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匿名さん [更新日時] 2023-11-29 21:42:46
【地域スレ】春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発| 全画像 関連スレ まとめ RSS

事業名称:春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 :春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 :東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区:約2.4ha
地域地区:商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数:175名(権利者171名、参加組合員4名)

公式URL:http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区  :南街区(S-A,B,C)
敷地面積:約9,320m2
建築面積 :約5,110m2
延べ面積 :約93,910m2
容積率 :約850%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上23階/地下2階
建築物高さ:約104m


街区  :北街区(N-X,Y)
敷地面積:約6,210m2
建築面積 :約4,070m2
延べ面積 :約84,320m2
容積率 :約950%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上40階/地下2階
建築物高さ:約141m


街区  :西街区(W)
敷地面積:約460m2
建築面積 :約240m2
延べ面積 :約2,740m2
容積率 :約400%
主要用途 :事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 :地上13階/地下1階
建築物高さ:約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2 管理担当】

[スレ作成日時]2016-02-05 18:17:50

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文京ガーデンってどうですか?

  1. 2101 マンション比較中さん

    え、駅の真上なのに
    駅三分なの?!

  2. 2102 匿名さん

    駅の入口までは回り込む必要があります。
    あと、丸ノ内線の後楽園駅は単純に距離が遠いです。

  3. 2103 マンション比較中さん

    ルサンクは駅二分で、
    ここは駅三分なんですね。

  4. 2104 匿名さん

    逆に駅直結の麹町タワーが苦戦しているところをみると、
    ここが駅直結でないからといってダメなわけではないと思います。
    商業施設のセンス次第ではないでしょうか。

  5. 2105 匿名さん

    >>2103 マンション比較中さん
    ル・サンク小石川後楽園の方が良い立地だと思う。問題は狭い道路にしか接していないことと斜面地であること。

  6. 2106 匿名さん

    >>2105
    駅からの距離だけではないと思うんだけどね
    総合的にはよくない立地だったのだと思う

    ルサンクは眺望が開けている東北側はガッツリお墓ビューである上に接道もあまり良くないので最近とみに大型化している輸入車はガレージの出し入れの時の取り回しが大変だっただろう。あの時期にフライングで出さなかったらかなり販売に苦戦したろうな。

  7. 2107 匿名さん

    >>2101
    南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

  8. 2108 匿名さん

    >>2106 ルサンクはフライイングだったのですね?
    そう言われるとそんな気がします。

  9. 2109 マンション比較中さん

    >>2105
    そういう意味ではなく、
    ルサンクが駅徒歩二分なのに、
    ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
    という指摘です。

  10. 2110 マンション比較中さん

    春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
    ほとんどメドがついているからではないのかな。

  11. 2111 周辺住民さん

    駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

    三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

    不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

  12. 2112 匿名さん

    >>2111
    体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

    駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

    プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

  13. 2113 周辺住民さん

    > 春日・後楽の宣伝がないのは、

    単にまだ早すぎるからだと思います。

    > 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

    というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

    > マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

    それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

  14. 2114 匿名さん

    >>2111

    >三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

    これ、初耳です。計画変更があったんですか?

  15. 2115 匿名さん

    >>2113
    北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

    なんでも相続税の関係だとか

  16. 2116 周辺住民さん

    > 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

    そうですよね。ルサンクは惜しい。

    > プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

    >>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。

  17. 2117 周辺住民さん

    >> 三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結
    > これ、初耳です。計画変更があったんですか?

    再開発の古い資料(7年前に入手)には、そのように明記されています。マンションのエレベーターではなくて、1階の商業施設の中に、1階と地下1階を結ぶ専用のエレベーターが設置されるイメージです。

    > 北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ
    > なんでも相続税の関係だとか

    であれば、実質的に実需ですね。その地権者さんは、地区内に住宅としての不動産を持っていたのでしょうか。

  18. 2118 匿名さん

    正直、住めるものなら住みたい。

  19. 2119 マンション検討中さん

    購入するとしたら、北、西、南街区のどちらの棟が、居住環境はいいでしょうか。
    もちろん価格が最大のネックですが、価格除外して考えた場合に、どの棟に住みたいか、みなさんのご意見をお聞かせください。

  20. 2120 匿名さん

    独身なら後楽園駅に近い南街区。
    ファミリーなら後楽園駅から離れて少し落ち着いた北街区。

  21. 2121 匿名さん

    北街区は賃料を考えると赤字ってことはそういう価格帯なんだね

    表面利回りが3パーを割り込む程度の値付けかあ

  22. 2122 匿名さん

    北は日当たり悪いし高所恐怖症だから無理、南は交差点にかかってて交通量が多く健康被害が起きそう、西は千川通り沿いで暗い。
    敢えて言うなら、日照をとって南かなあ。

  23. 2123 匿名さん

    2121:匿名さん
    高い値づけの割には、賃料は高く取れないって事ですか。つまり価格が南西以上に高額になるって事ですか。
    すみませんが、教えて下さい。

