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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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24006
匿名さん
>>23996 評判気になるさん
メンズエステとか風俗ばっかり行って金がないから、マンション買えないんじゃないの?もう少し必死に働いて貯金でもした方がいいんじゃない?
看板出してる風俗店なんか見ることはないから、実際に武蔵小山に存在してようが、してまいが正直どっちでもいいけどね。
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24007
匿名さん
>>24006 匿名さん
近所に看板出してる風俗の個別店名挙げられてるじゃん。
どうしても無いことにしたい購入者がいるな。
元々そういう街だろ武蔵小山って。
ここもキャバレー織姫の跡地な訳だし。武蔵小山は夜の街ですよ。
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24008
匿名さん
>>24007 匿名さん
「看板出してる風俗店なんか見ることはないから、」
→この日本語読める?表で見えなければ別にどんな店があっても気にしないって書いてるんだよ。看板出してない店なんか目黒でもどこでもあるしね。
マンション建設地に以前飲み屋や風俗があったのはみんな知ってる話でしょ。
[No.24007と本レスは、一部テキストを削除しました。]
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24015
マンション掲示板さん
>>24013 匿名さん
どんないい場所にご自宅持ってらっしゃるんですか?庶民の私に是非教えて下さい!
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24016
匿名さん
>>24015 マンション掲示板さん
武蔵小山ほどバランスの良い住みやすい街はないと思いますよ^_^
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24017
マンション掲示板さん
>>24016 匿名さん
レス有難う御座います。
24013 匿名さん のお住まいを聞きたいんですよね。
さぞかし素晴らしい街に住んでらっしゃるんだと思いまして!
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24022
マンション検討中さん
中国人のメンズエステのあるない議論くだらなすぎ。別にあっても構わないし看板でていても子育てに影響なし。そもそもそれが理由で子育ての心配してるなら子育て方法に問題あるかな。綺麗な所しか子供に見せたくない親ほど残念な親いないぞ。もうくだらないからメンズエステあるという結論でよいと思う。
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24024
マンション検討中さん
結論、武蔵小山にメンズエステはない!
残念!エビデンスなし
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24025
マンション検討中さん
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24026
匿名さん
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24027
周辺住民さん
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24028
マンコミュファンさん
どこに住むにせよ、限られた予算で駅距離と広さのバランスをとっていくものだと思うけど、在宅勤務が増えたことにより相対的に広さの比重が高くなったかなと思います。
近いに越した事はないけど、電車乗ることも減ったので5分なら十分、10分くらいまでならなんとかって感覚です。
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24029
匿名さん
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24030
マンション掲示板さん
>>24028 マンコミュファンさん
確かに感覚は人によりますからね。
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24031
マンション掲示板さん
>>24028 マンコミュファンさん
確かに感覚は人によりますからね。自分は駅5分以上は不便なので無理ですね。
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24032
匿名さん
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24033
匿名さん
質問です。
なぜここの売れ残り部屋はお隣の住友より安くて即入居可能なのに売れないのでしょうか。
住友も比べて仕様が低すぎるからでしょうか。
ご意見お願い致します。
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24034
検討板ユーザーさん
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24035
匿名さん
入居者からの告発でこういった問題が多く顕在化していることご理由かもしれませんね。
①携帯電波が悪い(入らない)
②臭気が凄い、テナントの焼き鳥屋などの臭いか
③騒音が酷い、スラブ厚の薄さが原因か
④虫が湧く、屋上庭園やテナント飲食店が原因か
⑤住民に高齢者が多い、住民の意思決定への影響
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24036
匿名さん
>>24035 匿名さん
過去の住民板を見返しましたがそのような書き込みありませんでしたよ。
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24037
マンコミュファンさん
>>24033 匿名さん
住友も売れ行きが良いわけではないので、そもそも割高ってことだと思います。未入居の中古も賃貸もわんさかあるし。
あと、ここは眺望の面では条件良い部屋限られると思いますのでそれもあるかと。
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24038
マンコミュファンさん
>>24037 マンコミュファンさん
眺望を求める人は湾岸いくのでは?
少なくとも武蔵小山選ぶ人の眺望の優先順位は低めかと思う。あと、住友も売れてるみたいですよ。
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24039
マンション検討中さん
>>24035 匿名さん
まーた自分で住民板に書き込んだネガを、検討板でご披露か。今日もおつとめご苦労さんです。
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24040
マンション検討中さん
ここのネガはまだマシだと思いますけどね。他に比べるとネガもあまり力入れていない印象。
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24041
匿名さん
>>24036 匿名さん
住民の方の不満の投稿ばかりでしたよ。
何のためにそんな嘘つくんですか。
一部の隠蔽したい住民の方でしょうが、逆効果です。
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24042
eマンションさん
>>24041 匿名さん
ネガの特性がでてますね。
ネガ発言は私は構いませんが嘘はよくないです。
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24043
匿名さん
>>24042 eマンションさん
調べればわかることまで嘘付くと
ここの住民は嘘付きと思われてしまいますよ。
認めるところはちゃんと認めた方が良いです。
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24046
マンコミュファンさん
>>24043 匿名さん
度の超えた飛躍は嘘というんですよ。掲示板確認すればネガの妄想だということは明らかなのでは?ネガさん落ち着きましょう。
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24047
匿名さん
>>24046 マンコミュファンさん
今日も華麗にネガを論破とは流石です。
もっとやり込めて下さい!
応援しています!
