物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK
専有面積：40.72m2～80.69m2
所在地：東京都渋谷区 恵比寿一丁目47番-1外(地番)
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/
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マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
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[スレ作成日時]2016-10-08 18:25:00
駅距離7分という感覚の場所ではないですよ
購入を検討されているのならば現地を知っていますよね
タワーだし自分の部屋から電車乗るまで20分ですね
毎日電車に乗らない方には関係ないと思いますが
電車通勤者にとって不動産記載で5分までの物件と価値は全く違います
そうなんですよね。
恵比寿駅のネームバリューは西口であって東口は恵比寿駅という感覚が全くないのです。
距離もマンションの敷地の一番駅に近い個所から駅の敷地までを80メートル１分で計算するので、実質のマンションエントランスから改札までの距離とは違います。だから徒歩５分以内というのが価値の重要な要素なのです。
実際に柵からでも改札から往復しましたが、ゼイゼイと息が上がるまで歩いても７分で歩けないのですよ。
これだけ遠いと将来いくらでも物件出来る可能性ありますよね。人気のない東口だし。
駐車場100％完備のタグありますが、なぜこんなタグがつけられたのか？？しかもパレット式なので上の車がオイル漏れすると屋根がすぐに変色腐食します。
様々な要素を含めても希少物件とはほど遠いので600万は普通に切ると思います。
まず恵比寿の中古マンションを見ればわかりますが、築浅見晴らし良好物件で坪400万でも全く動いていないのですよ。同じマンションで3戸出ているマンションもあり、値交渉はされていると思いますがずっと売れ残ったまま。
まず中古が動いてくれないと今度購入して売却したときの損失が気になります。
恵比寿より代官山の方が資産性が高い気がしますね
代官山T-SITEの裏にプラウドが建つらしいですが、あの立地なら坪600以上でも欲しい人が多そう
>>204
その詳細わかりますかね？デベロッパーとかは？
一応みなさんと同じく候補としてザ・パークハウス白金二丁目タワーがあるのですが、来年に入居出来るのに1期販売は今年の3月。もう来月なんですよね。
価格見直ししたせいか希望者がかなりいるらしく、1期で結構戸数を出してくれるようなのですよ。
歩道をベビーカーで通行するのも何の支障もない人通りと高低差なので、札は入れるつもりです。
でも代官山T-SITEってすごく気になります。あそこの路線価は恵比寿一丁目よりずっと高いので仕入れに相当な金額積んでると思うのですが、600万で済むでしょうか。
東口で徒歩7分、でもこれだけ多くの人が検討しているのが、結局は決定的なマイナスポイントではなく、このマンションの人気をあらわしているのだと思います。部屋から改札までもっと時間がかかるなんて、どのマンションも同じ。
タワーマンションで駅徒歩7分て資産性としては正直微妙でしょ。
駅7分てネガティヴ要素になるような距離ではないし、駅直結とか目黒のような駅前再開発みたいな特殊立地じゃない限り価格は大して変わらんよ。
冷静な相場価格を提示している検討者を非難して高値販売期待の書き込みが多すぎて、なぜ業者の立場になっているのかと不思議に思っています。
驚きなのが在庫を抱えているシティハウス恵比寿伊達坂のときのデジャブを見ていることです。
当時シティハウス恵比寿伊達坂の販売時に営業さんが散々恵比寿駅は希少価値を連呼されていていました。まさにいまのように。
あのとき斜め前に全く同じような平米数の旭化成のアトラス恵比寿も販売されましたが、かなり価格差があって住友は相場の上をいく高値で売るのが販売方法なんだ思ったのを記憶しています。
いま住友もかなりの物件で売れ残りを抱えていますが、これは安く売らないと損失にはならないのであくまで資産。
本物件についての書き込みを見て、これだけ高い価格設定をすれば今期も過去最高益を出したのもうなずけます。
そのご提示いただいた冷静な相場価格で実際に販売されたら蒸発でしょうね。
そもそもリーズナブルな値段にして即日完売なんて狙ってないのがこのデベさんだと思います。
住不は住銀出の安太郎が中興の祖だから厳しいよ
恵比寿エリアに住めたらいいなと思っている人
とても多いだろうと思います。
間取り的にみるとファミリー用ではないですが、
ｄｉｎｋｓや独身者にとって便利でいい立地だと思います。
東口と西口のレベルが違うって一つ覚え。連呼してる人は、
プラウド恵比寿南の契約者？
よっぽどあの辺りの飲み屋、風俗、ラブホだらけの環境の方が劣悪だと思うし、
東と西口で価格差なんて無いよw
風俗あったっけ？
ラブホはあるが、サラッと悪意？
>>215 マンション検討中さん
普通に西口の徒歩1分の最高立地にあるから、客引きもいるし
恵比寿西口で飲んだ事あるなら普通に通ってし、気付く位置、
ニューヨークで調べてみなよ。
確かに子育てには向かんわな。
しかし、P恵比寿南が直ぐに売れたのも事実。ファミリー向け間取りも多かったのでどういう評価で購入に踏み切ったんだろうか？自分はそれでパスしたけどね。
googleのストリートビューをご覧になったら？
東口は歩道が狭くて部分アスファルト補修のある場所が多いけど、西口になると環境は一変しますよ。
人気の西口と不人気の東口では地価も30％違う。当然家賃も全然違う。
西口なら坪600万なら十分に納得できるけど、東口は坪500万以下でも売れ残りが酷いよ。
その東口でまだ坪500万のシティハウス恵比寿伊達坂の新築売れ残してるのに、坪600万以上で新たに売り出そうとしてる住友もどうかと思うよ。
ちなみに同じく東口の旭化成のアトラス恵比寿も12階の55.89㎡の2LDKがカッシーナの家具が付いて7980万円。 坪単価が46万円。
12階と言ったらこの物件の1～14階のリーズナブル物件の上層階に位置しますよ。
西口徒歩2分で今月竣工の野村のプラウド恵比寿南より高い価格で売り出して、物件価格設定が高いから都内であちこち在庫抱えてても、今期も過去最高利益出してるのも理解できる。
そもそも山手線沿線でラブホがない場所を探すのが難しいくらい。 渋谷駅の場合は道玄坂のある活気ある出口と区役所のある静観な出口と同評価なのは、区役所出口は高級住宅地と位置されているからです。
かの有名な青山パークタワーも区役所の前ですしね。14年たっても坪500万を切る売買がされていないです。
