ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
2ＬＤＫ10700万が8500万ならリセールバリュー重視派としては買いラインかな
青山霊園のマイナス要素は我慢出来るので
レインズで南青山マスターズハウスの成約事例を考えると、ここを坪450で買えるなら悪くないかもしれませんね。まあ眺望抜けてる部屋に限っての話ね。
ここ買うならブランド力のないオプレジ広尾の立地に魅力を感じてしまうくらい
来年末まで待てば値引きあるかもしれない
オプレジの広尾の立地は最高だね。ただ物件のブランドは建売ミニ戸建並みのショボさ。
ここは建物のブランドは良いけど、立地が曰く付き。西麻布アドレスと最寄駅のブランド力は高い。
利用者を比較するとこっちの方が上かと。でもこの土地の元の姿を知っているだけに不気味さが拭えない。
南麻布低地の中古マンションとここなら、前者の方が良いかもしれない。
>>オプレジの広尾の立地
オープンレジデンスですよね。場所はいいのに間取りがちょっと・・・と思う物件、確かにあります。
ザ・パークハウスは立地が曰く付きって、よくわからなかったのですが、何かあったんですか？
プランは、アセットプランと呼ばれるコンパクトプランがあって、1人暮らし、夫婦2人暮らし、高齢者夫婦といった人たちも住めるからいいように思いました。もしかすると分譲賃貸もありえるかもしれないですね。
≫立地が曰く付き
このスレを最初の方から読んでみれば大体察しがつくのではないでしょうか。
私もこの場所を昔から知っている人間ですが、父、もっと前から近くに住んでいた祖父から色々聞かされています。
子どもの時は「下（西麻布のこの辺り）に降りて行っちゃダメだよ！」と大人達によく注意されたものです。
まぁ、今はほとんど面影ないですが。
先週現地行ってきました。
今週妻と見てきます。
間取りにもよりますが仕様、設備はトップグレードでした。
内廊下が広すぎる感じはしましたが共用部は三菱地所が好きな下り天井になってましたね。
眺望は期待出来ません。2.3階では霊園と並行か低いです。
50平米代28万円、60平米代35万円で貸せてるみたいです。
仕様面はかなり力が入っているのは感じられます。
上品です。
コンパクトなアセットプランも、リビングダイニングがとても広々としているので、
この広さがあれば
１LDKでも二人暮らしで暮らしていくことができるかと思います。
キッチンも広さがありますね。
みなさまの意見を総括すると、建物はしっかりしていて多様な家族構成に対応可能でほぼ申し分なし、マイナス面は立地（？）と眺望のみといったところでしょうか。
土地の歴史は調べていませんが、賃貸の需要もあるようで資産価値に大きな影響はないように思いました。
どういう観点からフォーカスするかにもよりますが、
立地も決して悪いというわけではないように思います。
ここだと小学校の通学区は青南小学校なんですよね？とても人気の小学校だと聞きますので、そういう人たちの需要もあるのではないかと思いました。
人気学区だと、賃貸需要も高いと聞きます。
どのプランを見ていても、基本的に暮らしやすさというのを大前提にしていて、
合理性ばかり求めているわけではないように感じられます。
骨董、みゆき通り周辺から現地を歩いて下った雰囲気が気にならなければ買いなんでしょうね。人の感覚の問題。仕様は高いですので。
>>231 匿名さん
ここから青南小通わせるのはしんどいですよね
高低差も3階くらいありお寺の横の階段は暗くて変質者も出るし
かといって笄小も遠いし交差点渡るんですよね
売主もそれ分かってるからこういうプランになってるんだと思います
お寺の横の階段変質者出るのですか？
近所に住むものですが、はじめて聞きました、どこの情報でしょうか？
ここのマンション近くの西麻布側から通学されている方はお寺横の階段ではなく、霊園横の坂道を通学路とされています。
そちらは通学時間は子供を送る保護者や通勤する方で人通り多いと思うのであまり気にした事がないですよ。
小学校は笄小学校が通学指定校だそうですが、結構遠くないですか？
公式サイトにはマンションから約880メートルとなっていますが
地図を見ると大きな通りを横断する形になりますし、
子供の足では何分くらいかかるでしょう？
仮面バーやお墓に囲まれた曰く付きの窪地で子育てするのも悪くない！！と考える人は少ない。
たいした土地勘なしに表参道&乃木坂徒歩圏だけで買ってくれる人は毎年湧いてくるので、そんな人が無知なまま買ってくれるのを気長に待ち続けるしか完売の道はないと思う。
大人だけの世帯がメインになるのかと思っておりましたが
この広さあれば、こどもさんもおられるようなご家庭も広さ的にはいいかもしれませんね。
