ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

東西南北がマンションと団地に囲まれている点が気にならなければ割と駅近でいいですね。コープも近くて便利そうです。

ここ長谷工特命物件なんだね。設計施工、販売、管理会社全て長谷工、三菱地所は名前だけ？

コスモひばりが丘ザガーデンズフォート　18階建て　560戸
ブリリアシティひばりが丘　14階建て　356戸
ヌーベルヴィラージュひばり　15階建て　316戸
グランジオ武蔵野　20階建て　558戸

周囲にこれだけ大規模マンションばかりだと、
こちらの10階建て270戸は小ぶりに感じますね。
日当たりや視界の抜け感にも影響しそう。

高級感ありますね〜楽しみ

環境性能表示の断熱性評価、最近のマンションではほとんど無い☆２個、何故最高評価取得してないのか？
デザインは悪くないと感じるけども。

ホント長谷工ばっかりだけど、大丈夫かね。造ってきたからわかるんだってＣＭやってるけど、たくさん造ってきたからこそいろんな噂が耳に入ってきちゃうんだよな。

間取りがイマイチだな。今の段階での情報だと直床でディスポーザー、スロップシンクが無いらしいね。

こことプレミストで迷いますね
どちらも良いマンションです

>>8 匿名さん
シェリエとシティテラスは論外??

はい

外観的にはごく普通のマンションですが、仕様設備の方は期待が持てるんでしょうか。あと駐車スペースが異様に広くて、肝心の建物が凄く接近して建っているように見えるのは気のせいですかね。

設備やサービスはマンションならではのサービスが満載の気がします
大型だからマンションとマンションの間がゆとりがあればいいのですが中庭があるから気持ち的には落ち着きそうです。1階はテラスや庭が付いているのかしら。駐車場側は玄関でしょうか　それならばあまり圧迫感は感じないかもしれません。広めの間取りであれば角住戸でなくても圧迫感は感じないと思いますがどうでしょうか

駐車場スペースが広いのは隣接する都営住宅と保育園に対する日照権確保の為です。
エントランス・玄関は駐車場側ではなく西側のブリリアシティに面する方向です。
Ａ棟Ｂ棟の間で駅やバス停から１番遠い方角になっています。

ファミリーで住むなら重視したい収納スペースがたっぷりとある所はファミリー層としては
利点の部分でしょうし、
日照も確保できそうなのも、洗濯物を干したりすることが多いファミリーにとっては利点。
サービスに関しては、コンシェルジュがいることや24時間有人管理になっているのは
セキュリティ上安心できそうですが、

24時間有人管理になることによって、管理費がかなり高くなってしまわないか心配はありそう。

この規模でディスポーザー無し、直床って本当。

>15
長谷工特命マンションですからそれが標準的な仕様です

プレミストも長谷工でしたが仕様的には同じ程度でしょうか？

シティテラスは長谷工だけれど、二重天井でディスポーザーついていますね。

ここも天井は二重天井だよ。床はどこも同じ直床。
設備は、
シティテラス→ディスポ・ミストサウナあり。スロップシンク・食洗機なし。
プレミスト→スロップシンク・食洗機あり。ディスポなし。
あとプレミストのメリットは駐車場、駐輪場（サークルポート）が平置きなことかな。
スレで書いてる人いたけど、レジデンスはディスポもスロップシンクもないの？

レジデンスで一番気になるのは中庭仕様なこと。知人のマンションが中庭仕様で、
遊んでいる子供達の声がもの凄く反響するって言ってた。
子育て世代はマンション内で遊ばせられるから安心だけど、
静かに暮らしたい人は慎重に検討した方が良いかも。

ディスポーザーはなんでも捨てられるわけじゃないよね。
捨てられない生ゴミは仕分けして出さなきゃいけないので、
あまりメリットを感じられないなぁ。。。

ディスポーザーは、果物や野菜の切れ端などの水気をいっぱい含んだゴミが一瞬でなくなるので、大幅に生ゴミのカサ、重さが減ります。一度使ったことある人は、なしでは生活できないのではないかと、使ったことなければ分からないかと思いますがね。

>>21
同感です。賃貸から新築マンションを検討していた時は別に付いてなくても・・・、と考えてました。
新築マンション価格が上がって庶民が買えるランクの物件は付いてないことが多くて悩ましいところ。

