ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
最近毎週売れてるよな？
先着順が減り続けてる。
なんかあった？
絶賛半額セール中！！
HPにある表参道駅からの徒歩ルート動画を拝見しましたが、かなり距離がある様に感じました。
徒歩9分は数字の印象以上に実際遠く感じますね。
特に家から駅に向かう時は登り坂なので、
毎日の通勤を考えると厳しいですね。
特に夏の暑い時期や雨の日などは億劫に感じる。
大幅値引きで、瞬間蒸発か！？
と思いきや、そうでもない。駅遠、大通り沿い、お墓ビューの窪地とくれば悩ましい所ではある。
お買い得だの買え買え言って煽っている人って関係者？
冷静に考えて立地があれな上に、ここまで駅から遠い（道のりも良くない）と貸すのもリセールも苦労する事間違いなしの物件だよね？
デベもマンションの仕様もいいのにここまで売れ残ったのは大抵の人には失敗作にしか見えないからでしょう。
まぁ、そこに住む勇気がある人が安く買えてラッキーと思って満足ならそれでいいんだけどね。
ここは言うほど悪くないよ。
そもそもグラン並みの仕様でこの値段だし、マスターズハウスと比べるのもナンセンス。
あーだこーだいってるうちに売れてなくなるだろうね。
これからここらで建つ物件でたとしてもこの価格では買えないだろうし。
立地も現地言ってみれば静かで悪くない場所なのでアドバイス好み次第かと思います。
南向きや北向の部屋が安いですね。やはり道路に向かった部屋が良いなぁ。でもその分安いし迷うわぁ。
やっぱり買っとけば良かったマンションになる日は近いな。
後続はこの設備と価格では買えない。
ファミリー部屋が8000万後半で西麻布アドレス付きで買えるというのに最後まで悩む。
来週までには判断しないと次の人に回されてしまう。
マスターズより高値で転売できるよね？
今週確認しました。
他にも検討して手応えのある方がいるらしく、次回の更新では先着順が減るような話でした。
ここにきて動いているのは事実でバラック群とか川底とか過去を気にしない未来志向の方には美味しい物件だと思います。
私も80㎡の部屋が1億で買えるなら真剣に購入を考えてます。
安売りして、瞬間蒸発じゃないところが悩ましいね。
転売ありきで買うと大火傷かも。だって、転売部屋買う人も今買えば良いじゃんて話になるからな。青山霊園がヒルズ化したら化けるとは思うけど笑
残9部屋
ついにカウントダウン
この部屋で儲けようとするのは無理があると思う。
住みたい人が安く買えた（立地的には適正価格で）と思って買って住む物件。
いくら仕様がよくてもマンション自体は経年と共に資産価値としては減る一方なんだから。
賃貸としてもすごい強気な試算しているけど、他の人も書いているけど、そんな価格じゃ貸せないよ。
自分が持ってる物件はここの近隣で高台で新築、駅から6分、販売価格は坪当たり700万円後半だけど、賃貸に出す時に、ここが試算している利回りより安くしか貸せないって言われたし、実際に近隣物件見てもそう。
六本木、表参道の駅近物件の賃貸価格見てみたらわかる。
物凄く利回りが悪いんだよね。これは港区全般に言える事かも。
ここは転売も難しいと思うので、やっぱり住みたい人が買う物件じゃないかな。
何故西麻布なのに坪単価400万くらいの評価なんですか？
隣の南青山は坪単価700万台で販売してるのに、、、、
地図上で見ると南青山四丁目からすごく近く見えるけど、ここは橋の下です。
しかも、青山墓地と立山墓地に挟まれた非常に狭い土地に建っていて、特に裏手の立山墓地側は薄暗くてジメジメした雰囲気です。ここら辺一体は元々地元の人も近寄れない特殊な場所だったので、知っている人は避ける場所です。
今となっては当時の面影も減り、住みたい人もいるかとは思いますが、やはり墓地はこの先ずっと墓地のままでしょうから墓地に挟まれた特殊な場所には変わりません。
どちらの駅に行くにも最短で行くには墓地中を通るしかななく、避ける為に迂回するので、これもネックだと思います。
なので、近いけど土地の価値は全く違います。
もう少し時間をあけて書いた方がいいですよ。
六時間前に、長々とした二件…
ここは地下鉄よりもバス便のほうが便利ですよ。品97系統が新宿駅と品川駅というビッグターミナルまで直結しています。新宿方面は四谷から新宿三丁目まで丸の内線と同じ経路を通りますし、品川方面は広尾駅で日比谷線に乗り換えもできます。このマンションから最寄りのバス停は墓地下というバス停です。
実需で検討しておりましたが、墓地に囲まれた立地と駅からの道のりが気になりやめました。
