口コミ知りたいさん
[更新日時] 2024-01-09 14:30:22
ドレッセ中央林間について情報交換しませんか。
大規模マンションなので、共用部分とか周辺環境とか、色々と便利だといいな。
所在地:神奈川県大和市下鶴間1612番1他(地番)
交 通:東急田園都市線「中央林間」駅徒歩5分、小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩6分
総戸数:857戸(I工区452戸、II工区405戸)
間取り:2LDK~4LDK(予定)
専有面積:63.45m2~90.51m2(予定)
売主:東京急行電鉄株式会社、大成有楽不動産株式会社、相鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社長谷工コミュニティ
建物竣工:I工区2019年2月下旬予定、II工区2020年2月下旬予定
お引渡し:I工区2019年3月下旬予定、II工区2020年3月下旬予定
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
マンション見聞記 記事
http://www.kenbunki.com/archives/89
[スレ作成日時]2017-03-23 17:30:31
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物件概要 |
所在地 |
神奈川県大和市下鶴間1612番1(地番) |
交通 |
東急田園都市線 「中央林間」駅 徒歩5分 小田急江ノ島線 「中央林間」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
857戸(452戸(ウエスト街区)、405戸(イースト街区)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年02月下旬予定 入居可能時期:2019年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]東京急行電鉄株式会社 [売主]大成有楽不動産株式会社 [売主]相鉄不動産株式会社 [売主]総合地所株式会社 [販売代理]東急リバブル株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト [販売代理]東急ライフィア株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
株式会社長谷工コミュニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ドレッセ中央林間口コミ掲示板・評判
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4485
検討板ユーザーさん
長谷工でも有名だし、企業としての実力もありそうだしいんじゃないですか?
購入の意思決定や、施工会社の評価がよく見えるデータになるのかは果たして不明ですが、
あと1700億円売り上げ稼げば、1兆円に達するので、スーパーデベロッパーと肩を並べるのは時間の問題ですね。あくまで売上高という観点では。
意外ですか?
●長谷工売上高
2017年度の売上高は約7700億
2018年度の売上高は約8130億
スーパーゼネコンの定義が、単独1社の売上高1兆円以上、準大手ゼネコンの定義が単独1社の売上高3000億円以上とwikiから抜粋すると、長谷工のことを大手ゼネコンと評されるレベルに達しているようですけどね。
https://www.stockclip.net/categories/3
あくまで客観データなので、主観的ご意見はご自由にですね。
長谷工の直近の右肩上がりを続ける売上高の躍進は、実力なのでしょうか?
他方の企業では、
ライ○ップみたいに、投資にレバレッジかけて、CMバンバン流して表面的によく見せてたのに、結局負債抱えて業績を大幅下方修正、、、なんてするような企業よりは、少なくとも評価できそうな企業にみえますけどね。あくまで売上高という観点ではですが。
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4486
マンション検討中さん
責めるは長谷工ではなく、オーダーした売主ではないかと感じています。
長谷工自前の「ブランシエラ」シリーズのマンションを拝見しましたが、二重床・二重天井っていうところから、いつも見ている長谷工物件の印象とは違ってしっかりした作りをしている印象を持ちました。
そんな意味で、ここももう少し売主がコストカットを意識しすぎなければ、いいもの出来ただろうなぁ…と感じました。
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4487
検討板ユーザーさん
>>4486 マンション検討中さん
床も選択できる、時代ですね。
コストカット、合理的にコスパ重視派は、床仕様重視派を否決できるぐらい過半数いそうですけど。(つまり、床は気にすらしてない派が大多数いそう)
印象の持ち方は、どこかのマンション専門家によると床のことは上の優先順位には残念ながら出てきませんでした。
↓
立地の良さ>エントランスなどマンションの顔の印象>マンション規模、スケール感、存在感(大規模の方が印象がよく、中古市場の相対的に資産価値が高いというデータが示されているため)>売主や施工会社に信頼を置ける>総合して、特徴的な物件
床は特段こだわらなくて良いのかもしれません。
でも床ごときで後で後悔しないように詳細はWEBで、ですね。
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4488
検討板ユーザーさん
>>4487 検討板ユーザーさん
そのマンション専門家がいう優先順位の2と3に関連しますが、超大規模物件って中古になった時に売りづらいの?という記事がありました。
過去のデータが示す通り大規模の方が特徴的な印象を持つそうで同時期に中古の売りが出てたとしても受けが良く、受けが良く売りやすいそうでからね。
https://www.sumu-log.com/archives/13325/
なので床のことを気にする以上に、東急(売主)が設定したこの物件の特徴のほうを気にするのが賢明と思われます。
ここなら中古狙い、中央林間でマンモス目立つのでたくさんいそう。
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4489