ここ二重床でしょ？

残念ながら違う。

>>24 マンション検討中さん

資料取寄せましたが、直床とも二重床とも書いてありませんでしたよ？
どこの情報ですか？

皆さんが感じる直床のデメリットて何でしょうか？
遮音性についてはスラブ厚も関係してくるので、二重床と比べて一概にどちらが良いとは言えません。むしろ二重床の方が太鼓現象で音が響く場合もあります。
リフォームのしにくさが論点になることもあります。
確かに直床の場合、水周りはスラブを下げて二重床にしており、床下で排水を取っております。
その為、ダウンスラブの範囲内でしか将来的に水回りの位置は変えられません。
では二重床の場合は？
結局二重床も水周りを大幅に変える場合は排水管を全て交換するので、ほぼ床を全剥がしでスケルトンにしてフルリフォームになります。
排水勾配を確保するためには水周りを自由に動かすことも出来ませんし、ある程度の制約は出ます。かつ、下界への音の影響が出ない様に十分な遮音対策もしなければなりません。
つまり、スケルトン状態にして1,000万円近く掛けてリフォームしても間取りの可搬性で言うと大差ないのです。
従って、歩行感がフワフワしている事を除けば、直床と二重床はどちらが良くてどちらが悪いと言うのは一概に言えないと思います。

歩行感がフワフワしてることだろ。直床のデメリット。
よくわかってるじゃないか。

>27
フワフワしてる事のデメリットって何ですか？
慣れれば気にならないですし、二重床によくある床のきしみもありませんよ。

電話で問い合わせをしましたが、こちら二重床だそうです。
私は直床は嫌いで検討しない為、安心しました。

高級マンションですから

具体的にどこが高級マンションなのでしょうか？教えてください。建ったイメージ外観ですがシティテラスに似てる気がするのですが…

あの、ここはひばりが丘ですよ。平均世帯収入が高いわけではないですし、だいたい高級マンションが存在しうるようなエリアじゃないでしょう？　シティテラスなりプレミストなりレジデンスにしても、条件的にはあちらにはあってこちらにはないというような一長一短であって、すべてにおいて揃っていて優っている物件はありません、せいぜい団栗の背比べでしょう。それにプレミストやレジデンスはまだ完成してもいないんですよ、出来栄えはHPのグラフィックのように格好いい保証はどこにあるんでしょうか？

世帯年収かなり高いですよ

http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/05.html
【２人暮らしが多く、30代の流入が多い町】
市区町村名 町名 最寄駅 平均年収 30代人口増減
世田谷区 成城 成城学園前 837 234
港区 南青山 表参道 814 231
港区 高輪 品川 804 230
大田区 田園調布 田園調布 826 229
東久留米市 学園町 ひばりが丘 875 184

谷戸二丁目エリアは住友重機跡地の再開発以後急速に住人のレベルが上がったエリアです

シティテラスの住人です。こちらは直床とのことですが、床のフワフワ感は全く感じておりません。

>>35
>>29だそうですよ

>>35 ご近所さん

最近の長谷工の直床はフワフワ感が5年前くらいよりマシになったらしいです。長谷工の人が言ってました。フワフワ気持ち悪いですからね。友人は長谷工のオハナに住んでますが、四年前くらいに購入でかなりフワフワします。それよりマシでした。シティテラス住人より

床云々はさておき、ダイワ・住友よりは高いのは当たり前でしょうね。
駅に近いですから。

高級マンションですし

A-Fタイプの間取り、3500万くらいなら即決レベルなんですが、難しいですかねー

坪単価235万円予定だそうですよ

いいね！

どこ情報？？

>>41 匿名さん
5000万かよぉ…

この場所で4500万とか5000万は出さねえ

え？この立地で高グレードのマンションがいくらで買えると思ってたの？駅徒歩20分のシティテラスで4,000万ですよ。

それでも苦戦してるって話らしいけど。そのへんが本当なら4500とか5000で出さないような気がするけど。テラスとプレミストにかぶせるように9月下旬に売り出すんだから其処まで高くはしないでしょ、と素人考えですけど。

ここはシティテラスやプレミストとは購入層が違うので価格差は当然出てきます。
三井のパークホームズ田無と競合するので価格設定もそんなところでしょう。

>>40さん、
参考ですが、プレミストで70.07㎡東向きで3599万円～でした(>_<)

>>43さん、
同業者のツテを使ってゲットした情報です。

当初ここはプレミストと同程度クラスの物件かと思ってましたがどうやら思ってたよりも高級なマンションのようですね

>>49 匿名さん
ツテって（笑）
住友大和の人でしょ。
駅10分と20分じゃ比較にならないよ。
田無は新宿線じゃん。池袋線急行駅とじゃ利便性が違うし、こことも価格差出て当然でしょ。

