぐらいじゃないですか。一億数千万も出すなら戸建てを買えばよいとおもいます。芦屋川のウエリスやパークハウスも動いていませんよ。

定借はもし後発の所有権がその値段で数多くでてくるなら、築浅のうちはお買い得になりますね。その後は、、

夙川も西北もなぜそんなに人気なのでしょう。
梅田と比べると、ガーデンズもしょぼいです。
人は少ないし活気に欠ける。

夙川も西北も駅も綺麗ではないし。
西北は、住みたい町ナンバーワンらしいですが、それ本当？
普通に寂れた町にしか見えません。

夙川は駅前だけみて判断する人が多いので過剰人気にならなくていい。高級住宅街には地元の車はまず通らないようになってる。

駅前にショッピングモールやファミリーレストランやユニクロが欲しい庶民はニュータウンや伊丹や阪神沿線に住む方がいいだろう。

夙川と西北と梅田を同じ枠で捉えるのがすでにお察しさんだが、西北が寂れてるように見えるのは目の病院にいかれた方がいいだろう。

梅田が駅も街も綺麗と見えるのは心の病院にいった方がいいだろう。

やまほどええまんしょんでてますやん
それもおもとめやすいねだんで

■【新着物件！！】ライオンズマンション苦楽園
【所在】兵庫県西宮市樋之池町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩12分
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【所在】兵庫県西宮市芦原町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩8分
【概要】価格：4,280万円
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　　　　所在階 / 階数：2階/10階建
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■レジデンスコート夙川城山
【所在】兵庫県西宮市城山　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩12分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：102.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：4階/4階建
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■ステイツグラン夙川
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩14分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：84.28m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
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■ローレルコート夙川レジデンス
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩12分
【概要】価格：5,480万円
　　　　専有面積：86.73m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：7階/7階建
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■ワコーレ夙川ザ・ガーデンズ
【所在】兵庫県西宮市若松町　阪急神戸線夙川駅徒歩7分
【概要】価格：5,300万円
　　　　専有面積：80.40m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：3階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3M

■アーバンビュー夙川霞町
【所在】兵庫県西宮市霞町　阪急神戸線夙川駅徒歩6分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：83.97m2　2LDK+S
　　　　所在階 / 階数：2階/7階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3N


■ジオ・ウェリス西宮北口
【所在】兵庫県西宮市両度町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩4分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：90.12m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/14階建
http://www.mansion-review.jp/su/?qrYk


■ライオンズ苦楽園グランフォート
【所在】兵庫県西宮市樋之池町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,180万円
　　　　専有面積：70.45m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/su/?wIGt

>>127 マンション検討中さん

ほんとですね…
新築からの下落率、はんぱないんですね…

>>128 匿名さん

うん？上の物件は全然下落してないどころか新築時と同じかそれ以上が大半やん。適切な値段で買って立地もええから皆さんきちんとこうてくれるいうことやな。マークスの部屋買おう思うたら今なら新築一億こえるやろ。つうことは10年後に半額いうことやな。

>>129 匿名さん

事情があり、今新築マンション買った大場かものです…

売り出し価格と成約価格とは別と云う事は常識や。
仲介業者は売却依頼を受ける為に甘い査定をする事も多い。
馬鹿価格で売り出して、反応が全くない状態を見てから価格を下げさせる
のがよくあるケースやね。
高値取引は流布され、安値取引は水面下で処理される事が多い。
プロ向けだったレインズも、素人でも成約価格をネットで見れる様になってる、
ビックリする位の安値取引事例があるで。

ブリリアって定借ですか？

>>131 匿名さん

売り出し価格じゃなく成約価格見ていうとるねん。もうレインズいらんねんよ。中卒でもできる不動産屋仲介の価値の源が崩壊しとるんや。夙川でビックリするような安値取引なんかあるかいな。どこの事例やねん、言うてみんかいな。マークスがもっと安かったらなおさら新築は大暴落確定やん。これから定期借地権と新築は情弱の老人と旧資産家相手にはめ込むしかないんよ。特に定借は見た目だけ安いから見栄張り相手にはチャンスなんやで。建物派手にできるしな。

