文京ガーデンってどうですか？

え、駅の真上なのに
駅三分なの？！

駅の入口までは回り込む必要があります。
あと、丸ノ内線の後楽園駅は単純に距離が遠いです。

ルサンクは駅二分で、
ここは駅三分なんですね。

逆に駅直結の麹町タワーが苦戦しているところをみると、
ここが駅直結でないからといってダメなわけではないと思います。
商業施設のセンス次第ではないでしょうか。

>>2103 マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の方が良い立地だと思う。問題は狭い道路にしか接していないことと斜面地であること。

>>2105
駅からの距離だけではないと思うんだけどね
総合的にはよくない立地だったのだと思う

ルサンクは眺望が開けている東北側はガッツリお墓ビューである上に接道もあまり良くないので最近とみに大型化している輸入車はガレージの出し入れの時の取り回しが大変だっただろう。あの時期にフライングで出さなかったらかなり販売に苦戦したろうな。

>>2101
南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

>>2106 ルサンクはフライイングだったのですね？
そう言われるとそんな気がします。

>>2105
そういう意味ではなく、
ルサンクが駅徒歩二分なのに、
ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
という指摘です。

春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
ほとんどメドがついているからではないのかな。

駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

>>2111
体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

> 春日・後楽の宣伝がないのは、

単にまだ早すぎるからだと思います。

> 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

> マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

>>2111

>三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

これ、初耳です。計画変更があったんですか？

>>2113
北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

なんでも相続税の関係だとか

> 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

そうですよね。ルサンクは惜しい。

> プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

>>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。

>> 三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結
> これ、初耳です。計画変更があったんですか？

再開発の古い資料（7年前に入手）には、そのように明記されています。マンションのエレベーターではなくて、1階の商業施設の中に、1階と地下1階を結ぶ専用のエレベーターが設置されるイメージです。

> 北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ
> なんでも相続税の関係だとか

であれば、実質的に実需ですね。その地権者さんは、地区内に住宅としての不動産を持っていたのでしょうか。

正直、住めるものなら住みたい。

購入するとしたら、北、西、南街区のどちらの棟が、居住環境はいいでしょうか。
もちろん価格が最大のネックですが、価格除外して考えた場合に、どの棟に住みたいか、みなさんのご意見をお聞かせください。

独身なら後楽園駅に近い南街区。
ファミリーなら後楽園駅から離れて少し落ち着いた北街区。

北街区は賃料を考えると赤字ってことはそういう価格帯なんだね

表面利回りが3パーを割り込む程度の値付けかあ

北は日当たり悪いし高所恐怖症だから無理、南は交差点にかかってて交通量が多く健康被害が起きそう、西は千川通り沿いで暗い。
敢えて言うなら、日照をとって南かなあ。

2121：匿名さん
高い値づけの割には、賃料は高く取れないって事ですか。つまり価格が南西以上に高額になるって事ですか。
すみませんが、教えて下さい。

価格のシナリオは、2つ考えられると思います。

一つは、高くなるシナリオ。都心3区のトレンドに乗り、「文京区なのに高すぎでしょ」と言われながらも、完売に至ります。今までもそれが成り立ってきたわけですが、今回は戸数がめちゃくちゃ多いので、どうなることやら。まして売り手は、完成在庫をものともしないすみふと違って三井不ですし。

もう一つは、意外と安いと感じるシナリオ。なんといっても、ここは法定の再開発で、事業費1180億円のうち税金が270億円も投じられています。現地周辺では訴訟好きの反対派が見張っているので、組合員や協力者（＝三井不など）はボロ儲けできず、文京区や東京都も、「甘い汁」を認めないはずです。総面積が広いので、売る側からすれば、単価を釣り上げなくても十分な儲けになりますね。

