グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-28 16:15:25
>>5124 匿名さん
新宿から5キロなのに、値付けや人気、利便性で上鷺宮や一部の埼玉物件に負けてしまうのが現実なんですよ。
タクシーだって新宿から行くのはいいけど、新宿に向かうタクシーはなかなか捕まらないでしょ。
ヤフー記事で、マンションに資産価値なんて無いと書かれてました。すべてのマンションは廃墟になる。だそうです。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190220-00000006-pseven-bus_a...
＞多くの人は分譲マンションに幻想を抱いている。マンションが半永久的に存在して、自分たちの資産になるものだと考えているのだ。しかし、その考えは間違っている場合が多い。
>>5129 マンション掲示板さん
で、何が言いたいんです？廃墟になる可能性よりもはるかに高い確率で転売しなくてはならない未来が待ってます。人には色んな事情があるからね。そしてその時に始めて資産価値と直面するんですよ。
以前度々登場された住民の方は永住の決意のようでしたから、廃墟になろうが資産価値がなかろうが関係ありませんね。
やはり火曜、水曜はスレッドが良く伸びますのぉ。業者さんおつかれさまでーす。
たとえば 71.31 平米 6480万円 でここを買った人は、中古で売り出すときには
諸費用などのマイナス分をのっけて売らざるを得ないので、損をしないように売るには
7000万ぐらいの値付けをしないとだめなんですね。6480-1000= 5480万で買った人は、同条件の部屋が7000万で売りにでていたとしても、6500万で売ればこちらに買い手が付き、1000万の売却益が出る仕組みになりますね。損切販売のタイミングは大事だな。
大規模がいいと皆さんいいますが、中古再販適齢期になると大規模はかえってマイナス要因が目立ちます。おなじような部屋が様々な価格で売られだします。結果、安い値付けをした部屋からはけていき、価格改定や指値を余儀なくされるからです。90世帯ぐらいのマンションで駅からの条件、管理状態が良ければ、それはかえって希少性へと昇華するから不思議です。
であと何戸売れ残ってんの？
であと何年で完売するの？
八王子は便利すぎる、奥多摩が適当
>>5135 評判気になるさん
小規模で希少性があると評価されるのは、よっぽど立地がいい場所だけだと思うよ。それこそ、新江古田で駅近で小規模って言っても何も魅力に感じない。それだったらここの方がマシよ、売れてないけど。
>>5141 マンション検討中さん
それはないかな笑
同じ坪単価なら、わざわざ長く歩いて大規模を
選択するメリットない。存在感ある建物に住んでも利便性が損なわれれば幸せになれない。
駅から遠いことは間違いなくマイナス要素。
大規模は小規模より良い、とは言い切れない。一長一短だから。
新江古田は吉祥寺と比較すると、吉祥寺は毎日Vividな生活がイメージできる。毎日が楽しいに違いないと明るく前向きになれる。これが土地の持つパワー。新江古田にはパワーが無さすぎる。
中野区アドレスが最大のメリットですよ。
都心から近くて自然があってブランドもある。
本当に素晴らしい物件です。
選ばれた住民だけが享受できる生活だと思っていますし、完売しなくても気になりませんね。
で、残り何部屋なの？150くらい？
全然スレ違いだけど、吉祥寺は第六感的にやばい。
花小金井もいいんじゃないですか。
住民はビシっとネガを黙らせることができる決定的なこの物件の優位性を示せないもんなの？
もう３年ネガに弄られっぱなしで飽きたでしょ？
値引き交渉のコツ
多分関係者の書き込みだと思うけど、中野区にブランドとか、そういう嘘着いて売るから売れないんだよ。
東京の西側に住んでれば常識だけど、昔から今まで足立区並みに印象悪い名前だよ中野区って、イメージ改善にはあと20年はかかる。
お金がない人と、貧乏学生、アジア系外国人、一般人で安くて広い家に住みたい人のための住宅街
都心に近くても大久保や鶯谷や巣鴨に住みたくないでしょ？中野は区全体がそんなイメージ
でも中野区はそんな土地柄でも都心に近くて安いからこそ需要がある。ここは不便だしそんな中野区のメリットも無い。
ここは、例えるならすき家で提供まで30分かかる1500円のステーキ売ってるのと同じ、需要を理解してない。そら在庫だらけになるわ
ここを売るためには値段を適正価格であと750万下げて
どうせ嘘着いて売るなら中野って名前を隠して
イメージが普通の豊島区や閑静な練馬区の名前を借りて売った方がいいよ。
それ以前に