しかし恵比寿から徒歩7分、実際に歩いてみると結構かかりますが環境は高級住宅地とはほど遠い。
坪500万でもちょっと高いかな？とは思っています。6月の販売開始でどれだけの価格を出してくるのか楽しみですが、はたして第3期あたりからその価格で販売しますかね。
もうここは注目度が一気に下がっているので無理でしょうね。
タワーが欲しいなら、浜離宮を始め白金や代々木公園にもより注目物件がありますし。
どうでもいいので別に坪600で売ろうが何しようが、私は外野から面白おかしく見ているだけですが笑。
注目は高いでしょう。問合せ多いそうなので。
販売開始している浜離宮は苦戦みたいね。
場所の評価が微妙だよね。
ラブホの話が出てたけど駅の側は商業地区なのでそういった施設もあるのは理解できるけど本来住宅地としては不向き。そこに駅近の利便性を優先してファミリーで住むのは購入者の考え方ですかね。
ただ恵比寿って名前と相手の顔色見ながの住不的売り方を否定するつもりはないけど、
度が過ぎてるから警戒しちゃうよねｗ
東口7分で600万ってｗ
それが相場って言われたけど、じゃあ同じ東口のシティハウス恵比寿伊達坂の5パターンともの売れ残りは？
ってつっこみたくなったｗ
伊達坂は徒歩１０分以上でマンション規模や仕様、間取り、共有施設、すべてが違います。実際、私も伊達坂は一切検討しませんでしたが、こちらのマンションは前向きに検討しています。そういう方が多いということではないでしょうか？
伊達坂はここより駅から1.5倍も距離があり、免震でもないし、ただの駅遠いシティハウスシリーズだからね。比較対象にあげて値段どうこういってる人は理解足りてないね。それに売れ残ってるのは数少なくて
販売悪くないでしょう。ここが出るので最近は様子見で動かなくなってるんでしょう。
あと西口持ち上げて東は人気ないっていってるけど駅前1分で風俗やラブホって池袋新宿渋谷でもあり得ない環境だな。
ラブホなんてあったっていいよ。
風俗好きはそう思うんですかな。
普通はない方がいいに決まってますよ。
>>214
＞東と西口で価格差なんて無いよw
営業さん、それはもうムチャクチャな理論ですよ。
全然違いすぎるじゃないですか。
そもそもシティハウス恵比寿伊達坂の売り出しの時も価値ある場所って言ってたのに、もうすぐ竣工から２年たちますよ。
タワーマンションは駅から徒歩５分というのが価値があり、それを東口で結構歩くのに坪650万円からなどとちょっと強気すぎませんか？
じゃあ購入やめればいいんじゃない。
高い高いって騒いで欲しくてたまらないのは伝わるだろうけど
安くならんだろ。
思っていたよりかなり安いっ！
700は覚悟してたから。
ここ全然スレ伸びないね
情報制限されてますからですね。
情報解禁されれば盛り上がるですよ。
説明会に行ってきて落胆しました。
まだ決定してないけどということで、だいたい最低価格が坪599万～でそれは2階。
あとは余裕の600万超からで営業さんがテーブル横のPCで各階の眺望を見せてくれるのですが、表も裏も思い切りビルの壁がズドーンと迫りくるだけです。
そして14階からだっけな？ようやくビルが抜けて向こう側が見える感じでした。それでももっと上にいかないと目の前のビルは映ってしまいます。
上の階の15階からはプレミア階になっていてもっとすごい坪単価になるみたいでした。タワーマンションっていっても23階建てなのでただの高層マンションなのですが。
説明会に来て予想の価格を聞いてそのまま帰る方が大勢いるみたいですが、やはり住友さんは売れ残ってもいいから高値で売るってのが方針みたいです。
恵比寿ガーデンテラスを比較にされましたが、恵比寿ガーデンテラスは街区ごと開発して恵比寿駅から直結の動く歩道で雨に濡れない特別な物件と同一にしているようでした。
予算があれでしたらってシティハウス恵比寿伊達坂の売れ残りを勧められましたが、やはりまだまだ残っているようで、販売から3年以上、完成してから1年半以上建っても売れないのにしかも駅から5分圏内が資産価値と言われるので引いて帰ってきました。
もしご興味ある方はPCで各階の眺望を見てこればわかります。本当に目の前のビルが迫っています。
こんな有益な投稿を待っていました。
来週MRに予約いれていますので
眺望がどの階でどの程度なのか
確認に行ってきます。
ここと比較するマンションではないかもしれないのですが
まあ、ザ、パークハウス白金２丁目タワーのサイトの投稿は
荒れて放題です。
このような人たちと一緒と思うと溜息でます。
この恵比寿と白金と検討していますが
白金もそれなりに問題のあるマンションですし、
どうしようか。
白金は今月からもう、販売しますから
申込みするか、どうか迷っています。
プラウド恵比寿南も700超えの部屋もあったし、それでも蒸発してたから強気なんでしょうね。
>>233
232です。有益でもないのですがお礼までありがとうございます。
追記ですが、ある階に「１億１千万」と予想シールが貼られたものを見せられましたが、それを信じてはいけません。
住友は相場の上をいく価格で販売するので在庫が出ても資産として残り今期も最高益でした。
突っ込んで聞くと「１億１千万」というのは台のことで、１億１，９９０万の可能性が最も高いです。
「１億１千万」だと６２㎡なので坪５８６万円ですが「１億１，９９０万」だと坪６４０万円になってしまいます。
最初に坪６００万円を切るのは北側２階と想定されていると言っていたのでまず「１億１，９９０万」だと思います。
それは上階ですがそれでも前のビルが邪魔になって向こうがビルの間から通って見えるのは、ベランダに自分が立った状態の目線からだと見受けられました。「予算はいくら」をしつこく聞かれますが、個人的には大きな面積ならそれだけの物、つまり坪単価を重視しているのであって６２㎡という小さめの売りやすいグロスにしたのなら１億が目いっぱいだと。ブリリアンタワー目黒を見てしまったせいか駅１分で３０階でも５３０万とかありましたからね。ここは駅から歩くとかなり遠かったので。
＞ザ、パークハウス白金２丁目タワーのサイトの投稿は荒れて放題です。
当方はわずか２戸しかない６０㎡に応募する予定です。抽選になるでしょうから外れたらシティタワー恵比寿が坪６００万で５階以上があることを願ってですかね。白金２丁目タワーの投稿が荒れていると思われいるようですが、あれはライバルの嫌がらせに間違いないでしょう。毎回のことですから気にしてはいけません。
他の比較物件では竣工２年７か月残して２期も即日完売した浜松町駅の浜離宮。そして代々木でしょうか。
今はまだ募集していないタワーマンションがかなりあるので３年後に住んでもいいというなら他にもっと良いのも控えていますが。
>>235 匿名さん
シティタワーは予想通りの値段ですね。