高級って坪単価が高額なだけで
敷地目一杯に詰め込んで配棟した狭い間取りが主力の物件なだけでは
価格と価値が不一致では高級とは言い難い

みなさんめちゃ詳しいですね。すごいです

駐車場はヌーベルのように地下にしても良かったかな

ひばレジはグランジオ、コスモ、ヌーベルを基準に開発されているのでしょうね。だから24時間有人管理などにしている。
プレミストやシティテラスとの差別化で高価格にして、予算ある方を刈り取ろうと言う計算だと思います。
プレイズひばりが丘で坪216万でしたから、恐らく240〜260万は行くのでは？と予想します。

車寄せは、大規模だし、高級感もあって素敵だと思います。

ヌーベルはひばりでは高級マンション、建設コスト掛かってる。たまに中古が出ても価格が下がらない。

ここは実質パークハウスなんだな。

>56
図面と現地を見て下さい
すごく狭いですよ
高級感は絵の描き方次第だし

10年後はどれも同じ中古マンションです。
ゆとりがあるのはグランジオ、コスモ、ヌーベル。
ヌーベル…地下駐車場、アウトフレーム逆梁、玄関前に門付きポーチ、間取りが多彩（2戸1EV住戸あり）
コスモ…車寄せ、玄関前に門付きポーチ、全住戸玄関横にトランクルーム、24時間有人管理
グランジオ…車寄せ、玄関前にプライベートエントランス（門付きではない）アウトフレーム逆梁、噴水が出る中庭、体育館にカラオケルーム付き、24時間有人管理
ひばレジ…車寄せ、24時間有人管理

グランジオ、コスモ、ヌーベルは全てディスポーザー、スロップシンク付き、キッチンスタジオ、シアタールームもついてます。（ゲストルームはヌーベル以外有り）

グランジオ、コスモは土壌汚染のこともあったし分譲時はずいぶん安い価格で売り出してたけど、
買った人はラッキーだったと思う。10年以上住んで売ってもプラスになるんだから。

設備、眺望、その他付加価値考えても、新築であること以外でひばレジがコスモやグランジオ、ヌーベルに勝る要素て何でしょうか？　これらは中古価格落ちないですからね（グランジオはちょっと最近落ちてきてるかな？って印象ありますけど）。ところで、ガーデンハイツってあまり中古物件が売り出されているイメージがないんですが、皆さん手放さないくらい良いってことでしょうか？

東久留米学園町郵便局向かいの元畑だった現在整地中の土地に三井不動産レジデンシャルの立て標識あり
開発面積は約800坪でマンションもいけそうだけどファインコートかな？

グランジオやコスモに対しては駅からの距離が勝る点でしょうね。特にグランジオは敷地の端から建物までの距離がかなりあって実質、駅から徒歩圏とは言い難い距離なので大きな差があります。コスモはちょっと仕様が落ちるので、高級感という点でも勝るのかも。ヌーベルに勝る点を見つけるのは難しいですね。

ヌーベルももはや一世代前の古臭いマンションだからザ・レジデンスには勝てんよ

コスモはエントランスは豪華だけど、グランジオ側から見ると何の変哲もない集合住宅なんだよね。団地エリアのフィールズもそう。大和ハウス系のマンションはそうなのか？だとしたらプレミストも？

駐車場は50％ですか。
そのうちの約半数だけではありますが、
平置きなのは希少なのでは。
駐車場は有料ですか？
先着順、あるいは抽選になりますか？

コンシェルジュサービスはあっても、
過剰な共用施設は無い感じで
その点は好感がもてました。

ドーナツとコーヒーは有料とありましたが、
利用者ってけっこういらっしゃるものかな。

>>64 周辺住民さん

仕様についてですが、コスモはフローリングが突き板で、建具も突き板でなかなか高級感ありますよ。玄関のタタキも御影石です。
最近の新築物件ではフローリング・建具はシートで玄関タタキはタイルが一般的なので、内装仕様はコスモに軍配が上がる気がします。

管理会社どうして長谷工なの？

>>69 匿名さん
グランジオも、施工も管理も長谷工ですけど、特に何の問題もありませんよ。
長谷工が施工を受けるときに管理も受託することをバーターにしたのでは無いでしょうか？

杭打ちからずっと毎日現場を眺めていますが鉄骨は使わないんですね
１０階以内の中層だからかもしれませんが強度が少々気になります
これも直床と同じく長谷工風のコストダウンなんでしょうか？