周辺住民さん
ドレッセ中央林間の一部、3棟完成で、嘗ては鬱陶しい工場街かと思われた中央林間東側の下鶴間地区は、それら工場の移転でいくつかの大型ショッピング店が出現し、そこに新しく大きな居住地域もできたわけで、街が全く変貌した感じですね。これに刺激され、駅東側全体が更に再開発され、皆がぞくぞくするような街に代わることが期待されますね。
それには三菱の移転ですね。さてどうなるでしょう。
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4490
検討板ユーザーさん
>>4489 周辺住民さん
期待感だけは高まりますけどね。
まずは、リンカンモールの横の敷地で建設中の、物流施設が今年秋に完成したら、街の人の流れや交通が変わりそうです。
おそらく、物流施設で働く人は、最寄りの中央林間駅利用通勤も居て→リンカンモールや周辺コンビニがランチなどで繁盛
交通は、座間街道が横浜町田ICや圏央道と直結するため、座間街道の渋滞が悪化
という感じでしょうかね。
おなじく秋に完成する南町田のグランベリーパーク
、ロピア付近から大和バイパス→16号線へ抜ける、南町田へ行く唯一と言える道が混みそうですね。
南町田は電車のがはやそうですね。
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4491
検討板ユーザーさん
>>4472 匿名さん
図面みると、エレベーター1箇所に2基は、第2工区の方みたいですね。
第1工区は・・・
A棟、B棟は東西の両端に1基づつ
C棟は1基
第2工区は、
D棟、西側に2基
E棟も西側に2基
になってませんか?
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4492
匿名さん
>>4491 検討板ユーザーさん
ご指摘ありがとうございます。
再度調べ直しましたところ、立体駐車場の1基が含まれておりました。
実際の住居部分は、1基あたり約95.2戸の割り当てですね。
近隣が1基あたり約60戸に比べれば少ないので、朝のラッシュは大変な印象ですが、立体駐車場にエレベーターが付いているという部分が特徴なのでしょう。
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4493
検討板ユーザーさん
>>4486 マンション検討中さん
室内設備もいいけど、マンション価値は、緑の多さ
共用設備の見栄えのほうが価値に貢献するらしいですね。室内設備のほうはいくらでもオプションつけられるという考え方もあるようです。床は無理ですが。こちらはオープンスペースが6割、緑化率2.5割、奥まって建てられている堂々としている大きなエントランス、外から見えるカフェスペース、見映えは無駄に良さそうです。維持管理をしっかりすれば10年後のリセールも期待できるのかもしれません。
https://mituikenta.com/?p=1610
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4494
ご近所さん
10年後、少子高齢化が進んで郊外マンションのニーズは減っています
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4495
匿名さん
>>4494 ご近所さん
全ての傾向が永遠に続くことはありません。
30年後、都心の人気が無くなっている可能性もあります。
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4496
匿名さん
必ず来る首都直下型も怖い。郊外よりも大都会の方が直すの大変そう。
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4497
匿名さん
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4498
匿名さん
首都圏18年契約率62%で27年ぶりの低水準(不動産経済研究所22日発表)ということで、
下げ圧力が強まってきているとの予測
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4499
匿名さん
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4500
検討板ユーザーさん
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4501
評判気になるさん
マンション住民じゃない人がマンションの敷地内にある公園で遊ばせてもらうのはだめでしょうか?
凄く素敵な公園なので、子どもを遊ばせてみたく。
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4502
通りがかりさん
こちらは公立小学校はどちらになるのでしょうか?徒歩10分以内に小学校が見当たらなかったもので。。
私立しか選択肢が無いのでしょうか?
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4503
匿名さん
4502さんへ
中央林間小学校になります。結構遠いです。あと、学校に行くまでの道、そこそこ車通りが多いですから、小さいお子様をお持ちのご家庭は気をつけてくださいね。
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4504
マンション検討中さん
>>4501 評判気になるさん
マンションの中のお庭の事を仰っているのでしょうか?
売主も「居住者しか利用できないので安心」と売りにしていましたし、オートロックなので勝手に入ってはNGです。
居住者の方とお友達が出来たりして一緒にという形ならOKでしょう。
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4505
マンション検討中さん
>>4501 評判気になるさん
当然ダメでしょう。
外部の者が入れない、住民のみ使用可能な(セキュリティーがかなり保たれる)素敵な公園は、購入の動機として多いはずです。
ここに部外者が入れるようになったら、大問題になると思いますよ。
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4506
匿名さん
公園は市に提供した部分と、居住者の部分との二種類あるのでは?