小学校はあまり近くはないのかな。大人の足だと11分と表記されるのでしょうけれど、子供だと信号待ちも入れて20分くらい見ておいてもいいかもしれません。
お隣の高級賃貸プライムガーデン西麻布も空室だらけの惨状。
この辺りは高級住居需要のブラックホール。
やはり高級ですね・・・
価格が1LDKで7690万円。広くなっていくと、110㎡で21400万円になっています。ちゃんと価格も表示されていて良心的。1LDKも2LDK、3LDKもあって、夫婦2人、家族層も住めそうなマンション。高級感もあるので家族もお嬢様が多いんだろうなと思います。
>>この辺りは高級住居需要のブラックホール。
買えない人が多いんだと思います。日本の経済って二極化していて、富裕層と貧乏な人が両極端になってきています。男性の派遣社員や契約社員も多いので、高級マンションを外国人が爆買いする傾向もあります。
素敵なマンションだと思うので、マナー違反の方が入居しなければいいのですが・・・
ちょっと心配になってきています。
ここがこれだけ売れ残っているのは「買えない人が多いから」ではないと思いますけどね。
このスレを最初から読んでいけば理由は分かると思うけど、港区の土地に詳しい方や不動産に詳しい方はお金があっても選ばないからでしょう。
「この価格で買う土地じゃないから選ばれない」って言うのが正しいのでは。
だからお隣の賃貸マンションも空室だらけなんだと思います。
先月、持ち家を賃貸に出しましたが同じ港区（ここからかなり近い）で最寄り駅から徒歩6分の高台ですが、広告を出す前に決まりましたよ。（不動産屋さんが、近々ここの物件が賃貸に出ます。となかなか借りたい家が決まらないお客さんに紹介した時点で即決）
ここは場所がかなりよくないので、相当値段を下げないと、将来売りに出す時に損がでてしまう可能性大なのでこのままでは完売は難しいでしょうね。
いつのまにかこの辺りのバラック群がなくなったんですね。暗渠付近に昔の面影が少し残っていいるような気もしますが、今後、この土地の過去のイメージは薄れていくのでしょうか。
場所悪いですかね？周辺環境静かで、コンビニも近いし託児所、公園も近くにあるのでお子様いても便利そうですし、駅近くなるほど青山、表参道エリアは平日でも物凄い人通りなので、駅からちょうど良い距離離れていて住むのならちょうど良い環境だと思います。
霊園が見えることを気にされてる声もありますが、青山霊園が見える近くの高級マンションなんてたくさんありますがね、それこそパークコートや近くのタワマンなら見えますよ。
そもそも大使館の横がお墓のところとか、麻布界隈は寺社多いので、住むのに気にしていたら住めないですよ。
風水等気にされる中国の方は別ですが。
ここ、墓場に囲まれた窪地で、笄川の湿気もあるから、もともとバラックしかなかったような場所だよ。ほんの二、三年前までは世田谷目黒の住宅地よりも単価の安い土地だった。
≫244さん、同感！！
でも243さんみたいな方がいないとここは売れないからね。
≫245さん
そうなんですよね、そしてなぜバラックしかなくて、そこに住んでいる人達が何をしている人達だったのか。
昔はお巡りさんが近所の子ども達に「行っちゃいけないよ」って言ってたのはなぜか。
お墓に囲まれた窪地（湿地）っていうのがね。
やっぱり価格が高すぎる。
破滅的な3次元パフォーマンスを採用したコストカットで破格の安値を実現していた南青山マスターズハウスの戦略は、正しかった。
何年か前に別の西麻布物件スレで昔どんな人達が住んでいたのか書いてあったのを見た（自分が書き込んだものではない）けど、もう検索してもヒットしないか。
自分が子どもの時はまだバラックだらけで、親に「行っちゃダメ」と言われてた。
親達の話によると戦後のどさくさで住みついた人達で、ここでは詳しく書けないなぁ。人種も違うからね。
更に昔（祖父母の話）は川べりに住まないといけない人達が住んでいたと言ってた。
何をしていたかは想像してもらうしかないです。
詳しく知りたければ代々住んでいるご近所の方に聞いて下さい。
>>250
そもそも公での情報でもないので、参考にならないです。
場所気にされるならお近くのグラン四丁目があるのでそちらをご検討されてはいかがでしょうか？
こちらはヒル・トップなのでいかがでしょう？お墓はこちらも見えますがね。
>>252
失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？
この物件の話はおいておいたとしても、お近くにお住まいの方々にも非常に失礼なお話だと思いますよ。