私も、環境性能表示の断熱性評価が☆２個なのが気になります。今どき☆３個はあたりまえなのに・・・。
複層ガラスではないから？もしくは壁の断熱材が薄いとか？
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

一般的に多くの長谷工特命物件と言われるマンションは
低コストが一番の長所ですから直接目には見えない個所で
グレードを下げる可能性は高いと考えておいた方が良いでしょう。

構造にコストカットはやめてもらいたいですね
ある程度の内装は仕方ないですが長年住むので余りリフォームしなくて済む施工がいいと思います。

長谷工の安さの秘けつは、間取りの種類を増やさないことです。
それにより、①設計費、②施工費、③資材調達費をかなり圧縮できます。
しかし、多くが同じ間取りではマンションではなく公団のアパートのようなイメージがあります。
そういう意味もあり、建物自体と名称がミスマッチのように見受けられます。

＞＞76
高そうだと言う根拠は何でしょうか？

駅から少々遠いひばりが丘団地跡地の長谷工特命物件があの価格だったので
駅から徒歩圏内のここは高くなるはずです。
おそらく土地取得価格もＵＲより郵政の方がかなり高かったはずです。

坪単価250くらいですかね？

>>79 匿名さん
その感覚ですよね。そうなっちゃうこのご時世がマジ怖いです。坪250万て、ひばりタワーの新築時と同じですからね。笑

高くならないと思ってる人の根拠が知りたいくらいだ

＞＞81
高くならない根拠は
①URは敷地が広くゆったりしていて解放感がある。
②東側、西側、南側を階数の高い大規模マンションに囲まれて窮屈であり眺望がよくない。

ブリリアシティーとの間にある、道の真ん中に生えている大きな木はどうするんでしょう？　どこかに移すんでしょうか、それとも切ってしまうんでしょうか…？　ただどちらにせよ、エントランスへのアクセスはあそこを通るしかないんですよね？　道として狭くないですか？

＞＞83
道路中央に大木が１本、道路端に中木が１本あります。
恐らく、２本共に伐採するのではないでしょうか。
もし、残すとなると通行に支障があります。

道路の木は通行の支障になるので伐採しなければならないのですが、大木であることから相当広い範囲に根が張っていると思われますので、広範囲で道路の掘削と舗装復旧が必要となります。

保育園のある信号の無い交差点ですのであの木を伐採すると車がスピードを出して事故が起きるので伐採はしないと思いますが。

ブリリアシティが建つ前の自動車教習所時代からあるので、絶対に切らないと思います。
教習所が一番切りたかった筈ですから。。

生活道路として支障があるので伐採することになると思いますが
伐採、掘削、根伐、舗装復旧は100万円位でできますか？

HPで事前案内会の予約を取り出したね。
いよいよ見れますね

計画図では道路端の中木は伐採予定になっています。

本当ですか⁈
恐るべし三菱の折衝力...

祟りでも起きないといいですね。笑

>83
近隣住民向けの事前説明会等で計画書が配布されていますが、大木は保存・中木は伐採予定です。
大木は通行に支障はありますが市の保存木として同様の樹木は市内に結構残っています。
絶対に伐採は不可能とは言えませんが売主としての計画は無いはずです。
伐採する予定の中木は計画変更で自主管理公園と遊歩道を設け植栽も行うからです。

＞＞93
では、道路端の中木を伐採することで、道路中央の大木の両側をギリギリですが車が通行できるのですね。

>94
それは微妙です。
ブリリアシティ側は自主管理公園敷地の内側に杭を立てて
自主管理公園の歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
この物件側もそうすれば両側通行可能になります。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てたのは車を通すためではありません。
敷地境界に杭を立てると車に当てられるからであり、自衛手段です。
そもそも、歩道を車を通すことは特別な場合（駐車場に入れる場合等）を除いて道交法で認めていません。
狭い道路の中央にある市の保存木は伐採すべきです。（伐採しないのは本末転倒）
状況が変わったのに、それにしがみつくのは問題です。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てて歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
とのことですが
火災発生時に消防自動車が通行できるように当局からの要請があったものと推測します。
しかし、歩道乗り上げ通行は緊急車両はやむを得ないとして、一般車に適用されるものではありません。

道路用スペースとして市に土地を寄付すれば良いのでは

＞＞98
借地権といえども、マンション（３５６戸）との交渉になりますので困難と思います。

いやブリリアではなくてここのデベロッパーがです

＞＞100
当デベロッパーの考えは次
①道路中央の大木は役所が伐採してくれるものと思っている。
②もし、大木が伐採されなくても、道路端の中木を伐採することにより小型車であれば大木の両側を通行できる。
③なお、ブリリアシティ側の杭が引っ込めて設置してあるので大型の緊急車両（消防車等）は歩道乗り上げで通行できる。
④以上により、当開発用地の一部を道路用地として役所に提供する必要はない。
と推測します。