仕様はどうですか？
白金2丁目の希望入れる予定の部屋は低層で抜けてないですよね。シティタワーは抜けてる部屋希望でパークハウスは抜けてない低層でも可にした理由ってなんでしょう？庭園ビューだからですか？
>>236
まさにそうなのと、面積が大きいために総価格が上がってしまうのです。
あと、恵比寿も北向き2Ｆと3Ｆ全面は庭園のようになってはいますが、現地に行ってみたらわかりますがパークハウス白金２丁目と比較して秋のような葉が枯れる時期になったらこちらの景観はもう普通のビルの前といった感じでした。ちょうどエントランスの入り口なので運搬の音や主婦が集まったり子供の声がうるさくなりそうで。
駅までの歩道の広さもまるで違いますし、こちらは歩道が狭い場所が凸凹舗装になっています。（googleのストリートビューで周辺が確認出来ます）。
白金が外れたらこちらも検討にしますが、「在庫は覚悟で」といったニュアンスで言われた高値付けと、我慢出来る範囲が価格以外にあるのでなかなか決断は出来かねます。
間違いなく永住するかわからないので、相談会で予算を聞いた部屋を少しずつ１次２次３次と続けていって、２期も同じことをやるのは抽選がほぼないと思われ売り方はリセールで不利になるので悩んでいます。
あまりに余った資金で即金で買えるならどこでも上の階を選ぶのですが、そういう方は中古になっても同じような金持ちが買ってくれるという青山や麻布物件しか選択しないですよね。
>>237 匿名さん
236です。ありがとうございます。
仕様についてはいつものスミフよりグレード高いと聞いているのですがどんな印象でしたか？
全部屋天カセ、玄関廊下は天然石、水周り天板はシーザーストーン又は天然石、トイレには手洗いとフロストの鏡、全熱交換式換気、建具は突板、low–eガラスといったところでしょうか？
不動産が値上りするか否かは難しいですよね。リーマンに当たった赤坂のPCタワーは価格改定して坪400で買えたそうですが買ったときはそれでも高値づかみと言われたそうです。それが今は坪600超で取引されてますからね。その当時、今の相場を予想できた人は皆無だったでしょう。
シティタワー恵比寿も貴重な条件は一応揃ってますのでデベとしては強気なんでしょうね。
この立地で坪700万以上出すのはバカバカしいので、パークマンション代官山の隣のプラウドに切り替えます。
そっちは800位いくんじゃない。
プラウド恵比寿南も700超えた部屋もあったしね。
どこ選ぼうと高いですよ。
>>238
物件の価値は利回りで決まります。
これは平成のバブルのときの教訓で、その点は中国人は頭が良いので湾岸エリアの相場を押し上げるだけ押し上げて今は坪300万前半、下手したら300万ジャストに値引きしている日本橋を買いあさっています。
当時当時といいますが、当時でも利回り5％はいっていたはずです。
毎月のコストと税金を差し引いて新築というご祝儀相場を差し引いても、62平米で30万は取れそうもないので高値は間違いないでしょう。
今は恵比寿が人気ですが、ほんのちょっと前は自由が丘や下北沢でしたが急降下。希少性？？希少性も何も7分も（実際もうちょっと離れている予感）歩くなんて希少性ないと思いますよ。
ブリリアントタワー目黒が坪400万～600万で瞬時に売れたのは駅から1分の立地です。
そういえば同じことを連呼していたシティハウス恵比寿伊達坂も散々な結果で売れ残り。
アトラス恵比寿も価格が高い12階は家具を付けても売れ残り。高いと言っても坪471万円です。
住友は坪300万が相場だった大井町でさえ現在坪440万という無謀すぎる価格設定をしようとしていますし、竣工前の含み損を抱えてもどうしても「恵比寿に住んでるの～うらやまし～」と言われたいなら買ったら良いと思います。
アンケートを渡されたのでその点を書きましたが、まず価格には反映されないでしょうね。全体の何割か売れればそれで大きな黒字になりますから。
相続税対策で困っている地権者を巻き込んでの新築立ち上げというのが浸透してからは、用地の取得も容易になってきましたし23階建てでタワーというのはいかがなものか。
更に言うと7階までなど低層階に住むなら恵比寿駅の周辺にいくらでも築浅中古が出てきます。安いのは3日くらいのアットホームの掲載から消えていますが。
恵比寿駅は山手線のなかでダントツ高くなりすぎたのはご存知ですか。
これを参考にするのが間違いなのです。販売された物件が優秀すぎたからです。
実勢価格を上回っていていつバブルが弾けるか。
目黒駅はブリリアントタワー（駅徒歩1分）
恵比寿駅はプラウド恵比寿南（駅徒歩2分）
>>241 匿名さん
都心物件は3％台も珍しくないですよ。
それで損得考えてない層が購入していますからね。あと借入なしで購入の場合は関係ないですよ。
希少性については駅距離7分だとないという指摘は人それぞれではないですかね。低層だとタワーも普通の築浅住戸も変わらないというのであればそれは否定しませんが、タワーがいいという人もいるので需要はあると思いますよ。
いずれにしろ規模、駅距離、恵比寿ということで気になる物件ではあります。価格次第ですけど。
＞＞241
結局ここは高杉でやめったことですか？
それとも高くても予算内の部屋見つけて
申し込むんですか？
恵比寿に住んでるの～うらやましい～
って言われたいとも思いませんが、
足立に住んでるの・・・・とも思われたく
ないですね。
説明会行って参りましてパソコンからの各階眺望を拝見しました
10階や11階は言われているとおりビル壁のみ
タワーマンションとは呼べないくらいの23階建てでパソコン上で間違いなく抜けるのが15階
その15階の安い北向きであっても1億4000万円台 1億4980万円というのが正解でしょうか
予想価格通りで1億4980万円だと72.24平米で坪684.4万円になります
15階って普通のタワーマンションの中階層の下の方
それでなぜ坪684.4万円？？？
そうですね。高い高いといっている人はどういう価格が適正だと考えているのか？
視界が抜けてて都心ビューで400万円台とかですか？時代錯誤ですよ。
視界が抜けて、陽当たりが良くて、坪600
これが時代でしょ
全然高くないイメージでしたね。
みなさん、これで検討辞めてくれるなら抽選にならずに大歓迎。
やっぱり、住友で部屋の形などが良いのはわかっていますが、気持ち高いな～。あと、坪50万円安いなら欲しいというラインでした。
代々木があんな酷い間取りと仕様であの値段だからね。
>>253
代々木も住友が思い切り関わってるから。
建築費高騰、地価高騰で、今はミニバブル。今買うと高値づかみで損
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170306-00161288-toyo-bus_al...