>>132 匿名さん

所有権ちゃう？坪400がほんまなら定借やとすると所有権で坪500やがな。バブル以降の関西過去最高価格や。坪400でも誰が買う言う話や。

＞＞133
出鱈目ぬかすな。ノムコムの１１月上旬更新の売り物件情報やないかい！
おのれは「やまほどええまんしょんでてますやん」と言ってるやんけ。
「出てますやん」は在庫が有る事を指し、成約済みなら「終わってますやん」
と言うのが常識なんや。素人が中途半端な知識を振り回すなよボケ。

>>135 転売仲介屋さん

127はワシとちゃうやろ。勘違いしてプロ様が中途半端にヒステリーおこすな仲介。上の物件で成約済みの部屋は全然下落してないどころか新築時と同じが多いとかいとるんやろFラン。

ほいで、夙川ビックリするような安値取引はどこなんや？お得意のレインズで教えてくれや？どの物件のどの部屋や？市場が歪みまくってるなら業者様は自己売買で儲け放題やな？脱手数料人生や。ほら、どこやねん？

なぜそんなに喧嘩腰…？？
素人にはわかりません。

>>137 匿名さん

不動産屋はアホしかいないよ

１３１などで日本語わからず

尋ねられてもいないことを

突っ込んでくるくだり最高さ

営業の口車で

定借や両手にのらないようにね

不動産屋なんてバカにされてることを分かっていないプロ。

ウエメセで主ぶってるけどガラ悪いのは
このスレの3.4個の書き込みだけやんね〜
可愛いものです

大阪市内のタワマンと
京都の投資マンションにいってごらん
デベ屋と仲介屋と転売屋と
ヤカラ住人とクズ投資家の＊＊よん

駅近で3沿線
しかし借地権

売るにも売れないだろうし、子供にマンション譲るにしてもずっと住み続けれる訳じゃないし。
住めば住むほど先に不安を感じないといけない我が家なんてw

18日〜26日が第1期の申込期間。
70戸売り出して、何戸売れるのか。
これだけ、定借やめとけ！値段高過ぎ！って言っても買う人間おるんやろなぁ。。。
要望書出したけど、買わへん人も結構いるんやろうけど。

場所がいいだけに悩みまくったけど、やっぱり借地権はみんなに反対されたわ。
そらそうやんな。
友達や親戚が借地権でマンション購入悩んでたら止めとけ言うしな。

忠告

マンションの定期借地権はあかんねん

価値のないものをやたら安く見せるたけ

浮いた金で見た目を派手にしてさらに惹きつける

実際は値下がりしなくてもランニングコストたすと土地もないのに総コストは所有権以上

むしろ土地の担保も実績もないので暴落し真っ赤っか

さらに派手な設備と外観と植栽での後先考えない莫大な修繕金

これを三代先の70年後、2089年まで続ける宿命

子孫にはただの負動産

せやろ

ほんと負動産。
賃貸みたいなもんですね。
賃貸より高いし。
どなたか言ってたように、3沿線使えても毎日3沿線使うわけじゃないし。考え直します。

ネガティヴな意見が多いですが、第1期どれくらい売れるんでしょうね

マンションの所有権ってそんなに大事ですか？
所有権のマンションが50年くらい経った後、建て替えとかになった場合、
解体費用とかその時の建築費用とかってどうなるんでしょうか？
そもそも実例ってあるんでしょうか？

>>150 匿名さん

私なりにこのスレで勉強したことの理解です。

1.中古の値段の安さに飛びつかれる

しかし

2.仲介で定期借地権の話をきいても理解できず避けられる
3.検討に入ってもランニングの高さと資産下落の早さに恐怖を感じ購入を諦める
4.購入したくても中古でローンが組めず脱落する

5.値段が下がる
6.買い手がつかず値段をまた下げる
7.値下げの履歴だけが残る

8.安さだけで飛びつく人が最後に買ってくれる

以下繰り返し

定期的借地権のリスクは資産価値下落による負動産化であり、40-70年先に解体が決まっているかどうかは関係ないかと。現実として誰もそこに価値を感じないから需要がなく、値段が下がるのでしょう。理屈より現実が正解ではないかとおもいます。

