クレヴィア茗荷谷 文京の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区大塚3丁目14番6他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩9分 （3番出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：31.15平米～64.83平米
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：株式会社川村工営
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-11-11 15:11:48
元々何があった場所だろう？と思ったのだけれど、ストリートビューをみたらもともと空き地だった場所だったのか。
総戸数も少ないなと思いましたが、この敷地の広さだったらまあそうなんだろうなぁというところです。
３LDKでも６５㎡ないので、全体としてコンパクトな作りになって来るのだろうなと思います。
ファミリーと言うよりはDINKSや単身者向けの物件なのだろうか。
口コミ全然ないですね。。
教育の森には子供と遊びに行く事があります。
この辺は住環境は良いと思いますけど、
やはり気になるのは価格ですね
場所は悪くないんだけど、どのプランも狭すぎ。
広いと買えない資産ない組としては、狭くても立地を選ぶでしょ
Aタイプなら子一人家庭でも大丈夫そうかしら。
他は一人暮らし・二人暮らし向けタイプですね。
狭めの1LDKでもカウンターキッチンにするタイプが最近増えましたが
ここは背面なのでLDKも使いやすくなってると思います。
駅からも近いし、小さい部屋から売れていきそうな感じですね。
良水工房というのは各部屋でなく、マンション全体に浄水器が付いてるってことなんでしょうか？
こういうのってコストってどのくらい掛かるんでしょうね。
窪町小学校の通学区であることをすごくアピールしていますね。人気校ですから、外からわざわざ学区内に引っ越してきたいと思う親御さんも多いということになってくるのかなぁなんて思います。学校までの距離もさほど遠くないですものね。
ただ見ていると専有面積は正直ファミリーには手狭に感じてしまうかも。
一人っ子ならOKな間取もありますが…。
この辺りすごくマンションが増えていると思うのですが、窪町小学校って学校がいっぱいいっぱいになっていたりしないのでしょうか。
この校区って本当に人気があると聞きますがその分子どもたちで溢れかえっていたりしないのかしらと思いました。
勉強に熱心な親御さんも多く、子育てする人にとってはとても良い環境なのでしょう…と思うおだけど気になる部分がないとは言えないかな
ライバルはインペリアルかしら？
グランドメゾン大塚仲町、あれは良いマンションだった。
窪町小学校は高学年は110人ほどですが、低学年になればなるほど人数がぐぐんと増えてきています。これから益々人数は増えていく可能性が高くなってくるということになってくるのではないかなと思います。この地域にこれだけの子どもたちがいるのですね。街ナカ歩いていても本当に子供連れの人をよく見かけますもの。
賃貸でもこの辺りはファミリーに人気と聞きますから仮に一時的な転勤などで家を離れる時も賃貸にだすことはできるのかなと思いました。
[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]
お子さんが増えてきている地域ということは子育てがしやすい地域になってきているという利点があるのかな
子供が多い小学校は子供も友達が増えますし、いいことが多い反面、
働くご両親にとっては保育園問題、学童問題はつきものになってきてしまうことが気になります。子供が多い分学童は入れにくくなっているのでしょうか？
自分の地域では小学校の中に学童があるので申請すれば大体はいれます。
働く母としてはそれが魅力かなと思ってます
予定価格聞いてきましたが、ちょっと割高に感じますね。
事前説明会に行ってきました。1割安ければ、ぜひ購入したいのですが。。。
ここで坪400万強は高過ぎでしょうね
茗荷谷最寄りでも小石川ではなく坂途中の大塚ですから
>>14 通りがかりさん
狭いです。これはきつい。
しかも立地も中途半端。
春日通りから一本入ると、片側一車線の道路の割に車通りは少ないのかなという印象はありました。