全然高くないと感じた方は、すごいですね。
正直想定よりもやっぱりちょっと高いですね。
14階以上はかなり高くなるでしょうね。
希少価値とエリアは申し分ないですが、、、
実際欲しい部屋がいくらになるか。
値段次第ですね。
>>256
そうですね。
住友の販売方法を知らない方がなぜこのスレにいるのか不思議で。
買うつもりならもうとっくに説明会に行って「割り当てます」って言葉を聞いているはずなのに。
販売するマンションはかなり前に説明会を開始します。
坪単価とか一切気にしないガチな買い手をそこで選別します。
例えば何回説明会に通ったかで抽選確率が上がる仕組みがあり最高が5倍になります。
ガチな買い手の人数を集めて希望の部屋を1期1次販売で放出します。
それを2次と3次とに分けて繰り返していきますので、抽選確率のＵＰなどはほぼ意味がありません。
そもそも抽選になるような買いやすい価格では販売しないからです。
ある程度売ったら今度は2期販売になり、1次2次と1期と同様に繰り返します。1期の販売戸数が好評すぎたら2期で価格をまた上げます。もうこの時代にそれはとてもありませんが。
そうすればある程度さばいた時点でマンションに対する黒字が確定するので、在庫を抱えまくっても大丈夫なわけです。
都内はそんな販売方法で最高益を更新しています。
もうこれが出来る時代は過ぎさったのですがね・・・あのバブル再現の目黒駅徒歩2分のブリリアントタワー目黒が、マンションとビルとが向かい合わせの部屋を30階超えても400万円台で出してしまっているのですから。
あと営業さんは絶対に選ばないといけません。変なプライドを持って「恵比寿ですから！」「住友ですから！」「売れ残っても資産ですから！」「●●（似たような他社物件）とはモノが違います！」なんて口調でくる営業さんがいるので、もう検討からも外れてしまいます。
いまでも売れ残ってる恵比寿伊達坂のときもそうでしたが、営業の方に恵まれず検討外にして本当に良かったと思っています。
今は最初言われた価格があまりに高いので社内で相談されるかわかりませんが最終の価格が出るのを待っている状態。なかなか価格が出ないのでまず他の物件の抽選確率をギリギリ見ながらどうするかを検討中です。
>>257 匿名さん
住友が高く売って在庫が残っても平気なのはマンション販売部門がメーンの会社ではないからですよ。この会社は大家業で十分利益を出してるのでマンション販売がどうでもやっていけるんです。だから土地仕入、建築費支払との兼ね合いで早期販売を強いられる他のデベとは構造底に体力が違うんです。
>>258
住友で抽選ってそんな時代はとっくに過ぎましたよ。
そもそも人気部屋？？それならそれなりの価格を載せてくるので同じです。
お金を持っていて相違も考えずにこの部屋を次に出せって言えば出してきますよ。
そう、値段が出ていない部屋でも、この部屋買いますといえば値段を出してきます。
競合したら上下の部屋を出してきます。
買主に経済力があると判断したらね。
そのロコツさを恥ずかしがらないあきんどだよ、すみふは。
お金があって絶対購入したい場合にはいいんじゃない。
間取りは最大で2LDKなのですか。
ファミリー層は狙いづらいマンションかもしれませんね。
家族が増えたら少し狭く感じそうなので、投資用に人気があるという感じでしょうか。
こちらのベランダは洗濯物の外干しＯＫでしょうか
PC浜離宮抽選で2度外れてしまい、ここの物件見に来ましたが、場所も間取りも価格も微妙ですね。
PC浜離宮も微妙ですよね。
間取りミタイヨー
PC浜離宮の間取りは価格以外は最高なんですけどね。一期に戻れるならここよりもPC浜離宮買いたいですが、、気づくのが一足遅かったです。
PC浜離宮はまず立地が好き嫌いでますよね。
線路と高速至近で子供育てるのは
どうかと思い撤退しました。
どうして子供を育てるのが無理ですか？教えて欲しいですね！
なんで間取り出さないんですかね
>>274
>>275
子育てには向かないエリアって書いてあります。
私も、子育て向き、子育て向きじゃない物件ってあると思います。静かな子でも、どうしても物音はたててしまうだろうし。あとは、夜のお商売の子とかかわらせたいかもあるだろうし。
近くに夜のお商売の子とかかわってきたパパがいる家庭は、何がダメか熟知していなくて、住宅街で浮いています。夜に騒いだり、住宅街でうるさくしたりしてもいいと考えているようで。
子育てできると思えばOKなんじゃないでしょうか。
>>271 匿名さん
確かに浜離宮は利便性、資産性最高かと思います。この市況では希少性すら出てきましたね。
私は住友さんの売り方、値段付けに不信感をやはり抱きますので、パークコート浜離宮に乗り換えようと思います。
恵比寿はまだまだいいマンション出てきますよ。きっと。
>>279 匿名さん
地図よく見てくださいね。ゴールドクレストさんは、田町側。恵比寿でも駅からの方向によって地価・資産性は変わりますよね？それと同じこと。
浜離宮は、汐留エリア。銀座・新橋徒歩圏。都心主要エリアはタクシーで１０分以内で行けます。
恵比寿は都心方面は遠いですよね。浜離宮は都心です。
銀座徒歩圏が売りなら売れ残ってる中央湊となんら変わんないよね。
中央湊と比べるセンスって・・・。ないわ、笑。
やはりこちらの方は都心部事情を知らないんですね。
そうです。
ここは必ず売れ残りますよね。高すぎます。もっといいマンションありますしね。
恵比寿でも１丁目であの値付けは高すぎます。とても資産性を維持できると思えません。
代官山側の恵比寿西か南で、高くても良いマンションが出てくるまで待つことにしました。
ずっと恵比寿に住んでますがやっぱりガーデンプレイス近くが高台でベストですがマンションはガーデンテラスしかないので、広尾と恵比寿の間の恵比寿1丁目、2.4がベストですね。このマンションの立地がギリ許容です。
写真をみると アルコーブ がない！
高値で売るのだから、コストカットしないでほしかった。
