ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

東西南北がマンションと団地に囲まれている点が気にならなければ割と駅近でいいですね。コープも近くて便利そうです。

ここ長谷工特命物件なんだね。設計施工、販売、管理会社全て長谷工、三菱地所は名前だけ？

コスモひばりが丘ザガーデンズフォート　18階建て　560戸
ブリリアシティひばりが丘　14階建て　356戸
ヌーベルヴィラージュひばり　15階建て　316戸
グランジオ武蔵野　20階建て　558戸

周囲にこれだけ大規模マンションばかりだと、
こちらの10階建て270戸は小ぶりに感じますね。
日当たりや視界の抜け感にも影響しそう。

高級感ありますね〜楽しみ

環境性能表示の断熱性評価、最近のマンションではほとんど無い☆２個、何故最高評価取得してないのか？
デザインは悪くないと感じるけども。

ホント長谷工ばっかりだけど、大丈夫かね。造ってきたからわかるんだってＣＭやってるけど、たくさん造ってきたからこそいろんな噂が耳に入ってきちゃうんだよな。

間取りがイマイチだな。今の段階での情報だと直床でディスポーザー、スロップシンクが無いらしいね。

こことプレミストで迷いますね
どちらも良いマンションです

>>8 匿名さん
シェリエとシティテラスは論外??

はい

外観的にはごく普通のマンションですが、仕様設備の方は期待が持てるんでしょうか。あと駐車スペースが異様に広くて、肝心の建物が凄く接近して建っているように見えるのは気のせいですかね。

設備やサービスはマンションならではのサービスが満載の気がします
大型だからマンションとマンションの間がゆとりがあればいいのですが中庭があるから気持ち的には落ち着きそうです。1階はテラスや庭が付いているのかしら。駐車場側は玄関でしょうか　それならばあまり圧迫感は感じないかもしれません。広めの間取りであれば角住戸でなくても圧迫感は感じないと思いますがどうでしょうか

駐車場スペースが広いのは隣接する都営住宅と保育園に対する日照権確保の為です。
エントランス・玄関は駐車場側ではなく西側のブリリアシティに面する方向です。
Ａ棟Ｂ棟の間で駅やバス停から１番遠い方角になっています。

ファミリーで住むなら重視したい収納スペースがたっぷりとある所はファミリー層としては
利点の部分でしょうし、
日照も確保できそうなのも、洗濯物を干したりすることが多いファミリーにとっては利点。
サービスに関しては、コンシェルジュがいることや24時間有人管理になっているのは
セキュリティ上安心できそうですが、

24時間有人管理になることによって、管理費がかなり高くなってしまわないか心配はありそう。

この規模でディスポーザー無し、直床って本当。

>15
長谷工特命マンションですからそれが標準的な仕様です

プレミストも長谷工でしたが仕様的には同じ程度でしょうか？

シティテラスは長谷工だけれど、二重天井でディスポーザーついていますね。

ここも天井は二重天井だよ。床はどこも同じ直床。
設備は、
シティテラス→ディスポ・ミストサウナあり。スロップシンク・食洗機なし。
プレミスト→スロップシンク・食洗機あり。ディスポなし。
あとプレミストのメリットは駐車場、駐輪場（サークルポート）が平置きなことかな。
スレで書いてる人いたけど、レジデンスはディスポもスロップシンクもないの？

レジデンスで一番気になるのは中庭仕様なこと。知人のマンションが中庭仕様で、
遊んでいる子供達の声がもの凄く反響するって言ってた。
子育て世代はマンション内で遊ばせられるから安心だけど、
静かに暮らしたい人は慎重に検討した方が良いかも。

ディスポーザーはなんでも捨てられるわけじゃないよね。
捨てられない生ゴミは仕分けして出さなきゃいけないので、
あまりメリットを感じられないなぁ。。。

ディスポーザーは、果物や野菜の切れ端などの水気をいっぱい含んだゴミが一瞬でなくなるので、大幅に生ゴミのカサ、重さが減ります。一度使ったことある人は、なしでは生活できないのではないかと、使ったことなければ分からないかと思いますがね。

>>21
同感です。賃貸から新築マンションを検討していた時は別に付いてなくても・・・、と考えてました。
新築マンション価格が上がって庶民が買えるランクの物件は付いてないことが多くて悩ましいところ。

ここ二重床でしょ？

残念ながら違う。

>>24 マンション検討中さん

資料取寄せましたが、直床とも二重床とも書いてありませんでしたよ？
どこの情報ですか？

皆さんが感じる直床のデメリットて何でしょうか？
遮音性についてはスラブ厚も関係してくるので、二重床と比べて一概にどちらが良いとは言えません。むしろ二重床の方が太鼓現象で音が響く場合もあります。
リフォームのしにくさが論点になることもあります。
確かに直床の場合、水周りはスラブを下げて二重床にしており、床下で排水を取っております。
その為、ダウンスラブの範囲内でしか将来的に水回りの位置は変えられません。
では二重床の場合は？
結局二重床も水周りを大幅に変える場合は排水管を全て交換するので、ほぼ床を全剥がしでスケルトンにしてフルリフォームになります。
排水勾配を確保するためには水周りを自由に動かすことも出来ませんし、ある程度の制約は出ます。かつ、下界への音の影響が出ない様に十分な遮音対策もしなければなりません。
つまり、スケルトン状態にして1,000万円近く掛けてリフォームしても間取りの可搬性で言うと大差ないのです。
従って、歩行感がフワフワしている事を除けば、直床と二重床はどちらが良くてどちらが悪いと言うのは一概に言えないと思います。

歩行感がフワフワしてることだろ。直床のデメリット。
よくわかってるじゃないか。

>27
フワフワしてる事のデメリットって何ですか？
慣れれば気にならないですし、二重床によくある床のきしみもありませんよ。

電話で問い合わせをしましたが、こちら二重床だそうです。
私は直床は嫌いで検討しない為、安心しました。

高級マンションですから

具体的にどこが高級マンションなのでしょうか？教えてください。建ったイメージ外観ですがシティテラスに似てる気がするのですが…

あの、ここはひばりが丘ですよ。平均世帯収入が高いわけではないですし、だいたい高級マンションが存在しうるようなエリアじゃないでしょう？　シティテラスなりプレミストなりレジデンスにしても、条件的にはあちらにはあってこちらにはないというような一長一短であって、すべてにおいて揃っていて優っている物件はありません、せいぜい団栗の背比べでしょう。それにプレミストやレジデンスはまだ完成してもいないんですよ、出来栄えはHPのグラフィックのように格好いい保証はどこにあるんでしょうか？

世帯年収かなり高いですよ

http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/05.html
【２人暮らしが多く、30代の流入が多い町】
市区町村名 町名 最寄駅 平均年収 30代人口増減
世田谷区 成城 成城学園前 837 234
港区 南青山 表参道 814 231
港区 高輪 品川 804 230
大田区 田園調布 田園調布 826 229
東久留米市 学園町 ひばりが丘 875 184

谷戸二丁目エリアは住友重機跡地の再開発以後急速に住人のレベルが上がったエリアです

シティテラスの住人です。こちらは直床とのことですが、床のフワフワ感は全く感じておりません。

>>35
>>29だそうですよ

>>35 ご近所さん

最近の長谷工の直床はフワフワ感が5年前くらいよりマシになったらしいです。長谷工の人が言ってました。フワフワ気持ち悪いですからね。友人は長谷工のオハナに住んでますが、四年前くらいに購入でかなりフワフワします。それよりマシでした。シティテラス住人より

床云々はさておき、ダイワ・住友よりは高いのは当たり前でしょうね。
駅に近いですから。

高級マンションですし

A-Fタイプの間取り、3500万くらいなら即決レベルなんですが、難しいですかねー

坪単価235万円予定だそうですよ

いいね！

どこ情報？？

>>41 匿名さん
5000万かよぉ…

この場所で4500万とか5000万は出さねえ

え？この立地で高グレードのマンションがいくらで買えると思ってたの？駅徒歩20分のシティテラスで4,000万ですよ。

それでも苦戦してるって話らしいけど。そのへんが本当なら4500とか5000で出さないような気がするけど。テラスとプレミストにかぶせるように9月下旬に売り出すんだから其処まで高くはしないでしょ、と素人考えですけど。

ここはシティテラスやプレミストとは購入層が違うので価格差は当然出てきます。
三井のパークホームズ田無と競合するので価格設定もそんなところでしょう。

>>40さん、
参考ですが、プレミストで70.07㎡東向きで3599万円～でした(>_<)

>>43さん、
同業者のツテを使ってゲットした情報です。

当初ここはプレミストと同程度クラスの物件かと思ってましたがどうやら思ってたよりも高級なマンションのようですね

>>49 匿名さん
ツテって（笑）
住友大和の人でしょ。
駅10分と20分じゃ比較にならないよ。
田無は新宿線じゃん。池袋線急行駅とじゃ利便性が違うし、こことも価格差出て当然でしょ。