5年後に死ぬことがわかっているなら、負動産化するもしれない65年目の所有権と、確実にチャラになる65年目の定期借地権では後者がいいでしょう。それ以外に買うメリットが思いつきません。ただそれなら賃貸でいいですね。

70年先のことを考えてマンションを買う人はおらず、それなら優良な土地をお持ちになるのが確実ではないでしょうか。建物を解体してくれる価値より、一生残る土地の価値。

ここは、いま出てる値段で買ったら、野村不動産は一戸当たり1000万円は利益出てるやろなぁ。
やめた方がいい。

要望書出したけど、やめます。
他の所有権の中古か、戸建て、他の不動産物件探します。

神戸みなと元町駅前プロジェクトも定期借地ですが計画頓挫してますね。土地が余ることが確定している世の中で定期借地は負の遺産かもです。

いざとなれば賃貸で貸せばいいのでは？売却しようとすると定期借地権は苦しくなるのでしょうが、、

少子高齢化で空家が増えるとよく言われますが、今後アクセスの良い好立地の場所は関係なく売れる気がします。駅がなくなったり、空飛ぶ乗物が出来ればわかりませんが、山手の一戸建より需要はあるかと思います。
建石通りのグラメも即完売したようですし、今後積水や野村のような大きいデベは、高すぎる価格を定借で抑えて、将来もう一仕事する為に土地を確保または、オーナーと切れない関係を築いていくのではないでしょうか。
そうなると銀行としても中古の定借用ローンを作るかも…？というか築５０年のマンションなら所有権でも土地を自分で何か出来る訳でもなく同じなのでは？

定借だと年数経つごとに支払いは高く、価値は二束三文で売りたくても売れない。
買ったつもりでも所詮人の物。
売るなら買ってすぐ買った値段より大幅に値引きしたら売れると思いますが、需要と供給で考えても欲しい人がそもそも少ない。
このマンションの価値は駅近だけなので、相場の賃貸より安ければいいな。程度しか値段つかないですよね。
自分の物にもならないのに賃貸より高くつく上に不動産価値は無しなので賃貸の方がマシですね。

数年後売ればいいや→買いたい人いない。
賃貸で貸せばいいや→赤字。赤字にならない金額だと借り手はいない。

少子化で空き家が増えるのは不便な場所だけ。
好立地で買えるのは今も未来もお金持ってる人だけ。そこは何も変わらないよ。

>>155 マンション検討中さん

いざとなるリスクを背負ってまでここを買うのは何故でしょう？
そこまでリスクを背負って得たいリターンはなんでしょう？

ランニングがかかっても賃貸需要は見込めるのでキャッシュフローは赤にはならないでしょうが、出口がないので突っ込んだ資金は戻ってこないかと。

シンプルに疑問なんですか、そんなリスクを背負えてキャッシュに余裕があるなら、駅近で100戸もあり売るのが難しいなら間違いなく賃貸もたくさん出ると思いますから、最初から借りればいいのではないかと思うのです。

>>159 匿名さん
一番の理由はやはり場所でしょうか。オリンピック特需で、建設費が高騰している今、どこのマンションを購入するのもリスクをはらんでいるかと思います。夙川で三駅利用可能な立地にマンションが建設されうるのは今後暫くないでしょうから、次にこの場所で購入できるのは数年先でしょう。
オリンピックが終われば、今度は消費税の増税が控えています。
タイミングと場所ですかね。
賃貸にしないのは住宅ローン控除をうけるため
です。

>>159 匿名さん
失礼しました。オリンピックの前に消費税増税ですね

初めから賃貸目的で買う人はオールキャッシュの方だけかと。
地代も将来増減するでしょうが、70年払っても高々１０００万程です。
この立地の所有権野村が＋１０００万で買えるでしょうか？（建築費が下がれば別ですが。）
不動産屋ならともかく今から住む自宅を売却ありきで買いたくはないものです。
一戸建よりは長持ちし、結果ランニングコストは安いように思いますが。
そうでもないのかなあ。

中古の話ですが、東京都心部のように近くの中古所有権1億が定借7000万なら山ほど買い手はつくとおもいますが、夙川で中古所有権が5000万で売ってるのに中古定借7000万では売れないとおもいますがどうでしょう。