さらに、役所としては近くに保育園もあることから、道路中央の大木を残すことで大型車（トラック等）の通行を阻止して安全を確保する狙いがあるのかも知れません。あくまでも想像の域ですが。

道路の所有者管理者を無視して皆さんが持論ばかり述べても答えは出ません。
西東京市都市整備部道路管理課によると都営住宅とブリリアシティの間の道路は
市道ではなく東京都都市整備局　東京都住宅供給公社が所管する団地内道路です。
この大木をブリリアシティ北東側とすると同様に北西側にも大木が道路の真ん中にあり
これらの木が団地内道路と市道の境界です。

＞＞102
道路の木の所有者が誰なのかを論じているのではありません。所有者は誰でも良いのです。
団地ができる時に境界を示すために植樹されたものと思いますが、当時は車が通らなかったからそれで良かったのです。
近年、周辺の開発や道路整備に伴い、車両の通行に支障のある大木が道路中央に化石のように取り残されています。
周辺住民として、この木がどうあるべきかを論じているのです。場合によっては永久保存も考えられます。

現状、伐採されてない時点で今後の伐採もないでしょ。いままでだって邪魔だったのに、たかだかマンションが新しく建てられるだけで無くなることはないよ。

伐採されるかされないは役所が決めることなので解りません。
しかし、周辺にマンションが建てられることにより動線が人だけではなく新たに車も加わりました。
つまり、邪魔の度合いが大きく変わってきました。よって、今までだって・・・は、ないようにも思えます。
ただ、周辺住民がこの大木の保存の意義を役所に説明して嘆願書を提出すればその限りではないでしょう。

モデルルームへ行きたいのですが現地周辺には無いですよね。
申込した方へだけ場所の案内が届く様ですが、どなたかご存知ではないですか？
住友の都心部のモデルルームは知っていますが、三菱はどこなんでしょう？

三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社 ）の持ち分割合を御存知の方いらっしゃいますか？

モデルルームは北口のパチンコ屋の後ろにできてるのがそーじゃない？
持分まではさすがにわからん

>>106 買い替え検討中さん
てゆーか、普通に予約すりゃいいんでない？

販売会社は
三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携(代理)）と株式会社長谷工アーベスト（販売提携(代理)）
ですが、事前に部屋別けして各社の販売分を決めるのでしょうか？

>109
日時指定の予約で折り返し場所を記載した招待状を貰っても
場所によっては時間帯を変更する可能性があるから嫌なんです。
池袋とか新宿とか丸の内とか場所が判っていれば行ける時間に予約します。

>>111 買い替え検討中さん

都心ではなく、ひばりヶ丘駅ですね。
先日モデルルームの下見に行ってきましたが、駐車場の一角にありましたよ。

>>110 マンション検討中さん

事業の出資比率に応じてスタッフの比率も割り当てられてると思います。
総戸数に対しての販売ノルマも、売上も経費も全て出資比率で按分ってとこじゃないでしょうか。
幹事が三菱地所なので三菱の人間は最後までいると思いますが、長谷工の人間はある程度販売ノルマを達成した時点で殆ど引き上げてしまうかもしれませんね。

>112さん
ありがとうございます。
平日の１番早い時間帯が開いている日を探して予約します。

＞＞113
この、販売ノルマは部屋番号が割り当てられているのではなく、単に戸数なのでしょうか？

>>115 マンション検討中さん

単に戸数だと思います。
部屋番号は検討顧客が出て予算との兼ね合いで決めて行きますので、最初から部屋番号ありきでの販売割り当ては出来ないからです。

直床？

ヌーベルの新築時は坪140～230（平均186万円）で、階により大きな差があります。

日鉱施設の跡地もマンションになりそうな予感。

＞＞119
どの場所のことですか？

JX中央研修所は新施設の建築工事してたから当面デベロッパーへの土地売却はないんじゃないですかね

バス通りに面していい場所ですけどね。
地元民としては、洒落たレストランなど出来ると嬉しい場所ではあります。

三菱倉庫が住宅に参加しているんですね。

>>バス通りに面していい場所
住むにはいいですけれど、都会育ちだとものたりないかもしれないです。私は住宅街育ちですが、夫が都会育ちなので、言われるとおり、ショップが多くできてくれるとありがたいかな。