高級って坪単価が高額なだけで
敷地目一杯に詰め込んで配棟した狭い間取りが主力の物件なだけでは
価格と価値が不一致では高級とは言い難い

みなさんめちゃ詳しいですね。すごいです

駐車場はヌーベルのように地下にしても良かったかな

ひばレジはグランジオ、コスモ、ヌーベルを基準に開発されているのでしょうね。だから24時間有人管理などにしている。
プレミストやシティテラスとの差別化で高価格にして、予算ある方を刈り取ろうと言う計算だと思います。
プレイズひばりが丘で坪216万でしたから、恐らく240〜260万は行くのでは？と予想します。

車寄せは、大規模だし、高級感もあって素敵だと思います。

ヌーベルはひばりでは高級マンション、建設コスト掛かってる。たまに中古が出ても価格が下がらない。

ここは実質パークハウスなんだな。

>56
図面と現地を見て下さい
すごく狭いですよ
高級感は絵の描き方次第だし

10年後はどれも同じ中古マンションです。
ゆとりがあるのはグランジオ、コスモ、ヌーベル。
ヌーベル…地下駐車場、アウトフレーム逆梁、玄関前に門付きポーチ、間取りが多彩（2戸1EV住戸あり）
コスモ…車寄せ、玄関前に門付きポーチ、全住戸玄関横にトランクルーム、24時間有人管理
グランジオ…車寄せ、玄関前にプライベートエントランス（門付きではない）アウトフレーム逆梁、噴水が出る中庭、体育館にカラオケルーム付き、24時間有人管理
ひばレジ…車寄せ、24時間有人管理

グランジオ、コスモ、ヌーベルは全てディスポーザー、スロップシンク付き、キッチンスタジオ、シアタールームもついてます。（ゲストルームはヌーベル以外有り）

グランジオ、コスモは土壌汚染のこともあったし分譲時はずいぶん安い価格で売り出してたけど、
買った人はラッキーだったと思う。10年以上住んで売ってもプラスになるんだから。

設備、眺望、その他付加価値考えても、新築であること以外でひばレジがコスモやグランジオ、ヌーベルに勝る要素て何でしょうか？　これらは中古価格落ちないですからね（グランジオはちょっと最近落ちてきてるかな？って印象ありますけど）。ところで、ガーデンハイツってあまり中古物件が売り出されているイメージがないんですが、皆さん手放さないくらい良いってことでしょうか？

東久留米学園町郵便局向かいの元畑だった現在整地中の土地に三井不動産レジデンシャルの立て標識あり
開発面積は約800坪でマンションもいけそうだけどファインコートかな？

グランジオやコスモに対しては駅からの距離が勝る点でしょうね。特にグランジオは敷地の端から建物までの距離がかなりあって実質、駅から徒歩圏とは言い難い距離なので大きな差があります。コスモはちょっと仕様が落ちるので、高級感という点でも勝るのかも。ヌーベルに勝る点を見つけるのは難しいですね。

ヌーベルももはや一世代前の古臭いマンションだからザ・レジデンスには勝てんよ

コスモはエントランスは豪華だけど、グランジオ側から見ると何の変哲もない集合住宅なんだよね。団地エリアのフィールズもそう。大和ハウス系のマンションはそうなのか？だとしたらプレミストも？

駐車場は50％ですか。
そのうちの約半数だけではありますが、
平置きなのは希少なのでは。
駐車場は有料ですか？
先着順、あるいは抽選になりますか？

コンシェルジュサービスはあっても、
過剰な共用施設は無い感じで
その点は好感がもてました。

ドーナツとコーヒーは有料とありましたが、
利用者ってけっこういらっしゃるものかな。

>>64 周辺住民さん

仕様についてですが、コスモはフローリングが突き板で、建具も突き板でなかなか高級感ありますよ。玄関のタタキも御影石です。
最近の新築物件ではフローリング・建具はシートで玄関タタキはタイルが一般的なので、内装仕様はコスモに軍配が上がる気がします。

管理会社どうして長谷工なの？

>>69 匿名さん
グランジオも、施工も管理も長谷工ですけど、特に何の問題もありませんよ。
長谷工が施工を受けるときに管理も受託することをバーターにしたのでは無いでしょうか？

杭打ちからずっと毎日現場を眺めていますが鉄骨は使わないんですね
１０階以内の中層だからかもしれませんが強度が少々気になります
これも直床と同じく長谷工風のコストダウンなんでしょうか？

私も、環境性能表示の断熱性評価が☆２個なのが気になります。今どき☆３個はあたりまえなのに・・・。
複層ガラスではないから？もしくは壁の断熱材が薄いとか？
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

一般的に多くの長谷工特命物件と言われるマンションは
低コストが一番の長所ですから直接目には見えない個所で
グレードを下げる可能性は高いと考えておいた方が良いでしょう。

構造にコストカットはやめてもらいたいですね
ある程度の内装は仕方ないですが長年住むので余りリフォームしなくて済む施工がいいと思います。

長谷工の安さの秘けつは、間取りの種類を増やさないことです。
それにより、①設計費、②施工費、③資材調達費をかなり圧縮できます。
しかし、多くが同じ間取りではマンションではなく公団のアパートのようなイメージがあります。
そういう意味もあり、建物自体と名称がミスマッチのように見受けられます。

＞＞76
高そうだと言う根拠は何でしょうか？

駅から少々遠いひばりが丘団地跡地の長谷工特命物件があの価格だったので
駅から徒歩圏内のここは高くなるはずです。
おそらく土地取得価格もＵＲより郵政の方がかなり高かったはずです。

坪単価250くらいですかね？

>>79 匿名さん
その感覚ですよね。そうなっちゃうこのご時世がマジ怖いです。坪250万て、ひばりタワーの新築時と同じですからね。笑

高くならないと思ってる人の根拠が知りたいくらいだ

＞＞81
高くならない根拠は
①URは敷地が広くゆったりしていて解放感がある。
②東側、西側、南側を階数の高い大規模マンションに囲まれて窮屈であり眺望がよくない。

ブリリアシティーとの間にある、道の真ん中に生えている大きな木はどうするんでしょう？　どこかに移すんでしょうか、それとも切ってしまうんでしょうか…？　ただどちらにせよ、エントランスへのアクセスはあそこを通るしかないんですよね？　道として狭くないですか？

＞＞83
道路中央に大木が１本、道路端に中木が１本あります。
恐らく、２本共に伐採するのではないでしょうか。
もし、残すとなると通行に支障があります。

道路の木は通行の支障になるので伐採しなければならないのですが、大木であることから相当広い範囲に根が張っていると思われますので、広範囲で道路の掘削と舗装復旧が必要となります。

保育園のある信号の無い交差点ですのであの木を伐採すると車がスピードを出して事故が起きるので伐採はしないと思いますが。

ブリリアシティが建つ前の自動車教習所時代からあるので、絶対に切らないと思います。
教習所が一番切りたかった筈ですから。。

生活道路として支障があるので伐採することになると思いますが
伐採、掘削、根伐、舗装復旧は100万円位でできますか？

HPで事前案内会の予約を取り出したね。
いよいよ見れますね

計画図では道路端の中木は伐採予定になっています。

本当ですか⁈
恐るべし三菱の折衝力...

祟りでも起きないといいですね。笑

>83
近隣住民向けの事前説明会等で計画書が配布されていますが、大木は保存・中木は伐採予定です。
大木は通行に支障はありますが市の保存木として同様の樹木は市内に結構残っています。
絶対に伐採は不可能とは言えませんが売主としての計画は無いはずです。
伐採する予定の中木は計画変更で自主管理公園と遊歩道を設け植栽も行うからです。

＞＞93
では、道路端の中木を伐採することで、道路中央の大木の両側をギリギリですが車が通行できるのですね。

>94
それは微妙です。
ブリリアシティ側は自主管理公園敷地の内側に杭を立てて
自主管理公園の歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
この物件側もそうすれば両側通行可能になります。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てたのは車を通すためではありません。
敷地境界に杭を立てると車に当てられるからであり、自衛手段です。
そもそも、歩道を車を通すことは特別な場合（駐車場に入れる場合等）を除いて道交法で認めていません。
狭い道路の中央にある市の保存木は伐採すべきです。（伐採しないのは本末転倒）
状況が変わったのに、それにしがみつくのは問題です。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てて歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
とのことですが
火災発生時に消防自動車が通行できるように当局からの要請があったものと推測します。
しかし、歩道乗り上げ通行は緊急車両はやむを得ないとして、一般車に適用されるものではありません。

道路用スペースとして市に土地を寄付すれば良いのでは

＞＞98
借地権といえども、マンション（３５６戸）との交渉になりますので困難と思います。

いやブリリアではなくてここのデベロッパーがです

＞＞100
当デベロッパーの考えは次
①道路中央の大木は役所が伐採してくれるものと思っている。
②もし、大木が伐採されなくても、道路端の中木を伐採することにより小型車であれば大木の両側を通行できる。
③なお、ブリリアシティ側の杭が引っ込めて設置してあるので大型の緊急車両（消防車等）は歩道乗り上げで通行できる。
④以上により、当開発用地の一部を道路用地として役所に提供する必要はない。
と推測します。