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4507
匿名さん
提供公園は誰でも自由に入れますが、そうでない公園は居住者の共有部で部外者のみでは入れないはずです。
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4508
周辺住民さん
南町田のケーズデンキがクローズで、
コーナンの2Fにケーズデンキ中央林間店が3月上旬にできるそうです。
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4509
検討板ユーザーさん
第1工区の供給数400戸超えましたか。あと52戸。
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4510
マンション検討中さん
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4511
マンション検討中さん
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4512
通りがかりさん
>>4510 マンション検討中さん
実際のところ、何戸売れているのでしょうかね。いつ頃完売するのでしょうか。
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4513
匿名さん
>>4512 通りがかりさん
こうダブついていてはねえ
皆で足の引っ張り合い
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4514
匿名さん
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4515
匿名さん
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4516
匿名さん
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4517
マンション検討中さん
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4518
匿名さん
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4519
匿名さん
>>4517 マンション検討中さん
分譲賃貸マンションが貸し出されている理由で多いのが、買主の転勤の都合によるものであとは投資用ですね。分譲マンションは賃貸マンションと比べて設備面のクオリティが全く異なるため、分譲マンションで賃貸が出る物件は人気物件という見方もあるようです。
参考に昨年8月入居のドレッセWISEたまプラーザは、4軒賃貸に出ています(賃料は27万)
住居期間が限定されていないため、おそらく投資用でしょうね。
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4520
匿名さん
分譲マンションに賃貸が混じると管理組合の活動に支障が出る場合があるよね
組合総出の清掃等、賃貸人は出てこないし、もちろん賃借人も出てこない。
総会にすら、賃貸人は出ない場合がある(もちろん委任状はだしているのでしょうけど)。
あまりに賃貸割合が多い分譲マンションは考え物だね。
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4521
匿名さん
>>4518 匿名さん
賃料17万円が相場だなんて嘘でしょう?もっと下のはずです。
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4522
匿名さん
>>4521 匿名さん
賃料17万は妥当ですよ。「分譲マンション」の賃貸と「賃貸マンション」の賃貸では設備のクオリティの高さが全然異なります。故に賃料にも反映されます。中央林間で前者で比較可能なのは、築14年駅徒歩3分で賃料15万円のシティハウス中央林間イーストタワーのみです。新築で、築14年より2万円多く支払えば住めるなんてむしろお得感があると思われます。
https://chintai.door.ac/buildings/397a4d3a-0330-5f07-aa5e-f641ed17ae1d...
「分譲マンション」の賃貸は、一般的にとても希少であり、賃貸にする最も多い理由が買主の転勤で、次点が投資用です。「分譲マンション」で賃貸に出る物件は、それだけ魅力が無いと借り手が現れないことから人気物件と評されることが一般的に知られています。
需要と供給が成り立つからこの賃料になるというのが妥当な考え方です。
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4523
マンション検討中さん
>>4522 匿名さん
もし借りる人がいれば妥当なのでしょうがね。
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4524
匿名さん
>>4520 匿名さん
賃貸があると、ガバナンス的に悪影響が出るのでは無いかということがよく前面的に出されたりしますが、賃貸人は毎月の賃料ならびに管理費および保証料、敷金礼金面で相応のコストを差し出さないと住みつづけることができません。シンプルに賃料17万円の35年総額を試算してみると良いと思います、35年一律の賃料は維持できませんが、高額なコスト(賃料)というリスクをしっかりと負うことになります。持ち家の管理組合員に対しコスト面で影響は及ぼすことはあり得ません。逆に管理組合のガバナンスで問題となるようなケースは駅の相場の影響を受けたりで物件の資産価値が低く賃料が安いケースで問題が起きてしまうことは想像に難くありません
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4525
匿名さん
>>4523 マンション検討中さん
需要と供給量の関係で分譲マンションの賃貸投資は
希少性があるため成り立つビジネスモデルです。希少といえば、賃貸人側もそうで、年収レンジやパワーカップル(夫婦ともに公務員とか)で、お金のことをまったく気にしない層が現に存在するわけです。
