パークハウスだから高くなりそうですね。
地所ハセコー。マンションのことならハセコー・・・・・・・。
駅近物件だと必ずうるさいと書き込む人がいますよね。
そりゃ駅に近過ぎたらうるさいわな。
正直公園に面していた方が環境としては良かったけど(寺から墓はみえるが)公園のより高いのかな。それなら全く興味がわかないけど
南向きでしょ?
低層階の日照は絶望的やな
もうベランダがどっち向きかわかってるんですか?それとも適当?
ココ場所はどこでスカ…ハテナマーク
妥当ですね。
ペンシルマンション?
ノーペンシル
はやくHPおねがいします。
三菱は良い土地を取得しますね、ここが15階建てのマンションになるとは。
ここはいいですね。
全戸南向きでしょう。
防音さえきちんとされていれば、最高に住みやすい立地だと思います。
ネックは小学校までの距離かな。
高砂小→岸中学区なのはいいけど、
高砂小まではほぼ1駅分。小学生だと20分以上かかりますね。
ガーデンは南東向きでしたが、こちらは真南になりそうですね。
以前あった戸建を取り壊して整地してましたが、意外と広い土地です。一階あたり5〜6戸で15階でしょうか。これだけ駅が近いとDINKS向けの間取りもありそう
南側に建物があるので電車からはちょっと離れてますね。
そろそろ着工?
もう着工してます!
盛り上がらないですねー
楽しみですね!外観デザインなどは公式ができないとわからないですが、落ち着いた感じのがいいですね。
徒歩2分がポイント
販売開始は今秋かな。
最近値付けがひどい
その分越谷方面に安い物件が移っている感じがありますよね。
基礎工事の感じを見ると、コモディイイダのビル寄りに建てる感じに見えました。
ここはさすがに二重窓になりそうですね。
まだかHP
まるこ
じらすねえ
まだ?
南浦和で一番楽しみだ
公式によると70平米超、4400万円台よりとのこと。
ガーデンよりかなり安いか。
名前が決まったのね。
全部屋3LDKのプランニングで最高6900万円台とは。南浦和もここまできたかという感じがします。
さすがフロント
3LDKの2つの間取り、AとEが掲載されていました。70.13㎡と74.03㎡。洋室1~3まであり、LDK隣接間取りになっています。A、EでもAは風呂がお部屋の中心、Eは風呂が玄関横で違う印象です。
こうなるとBからDまでの間取りも見たくなります。どんな間取りなんでしょう。
3LDKで6900万円はちょっと値段が高い気がします。
窓開けて寝る人はいないでしょう。
駅前の物件は、なかなか希望のタイミングで見つからないのではないかと思います。
探しているタイミングが合えばラッキーでしょう。
もちろん、どんなマンション内容でも良いかというとそうではないはずですが、
パークハウスの物件で、希望の間取りとピッタリであれば悩む余地なしかもしれません。
プランの種類がどれくらいあるのか、来年の販売開始の頃は要チェックですね!!
駅目の前が一番の利点ですね。上層の完売はすぐですかね。
というか、駅近以外に魅力が思い当たらない。強いて言えば学区かな。変更の可能性もあるけど。
プランは平凡な田の字のみと予想。エレベーターが何機あるか?この規模だと1機という可能性も…
15階建てだと直床決定でしょうか?
エレベーター1基の直床だったら、ガーデンの売れ残りが売れそうですね。
70平米でこの価格だから直床の可能性はあるけれど、
72戸でエレベーター1基は普通じゃない?
朝は少し待ちそうだけど、修繕積立とか管理費考えたら1基の方が良いと思うけど。
機械式駐車場の上に、エレベーター2基だったら・・・。
三菱が直床なんて建てるかな?野村じゃあるまいし。
三井でさえも川口の書泉跡地に直床マンションを建てたし、
低価格で出したい時には直床出すんじゃないでしょうか。
あまり人気ないのかな…
赤羽のパークハウスも、
普通に直床ですが。
ガーデンと同じかそれ以上の金払ってここ買う人いるの?
たくさんいるとおもう。
みなさん直床気にしますか?