さらに、役所としては近くに保育園もあることから、道路中央の大木を残すことで大型車（トラック等）の通行を阻止して安全を確保する狙いがあるのかも知れません。あくまでも想像の域ですが。

道路の所有者管理者を無視して皆さんが持論ばかり述べても答えは出ません。
西東京市都市整備部道路管理課によると都営住宅とブリリアシティの間の道路は
市道ではなく東京都都市整備局　東京都住宅供給公社が所管する団地内道路です。
この大木をブリリアシティ北東側とすると同様に北西側にも大木が道路の真ん中にあり
これらの木が団地内道路と市道の境界です。

＞＞102
道路の木の所有者が誰なのかを論じているのではありません。所有者は誰でも良いのです。
団地ができる時に境界を示すために植樹されたものと思いますが、当時は車が通らなかったからそれで良かったのです。
近年、周辺の開発や道路整備に伴い、車両の通行に支障のある大木が道路中央に化石のように取り残されています。
周辺住民として、この木がどうあるべきかを論じているのです。場合によっては永久保存も考えられます。

現状、伐採されてない時点で今後の伐採もないでしょ。いままでだって邪魔だったのに、たかだかマンションが新しく建てられるだけで無くなることはないよ。

伐採されるかされないは役所が決めることなので解りません。
しかし、周辺にマンションが建てられることにより動線が人だけではなく新たに車も加わりました。
つまり、邪魔の度合いが大きく変わってきました。よって、今までだって・・・は、ないようにも思えます。
ただ、周辺住民がこの大木の保存の意義を役所に説明して嘆願書を提出すればその限りではないでしょう。

モデルルームへ行きたいのですが現地周辺には無いですよね。
申込した方へだけ場所の案内が届く様ですが、どなたかご存知ではないですか？
住友の都心部のモデルルームは知っていますが、三菱はどこなんでしょう？

三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社 ）の持ち分割合を御存知の方いらっしゃいますか？

モデルルームは北口のパチンコ屋の後ろにできてるのがそーじゃない？
持分まではさすがにわからん

>>106 買い替え検討中さん
てゆーか、普通に予約すりゃいいんでない？

販売会社は
三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携(代理)）と株式会社長谷工アーベスト（販売提携(代理)）
ですが、事前に部屋別けして各社の販売分を決めるのでしょうか？

>109
日時指定の予約で折り返し場所を記載した招待状を貰っても
場所によっては時間帯を変更する可能性があるから嫌なんです。
池袋とか新宿とか丸の内とか場所が判っていれば行ける時間に予約します。

>>111 買い替え検討中さん

都心ではなく、ひばりヶ丘駅ですね。
先日モデルルームの下見に行ってきましたが、駐車場の一角にありましたよ。

>>110 マンション検討中さん

事業の出資比率に応じてスタッフの比率も割り当てられてると思います。
総戸数に対しての販売ノルマも、売上も経費も全て出資比率で按分ってとこじゃないでしょうか。
幹事が三菱地所なので三菱の人間は最後までいると思いますが、長谷工の人間はある程度販売ノルマを達成した時点で殆ど引き上げてしまうかもしれませんね。

>112さん
ありがとうございます。
平日の１番早い時間帯が開いている日を探して予約します。

＞＞113
この、販売ノルマは部屋番号が割り当てられているのではなく、単に戸数なのでしょうか？

>>115 マンション検討中さん

単に戸数だと思います。
部屋番号は検討顧客が出て予算との兼ね合いで決めて行きますので、最初から部屋番号ありきでの販売割り当ては出来ないからです。

直床？

ヌーベルの新築時は坪140～230（平均186万円）で、階により大きな差があります。

日鉱施設の跡地もマンションになりそうな予感。

＞＞119
どの場所のことですか？

JX中央研修所は新施設の建築工事してたから当面デベロッパーへの土地売却はないんじゃないですかね

バス通りに面していい場所ですけどね。
地元民としては、洒落たレストランなど出来ると嬉しい場所ではあります。

三菱倉庫が住宅に参加しているんですね。

>>バス通りに面していい場所
住むにはいいですけれど、都会育ちだとものたりないかもしれないです。私は住宅街育ちですが、夫が都会育ちなので、言われるとおり、ショップが多くできてくれるとありがたいかな。

間取りは2LDKからあり、4LDKまで。ファミリー中心と思っていますが合ってますか？2LDKは夫婦2人の方も住むかもしれないです。

間取りがファミリー用なのがよいですね。
もし、間取りがファミリー用と単身者用の混在ですと、ライフスタイルが異なるのでお互い住みにくいです。
また、本物件は定年退職後も静かに暮らせると思います。

坪200万円位ですかね。

230〜280と予想

＞＞126 それはあまりにも高すぎないですかね。

＞＞126
2LDK～4LDKで58.77m2～85.35m2の間取りになっています。
坪230〜280万円を予想とのことですが
坪230万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4089～5938万円
坪280万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4978～7229万円
となります。
それにしても高いですね。

まあ一等地の三菱物件ですし安くなる要素はないですね(~_~;)

通りから一本奥に入った静かな所で、生協が近くにあり生活に便利な場所です。

売主のブランドは違う大手でも、同じく施工が長谷工の武蔵野市の物件は
坪単価３００に達しているので西東京市谷戸でも２８０も有り得そうで怖いです。

実際のところ坪220くらいでしょうね。

近くの大規模マンションが売れきっていないので、高くするとそちらに流れます。よって坪200万円がいいとこですね。

マンションって徒歩10分圏内以外は候補にしない場合が多いので大規模マンションの
方とは事情が違うと思いますよ。

現実路線平均すると230〜240万では無いでしょうか？
高い住戸は280万位するかもですが。

比べるとしたら三井の田無じゃないですかね。
あちらは駅徒歩8分ですが、線路が近く道路が目の前です。住環境で言えばこちらの方が優れているので三井より若干高めに設定してくる気がします。

＞＞136
上記の情報です。
2LDK～4LDK、５５．８３平米～７８．１７平米、３５００万円台～６１００万円台、最多販売価格帯４４００万円台
これにより、坪207～258万円になりますね。
よって、当物件は坪230〜240万円は行きそうですね。
それにしても、価格が上昇していますね。

ヌーベルは坪140～230（平均185万円）と階高、方位、眺望、日照の違いにより坪単価に大きな開きがありました。
しかし、レジデンスは南向きがメインであることから、坪単価に大きな開きが生じないのでしょうか。

モデルルーム先行案内会の招待状が届きました
当日はモデルルーム２タイプと予定価格、販売スケジュールの案内があるようです
過去の訪問から推測すると予定価格表の配布は無いでしょうね
出来るだけ狭い～広い、低層～高層の間取りで確かめてきます

ここ買える人うらやま

HPで事前案内会が延長されましたね。
初日に行くんですが、倍率が付くほどの物件になっちゃうんでしょうか、、、

買物便利で静かな所でもあり、徒歩１０分の大規模マンションがそんなにあるわけではないので人気がでるでしょう。
抽選で当たるまで取り合いになるでしょう。（何回に分けての販売になるか解りませんが、４回位あるのではないでしょうか。）

価格帯出ましたね。。。うーん。
まあ想像どおりかな。

だいたい予想通りでした。パークホームズ田無と悩む。。

引き渡しから逆算してもオプション等は選べなさそうですね。

＞＞137ご近所さん　
58.77m2～85.35m2　3,800万円台予定～6,600万円台予定　最多価格帯4,900万円台予定
ということは、坪単価は214（219）万円～256（259）万円になります。
平均価格は未公表ですが、坪235万円位になります。（ヌーベルよりも坪50万円アップ）
よって、＞＞137ご近所さんの予想（坪230〜240万円）通りの結果になりましたね。

なお、ヌーベルは
60.71m2～92.29m2　　2,800万円～5,850万円（平均4,440万円）
坪単価140万円～230万円（平均185万円）で坪単価に大きな開きがありました。

首都圏のマンション価格が平均で2割くらい高くなりましたからまあ妥当ですね。

新築価格は周辺の相場と照らしても妥当な範囲だと思いますが
目安として東京五輪後の首都圏マンション相場の大幅な下落開始とかリスクは覚悟が必要ですよね
過去２回マンションを買いましたが株式と同じで相場の変動はキツイです

>>148 買い替え検討中さん
首都圏の新築マンションとくに区でなく都下の変動なんてたいしてありますか？ちょっとした下落はあっても大幅なアップダウンなくずっと右肩上がりですよね？しかも今の低金利でカバーできる範囲ですよ。現金一括で買う人にはあてはまりませんが、
五輪後も資材高騰と人材不足は変わらないんでたいしてこの辺りの価格は変わらないのでは？
中古はいまが売り時なんで、五輪後下落激しいかもですね。

