ワコーレノイエ 須磨名谷はいかがですか？

＞No.50さん

物件の値段ですが、すべての戸建ての価格を見たわけではありませんが
以下の様な感じで設定されているような気がします。

基準価格 5000万として。。。

1.地盤が機械室空洞の上 ：-10%
2.南側の鉄塔&高圧線下の区画 ：- 6%
3.地盤がｺﾝﾍﾞｱﾄﾝﾈﾙ埋めた跡の区画 ：- 4%
4.上記1,2,3,どれにも該当してない区域：+ 4%
4．南向きﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 3%
5．角地ﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 4%

南向きの角地は値段がかなり張るのでなかなか買い手が付いていないようです。
また、町の北側と東側の高い擁壁上の物件は人気薄みたいですね。

全体的な物件価格につて妥当or高いの議論されていますが、単純に周辺相場と比較
すると15%程度は割高と思います。従って、名谷以外で広い選択肢で戸建てを探され
ている方にとっては高いと感じられるでしょう。一方、名谷周辺に思い入れのある人に
とっては、今後は出ることのない駅近のニュータウンということで、少々高くても欲し
くなる物件ではあると思います。

また、ここの業者が設定した物件価格が高いのは、神戸市からの払下げ価格が高すぎる
のが原因ですね。神戸市住宅コンペを謳っておいて、造成も無しで坪37万で売却とは。。。
業者もこの価格での土地取得では、この値段設定でも仕方なしかと思います。

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我が家はちょうど北側のURの4階です。
で見ていたのですが、機械室の所って空洞じゃないですよ。
解体して埋め戻ししていましたよ。

空洞って言ってる人はたぶん想像だけで言ってるんじゃないのかな？
解体している時の騒音と振動は相当なものでした。＠ほこりもね。

それとベルコンのところも掘ってましたよ。
実際に見ていたので間違いないですよ。

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土地、建物ともに、坪６０万円として、

東向き：＋２００万円
南向き：＋４００万円
角地 ：加えて＋２００万円

ぐらいと見れば、そんなもんかな〜、
とも思えるのですが、いかがでしょう。

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南向きはやはり好評かなんですね。
ただ住宅地の島部分の南向きはともかく
団地と土地が接しているところは全部団地の駐車場に面してますね。

駐車の時の排気ガスで建物汚れたりしないんかな……私は島部分がいいな、と思ってます。

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NO.53です。
ちょっと計算が雑だったので、もう少し考えてみました。
当然ながら私見ですが、

１）高架下、何がしかの施設があった跡地あたりは価格が低く設定されている
　　傾向が見受けられる。（No.51さんの見解のとおり）
２）建物に納得できれば割高といえるほどでもない。

まず、土地の価格ですが、国土交通省の土地総合情報システムによれば、２年前
の取引にはなりますが、名谷駅徒歩10分　東向きの竜が台の土地で、坪64万円
程度で取引されていることがわかります。（他にも1年前のデータがありますが、
徒歩15分ということで検討から外しました。）

東向きで坪64万円とすると、東向きの物件で建物が坪60万円台ってとこです。
南向きや角地のほうが坪単価が高いとして、坪60万台後半で考えると、これも
建物が坪60万円台にほぼなる感じです。
一方で、高架下や何がしかの施設があった部分は、土地の坪単価を55万円として
も、建物の坪単価が60万円を下回るケースがあり、かなりの調整をしている
傾向が見受けられます。
とは言え、必ずしもこれだけで説明しきれない部分はあります。
なので、価格設定にあたっては論理的ではない不動産会社の経験、勘込みって
ところがあるように思われます。

で、外構まで全部込みでの建物の坪単価で６０万円台なので、これに納得できれ
ば、割高ではないとの印象になると思います。
一方で、建売なんだから、全部込みでも４０万円台、５０万円台でないと、考える
人には割高に感じると思います。

あと、５千万前後の資金を出すことを考えると、注文住宅で納得の家作りをしたい
と考える微妙なラインとも言えます。その意味でもやはり建物に納得できるかどう
かが分かれ目ではないでしょうか。