間取りは2LDKからあり、4LDKまで。ファミリー中心と思っていますが合ってますか？2LDKは夫婦2人の方も住むかもしれないです。

間取りがファミリー用なのがよいですね。
もし、間取りがファミリー用と単身者用の混在ですと、ライフスタイルが異なるのでお互い住みにくいです。
また、本物件は定年退職後も静かに暮らせると思います。

坪200万円位ですかね。

230〜280と予想

＞＞126 それはあまりにも高すぎないですかね。

＞＞126
2LDK～4LDKで58.77m2～85.35m2の間取りになっています。
坪230〜280万円を予想とのことですが
坪230万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4089～5938万円
坪280万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4978～7229万円
となります。
それにしても高いですね。

まあ一等地の三菱物件ですし安くなる要素はないですね(~_~;)

通りから一本奥に入った静かな所で、生協が近くにあり生活に便利な場所です。

売主のブランドは違う大手でも、同じく施工が長谷工の武蔵野市の物件は
坪単価３００に達しているので西東京市谷戸でも２８０も有り得そうで怖いです。

実際のところ坪220くらいでしょうね。

近くの大規模マンションが売れきっていないので、高くするとそちらに流れます。よって坪200万円がいいとこですね。

マンションって徒歩10分圏内以外は候補にしない場合が多いので大規模マンションの
方とは事情が違うと思いますよ。

現実路線平均すると230〜240万では無いでしょうか？
高い住戸は280万位するかもですが。

比べるとしたら三井の田無じゃないですかね。
あちらは駅徒歩8分ですが、線路が近く道路が目の前です。住環境で言えばこちらの方が優れているので三井より若干高めに設定してくる気がします。

＞＞136
上記の情報です。
2LDK～4LDK、５５．８３平米～７８．１７平米、３５００万円台～６１００万円台、最多販売価格帯４４００万円台
これにより、坪207～258万円になりますね。
よって、当物件は坪230〜240万円は行きそうですね。
それにしても、価格が上昇していますね。

ヌーベルは坪140～230（平均185万円）と階高、方位、眺望、日照の違いにより坪単価に大きな開きがありました。
しかし、レジデンスは南向きがメインであることから、坪単価に大きな開きが生じないのでしょうか。

モデルルーム先行案内会の招待状が届きました
当日はモデルルーム２タイプと予定価格、販売スケジュールの案内があるようです
過去の訪問から推測すると予定価格表の配布は無いでしょうね
出来るだけ狭い～広い、低層～高層の間取りで確かめてきます

ここ買える人うらやま

HPで事前案内会が延長されましたね。
初日に行くんですが、倍率が付くほどの物件になっちゃうんでしょうか、、、

買物便利で静かな所でもあり、徒歩１０分の大規模マンションがそんなにあるわけではないので人気がでるでしょう。
抽選で当たるまで取り合いになるでしょう。（何回に分けての販売になるか解りませんが、４回位あるのではないでしょうか。）

価格帯出ましたね。。。うーん。
まあ想像どおりかな。

だいたい予想通りでした。パークホームズ田無と悩む。。

引き渡しから逆算してもオプション等は選べなさそうですね。

＞＞137ご近所さん　
58.77m2～85.35m2　3,800万円台予定～6,600万円台予定　最多価格帯4,900万円台予定
ということは、坪単価は214（219）万円～256（259）万円になります。
平均価格は未公表ですが、坪235万円位になります。（ヌーベルよりも坪50万円アップ）
よって、＞＞137ご近所さんの予想（坪230〜240万円）通りの結果になりましたね。

なお、ヌーベルは
60.71m2～92.29m2　　2,800万円～5,850万円（平均4,440万円）
坪単価140万円～230万円（平均185万円）で坪単価に大きな開きがありました。

首都圏のマンション価格が平均で2割くらい高くなりましたからまあ妥当ですね。

新築価格は周辺の相場と照らしても妥当な範囲だと思いますが
目安として東京五輪後の首都圏マンション相場の大幅な下落開始とかリスクは覚悟が必要ですよね
過去２回マンションを買いましたが株式と同じで相場の変動はキツイです

>>148 買い替え検討中さん
首都圏の新築マンションとくに区でなく都下の変動なんてたいしてありますか？ちょっとした下落はあっても大幅なアップダウンなくずっと右肩上がりですよね？しかも今の低金利でカバーできる範囲ですよ。現金一括で買う人にはあてはまりませんが、
五輪後も資材高騰と人材不足は変わらないんでたいしてこの辺りの価格は変わらないのでは？
中古はいまが売り時なんで、五輪後下落激しいかもですね。

