三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1512　匿名さん

今回の不動産鑑定評価は絶対的な数字ではない。
地区内で私を含めて3名がそれぞれの鑑定会社に評価を依頼しました。５００万以上で坪単価　３９０万という金額はあり得ない。
因みに私の鑑定も坪６００万弱です。

次に組合が料金を支払う鑑定会社は組合に都合の良い評価しか出さない。
170の地権者の財産を評価したのは、わずか１１名の社員数の鑑定会社である。
匿名さんはご存知ないだけで、評価に正確性を求めるために財　日本不動産研究所に鑑定を出す組合もありますがね。

>>1513 匿名さん
路線価の1.5倍程度なら坪390万、開発法で保留床500万で計算したら坪810万
つまり国家資格を持つ鑑定士の裁量の範囲内でそのくらいの評価の幅はあるでしょう
どの鑑定士を選ぶかは再開発組合の地権者の皆さんが民主的に総会で決めたんじゃないですか？
組合の理事長に聞いてみてください。

>>1513 匿名さん
そんなに悔しく買ったら、安い保留床をしこたま買えばいいと思うけど。

三井等は恣意的に土地の評価を安くしております。
土地の評価を安くすれば誰が得するのか？
↓
土地の平均坪単価　800万と500万で比較します。
床の建築費　坪１７３万　敷地６２００坪　容積率　876%　
土地代（ビル床単価に含む土地代）800万の時は、坪91万
500万の時は　坪57.4万
（容積率で割った数字）

仮に従前資産　800万の土地を評価した場合
800万÷（173万の建築費＋ビル床単価91万）=3.0の変換率
従前に土地100坪所有の人は300坪の床が得られる。

次に土地評価が500万の場合
500万÷（173万の建築費+ビル床単価57.4万）=2.17の変換率
１００坪所有の人は２１７坪しか得られない。
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従前の土地代が高くなれば建築費の割合が小さくなり変換率が良くなる。
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保留床の必要面積を比較します
事業費は９４０億

保留床の必要面積=事業費÷ビル床単価（建築単価+土地持分）

土地が坪８００万の時
940億÷（173万+91万）=35606
保留床面積は３５６０６坪
権利床面積は１８７２３坪

土地が坪500万の時
940億÷（173万+57.4）=40869
保留床面積は４０８６９坪
権利者面積は１３４６０坪

５２００坪も小さな床しか確保できない
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従前の土地代が安いとデベの保留床面積が増えて権利者は損をする
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>>1516 匿名さん
開発利益は全て地権者のものだ！って考えなのかな？デベだって平等に利益を享受する権利があると思いますけど。

>>1516 匿名さん
どうやって評価されてるのかは知らないけど、マイナスの価値しかない建物もしっかり評価されて、建築中の費用も出してもらって、その辺のことも考えないと、アホがデタラメ言ってるようにしか見えないよ。

>>1518　匿名さん

アホでもバカでも結構ですが間違っているのなら具体的にご指摘下さい。

>>1519 匿名さん
確かにご指摘の通り従前評価を上げれば返還率は上がるよ
でも、従前評価を上げないで権利床単価を保留床単価より安くしても返還率は上がるんよ
そしてその方針を決めたのは再開発組合の理事会であり承認したのは再開発組合なんだよ
三井やRIAに八つ当たりするのは筋違いなんだよ

>>1520　匿名さん　

"権利床単価を安くしても"とありますが、従前土地を正当に引き上げさせた方が、従後の権利変換率は向上する。

床の価格構成には建築費が一定の割合を占めるからです。
従前土地を引き下げて、だれが得するか？
まぎれもなくデベである。

>>1521 匿名さん
じぁどこのデベがいいんですか？
この規模だと資金力と開発力、そして開発実績が必要ですが、どこがいいですか？
西新宿三丁目のデベは○村さんですが、床増し制限で揉めてますよ。

>>1521 匿名さん
従前土地を引き下げるなんて話はしてない
従前土地を引き上げる代わりに権利床単価を引き下げれば返還率は高くなるから問題ない
もっと言えば権利床単価を引き下げずにあなたの言う通り従前土地を引き上げても同じように返還率は上がる
権利床単価を下げるか従前土地を引き上げるかの方針は再開発組合が決めればよいことなので、理事長やRIAと話し合えばよいだけのこと
一人で混乱してないでよく文章読んでみなはれ！

正直言うと、権利床もう少し高くなるても良かったから保留床もう少し安くして欲しかった。

キモすぎやろ、ここ

>>1522 通りがかりさん
大口富裕地権者とデベが組んで、自分達に有利に権利変換を運ぶ（最上階を独占取得等）ために増床制限ルールが作られがちだけど、三田小山町は全地権者に価格表が公表され、平等に全ての区画から権利変換先を選べる「自由」が確保されてるのが、当たり前とは言え、素晴らしいと思うね
RIA様ありがとうございます！

>>1526 匿名さん

RIAのおかげとは思いませんが、全員がA棟を増し床していたら、デベの取り分も６０%くらいになるでしょうからね。とはいえ、事前に地権者の懐具合をリサーチした上での増し床制限ルールだと思います。

>>1523　匿名さん

すみません。勘違いしてまして、その通りです。
失礼致しました。
ご指摘ありがとうございます。

>>1525 匿名さん
　
あなた、日本国家に訴えられた人ですねw

>>1513 匿名さん
組合に都合の良い評価といっても、組合は主にこんな構成でしょ。
①主に保留床を買うデベロッパー
②ただで貰える権利床のみ権利者
③デベ目線で保留床を追加金払って増床する権利者
④竣工まで待てず転出する権利者
①と②がマジョリティなので従前評価に開発利益を載せないで、権利床単価く保留床単価とする方針でOKとなりがち。
文句をつけるなら、④が差別的な待遇を受けてるので、都市開発法の従前土地評価の表記を「開発利益は全て従前土地評価に反映し、保留床単価と権利床単価は過小床対応を除き同一とする」改正すべきだと法務省の前でビラ配りするのがいいかもね。
従前土地問題はある意味、都市再開発の表記が曖昧な点をついた解釈の幅ともみなせ、その幅が各所でトラブルを生んでる側面はあるからね！

>>1530 匿名さん
保留床と権利床を同一価格にしてしまうと、何故デベと同一価格なんだという声もありそうなので、保留床の８割とかに設定するんじゃないかな。その方が、地権者は特別に安く買えたような気がするし、従前評価なんて年寄りに説明しても理解できないですよ。ビラ配りも面倒だし誰もやりません。ひとりでやって下さい。

>>1531 匿名さん

「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。

権利床面積は
総専有面積-（事業費/保留床単価）で権利床単価に関わらず決まるんよ。

地権者の増床は保留床の一部を取得することなので、保留床単価での増床が当然なの。

過小床は救済措置なので、特別に権利床単価での増床を特別優遇で認めてるだけよ。

この話もRIAに聞いたら親身になって教えてくれると思うが。