REITマネーが流入して暴騰からの暴落リスクがあるのは都心の投資物件です。
こちらのようなエンドユンザー需要の郊外物件にはREITマネーが入っていませんのでバブルのような値上がりもしていない分暴落もありません。

　郊外でも徒歩10分以内の大規模物件は暴騰も暴落もないでしょうね。 じりじりと右肩上がりですね。また、五輪後に暴落するとは思えません。
その後の管理のことを考えれば200戸～500戸の物件が良いでしょうね。 大規模修繕費は戸当たり100万円～200万円かかりますので、物件規模が小さいと負担が多くなります。
よって、50戸以下だと資金面で大規模修繕が困難（場合によっては一時徴収も）になると思います

最高価格は６４００万円
最多価格は７０㎡５０００万円みたいですよ

>>151 買い替え検討中さん
マンションの話ですよね？
5分ならまだしも、10分で右肩上がりは夢見すぎでしょ

＞＞153 この辺の中古物件の価格は新築時と同額です。（築１５年ものでも）
人気があるためか、なかなか中古物件が出回らないですね。

>>154 周辺住民さん

15年前がかなり安かっただけでは？最近はだいぶ値段も上がってきているんで、変わらないかちょい下がるかくらいでは？
西武池袋線がもうちょっと価値が出ればわかりませんが。
15年前は副都心線直通も近くのイオンもなかったですから、色々周辺に変化があればまたかわるでしょう。

>>155 匿名さん

北口再開発と、南口のロータリー整備はひばりが丘駅にとってプラスですね

約７年前からひばりヶ丘駅徒歩１０分程度の新築物件を探し続けていますが
新築の相場観を得るために中古物件の価格も追い続けています。
中古価格は大手大規模物件ならば下がるどころか新築当時価格を維持しています。

全体の収納率としては十分なスペースがあることや、トイレ、浴室、キッチン等の水回りスペースが
真ん中にまとめられているので家事の動線としては良いと思います。
各洋室の広さも５㎡以上あるので、子供部屋として利用する場合でも収納スペースもありますから
広さ的には問題なさそう

立地条件としては駅からの距離が考慮ポイントになってくるのかな。
１０分の距離がありますから、これは好みが分かれそうです

＞＞158
（誤）５㎡以上⇒（正）５畳以上
喧噪な駅近よりも、これくらいの距離にある静寂な所がよいですね。
生活に便利な場所でもあり、価格設定が妥当と思います。

案内会行ってきました。
素敵なマンションでした。
担当の方も誠実に受け答えいただけた印象です。
価格が予想通り少し高い印象ですが、我が家は無抽選目指してお部屋選び進めます！

東側にあるC棟って何ですか？
ご存じの方教えて下さい。

>161
駐車場の一角に建つ２部屋６階建ての棟です
６９．８㎡と７３．２８㎡の３ＬＤＫになっています
１階ゴミ置場の上部空間を有効利用した感じです

＞＞161
方位は東南東向き、すぐ横に６階建てマンション、その先に１５階建てマンションがあり眺望に問題があります。
よって、平均単価は坪２３５万円ですが、このＣ棟は坪２００万円を割ると見込まれます。もしかしたら坪１８０万円位になるかも。

価格で狙い目ってことですね？
おそらく駅に1番近くなりますよね？

＞＞164
そうです。景観や日照を気にしない人にとって、Ｃ棟はお買い得物件ということになります。
さらに、１階がゴミ置き場ということもあり、２階の価格はかなり抑えられ、坪１８０万円以下は確実ですね。
なお、Ｃ棟へのアクセスはＢ棟の東寄りエレベーターを使い、渡り廊下を移動しますので、駅に一番近いとも言い切れません。

ココかなり良いけど我が家には手が届かなかった。。残念です

6600万円台の住戸とは、Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）なのですか、
それとも、Ａ棟最上階の東端の部屋（Ａ－Ｎ、80.14㎡）なのですか？

モデルルームで開示している予定価格表では
Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）です。

＞＞168
3,800万円台の住戸はどの部屋ですか？

Ｃ棟2階の価格を知っている方いますか？　お買い得物件らしいのですが。

モデルルームで開示している予定価格表は全戸記載されている訳ではありません
また持ち帰りも厳禁です
要望書を出したい場合は個別住戸の価格も知る事が出来ます

ここの3000万円台の部屋はもの凄い高倍率になりそうです
マンションに限っては鶏口牛後ではなく寄らば大樹のかげが正しい
優れた物件に滑り込むことは非常に価値がありますので

同じ市内で某大手デベ・某大手ゼネコン施工の３０００万円を切る一番狭い部屋を買ったが
構造もしっかり、設備も良く、管理も満足なのでその点だけは正解。
最も安い広告の目玉になった１階は１０倍弱の倍率だった。

1Fは庭付きでしょうか？

>174
１階は庭付きです
（注）庭の土地に所有権はありません。共有部分の占有使用権が与えられます。

>>175 匿名さん
情報ありがとうございました。

＞＞174 庭付きもいいですが、手入れしないと雑草だらけになりますので注意して下さい。
時たま、雑草だらけの庭を見かけますが、庭があったら「いいなー」と、安易な考えだったのでしょうね。

3000万円台の部屋ってあるんですか？！

＞＞178
有ります。
3000万円台とは、①3000～3009　　②3000～3099　　③3000～3999　のどちらかを示しますが、曖昧な日本語です。
例えば、3800万円台の場合は、④3800～3809　　⑤3800～3899　のどちらかですが、一般的には⑤です。
よって、3000万円台とは　③の3000～3999万円になります。
もっと丁寧に言えば、３千万円台になりますね。これなら、４千万円未満で、わかり易いでしょう。　

いかにも理系らしい文章

＞＞178
～台とは末尾が替わる手前までの範囲を示します。
つまり
3000万円台なら末尾が3で、3000～3999万円
3800万円台なら末尾が8で、3800～3899万円
3810万円台なら末尾が1で、3810～3819万円
となります。

>>181 マンション比較中さん
ありがとうございます。
4000万円以上の部屋しかないと聞いていたのでびっくりしています。
あるならば人気出そうですね。。。

＞＞182
「4000万円以上の部屋しかないと聞いていた・・・。」は、誰が言ったのでしょうか。
物件概要は
価格 3,800万円台予定～6,600万円台予定
最多価格帯 4,900万円台予定
となっていますが。

>>183 マンション比較中さん
なるほど、物件概要をみるのですね‥失礼しました。きちんと読みます！

今日モデルルーム行ってきましたが、かなり賑わってましたよ

購入予算４０００万円迄のボリュームゾーンのお客にも見てもらいたいからとりあえず数戸ほど
４０００万円以下の部屋を用意しておくのはどこも同じですね。

そうなんです。人を寄せるための戦略なのです。
例えば、プレミストひばりが丘　2,9000万円台～　とありますが、平均は4,500万円位ではないでしょうか。

宝くじに当たったらラッキーくらいの感覚で申し込みますよ

>>187
誤記があります。
誤：2,9000万円台～
正：2,900万円台～

fieldsも2,900万円台を出してたね。

洋室（２）は、やけに細長い部屋で、ベッドや机がうまく配置できるでしょうか。

価格的にもUR跡地とは別格ですね。

＞＞192
「UR跡地とは別格」とは、UR跡地よりも優れているとの意味になりますが、どのマンションのことを言っているのでしょうか。
もし、勘違いでしたら「UR跡地より格下」となりますが。

UR跡地のマンションはフィールズ、プレミスト、シティテラスですね。
500～1000万くらいは違うけどこっちは駅徒歩10分ですからね。

＞＞194
駅徒歩１０分を超えると一気に安くなるのですね。やはり、マンションの売りは駅徒歩１０分圏内ということですね。

徒歩１０分の境だけでなく土地の取得価格の差が一段と大きいからでしょう。
ＵＲ跡地と郵政跡地が同時期に入札されたら駅からの距離差で済んだでしょう。
郵政は土地相場がやや上昇してからの入札時期だったのが効いたと思われます。

＞＞196
徒歩１０分を境に、土地の取得価格が大きく異なるのです。
また、道路挟んで向かい合っている東京都と埼玉県では土地の価格や建物の価格に大きな差があります。

駅からの距離もありますがこの一帯はマンション立地として特に良いエリアですのでデベの値付けも弱気になる理由がないのもあると思います。

＞＞198
そうは言われましても、シティテラスは2月に完成して入居中にもかかわらず、沢山売れ残っているのではないのでしょうか。

駅から離れたバス利用を前提とした
ＵＲの比較的賃貸料の安かった団地跡地で分譲マンションはそんなに人気は出ないでしょう。
特に住不は一番駅から遠い、時期的にも後発で人件費、建設資材費が高騰中では不利でしょう。