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24048
マンコミュファンさん
>>24038 マンコミュファンさん
眺望求める人が湾岸ってちょっと短絡的過ぎますよ。この辺の人はそもそも埋立地嫌厭するし。
窓からの景色に建物がなく空とか緑が見えるのを求めるのはマンションでは当たり前。タワマンなら尚更。
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24049
匿名さん
[No.23983~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
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24050
通りがかりさん
>>24048 マンコミュファンさん
優先順位低いと言ってる訳で。。
景観を求めるのは当たり前とか謎の価値観を押し付けるのはやめましょう。落ち着きましょう。
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24051
通りがかりさん
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24052
マンコミュファンさん
>>24051 通りがかりさん
東京生まれ東京育ちだよ。品川区は10年以上いるよ。というか湾岸タワマン住んでたんですね笑
都内の内側に住んでてあの辺住む人はかなり少ないですね。これ以上は申し訳ないので何も言いませんが。
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24053
マンコミュファンさん
>>24050 通りがかりさん
低くないはずですよ。ここが好立地なのに竣工して随分経っても売れ残ってるのがその証拠。周囲を近距離でタワマンに囲われるような開発じゃなければこの価格でも即完してたはず。
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24054
eマンションさん
>>24053 マンコミュファンさん
証拠になってないのですが。まぁいいですよ、価値観だから文句言えません。
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24055
eマンションさん
>>24053 マンコミュファンさん
お隣の方が景観良いのに売れ行きがここより良くないのはどういう事でしょう?
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24056
匿名さん
>>24055 eマンションさん
ここのマンションで需要を食い尽くしたからだと思いますよ。
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24057
eマンションさん
>>24056 匿名さん
都合いいですね。景観の優先順位の話はどこにいったんですか。。
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24058
匿名さん
小石川もガッツリ埋め立て地だし、山手線内側でも北に行くと意外と多いんだよね、ゥメタテ
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24059
匿名さん
結局、新古って売れてるの?
キャンセル2住戸は売れてないとして。
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24060
マンコミュファンさん
>>24059 匿名さん
1ヶ月くらい前の時点では30分の3くらいの成約だったと思いますが、その後どうかは分かりません。あまり変化ないのでは?
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24061
マンション検討中さん
>>24060 マンコミュファンさん
価格や購入者の心理も考えると、三井新築(定価)→住友新築→三井中古→住友中古の順で売れていくのではと思いました。
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24062
マンコミュファンさん
>>24061 マンション検討中さん
価格帯が同じくらいであれば普通はそうでしょうね。
ここは今後も似たようなタワーが続くので、中古は苦戦を強いられるのかなとは思います。
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24063
マンション検討中さん
三井のHPで出てた13%ぐらい元の分譲価格から値上げしたキャンセル住戸売れたみたいだね。新古も4月に30件ぐらいあったのが途中追加もありつつ11件まで減ってる。
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24064
匿名さん
中古は東角も3部屋から2部屋になってますね。一部屋売れたのかな。南向きの76平米モデルルームになってた部屋、いいと思うなぁ。中古ででてるやつ。
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24065
マンション検討中さん
三井で出てるラス1のキャンセル部屋と同じ61Dの新古も3部屋売れて、残りは分譲価格に20%以上乗せてるチャレンジ価格の40階の部屋だけになってるね。
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24066
匿名さん
>>24065 マンション検討中さん
むむむ、しかし、そこらへんの部屋は似すぎててよく分からない。同じ部屋ならラス1じゃなくて新古から買うのってどうしてですか?仲介手数料とかかからないから三井から買う方が安い気もするけど。
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24067
マンション検討中さん
>>24066 匿名さん
新古の売主と仲介会社に値段と手数料を交渉してメリット出るようにしたんじゃないかな。
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24068
住友大好き
>>24055 eマンションさん
住友のシティタワーの景観の良いところはほとんど売れてしまってます。
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24069
マンション検討中さん
13%高くても、出来上がりをみて決められるのは良いという考え方もありますよね。とりあえず見込みで想像して買わなくて良いのは、心臓に良いし、すぐ入れるし。
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24070
検討板ユーザーさん
購入検討者です。利便性を含め、価格を除き、とても良いマンションと思います。その上で、情報の非対称性があり、議論が建設的でない部分を感じましたので投稿致します。キャンセル住戸を検討していておりますが、当方、第1期の売出し価格の水準までの値下げに加え駐車場確保の提案を受けましたが現状のマクロ環境や武蔵小山という地格に対して、そもそも元の価格が高すぎると思い見送りすべきかなと思料しております。適正な価格がどの程度であるかご意見伺いたいと思い投稿した次第です。成約した物件は相応に値下げされたお部屋のように推測致しましたが、皆様どのように思われますでしょうか??
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24071
通りがかりさん
>>24070 検討板ユーザーさん
結果的に全戸売れたわけなので、第1期売出価格が適正価格なのかと思います。武蔵小山の他の中古相場や品川区や武蔵小山周辺新築相場からみても適正値かと思います。
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24072
匿名さん
元分譲価格まで値下げと言う話が本当なら私が買いたいので是非見送って下さい。担当に電話入れて聞いてみます。多分そんなディスカウント提案してないと思うけどね。
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24073
名無しさん
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24074
マンション比較中さん
>>24071 通りがかりさん
最終的に何期までいったのですか? 第1期価格と他の価格は違うのでしょうか。
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24075
マンション検討中さん
>>24074 マンション比較中さん
消費税を除けば、キャンセル住戸2戸しか値上げしてないんじゃないかな。
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24076
マンション比較中さん
>>24070 検討板ユーザーさん
値上げした値段で問い合わせや内覧しているのに、値引きの提案をしてくれるのであれば、はじめから値上げ価格をHPに掲載しなくていい、とか思う。引き渡しは4月だけど、購入者は1年以上前に買ってる人が多いわけで、価格が変わってもしょうがないっちゃしょうがないとはおもう。
住友見に行こうと思いながらまだ行けてない。景観が良いところというのは、東側(北角?東角)ってことですね。
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24077
匿名さん
>>24070 検討板ユーザーさん
「そもそも元の価格が高すぎる」というのはその通りです。
買いたいと思っても、価格が高すぎて見送った人は少なくないと思います。
割高であることを承知の上で買うかどうかだと思います。
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24078
匿名さん
>>24077 匿名さん
それはほとんどの物件に当てはまるのでは?