  24. 2124 周辺住民さん

    価格のシナリオは、2つ考えられると思います。

    一つは、高くなるシナリオ。都心3区のトレンドに乗り、「文京区なのに高すぎでしょ」と言われながらも、完売に至ります。今までもそれが成り立ってきたわけですが、今回は戸数がめちゃくちゃ多いので、どうなることやら。まして売り手は、完成在庫をものともしないすみふと違って三井不ですし。

    もう一つは、意外と安いと感じるシナリオ。なんといっても、ここは法定の再開発で、事業費1180億円のうち税金が270億円も投じられています。現地周辺では訴訟好きの反対派が見張っているので、組合員や協力者(=三井不など)はボロ儲けできず、文京区東京都も、「甘い汁」を認めないはずです。総面積が広いので、売る側からすれば、単価を釣り上げなくても十分な儲けになりますね。

    公共絡みで安かったといえば、最近なら千桜タワー、古くはシティタワー品川が挙げられますね。

  25. 2125 匿名さん

    >>2124 周辺住民さん
    > 訴訟好きの反対派

    まずは監査請求からされるのかなぁ?

  26. 2126 マンション比較中さん

    都内は空前の建築ブーム。都内各区で建築は半年待ちに状態。
    文京も老朽、スラム解消に向け、水道橋から本後、後楽、小石川、春日が
    再開発計画目白押し。10年後は安全、すっきりした街になってもらいたいな。
    エゴとクレーマーを区内から一掃し着々と事業化しないと他区に
    これまで以上遅れをとるな。頑張れ文京。

  27. 2127 匿名さん

    >>2124 周辺住民さん

    千桜とか資産価値がゼロに等しい定期借地のマンションの話をされても、、、
    ここが坪500を下回るシナリオが全く想像できません

  28. 2128 匿名さん

    北街区は日当たりが悪いどころか他のビルを見下ろす規模で上層階なら東南向きの方からは隅田川花火大会、西北向きなら富士山が拝めると評判だよ

  29. 2129 マンション検討中さん

    上層階は確かに眺望はいいでしょうね。
    でも、怖くないですか。
    地震の時はエレベーターが止まるので、非常階段で昇降で水や食料の買い出しが大変です。
    火事になったら逃げ場がありません。
    高層階ではなく、下層階の日当たりが確保できる所があれば購入したいです。






  30. 2130 マンション検討中さん

    都心部や湾岸のタワーマンションと住居専用地域に建つ低層マンションとを比較するのは適当とは言い難いな。ラーメンと日本そばを比較するようなものだ。

  31. 2131 評判気になるさん

    ここは災害時に避難先にもできるような計画のようだから、いざとなれば高層階から下の避難所に避難するということもできそうだけどなあ

    耐震性への配慮も他の物件よりは手厚いだろうし、文京区の中心部だからインフラの復旧も速そうだけどね

  32. 2132 マンション検討中さん

    当再開発は、防災広場、避難地下道、災害時の本部機能、防災備蓄倉庫などに500億も
    要しているらしいが、これがまんしょん価格に跳ね返り坪単価800以下には
    ならないだろう。再開発は機能面だけでなく、半分は公共事業の肩代わりだから
    しかたない。周辺住民の避難場所の負担をするわけだ。

  33. 2133 マンション検討中さん

    アトラス住民ですが買い替えするつもり。とはいえ、このマンション建ったらアトラスも値上がりするはずなので、しばらく経ってから売るよ。今のは一括購入で残債ないし。その間は住宅ローン組んで減税もらっておくかね。今より高いフロア欲しいな。単価次第だけどね。

  34. 2134 匿名さん

    南側に40階建てですからねー。日当たりとか圧迫感とかどうなんでしょう。
    再開発前に売って賃貸で待ってるのも有りかと思いますよ。万が一、バブルが弾ければさらにお得ですしね。

  35. 2135 匿名さん

    アトラス所有者の判断は分かれますね。
    一時、多くの物件が出ていたので、下がる、と思う人はもう売ってしまったのではないでしょうか。
    南側の低層階は眺望が改善し、恩恵を受けるのではないかと思っております。
    それ以外は、再開発による利便性のメリットと、陳腐化(ランドマークでなくなる)のデメリットと、どちらが勝つか、判断が分かれるところですね。

  36. 2136 マンション比較中さん

    超ペンシルマンションが残ってるのは、
    なにかの力関係の結果でしょうか。

  37. 2137 ご近所さん

    よくわかんないけど、傍目には再開発に参加しないことで得をしたようには見えないな

    老朽化して建て直す時に後ろの再開発マンションから反対運動が起きたら御愁傷様だな

  38. 2138 周辺住民さん

    >>2128
    北街区は、白山通り側が少し北に振れた東向き、千川通り側が少し南に振れた西向きですね。

    ほぼ真東に東京スカイツリーや隅田川花火が望めます。西南西には富士山と新宿副都心、西北には池袋副都心が望めます。なので高層階ならスカイツリーか富士山が望めることになります。

    ただし、東側は尾根道である本郷通り、南西側は同じく尾根道の春日通りに沿って高層建築物が壁のように建ち並んでいるので、相当上の階でないと、眺望は良くないものと思われます。