設備のクオリティが高い賃貸物件がどれだけ少ないか、お金のことが気にならない年収層がどれだけいるのか、これらを知ることをすれば(研究すれば)この需要と供給の関係性がちゃんと成り立つことがわかるはずですよ。
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4526
通りがかりさん
>>4525 匿名さん
営業さんか、関係者の方なのか、わかりませんがお疲れ様です。
こちらの物件での不動産投資目的には、疑問がありますので、コメントします。
不動産投資であれば、基本、将来のランニングコスト増加の不安が少ないところを選定します。
例えば、こちらの施設は、中庭など共用部を豊富に持ち合わせていますから、10年後には多かれ少なかれ管理費等のランニングコストは増える事は容易に想像出来ます。
そして、一番の懸念点が、隣の区画が工場であること。
コンセプトがファミリー層なのに空気が悪いんじゃあ、投資する側からすると本末転倒かと。(子育て世代への客付けが難しそうということです。)
正面の工場は、年代的に建て替えか、撤退かが近いのかもしれませんが、斜め向かいではロジスティックセンターを建設中とのことで、エリア的には、まだまだ準工業地帯として活躍する地域でしょうし。
ただ、田園都市線沿いであること、スーパーも豊富にあることはプラスでしょうから、やはりファミリー層が永住目的で検討されるのが、妥当なところで、急な異動でマイホームに数年住めない時のつなぎとして、賃貸も行けそうだという発想が無難だと思います。
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4527
マンション検討中さん
>>4526 通りがかりさん
参考になります。
投資に関する見解のようですが、工場のくだりは住むことを目的としている立場でも共通だと思いますよ。
スーパーは多いかもしれませんが、東急にせよ、エイビイにせよ、まあまあ距離はあるので、コンビニでは間に合わない、急ぎの買い物とかの用は足しにくいですよ。
車通りの多い道路に接していて、工場街なのでトラックとか通るのも子育てしていると、不安要素にはなりますね。
カーシェアを利用できるとか、共用部が豊富にあるなど、いいところもあるんですけどね。
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4528
匿名さん
>>4526 通りがかりさん
不動産投資のことがあまり詳しく無いように見受けられるのでコメントします。
賃貸に出ている物件が投資用かは断定しようがありませんが、ブリーズコートの11Fですね。三菱冷熱の影響は限りなく低いかほぼ無いでしょう。
ここは資産価値が高く物件自体の評価が高い物件であり、銀行の融資も全額降りるでしょうから、投資としては初期投資額も低く始められるでしょうね。すなわち資産価値を第三者(銀行の)の目で見てもらえた事と同義なので安心して投資できるという事です。中古マンションとかですと物件自体の評価が低く7割しか銀行が融資してくれないこともありますからね。
不動産投資のランニングコストの不安は、むしろ新築物件ではほぼ皆無ですよ。
中古マンション投資と違い長期修繕計画が入手出来きるため、利回りの計算が容易です。10年後、20年後の利回りは計算済みでしょう。
共用施設が多いほど、管理費も修繕積立金も高いのは確かですが、本来スケールメリットによって割安になります。
共用施設の多さは、逆説的ですが、共用施設が見学者を感動させる、喜ばせる、住みたい気分にさせる要素であることを売り手(この場合オーナーや仲介業者)によく知られています。
共用施設の豊富な物件であっても、立地条件によって負担を重いと感じる需要層が中心という場合がありますが、価値のあるマンションにはランニングコストの負担が気にならない所得層が集まりますからね。大手デベロッパーの物件というとこともあり、ランニングコストの負担をすることができるファミリー層が集まるでしょう。
現状では、共用施設は付加価値と見なされ、高く売れるという実態があるようです。
将来はというと、修繕費の高いマンションは売れないから修繕積立金を下げよう、こういった事態に陥ることはないということです。
修繕費を節減すれば最低限の修繕しかできなくなり、見栄えが悪化し、見映えが悪いマンションの価格は下がるからです。資産価値が下がることは望まれないからですね。
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4529
匿名さん
>>4527 マンション検討中さん
急ぎの買い物とかの用もたしやすいようですが。
まだ挙げられていないところでいうと、
こちらの物件から徒歩3分(約200メートル)のところに、大小の店舗が集まるラプラ中央林間にロピアというスーパーが20時まで営業しています。
コンビニでは間に合わない急ぎの買い物は、徒歩2分(約100メートル)のウェルシアというドラッグストア兼食料品が豊富なお店が朝9時から24時まで営業していてとても便利だと思いました。
子供に関して言えば、小学校が中央林間小学校で1.5キロもあり遠いですから気をつけましょうね。
小学校の通学路は、朝の時間帯は大部分(およそ1キロ)は車が侵入禁止になりますから、その点は安心でしょう。(道路標識で時間帯規制がかけられています)
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4530
匿名さん
ウェルシアたしかに、便利ですね。店舗内がとても広く、品揃えがドラッグストアと思えないほど豊富でした。夜遅くまでやってるのも嬉しいです。
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4531
通りがかりさん
>>4530 匿名さん
周辺の商業施設や病院を調べると中央林間に住んでいて困ることはなさそうですね。
物件から徒歩5分のホームセンターコーナンの2階には、3月からケーズデンキが新規オープンするそうですので、つきみ野のヤマダ電器まで行かなくて済みます。
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4532
通りがかりさん
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4533
匿名さん
>>4532 通りがかりさん
車が通りやすくなることが朗報なのでしょうかね?交通量が多くなるのでは?