夙川で新築所有権1億がじゃんじゃん売れる時代がくれば定借7000万もじゃんじゃん売れるでしょうが、すでに阪神間の億ションはあまり売れてないようで、そんな時代は難しいかおもいます。夙川はローカルな実需地域なので投資や外国人マネーはないでしょうし、実需も富裕層は戸建の選択肢がありますし、利便を求めるサラリーマンは7000万以上は総額として難しいでしょう。

よってここの定借は定借としては割高で価格が維持できるとは思えません。ただ、値段が見た目はこのご時世では安いので新築時は売れてしまうというのが見立てです。この価格帯は絶妙かと思います。

>>160 マンション検討中さん

場所が理由ならここはよいですが、新築縛りで考えるのがあまり理解できません。築浅の中古の方がこの数年より遥かに質が高いのですが。

売れ行きが鈍化しているといってもまだ売れているのは、駅近の物件に高くても資産価値と利便性を求める人が増えたいるからと言われています。つまり出口ありきです。

逆にいうなら、便利でも資産価値がないなら買う人は少ないとなります。都心部のタワマンや郊外の駅近本線を求める人は特に資産価値には非常に敏感です。

ローン控除を気にされているのですか。最大年40万の削減よりランニングコストと資産下落の額の方が遥かに大きいと思いますが。

結局売れ行きはどうなんでしょうか？
お金がある富裕層の方は別ですが、サラリーマン世帯の電車通勤にとって、
駅近はやはり魅力です。
戸建てに憧れはありますが、同じくらいの返済額で考えた時に
阪神間ではやはり立地・建物の仕様が落ちる為、
それこそ将来土地の価値しかつかず、それも立地的に微妙な気がします。
リフォーム費もかなりかかるのではと不安です。
皆さんが言うように賃貸が一番リスクがないかもしれませんが、
それは味気がないというか・・・
買う時期を待てる方はオリンピック後が良いかもしれませんが、
主人の年齢を考えると完済時の年齢も気になります。
似たような状況の方はいらっしゃいますか？

住宅ローン控除だの地代だの解体金だのが気になって賃貸で乗り切るだのいうとるようなお金カツカツの人とか、資産価値は何にも気にせんのに戸建と比較した時の修繕費の知識もないレベルの人が定期借地権ましてやこんな値段で買うたらアカンて言われてるのに、正反対の理屈つける人多いな(笑)。戸建が土地の価値しか残らんとかここはハナから土地がない上に建物の価値が確実に消滅するんやけど何いうてんねんな(笑)。どう思いますって誰かに背中押してほしいだけならここに来ず営業と話したらええんよ。世間知らずがトンチンカンな理屈こねくり回してもしゃあないで。どのみち七十年後や定年後には絶対に他人には売られへん。そんな心配する前に五年十年先の仕事や子供の変化の心配した方がええやろ(笑)。その時に大量のローンが残ってて売っても安値やから現金突っ込まざるをえんとか残債ありで身動きとれんようになるとか想像せんと。定借は皆さんみたいなんが買ってしまうから結局どこかで投げ売りになって変な前例がついて自分のせいじゃなくてもどんどん安くなるんやで。ここの100世帯が全員高値で我慢できる保証がどこにあるねん。破産する人もでたらそんなもんガタ落ちや。やめとき。悪いことは言わん。

まあ、そうやな。
定借マンションに資産価値云々なんてナンセンスそのもの。
それこそ耐久消費財を買う感覚でないとアカンわ。
又、土地持ち分があったとしても猫の額ほどの共有持ち分では価値は限られる。
実需でも購入に際して必要以上に資産価値を意識する様な貧乏人は賃貸住みが正解やで。
不動産を持てば誰でもそれなりの資産家になれたのは高度成長期の時の事。
右肩上がりの時代と、右肩下がりのこれからの時代の違いを理解すべきや

お馴染みのバブル自慢の方ですね。

バブルでなくてもこの14.5年にまともな場所にマンション買った人はリーマンショック前も含めてほぼ美味しい思いをしていますよ。資産家になれずとも住宅費はほぼかからないぐらいには。