私は特にフワフワ感は嫌ではないのと
二重床は太鼓現象でかなり響くらしい
ので直床でも大丈夫です。
気にしますよ。リフォームできないし。
床のコストカットしてるなら、他の目に見えない所もコストカットしてるだろうし。
なんで一生に一度あるかないかの資産性の高い買い物で、安易に妥協できるのか理解できない。
二重床ですが太鼓現象なんて感じたことないですよ
うちは二重床なのですが、上の階のお宅も小さなお子様がいますが、
たま~にパタパタと遠くで聞こえるかなって程度で、ほとんど音はしません。
二重床はスプーンなどを落とした時にカ~ンという響く音がすると聞きましたが、
実感できないまま過ごしています。
確か今の二重床は響かないはずです。
仕様の高いマンションは二重床にしてますし、メリットが無ければコストの高い二重床をわざわざ採用するわけがありませんからね。
意外と早い完売しそう
ガーデンがあれだけ苦戦しているのに、早期完売はちょっと期待できないでしょうか
今の二重床は響かないって事はないよ。
二重床はリフォームする時に水回りも移動しやすいから便利で良いんだよ。
あと二重床にすると床が上がるから、建物の高さが高くなってしまうデメリットがある。
床を30㎝上げたとすると、10階建てなら単純に3m上がってしまうから、
「もう1フロアー作れたね」って話。安い物件で採用しないのは、コストがかかるのと、
戸数が減ってしまうからだよね。
この前見学に行ったら閑散としてました…。これから本気出すのかな。パークハウス、シティハウス、プラウドシティの三つ巴ですね。
200戸超えのプラウドみんな買っちゃったのかな
モデルルーム行きましたが、思ったより高くて悩んでいます…。
低層階は安いですが、日は全く当たらない、日当たりを考えるならこの物件はオススメしないとまで言われました。
中層、高層階になれば、充分な日当たりのようですが、都内と変わらない価格ですね。
低層階は目の前に汚いビルがでーんと立ち塞がってて、眺望最悪&覗かれるで、一年中カーテンを閉めきる生活になりそうですね。
日光が嫌いな人には良いのかも?
すぐ北のパークハウスガーデンが完売できずに10戸以上残して販売終了したので、ここも資産価値は期待できないでしょうしね。
駅近とは言え、低層階以外は高すぎですね。この値段出すなら浦和駅最寄7分以内物件を買います。
ここまでの駅前物件はもう中々でなさそうなので、待つといい部屋は無くなりそう。
資産価値は南浦和物件の中では高いかも知れませんが、この価格に見合うほどではないではないですよね。永住覚悟なら買いだと思います。
ガーデンが完売できなかったという事実があるので、皆さん手を出しづらいでしょうね。
価格下げようと必死すぎだよみんなw
学区が良くても南浦和自体にここの価格ほどの駅力はないってことでしょ。ガーデンも価格のせいで売れ残ってるわけだし。南浦和価格の低層階が日当たり、景色が悪過ぎるのも致命的。
ただ、浦和駅近ならこの価格帯で購入することは不可ですし、浦和駅まで電車で2分だということを考えると、駅まで2分+電車2分で、浦和駅徒歩5分以内の物件とほぼ同じ利便性だということもできますが、、、厳しいですかね。
浦和から定期を買って、南浦和→浦和まで一駅戻って上野東京ラインで通勤もできますよ。朝は本数が多くて乗り換えの接続も良いので浦和駅徒歩10分のマンションと変わらないか、信号待ちの時間を考えればこちらの方が早いと思いますね。
学区、住環境を優先すると浦和
通勤利便性を優先すると川口
その他の京浜東北沿線エリアは浦和、川口に住めない人が検討するエリアだから価格の上限は浦和、川口相場になっちゃうよね
さすがに川口よりは南浦和を選びますw
>>93 匿名さん
そこは徒歩10分というにはもう少し距離があり、さらに直床でコストカットしてる物件ではなかったでしょうか?
さすがにこちらの物件の比較対象としては不適切な例だと思いますが…直床物件で徒歩10分以上なら浦和駅といえど割高では?