もっというと、販売しているすべてのモノに当てはまるはずです。
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24079
匿名さん
今のマンション相場が高いということに加えて、ここは地権者への支払分がマンション価格に上乗せされているので、二重の意味で割高になっていると思います。
今のマンション相場を考慮しても、ここは販売価格より1割くらいは安くてもいいと感じます。
ここよりさらに高いお隣の売行きがイマイチなのも頷けます。
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24080
匿名さん
>>24079 匿名さん
すいません、その要因では他の多くのマンションが該当してしまうのでは?
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24081
匿名さん
世の中の多くのマンションが地権者物件というわけではないと思いますが・・・
このマンションが武蔵小山にしては割高というのは、過去スレでも再三指摘されていますよ。
これでも販売価格を抑えるためにコストカットしているとのことです。
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24082
匿名さん
総事業費400億とアピールしていますが、これ、タワマン建設費や街区の整備費等だけではなく、地権者様の従前資産額や営業補償なども含まれています。再開発事業として赤字にならないように、新しい施設建築物の床価格が決まってます。分譲価格の元になる価格です。事業費が高額ということは、分譲価格も割高になるということです。事業費の大きさはアピールする所じゃないんです、本当は。
地権者様が多い場合には、地権者様がそれまで有していた不動産の価格の合計が大きな金額となり、事業費に占める割合が大きくなります。そのコスト捻出のため、新しいく建つマンションの価格を割高にせざるを得ないわけです。それか建物のグレードを落として建築費を削減するわけです。
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24083
口コミ知りたいさん
>>24081 匿名さん
多くの、です。
割高論争は、どの掲示板でもやってますね。そういうものかと。
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24084
口コミ知りたいさん
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24085
マンション検討中さん
キャンセル住戸ラスト1戸だから検討版に書き込めるのも後わずかの期間だけ。頑張れネガティブマン、買えないルサンチマンをぶつけるのは今しかないぞ!
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24086
マンション検討中さん
>>24082 匿名さん
再開発物件は地権者がいるものだと思ってました。地権者のいない駅前物件教えていただけますか?
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24087
マンション検討中さん
>>24082 匿名さん
竣工浅か販売中のタワマンの地権者住戸割合出してみたけど、内陸かつペンシルタワマンじゃない大規模のタワマンてどこも地権者結構いるよ。大体の購入者はその分価格が乗ってるのを理解した上で購入してる。理解出来ないなら湾岸行くかもっと郊外行くしかないんじゃない。
パークシティ武蔵小山:21.8%
シティタワー大井町:22.3%
パークコート文京小石川:32.4%
シティタワー武蔵小山:37.1%
白金ザ・スカイ:38.2%
プレミストタワー白金高輪:45.3%
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24088
匿名さん
>>24086 マンション検討中さん
ザパークハウス高輪タワーは地権者ゼロ
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24089
マンション検討中さん
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24090
通りがかりさん
>>24087 マンション検討中さん
驚きました。むしろ割合少ないんですね。
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24091
通りがかりさん
>>24087 マンション検討中さん
地権者割合データよく調べましたね
普通に発表されているんですか?
凄いリサーチ力
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24092
検討板ユーザーさん
>>24091 通りがかりさん
物件概要
総戸数と地権者非分譲住戸との割合では?
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24093
匿名さん
>>24087 マンション検討中さん
地権者様が多いために割高になった。それを納得のうえで購入したと購入者の皆さん言うんです。
しかし購入者は、通常、コストを検討して分譲価格の妥当性を検討するこはなく、類似のマンションとの比較や借りた場合の家賃との比較で、分譲価格の妥当性を判断するのです。
地権者様がおらず余分な事業費のかかっていない同じようなグレードのマンションが類似の立地にできたなら、コスト高の再開発マンションのリセールはどうなるでしょうか。大規模なタワマンは再開発でなければできない!という方もいるでしょう。小規模であっても、建物グレードや内装、エクステリアなどが上質な新築マンションの分譲価格が、再開発マンションの価格よりもだいぶ安く出てくる可能性も十分にあるのです。
ましてや、2019-20年竣工の再開発マンションでは、事業費の大きな部分を占める地権者様の所有する従前資産の価格を決定する権利変換期日の時点ですでにバブル後半でした。地権者様の従前資産額は、再開発事業における原価になりますから、安いに越したことはありません。
割高なことを納得して購入したということは、このようなこと全てを承知で購入したというとでしょう。
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24094
匿名さん
>>24093 匿名さん
割と当たり前のことなので、皆さんわかった上で購入していると思いますよ。また、地権者がおらず同じグレードや立地のマンションが武蔵小山周辺に建つ事は考えにくいので、こちらのマンションに関しては該当しないかと思います。
そこまで考えてしまうと買い時に買えなくなってしまいますよ。
納得のいくペンシルマンションが見つかるといいですね。頑張ってください。
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24095
匿名さん
〇2022年竣工予定
・ザ パークハウス高輪タワー(計164戸/平均坪単価660万/地権者住戸なし)
・プレミストタワー白金高輪(計280戸/平均坪単価650万/地権者住戸45.3%)
〇2023年竣工予定
・白金ザ・スカイ:(計1,247戸/平均坪単価700万/地権者住戸38.2%)
ちゃんと考えて買ってる人間は理解して買ってるよ。
三菱が対面取引で土地を取得した小規模タワマンでも安くは出てないね残念ながら。
新築に関して暫くはペンシルタワマンレベルのマンションでも安い値段では出てこない。
現状中小デベですら郊外を除くと赤字覚悟で小規模マンションを分譲してたりもしない。
安い新築が欲しいなら相場大暴落をお祈りして2025年以降まで待つしかないね。
逆に上がってしまい更に購入が厳しくなる可能性も大いにあるよ。頑張ってね。
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24096
マンコミュファンさん
>>24070 検討板ユーザーさん
検討しましたがやめて他を買ったものです。ただ、今後他の物件も含め価格次第で検討しても良いと思ってます。
結論としては値下げで発売当初の価格でも私は割高感は感じました。投資のような感覚では無しですが、金銭面関係なしに便利な生活を求める方には十分お勧めできるとは思います。
駅近→都心アクセスも良い目黒線にほぼ直結は本当に希少だと思います。懸念点は駅近の価値がコロナにより若干薄れている点、今後の武蔵小山駅のキャパオーバーが予測される点。一歩外に出ると人が多すぎて落ち着いた住宅地ではない点。
パルム→この前の土曜、腹ごなしに往復しました。雨でも暑くても良いので○、ただし店舗数の割にチェーン店が多く戸越銀座のような楽しさは少なく感じます。
再開発→価値上昇の期待と、今後の物件増での供給過多、比較的狭いエリアでのタワマン5棟?で眺望景観が損われないか?