公共絡みで安かったといえば、最近なら千桜タワー、古くはシティタワー品川が挙げられますね。

>>2124 周辺住民さん
> 訴訟好きの反対派

まずは監査請求からされるのかなぁ？

都内は空前の建築ブーム。都内各区で建築は半年待ちに状態。
文京も老朽、スラム解消に向け、水道橋から本後、後楽、小石川、春日が
再開発計画目白押し。１０年後は安全、すっきりした街になってもらいたいな。
エゴとクレーマーを区内から一掃し着々と事業化しないと他区に
これまで以上遅れをとるな。頑張れ文京。

>>2124 周辺住民さん

千桜とか資産価値がゼロに等しい定期借地のマンションの話をされても、、、
ここが坪500を下回るシナリオが全く想像できません

北街区は日当たりが悪いどころか他のビルを見下ろす規模で上層階なら東南向きの方からは隅田川花火大会、西北向きなら富士山が拝めると評判だよ

上層階は確かに眺望はいいでしょうね。
でも、怖くないですか。
地震の時はエレベーターが止まるので、非常階段で昇降で水や食料の買い出しが大変です。
火事になったら逃げ場がありません。
高層階ではなく、下層階の日当たりが確保できる所があれば購入したいです。

都心部や湾岸のタワーマンションと住居専用地域に建つ低層マンションとを比較するのは適当とは言い難いな。ラーメンと日本そばを比較するようなものだ。

ここは災害時に避難先にもできるような計画のようだから、いざとなれば高層階から下の避難所に避難するということもできそうだけどなあ

耐震性への配慮も他の物件よりは手厚いだろうし、文京区の中心部だからインフラの復旧も速そうだけどね

当再開発は、防災広場、避難地下道、災害時の本部機能、防災備蓄倉庫などに５００億も
要しているらしいが、これがまんしょん価格に跳ね返り坪単価８００以下には
ならないだろう。再開発は機能面だけでなく、半分は公共事業の肩代わりだから
しかたない。周辺住民の避難場所の負担をするわけだ。

アトラス住民ですが買い替えするつもり。とはいえ、このマンション建ったらアトラスも値上がりするはずなので、しばらく経ってから売るよ。今のは一括購入で残債ないし。その間は住宅ローン組んで減税もらっておくかね。今より高いフロア欲しいな。単価次第だけどね。

南側に40階建てですからねー。日当たりとか圧迫感とかどうなんでしょう。
再開発前に売って賃貸で待ってるのも有りかと思いますよ。万が一、バブルが弾ければさらにお得ですしね。

アトラス所有者の判断は分かれますね。
一時、多くの物件が出ていたので、下がる、と思う人はもう売ってしまったのではないでしょうか。
南側の低層階は眺望が改善し、恩恵を受けるのではないかと思っております。
それ以外は、再開発による利便性のメリットと、陳腐化（ランドマークでなくなる）のデメリットと、どちらが勝つか、判断が分かれるところですね。

超ペンシルマンションが残ってるのは、
なにかの力関係の結果でしょうか。

よくわかんないけど、傍目には再開発に参加しないことで得をしたようには見えないな

老朽化して建て直す時に後ろの再開発マンションから反対運動が起きたら御愁傷様だな

>>2128
北街区は、白山通り側が少し北に振れた東向き、千川通り側が少し南に振れた西向きですね。

ほぼ真東に東京スカイツリーや隅田川花火が望めます。西南西には富士山と新宿副都心、西北には池袋副都心が望めます。なので高層階ならスカイツリーか富士山が望めることになります。

ただし、東側は尾根道である本郷通り、南西側は同じく尾根道の春日通りに沿って高層建築物が壁のように建ち並んでいるので、相当上の階でないと、眺望は良くないものと思われます。

南側は区役所の展望台とお見合いですね。南街区やすみふのビルも近接しています。

住友不動産のビルが肉薄しているのがちょっと残念だよねえ

眺望の悪い部屋が結構できてしまう

白山通り側は通りの反対側にずっとビルがあるけれど距離もあるから眺望はなくてもさほど圧迫感はないだろうね。

そういう観点からすると少し手の届きやすい価格帯の物件も多いかもね

至近距離のお見合いほどつらいものはないですからね。

>>2140
でも近所のマンション借りて住んでいるような人で永住を考えている人とか
豊島区とか北区とかの周辺区に住んでいて文京区アドレスが欲しい人とかが求めやすい価格なら
眺望がイマイチでも人気を呼ぶだろうね