>>100
あちらは竣工前完売しているのですから、いくらコストカットしていようが、完売できずに販売終了したパークハウス南浦和ガーデンや同価格のここよりは割安と考える方が多かったんでしょうね。浦和の駅力ですかね。
ここやガーデンも立派な線路脇ですよw
皆さん、ガーデンの敗因ってなんだと思いますか?
価格だけですか?
私は三菱、三井のマンションが好きですが、正直野村だったらすぐ完売できた立地だとも思います。
三菱に足りないものってなんでしょうね。
>>109 匿名さん
価格に対しての仕様の平凡さですかね?
売れ残りはプレミアム価格帯で、その値段出すなら浦和に流れるという明らかな設定ミス。
あとは駅近が最大のメリットのところで発売直後により駅近の物件(フロント)計画が同じベンダーから出るという悪手。
まぁ、フロントの詳細が出るまで客は待ちますよね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]
110さんの意見、なるほど納得です。
パークハウスでここまで売れ残るのはよくあるのでしょうか?
112さん、大幅な値引きというのがどのくらいかはわかりませんが私がモデルルームに行ったのは入居後だったので、ある程度の値引きの話はありました。
あまり三菱は引いてくれない印象があったのですが、そんなこともないのですね。
ガーデンは直床にして戸数稼いで、専有部の仕様を上げればもっと売れたと思う…。
徒歩7分で、ここやガーデンとほぼ同坪単価のプラウド神明はその手法で売り切りましたね。
近くを通ってみても、ぱっとしないガーデンと違って、住みたいと思えるような豪華な佇まいです。駅遠いので対象外でしたが。
やっぱり見える所重視な人が多いんでしょうね。言われないと直床なんて素人には分からないでしょうし。
直床はいやですね。
それこそ、安マンションの感じがするし、三菱住友などは直床避けてほしい。
117匿名さん
別のパークハウスの営業担当者は「当社は、当社以外のデベとの共同事業でない限り、二重床を採用し、直床は採用しません。」と言ってました。
情報ありがとうございます。まだ案内はしてるんですね。
そうですよね、売れ残ったからと社宅や賃貸になったりしたらいやですよね。
ここは管理費・修繕積立金はどのくらいですか?
分かる方いたら教えてください。
今どんな状況ですかね?
申し込みはじまったのでしょうか?
モデルルーム行ってきました。
隣のビルとの間が近すぎですね。
もしかしたら、こっちも売れ残るかも
隣のビルも相当古そうだけど建て替えないのかなあ。
コモディイイダ以外のテナントってお客さんいるんだろうか。
街並みはどんどん変わっていきそうですね
隣のビルで6階までは日当たり悪そう。
ただ、6階以上だと6000万近いね。
予算に合わないなー
夕方に通りかかった時は全戸南向きなだけあって下の階までばっちり陽は当たっていたけど、問題は窓から空も見えない景観の悪さにあると思う。
4400万円で買えるならと思ってモデルルームに行っても、まともな条件の部屋だと6000万近くするんですね。さすが駅近。
確かにやや強気な価格設定のようにも感じますが、それほどの理由があるのかと思います。
間取りに関しては割と一般的なもののようにも思えますが、細かいところにこだわっているのでしょうか。
他とは違う仕様であったり、素材を使っていたりするのかもしれません。
隣のビルが建て替えならいいけど、マンションになる事もあり得るのかな?
鉄道マニアには堪らない物件。
好きなだけ電車を眺めていられる最高のマンション。
三菱もこんな土地を買うようになってしまったんだな。
浦和エリアの駅近にまともなマンション用地はもうありませんからね…
浦和駅東口の瞬間蒸発したプラウドが、最後だったのかも。西口再開発が実現しないかぎり。
南浦和は駅5分以内に分譲マンションが極端に少ないのは、何人かいる大地主さんが土地を保有しているからだよ。
駅近くのビルはほとんど地主さん達の持ちビルだから、地主さん達が手放さない限り土地が出てこないんだよね。
それなのにコインパーキングとか駐車場は駅近に結構あるでしょう?