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皆様の意見を参考にして、購入を考えている一人です。
何度も足を運んでいて思ったのですが、家の周りのＵ字溝、蓋（コンクリート製）のあるところとないところが気になりました。小さい子供さんにとっては結構危険では？また、夜であれば車も脱輪なんか危なくないでしょうか？
それとも気にしすぎでしょうか？すでに住んでいらっしゃる方のご意見をうかがいたいです。　よろしくお願いします。

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>56さん

たしかにちょっと危ないですね。
まあ、危なければ市販もされているのでする人はするのでしょう。
今のところ子供は落ちていませんが、ボールが転がって大騒ぎは何度かあります。（重いので上がらない）
車の脱輪は聞いたことがないです。

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ＮＯ.５７さん

ありがとうございます。
掃除とかつまりの関係で開けてあると聞きましたが、ボールなんかは転がって入ると大変でしょうね。脱輪はそんなにないでしょね。あったら結構騒ぎになりそうな・・・考えすぎでした・・・最近のホームセンターには、Ｕ字溝の蓋も売ってるそうですね。知り合いから聞いてびっくりしました。

ところで、今週末にここの物件のチラシ（２期、３期残り分の募集）が入りましたが、ecoポイントが付くとありました。１期はなかったっですよね。何がどうecoになったのでしょうか？なにも変わってなかったようですが・・・

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住宅エコポイントの発行対象となる工事の期間は、平成21年12月8日～平成22年12月31日に建築着工（※1）したもので平成22年1月28日（※2）以降に工事が完了したもの、なので第１期は12月8日より前に着工済みということなのではないですかね。

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ＮＯ．５８さん

５７ですが、ＮＯ．５９さんのおっしゃるとおりです。
うちはありませんでした（泣）

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Ｎｏ.５９さん

ご教授いただきありがとうございます。
だから第1期に住宅エコポイントがつかなかったのですね。


Ｎｏ.５７さん

残念ですね。しかし、この件に関して販売店に聞きましたら、その分価格に上乗せされてますとの回答でした。


ところで、今売れ残っている物件（４件ある？）は、すべて売れるのでしょうかね？

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エコポイント分を価格に上乗せって、第1期で購入された方へ配慮した回答なんでしょうが、
それってエコポイントを和田興産がエコポイントを横取りしてるってことではないですか？

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第２，３期で購入した方からするとカチンとくるかもしれません。

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ホームページが更新されてました。順調に売れているようですね。
残り3戸（全部南向きのひな壇）になってました。

以前のどなたかが書かれていましたが、ひな壇の場所は団地の駐車場のに隣接している
ので、ちょっとした塀はあるようですが確かに排気ガスが気になりますね。

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ひな壇の所で駐車場に面している区画は、排気ガス吹き出し高さ以上の塀を付ければ問題無いか
と思います。それより、駐車場のスペースは今後大きな建物が建つ可能性が無いので、東側の日当
たりを確保出来る意味では逆に好条件では？
物件自体駅近だし、車は通勤用というか土日稼働がメインと考えれば、出し入れの数分間しか排気ガスが当たらないと思えば納得できるかも。
まあ、暴走族みたいな車が毎晩２時３時に帰宅されたらアウトだけど。。。
なお、周辺のUR住宅は駅が開発された後に売り出された分譲物件で、かなり価格も高かったと聞きます。よって、それなりの人が住んでいると思うので無用な心配かな。
念のため買う前に購入予定土地前の駐車車両の確認はしておいたほうがよろしいかと。

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ここの掲示版楽しみにしてましてが最近投稿が少なくなりましたねー。

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残り、わずかになってきたからかな？
学園南に　うじゃうじゃ　戸建て出来てるが、買う気にならんな・・
ここなら、良いのだが　ちと高い。

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買ってよかったと思うこと

○全然ガソリンメータが減らない。一月で半分もいかない。
○とにかく駅、店が近い。雨の日でも買い物が苦にならない。
○小学校徒歩１０分ほど。中学校は家から見えます。
○うまく行けば高校まで全部徒歩でＯＫ（北須磨は見えます。翔風も徒歩圏、友が丘、須磨東、啓明学院は自転車かな？）
○家の間取りに無駄がなくていい。