>>199 ご近所さん

狭い部屋だけしかもう残ってませんよ。

>>200 周辺住民さん

プレミストの方が駅から遠いですが、もう半分以上花ついているんで人気がないわけではないと思います。勝手な憶測やめましょう。
人件費や建設資材費はこれからもあがり続けますよ。オリンピック関係なく上がってますからね。

話題が変わってしまうのですが、もし周辺の保育園や小中学校の充実度（入りやすさ、風土、私立公立どっちに行く子が多いなどの特色）をご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。イメージ的に保育園は練馬より入りやすい、小中学校の学習熱は練馬ほどではなくのんびりって感じですが‥

小学校は谷戸小と中原小を選べますがどちらも評判は悪くないですね。
ひばりが丘中も団地内に移転新設されますから環境は良くなると思います。
二駅隣の大泉学園に出れば都立と国立の中高一貫校がそれぞれありますが狭き門です。

>202
入居予定半年前で約半分しか成約していないのは不人気の部類だと思いますが

198さんの「この一帯」というのはUR跡地のことじゃなくて、レジデンス、コスモ、ヌーベルのことを指しているのでは？

左様です

＞＞207
本物件の南側に完成し、これから販売する　サンクレイドルひばりが丘　も含まれるのですか。

>>204 周辺住民さん
ありがとうございます。評判は悪くない、という一言で安心できました。
もし保育園事情についてもご存知でしたら教えて頂けますか？

駅10分と駅に20分弱じゃ比較にすらならない、他エリアに近しい感覚ですよ。
駅遠は利便・資産性低いので安い。
誰でもわかることです。

事前案内会で担当して下さった方の話ぶりでは、シティテラスもプレミストも眼中に無かったですね。（サンクレイドルもですが。）
三菱地所の方はどっしり構え、他社を陥れる様な印象も受けなかった故、信頼できると感じましたよ。

>>209
ひばりが丘地域はフィールズ、シティテラス、プレミスト、レジデンスだけでも1500世帯くらいが増加、
その多くが子育て世代というわりに保育園少ないので収入多い方の入園は簡単ではないと思います。

>>205 周辺住民さん
まだ売り出してない部屋が売れていないだけですよ。一期で売り出しの部屋はうまってます。

>>209 マンション検討中さん

保育園は厳しいと思います。シティテラスとプレミストの今保育園入れていない人たちをあわせると待機児童増えるとおもいます。
小さい子供いる世帯ばかりですから。
よほど働く時間数が多かったり優先順位高くないと厳しいのでは？
もしくははやめに近くの賃貸に引越しといて来年の4月募集に間に合うようにするかですよね。

皆さまありがとうございます。
保育園事情を聞いたものです。やはり厳しいですよね。。うちは自営内勤なため、点数が低く‥。幼稚園も視野に入れ考えます。

シティテラスは敷地内にポポラーができましたね。
近くにあったアスクは移転拡大して場所が遠くなってしまいました。。

都内に人口が集中し待機児童問題も解決しないですね
地方に行けるのであればそうできるのでしょうが　待機児童問題のほかにも子育ては大変なことの連続ですよね。　仕事との両立も大変ですし、子どもの時間は短いもの、いい教育もしてあげたいし情報収集は必須ですね。

もし、Ａ棟を購入されるのでしたら、Ａ棟の前に７階建てのマンションができましたので、８階、９階、１０階をお勧めします。

Ａ棟の東端の部屋（Ａ―Ｎタイプ）は80.14m2で、３ＬＤＫ+ＦＲＣ+ＷＩＣ の角住戸となっています。
面格子の窓が無いことから防犯性にも優れ、隣戸に接した部屋は一部屋のみとなっています。
もし、このタイプの部屋を購入されるのでしたら、すぐ東側に６階建てのマンションがありますので、７階～１０階の部屋をお勧めします。
価格は5.5～6.0千万円と推測します。

>217
>218

Ａ棟南側の新築マンションは小規模なので被るのは西側だけです。
Ａ棟東端は良い住戸だと思い５階前後を購入候補にしています。
予定価格は７階以上は既に６千万円以上に達しています。
東側は壁だと思えば４、５、６階も悪くないですよ。
５階ならば５９００万円で要望書を出すか検討を重ねています。

＞＞219

①南側マンション（７階建て）の室内、バルコニー、ルーフバルコニーから当方の部屋の中が丸見えになりますので、８階、９階、１０階をお勧めしました。
②当方が推測したよりも５百万円位高いのですね。
③東側は壁だと割り切れば、５階ならば５９００万円で買えるのですね。
④東端の部屋（Ａ―Ｎタイプ）は良い間取りです。

みなさん検討が進んでいるようですね！
今日もモデルルーム賑わってました！

お金持ちの人が多いんだなあ

最初の方の投稿でも書かれてる方がいますが、環境性能表示の断熱性評価、星２なのが気になります。他のマンションだと標準でついているものがオプションだったりするのは仕方ないとおもってるのですが…。どなたか細かく確認された方がいたら教えてください。よろしくお願いします。

>233
西隣のブリリアシティが２０１０年竣工ですが、建物の断熱性は３星★★★です。
それより新しい物件で劣るのはコストダウンの長谷工施工だからしょうがないと諦めるしかなさそうです。

>>224

ブリリアも星3なんですね。前向きに検討しているだけに、ますます残念です。
今売り出し中の同じ長谷工のマンションをみてもどれも星3つです。実際星2と3でどのくらい住み心地が違うのかわかりませんが、買った後後悔しないか心配です。光熱費がかさんだり北側の部屋が結露したりしないかとかモヤモヤします。
自分でどうにもできない部分なので諦めていいのか悩むところです。星2の基準ってかなり古いですし、周りのマンションと比較されて転売時に影響しそう。コストダウンする場所が悪いですよね。そこまで安くないし。

施工鹿島で仕様も上がると7000万に跳ね上がりますよ。そうなると手が届かなくなるので良かったです。

１０月１日までにＭＲ来場、２２日までにアンケート回答者は抽選になった場合の倍率３倍優遇になる対象者からの要望書は集まったのでしょうか？

>>227 買い替え検討中さん

要望書は14日から受付ですよ。
我が家は初日に行く予定です。

要望書は14日からですか
当方は未だ購入意志有りには固まっていません
現在の住処よりやや広いだけでダウングレードになってしまう為です
本気で買うなら１番乗りがやや有利ですよね
営業マンも競合をさける誘導営業策をとりますから
現在の住処は要望書即日提出でバラの花びらを付けてガードしていました

早く要望書を書くと倍率が3倍に？？？
そんなに人気がないのかな...

＞＞230
その部屋の応募者が100人いれば、当たる確率は1/100、倍率は100倍となる。
その中で、一人が要望書を提出していれば、当たる確率は3/(100+2)、倍率は34倍となる。
つまり、要望書を提出することによって当たる確率が３倍になるという意味です。
もっと詳しく言えば、夫・妻・子の三人で応募したようなものです。

うちは完全に出遅れました。
3倍の方々が多数いたので、空いてるお部屋で無抽選目指して部屋選び中です。
3倍持ってる人羨ましすぎます(T-T)

>>231
100人は非現実的ですよ。結局のところ抽選は名ばかりで早いもん勝ちってこと。

＞＞233
100人は分かり易く説明したものです。
2人なら当たる確率は1/2、倍率は2倍となりますが、
要望書を提出していれば、当たる確率は3/(2+2)、倍率は1.33倍となります。
おわかりでしょうか。

＞＞233
もっと詳しく説明します。
応募者が二人で、その内一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(1+3)=3/4=75%、倍率は4/3=1.33倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(1+3)=1/4=25%、倍率は4/1=4倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が75%/25%=3倍に上がる
ということになります。

同様に、応募者100人の内で一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(99+3)=3/102=2.94%、倍率は102/3=34倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(99+3)=1/102=0.98%、倍率は102/1=102倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が2.94%/0.98%=3倍に上がる
ということになります。

要望書未提出（一人だけ提出）による当たる確率の低減は
応募二人の場合は50%⇒25%
応募100人の場合は1%⇒0.98%
になります。

これまでの経験から１期２期３期・・・と経過するに従って段々と来場や成約の特典が豪華になっているケースは多々ありましたがここは当初から特典が多いですね。
要望書受付時期に入ってから２回目のＭＲ訪問をしましたが今一つ盛り上がりに欠けています。
住友のシティテラスなんかの様に長期戦になるのかな？

＞＞236
住友のシティテラスと比べるとかなり割高ですから、長期戦になる可能性はあります。

>>237
駅距離の違いが大きいからこの価格差は妥当、決して割高ではないと思いますよ。

＞＞238
では、順当な価格なのですね。

駅から遠いシティテラスのＵＲから取得した土地価格が高かったし
更に比較的駅から近い当地も日本郵政から取得した価格が一段と高かった結果でしょう。
相対的には価格差は適正かもしれませんが本来の相場観からしたら割高でしょう。