２８５さんはよく恵比寿アドレスを研究していますね。
偉い。
自分は恵比寿西に住んでいます。
確かに、我が家からは代官山まで、徒歩圏。
大好きな蔦屋が毎日でも通える所です。
今回の恵比寿南？？？では同じ住みたい街第一位といわれても
それはそれは疑問に残る物件です。
値付けが６００マン超えですから。
間取りはまだ、80平米のもの閲覧できなかった。
ここって西向きの角以外はダイレクトスカイビューウィンドウじゃないんですね。南はバルコニーが良いと思うけど、北のバルコニーは暗そう。せっかく北はまあまあの眺望なのに勿体無い。西のダイレクトスカイビューは西日がキツそうだし、バルコニーは物干し禁止だし。立地も微妙で、間取りも微妙で、これで坪600万は、、、
私は撤退します。
私もかなり期待していた物件でしたが
徹底組みです。
理由は７０平米の間取りの悪さからと坪単価６００越えだからです。
ウリは恵比寿駅というだけで、恵比寿伊達坂も販売から3年、完成後1年半以上経つのにまだ売れず。
その前のアトラス恵比寿も最後の最上階角部屋も公開価格が400万台なのに、100万円分の家具をつけて先月ようやくの完売。
立面図からおおよそわかっていたものの、やはりスタンダードモデルの1階から14階はとにかく南も北もマンションやビルで視界が遮られています。昼間に家にいて前がビル壁というのはドヨ～ンとした感じ。
渋谷のマンションギャラリーに行ってパソコンで視界の予想図を拝見させていただいたら、10階くらいまでだと全く視界が抜けません。ぎりぎりのスタンダード階でもビルとマンションがあって、半分上から抜ける感じです。
しかも下の道路は全部ベランダに出ないと見えませんので、走行中の車のヘッドライトなども楽しめず抜ける階、つまりプレミア階でないと全く意味がないと思いました。
そのベランダも柱で視界がとても狭いのですが・・。
坪600万をちょっと切るのは2階と3階の北向きのみ。ちょっと上に上がると眺望が壁なのに坪630万とか予想されていました。スタンダード階なのにです。
住友さんの方針が「大きく利益を取ってそこそこ売れたら元が取れて、売れ残ったのは資産として残る」というのは本当でした。
住みたい街ランキングは流行り廃りがあり、そこに持ってきて「恵比寿に住んでる」だけでは眺望の悪さは痛手でした。投資用としてはとても無理でしょう。賃貸に出しても新築相場で62平米だと27～30万だそうですが、管理費修繕積立金、税金を差し引くと利回りは2％にもならず、空室になったときのリフォーム代や空室期間で大幅な赤字になってしまういます。
あと駅から7分？？改札から歩きましたがとても歩けなかったです。短足だからといっても・・・駅までの光景もなんら楽しくないし。
正式な価格はお客さん方からの意見でもやはり折り合わない部分が多く、調整が入るかもしれないのであとちょっと待ってくれというので待とうと思います。
白金もありますし、渋谷駅庁舎の建て替えに伴うタワーマンションに興味を持っていて、どうせこの物件の完成が2年後なら渋谷駅庁舎建て替えプロジェクトで完成が3年後でわずか1年差、また他のマンションも計画が多いので候補に入れなければと思っています。
一応間取り図をもらってきたので貼りますね。
書き忘れましたが７畳の部屋どう思います？
寝室になると思いますが、柱で視界が遮られて正面しか見えません。
タワーマンション＝眺望の条件が満たされないので、とりあえず金が余っていて価格の高さなど気にしないでどんどん買いたがる方向けのプレミア階をメインターゲットとしているのでしょうね。
７畳を寝室にするのが普通ですが
最悪な部屋。採光問題あり。
私は絶対買わない。
私もこの間取りでは買いませんね。リンビングインの部屋って勿体なく感じます。
私は撤退しましたが5年後とかに相場が上がって買っておけば、となっている可能性もあるなと思います。
そうゆうパターンが過去に何回もありました。
すみふさんはまだ抱えている高値で取得した土地はどうするんでしょうかね。
金利低いとはいえ固定資産税や維持費バカにならないだろうし在庫もすごいですよね。
ここも第1期何戸販売するか楽しみです。
逆パターンも同じ数だけありますよ。
いやいや逆パターンなんて一件もないよ。自分はマンションの目利きいいから。
寝室に日が入らないどころかなんて窓の狭さなんだ。
横を向くとそこは柱。
前を向くとそこはマンションの壁。
なんて眺望と採光の悪さなんだろう。
再開発の計画もなく駐車場は地下にしか作れずスコールのときの対策は？
そこにもってきて北向きで坪630やらってどうかしてるの？
[No.300、301と本レスは、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]？
２９４様
同感です。
私もこの部分がかなり気になっていました。
以前このパターーンの間取りで泣きましたから。
過去に沢山の間取りをみてきましたが
これほど、最悪なドアの設計は始めてかなあ。
いくらリフォームしても限界あります。
これで坪単価安価であれば、また、検討しますが。
５年後の値段が値上がりしているか
いなかは誰にも分らないと思います。
『あの時買っておけばよかった」という後悔もしてきました。
しかし、この物件に関しては坪単価が現状提示されている価格より
安くならなければ、絶対に買わない。
たとえ坪単価500万になったところで、あれらの間取りに住みたいかと言うとかなり疑問ですね。見せてもらえる他の間取りもどれもひどいものですよ。67平米北向き高層階中住戸の主寝室の窓なんて、もはや換気口レベルです。
住むのではなくあくまでリセールだけ考えるなら、もしかしたら500なら有りかもしれません？
あ～～そうですね。
たとえ坪５００でもあの間取りではうなりますね。
同感、同感です。
間取りも大切な購入条件です。
住みたい街、ランクだけにまどわされたら、大変だ。
そんなに間取り重要かなぁ
間取りも、言うほど悪くもないかなと思います。