    南側は区役所の展望台とお見合いですね。南街区やすみふのビルも近接しています。

  39. 2139 ご近所さん

    住友不動産のビルが肉薄しているのがちょっと残念だよねえ

    眺望の悪い部屋が結構できてしまう

    白山通り側は通りの反対側にずっとビルがあるけれど距離もあるから眺望はなくてもさほど圧迫感はないだろうね。

    そういう観点からすると少し手の届きやすい価格帯の物件も多いかもね

  40. 2140 匿名さん

    至近距離のお見合いほどつらいものはないですからね。

  41. 2141 ご近所さん

    >>2140
    でも近所のマンション借りて住んでいるような人で永住を考えている人とか
    豊島区とか北区とかの周辺区に住んでいて文京区アドレスが欲しい人とかが求めやすい価格なら
    眺望がイマイチでも人気を呼ぶだろうね

    もし少しこなれた価格で出たならばアルファグランデ千桜タワー以來のパニックになるかも

  42. 2142 匿名さん

    千桜がパニック?ははは。
    中古も売れてないみたいですから買ってあげてはいかがかな。

  43. 2143 ご近所さん

    >>2142
    そこまで千代田区に愛はないので遠慮しときますよ(笑

    実需で十分群がると思いますけどね、値段次第ですが

  44. 2144 ご近所さん

    内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

    今もアトラスが好きで住んでいるなら住み続けた方がいいんじゃないですかね

    むしろ周辺の少し古い物件に住んでいる人で待ち望んでいる人は多そうです

  45. 2145 マンション検討中さん

    春日再開発は遅れに遅れているが、隣のDIKマンション小石川が拡大し早く完成するな。
    その近くにある佐々木ビルA、B、紅屋印刷の再開発マンションも急ピッチだな。
    この他、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートも高層マンション計画があるようだ。

  46. 2146 匿名さん

    >>2145
    春日がどんどん変貌していくのは楽しみですね。

    DIKマンション小石川はその後全然情報が出てきませんね。

    こちらの方がもっと高級になるかもしれませんが、例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに、こちらは不思議と反対運動とかないんですね。

  47. 2147 周辺住民さん

    > 内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

    アトラスが販売された2000年前後は、バブル崩壊後の価格下落が止まらず、部屋を広くしたり、仕様を上げたりと、購入者にとっては有利な状況でした。同時に、すぐ値下がりするのが分かっていて買うことでもあったので、勇気も必要だったでしょう。

  48. 2148 周辺住民さん

    >>2141さん

    文京区に移住したい人が大勢いるのってどこでしょうね。感覚的に、北~北東側はそうかと思います。北区、荒川区足立区、川口、さいたまなど。豊島区も、巣鴨、駒込辺りならそうかもしれませんね。

    墨田区練馬区の人は文京区を目指してくれるか? 本プロジェクトは広く集客する必要がありそうなので、受け元が広いほど、デベ側が有利になりますね。

    とはいえ、すみふとお見合いの部屋が全体の6分の1くらいに(角部屋は考慮せず)、それ以外も眺望イマイチな部屋が多くなりそうで、単価は平均してみればさほど高くならないように思います。きっと、パンダ部屋と超高価に二極化するのでしょうね。

  49. 2149 周辺住民さん

    >>2038>>2039
    の後、いろいろわかったことを考慮して再計算します。

    事業費は1,180億円、敷地面積は15,990㎡、延べ床面積は180,860㎡(オフィスなど含む)。
    http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...
    http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

    現状の延べ床面積はわかりませんが、本地区の容積率が600%であり、容積消化率を仮に60%
    http://www.lij.jp/html/koen/record/094/siryou/siryou15.pdf
    とすれば、57,564㎡と計算できます。

    第一種市街地再開発事業なので、地権者は等価交換。ここでは還元率を100%とします。つまり、仮に現状のボロいビル・住宅を100㎡を、追加費用なしに新しいビル・住宅100㎡にしてもらえるという前提です。

    補助金は当初170億円、結局270億円です。
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/4509/seigan_42.pdf

    上記を勘案すれば、面積と費用は下記となります。

    延べ床面積   180,860㎡
     地権者取り分  57,564㎡
     デベへ売却分 123,296㎡

    費用の出所   1,180億円
     補助金     270億円
     デベへ売却分  910億円

    デベは、完成済み建物123,296㎡分を910億円で取得します。㎡単価は73.8万円です。レンタブル比を仮に70%とすれば、㎡単価105万円となります。これに販促費+利益を20%加えると(0.8で割る)、㎡単価132万円=坪単価435万円となります。

    地権者の取り分は還元率100%として計算しましたが、もっと大きくなれば延べ床面積の取り分がもっと大きくなり、デベ取り分の単価がもっと高くなります。

  50. 2150 買い替え検討中さん

    2145: マンション検討中さん 
    隣のDIKマンション小石川が拡大し早く完成するな。
    その近くにある佐々木ビルA、B、紅屋印刷の再開発マンション、、、、

    この辺りのグレード感が増すので、高級マンションになって欲しい。
    佐々木ビルのエリアの方が静かで環境がいいですね。
    早くこちらのプランが知りたいです。

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