以上、長文となり申し訳ありませんがご参考になればと思います。
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24097
検討版ユーザーさん
>>24096 マンコミュファンさん
分譲価格なら投資用に買いたいと思い担当に連絡をとったけど分譲価格まで値下げしてオファーした事実はないってさ。と言う事はあなたは特別な値引きを受けられる三井の関係者?でなければ価格ネゴをするためにここにわざわざ虚偽情報を書いた事になるけど。
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24098
マンコミュファンさん
>>24097 検討版ユーザーさん
??早とちりですか?私は24070さんのコメントに返信したまでですが。
必死なのかわかりませんが誤認で虚偽扱いするのはよくありませんよ。あと、三井にも迷惑かけないでやってくださいね。
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24099
名無しさん
>>24097 検討版ユーザーさん
値引きしていないんですね。なぜ嘘ついてまでネガを書きたいのか理解不明です。病んでるのか。
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24100
名無しさん
>>24096 マンコミュファンさん
落ち着いた住宅街を求めている人は駅前再開発マンションは検討しないと思うのですが。。
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24101
名無しさん
>>24096 マンコミュファンさん
見方が偏りすぎていて参考になりませんでした。次回はもう少し客観的意見をお願いしたいです。
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24102
検討版ユーザーさん
>>24098 マンコミュファンさん
24070さんへのコメントのつもりが宛先間違っていました。失礼しました。
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24103
マンコミュファンさん
>>24102 検討版ユーザーさん
そうだったのですね、気にしないで下さい。
こちらも言い方悪くてすみませんでした。
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24104
マンコミュファンさん
>>24100 名無しさん
私は検討しましたよ。便利さも欲しいし住環境もとりたい。価格も含め色んなバランスを考慮して検討してます。
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24105
名無しさん
>>24104 マンコミュファンさん
バランスを考慮すると割安だと感じました。ありがとうございました。
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24106
マンション掲示板さん
私は「分譲価格が高いな。」と思いながらも、1)後続開発物件が更に高値をつけるであろうから仮にマンションを手放す際もある程度相場の価格で売りやすそうとの判断、 2)再開発は2028、29年まで続くので街としてどんどん魅力的になるはずとの予想、3)エリアNO.1物件の資産価値(異論のある方もいるかと思いますが私はそう判断しました)、4)武蔵小山の生活利便性、5)都心へのアクセス(オフィスが六本木なので南北線で一本)、6)マンション自体のクオリティ(最高級ではないですが、それなり以上)、7)下町感のある好きな街の雰囲気 などを勘案して最終的に購入しました。
人それぞれ重視するポイントは違うので、割りに合わないと思えば買わないで良いと思います。
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24107
口コミ知りたいさん
>>24106 マンション掲示板さん
割に合わないと思う人が多いため、三井のタワマンでは滅多にない竣工後売れ残りとなっているのかと思います。
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24108
マンション掲示板さん
>>24107 若葉君
いつもネガレスお疲れ様。どこかにいいマンションは買えましたか?
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24109
マンコミュファンさん
>>24107 口コミ知りたいさん
ここでは批判的コメントは受け入れられないけど、私もそう思いますよ。
決して悪いマンションと言うわけではなくて、むしろとても良いマンションだけど、割高感はあり売れなかった。直後にコロナで住友も苦戦するはず。2Fのテナントも空きっぱなし。再開発の失敗例とまではならないけど、マンションでは言えば豊洲とか小杉ほどの成功はおさめられなかったと思う。
近隣住民としてはむしろ成功して欲しかったけど、若干高かったです。
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24110
マンション検討中さん
何をもって成功と取るかですね。リセール取引値、三井が完売まで持っていった事を考えると成功と言えます。あとは、住友、三菱など他のデベ次第でしょう。
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24111
マンコミュファンさん
24110さんの書いた通り何をもって成功不成功とするのかだと思うし、豊洲とか小杉のような工場跡地の再開発と比べるのも違うと思うけど。。まだ1本しかタワマン が出来ていない時点で成功も何も言えたもんじゃない。
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24112
検討板ユーザーさん
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24113
マンコミュファンさん
>>24112 購入者
盛り上がっていますね。住んでみると駅近の便利さを享受しながら、部屋の中に入れば、静かな環境。本当住みやすいです。将来もこの便利さを手放すつもりは無く。子供たちに住まわせても良いわけですから。快適です。
>>24112
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24114
匿名さん
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24115
匿名さん
ムサコのパークシティは昨年大きな被害にあいました。今年は対策取られるのでしょうか。
不安ですね。
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24116
匿名
街の魅力の問題でしょ
八丁堀と同じだよ
住みたい人が少ないのに、お店とか仕様以前の問題
高くても売れる時は売れる
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24117
匿名さん
リハウスでオーナーチェンジ物件が出ていますね。
約60㎡で9180万円。
賃料は月30万円で、表面利回りは年3.9%。
この程度の利回りだと、途中でキャッシュフローが赤字になるかもしれない。
そうなる前の時点で9180万円以上で売り抜けられればいいけど、この高値では難しいかな?