それに、転売やら値引きの情報が掲示板に載っていたら気分的に嫌です。
どこすんでるの？
西麻布！
この為に出す坪400。
ディスカウントの話でていますが、どこら辺まで本当なんです？
ソースがあれば信じられるのですが。。。
ここまで値引きしてほしい厨がいると中々信じられないのですが。
初回訪問時は値引の話は出ませんでした。
実際に買いたいという決意が無い状態を見透かされたのだと思います。
しばらくして2回目の訪問時に明確に希望を伝えたところでようやく話が出てきました。
守秘義務があるので具体額は書けませんが察して下さい。
東向き住戸が一番良いです。
昨日、現地を歩いてきましたが、やはり駅までの距離が気になりますね。
乃木坂駅、表参道駅もですが表記の徒歩分数もですが、坂道があったり住宅地や狭い道も多く、毎日の通勤で使うには個人的には厳しいなと思いました。
また、電車を使わない様な層だとすると、より物件周辺に高級感を求めると思うので、そうするとその様な層に好まれる環境ではないと感じました。
やはり、どうしても港区麻布アドレスが欲しくて、少し背伸びしたら購入出来そうな層がターゲットになってくるのかと感じました。
そうすると高所得のサラリーマンの方になると思うので、電車通勤で毎日の駅までの距離を許容できるかでしょうね。
決して歩けない距離ではないですが、今日の様な雨の日、暑い日、寒い日など毎日の通勤を我慢出来るかがポイントかなと感じました。
何だが検討している人が書き込むとすぐに否定的なコメがすぐさま飛んできますよね。
やはり更に安く買いたいから遠ざけたいのでしょうか？
25%引きとかで西麻布アドレスを手に入れたいリーマンが見張ってるスレ？
>>415 匿名さん
でもお金持ちも買わないのでは？
エリートリーマンには利便性が悪い、富裕層からすると立体に高級感がない。
となるとやはり、値引き二割以上の値引き前提で麻布アドレスが欲しい人がターゲットか？
スレで色々書いても最近契約が進んでるのは事実なんだよ。
来年2月には完売するかもよ？
外苑西通りに面したエントランスはかなりかっこいいね。自分の予算内では広さが足りないので迷ってますね正直なところ。ちなみに値引きの案内は2割もなかったです。
常盤松の方が地位高くて、値段は同程度にこなれてるのでいい加減諦めて3割即完で撤収が美しいとは思うけど。
そうはデベが下さないのだろう笑
パワカという言葉が流行ってるけど、細君が定年まで
男性社員と同等の条件で働けると考えるのは、危険かもね。
日本の会社がそうドラスティックに変わるとは思えない。
まーここで書き込まれている方で実際本気で検討している方どれくらいいるのでしょうね。
大方欲しいけれども購入したかったがギリギリローン組めない、もしくは審査落ちした方が粘着してる感じですかね。
知り合いが3割弱引いてもらったと話してたけど。
こんだけ気になる人が湧いて出てくるほど人気があるのが分かりましたよ。
急がないと安い部屋が無くなると見ました。
来週予約します。
腐っても麻布。
麻布ドヤが8000万ぽっちで出来るなら安いって事なのかな？
大体の皆さん、湾岸か外周区か都外から掲示板にお越しなんでしょう？
外苑西通り側から見たファサードは高級感を醸し出していて、なかなか良い感じ。
裏に回ると窪地の細路地に狭小木造家屋が建て込んでいるのが萎えるけど、わざわざ裏に回って見なければ意識することもないような気もする。
まー今栄えてる場所も昔はーって話し始めるときりないですからね。
先見て買ってた方が良いですよね。
南麻布や六本木でも近い価格帯のがあるのを見ると、こことどちらが良いのか迷う。
東麻布でここと同じぐらいの築年数で坪単価350万円台もあることを考えると、ここは3割引でもまだ割高感がある。
表参道徒歩圏内は大きい
また、週末で1部屋減るみたい
今時、港区の新築で坪単価400万未満で買えるとこないよ。
ローレルタワールネの高速道路とモノレールに挟まれた低層階が坪単価380万だけど比較にならないくらい悪条件。
墓に囲まれた方がまし。
皆さんもうちみたいに六本木四丁目のマンション買うといいよ、日本で一番いい環境。
知り合う人々も広くて良い家に住んでて、お金も時間も余裕がある人たちばかり。
六本木ヒルズが建つ前を知ってる人も少なくなるし、土地の記憶は再開発で忘れられる運命。
南北には建物建ってるし、東西は青山霊園の墓地なんだから足元は開発で変わりません。
墓が近いことで中国人に敬遠されるし、仮に二割引で買えたとしても、マスターとか周辺の中古マーケットの制約事例と照合すると、リセールでキャピタルも見込めない。