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4534
通りがかりさん
>>4528 匿名さん
結局ここは、居住用ではなく投資用物件ってことですか。
参考になりました。ありがとうございます。
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4535
検討板ユーザーさん
近隣のリビオ小田急相模原でも、ここ同様に入居前に賃貸で出ていますね。
あそこで説明を聞いた時は、投資目的の方も購入ありと聞いて、検討を辞めましたが、ここはそのような説明を受けなかったので投資用ではないと思っていました。
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4536
匿名さん
中央林間の資産価値が今後上がると日経に出ていたので、投資用の人もいるかもしれませんね。AIの予測を信じる人はどうぞ。
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4537
匿名さん
>>4535 検討板ユーザーさん
投資用が出てるということで、検討を辞めるのは個人的な選択基準としてはありではないでしょうか?
しかし、投資用が出ている理由を分析することが正しい検討をするために大切です。それで気に入ったエリアに永住を諦めたらもったいないことだからです。
思い込みでなく客観的な情報で正しい判断をした方が無難ですね。入居前でも後でも、急な転勤か、投資用かを断定可能な判断基準があるなら探してみてください。説明者に他の購入者の全ての属性を話す義務はありませんから、知ることは難しいでしょう。また、申し込み書に「住居用」、「投資用」、「セカンドハウス用」などと記載可能なため、理論上、入居者全員が申し込み用紙に「セカンドハウス用」と書かれることも可能ですよ。
上でも言ってますが、急な転勤で投資用に切り替えるケースもあるでしょう。
また新築マンションで最初から「投資用」があったとしてもデメリットしかないような風潮がありますが入居者にとってのメリットはあるということです。それは投資者から、資産評価が高いとみなされた物件であることの証左だからです。
投資者は、不動産を購入することによって利回りを計算しキャピタルゲイン(売却益)やインカムゲイン(運用益)を得ることを考えます。前者を得られると考えた場合は、あれば駅の再開発などで将来の不動産価格の上昇が期待されるエリアの証左。後者を得られると考えた場合は、人気の沿線に位置している、駅から近い、建物が新しく設備が充実しているなど、入居者獲得がしやすく家賃が長く安定しそうな立地や建物であることの証左。
すなわち、一般的に「投資用」の分譲マンションが出るところは魅力があると言われるのです。
ちなみに「分譲マンション」の賃貸の物件数は雀の涙程度しかないぐらい希少なので、世に出回りにくいのが実情です。
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4538
通りがかりさん
>>4537 匿名さん
営業さんか購入者さん、長々とお疲れ様です。
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4539
匿名さん
>>4538 通りがかりさん
いつも、ねぎらいの言葉ありがとうございます。たまには反論もよろしくお願いします。
不動産、持家購入のことは学校では、教えてくれませんからね。疑問が生まれたら単純に知ればいいだけです。非常に大きな買い物ですから、能動的に行動して、将来の不安やリスクを少しでも下げるために長々と調べて正しい理論を自分の中にも構築するのもいいですし、
受動的に聞いた情報を得て、不必要な情報は自由にフィルターをかけて無視すれば良いだけですからね。
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4540
マンション検討中さん
営業さんが書き込みしているんですね。
それであれば、質問があります。
ここのドレッセシリーズだけは、なぜ管理会社が東急ではなく、長谷工なのでしょうか。
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4541
匿名さん
>>4540 マンション検討中さん
営業と言われるとは。驚きです。
しらないですそうなの。想像くらいすると下記パターンが思いつきますが。
パターン1
長谷工持ち込み物件かつ事業比率の会社間交渉で決定したから
パターン2
東急コミュニティーは、社長自ら嘆いているようにひどい人手不足に苦しんでおり、賃金上昇に伴い現状の管理マンションを維持するだけで精一杯だから。
パターン3
ドレッセシリーズ=東急コミュニティーという方程式などはそもそも存在しないから。
パターン4
管理会社としての管理の質は、業界の勢力上東急コミュニティーより長谷工コミュニティーの方が上だから。
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4542
匿名さん
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4543
匿名さん
>>4541 匿名さん
マンションの管理はどこでもお粗末になって来ていますね。
電話すると、以前のように担当者ではなく、コールセンターにつながるし、
担当者もローテーションで2年もすれば交代するので、
管理組合がしっかりして、管理会社や管理人に的確な指示を出さないと
管理がうまく行かないようですね。
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4544
匿名さん
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4545
匿名さん
>>4543 匿名さん
お粗末というよりは、配置転換ではって感じですね。人手不足でも管理の質を維持するために、業務改革をしないとです。東急コミュニティーは業界内で遅れを取っているように見えると言われても仕方がないです
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4546
匿名さん
>>4540 マンション検討中さん
回答したので逆に質問があります。
それで、結局のところそれを解決して何を言われたいのでしょうか?