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24118
匿名さん
>>24117 匿名さん
どこも厳しいよ。管理費、修繕費、固定資産税、金融費用を引いたら概算3.4%?マンションは借り手市場
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24119
匿名さん
>>24118 匿名さん
築年進めば取れる家賃は下落していき、管理費は値上がりし、予想外の追加修積があり、不景気突入で土地価格も下落。どう甘く見ても赤字は時間の問題ですね。
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24120
匿名さん
やっぱり割高だったんだね。
冷静に考えればわかることなのに。
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24121
匿名さん
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24122
匿名さん
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24123
匿名
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24124
匿名さん
やはりPC武蔵小山は投資向きではないでしょうかね。
お隣も苦戦されているみたいだし、三菱のタワマンはPC武蔵小山よりも安く売り出さないと売れないのではないでしょうかね。
もう地元民の需要は枯渇しているみたいだし・・・
駅がパンクするかもしれないし・・・
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24125
匿名さん
上記までの投稿でこちらが資産価値維持が難しく、損失覚悟での購入が必要だと理解しました。
あと、確認しておきたいのは台風対策です。こちらは昨年大変な被害を受けておりますので、そのそれを踏まえた対策を教えて下さいませ。
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24126
匿名さん
>>24125 匿名さん
前半部分はご指摘の通りです。このマンションを購入された方々は、実需で、割高なのを十分承知の上で契約されているはずです。自分で住むにはいい物件だと思います。
後半部分については、武蔵小杉と間違えていませんか?
それとも、植栽が被害を受けたことをいっていますか。その程度のことなら、ほかの場所でも起こったことです。
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24127
匿名さん
何かと思って探してみたら、こんな被害を受けていたんですね。被害は大きいようにお見受けします。概ね復旧できたのでしょうか?
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24128
匿名さん
いつもは饒舌なポジさんがダンマリを決め込んでいるところをみると、まだ復旧できていないのでしょうか。
どのような対策をしているのか入念に確認しておく必要がありますね。
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24129
匿名さん
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24130
名無しさん
>>24127 匿名さん
新規道路ってこうやって作ってくのですね
ありがとうございます
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24131
マンション検討中さん
昨年のあの台風で植えたての竹が倒れる程度で済んだのですね。武蔵小山は災害にも強い事が証明されてますね。
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24132
検討中
>>24131 マンション検討中さん
ていうか、東京で二子河川敷以外でダメだったところなんてあります? 武蔵小山が優位性があるっていうより、二子ほかがダメってだけでは?
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24133
マンコミュファンさん
>>24117 匿名さん
オーナーチェンジでその値段じゃ絶対売れないです。新築なら5%は欲しいとこだと思うから7200万円くらいが妥当かと。
築15年くらいに新築で買った五反田近辺の貸してるマンションが表面6.3%。まあ今は新築どこ買っても5%超えは難しいかもしれないけど。
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24134
マンション検討中さん
>>24133 マンコミュファンさん
普通に売れてますよ。現状最も安いですし。
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24135
マンション検討中
>>24134 マンション検討中さん
現状最も安いってどういう意味ですか?
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24136
マンション検討中さん
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24137
匿名さん
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24138
匿名さん
現状販売パークシティ武蔵小山の新古物件で一番坪単価が安い(坪504万)って意味でしょ。気が付けば、坪500万弱で売ってた地権者住戸や転売住戸もうないんだな。三井がキャンセル物件を値上げして出したおかげでいいベンチマークになったね。
自称投資家さん達は五反田でも郊外でも利回りの出る物件のスレへどうぞ。
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24139
匿名さん
こんな感じから、最も安く補修をしたということかと。
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24140
匿名さん
予想を遥かに上回る被害で驚きました。
そういえば、ここはハザードマップのど真ん中でしたね。恐ろしい。
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24141
マンション検討中さん
久しぶりですねこの若葉。台風の時期になると毎年現れるのかな?笑。昨年は竹を土に刺した状態だったので、今年は根を張っている事を願うばかりだ。
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24142
検討板ユーザーさん
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24143
マンション検討中さん
>>24140 匿名さん
このマンションにおいてハザードマップでマウント取られててもですねぇ。
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24144
マンション検討中さん
竹が横に倒れたのが予想を上回る被害って、竹若葉君が強引すぎてワロタ。
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24145
マンコミュファンさん
ハザードマップの範囲から離れている小山三丁目は安全地帯の中心と言ってくれてるのかな?
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24146
eマンションさん
>>24145 マンコミュファンさん
そういう意味なんでしょうね。マウント取りたいのか何がしたいのかよくわかりません。台風の時期は各掲示板で話題があがる話ではあるので、その一環かと思います。
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24147
eマンションさん
>>24146 eマンションさん
20メートル級の津波がきても問題ないエリアかと思います。たしか30メートルでもギリギリ掛からなかった記憶です。
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24148
マンション検討中
>>24138 匿名さん
後半の(現状一番安い)はわかったけど、前半の(普通に売れてます)がじゃあ分からない。以前もオーナーチェンジ物件が同じような価格帯で出てて、売れてたってことですか。
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24149
匿名さん
>>24148 マンション検討中さん
売買履歴に興味あるならリハウスに聞いたら教えてくれるよ。客として認識されればだけど。
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24150
eマンションさん
>>24148 マンション検討中さん
40戸以上が10数戸になったんじゃなかったですか?
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24151
マンコミュファンさん
>>24134 マンション検討中さん
24133ですが、オーナーチェンジって知ってますか?