REITマネーが流入して暴騰からの暴落リスクがあるのは都心の投資物件です。
こちらのようなエンドユンザー需要の郊外物件にはREITマネーが入っていませんのでバブルのような値上がりもしていない分暴落もありません。

　郊外でも徒歩10分以内の大規模物件は暴騰も暴落もないでしょうね。 じりじりと右肩上がりですね。また、五輪後に暴落するとは思えません。
その後の管理のことを考えれば200戸～500戸の物件が良いでしょうね。 大規模修繕費は戸当たり100万円～200万円かかりますので、物件規模が小さいと負担が多くなります。
よって、50戸以下だと資金面で大規模修繕が困難（場合によっては一時徴収も）になると思います

最高価格は６４００万円
最多価格は７０㎡５０００万円みたいですよ

>>151 買い替え検討中さん
マンションの話ですよね？
5分ならまだしも、10分で右肩上がりは夢見すぎでしょ

＞＞153 この辺の中古物件の価格は新築時と同額です。（築１５年ものでも）
人気があるためか、なかなか中古物件が出回らないですね。

>>154 周辺住民さん

15年前がかなり安かっただけでは？最近はだいぶ値段も上がってきているんで、変わらないかちょい下がるかくらいでは？
西武池袋線がもうちょっと価値が出ればわかりませんが。
15年前は副都心線直通も近くのイオンもなかったですから、色々周辺に変化があればまたかわるでしょう。

>>155 匿名さん

北口再開発と、南口のロータリー整備はひばりが丘駅にとってプラスですね

約７年前からひばりヶ丘駅徒歩１０分程度の新築物件を探し続けていますが
新築の相場観を得るために中古物件の価格も追い続けています。
中古価格は大手大規模物件ならば下がるどころか新築当時価格を維持しています。

全体の収納率としては十分なスペースがあることや、トイレ、浴室、キッチン等の水回りスペースが
真ん中にまとめられているので家事の動線としては良いと思います。
各洋室の広さも５㎡以上あるので、子供部屋として利用する場合でも収納スペースもありますから
広さ的には問題なさそう

立地条件としては駅からの距離が考慮ポイントになってくるのかな。
１０分の距離がありますから、これは好みが分かれそうです

＞＞158
（誤）５㎡以上⇒（正）５畳以上
喧噪な駅近よりも、これくらいの距離にある静寂な所がよいですね。
生活に便利な場所でもあり、価格設定が妥当と思います。

案内会行ってきました。
素敵なマンションでした。
担当の方も誠実に受け答えいただけた印象です。
価格が予想通り少し高い印象ですが、我が家は無抽選目指してお部屋選び進めます！

東側にあるC棟って何ですか？
ご存じの方教えて下さい。

>161
駐車場の一角に建つ２部屋６階建ての棟です
６９．８㎡と７３．２８㎡の３ＬＤＫになっています
１階ゴミ置場の上部空間を有効利用した感じです

＞＞161
方位は東南東向き、すぐ横に６階建てマンション、その先に１５階建てマンションがあり眺望に問題があります。
よって、平均単価は坪２３５万円ですが、このＣ棟は坪２００万円を割ると見込まれます。もしかしたら坪１８０万円位になるかも。

価格で狙い目ってことですね？
おそらく駅に1番近くなりますよね？

＞＞164
そうです。景観や日照を気にしない人にとって、Ｃ棟はお買い得物件ということになります。
さらに、１階がゴミ置き場ということもあり、２階の価格はかなり抑えられ、坪１８０万円以下は確実ですね。
なお、Ｃ棟へのアクセスはＢ棟の東寄りエレベーターを使い、渡り廊下を移動しますので、駅に一番近いとも言い切れません。

ココかなり良いけど我が家には手が届かなかった。。残念です

6600万円台の住戸とは、Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）なのですか、
それとも、Ａ棟最上階の東端の部屋（Ａ－Ｎ、80.14㎡）なのですか？

モデルルームで開示している予定価格表では
Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）です。

＞＞168
3,800万円台の住戸はどの部屋ですか？

Ｃ棟2階の価格を知っている方いますか？　お買い得物件らしいのですが。

モデルルームで開示している予定価格表は全戸記載されている訳ではありません
また持ち帰りも厳禁です
要望書を出したい場合は個別住戸の価格も知る事が出来ます

ここの3000万円台の部屋はもの凄い高倍率になりそうです
マンションに限っては鶏口牛後ではなく寄らば大樹のかげが正しい
優れた物件に滑り込むことは非常に価値がありますので