間取りに拘るのはマンション購入が初めての方に多い印象です。私なんて何回も購入しているので立地と価格が良ければ間取りなんて多少悪くても購入決めます
賃貸目的奈良それでもいいけどね～
マンションの日当たりは昼間に電気をつけなければいけないくらいに暗い場所もあるけど、
ここは億ションですよ。
隣とはベランダがシースルーのアクリル板だったり割っても怪我をしないガラスの避難間仕切りで
少しでも日が当たるように工夫しますが、ここは思い切りコンクリートの柱。
主寝室が80センチくらいのドアのみって本当にありえないし、高い階で太陽が真正面になる1時間に1度しか
部屋が明るくならないなんて。
北向きになるとちっちゃい窓のみ。
そして大切なのが南向きはもうすぐ前に１階がセブンイレブンのマンションがあり、その他多くのビル建ち並び。
そして５０メートル先にはあの大型グランドメゾンが建っているので最上階でも全く抜けがない。
北向きもそうで１５階か１６階にならないと抜けない。
採光の悪さを補うために様々なトークを練習したみたいで、「着替えが見られなくて済みますよね」「昼間に家におられる方っています？」「それでも恵比寿ですよ」
資料請求はやたら多いらしく、当然間取りもなければ価格も発表されていませんから当然です。
「地方の方にも恵比寿というと名前が通っているので鳥取や島根からもセカンドハウスとして問い合わせ受けますよ」
「東京は人口が密集しているので日当たりを気にする方はいませんと説明すると納得されます」
ですって。
いえいえワンルームなら日当たりなくても引っ越すので問題ありませんが、永住したり買い替えるときに困るのです。
北向きと南向きの価格差は坪20～30で考えられているそうです。
スタンダードな階数の北向きで630万や640万なら南向きはどうなるの？？
中古になったとき内覧された方が採光と眺望を見てはたして坪500万でも買うでしょうか？
それは酷いですね。
>>311 匿名さん
ずいぶん必死ですねー。あなたの考えはさておき、ここが良いという考え方もあるのですから。
新築マンションは他にも沢山あるのですから、ご自身の考えにそぐわないようでしたらだまって別の物件にいけばよいのではー。
何をおっしゃる 313さん
黙って別の物件にいかれてしまってはこの場が意味なくなるでしょう
ありがたい一つの情報です
東京は日当たりを気にしません ってセールストークされたら 怒ったほうがいいですよ
田舎もんだと思って馬鹿にするな と
そもそも住友の売り方が気に入らん
このマンション散々な評価ですね。
東京は日当たりを気にしません、って？ 誰が？
とんでもない！ 賃貸じゃないんですから、決してそんなことはありません！！
賃貸でも日当たりは良い方が良いですよ。
ただ、タワーだと北向きも人気があるのも事実。南は明る過ぎ、暑過ぎなのでタワー経験者なら敬遠する人も多いよね。
特に城南だと北は都心ビューだからね。
ここの北向きはどんな景色なのかは知りませんが、東京タワーが見えると特に人気。
住◯のウェブのトップにナンバー1、ナンバー1とウィンドウ、、
消すの面倒だし、見る気もなくす。
３１１さん
どこにもいかないでください。
貴方の情報は大変貴重です。
貴方の投稿を廃除するかたもいるようですが
無視、無視、スルーです。
これだけの高額物件です。
いろんな角度からみて購入決断をしたです。
現在提示されている間取りが少ない。
様々な味方ができるし、客観的にデメリットを指摘されているのは大切なことだと思います。
欲しい！素敵！って思うと、あばたもえくぼじゃないですが、
欠点って目につかなくなるものですから。
高い買い物。
両目をしっかり開いてしっかりチェックして、
その上で納得できれば購入すればいいだけのことだと思います。
日当たりに関しては資産価値にも影響することですので、
当たらないよりは当たったほうが良いと考える人がいるのは当然でしょう。
すみません。
資料請求せずギャラリーにも行かないで間取りを見る方法ってないんですか？
なんだかなー。
足元がゆったりしていて緑が多いのは良いですね
恵比寿の空を美しく制する
キャッチコピー負けしてますねなんだか
こう感じれるのは、眺望の抜けた階の部屋だけでしょう
大部分は
もっと光を〜洞窟に住まう心地よさ〜
の方があってるのでは
でも1億以上だしてこれじゃあなあ、、、投資に回した方が利回り俄然いいので、こんなんじゃ買う人いなくなりますよ
立地が9割とも言いますが、これだけ都内でも家余りが続いていて、しかも周りもごちゃごちゃしていて、とんでも間取りで値段だけ超一流、格下げマンションといってもいい位なのに、10年後
この物件素敵！まるで恵比寿の空を美しく制しているようだわ！
なんて思う人がいるとは思えませんが。
広尾ガーデンみたく、あそこまで大規模でマンション自体が街を形作ってるくらいじゃないと、いくら単発でどーんとタワマンが立っても、駅力以上の価値は出ないと思います。
価格を出している範囲で教えてくれました。
これまでのスミフさんの傾向と少し異なり、上階の人気のありそうなところから価格を出していました。
23Fの2億越えのところはまだでしたが、22Fや14F以下ででていました。坪700余裕越えです。
この物件は南向きより東京タワーの夜景が見えるとうたっている北側の方が坪単価が高いようですね。
一基で人気の上階はほぼ売る方針のようですね。
また珍しく抽選があるようで、先行で見に来られた方には5倍の優先権をつけているとおっしゃっていました。
私は優先権をもらえていないので、5倍の違いでは通らないだろうなと感じました。
今 この値段で300世帯を売り切ったら すごい
全部立ち退きさせれなかったのが残念。
こちらはもともとSビールの社宅があった地域である程度まとまった場所があったのですが、
さすがにタワマンを建てる敷地をまとまって得るには、10年単位で時間がかかっているので、
土地取得にも相当お金がかかっているように感じました（詳細はわかりません）。