表面3.9で売れると思えないのですが、本当だったら驚きです。どう考えても投資対象にならないのです。
実需と勘違いされてるなら理解できますが。
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24152
マンション検討中さん
>>24151 マンコミュファンさん
賃借人そのままで売却という意味じゃなくてですか?
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24153
マンコミュファンさん
>>24151 マンコミュファンさん
五反田の谷底に投資している方からすると信じられないかもね。
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24154
マンコミュファンさん
新古だと、住宅ローン減税もそんなに受けられず、仲介手数料もかかる。売り切れてないのに何で中古が売れるのか分からない。
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24155
マンコミュファンさん
>>24152 マンション検討中さん
そうです。本当に3.9%で売れてるのですか?ちょっと信じられません。普通に考えて値引きせず売れるとは思えません。
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24156
マンコミュファンさん
>>24153 マンコミュファンさん
そういう言い方ここを馬鹿にしてる人達と同レベルだし、品川区では一般的に目黒から大崎が一番不動産の価値はありますよ。もちろん戸越とか武蔵小山もいい街だと思い少し前に引っ越して来ましたが。
ちなみに実需で買って、広めの家買って引っ越しただけで何をもって投資と言ってるのかわかりませんが、コメントから察するにその程度の方なんでしょうね。
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24157
マンコミュファンさん
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24158
マンション検討中さん
>>24156 マンコミュファンさん
24153さんは別に五反田のことバカにしてない。一番安い時期に五反田を買えた人は表面利回りが高くてそれが普通だと思ってるかもだけど、今はそんなことない。3.9でも普通だ。
と言っているだけ。
実需で買って、資産価値の下がらない売りやすい物件を買う(と本人が思う)という意味くらいの半投半住って言い方、別に普通では? 何につっかかってるのか謎。
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24159
検討板ユーザーさん
>>24156 マンコミュファンさん
品川区は目黒駅前を含めた城南五山が当然資産価値として最高峰なのは間違い無いよ。貴方以外誰も武蔵小山を目黒や大崎と比較してないけどね。
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24160
匿名さん
>>24145 マンコミュファンさん
浸水マップで該当してしまっていますね。
台風対策は怠らずにしましょう。
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24161
評判気になるさん
>>24160 匿名さん
このようなマスが荒いハザードマップはもう少し拡大して写した方がよいですよ。
後、よく見ると掛かってないですね。安心しました。
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24162
匿名さん
逆に、ライバルのパークタワー文京小石川はハザードマップがっつり水没なんだよね。
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24163
評判気になるさん
>>24162 匿名さん
ライバルではないのでは?
そもそも街の毛色が違いますし値段も違います。
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24164
マンション検討中さん
>>24160 匿名さん
このマップで見たらブリリアタワー目黒、パークシティ大崎、白金ザ スカイ、プレミストタワー白金高輪、シティタワー目黒などどこのマンション選んでもここよりハザード酷いやん。城南五山でもハザード入ってるし。どこのマンションなら安全なのか教えてくれないかい?
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24165
マンション検討中さん
>>24164 マンション検討中さん
よそのマンションはどうでも良いじゃないですか。
問題はここのマンションが浸水リスクありと決定的になったことです。
他の方が言う通り昨年の被害も大変でしたが、今年はそれを踏まえた対策が取られているか確認しておきたいです。
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24166
マンション検討中さん
>>24165 マンション検討中さん
今日も嘘ネガお疲れ様。去年の道路工事中の写真添付して何が言いたかったの?
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24167
評判気になるさん
>>24165 マンション検討中さん
むしろ安全が確認されたハザードマップでしたよ笑。
他エリアは確かに関係ないですね。
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24168
マンション検討中さん
>>24165 マンション検討中さん
去年は植えてすぐの竹が横に倒れたね。これですごい被害と思うなら日本で住める所ないんじゃない。
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24169
マンション検討中さん
>>24167 評判気になるさん
こちらはハザードマップ上で確かに浸水エリアに当てはまっていました。認めたくないお気持ちは理解しますが、そのような無理ポジは他の方に迷惑となります。
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24170
eマンションさん
>>24168 マンション検討中さん
それだけでは済まなかったとお聞きしております。
詳細をここで申し上げるのは控えさせていただきますが、ご検討者はしっかりと確認なさった方がよろしいかと思います。
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24171
匿名さん
>>24166 マンション検討中さん
すごい数のマンホールですね。珍百景です。
下水が集まるのかしら。
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24172
マンション検討中さん
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24173
マンション検討中さん
>>24170 eマンションさん
書きたくても書けないもんな、嘘だから。哀れな若葉さん。
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24174
匿名さん
>>24171 匿名さん
若葉隠せてないよ。せめて別のデバイス使ったら?あ、全部に若葉がついてんのか笑。
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24175
マンション検討中さん
若葉マークはデバイス関係なく、つけることもつけないこともできますよ。
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24176
マンコミュファンさん
>>24171 匿名さん
都内のマンホールって10世帯から20世帯に1つなんだけど写真の何が珍百景?君の家のトイレは汲み取り式なのかな?
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24177
マンション検討中さん
>>24176 マンコミュファンさん
武蔵小山にはそういう家が多いんですね_φ(・_・
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24178
住民板ユーザーさん1
みんな一旦餅つこう。
あっ間違えた、落ち着こう。
ここは最近のなんちゃってパーコーとは違って強固な地盤の高台で災害リスクが無い希少立地
それにスーゼネ財閥の免震タワー
今時こんな贅沢なタワマン無いよ。
買えない連中の戯言なんて無視しよう。
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24179
名無しさん
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24180
マンション住民さん
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24181
マンション住民さん
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24182
匿名さん
たしかに、品川区のハザードマップだと、このマンションは、見事に浸水可能性のある場所を外れてますね。
餅つきさんも感情的にならずに、最初から関わらないか、冷静に説明すればよいのに
他の方も餅つきさん虐めずに建設的な情報交換をしましょう!