あとは緑が多くても、高層階じゃないとあんまり抜けた眺望にはならないのかなぁと。
駅までの距離自体はまあまあだし、学区が良いというのはありますが
でも立地が中途半端っていうのはわかるような気がします。
どうしてもこの辺りに住みたいという人向けには有りといえば有り。
予定価格高いという話なんですがどんな感じなんですか？
坪単価だと300超えてしまったりしてしまうんですか？
そもそもこの辺りは基本お高めだけど。
2ldkで中層階が6,500万くらいだったかと思います。
中層階の２LDKでその価格ですか…
最近の相場通りという感じの価格設定かもしれませんね。人気の有る地区ではありますがそれにしても以前よりはずっと高くなってしまっているということなんでしょう。
物件概要に出ている31.15平米で１LDK3800万円台というのを坪単価出してみると
400万円は超えてくるというような事になってくるらしいです。
うむむ。
中学は受験するとしても小学校6年間って重要ですしね。
校区が良いに越したことはないです。
小学校卒業するまで住んだあと、売ってしまったり
賃貸にするとしても文京区、学区、最寄り駅が良いというのは強みかなあと考えます。
ファミリー目線だとこんな感じです。
ディンクスさんやシングルさんだとどういう評価なんでしょうね？
価格帯は坪単価400ですか。さすがにお高めですね…。
まさにそれ。現時点がほぼほぼ不動産価格は最高値に近い（もはや、大抵の人には手出しできない）と思われるので、(1)ライフサイクル（子供の出生等）からして妥協できない、(2)金が有り余っている、(3)まだまだ不動産価格は上昇し続けると思う、といった条件が当てはまっていないと、ここは厳しいと思う。
敢えてこの窪町小学校の学区を、という風に考えている人の場合は
24さんが書かれている（１）のライフサイクル的な物があるのではないでしょうか。
私立の小学校というのは限られているのですし、
だとしたら公立の小学校で評判が良いところに入れたい、というのは教育熱心な親御さんの中ではあるでしょうから…。
それで強気な価格にできる所はあるのでは？
学区のみならそれこそ誠之の物件買えばよかったのに
もう売ってないけどインプレストはここより全然安かった
確かにここは夏でも暑くならなそうだ
22さんのおっしゃる通り親になると子供の小学校の6年間は大事だなと感じます。
子供が生まれるまでは大したことないじゃん。と思いがちですが、
やはり学区の環境が良いという事や小学校の学業レベルがある程度高いという事は
親目線としては重要視したい所なんじゃないでしょうか
ただ、こういった環境は住んでみないと分かりにくいというのが難点。
今は1期2次6戸の販売です。
1期18戸というのは1次での販売数だったんでしょうか。
先着順が3戸ということですので、1次の分は今のところ15戸商談成立しているという計算になりますね。
総戸数が27戸であることを考えるとかなりいいスタートを切っているという風に考えて良いのではないかなと思いました。
1期でもしかして販売は終わってしまう？
公式サイトでは窪町小学校の学区であることを凄くアピールしているようですが、第２期に売り出す物件って１LDKだけなので子供がいるファミリー向けって言う感じじゃないですね。
ここの場合は１LDKよりも３LDKの方が圧倒的にニーズが有るのではないかと思われるのですが、
３LDKの方が売れ行きがやっぱり良かったりするって言うことなのでしょうか。
１フロア３戸の内２戸が３LDKという計算担っているのです。
人気は3LDKでしょうね。これは場所柄です。こにあたりに住みたい方というのは、そういう方なだけです。
かなり前のコメントになりますが、「学区は大切」なこと、親になって理解しました。
周囲の子に影響されて言葉づかいやマナーまで自然と学びます。
家の中で教えていても「いつの間に？」と思う言葉を使っていたりします。これは、いい意味でも、悪い意味でも。
文京区はいいと思います。
1LDKよりも3LDKが人気なのは、子育て世帯に人気だからではないでしょうか。
ここだと販売されているプランは１LDK・２LDK・３LDKとそれぞれ基本的には同じくらいずつの販売になっているということですよね。
単身者からファミリーまで対応しているということになってきていると思いますが、
地域的にここだと３LDKの需要が一番高くなって来るのかなと思いました。