おっしゃるとおり、気になる方もいれば気にならない方もいるので、麻布十番然り、人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？
≫失礼しました、どちらにせよネットのどこかで読んだレベルのお話をされているのですよね？
？？
254さん、きちんとレス読んで下さい。
私は実際に近くに住んでいて、祖父母から父から聞かされていると書いているじゃないですか。
ただ今ここには差別に当たるから書けない内容なので、前にどなたかが別の言葉（とは言ってもかなり際どい）書いていたけどヒットしないかなと言っているんです。
≫人が集まり、それに伴い店も次々に出来て賑わっていいるので、昔がどうで住むのに適していないではなく、今住みやすいか？これから住みやすいかではないでしょうか？
どういう基準で住む所を選ぼうと個人の自由ですが、今、これから住みやすいか基準でなく、地歴に注目して災害に対して強い土地かどうか（昔水辺だったとか低地で水没しやすいとか）土地自体の良さを見て決めてもいいんじゃないですかね。
そう考えるからここは価格が高いなと自分は思ってます。
昨日、ここの価格改定の案内が来ました。60平米台の2LDK、新価格の単価が450万円/坪。二子玉川や自由が丘あたりの新築よりも少し安くはなってきたけど、この場所の価格にしてはまだ割高感があるように思われるので、もう少し様子見ですかね。
やっぱり売り切る前に値下げに踏み切ったか…。
高値で買った人はがっかりでしょうけど、そもそもの価格設定が高過ぎるんだから当然と言えば当然だけど。
話は変わるけど、二子玉川も東急が開発した駅前多摩川べりなんてここと全く一緒で元々東京の人とか土地に詳しい人は絶対に買わない（住まない）。
二子玉川のタワマンが強気な内容の広告と価格で売り出した時に、それを見た人達が「え？対岸川崎だし、ハザードマップで見ると水没するのに？誰がこんな価格で買うのか」と言ってる人ばかりだったけど、買った人を知ってる人がいて「お洒落で便利と物凄く自慢してた」らしいので、やっぱり分かってない人が買うんだなぁってその場にいた人達の意見。
それでもここと比べたらや二子玉川の方がまだ上か。
>>257
二子玉川の話は同意。もともと資材置き場や遊園地だった場所で住むのに適さない場所。
ライズよりも前のプチバブル期に売り出された二子玉川の別のマンションだけど、坪500で売り出されているのを見たときは、
こんな場所をそんな高値で買う人などいるのかと思ったが、即完売で驚いた。購入者のほとんどが地元以外の方とのことで納得。
世田谷の富裕層は二子玉川でなく岡本、瀬田、上野毛、等々力の高台に住み、二子玉川はショッピングにいくだけの場所でしたから。
西麻布二丁目も二子玉川と同様に、無知な人には麻布アドレスの新築が安く買えるとあって、早々と売れるのかなと思ったけど、世間のネットリテラシーが向上したせいか、
思いのほか苦戦している印象を受けます。やはりこの立地で中古売却時の相場を考えると、坪350から390あたりのどこかが需給均衡ポイントだと思います。
二子玉のあのタワーが、田町や品川から徒歩10分の港南や芝浦のタワーよりも
今や高く取引されているのですね。 不思議です。 麻布でも、条件のあまりよくない
場所は㎡８０万台で買えましたよ。 リーマンの後や震災の直後ならね。
麻布でも古川沿いはいまでも築20年中古が坪単価300万円台後半ぐらいであるしね。
世田谷の方が高いのは、世田谷が異常。そう遠からず価格は下落すると思う。成城、砧あたりはすでに新築のダンピングが始まってるし。
西麻布二丁目もそのうちメッキが剥がれるだろう。
さすがパークハウス物件。
最寄り駅が３駅もあり複線利用できるという好立地。
住んでみたいなと思いますが、かなりの高額なので
既に１年過ぎていますが、１１邸が販売中のようです。
まだ値下げを待っている人も多いのかもしれないですね。
不動産相場の上昇に伴い、この場所がどういう場所なのか、アドレスだけで判断してはいけないと、慎重に調べて冷静に考える人が多くなったということではないでしょうか。
これからも、新規検討者は湧いてきてリテラシーが高くない人も一定数いるでしょうから、この値段なら完売も遠くないでしょうね。
駅は至近距離というわけではないですが、歩いていくことができる範囲で選択肢がある事になっていますので
特に不便さもないかと思います。
地図を見ると、外苑西通りのところにバス停が見えます。
このあたりで確かにバスをみた記憶がありますが
どこ行きのものなんでしょうね？
新宿駅西口行きと品川駅行きの都営バス品97系統だと思う。
このマンションの最寄りのバス停は、墓地下という、嘘みたいなほんとにあるバス停名。
某tmショーンが言ってる内容について、住んでる方はどう思います？
私が無知でした