徒歩10分で夙川なら半分が値上がり、西北なら8割が値上がり、JR芦屋ならほぼ値上がりです。何故なら相対的に安かったのと、よい立地に土地があったからです。所有権で。

新築が出て買ってくれる人がいるのはありがたいですね。お陰様で安く買えた時期の物件の値段が全く落ちず含み益がどんどんつみあがっています。

何で周りもみんな揃ってやめとけと言うのか、よく考えてそれでもいいなら購入したらいいと思いますよ。
駅近だけで、後の事を考えた上でここまで出せるなんて凄いなぁーと思います。
計算できないのかな？人生設計立てれないのかな？あ。捨てるほどのお金がある人なんでしょうね？
それなら西北駅前中古の方が余程価値あるのに。

賃貸だと味気ないって、人の土地の上なんだからここも賃貸みたいなもんでしょ？
手に入れたマイホームと思ってるのは自分達だけで、少なくとも定借を知ってる周りの人からの価値は高い賃貸みたいなもん。その程度ですよ？

所詮人の土地ですからね
借りてますからね
購入されるなら老後の計画もきちんと考えられた方がいいよ
ここじゃ計画通りどころか想定外の結末になる可能性の方が高いから手を出したがらないんだけどね

私は永年ノンバンクで管理の仕事をしてきたけど、
破産者には一定の共通項があるね。
物事を近視眼的にしか見る事が出来ず、根拠なき楽観論に支配される人物ね。
まさに１６８みたいな人物ですよ。

定借のグランドメゾンはなぜすぐに完売したんでしょうか？
積水ハウスの営業マンが優秀なのか、頑張ったんでしょうか？

苦楽園口２分の賃貸も人気ありましたし、駅から２分、５分、８分でかなり価値観が違うんでしょうか？
ご教示お願いします。

>>172 マンション検討中さん

売れちゃうんですよ。
安くてお得と勘違いする人が多いから。
ここも完成までに完売するでしょうね。

でも中古になると売れないんですよ。
理由は他の方がかいてる通りです。

ただただ安いからですね。

ランニングコスト高い事については計算が出来ず計画も立てれないのでしょう。
売ればいい貸せばいいと軽く考えていても、売りたい金額貸したい金額では無理でしょうね。

ランニングコストにはあまり触れずに販売するから売れちゃうんでしょうか？ しっかり調べない方が悪いのでしょうがなんか詐欺のようですね。

他人が買うマンションの資産価値に、皆さん熱心ですね。
買える人は買うし、必要な人は買う。
後々、そのマンションの売却に困るのも買った人の問題でどっちでもいいと思います。
まぁ、そういうことも含めて何でも投稿できる場所なんでしょうけど・・・。

先日、長期修繕計画を教えてもらいました。
24年後に約130万の徴収金、5年毎に少しずつ修繕費が上がるようです。最後は修繕しない為、安くなるみたいです。
たしかにランニングは高いと思います。
でも地代って1万くらいですよ？
それ以外かかる費用は一緒です。
また、ここは戸数が多い為、最近建築される20戸クラスのマンションに比べるとランニングコストに関するリスクは少ないように思います。
また、通常定借でよくある更地渡しではないので、解体準備金がありません。
将来どうなってるかわかりませんが、地主さんはその時の社会情勢に合わせてコンバージョンするんでしょうね。
私はずっと所有するつもりですので、20坪ほどに値する自分単独ではどうにもできない土地持分より、将来考えてもなかった解体費を賄いたくないので、定借でかまいません。
みんなマンションの解体がどのくらいするかわかってるんでしょうかね。
所有権のマンションでその辺の話をする会社がないから駄目なんでしょうか。
戸建以外で土地を持ってる感覚がそもそも違う気がするんですが。
まあ捉え方や購入動機は人それぞれなので、これから定借がもっと一般化すればいいですね。笑