だいぶ要望が増えてるみたいですね！
年内の第1期で100部屋くらい売れてしまいそうな勢いですね！

隣のブリリアシティは３５６戸販売で１６６戸が１期成約、竣工までに完売でした。
ここは２７０戸なので本当に１期１００戸以上成約ならば人気物件ですね。
でも今日現在の要望書提出数はそんなにありませんでした。

竣工までに何とか完売しなければなりません。そうでないと投げ売りになります。
なお、要望書の提出件数が少ないのは価格が問題だからです。

バス通り沿いのJXエネルギー研修所の土地は建て替えか売却かご存知の方いますか？
まとまった土地なのでマンションになりそうな気がしますが

＞＞244
うわさしか知りませんが。マンションが建つと聞いております。
マンションでしたら、道路沿いで容積率が大きいので120～150戸位可能でしょうかね。

JXエネルギー研修所の土地は、建蔽率60％、容積率200％なので100戸程度のマンションになると思われます。

ブリリアシティはリーマン後でマンションがまったく売れてない時代に、都内で久しぶりに抽選になった物件と当時話題になってましたね。
JX研修所の建て替えはスーパーになると聞きました。
既にコープがあるのに？？と思いますが、フードコートを入れるとか飲食の専門店を入れるとか、何か差別化をして貰えるなら個人的には歓迎です。この辺りはご飯食べるお店が少ないので。

＞＞247
希望としてはそうかもしれませんが、150m離れた所にデニーズがあり、経営が成り立つでしょうか。
なお、バス停（谷戸）の近くに弁当屋（ホットモット）が開店したのですが、すぐに閉店になり、今は不動産屋（センチュリー）になっています。
恐らく、お客さんが来なかったのでしょう。弁当屋としては場所が問題だと思っていました。

>>248
すぐ近くの持ち帰り寿司屋はあんな場所なのにいつも行列できてます。

＞＞249
そうです。この持ち帰り寿司屋は人気がありますね。狭い店舗の中で沢山の職人さんが働いています。
恐らくネタが良いことで評判になっているのでしょう。お客さんの舌は正直ですから。
成功の秘訣は、よそと同じでは駄目ということですね。
なお、仕出しは別として、普通の弁当屋は駅近でも厳しい時代です。

ＭＲあまり人がいないようなのですが、販売状況はどうでしょうか。

販売は11月中旬です。

あのバス通りの行列の出来る寿司屋は昔からの有名店で
土日祝の夕方は路上駐車の車でバスの往来にも支障が出かねない盛況です
でもネタが良いのではなく大きくて安いのが人気の理由です

話を聞きに行きましたが、駐車場代が高すぎやしませんか？
敷地内の駐車場なのに、周辺の月極と同じ価格です、って言われて納得する人がいるんでしょうか。

>>254 マンション検討中さん

いくらなんですか？

そうですね、私も高いっと思います

＞＞254
隣のヌーベルの駐車料金は14,000円、16,000円、18,000円、20,000円ですが
これより高いですか？

駐車場は総戸数２７０戸に対して半分の１３５台ですから、駐車場を利用する受益者は高額の土地取得代に見合う対価を支払う必要があると思います。
それと駐車場の約半分が機械式になっていますが、これの維持管理費と経年劣化による大規模修繕費が猛烈に高額になる事が先行して体験した各地のマンションで問題になっています。
これ等を駐車場代金に織り込んだら適正と言えるのではないでしょうか。
駐車場を利用しない方々が管理費と大規模修繕費で圧迫されない事が大事です。
もし不当に高額なら管理組合・総会で改定をすれば良いでしょう。

月極駐車場の持ち主は元々の地主さんの例が多いです。つまり、土地取得に費用がかかっていないことです。
そのような背景もあり、固定資産税の２倍位の料金設定にしているところも多々あります。

まともなマンション開発なら、駐車場利用料は周辺と合わせますよ。
希望が多く敷地に止められない人が出た際の差はなくすものです。
またそれを見越しての管理費云々ですからね、駐車料金を安くみせて管理費で調整するようなところよりよっぽどまともと思いますよ

逆に、駐車場利用料を高く設定し、その収入を管理費に廻して、管理費を安く抑えているマンションもあります。
これをやると、後々の駐車場更新費用（特に機械式）を捻出するのが大変になります。

お聞きしたいのですが、床は二重床なんですか？

ＭＲで確認しましたが長谷工では珍しく二重床です

大手デベだと施工が長谷工でも二重床ってのは少なくないよ。直床だとコストダウンってバレバレだしね。でも、他はALCに二重壁としっかり長谷工仕様だけどね。

管理会社が何故売主の新星和や三菱と関係無い長谷工なの？（長谷工特命物件だから）あと長谷工の管理会社の評判はどうなんですかね。

ご回答ありがとうございます。西東京・小平・東村山の長谷工マンションはほぼ直床ですって聞いてありますから、気になりました

確かに武蔵野市を含めて多摩北部地区の長谷工施工マンションは大多数が直床ですね。
ここの管理会社が三菱地所系列でないのはＭＲで聞いたところ長谷工特命で売主の割合が
三菱地所が過半数でないと言ってました。
なので物件名称も「パークハウス」ではなく「レジデンス」だそうです。

最近は二重と、直どちらがよいか諸説あるとも聞きますね。響きやすい音の種類が違うとか。
いずれにせよ金額や場所ふくめてほかの設備とも比較して検討ではありますが…

構造や設備・仕様は、沿線でいくつも見ましたがここが1番いいと感じましたよ。

>265

長谷工って他の建設会社と異なって、自社で土地を調達、プランニングしたうえでデベに持ち込んで施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工。以前はそのパターンでも管理会社は売り主の系列ってケースが多かったんだけど。最近は管理会社も長谷工。完全に長谷工物件ってこと。

ちなみに長谷工施工だと内覧会やアフターサービスに売主ではなく長谷工が出てきて対応する。そして、のらりくらりとかわして対応しない。対応したら余計なコストがかかるからね。

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。フローリング材で遮音性を高めるのはクッション材を間に入れて対応なので独特のふわふわ感がある。

モデルルームでも実際と同じつくりなんだけどスリッパをはいていると実感しづらい。するっぱを脱いで体感して問題がないかを確認。

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるんだけど、音はスラブ厚やスラブ構造にも依存するんで直床と二重床で単純比較はできない。

直床と二重床の本質的な違いは、メンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては圧倒的に直床は不利。

>257
平置きで18000円ですよね
周辺は大体ですが13000円～20000円が相場でしょう

近所のグランジオも施工・管理共に長谷工ですよ。アウトフレーム逆梁と最近あまりない仕様ですけどね、床は二重床です。
管理も24時間友人管理で、かなりキチンとしてますよ。清掃もこまめにやってますし。

>>274 近隣住民さん
その物件の駐車料金と管理費はいくらなんですか？参考したいと思います。

２７４さんではないですか・・・

グランジオの駐車場は自走式で1階で5000円くらいだったはず・・・
管理費は15000円くらいのはずです。（広さによって違うので、中古の物件概要見ると管理費載ってますよー）
ちなみに施工は日本国土開発です。管理は長谷工ですけど、清掃かなりこまめにやってますよー。いつ行ってもきれいです。
とってもいいマンションですけど、ザレジデンスに比べると駅から離れるので、駐車場も安いのかとは思いますけど・・・

＞＞276さんへ
①グランジオの駐車場は機械式ではなく自走式のため、駐車料金（維持管理費用＋設備更新費用）が安いのです。
②総費用（管理費＋修繕積立費＋駐車料金）で比較すべきです。
③なお、グランジオの総費用は月35,000円位です。

グランジオは84㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計29,500円程ですね。
ただ、駐車場は4階だと700円ですし、インターネットは管理費に含まれて使い放題なので、諸々の総額だとむしろここより割安だと思います。
ちなみに目の前のコスモは86㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計25,000円程です。
駐車場は4階だと3,500円でインターネットは別料金です。

間違えましたグランジオの駐車場は1番安くて900円でした。
施工は長谷工と日本国土の共同事業ですが、長谷工がディベロッパーとしても参画していたので、実質の施工幹事は長谷工です。
ちなみに2年ほど前に大規模修繕を行っていましたが、それも長谷工のグループ会社でしたね。

＞＞278
築12年位で大規模修繕を行い、その後に残額を睨み、次回の大規模修繕に備えて修繕積立金を値上げします。
グランジオやコスモは値上げ後の金額だと思います。
なお、初回の大規模修繕は購入時に修繕積立基金（修繕積立金の6ヶ月分位）というものを支払っていますので値上げ無しで出来たのです。
つまり、どのマンションでも大規模修繕後の修繕積立金の値上げは一般的です。

レジデンスも12年後位には修繕積立金が値上げになるのですね。

>>281 マンション検討中さん
営業マンに聞いた話によると,五年ごとに見直して上がりますよ。他の物件もそうじゃないですか

段階的け上げと定期的な一時金徴収は将来の未納問題を引き起こするリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。にも拘わらず、売る側は入居時の修繕積立を安く設定するためにこの方式を採用する。売ったあとのことは知ったことではないってことだよ。