仕様は良くても駅までの導線が悪過ぎる立地なので売りにくいです。
墓のそばというだけで、なんでこんなに避けられてるの？西麻布アドレスで建物の仕様もなかなか良いのに、売れないのが不思議なくらい。当初の価格設定が高過ぎたのはあると思うけど。
元麻布ヒルズは足元に墓があるし、六本木ヒルズもまた墓地の上に建っている。そもそも港区には墓地ビュー高級マンションなんていくらでもあると思う。
三菱地所レジデンスが他社に売却した隣接マンションは、新築なのに半年以上も賃貸埋まらないですね。
新築時に後から出る方が高くなりますと言われたけど買わずに正解でした。
https://kenrent.jp/search/191330/
元々川底なのと、陸の孤島感がすごいからじゃないですかね？駅までも歩道橋で上に上がるのは高級感ない立地だしなあ。
高級路線で売るとはプランミス否めない。
仕様落として坪400で最初から売り出しなら話は違った。
そもそも墓だ何だって言ったって青山霊園は一般的なお墓とかとは趣が違うと思うけれどもね。
静かなとこに住みたい方には悪くないところですよね。
何気に託児所も近くに多いので住みやすいとは思いますよ。
車寄せあるマンションもなかなかないですし。
地歴言い始めたら渋谷とかね。。ってなりますが、気にして買ってる方どれぐらいいるんでしょうね。
ちょっと前にも上がってましたがパークハウスグラン南青山の一階売りに出てるので、場所にこだわるならヒルトップのそちら購入すれば良いのでは？同じ三菱ですし、と思うんですがやはりここら辺住みたいけどグランには手がでなくて、こちらもそのままだとローン組めないから値下げをって中途半端な方なんですかね。
ここは「不動産（土地の価値）は立地がすべて」って言う法則を改めて教えてくれた物件だね。
どんなに仕様やデベがよくてもね…。
立地が価格に見合わなかったということ。
そうでなきゃこんなに長期に売れ残らなかったし、値下げしてもまだ残っているんだから。
地歴を馬鹿にしちゃいけませんよ。
失礼にあたるから口に出さないだけで、「あの場所に買う？」って思っている人はまだたくさんいます。
だからここは人気がなかったのです。
まだ売れてないのがその証拠でしょう。
坪単価400万だったら悪い買い物ではないよ。
ギロッポンが職場なサラリーマンには助かる価格。
何だかんだ今後同仕様、同規模でしばらく出ないから売れてくだろうしね。
隣の賃貸と比較してる人いるけど、仕様が全然違うよ。
まだ8000万の部屋は販売してますか？
芝浦スレで芝浦より西麻布の方が安いと話題になったので覗きにきました。
ここの強みと弱みを知りたいです。
>>459 匿名さん
読んでも時間がかかるわりに実感が湧きませんから、
雨の日に墓地に挟まれた谷地の湿った感じと駅遠の便をどう感じるか？が実需で長く住むことを検討する上では、全てです。嫌な感じを受けなければ間違いなく買いです。
ネガキャンもなにも東、南麻布一部、麻布十番、白金あたりはヤバそうですよね。
今回の台風でハザードマップの正確さがメディアでも取り上げられたわけですし。
こちらの西麻布の物件も水捌けだ浸水だ谷底だで気にされてる方々がいらっしゃったので、ハザードマップ確認したところ色がついてないので、気にする必要はありませんよとお知らせしたまでです。
ここは安全なんで買い？？
麻布でこの価格はかなり安いと思いますよ。
ただ、もし10年後に中古で売ろうとしたら、びっくりするくらいもっと安くなると思います。
単純＆無邪気に、表参道徒歩圏と考えると激安。
ただ、周辺相場との相対的な価格ポジションは今後も変わらないでしょうね。
やっとこの地なりの相場価格に収斂してきたかと。
結局今は何割引なんですか？
築7年南青山マスターズハウスの中古成約価格(売り出し価格ではない)＋10%くらいが適正と考えるのが普通。
マスターズハウスと比べるとかw
いま交渉している方々は坪単価400前後だと思います。半年前が400台半ばでした。
>>477 通りがかりさん
将来（転売や賃貸の可能性）を見ても安いですか？こういう局面こそ割安な物件は、都心ではほとんどないような気がします。
立地、建物、仕様、近隣環境、商業施設、駅徒歩等の住宅機能がそのままで、住所の表記が西麻布でなかったらと考えると、まだ高いと思います。本当に割安ならば、ローンを組んで買う投資家もいたと思います。ここは有名なため、見落とされている穴場物件とは思えないです。
こことマスターズハウスとの決定的な違いは、霞町のバラック＊＊であった場所かそうでなかったか。橋の下の低地という点は同じですが。