>>131
ここは高くありませんよ。
8~9年ほど前に出ていた、駅5分のパークホームズ南浦和ステーションコンフォートや
パークハウス南浦和とレジデンスが同価格帯でした。
その後のマンションバブルを考慮すれば、駅3分ならもっと高価格帯でも良いはずですが、
鉄道騒音で安く設定しているのだと思います。
逆に言えば、窓を開けない生活でもOKならお買い得だと思います。
駅10分のプラウドでさえ5000万前後でもほぼ完売状態になっているので。
南浦和のマンションは意外に高いですよ。駅5分以内の分譲物件数が少ないので。
>>140さん
確かにそうなんですけど、6000万近く出せば、浦和駅のプラウド浦和高砂マークスや岸町のパークハウスも視野に入りますし(どちらも徒歩7〜8分ですが)、サンクアージュなんかはもっと手に入りやすい価格でしたね。浦和と南浦和の駅力の差を反映していないように思えるのですよね…
駅の近くに住むと、本当に楽ですよ。私は駅9分の物件から駅4分の物件に移ったのですが、
通勤が楽なのと、利便性がこんなに違うの?と驚きました。
5分以内の物件が良いとよく聞きますが、実感した次第です。
中途半端に駅に近いと、逆に不便に感じる事が多かったです。
荷物が多い時にタクシー使うには近すぎるし、かと言って歩くと9分って意外にあるんですよね。
雨が降っている日も同じくで。
浦和は埼玉県内で別格ですから、価格は高くなりますよね。再開発が進むともっと高くなるのかな。
駅前ロータリーの一角にマンションギャラリーが建てられるくらい閑散とした駅前ということです。
南浦和の場合の駅近メリットと言ったら142さんのおっしゃるように、物理的に楽なことくらいであり、駅周辺が楽しい訳ではないです。
でもそんな南浦和が私は好きです。
>>143
ガーデンが完売できなかったのは、線路の騒音があるからだと思います。
安く設定しても、騒音が気になる方は避けると思います。
ここも売れ残りがあるだろうなと思います。騒音が気にならないのなら、
売れ残り部屋を値引き期待で待ってもいいんじゃないかな・・・と。
希望の価格を伝えて、「その価格で交渉する気になったらご連絡ください」と伝えて帰るのも手だと思いますよ。
もちろん現実離れした価格は無理だと思いますが、私はその方法を取ったら、
いくつかのマンション営業がその後に連絡してきたことがありました。
結局、ガーデンは線路わき騒音立地であることを考えると価格が高かったってことでしょう。
決して上で出ているパークハウス南浦和等と比べても良い立地とは言えません。駅は近いですが。
南浦和の駅近は最近完全に供給過剰ですね。
希少感は全くなくなってしまいました。三菱が一気に供給するから…
>>148
5分以内物件は15年ぶりなんてことはないですよ。
パークハウス南浦和レジデンスもパークホームズ南浦和sta.コンフォートもそうですし、
もう1件ありました。ガーデンで6~7年ぶり位じゃないですかね。
ガーデンとフロントは駅前だけれど、あまりにも線路が近すぎたのでしょうね。
駅5分以内の物件はしばらく出ないのでは?
パークホームズsta.コンフォートの前の広めの土地もアパートになってしまいましたし、
その近くの社宅?だったところも三井の戸建て分譲になってしまいましたね。
西口も目立った広い土地はないですよね。
地縁がある人は別として南浦和は浦和に住めない人が妥協して住むところなのに、浦和でも検討可能な価格になれば駅近と言えど南浦和は選ばないよな。
MRに見学行ってきましたが、かなり良い印象でした。下の階は抽選になると伺いましたが、どうなったのでしょうか?
マンションの入り口ではなく、自宅の玄関ドアから京浜東北線のホームまで5分以内で着くんですよ。それってもう何物にも変えられない便利さです。南浦和以北より本数が多いから時刻表気にする必要もないくらいだしね。
駅近は一度でも経験するともう駅遠には戻れないよね。
リセールでも立地が最重要視されますし。
エレベーターって何台あります?