同じ市内で某大手デベ・某大手ゼネコン施工の３０００万円を切る一番狭い部屋を買ったが
構造もしっかり、設備も良く、管理も満足なのでその点だけは正解。
最も安い広告の目玉になった１階は１０倍弱の倍率だった。

1Fは庭付きでしょうか？

>174
１階は庭付きです
（注）庭の土地に所有権はありません。共有部分の占有使用権が与えられます。

>>175 匿名さん
情報ありがとうございました。

＞＞174 庭付きもいいですが、手入れしないと雑草だらけになりますので注意して下さい。
時たま、雑草だらけの庭を見かけますが、庭があったら「いいなー」と、安易な考えだったのでしょうね。

3000万円台の部屋ってあるんですか？！

＞＞178
有ります。
3000万円台とは、①3000～3009　　②3000～3099　　③3000～3999　のどちらかを示しますが、曖昧な日本語です。
例えば、3800万円台の場合は、④3800～3809　　⑤3800～3899　のどちらかですが、一般的には⑤です。
よって、3000万円台とは　③の3000～3999万円になります。
もっと丁寧に言えば、３千万円台になりますね。これなら、４千万円未満で、わかり易いでしょう。　

いかにも理系らしい文章

＞＞178
～台とは末尾が替わる手前までの範囲を示します。
つまり
3000万円台なら末尾が3で、3000～3999万円
3800万円台なら末尾が8で、3800～3899万円
3810万円台なら末尾が1で、3810～3819万円
となります。

>>181 マンション比較中さん
ありがとうございます。
4000万円以上の部屋しかないと聞いていたのでびっくりしています。
あるならば人気出そうですね。。。

＞＞182
「4000万円以上の部屋しかないと聞いていた・・・。」は、誰が言ったのでしょうか。
物件概要は
価格 3,800万円台予定～6,600万円台予定
最多価格帯 4,900万円台予定
となっていますが。

>>183 マンション比較中さん
なるほど、物件概要をみるのですね‥失礼しました。きちんと読みます！

今日モデルルーム行ってきましたが、かなり賑わってましたよ

購入予算４０００万円迄のボリュームゾーンのお客にも見てもらいたいからとりあえず数戸ほど
４０００万円以下の部屋を用意しておくのはどこも同じですね。

そうなんです。人を寄せるための戦略なのです。
例えば、プレミストひばりが丘　2,9000万円台～　とありますが、平均は4,500万円位ではないでしょうか。

宝くじに当たったらラッキーくらいの感覚で申し込みますよ

>>187
誤記があります。
誤：2,9000万円台～
正：2,900万円台～

fieldsも2,900万円台を出してたね。

洋室（２）は、やけに細長い部屋で、ベッドや机がうまく配置できるでしょうか。

価格的にもUR跡地とは別格ですね。

＞＞192
「UR跡地とは別格」とは、UR跡地よりも優れているとの意味になりますが、どのマンションのことを言っているのでしょうか。
もし、勘違いでしたら「UR跡地より格下」となりますが。

UR跡地のマンションはフィールズ、プレミスト、シティテラスですね。
500～1000万くらいは違うけどこっちは駅徒歩10分ですからね。

＞＞194
駅徒歩１０分を超えると一気に安くなるのですね。やはり、マンションの売りは駅徒歩１０分圏内ということですね。

徒歩１０分の境だけでなく土地の取得価格の差が一段と大きいからでしょう。
ＵＲ跡地と郵政跡地が同時期に入札されたら駅からの距離差で済んだでしょう。
郵政は土地相場がやや上昇してからの入札時期だったのが効いたと思われます。

＞＞196
徒歩１０分を境に、土地の取得価格が大きく異なるのです。
また、道路挟んで向かい合っている東京都と埼玉県では土地の価格や建物の価格に大きな差があります。

駅からの距離もありますがこの一帯はマンション立地として特に良いエリアですのでデベの値付けも弱気になる理由がないのもあると思います。

＞＞198
そうは言われましても、シティテラスは2月に完成して入居中にもかかわらず、沢山売れ残っているのではないのでしょうか。

駅から離れたバス利用を前提とした
ＵＲの比較的賃貸料の安かった団地跡地で分譲マンションはそんなに人気は出ないでしょう。
特に住不は一番駅から遠い、時期的にも後発で人件費、建設資材費が高騰中では不利でしょう。