もし少しこなれた価格で出たならばアルファグランデ千桜タワー以來のパニックになるかも

千桜がパニック？ははは。
中古も売れてないみたいですから買ってあげてはいかがかな。

>>2142
そこまで千代田区に愛はないので遠慮しときますよ（笑

実需で十分群がると思いますけどね、値段次第ですが

内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

今もアトラスが好きで住んでいるなら住み続けた方がいいんじゃないですかね

むしろ周辺の少し古い物件に住んでいる人で待ち望んでいる人は多そうです

春日再開発は遅れに遅れているが、隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンションも急ピッチだな。
この他、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートも高層マンション計画があるようだ。

>>2145
春日がどんどん変貌していくのは楽しみですね。

DIKマンション小石川はその後全然情報が出てきませんね。

こちらの方がもっと高級になるかもしれませんが、例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに、こちらは不思議と反対運動とかないんですね。

> 内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

アトラスが販売された2000年前後は、バブル崩壊後の価格下落が止まらず、部屋を広くしたり、仕様を上げたりと、購入者にとっては有利な状況でした。同時に、すぐ値下がりするのが分かっていて買うことでもあったので、勇気も必要だったでしょう。

>>2141さん

文京区に移住したい人が大勢いるのってどこでしょうね。感覚的に、北～北東側はそうかと思います。北区、荒川区、足立区、川口、さいたまなど。豊島区も、巣鴨、駒込辺りならそうかもしれませんね。

墨田区や練馬区の人は文京区を目指してくれるか？　本プロジェクトは広く集客する必要がありそうなので、受け元が広いほど、デベ側が有利になりますね。

とはいえ、すみふとお見合いの部屋が全体の6分の1くらいに（角部屋は考慮せず）、それ以外も眺望イマイチな部屋が多くなりそうで、単価は平均してみればさほど高くならないように思います。きっと、パンダ部屋と超高価に二極化するのでしょうね。

>>2038>>2039
の後、いろいろわかったことを考慮して再計算します。

事業費は1,180億円、敷地面積は15,990㎡、延べ床面積は180,860㎡（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

現状の延べ床面積はわかりませんが、本地区の容積率が600％であり、容積消化率を仮に60％
http://www.lij.jp/html/koen/record/094/siryou/siryou15.pdf
とすれば、57,564㎡と計算できます。

第一種市街地再開発事業なので、地権者は等価交換。ここでは還元率を100％とします。つまり、仮に現状のボロいビル・住宅を100㎡を、追加費用なしに新しいビル・住宅100㎡にしてもらえるという前提です。

補助金は当初170億円、結局270億円です。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/4509/seigan_42.pdf

上記を勘案すれば、面積と費用は下記となります。

延べ床面積　　　180,860㎡
　地権者取り分　 57,564㎡
　デベへ売却分　123,296㎡

費用の出所　　　1,180億円
　補助金　　　　 270億円
　デベへ売却分　 910億円

デベは、完成済み建物123,296㎡分を910億円で取得します。㎡単価は73.8万円です。レンタブル比を仮に70％とすれば、㎡単価105万円となります。これに販促費＋利益を20％加えると（0.8で割る）、㎡単価132万円＝坪単価435万円となります。

地権者の取り分は還元率100％として計算しましたが、もっと大きくなれば延べ床面積の取り分がもっと大きくなり、デベ取り分の単価がもっと高くなります。

2145: マンション検討中さん　
隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンション、、、、

この辺りのグレード感が増すので、高級マンションになって欲しい。
佐々木ビルのエリアの方が静かで環境がいいですね。
早くこちらのプランが知りたいです。