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4547
マンション検討中さん
>>4546 匿名さん
単純にマンションギャラリーで、スッキリしない部分だったので、改めて伺いたかったので質問しました。
ご回答のほど、ありがとうございます。
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4548
周辺住民さん
駅でグランアリーナのチラシ、配っていました。
3LDK3,200万?の記載です。
ケーズデンキ中央林間店は3月7日オープン。
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4549
匿名さん
家電製品はネットで注文した方が安いので、量販店は生き残れるでしょうかね?
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4550
匿名さん
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4551
匿名さん
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4552
入居前さん
今後起こること。予想(というより希望)
●渋谷駅の拡幅(東急の社長明言しているで、現実的)
↓
●田園都市線の通勤時間帯列車数増加(これも現実的)
↓
●通勤時間帯の中央林間始発の急行列車復活(可能性そこそこ高い)
↓
●2017年から短期間だけ試験運行されていた「特急」が導入(可能性半々くらいか?)
「渋谷まで座って30分未満(通勤時間帯35分)」
↓
●中央林間のマンション価格がドラスティックに上昇
★鉄道に詳しい方、田園都市線10年後どうなるもんでしょうかね?
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4553
匿名さん
>>4552 入居前さん
田園都市線の通勤時間帯の輸送能力は限界に達しています。
急行が準急に格下げされたのも輸送能力を増やすためでした。
特急が導入されるとしたら、通勤時間帯以外でしょう。
但し、10年後ぐらい?に列車制御(ATC)に無線ATCが導入されると、
前の電車との間隔を狭めることが可能になるので
列車数を増加することが可能になると予想されます。
それ以前に定年になってしまうかもしれませんが?
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4554
匿名さん
>>4552 入居前さん
実現は当分先だと思いますが、
田園都市線は、溝の口~鷺沼間の複々線化について、国土交通省の交通政策審議会が2016年に示した「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について(答申198号)」でリストアップされています。また、たまプラーザ駅は現在、ふたつのホームが上下線を挟む形の相対式ホーム2面となっていますが、それぞれのホームの外側に線路用地が確保されています。将来的には島式ホーム2面、線路4本が実現可能です。これも稼働すると、田園都市線、大井町線とも、さらに増発ができそうです。
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4555
匿名さん
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4556
匿名さん
複々線化は事業者にとって負担が大きいので、都内だと連続立体交差事業として都の支援を受けて実施ってのがパターン。川崎市にはそういった制度はない。
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4557
匿名さん
複々線化が実現して快適なったら中央林間で座れるメリットって薄まりませんか。通勤辛くないし、出来るだけ短い方がいいじゃんみたいな。
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4558
匿名さん
東急はそも、田都に対して抜本的な混雑緩和はする気はなかったって。理由は、日本の人口が2020年をピークに減少に転じるという国勢調査が根拠。この方針を東急が決めたのは2000年代。そのため、実際にオフピーク通勤者にポイント与えたり、大井町線に人を分散させ流たり、2020系という新車両へ2022年までに全て入れ替えると1編成55名多く乗れるから混雑率が数%緩和する....などといった小手先だけで混雑しのぎきる計画だった。これが2015年時点でのオフィシャルな経営計画。
しかし最近の国勢調査で、東京の人口だけは2035年まで増加をし続ける事がわかった。それに比例して東急沿線の人気も衰えを知らない、うなぎのぼり。
そして昨年の社長交代。
東急は、渋谷駅の拡幅に手をつけることをついに決めた。事業規模は1000億円超。これは抜本的な混雑緩和を実行に移すことを経営陣が決めたわけだ。渋谷駅は1面2線の島式ホームで、ピーク時乗降に50秒もかかるせいで後続列車がどん詰まり、田園都市線全体の混雑悪化の根源悪の一つで、重要で優先度の高い施策だと結論付けたらしい。
描く青写真は、渋谷駅東横線のように2面4線にすること。
これからフィージビリティを見極める調査に着手。
ただ、事業者だけでは実現不可なので、民意を形成するプロセスから行うとのこと。
渋谷駅のホームは、地上ビルの基礎に挟まれてるらしいから、技術的、構造的にかなり困難なプロジェクトだそうだ。やると決めたらやる東急なのでやるのでしょうけどね。
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4559
匿名さん
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4560
匿名さん
東急グループの企画開発力を信じましょうということですね。
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4561
匿名さん