まとまった土地が生まれた→ただ単に容積ギリギリの普通のマンション建てる
っていう経営判断をやめてほしいな
となりに同規模の賃貸まで建設してしまって
10年後のこの区画の需要てあきらかに供給過剰になりませんかね？
わざわざ買ってまでここに住まなくても10年後には
家賃も下がり中古分譲価格も下がりで負のスパイラルになりませんか？
需給に関しての積水の売り文句とそれに対して大丈夫だと判断した購入者の見解が知りたいです。
値引き交渉のコツで、榊さんが 安くなったから得とは限らない。とおっしゃってます。
安くなって適正価格かもしれないし・・ それを高いまま買う人は馬鹿ですと、過激な内容でした。
ここと同時期に販売開始された中野、北、練馬、板橋区の新築マンションが何十棟と完売してく中でここを買ったのはやはり間違いだったのかもしれない。いや間違いではない！あの中野駅までバスで30分以内に行ける物件は伊達じゃないはずだ！そう思わなきゃやってらんない。
>>5160 職人さん
決定的なこの物件の優位性を示したとしても、ネガの人たちは悪口を書き込むのが好きな暇人なので、それで黙ったりはしませんよ。
黙らせるためには、とにかく無視する（相手にしない）こと。
ネガの人たちは反応が楽しくて書き込んでいるので、誰も相手をしなければ、つまらなくなってほかの物件スレに移っていきます。
>>5167 評判気になるさん
動画を見ました。
値引きをしないといわれるスミフも、竣工後1年半たって売れ残っていれば、こっそり値引きをすることもあるんですね。
ゴクレはいっさい値引きをしないのですね。道理で、芝のプライムタワーが完成後10年以上たっても完売しないわけだ。
この値段が高い高いって言う人は、どうにか安く買いたい経済状況の人でしょうね。いくら掲示板に書いても常識以上に安くはなりませんよ。
ヤンキー風の夫婦がロビーで無茶な金額を提示して営業を困らせているシーンもあるかもしれません。
貯金してから来ればいいですよ。
>>5171 検討板ユーザーさん
そういうことじゃないでしょ笑
このマンション、今の価格で豪快に売れ残ってるんだから、どう見ても適正価格じゃないということ。値引きもしてるようだけど、それでも売れてない。
住民の立場だとどうにか安く買いたい輩がいるとポジティブに解釈するのか。
買いたいと思わない人が多いから販売4年目なんだろが。
目を覚ませ！！
来月から取引上は新古扱いになるからもっと安くなるんじゃない
>どうにか安く買いたい経済状況の人でしょうね。
金がある人ほど、買うものが支払う対価に見合うかシビアですね。言われるままにホイホイ買う方は、ローンさえ通ればと先を見通した生活設計をキチンと考えて無さそうな気がします。
ここを初期に購入した人は、ほぼ一次審査取得者さんばかりなのかな。営業の甘い言葉に 例『あなたなら、ここを購入できる限られた方ですねえ にこにこ』とかね。
契約書交わした後にやっぱ管理費を値上げしますて
通るの？
積水て詐欺師に騙されたり住む前から管理費値上げすると言ってみたり色々と詰めが甘い会社だな。
新江古田も計画通りに売れずに管理費が補えないから値上げとかあるかも。
関わらない方が良い会社なのかも。
ええ～そんなひどい話があるんですか たまげた!
でもここに住んでいる方は、気に入って納得して購入している方ばかりだから、管理費が5000円上がってもなにも言わないゆとりのある方ばかりなんではないでしょうか。
入居前に管理費なんて値上げしたら速攻で業者をリプレースされるでしょ
あまり意味があるとは思えないけどな・・・
売れ残りがある程度あって、売り主持ち分が大きいならリプレースはされなくても売り主負担も大きくなるし……。
>>5181 匿名さん
そういう話ではありませんよ。
駐車場の契約率の見立てが大変甘く、組合全体の収支が赤字になることがわかった。完売してしまったのだから、今から駐車場契約率をコントロールもできないし、一部を削減しようにもコストや区の条例があり不可。よって、管理費の2000円の値上げという話です。
>5182
よその話なんであまり関係ないんですが、
事情はどうあれ、入居前の値上げになったら
発足する管理組合はまずリプレースを考えるでしょ？
リプレースすればだいたいそのぐらいは下がりますからね。
大手の分譲だと安心感などを理由にリプレースは進まないことが多いんですけど、
信頼を自ら破壊するスタイルでは、現契約を維持する理由なんてないですしね。
完売しないと、管理組合が売主と宙ぶらりん状態だから、問題があったとしても表ざたにはできないだろうね。
他の物件の不幸を書き込むのは、完売してからにしようね。
まだ売れ残ってたんだw
3年くらい前にモデルルーム見に行って検討したけど場所のわりに値段強気だったもんなぁ?