ちょっとここが～と思うこと。
○天井と壁の壁紙が同じ（和室、トイレ、洗面所除く）
○壁紙がとにかく白、ほとんど白のため汚れが目立つ。
○近くに公園がない
○押入れ、クローゼットの天袋の奥行きが狭くて、物がおきにくい。（特に押入れ、季節外れの布団がおけないのは困る～）
○育英グランドの練習の声がややにぎやか。まあ慣れたのでいい。夏がんばれ。

余りにも過疎っているので書いてみました。

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中学が　友中　というのが　ちょっとためらう。

いまだに、過去の残像が残っている。

それ以外は、良い立地だと思う。

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過去の残像を払拭しようとしたかは
わかりませんが、今では名谷周辺の中学
では、レベルは上の方。(西神方面の方
にはかなわないでしょうが)
気にするだけ損かも。

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本日HP更新されていて第4期1次が分譲されましたね。建築条件付きと記載されていますが、
今までの売り出価格に比べて、価格が2990万～3004万に設定されていて激安です。

どのような建築条件が付いているか、情報もっている人いますか？

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No.71に投稿したものです。
よく見れば第4期1次は土地のみ（宅地）の販売でした。46坪で3000万ですから、坪65万ちょっと
ですね。ここの土地はひな壇になっているので擁壁工事込の値段か別途か気になるところです。

和田興産もひな壇箇所は売れ行きが思わしくなかったので、土地販売に切り替え注文建築層の取り込みを図ったのかもしれません。

建築条件は、今回57戸全てに適応されている、一般的なもの（外壁後退1mとか）とかな。

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物件概要より

※宅地分譲については、土地売買契約締結後3カ月以内に和田興産株式会社と、建物工事および外構工事請負契約を締結していただくことを停止条件として販売します。土地売買契約締結後ただちに建物設計協議をしていただきますが3カ月以内に建物工事請負契約等が成立しない場合は、土地売買契約は解除され、お預かりした手付金等から実費相当額を差し引いて返還いたします。また、自宅を売却されて宅地購入資金に充当される場合は原則、専任媒介契約を締結していただくことが条件となります。

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なるほど土地購入後は和田興産と工事請負契約ですか。いきなり積水ハウスとかは無理ですね。(笑)
するとデザイン(設計)は同じくユニットシステム研究所でしょうから、家並みは他と同じ様な感じになりそうですね。

一応注文住宅となりますが、周りの家の間取りを参考に良い所取りができるといった感じでしょうか。
どうせなら坪単価100万位かけた和田興産最強グレードの家を見てみたいものです。

建売は当然ながら家を買った感はあっても、"建てたぞ!"感は無いので注文建築志向の人は、ここの土地だけ欲しがっている方も結構いたと聞きます。

あとは売り出した4区画はかなり高い雛壇となっていて、掘り込み車庫を作るにも費用が相当かかりそう。1Fの玄関まで登るのに相当長い階段を設置する必要があると思うので、思い切って地下1階に玄関とかもありか？

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確かに、上物で坪単価100万なんてみてみたいですね。
ただ、それでもここはもともと建売で　外観に統一感を持たせることも一つの売りにしていたはずなので、外観は周りと代わり映えしないものでしょうね。
というか、周りと調和しない外観の家がある区画にあると　すでに購入済みの方から文句のひとつもでるかもしれません。

って考えると、やはり「街並みも気に入ったしお金もあるし買いたいんだけど、間取りがね・・・」という方がそれなりにいたのかな、と推測できます。
なので、ある程度間取りに融通を利かせるためにも、建築条件付きにしたってとこですかね。

2区画ほど、広告やHPをみている限りでは売り出した様子はなかったけど、売却済みと思われる区画があるんですよね。
なので、これまで販売にあたっては抽選ということになっていますが、買う意思を相当見せれば（いろんな意味で）かなり融通が利いているのでは、と思います。

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そうそう。
安い　と思ったら　土地価格だけで3000万・・

ＨＭ選べないし、和田で建てなあかんらしい。
部屋割　変えれるだけみたい。　西向きだけ４区画　は　いかんぜよ・・

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まぁ プロジェクト名自体がワコーレの家ですからね。 しかし、私はこのワコーレノイエと
いうネーミングは結構気に入っています。近隣にはやれ太陽の丘やら、ガーデンシティ、
フォーシーズンズなんてお洒落なネーミングを付けた町がありますが、何かの拍子に自分の
家を紹介する時になにか小っ恥ずかしい気がします。

