パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスってどうですか？

久しぶりにここきたらスレ削除だらけですね
一検討者としては何が書いてあったか見たいのにな

荒らしのアンチさんが不適切な投稿繰り返しているだけ
みたいですよ。パークハウスのスレでもネガ投稿ばかり
してた方です。いい大人が運営にも迷惑かけてみっともないですよね。せめて常識くらいは守って欲しいものですね

>>654: マンション検討中さん

パークハウススレで活躍された匿名さんがこちらのスレでも連続投稿されているようで
それに反発されている方がおられるようです。
内容から見てとても検討者さんとは思われないお方もおられますしね。

なおスレの更新通知を受け取る設定をしておけば削除される前に読むこともできますし、
削除されたとしても投稿の初めの部分は通知に書かれていますのである程度は内容を推測できますね。

結局物件が気に入らなくて中傷投稿したり、プラスな意見は全否定みたいな感じでしたね。
削除は妥当な判断かと。ここはNTTの社宅跡らしく立地的にはとても良いですね。

>>657: 匿名さん

おっしゃる通りです。
ＮＴＴ小石川社宅はこの広大な敷地に、戸建て風とでも言うべき２棟の建物が建っていました。
建蔽率は４０％程度もなかったかと。
その跡地は東西に長い敷地でＮＴＴとしては手放したくないほど良い立地だと言うことですね。

そして現在のパークホームズのマンションは建蔽率こそ６０％ですが中心を大きく凹ました
デザインが奏功して、日影規制には特に余裕があるわけではないものの、圧迫感は軽減されています。
近隣住民の建設反対の声が皆無だったのもうなずけると思います。

この戸建て風？デザインを模索したのが近くのパークハウスです。
良く見ないとわからないのですが、中心に凹みが儲けてあります。
これは近隣の住民運動の結果得られたものですが、代償として新たに北側に凸部が設けられ日影が悪化
してしまいました。
住民運動の負の遺産といったところではないでしょうか？

デザインはどちらも素敵ですよね
パークハウスもパークホームズも地域のイメージアップに
貢献してると思います。あとは難癖付ける近隣住民がいるかいないかという問題だと思います。

定借物件は所有権の8割がけで単純に計算するとここの坪単価は実質450万以上？
お近くのサンメゾンより1割程度高いけど、そこは住環境の良さとブランドでカバー出来るのかな(あちらは窪町小学校だけど)

@300前半からありしましたからそんなものでしょうかね。
市況を加味しても妥当な範囲なんじゃないですかね

74平米のお部屋は@360ですし
90平米の方で@450程度ですかね。

条件などは変わりますがね。
結構売れてるようですから需要を捉えるだけの価格ではあるのかなと思います。

>>659: 匿名さん　

ここパークホームズは中央に駐車場やエントランスを配置して北側の圧迫感を軽減、
車寄せがあるのも高級感があり、いかにも小日向に相応しい品のあるデザインですね。
確かに地域のイメージアップに貢献していると言えるでしょう。

外壁のカラーが少々明るすぎるかな？とも思いますが、植栽も程よく、
外置き駐車場にもシャッターが設けられていて景観条例にも合致しています。
難癖を付ける近隣住民はあまりいないかと。

かたやパークハウスのデザインとしては北側の凸部が最大の疑問点ですね。
わざわざ北側に出っ張って日影を悪化させるデザインなど他に見たことがありません。
東側中心の凹みはまだ良いとしても、左右の住戸に黒くゴツいバルコニーが張り出して
圧迫感があります。そもそも凹みは圧迫感の軽減にあったはずなのです。

また外置き駐車場は植栽による目隠しもなく、車はむき出しで景観ガイドラインに合致していません。
かといって全体の植栽は少々オーバー気味でプライバシーの点では良いとしても住戸内は暗いでしょうね。
それやこれやで、難癖？を付ける方もおられるのでしょう。

植栽がオーバーでダメとは初めて聞いた。

普通にパークハウスもかっこいいよね。デザインも凝ってるし
あっちのスレやここでもあれやこれや言ってる人いるけど（同じ人だろうけど）
結局でまかせや嫌がらせというレベルのお話らしいですよ。
何がしたいのか意味不明ですが

>>658
>>662

何故に何でもパークハウスと比べる必要があるのでしょうか？
パークハウスと比較して優れているという理由で購買意欲が沸くのでしょうかね。

正直言って、私は規模的にはあちらの方が好きですが、敷地が小さいので余裕のある作りではないですよね。
余裕のある作りが欲しければ、例えば千石のインペリアルとかも良いと思いますが、この辺りこそ個人のテイストかと。
あと、後学のために景観ガイドラインとは何なのかは興味があります。

こちらの物件は外見が非常に高級感があって、街並みとも調和してるので非常にいい印象ですね。
ところで本物件近辺にある新渡戸稲造旧居跡が更地になってましたが、その後の活用方法等ご存知の方いらっしゃいませんか？

ホント外観いいね
タイルが落ち着きある色でシックでいて高級感あるし。
あとやはり低層マンションは横長ゆえに重厚感あっていいですね。

>>665: 匿名さん

小日向の新築マンション同士ですから比べられて当然ですね。
シティハウスも良いマンションでしたが、崖下、地下鉄車庫向きなどで立地が残念でした。

ここはパークホームズのスレということで他をけなして無理ポジしているわけでもありませんで
素直な印象を述べています。

インペはいいですね。間取りや1/3地下の1階、茗荷谷駅へのルートなどはさておき・・
1万㎡の広大な敷地を生かして空地を大きく取り、緩和規定を適用して絶対高さ１２ｍの4階建て
となっていますが、1種住専の住民側は3階建てとし、大きくセットバックしています。