前にMさんがディベロッパーで開発をすすめていましたが、断念された経緯があるようです。
その辺を考慮し、また人気の恵比寿ということも考えると価格が張るのもある程度仕方ないとは感じました。
ただ、モデルルームを見学した限り、最上階は別にして、一般の部屋は他物件と何らかわりなく、
特別なラグジュアリー感は感じませんでした。スペックは最新の他物件と似たような感じでした。（と私は感じました）
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
パークハウス白金２丁目のモデルルームの出口でシティタワー恵比寿のビラ配りしていた。中途半端だから苦戦しているのでしょうか。
購入希望者少ないのでしょうか。
盛り上がりませんね。
周辺マンションに住んでます。おとといモデルルーム行きました。まず価格が高すぎに思えます。あのへんは、ガーデンプレイスから坂を下っていくほど、区画のグレードが落ちて行き、川まで行くとほぼだめな地域です。本物件は、境界を超えて川側に位置しますので、ブランドとしては恵比寿の杜には、かないません。にもかかわらず、あの値段は、新しさを加味しても、買いでないように思えました。
色々な意見が出ていますがネガティブな方多いんですね。
自分で所有して駄目なら買替し易い立地。
暫くの間環境を楽しめる場所と考えられると思います。
デベ的に利益を極大化できる値付けは、検討者の80%が高くて買わない！という値段だそうです。
間取りって見せてもらえないのですか？
国交省に電話してみよっと。
どう考えてもパークコート浜離宮のほうが図面いいでしょ
どう考えても、恵比寿のほうが浜松町よりいいでしょ。
恵比寿の方がいいけど、浜松町の方が安いし未来がある。5年後を考えると、恵比寿の値段は不安。
先日、羽田じゃないですけれど、飛行機が着陸するとき、テレビ画面に高度が表示されていたので、よ～く観察してみました。
この物件の上空６００メートルのところを飛行機が飛ぶようになるわけですよね。６００メートルって、上から見るとビックリするくらい近く感じます。音もかなり響くんじゃないでしょうか（特に最上階）。音にたいして無神経であることが多い、外国人には気にならないレベルかもしれませんが、、、
14階以下だと内装が違う。
内廊下も狭いし、隣のドア近い。
坪単価に見合ったつくりにして欲しかった。
売れ残りのパークコートと比べると見劣りする。
>>332
渋谷駅でも資料配りしていましたよ。
６月販売でもかなり苦戦してるのが目に見えてわかります。
最初は強気だったのが、電話かかってきて拝み倒しのような感じで商談ルームへの来店を催促されますし、
さすがにあの北側の寝室の小窓のような採光では暗くて何もないような。
南側もベランダの柱が邪魔してるのに、窓が半畳のドアって・・・採光も眺望もないではないですか。
タワーマンションの意味もないし、１５階以上でないと抜けがないのでいくら恵比寿を連呼しても
坪650万とかって超売れ残り物件の恵比寿伊達坂の二の舞かと。
２階の北側でも約600万はさすがにもう売るとき本当困りますね。
価格の訂正は入らないのでしょうか。
間取りを見たら坪５００万でもちょっと考えちゃう感じなのですが。
宅配ボックスの数も少なく、駅から実際はかなり遠く、なんちゃってフローリング。
１５階以上だけ本物フローリング。
自信をもってすすめられた南向きの間取りがこれでは。北側はもうあれですから。
>>347 匿名さん
間取りありがとうございます。無駄がなくきれいな間取りではありますね。個人的は好きな間取りです。寝室の窓がドアなのも、タワーマンションではよくあるスタイルなので、まあ許容範囲かな。
すみふの場合、MRで担当者が裏に戻って、少し待たされるといった状況がひと面談に2-3回ありません？
他のデベはないのですが。
あの人は脈ありとか、どの間取りの値段を言うかとか相談しているのでしょうか？
抽選を避け満遍なく売るために、どの部屋をあてがうか？を上司と相談してるのでしょう。この時に価格を決めることもあるそうで、スミフの場合、手書きの価格表が出てきた時や、価格表が歯抜けの不自然なコピーだったりする時はだいたいそうらしいです。
手書きの価格表ｗいまどきバナナ売りかよｗｗｗｗ
シティハウス伊達坂住人です。
参考になるかな？
まず駅から遠いという御指摘。
たしかに歩くとちょっとしんどい。
でも目の前にバス停があるし、タクシーかクルマで出勤する姿をよく見ます。自分もタクシーで、たまに気分がいいときやほろ酔いのときは歩いてますw
住みやすさで言えばかなりよいです。
静かだし、駅前にはない静かさがある。周りには住むまで知らなかった美味しいお店がゴロゴロ。
スーパーもMITSUKOSHIやマルエツがあるので問題なし。
伊達坂には車寄せもあるのでタクシーをよく使う自分には良いです。タワーにはあるのかな？？
住人は外人がいますが皆さんきちんとしてますよ。
伊達坂を買うとき、タワーを作ってるけど坪600を超えると聞いてやめました。
ただ今の自分から言うと600でも恵比寿なら損した気にはならない場所かと思います。
それと両面バルコニーの部屋ですが、あれはあまり意味がないですね。。w
片方しか使わない…
このスレに上がった間取りが削除されてるんだけどなんで…？
タワーもクルマ寄せありますよ！
このタワーは、駅からフラット、ガーデンプレイスまでの通りがよいです。
ギリギリ絶妙な立地です。
これ以上遠いときついです。
>>353 伊達坂住人さん
貴重な情報をありがとうございます。
恵比寿は美味しいお店がたくさんあるのが魅力ですね。
広尾も近いし。
もうちょっと安くならないかなあと願うばかりです。
私は、価格を手書きした紙の端切れ！を渡されたことがあります。
その情報って、本当ですか
価格をそっと紙に書いたものでわたされたなんて、
同じマンションを購入していても
スミフの場合は本当に価格に疑問が残るのですね。
あ～～～検討していたのに溜息です。
６月から販売ｽﾀｰﾄですが。