＞＞282、283
①「五年ごとに見直して上がります」は、単に営業マンが言っている事であって、実際は管理組合理事会が検討し、必要とあれば総会に上程して採決しますので、初回の大規模修繕が終わるまで何もしないところもあります。よって、五年ごとは決められているわけではありません。マンションそれぞれです。

②売る側は、売るのに必死で売れなかったら大変です。ですから修繕積立基金を導入し、修繕積立金を低めに設定して販売します。当然、売った後のことは関係ありません。

角部屋の6000万台の80平米の部屋を買おうか検討中です。
要望は今週末締め切りでかなり迷っています。
角部屋ということで、他の部屋に比べてお値段がだいぶ違うのですが、相場が見合っているのか、どなたかご意見いただけますでしょうか。
また、10年後売却した場合、駅近でない限り1000万くらい値下がりするのではないかと思っているのですが、そんなものでしょうか。

＞＞285
角部屋のA-Nがお勧めです。共用廊下（面格子）が無いタイプで気に入っています。
近隣のマンションで、10年以上の物件でも購入時の価格で売れているものもあります。

＞単に営業マンが言っている事
各種管理規定等や支払諸費用の金額など販売契約時の内容は
管理組合が変更をしないかぎり法的にも順守する必要があります。
営業マンは販売契約時点の事だけを言っているまでです

＞角部屋の6000万台の80平米の部屋
新築の相場としては現在の高額な土地取得価額や高騰した建材費人件費からみたら適正の範囲でしょう。
でも買った瞬間から中古相場に変わるので相当の値下がりは覚悟が必要と思います。
ただ周辺の築７年～１５年程度の物件は新築当時の価格と同程度を保っている人気地区です。

>>285 通りがかりさん
角部屋は結構いいですね。ただ広いだけじゃなく、明るくて風通しも良いし、だからそのねだんをするのは妥当っと思います。

駅に10分でしたら、まぁまぁ頑張れるの感じですね。健康にも良いし。

>>284 マンション比較中さん
教えてくれてありがとうございます。よくわかりました。参考になります

長期修繕計画は販売時に売主が作成するけど、引き渡し後は住民＝管理組合が継承して運営することになる。

段階的値上げの計画で一番悲惨なパターンは、入居後、管理組合で値上げできずに積立不足になって修繕もままならないってケース。

長期修繕計画は販売時に作成する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管といったそれまでにない大物の交換が控えている。いずれ、当初計画以上の値上げは必至。

とりあえず費用を使わないからと言って最初の大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐら。

＞＞292
長期修繕計画は販売時に作成されていますが、結構ドンブリで、かなり余裕がある場合もあります。
従って、初回の大規模修繕後の残額を見て、次回の大規模修繕を賄えるような金額を設定する場合があります。
よって、大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐらは、必ずしも当てはまるものではありません。
マンションそれぞれです。

>293

販売のために入居時の積立金を安く設定してるわけだから、値上げせずに賄えないでしょ。値上げしないで済む計画ならも定額積立にすればいいわけだし。

当方のマンションは築14年半です。
管理費は購入時のままで、物価の高騰が無ければこのまましばらくは持ちそうです。
修繕積立金は最初の大規模修繕後に値上げになりました。今後、エレベーターや機械式駐車場の更新がありますが、築40年位まで持ちそうです。

築１４年だとその間に消費増税があったけど。

＞＞296
確かに、消費税が5％から8％への増税がありました。
増税前に駆け込みで大規模修繕をやったらとの話がありましたが、そうはしませんでした。
その理由は
10年で大規模修繕を実施した場合（税抜き費用Ａ）の年間負担は、1.05Ａ／10年＝0.105Ａ
12年で大規模修繕を実施した場合（延長により税抜き費用が１割増加と仮定）の年間負担は、1.1Ａ＊1.08／12年＝0.99Ａ
となり、増税後に大規模修繕を行うのが得策だという結論に達したからです。
つまり、増税よりも年数です。

誤記がありました。
1.1Ａ＊1.08／12年＝0.099Ａ
が正です。

１０年目に大規模修繕するって検討したのなら見落としがあったようだね。

大規模修繕の事前調査で建設時の手抜き工事が見つかるって事例が過去にいくつかあった。１２年目に大規模修繕でその前年に調査だと、その時に手抜き工事が見つかっても１０年の瑕疵担保責任期間は切れている。

私がこの物件は検討候補の一つですが、最近行ってなかったので、売り状況はどうなっているでしょうか？知ってる方がいれば、お願い致します。第一期契約は12/3だよね

３連休で要望書は大分出て来た感じが花びらボードを見て感じました。
Ａ棟Ｂ棟ともに南西も南東も角部屋の中・高層階が埋まっています。
中層階の価格の手頃な部屋も埋まって１００戸に達しているのではないでしょうか。

>第一期契約は12/3だよね
抽選日が11/26だからそれ前に登録する必要がありますよ。
また第一期は全戸が販売対象ではないから要望書を出さないと登録すら出来ないかもしれません。
支払がローンならば事前審査をパスする事が必須なのであまり残された時間はありません。

＞＞299
①１０年目の大規模修繕計画は単に販売業者が作成した長期修繕計画のモデルにすぎません。
②瑕疵担保責任は何でも問えるものではなく、適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみです。

登録→抽選→重要事項説明→契約って順。事前審査も源泉徴収票か確定申告書の控えを持っていけば一週間くらいだから、まだ、十分間に合う。

あと、要望書出していなくても販売対象の住戸に登録することは可能。というか要望書出さないと登録できないなんてことしたら違法。

主要構造部分に手抜き工事があっても瑕疵担保責任期間を過ぎていると、訴えることもできない。一回目の大規模修繕を１０年目までに設定していない場合、泣き寝入りってことになりかねない。

300です。色々を教えてくれて、ありがとうございます。うちも前向きに検討します。

>305
要望書を出さないと登録できないのではなく
要望書を出さないと第１期販売対象にならない事があります。

＞＞304
要望書＝抽選申込書　と考えたら駄目なのでしょうか。

ここって2階まではLDの天井高2,500mm、3〜5階までは2,450mm、7〜10階までは2,400mmってなってますけど、かなり低くないですか？
田無の三井は全戸2,500mmは確保できてるのに、賃貸でもないのに2,400mmはどうなの？って思っちゃいました。
これって二重床にしてるからなんですかね？それなら直床で構わないのにって感じです。価格に見合ってなくて少しガッカリしました。

天井が低いのは直床を止めて二重床にした影響だと思います。
断熱性評価が☆☆星２個とかどこかに無理が出ている感じがします。

一般的な天井高は、リビングは2,500～2,650mm、洋室は2,400mmですので、リビングの2,400mmは低いですね。

>308

アウト

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

>>311 マンション比較中さん
確かに、プレミストも1階は2,650mmで2階〜11階は2,550mmでした。
さすがに2,400mmは微妙ですね、しかもこの価格ですし。モデルの2,450mmですら低く感じましたからね。

アンボンドのスラブって内部の鋼材にテンションかけてるんでギターの弦と同じように響きやすい。ってことで廃れてるんだけどな。

天井高が低いのは、階高が低いから。それもコストダウン。階高を確保すれば二重床でも天井高は確保できる。

＞＞312
要望書提出は、予約申し込み前の整理券の受取りでは駄目ですか。

パークホームズ田無と比較検討しているかたいますか？
ご意見聞かせてください。

>316

ツーアウト

>申し込み順位の確保には応じられません。

要望書は売り手からすると市場ニーズ調査、客の反応を伺うツールです。
これの内容で販売計画と販売価格を決める事が目的です。
それとボードに花びらを付けて客に見せびらかして購入意欲を煽る事です。
販売戦略的には特定の部屋に申込みが集まって抽選になる事を回避して販売の平準化を図る事です。

要望書が十分集まった頃の１１日が正式販売価格発表日でしたっけ？
正式価格を確認してから希望住戸を変えたり、新規に出したいお客様もいるでしょうから翌日が要望書締切日なんですね。
ＭＲに問合せしたところ第１期販売対象と第２期以降販売対象は予定としては決まっていますが、要望書を締め切ってから正式に決めるとの事です。

＞＞319
要望書は、プレ予約のように見えますが、違いますか。

要望書って、購入意思があるから次の販売で販売対象にしてくださいって書面なんだけど、要望して販売したわけだから優先されるものと勘違いする人がたまにいる。単なる購入希望アンケートだよ。誤解を避けるためか、某デベは要望書ではなく、購入希望アンケートとするようになった。

>>317
比較検討中の所沢在住のものです。
価格や仕様などの条件は大差なかったので通勤通学に池袋線と新宿線のどちらが都合いいか、
駅前の雰囲気やお店が田無とひばりが丘のどちらが好みかで決めればいい様に思います。