更に緑地コーナーの設置や敷地内の横断道路を開放するなどして近隣住民への配慮がハンパないです。
ここも近隣住民の反対運動が激しかったのですが、その成果が結実したマンションだと言えると思います。
同じ住民運動の結果、なぜか日影が悪化する設変が行われたパークハウスとのあまりの違いに愕然とさえします。

なお「景観ガイドライン」とはイメージで何気なく書いてしまいました。
「文京区屋外広告物景観ガイドライン」と言うのはあるようですが、
正しくは「文京区景観づくりの手引き」でよろしいと思います。

結局どこも善し悪しがあるのだから好きな物件選べばいいんじゃないかな。
どこも一長一短だし、パークハウスもインぺもここも
それぞれ主観で選べばいいんだよ。もう買えない物件もあるけどね。デザインで言えばどこも低層で重厚感あって素敵だと思います

それにしてもなかなか完売しませんね。。。

残り僅かのようですから順調なんじゃないですか。
駅近のような目立つ物件ではないですからね。
たた高価格でも売れるのはこういうった低層住宅街の
需要がまだあるのでしょうね。

完売どころか全く売れてない
小日向に価値を見出せる層には魅力たっぷりだけど、かなり絞られるってこと
借地物件でランニングコストも嵩むし

新築でこの売れ残りっぷりだと、リセールはかなり苦戦しますね

でも８割売れてますからね。結構売れていると思います。
価格考えればまあまあなんじゃないですかね。
別にかたくなに売れていないと主張する方を否定する
訳ではありませんが。まあ感じ方次第ですかね。
こういう物件はじわじわ売れていくものでしょうから。
やっぱり社宅跡だけあって良い土地ですよね

区内の周辺地域や都心5区の物件と比べたら売れていないように見えるのでしょうけれど、
小日向の物件ということを考えれば堅調に売れていると思いますよ。
ゆっくりとニーズを拾っていく売り方に適した地域ですから。
郊外だともっと時間かけて売ってますよ。

インペ横もそうだけど、こう言った不便な立地の社宅は、昭和じゃないからニーズない。
防災面も最悪だから、社員は住まわせない。

ニーズはあるだろ。別に社宅を所有するというのが
時代にあわないだけで。こういう立地も根強い需要
はあるだろうな

不便か便利かというより、社宅は売却というのが
トレンドだからだろう。民間から借りた方が安上がりだしな
跡にマンションが建つのも普通のこと

モデルルームどの枠も空いてますね。
ここの掲示板見てると、やっぱり人気はないのかなと思ってしまう。
試しに来週行ってみたいけど、今の時期は営業にガツガツ来られそうで躊躇してます。

いやいや、半年以上前は結構MR混んでいましたよ。駅前だし。
かなりの期間が経っているのだから、そりゃ売れ行きも止まるでしょうよ。
不人気ということではないと思います。

ナローでロングで極小バルコ。
ないわ

三井の営業はあまりガツガツ来ない。ジェントルマンが多いので気楽にＭＲに訪問してみたらいいんじゃないの。

>>686 名無しさん
柱のくい込みと収納の少なさ。
実物見ると高級感ないし。
借地権でこの価格。
ないわ

間取りも悪くないし、仕様もいいよね。
内廊下だから廊下側の採光は限定されるけど。
間取りに関してはモモレジさんの意見参考に
なりますね。総じてみればなかなか良い物件だと
感じました

借地権に関しては三井健太さんのこのマンションへの評価が参考になります。
私が思いもよらなかった盲点を指摘されてて、永住目的なら借地権でいいかと考えていた自分の甘さを痛感しました。

借地権でも70年ならこれと言って問題も無さそうだね。以前の50年だと
やはり短いという意見も多々あり最近は70年物件がトレンドのようですし
千桜もそうですし、渋谷区役所タワーも借地ですし、これと言って問題は
ないかなと感じます。

もちろんそれぞれの生活スタイルや考え方などは
あるでしょうけどね。私は借地権も全然ありだなと思います

>>666: 匿名さん

新渡戸稲造旧居跡の更地ですが、聞いたところ民間に売却されたとか？

なおこれよりはるかに広い敷地の財務省小日向住宅跡地の更地は、
当初文京区が買い取り特養老人ホームを建設するのではないかと伝えられていましたが、
最新情報ではやはり民間に売却されたとか？

いずれにせよ１戸建てよりマンション建設に適した敷地と思われますね。
特に崖地上のある財務省住宅跡地は眺望日当たり最高ですから。

ただ両物件とも江戸川橋駅が近く、茗荷谷駅はちと遠くなります。
その点ではパークホームズは両駅とも同程度の距離ですので断然便利です。
未確定情報ですので、さらに信頼できる情報が入りましたらお知らせいたします。

>>690 匿名さん
これですね
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/01/no99295.html?m=1
リセール時も借地権の物件はローンが通りにくいため売りづらいですよね。

結局はそのリンク読んでもメリットある人とない人がいるくらにしか
読み取れなかったけど。売るにしても残存期間次第だし、どういう人生設計か次第ですかね

一般的に借地権物件は良い立地が多いと言われておりますし（だからこそ売却しない）
考え方次第ではないでしょうか。どうしても借地が嫌だというのでしたら
所有権物件探せばいいだけですしね、ここであれこれ言っても結果は変わりませんしね。

こちらも借地権でも堅調に普通に売れてるところを見ると、メリットを感じてで買ってる人が
多いのかもしれませんね

所有権でこの値段だったら考えてもいいけどなあ・・仕様にかかわらず借地権でこの値段はないわ。

そもそもここは「パークホームズ」の仕様でしょう。それを高い高いというほどではないかと。