人それぞれですね。
主人は車通勤なので、うちは子供の通学のみで選ぶ駅近なので15年住みません。駅近でこの値段が相場云々よりも利便性のみで選びます。

定期借地権は全国どこでももりあがりますね。

>>178 通りがかりさん

解体する頃まで誰も住む気がないから、そんな話に誰も興味ないんですよ。

70年も手放さないことを決める必要もないし、必ず解体されることも決まってるブツなんていらないんです。

70年後に自分が別のところに移れるか、それまでに死んだら家族や他人が親切にも受け取ってくれる前提での大決断をされたんですね。

自己破産リスクのないように現金一括購入、長生きした場合の老後の資金は潤沢、早死にした場合の相続人とは70年後にむけた引き取りは合意済みなんですよね。

他にも離婚はしない、転勤もない、転校や遠方への通学や通勤もないから夙川に永住なんですね。

隣や前にマンションが建って眺望が悪くなってマンションを出たくなったり、駅近に大型マンションができて賃料やリセールが悪化しないこともないことも織り込み済みと。

普通の人には難しい人生デザインと決断ですね。

そもそも皆さんが気にされてるのは本質的にはリセールバリューとモビリティであって、端金の地代や一時金じゃないですよ。

>>179 マンション検討中さん

論理的な購入動機だとおもいます。いい場所ですよね。

15年後に買ってくれる人は、自分の次に買ってくれる人は少ないと思う人ですから、買うときは値段の目線が厳しそうですね。おまけに所有権ですらマンションの価値も大きく下がる時期で、教育費も振れ幅が大きい時期です。とても資金が余裕なんでしょうね。

ちなみに小中高の場所はすでに決まってるのですか？ご主人が病気で寝たきりになってここに住むのですか？

他人の懐事情までご心配頂き、ありがとうございます。
もちろんあらゆるリスクは想定しているつもりですが、そんな細々したリスクばかり気にしていると家なんて買えなくなりそうです(^^)楽観的と言われればそれまでですが^^;
私が思うここのメリットは場所と地区計画内に定められた高さ制限に基づく低層マンションだという事でしょうか。
マンションが建つエリアには大体他のマンションかビルが建ちますもんね。

ではあなたが思うオススメの物件をお教え頂けませんか？
是非参考にさせてください(^^)

何度か書き込みあるプラウド六甲赤松町はえらいことなっとるねんな。個人破産で管財人の売り出しらしいが坪当り220万が築5年で売り出し167万。よくみたら同じ物件が2年も買いてつかへんのとちゃうの？なんぼやったら約定するねんな。駅5分やで。高く売れる所有権なら破産せんですんだんかもな。残念な話やが困るんはこいつの後に物件売りたい普通の人らや。最初に安物の値段ついてるから周りのり数千万安くても決まらへんねん。こんなリスクもあるんやで。

https://mansion-market.com/mansions/detail/100296

ここは現金での購入となりますので、売る時に値下がり二束三文になるかもしれないのは承知の上です。
主人が寝たきりになる事は考えてもみませんでしたが、車含めローンは無いし保険と貯金でなんとか子供の高校卒業くらいまでは塾なども含めて生活はできるくらいはあるし。そこまでに対策します。
小学校はもう決まっていますが、中高は合格いただけないと(笑)
このマンションからですと、どこへ決まっても電車通学どんとこーい！です(笑)
戸建ても悩んだんです。でも戸建てとマンションのお付き合いの煩わしさを考えた時に、人付き合いを出来るだけしたくない私はマンションが合うのかなと。
賃貸で探しても気に入った部屋や場所が無くてここになりました。
ここも長く住むつもりが無いからか、賃貸みたいな気分ですけどね。

そうですね、純粋にいい場所なんですよね〜
だからこれだけ盛り上がるんでしょうね。

自分自身がずっと住み続けて、資産として子供たちに残す予定（と言っても70年後の所有権マンションがどれほどの資産か甚だ疑問ですが…）が無ければ、選択肢として有りかと思います。

ここを買うべき人のモデルケースですね。
こういう方以外は買ってはいけませんね。

18日以降、申込で行かれた方、どれくらい花が貼ってあったか教えてください！

パッと買って必要時期だけ住んだらパッと引っ越せるなんて羨ましい。ここはどうしても定借が引っかかって決めかねる。
大規模マンション繋がりでプレミストも調べてみたら、高くて売れない部屋と条件が悪い部屋しか残ってなさそうだ。阪急本線まで徒歩10分圏内の小規模マンション以外でいいとこ無いかな。