>>358 匿名さん
ダイナミックプライシングで利益を最大化するのは海外じゃ当たり前の話。需要と条件が揃えば高く売る、極めて健全な経済活動ですよ。しかも竣工売りでこれが出来るのは商品力と資金力がなければ無理。野村あたりじゃ厳しいでしょうね。
答 不動産は生物（なまもの）です。時期によって価格が変わると思っています。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/?P=4
800万円の値下げは大きいですね。買いたい時期とタイミングが合えばラッキーなのでしょうけど。
それにしても、マンション価格が時価のように変動するのは、高く契約された方にとってルール違反では？
すみふの場合のみ致し方ないと暗黙の了解になっているのでしょうか。
恵比寿歩いていて偶然見つけて検討中 少々高いですがこれと比べる物件なく
オリンピックあと劇的に値下がりしなければ買おうと思ってますがどうおもわれますか
劇的な値下がりの可能性はあると思います。なにせ飛行機が真上をバンバン飛ぶんですから。
このエリアが生活圏で、恵比寿で希少なタワーなので高いと思いましたが購入しようと思っています。
恵比寿エリアが必須でない方にとっては高くてネガティヴな印象かと思います。
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
モデルルーム行ってきました。
63平米の部屋が多いようですが、その間取りは全部同じ、すべての部屋に窓があり広さもちょうど良くそんなに悪くないと思います。
ただ、やはり高いという印象を受けました。2階の63平米でも1億ということです。坪単価は500切ってますが。
それと、セールスマンは人気人気と言いますが、部屋数300に対してモデルルーム来場1000組って、多いのでしょうか？
飛行機が上空を飛ぶのは、いつ確定するのでしょうか？
ネットの情報によると、1時間に30本も通過するとのことです。反対も多いようですが、どう決着するのでしょうか。目黒区の上空を飛行するなんて、考えにくいです。
>> 371 匿名さん
羽田着陸ルート変更は国策ですから、いくら住民がゴネようが、国の対応は変わりませんよ。
加計学園問題をきっかけに自民党政権が崩壊すれば話は別でしょうけれども、現実的に考えるとそのシナリオが起こる可能性は限りなくゼロに近いです。
ということで、着陸ルート変更を阻止するのは、事実上不可能と考えるべきでしょう。
そうなんですね。残念です。
もともと騒がしい幹線道路沿いなどは対策済みで問題ないかもですが、静かなところやタワーは影響出そうですね。
色々調べました。
やはり希少ですね
スリーAより私は好きです。
カジュアルでオシャレで
価格100平米2、5億円というのはどう思います
ありえんって
30パーセントの値下がり
それとも100平米で2、5億円
飛行機のルート変更については、高度を上げたり、騒音を抑えたりと、対策するみたいですね。しかし、どのくらいの効果があるのでしょうか…？
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
気になっている物件の一つになります。
清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。
駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。
価格はきっと高いですよね。
2階とか低層階でも1億円っていうのは、周辺の相場と比べるとどのくらい高いのでしょうか？
坪700ですか！？
恵比寿伊達坂（あの立地のノンタワー）でさえ、後半は坪600超で売り切った自信でしょうか？！
スミフのセンスはいいですよね。外観や内装も洗練されている感じです。
設備・内装等のグレードは、同じ価格帯の三井のマンションなどと比べても、力を入れているところは少し違いますが同等くらいだと思います。
価格は高いですよね。伊達坂よりは駅近でタワーなので多少高いのはやむを得ないとしても…（そもそも伊達坂が高いですし）もう少し安くなるといいんですけどね。
坪700（笑）
これじゃ600でも売れないっしょ、割とマジで。
もしか、他の物件の売れない分のカネをここで強引に回収する気か（笑）
恵比寿なんて所詮、昔の工業地帯だから、土地の格が違う。ここに６００出すなら、中古も含めて、もっと地位の高いエリアを選ぶ人は多いと思うよ。
土地の格とか地位とか、どう判断したら良いのでしょうか？
昔の城下町、同じ位の価格帯では、例えば四谷とか市ヶ谷とかの方が良いということでしょうか？
麻布や松濤などは土地の位が高いエリアでかつ昔からなので歴史がありますが、恵比寿は元々工業地帯だった経緯もあり、歴史から見るとそれらの一等地より浅い、新しい街ですが住みたい街ランキング1位の過去や恵比寿が人気の街として取り上げられる今、これからの将来性が高いと思います。
昔からの高級住宅街は駅から離れている所が多いですが、山手線内でこの分数、ガーデンプレイス近くは希少性があると思っています。
恵比寿は街レベルで言うとスタートアップ企業みたいな、将来性がある感じなんだと思います。
高いか安いかといったら高いでしょうね。
私は残り少ない浜松町のパークコートと悩んでいます。 利便性よく、仕様もここより自分好みです。MRも断然おしゃれ。ただ、生活圏を恵比寿にするか、浜松町にするか。
> 396さん 地位(不動産用語の”じぐらい”）に価値を見出す人にとって、恵比寿は、市ヶ谷や四谷（＊高台側に限る）より格下。けれども、人気ランキングにおいては、恵比寿は、市ヶ谷や四谷よりも格上。
地位は、目に見えるものではなく、その地に由来する気のようなもの。それを感じるか否かは、本人のセンスに依る。得する損する、良い悪い、の問題じゃない。だから、気を感じない方は、地位よりも人気ランキングに注目すればよく、「６００なら安い」と思うならば、その価格で買えば良いと思う。