バカにしたくなる気持ちはわかりますが...
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24183
eマンションさん
>>24182 匿名さん
こうして見ると、目黒川沿いと立会川の暗渠沿いの間は浸水なしか、あってもほんの少し水が溜まる程度なんですね。
目黒川沿いのマンション検討してたけどやめてよかった
滅多に溢れることないんでしょうけど
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24184
匿名さん
品川区と東京都で浸水の見立てか異なるということですか。このような場合はワーストシナリオで判断するべきでしょう。
よって、こちらは浸水リスクありマンションとなります。
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24185
マンション検討中さん
品川区は東京都の見立てをベースに細かい事情を加味しているようです。
品川区だと、細かいところまで浸水エリアとするなど、事情により変更されます。
例えば、住友と三井(10年前にできたタワマンじゃないやつ)の間の路地が、周辺と比べて高台なのに最大で1cmから5cmの水深を予想されるなど、川の氾濫と関係のない細かい窪みまで考慮しています。東京都より厳しいです。
ワーストシナリオで、住友脇の路地が浸水するとおっしゃる方がいると思いますが、おそらく、住友が建つのに伴い整備されるから、将来的にはハザードマップから消えるでしょう。
住友のところがハザードマップにちょっとかかってたからといって、小山駅周辺一体が湿地帯とか言わないでくださいね。武蔵小山駅周辺は、明らかに不動前や林試の森、西小山より高台なので。
検討中の方は、手を抜かずにハザードマップ片手に散歩してみるといいですよ。
リスクを体感できます。
p.s.因みに私は住友の営業マンでも、餅つきさんでもありません。虐めないで下さいね。
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24186
eマンションさん
>>24185 マンション検討中さん
凄く説得力あります。
納得しました。武蔵小山は水害リスク少ないですね。
行ってみないとわからないこともありますね。
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24187
匿名さん
>>24185 マンション検討中さん
楽観的な都合の良い書き込みですね。
隣接した道路ではなくここのマンション自体がハザードマップに該当していることは浸水マップから読み取れます。
また、高台でも浸水被害があることは昨今のニュースでも報じられている通りです。
捻じ曲げた書き込みで検討者を騙すようなことは倫理的にどうかと思います。
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24188
マンコミュファンさん
>>24187 匿名さん
そもそも東京都のハザードマップでもここは該当していないですよ。ハザードマップでネガるならよく確認の上お願いします。
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24189
eマンションさん
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24190
マンション検討中さん
>>24189 eマンションさん
水が重力に逆らって、坂を駆け上ってくることだってあるだろう!
ポロロッカとか知らないのか?
ゲリラ豪雨と月の重力が重なったらわからないだろう!
武蔵小山にポロロッカが起きないというエビデンス出せ!
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24202
マンション検討中さん
[No.24191~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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24203
マンション掲示板さん
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24204
マンコミュファンさん
>>24187 匿名さん
ハザードマップにかかってるとして、それをどう捉えるか検討者が各々決めればいい。いちいち騒ぐな。
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24205
マンション検討中さん
>>24204 マンコミュファンさん
ハザードマップにかかってないから騒いでるんじゃ?笑
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24206
マンコミュファンさん
久々に見ましたがまだ完売してないのか。イメージダウンになるからさっさと終わらせて欲しい。
そっちのが浸水よりよっぽど問題。
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24207
マンション検討中さん
>>24205 マンション検討中さん
ハザードマップマップにかかっているから躍起になってるんじゃ?笑
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24209
マンション検討中さん
ここは学区もね・・・
後地小でしょ。HPの学力定着とか外部調査の報告書も微妙ですし、実際ずっと定員割れですよね。
それも売れない理由かも。
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24210
匿名さん
騒音問題を抱える幹線道路脇に隣接し、
地盤は埋め立て地かつ杭長40メートル、
水没ハザードマップのど真ん中に位置する例の城北タワマンの悪口はやめロッテ
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24211
マンション検討中さん
>>24210 匿名さん
改めてこうしてパーコー小石川の欠点を羅列されると、ここにして良かったはと思うは。
小石川みたいな劣悪な住環境で暮らすって罰ゲームでしょ。
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24212
評判気になるさん
>>24209 マンション検討中さん
そもそも悪くないと思いますよ。また校舎が新しくなりますし、大通りを通らずに通学できるのも○。三井と住友の子供がごっそり入学するので雰囲気変わりそうですよね。
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24213
マンション検討中さん
>>24212 評判気になるさん
今後じゃなくて今が重要なんですよね。
後地は回避したいと色々手を尽くした方多いとお聞きしてます。
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24214
マンコミュファンさん
>>24213 マンション検討中さん
中途半端な学歴の人に限って学区に拘るよね。文京区のどこ小学校じゃいないととか、小山でもここじゃないといけないとか。
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24215
マンコミュファンさん
公立小なんてどこ行っても大差ないと思ってるのは私だけでしょうか?荒れてるとか以外は。
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24216
匿名さん
荒れていなければ大差ないとは思いますが、できればクラスの何割かは中学受験する公立小学校に入れたいです。中学受験させないのなら、どこでもいいでしょう。
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24217
マンション検討中さん
>>24213 マンション検討中さん
もし学区が重要ならここを諦めればいい。何にプライオリティをおくかってだけでは。何が問題なのかわからん。
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24218
マンコミュファン
>>24213 マンション検討中さん
「今が重要なんですよね」って?! 誰もここに住めなんて無理強いしてませんよ。気になるなら止めりゃ良いだけ。なんか、流しの水洗で騒いでいた人の匂い。同一人物決定。
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24219
匿名さん
竣工後相当時間が経過してますが、隣よりも安いのに売れる様子がありませんね。
先行住民からの不満が異常に多いことが原因でしょうか。
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24220
匿名さん
まだ、完売できないの?苦笑
キャンセル住戸だの、何だかんだ言い訳しても、完成から一年経過で新築ではなくなりましたね。
只の売れ残りです。
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24221
匿名さん
下駄ばき商業のラインナップは如何ですか?コロナで撤退等ありましたか?