企画開発力も凄いですが、企画遂行能力も非常に高いと評しています(個人的感想)。現実的なロードマップや計画を立てますし、計画の遅れもまずない。遅れを出さないために再開発では地権者などとの利害関係者と合意形成が欠かせないですが相当企業としての管理統率能力やネゴシエーション能力に優れているのでしょうね。。。今秋の南町田の街開きが予定されてますが、2021年3月期の経常利益を970億円とし前年比70億増とすると日経に掲載されてました。つまり数十億の経済効果を南町田で出すということだと思うので、非常に近い中央林間は、現状の小田急+田都で1日の乗降者数20万人のところ、もっと増える公算なのでしょうね。
神奈川県内でもすでに中核をなすハブ駅であるというのが、数値的根拠で示されていますが、
さらに中央林間は2020年に、小田急と田園都市線に新たな改札口を増やすことが決まってるので、乗降者数増による鉄道事業の発展も狙ってるのでしょうか
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4562
口コミ知りたいさん
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4563
匿名さん
>>4562 口コミ知りたいさん
いつもねぎらいの言葉ありがとうございます。
日経の数値的根拠以外の数字は、このサイトに載っていた情報をくっつけただけですけどね。すこし興味が湧いて中央林間の乗降者数は、二子玉川より上なんですよね。
二子玉川(田都+大井町線=16万)
中央林間(田都+小田急=20万)
https://www.tokyu.co.jp/company/business/railway/passengers/
乗り換えが多数というツッコミはありますが二子玉川もそうだと考えると、ほぼ同等かそれ以上かもしれません。
東急グループは南町田で郊外に第2のニコタマを作ると息巻いてますが、中央林間の乗降者みても人の流れの多さはすでに十分すぎます。土日は繁盛しそうです。南町田が発展すると鉄道はさらに人の流れが増すと思うのです、渋谷の拡幅はなるはやで実現してほしいですよね。
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4564
マンション検討中さん
田都は致命的な遅延が最近起きなくなっただけマシですがね・・・これ以上人気で人増えられてもられてもいかがなものかと。
3月の金利確定したようですね?相変わらず低金利ですね・・・。
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4565
マンション検討中さん
つきみ野のグランアリーナレジデンスが3,200万円台からですね。
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4566
マンション検討中さん
最近、かなり詳しい情報を書き込まれていますけど、仮にこちらの購入者さんが色々と調べられて書き込みされているなら、深い愛情を注がれているが故と思うので、凄いなと感じました。
逆に、これから購入を考えているものからすると、大きなコミュニティの中にそのような方がいらっしゃると考えると結構怖いです。
初めは、計画的にイベントも開催されるようですし。
近隣にグランアリーナのように似た規模のマンションが出来るなら、コミュニティの在り方も参考に検討したいですね。
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4567
名無しさん
とても高い買い物なので、購入前に詳細な情報収集と高度な分析が肝要かと思われます。
また、自分の考えを開示することは、皆の反応で自分の考察の妥当性が客観的に評価できますし、反対意見により考え違いや思慮不足などへの「気付き」になるのでとても有用だと考えます。(人生最大の大博打、自分の間違いを正してくれるのは大歓迎でしょう)
ここの掲示板は「侃々諤々」、とてもよい雰囲気だとおもいます。皆さんいい人多いな・・・。
他物件の掲示板では「喧々囂々」で殺伐としところもありますから。
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4568
匿名さん
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4569
名無しさん
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4570
匿名さん
>>4566 マンション検討中さん
いつもねぎらいの言葉ありがとうございます。愛情ではありません。怖さですか。情報が完璧すぎた故畏敬の念(=怖さ)でも抱かせてしまいましたか。思慮不足や論理的誤謬がないようちゃんと考えて書き込んでいますからね。不必要な情報なら無視すれば良いだけですし。良い方向へ享受できたならそれでもよしですよ。
コミュニティの在り方も考察や検討は必要です。コミュニティ形成は社会的な協調性がかかせないので多人数が協力してより良い方向に進むために、物事を進めなければなりません。ただ大規模コミュニティですと、利己主義な人(自分の利益のみ追求する人)がいる確率は必然と多くなりますが極端な言い方をするとマンションの私物化は規模が大きすぎて難しくなるはずです。
公序良俗を犯す住民が最も怖いですが、日本人は利己主義という言葉か似合わないくらい組織的行動に非常にすぐれているというお国柄があります。大規模マンションだとミクロよりマクロな視点が適用されるはずなので、国民性がコミュニティを形成するといっても過言ではないのではないでしょうか?
逆を言うと、小規模マンションのほうはミクロな視点でのコミュニティになるはずで、住民の個性がはっきりと出やすいコミュニティになるのでないでしょうか?
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4571
ご近所さん
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4572
匿名
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4573
匿名さん
まあまあ、入居予定者さんなのでしょうから、抱負を語るのは良い事ではないでしょうか?