>187
購入者でここ見てる人いるのか？

>189

定借での購入に不安がないなら見ないだろうね

購入者が二束三文の覚悟で買われてるのだからその通りになるんだろう。

車なら新車でベンツを買うようなものだな。小銭持ちが実需なのに節税対策か見栄も兼ねて新車で買うから、すぐに売られて中古市場は暴落するのと同じ。

見栄も実もとりたいひとは外車4ドアの四年落ちを買う。所有権の中古高級マンションがこれにあたる。

趣味性と資産価値の意識たかければフェラーリを買う。所有権の駅直結のタワー最上階がこれにあたる。

実需でそれなりのリセールを期待する人はトヨタやSUVやミニバンを買って10年乗る。数年前の所有権の駅近新築がそれにあたる。

カーシェアリングは賃貸。

安物軽自動車のハイグレードのフルカスタマイズの高値買いが西北の新築。

賢いのはどれか。

検討しているものです。

野村からもらった長期修繕計画案には今後30年の修繕費が予定として出てます。
ここは一戸当たりの修繕費は平均月１万円です。（入居時に約70万円の修繕積立基金もとられますが、それは除きます）

1〜5年目 月 1万円
6〜13年目 月 1万4000円
14〜30年目 月 2万2000円
さらに24年目に一戸当たり130万円の修繕費

それ以降は未定ですが、修繕費が下がるのは最後の10年くらいでしょうか。
かつ、24年目のような取り立てが何回かあると思われます

計算すると
毎月の1万円の修繕費とは別に、入居時の70万円の修繕積立基金も除き、30年目までに、約413万円の別途修繕費用が必要で、それ以降も同様の費用を求められそうです。
解体準備金は要らないですが、それを上回る出費です。

詳しい人教えてください。
①定借では当たり前
②野村不動産では当たり前
③分譲マンションでは当たり前

どれが答えですか？

購入直前で他の新築の常識すら見に調べてないとは驚くな。結局ボリュームゾーンはこういう人やろね。そんな数百万のコストより値下がりの方が遥かに激しいから実際は悩むに足らんわな。

そんなにここに住みたいなら、中古で買ってすんだらいいのに。安ーく買えるからさ。

なかなか売りには出ませんよ。

この辺は立地がよく数が少ないので中古はほんとうに出ません。住むにも貸すにも良しです。

そして、売り手がリセールが安すぎて売るのを諦めるか、お金があるのでマンションをいくら持ってても平気な人かのどちらかしかいないからです。

ほしいなら今か最初の中古だけでしょう。
ただし売りに出ないのは様々な理由があります。

>>192 マンション検討中さん

解体しないということは、地主か別用途で70年後もそ使うわけですから、適切な修繕金が値段が設定されてるのかもですね。

でも、今時の高い修繕費を設定されているのに途中一時金ありきのマンションは見たことがないですね。逆に、30年で一時金が前提ということはさらに一時金が必要になるかもしれません。

70年の定借で30年分の計画しか作らないのも変な話です。これまで三件すみましたがどれも50年の計画でしたよ。修繕の意識が低かった時代とはいえ40年目以降のマンションはどこも悲惨な風貌ですから、あと30年もまともな状態に保つには相当のお金がかかると思われます。

第一期70戸販売。
どれくらい売れるのでしょうか。楽しみです。

>>187 マンション検討中さん
花は40-50くらいです

半分ですか。

花は契約完了ではないですからね。
売り込み中の部屋も含まれます。
客の契約の煽りと買わせたい部屋への嵌め込み、他の客のブロックに使います。

一年前に行った時とその後に行った時に花の数が同じなんてザラにあります。
焦る必要はありません。
野村で花を使うときは自信のない時です。

本当の契約に至るのは30ぐらいではないでしょうかね。

>>198 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
もう申し込まれたのですか？

70戸売り出すということは、要望書が70〜80は出てるでしょうから、50戸は超えそうですね。

花があるのが、申込があったとこなのか、その前の要望書があった部屋なのかは分からないですが。