部屋もそこまで広くないし
妻が見に行きたいと約3年前に見に行ったが駅から歩いたら坂もあるし10分では玄関までは到底辿り着かないし駅の周りに何もないから生活しずらいと思い却下した。
やはり駅から近いに越したことはないと思い複数路線が徒歩1分の物件を購入。トレンドに逆らわなかったからか竣工前にすんなり完売。
あの時却下してなければまだ完売しない物件を高く掴まされたと思うとゾッとする。
さあさあ頑張って売っていきましょう。
住民板で路駐の話が挙がってますが、駐輪マナーもだいぶ悪いですね、ココ。えごたいえに専用駐輪場があるのにも関わらずカフェの前にママチャリがズラリ。民度の低いママさんがたくさん住んでるんでしょうね。
23区内だと比較的安価な物件だから
住民も車やチャリを放置という事かあ。
収入と民度もある程度連動するからな。
駅からも遠く、駅には何もない、住民も民度が低いと
とても残念な物件ですね。
>>5193 匿名さん
えごたいえは誰でも使えますから、ここのマンションの住人じゃないのかもしれないですね。いずれにせよ住民か、住人の知り合いか、近隣住民の民度が低いってことでしょう。
品川シーサイドの積水物件は大変なトラブルになってるね。
積水ハウスは戸建てと賃貸用木造アパート建てるぐらいが能力の限界なんだろな。
地面師には騙されるし、マンションの駐車場稼働率の見込みや管理費の試算もできない。
ここに限っては新江古田地域の需要を大きく見誤ったからかなり売れ残ってる訳だし。
新江古田から実質徒歩15分の立地に
分譲と賃貸合わせて800世帯が供給過剰なのもわからない不動産会社て面白い。
A棟の価格出ましたね?
下請けに厳しく身内にスイート
社員は楽なのかもね
A棟すごいね。
DMが来ましたが坪単価230万でびっくり！
高台ですので、地下1階っと言っても日差しは全然問題ない。検討したい方は早めに、選べる余地は多い
周辺の中古より広くて安いですね…この部屋だけでしょうか？
ここまで売れ残ったマンションに今から手を出す勇気はなかなかでないのが普通の心理かと
割安な部屋を買うにはいいはず
半地下物件は絶対に買ってはならない。
売る側にはメリットがあるが
買う側には一切メリットない。
地下部屋作って儲けようとして積水はガメツイね。
積水は、大阪駅北側の大規模再開発エリアに大規模タワーを
まもなく販売開始予定だから、ここを早く完売させたいはず。
価格交渉しだいで、大きな値引きが引き出せるかもね。
なんでここまで大規模なのに、地下室つくった。。100歩譲って駅近の便利施設に恵まれた低層地域やマンションがめったに立たない戸建エリアなら理解できるが。。
とりあえず、積水が、管理費値上げで炎上中の品川の契約者に対して、どのような誠実な姿勢で対応するのかは注目ですね。
契約者に不誠実な対応をする会社が、まじめに見えないところまで誠実にマンションを設計しているとは考えにくいですもんね。アフターフォロー（万一の瑕疵対応）も含めてね。
>>5213 マンション検討中さん
品川シーサイドは、誠実も何も、管理費値上げを認めなきゃ引き渡さないって言ってますよ。説明会も無し。
管理会社の利益を守るため、自分たちの無能さによるコストアップを全て住民に押し付け。
ひどいね。積水。
人口減るのもわかりきっている、若い世代は金がない時代で駅から遠いここが20年後に買いたい奴、借りたい奴が現れると思ってるのか？
永住の場合でも20年後にも修繕費は530世帯必ず回収できると思ってるのか？
今新築でマンション買う奴て足し算、引き算できないのと同等の知能かも。
不動産屋だけど、どんなに日当たりが良い場所でも半地価の部屋はジメッとするよね。そのうち壁紙も剥がれてきたり・・・・ 子供が喘息にならないと良いね
大きな声では言えませんが、ここは最終的に二本値引きがあるのと確信しています。そのあたりが買いどきかな。
品川シーサイドの件見てると、ここも管理が心配だな。
自分たちのせいでコストアップしても、全て住民になすりつけてきそう。
>>5221 匿名さん
グランドメゾンの大規模はやばいという強烈な印象を与えましたね。。管理費はまだしも、あの調子だと、修繕費の長期計画も相当心配されますね。ここは大丈夫でしょうか。
品川シーサイドでは積水の管理・修繕費、駐車場稼働率の目論見の甘さは
全て購入者に負担させる。
600以上捌くために管理費を安く見積もっておいて完売したら管理費値上げ。
値上げに異論があるなら住居は引き渡さない。
おまえのものは俺のもの、俺のものは俺のものと変わらないジャイアン感覚＝積水ｗ
怖い会社。関わったら個人が損する会社か。
大田六郷完売後はここが売れ残りマンションのラスボスになるの？
ラスボス: グランドメゾン江古田
中ボス: ソライエ成増
小ボス: ？？