管理組合の理事のやる気で先行きが決まりますからね。
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4574
匿名さん
非建設的(感情的で拠のない批判)な投稿は無視します。マンション購入に際し感情は1ミリほどもいりません。
>>4565 マンション検討中さん
グランアリーナレジデンスが3200万円台からなら、計算上より200万円お得ですね。
根拠は以下の通りです。徒歩5分のドレッセが低層階で坪単価200万円、徒歩12分のグランアリーナが坪単価160万ですね。一般的に駅から1分ごとに1平米あたり1万6000円下がるそうなので、(200万円÷3.3平米)-((12分-5分)×1万6000円)で坪単価に戻すと、ドレッセより7分更に遠いグランアリーナは坪単価163万円。70平米で3423万円。ですので計算より200万円程お得のようです。まあパンダ部屋でしょうけど、
グランアリーナの値付けは、ドレッセの価格を強く意識して反映してると分析します。
これをモデルにするとドレッセのD棟とE棟も理論値計算可能。定義する変数の徒歩を8分と仮定すると(200万円÷3.3平米)-((8分-5分)×1万6000円)となり坪単価184万円。70平米換算3800万円。これを基準に価格が決まってくるのでしょう。
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4575
マンション検討中さん
>>4574 匿名さん
つきみ野駅からの徒歩12分と、中央林間からの徒歩5分ですので急行始発2線利用可駅との比較であれば当然の価格差でしょう。グランアリーナのほうは中央林間までは徒歩19分です。
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4576
匿名さん
>>4575 マンション検討中さん
グランアリーナはスーパーや病院まで徒歩1分といおうか、
元々そのようなコンセプトで作っているようです。
一方、こちらはスーパーや病院まで時間がかかります。
つきみ野駅までは、お父さんが毎日通勤で頑張ればいいだけの話です。
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4577
匿名さん
>>4576 匿名さん
スーパー徒歩1分を享受できるのは、ほんのひと握りの住民だけです。配棟を見ればわかるでしょう。
こちらは駅途中にもスーパーありますし病院も専門医が1分、救急病院が4分圏内です。
あの小さなエリアに建設するクリニックを病院というのはちょっと疑問です。「医療施設建設予定地」とだけあるため、歯医者や薬剤師がいる薬局程度の広さしか確保されてません。
お父さんが苦労しても資産価値の維持が大変です。
売りたくても売れない立地じゃ今のご時世?となります。永住するとしてもマンションはリバモゲも使えないですからね。。
お父さんが頑張ればいいだけの話では終わらない話です。
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4578
マンション検討中さん
>>4576 匿名さん
グランアリーナは病院まで1分ではないようですね。戸建エリアを抜けるか抜けられない場合かなり遠回りになるので3分から7分くらいかかるかもしれません。スーパーの位置もつきみ野駅から真逆ですので、駅から帰宅途中に寄るとなると、駅から坂がとても急な道から遠回りしてアクセスしなければならないようです。一方こちらは4分以内にアクセスでき、駅からの帰宅途中の場合は全てが揃っているようですからね。
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4579
匿名さん
>>4577 匿名さん
リバースモゲージ(リバモゲ)は55歳以上が使える土地を担保にした借金ですね。住宅ローンの元本部分を支払う必要がなくなり金利部分だけになるものです。契約者が亡くなると、残された配偶者は残債を一括返済して家を取得するか、そのまま退去するか選べます。
マンションでは好立地しか使えず、売却した方が高くなることが多いです。
なのでマンションは売るか、子や孫に相続するか、相続放棄するかの3択しかありませんからね。
相続されても管理費、修繕費、固定資産税を払い続けなければならないため、価値のない家を強制的に相続されることでそろそろ社会問題化します。
なので今のご時世売りやすい、駅徒歩10分圏内の物件が無難ではあるのでしょうかね。(シニアにとっても)
家を買うということは、出口戦略(遠い未来の終わりの迎え方)も考えさせられます。
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4580
匿名さん
>>4578 マンション検討中さん
だから、南町田の再開発がなければ、つきみ野徒歩12分なんて立地にマンション建てようなんておもわないでしょう。グランアリーナは、東急の事業にかかってます。
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4581
通りがかりさん
>>4574 匿名さん
結局のところ、長文さん=購入者さんで早く売り切ってほしいから、長文を投稿されているという理解でよろしいでしょうか。
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4582
匿名さん
きっと幸せな生活が待っています。
これからドレッセに住む人みんなの幸せを心から願います。
それから、プラウドに住む人もグランアリーナに住む人もプレミストに住む人も同様に幸せでありますように。
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4583
通りがかりさん
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4584
通りがかりさん
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