１LDKのCプランだと、居室は3.5畳、リビング・ダイニング・キッチンもキッチンが独立していないタイプです。ですので完全に単身者向けという感じです。
最近はあまり珍しくないけれど、ファミリー物件と単身者物件の混合って普通になったね
自治会とかで単身者物件の人ってちゃんと参加してます？
この辺りだと特にファミリーにも人気だし、単身者的には交通の便がまあまあよろしいということでどちらのニーズもあるというのがあってこのようになっているのかもですね。
割合としてはどういうふうになっているのでしょう。
Cだけが単身者向けという感じで、
AとBはファミリーという感じになってくるのかと公式サイトの専有面積図を見る限りでは思いました。
Bは２LDKですが子供が一人だったら十分な広さかな
このマンション周囲は、意外に殺風景な雰囲気かと。
近所のパン屋、マールツァイトは美味しいです。
ご近所の方ならではの情報、ありがとうございます。
そうなんですね…比較的エリアとしては落ち着いているのかな？というように感じておりますけれども、殺風景な感じというのはなんとなくわかるなぁ。
ターゲットとしてはやはり大人だけの世帯が多くなってきてしまうのですかね？？
１LDKや２LDK でしたらそういう感じになってきそう。
間取り図を見ていて思ったんですが、バルコニーの端に何か衝立のようなものがあって、その向こうがサービスバルコニーというふうになっているんですが、あれってどういうことなんですか？
バルコニー内をわざわざ区切らなくってもいいのにと思いました。サービスバルコニーとなっているのですが、実質室外機はそこにおいてくださいね、ということなんでしょうか…？
なんだか見ていてよくわからなくって。あまり同一のバルコニー内にサービスバルコニーも同居するってないですよね？
それぞれの物件だけじゃなくて、各物件のそれぞれの居室のプライバシーもきちんと確立させようと思っている感じなのかなと思いました。
バルコニーひとつづきになっていると、
一方の出入り口からバルコニーに出たときもう一方を覗き込めてしまうから。
家族とは言え、
着替えているときなどは特に見られたくないから
そういう配慮がなされているのだろうなと思います。
管理費の高さの原因はわかったの？
ディスポーザー無しでこの管理費は鬼畜
管理費の高さについては、管理組合を結成した後にまた話し合っていかねばならなくなってくるのかもしれないですね。
管理会社のサービスの中でいらない物があるかもしれないですから、
まだ下がる余地はあるかもしれないですが…。
管理費自体はマンションの規模にもよる所は大きいのかなとは思いますよ。
最近は管理人さんのなり手も少ないし、管理費は上がるよね。例えばエレベーターなら保守契約を見直してPOGにするとか業者を変えるとか引渡し後の管理組合の工夫の余地はあると思うな。新築は絶対にPOGが有利。
管理費については入居後に下がるという事はめったにないんじゃないでしょうか。
年数を重ねるにつれて高くなっていくのが管理費です。入居後に話し合ったところで必要経費という事で、そのままになっていくと思いますよ。
総戸数の戸数が27戸と少ないという点も管理費が高額な理由の一つだと思います
もし、管理費が気になるなら管理組合の役員になったほうが良いですよ
管理委託費の初期設定は管理会社のお手盛りだから、心配しなくても削減できるよ。
たしかに管理会社の匙加減ではあるんだけど、
絶対に交代させられない何らかの事情があるから強気になれるんじゃないかな
そうであれば削減することは難しい
いずれにしてもここの1LDKは売れない
聞いた事も無い工事会社だが
町場の工務店かな？大丈夫なんでしょうか？
私もこの施工の株式会社川村工営って初めて耳にしました。
調べてみたのですが、これまでもマンションや学校などの公共用の建物も手がけてきたということなので、
技術力はきちんとあるのかな、という印象を受けました。
売り主自体は伊藤忠の関連会社ですから、
大きな会社のグループだから安心なんでしょうか。
なんか全体的にどれも中途半端なんだよな
茗荷谷最寄り以外に売りが見いだせない
その割には高い
結構真剣に検討していたけど、何だか夜の通りが寂しすぎて、怖くてやめてしまいました…
駅徒歩は魅力的な水準だったんですけど。
[No,57～本レスは、前向きな情報交換を阻害するため、削除いたしました。管理担当]
思ったより早く完売しましたね。気付くのが遅かった。キャンセル待ちします。