ここは何と言っても"ワコーレノイエ”ですからね。知らない人が最初に聞くと、なんか
フランステイストな街ですなぁと言いそうですが、落ちがダジャレですから。
いや、ダジャレにすらなっていない所が清々しい。

というわけで、ここにあったかハイムやシャーウッドみたいな優等生的注文住宅が建つと
コンセプト違反となるので、別件概要での制約は致したかた無しですな。

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ワコーレってマンションではたまに聞きますが、ハウスメーカですか？よくわからないので知っている人は教えてください。

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ワコーレ＝和田興産＝デベロッパーですな。

で、ノイエ＝ドイツ語で「新しい」＝日本語で「の家」ってことで、実はくだらない駄洒落
のようで、そうでないような、会社のお偉いさんが「お、（新築＆和田興産の一戸建て
新規参入の意味も込められてて）なんかそれいいやん」っていいそうなレベルのネーミング
のようです。

昨日の新聞広告をよく見ると、プラン例から大きく変更する場合は設計料をいただきます、と
小さく書いてありました。なので、実際にはいくつかのプランから間取りを選ぶぐらいの
選択肢なのかなと思います。

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解説ありがとうございます。
マンション購入の際、ワコーレのマンション（モデルルーム）を見た気がしますが、野村や三井不動産に比べ見劣りして検討もしませんでした。
家だったらもしかして期待が出来たりしてと思ったので。

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個人的には可もなし不可もなしって感じです。＜家

>68に感想書いてます。
入居して数ヶ月、この前アフターサービスの連絡が来てました。
具合の悪いところちょこちょこ書いて出しましたが
あんまりなかったなあ。

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先日モデルハウス見に行ってきましたが、それより気になったのが現在建設中の物件。
梅雨時期の２ｘ４は建てるもんじゃないと思っていたが、7月初旬の長雨時期にに屋根の取り付け前の物件は。。。。一応養生はしているみたいだがほどんど意味無く、悲惨な状態に。この時期に建てられた数棟は残念ですなぁ。 今から建つ分は問題無いと思うけど。

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2ｘ4に限らず、最近の一戸建てに関しては工期が短くなっているので梅雨時期に家を建てるのは確かに心配です。
特に今年の場合は、雨が続いたので　いくら養生しても間に合っていない懸念はありますね。

雨が降ってどんなに濡れても、基本的には乾けばOKではあるはずなのですが、そのあたりがきちんとされてるかは気になりますね。

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工期も決められていて、今年の梅雨のように長雨では濡れたパネルを乾かす暇も無さそうです。
3日も雨に打たれたとして、乾かすには最低でもその倍の日数はかかるでしょう。
濡れた上から防水シートをせっせと張られても。。。。。。

今は全体の半分位の家は出来上がりつつありますね。丁度土地分譲している東側の雛壇になっている
部分はどんな家が建つのでしょう。

あと、第2期の南向きの雛壇のところが1つ売れ残っていますが、完成して内見できるようになれば
うれるのかな？
私見ですが、この価格帯の家を実物も見ずに図面だけで買うのは相当勇気がいると思うのですが。

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ワコーレノイエを購入計画中の者です。
ここのサイトをご覧の方は多少なりとも、この物件に興味がお有りの方たちだと思います。そこで伺いたいのですが、結局、依然、変電所の設備があったことでのPCBなどの土壌汚染の問題と、地下の機関室とやらの空洞の問題は解決したのでしょうか。
一度、モデルハウスも見せてもらいましたが、販売店の営業の方からは、そんな話は聞いがなかったもので、気になりまして。
また問い合わせもしてみますが、皆さんはどのようにお考えなのでしょうか？

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心配なら、営業の方に聞かれるのが一番かと思いますよ。

個人的には、
　空洞など残すはずがない（最低限土を入れればいいだけで空洞のままにする意図がわからない）
　土壌汚染については、地下水を使うわけでもあるまいし、心配する必要なんてない
と思います。