定期券忘れて駅で気が付いて、一度家に帰る時とか
マンション入口からオートロック通ってエレベーター待って
部屋に入ってまた戻る手間考えると
「駅から何分」よりそのあたりの利便性を考えたほうが良いかも。
徒歩7分だけどエレベーター2台しかないマンションと
徒歩10分だけど階段で登るだけの2階に住んだ経験からすると。
>>158 マンション検討中さん
揚げ足を取らないであげて笑
マンション表記の駅徒歩時間だけでなく実際の玄関から駅ホームまでの時間も気にした方がいいよって伝えたいのでしょう
エレベーター台数もだけど途中に信号が少ないなど様々な側面で本当の意味で駅近なのか判断できればいいよね
さすがに3分は無理ですね。競歩並みの速度でも西口まで2分、そこから京浜東北のホームまで2分は最低かかります。
あと朝は武蔵野線からの乗り換え客等でかなり混雑しますので7,8分は見ておいたほうがいいですね。
始発列車に座りたいなら+10分ですが。
忘れ物で戻る状況は、頻度は低いですが発生すると致命的ですよね。
上層階はプラス3分はみたほうがいいでしょう。
エレベーターは70~80戸に1基程度が標準ですよね。
1基は無難だと思います。
それほど待たないのでは?
南浦和は良い所ですよ。小さなお子様がいると入れるレストランが限られますが、
ご夫婦だけやお子様が大きなお宅であれば入れるような、こじゃれたレストランがけっこうありますね。
予約がなかなか取れないフレンチの店とかもありますよね。
50戸で1基と100戸で2基だと、後者の方が早いんですよね。
だからといって50戸で2基つけるのは管理費的に論外。
でも、徒歩が往復で2分増えるより、エレベーター待ちが2分増えるほうが、断然楽です。
今のように寒い季節は特に
とても良いマンションだと、思ってるのですが、
中々レス伸びないですね。人気ないのかな?
パークハウスの営業は他のマンションスレを荒らしてる暇あったら自社のスレを盛り上げなさい
ガーデン買っちゃった人が可哀想で何も言えなくなる
ガーデンで値引き実績作っちゃったから
ここを定価で買うやつなんていないっしょ
>>171 匿名さん
駅距離近さ:フロント>ガーデン
設備の良さ:フロント>>ガーデン
高層階展望:フロント>ガーデン
低層階展望:フロント<<ガーデン
外観の良さ:フロント>ガーデン
価格の安さ:フロント>ガーデン
たった2年の違いでこれは可哀想
>>173 マンション検討中さん
価格はガーデンが安かったと思いますが…
まー2年前の相場だから当たり前ですが。
ガーデンの前は公共の公園で視界が開けていて
環境はガーデンの方が良いと思いました。
ただ、公園の隣がお寺のお墓というのが
気になり、対象から外しました。
フロントは15階建ですが、ガーデンは14階建ですよね。直床だったり、天井高が低かったりするのでしょうか。
ここ以外で予算5000万までで、対抗になるところってありますか?
フロントのMRに行って、良いなと思ったのですが、対抗馬を知りたく。
>>187 マンション検討中さん
南浦和駅近で対抗できるところは無いですね
金額的には…
シティハウス南浦和
プレシス浦和
ヴェレーナ浦和ザ・ハウス
https://manmani.net/?p=12076
シティハウス浦和パークフロント
https://manmani.net/?p=12749
プラウド浦和常盤テラス
https://manmani.net/?p=12747
たくさんあります
ガーデンは土地の入札額が高くて、坪280程度にしないと事業化が難しかったらしいですね。フロントは元の戸建ての地主さんが15階部分を所有しますから、その辺りも気になりますね。
>>193 マンション検討中さん
詳細は管理規約見ないとわかりませんが、各戸の面積に大差ないので、2戸分÷73戸=2.7%くらいの議決権とすると、杞憂ではないかと思います。
川口のプラウドタワーも気になる。
南浦和しばりとかじゃなかったり、学区とか気にしないならプラウドタワー川口の方が良い様な気がする。
プラウドタワー川口は、この掲示板の荒れ具合でちょっと引いてしまいます。
プラウドタワー川口(旧称 川口飯塚1丁目3番地区計画ってどうよ?)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/611148/
きゅぽらんはかわいいですけどね
お願い 住んで 川口市
https://www.1110city.com/promotion.html