グレーシアタワーズ海老名

http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1

当たり前ですが、立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
参考までに、「住みたいマンション」の掲載基準を載せておきますね。

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

前に何度も出てた内容繰り返すのは双方やめにして貰えません。見方は人それぞれ色々あると思うので、いくら双方内容繰り返そうが相手は納得しないと思いますよ。完売するまで続けるつもりなんですかね…

ルートインのネオンは深夜も点灯しっ放しなので、グレーシアの南西住戸は眩しいと思いますが、影響はどんな感じなのでしょうか。

>>3875 マンション検討中さん

たとえルートインがあろうとも、リーフィアが低グレード、傾きマンション施工でも、資産価値には大きな影響はないでしょう。

大事なのは立地ですよ。
三井さんもそこを織り込んでグレーシアを選択しています。

豊洲、武蔵小杉棟のタワマン街で圧倒的なNo.1のららぽ隣接立地こそ、グレーシアの強みです。

>>3876 マンション検討中さん

グレーシアの立地ですか。。
検討されてる方は夜、周辺を歩いてみるといいかもしれませんね。
この板の無理ポジを信じて買ってしまわないよう、双方の立地をいろんな時間に現地で確認してください。その上で納得して買ってください。

＞3875: マンション検討中さん

＞ルートインのネオンは深夜も点灯しっ放しなので、グレーシアの南西住戸は眩しいと思いますが、影響はどんな感じなのでしょうか。

写真まで撮るその熱意に執念を感じるのですが、マジレスすると、ホテルに面しているのはリビングが殆どだと思うので問題は少ないと思いますよ。

ちなみに私が住んでるマンションは商業地で夜でも照明が明るい地域ですけれど、リビング側が駅側なので明るく、寝室の位置する裏手は照明が少ないので睡眠に支障はありません。
どうしても暗くしなくてはという方はカーテンで遮光のものもありますしね。

結局の所、資産価値だけを重視するとグレーシア一択になってしまうとは思いますが、
それだけではないと思いますから、自分にあった物件を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますし、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

>>3878 通りすがりさん

まぁ人それぞれですが、グレーシアはそういう立地ですね。

>>3879 匿名さん

グレーシアの資産価値って。。。

グレーシアの不振の原因がわかってきたような気がしました。
ちょっと強気すぎましたね。

>正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。

https://manmani.net/?p=7202

それなのにこんなことになってるんですね。

>グレーシアタワーズ海老名イースト棟　2019年5月竣工予定　小田急・相鉄海老名駅徒歩5分　坪単価約250万円
>リーフィアタワー海老名アクロスコート　2020年1月竣工予定　小田急・相鉄海老名駅徒歩3分　坪単価約260万円

https://manmani.net/?p=15107

すでに高値づかみしている感じですね。
今後は240万円になるくらいに下げてくると思われます。
因みに坪10万円の差は230万円ぐらいですね。
そのくらいは下げないと売れないので下げてくると思います。

でもマンマニさんの予想通りになってるから凄い。

高値づかみした人はお気の毒ですが、入居前ですでに230万円ぐらい資産価値が目減りしていると思われます。

でも240万円って、プラウド海老名とガチンコですね。
240万円まで下げても新たな競合ができるのでさらに下げないと厳しいかもしれませんね。
なんせ相手のプラウド海老名は立地がいいし、板マンなので修繕積立金はグレーシアのように３８０００円にならないから、競争力では劣っているということになるでしょうね。

＞3884: マンション検討中さん

＞なんせ相手のプラウド海老名は立地がいいし、板マンなので修繕積立金はグレーシアのように３８０００円にならないから、競争力では劣っているということになるでしょうね。

修繕積立金は高くはならないかもしれませんが、長谷○なので15階建て、直床になるはずで、それからするとあのふわふわ床が嫌いな人は決して選びませんから大丈夫ではないでしょうか。

>>3885 通りすがりさん
直床ならそうですけど、野村×長谷工×15階でも二重床の場合もある様です。海老名でもデベは違いますが、長谷工×15階で二重床な海老名レジデンスが分譲中。

もちろん私も直床になる可能性が高いと予想しますが。

https://www.sutekicookan.com/プラウドシティ志木本町

以下抜粋
構造・建物
二重床・二重天井です。担当者に確認しました。スラブ厚は200～230くらいだと言われましたよ。
15階建て、二重床二重天井は本当ですか？ だとしたら何を削ってるんだろう。 建てられる高さは決まりがありますよね？ だとするとやはり天井高が低めになるのかな。
15階建てに相当する高さから防災設備がいろいろと設置する必要が出るんでしたっけ？だから15階建てからそのコストが増える。 でも制限以下の高さで建物を設計すれば、15階建てでもそれ以下の高さと同じように防災設備のコストが掛からないってことだったようね。 そういう意味でコストを抑えた15階なのか、それとも高さを維持した15階なのかってとこですね。

海老名レジデンスは下記で、長谷工×15階×二重床分かりました。
https://www.sutekicookan.com/海老名_ザ・レジデンス

直床はそんなにマイナスポイントなんですか？
遮音性は二重床と大差ないし、将来的なリフォームは難しいようですが、資産価値を気にする方はその前に売ってしまうのでしょう？

グレーシアの平均坪単価って何を基準に250としているの？
価格表を見ると、平均では230くらいに感じるけど。

>>3888 マンション掲示板さん

今価格が出ているところは、眺望などの条件が悪いところが多いからじゃないの？

その平均坪単価230万で値段が出てる（売れ残ってる）のがヤバイって話ですね。

いくら駅近でも海老名でしょ？
海老名地区の供給も増えてるところに、強気過ぎの価格設定だったのかもね。
高収入リーマンは海老名には住まないだろうし、マーケットが小さい立地だよ。

>>3887 マンション検討中さん
マイナスポイントかどうかは個人差あると感じます。
3885さんの通り、賃貸に多いあの直床のふわふわ感が嫌いな人もいます。
騒音面では、廉価向けだと二重床、直床変わらないor直床の方が良いとの話もありますが、そもそも高級向けでは二重床の方が良いか、直床が少ないイメージも個人的にはあります。
リフォームは二重床に分があるのも仰る通り。