>322
今回要望書の意味をややこしくしているのがＭＲ早期訪問者による要望書早期提出で
抽選になった場合の倍率３倍優遇

早期来場者を対象とした優遇って掟破りなんだけどね。

「販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」
と言っておきながら
要望書提出者に倍率３倍の優遇を与えるなどコスイと思いませんか。これって違法ではないのですか。

違法だけど、この程度だと処分されないから横行する。消費者が賢くならないとね。

要するに販売側の気持ちは、早めに本物件を注目してほしいじゃないですか。

要望書を巧みに利用して販売住戸を絞って
大好評第１期即日完売
って大々的に広告を打ちたいのが見え見え

ちなみに今販売状況はどうなっているでしょうか？知ってる方が教えてくればありがたいです。第一期販売はいつまでですか？

要望書を提出してもヒヤカシの人はいないのでしょうか。 もし、いるとしたら即日完売にはなりませんね。

>330
第１期販売は未だ始まっていません
１１日　正式販売価格の発表
１２日　要望書提出の締切日
この後に登録希望者への説明会
２５日　購入希望住戸の登録締切日
２６日　希望重複住戸の抽選日
この後に契約者への説明会
１２月３日　契約締結日です

今日現在の要望書の提出済みの数は知りませんが
先日ＭＲ訪問で聞いたところでは予定者を含めたら１００戸を超えたらしいです。

>>332 買い替え検討中さん
教えていただきまして、ありがとうございます。

＞＞317
パークホームズ田無と比較検討中とのことですが、あちらは線路沿いで、駅からの道路も狭い一方通行となっています。
住環境であれば迷うことなくレジデンスですね。

>>311 マンション比較中さん
天井高2400mって低いんですね…。天井高まで意識してませんでした。デメリットはディスポーザーなし、断熱性星2だったんですが、天井高も気になって来てしまいました。お値段は高めなのに残念。中古で売れるのか心配ですね。

>>334 マンション検討中さん
同感です。両方も一短一長ですね。どちらに選ぶのか、迷ってます。

>>336
平置き駐車場は魅力的。田無駅前はクリスマスのイルミネーションが奇麗です。

＞＞336、337
パークホームズ田無は、3LDKの72.67平米で4318万円、管理費14,100円、修繕積立金6,540円、修繕積立基金719,400円（11ヶ月分と高い）、駐車場は総戸数 170戸 に対して 敷地内平面 68台（月額 17,000円～18,000円）とあり、平面（自走式？）にしては高い設定ですね。もし、自走式なら1万円以下が適正と思いますが、収入から維持管理費用を引いた残りを管理費に廻すのでしょうか。

駐車場設置率が４割と少ないから、足らなくならないように利用料を高く設定して諦めてもらおうってパターンかな。

ちなみに駐車場利用料って独立会計のケースは少なく、一旦管理組合の収入として組み入れ、その中から他の共用施設も含めて維持費を賄うってのが多い。

＞＞339
機械式駐車場でしたら妥当な料金だと思われます。
駐車場を独立会計にするのは手間がかかりますが、受益者負担の原則から言いますと、駐車場収入を他の箇所で使用するのは問題があります。
つまり、駐車場を使用している人が車とは関係ない所の費用の面倒を見ることになります。
よって、駐車場使用料の金額設定は、それらの維持管理費用と更新費用で決めるべきです。
なお、自走式の場合は機械式と違って更新費用はあまりかかりません。
駐車場使用料の半分以上を管理費に廻して管理費を安くする手法はマンション運営の健全な姿とは言えないのではないでしょうか。
駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
販売会社の手口として、完売するために管理費を安く設定するのが常套手段なので要注意です。

レジデンスの駐車場は135台（平置き67台、機械式68台）で、総戸数に対して半分の台数です。
駐車場の契約は先着順で決めるのですか、それとも希望者全員による抽選で決めるのですか。
その抽選時期はいつ頃になるのでしょうか。
もし、引渡し時に完売になっていない場合は、契約者だけで全台数の抽選を行うのでしょうか。
それとも、契約割合から算出した駐車場台数で抽選を行うのでしょうか。（未販売分を残して置く）

>341
現時点で決まっている事は優先権付き住戸の契約者によって２３台分の希望の場所が先取りされる事だけです。正式販売開始になってから重要事項説明で明らかになるはずです。

>>340
一般的に平置きと機械式の両方の駐車場がある物件では平置きの方が高く設定されます。
機械式駐車場の維持管理費は結局のところ管理費の中から充てられるのですね。

>>343
駐車場収入は、管理費口（点検保守等の維持管理費用）と積立金口（将来の更新費用）に別けてプールします。 駐車場使用料が独立会計になっていない場合であっても、上記見合い金額を駐車場使用料として徴収すべきであり、その２倍も徴収するとなると健全な姿とは言えません。

駐車場独立会計にすると、稼働率が下がるとすぐに赤字になったりとデメリットもある。

＞＞345
駐車場収入を独立会計にすると、稼働率低下により積立金口に繰り入れる金額が少なくなることがありますが、これは赤字ではありません。
ここで、言いたかったのは独立会計を意識した料金設定のことであり、実際は、独立会計にしている所は殆どありません。

A棟とB棟の間が30メートルと営業から聞きました。B棟（中庭側）の日当たりが気になります。下の方の階は冬場の暖かい日差しは望めないのでしょうか？何階まで上がれば午後まで日が入りそうですか？わかる方いらしたらお願いします。西側にブリリアがそびえ立っているのも、丸見えになりそうで気になります。

>>347 マンション検討中さん

30メートルしかないと陽当たりは厳しいかもしれませんね。私もそのことが気になっています。もう少し距離があればよかったのですが、、

建設前に近隣住民説明会に参加して資料を貰いました。
近隣の日照権は冬至でも最下層階は最小限の日照時間が保証されています。
でも十分な日照時間は無くなりました。
Ｂ棟の低層階の日照時間は西側ほど厳しいと思います。
ブリリアだけでなく共用棟が建つので尚更です。

＞＞348
冬至（12/22）で、当マンション位置の正午の太陽の仰角は30.66°です。
Ａ棟の高さを29.65mとしますと、影の先端はＡ棟北側50.0mの位置になります。
よって、Ｂ棟まで30mではなく、最低でも50mは離して貰いたかったですね。
因みに
12:30の 仰角は29.69°で 影の長さは 52.0m
13:00の 仰角は27.92°で 影の長さは 56.0m
13:30の 仰角は25.42°で 影の長さは 62.4m
14:00の 仰角は22.27°で 影の長さは 72.4m
14:30の 仰角は18.56°で 影の長さは 88.3m
15:00の 仰角は14.38°で 影の長さは 115.6m
となります。
もし、間違っていましたらごめんなさい。

冬至の日影図確認すればいいと思うけど。日影図って要求しないと出てこないケースが多いよね。

＞＞351
冬至の日影図は地上平面のものが一般的ですが、Ｂ棟南面の立体的な日影図を要求すると出てくるのでしょうか。
これなら、Ｂ棟の低層階と上層階の差がはっきり見えますが。

>>350 マンション比較中さん
斜線制限で建物が斜めに削られている分、出していただいた数字より多少は影が短くなるのですよね。

マンション販売で作成する日影図って普通、建物の側面図に陽があたる時間を示したものだけど。

＞＞354
側面図に陽があたる日影図は30分刻みぐらいですか。

要望だして検討中ですが、皆さんが感じてるのとおなじく、いくつかの気になるところがあります。
1. 断熱性評価が星２つということ。
2. 四方が大きなマンションに囲まれていること。(一番ビューのいいとされているANタイプだとしても、南側のコスモが15階建ての超大規模なんで、少し圧迫感があるかな。夜に周辺を進歩してみたらコスモの各階の共用廊下の照明が凄く目立っていたのでびっくり。)
3. ディスポーザーとスロップシンクがない低仕様ということ。
4. 駐車場が高いということ。

それ以外は価格が少し高いのだけで他は結構気に入ってます。
人生での一番大きな買い物なので悩んでるんですね～

谷戸町なのに物件名がなぜ「ひばりヶ丘」ではなく「ひばりが丘」なのか

>356マンコミュファンさん
高齢なので過去に２回ほど新築マンションを購入しておりますが、孫子の為に新たな物件を検討中です。
土地、建物ともに高騰中の時期に長谷工特命マンションはお勧め致しかねます。
長谷工の最大の特徴は廉価部品化による工期短縮コストダウンなので、価格に反映できていない物件は見送りした方が良いと思われます。
消費税増税前の駆け込み需要一巡後に買い時が来そうな予感が致します。
あくまで個人的な感想です。

3年後の２０２０年に次世代エネ基準が義務化になる。断熱性低いのは致命的だよ。

＞＞356
南側のコスモは15階建てではなく、18階建てです。
西側にブリリアシティ14階建て、東側にヌーベル15階建て、北側に都営住宅5階建てがあります。