気になるなら買わないことです。

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地下の機械室は北側のUR４階に住んでいるNo.52さんが観察していて、ちゃんと埋め戻して
いる事を確認している様です。

土壌汚染については、調査したかどうか営業に聞けば良いと思いますが、まさか汚染してましたとは
言わないでしょう。
ここの土地は神戸市が売りに出した土地なので、その辺の工場跡地よりは遥かに汚染の可能性は低いと思いますが、気になるのであれば第３者機関に自費で依頼するしか確認方法は無いかと思います。

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東側の雛壇になっているところの工事進んできましたね。ショベルカーで容赦なく土削って掘り込み
車庫作っているけど、相当費用かかってそうですね。車３台は駐車可能かな？

最近は名谷周辺も大きな工事が無く、暫く見ることが出来なかったが、この辺もやはり土を深く掘ると白い粘土質の地層が現れますね。
名谷駅周辺は昔は川底に位置していて、その川の底質は上の通り白い粘度質だったそうです。駅の北東にある白川台という地名もこの地層に由来してるとのこと。

普通の造成地等は赤土がほとんどで、こんな白い地層が現れる地域は珍しいので工事状況に思わず見入ってしましました。

しかし、粘度質だと水はけ悪そうですが、そうでもないところが不思議な地域です。

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さてHPでもいよいよ最終期11戸の売り出しが開始されましたね。

しかし単純に残りの戸数をかぞえたら13戸になるはずだけど、2戸は既に売れているのか？
何れにせよ4千万台前半のところは人気が出ると思うが、抽選になるのかな？

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ＨＰ見にいったけど、数日前と変わってないよ？？

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>89さん

物件概要のページには最終期11戸と掲載があります。
地図の方には反映されていないようですね。
第2期の残り1個が売れたら更新になると思います。

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HPの地図部分も更新されいよいよ最終期となりましたね。2期の最後１つと建築条件付き土地は順調に売れたようで・・・
売れ残って値引きにならないか期待したが無理っぽい。

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無理だよ～
抽選外れてつぎつぎ順繰りに次の期にまわされている状態だよ。
自分はもう入居済みだけど、この前見学に来ている人、１期から来ている人だった。

５０００万後半とかだったら売れ残りもあるだろうが
あわよくば５０００万台が４０００万台にとかいう期待はしないほうがいいと思う。

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そげに倍率　高かとですか？

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倍率はそんなに高く無いみたいですよ。
価格は、入口付近の4件が4000万円代みたいです。
何よりも、気に入った間取りに出会えるかだと思いますよ。

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今は倍率とかそういう話になっているのか？
私が第1期21戸売り出し開始後、暫く(2週間)して見にいった時は5,6戸は売れ残っていたなぁ。
抽選とか言っておいて売れ残ってるやん！と思い、さすがに5000万台はそんなに買い手はいないか
とも思った。 5,6戸の中には4000万台後半の物件もあったと記憶している。
その後、3日くらいで全部契約が入り第1期完売御礼になったけど、その後は抽選ヤメて先着順になった
かと思ってました。

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倍率がどの程度かまではわかりませんが、キャンセル住戸も　それほど間をおかずに売れているようなので、値引きをしなければいけないほど売れ残ることもなさそうです。
やはり、この立地条件（駅10分以内で平坦）は強いですね。

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そうね。
学園から離れた　宅地は大苦戦　のようです。

名谷から徒歩１０分以内は　東落合２丁目でもここでも　希少価値でしょうな。

鉄塔が唯一気になるけど・・

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＞98

鉄塔が無ければ大人気だったかもしれないですね。
鉄塔・高圧線に問題があるとか気にしないとかについては、置いといて、神戸方面では高圧線・鉄塔近く
の物件ってかなり少ない様な気がします。
関東(東急線沿線）に住んでた時なんか、街中や住宅街にバンバン高圧線通っていたのを見ると、関西方面
は道路や川に沿わせて設置したりしてうまく設置されているなと思います。
そんな状況なんでモロ鉄塔近くというのは敬遠するひとが多いのかもしれません。

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ここは他の神戸近辺の掲示板のような荒らしが居なくて良いですね。
それだけ物件に対してケチの付けようが無いのかな。

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