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24222
通りがかりさん
>>24220 匿名さん
中古より高く売り出されてるのだから売れないだろ。三井は完売する気がないな笑
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24223
評判気になるさん
こちらと同様、地権者が多いマンションを購入しました。比較的高齢の方が多いという事は予想してたし特に問題ないんですし組合(ほとんど地権者)の運営とかは助かってるのですが、最近気になるのが購入者層との所得格差とかマナーの差です。
ゴミ出しルール守れなかったり、できるだけ管理費抑えようとしたり。
こちらはどうなのかなと思い書き込んでみました。
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24224
匿名さん
>>24222 通りがかりさん
とつぜん生じる「じいちゃん死にそうだけど現金のままじゃ相続税がめちゃくちゃ高く、高めの新築マンションどこでも良いから買って節税しよう」需要をデベは狙ってるのです。
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24225
匿名さん
>>24224 匿名さん
そのようなケースではこんな資産性の無い郊外タワマンではなく、港区タワマンを購入しますよ。
それから人気物件を新築で購入する場合、入居まで3年はかかります。こちらのような不人気物件には手を出さないでしょうね。
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24226
匿名さん
トロフィー物件に無作法ですね。身分をわきまえなさい。
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24227
匿名さん
The Mall は、まだ4分の1くらいの区画に店舗が入っていないのかな?
コロナの影響もあるのだろうが、埋まり方が少し遅いような気がする。
ピカールとか、肉屋さんはどうですか? オススメですか?
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24228
名無しさん
>>24227 匿名さん
でも二階の広いとこ、何か入るんじゃないですかね? 自動ドアに変わるってそういうことのような気が。
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24229
マンション検討中さん
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24230
匿名さん
>>24224 匿名さん
最高裁で争ってるよ
明らかに節税目的だと否認されるぞ
節税は、結果そうなったというストーリーでないと
一般人は、情報が遅いのう
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24231
匿名さん
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24232
匿名
窓を開けると毎日柔軟剤か芳香剤のような匂いがかなりするのですが、そのような方いらっしゃいますか?
どこから来る匂いなのかなと、、、
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24233
周辺住民さん
SUMMO見てみたら、スゲー賃貸に出てる。その数106室・・
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24234
匿名さん
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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24235
マンコミュファンさん
>>24233 周辺住民さん
SUUMO見たら2件なんだけど。
https://suumo.jp/sp/chintai/tokyo/fwbukken/?fw=パークシティ武蔵小山。
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24236
マンコミュファンさん
早く完売して欲しい。中延民で武蔵小山のおかげで割安感のある地域だったけど、これじゃ武蔵小山が割高なだけで中延が相場通りのだけな感じ、、、
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24237
匿名さん
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24238
検討板ユーザーさん
>>24232 匿名さん
お隣か上下の住民が使用している芳香剤やお香だと思います。以前それで悩まされた経験あります。
学校でも芳香剤で気分が悪くなる子が出て問題になってたけど、香りの好みは人それぞれだから厄介。
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24239
匿名さん
賃貸も売りに出てる物件も築1年のタワマンにしては多すぎますな
武蔵小山にタワマンっていうのがミスマッチすぎたんでしょう
武蔵小山の目玉というのは誰が見てもパルムであって、パルムとタワマンのキラキラ感は矛盾しすぎるw
あと、武蔵小山の美味しい飲食店は大体駅からちょっと離れた住宅地に点在しているので、駅近の意味ってほとんどないんだよね
武蔵小杉は逆に駅近以外に価値がなく、全部駅前に集約されてるからタワマン人気なわけで
武蔵小山もこのタワマンもどちらも良いんだけど、組み合わせが悪いというか、一般受けは絶対しない
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24240
匿名さん
臭気問題が話題になってますが、窓を開けた時の臭いは隣接する墓地の線香ですよ。
今はお線香も石鹸の臭いなど様々な臭いがあります。
アーケードのタイルの貼り替えもいよいよ完了ですね!今日、出口の方やってました。
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24241
評判気になるさん
>>24239 匿名さん
賃貸に関しては残り1つみたいですよ。賃貸需要はあるみたいですね。
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24242
マンコミュファンさん
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24243
匿名さん
今日みたいな雨の日は臭いがかき消されて良きです。でも、排水がちょっと心配になったりもします。
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24244
匿名さん
パルムや戸越銀座商店街は家賃が高い。。
なのでチェーン店かマッサージ(整体)美容院や歯医者になってしまう。
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24245
匿名さん
そうですね。電気設備が地下にありますので、雨の日は不安になってしまいます。
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24246
検討板ユーザーさん
>>24239 匿名さん
私は電車通勤のため駅近は最大の魅力です。
今も駅近なので同条件で探していたらこのマンションにたどり着きました。
ここ以外で70平米1億円くらいの駅前物件情報を教えて頂けると有難いです。大手町、新宿まで30分圏内が理想です。
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24247
匿名さん
>>24246 検討板ユーザーさん
新宿や大手町なら豊洲とか勝どきの方が近いし、ザ・タワマンエリアだし、ここより全然安いと思うよ。
あと、新築じゃないけど大崎のウエストシティタワーとかも70平米1億くらいじゃないかな。
武蔵小山は本当に好きな街だけど、駅直結じゃなくても、パルムを抜けた先の中原街道あたりのエリアまで歩いても苦にならないのが魅力なんじゃないかなと思うのだよね。
その辺に良いマンションがあるわけでは現状はないですが。
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24248
匿名さん
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24249
匿名さん
正直、買い物も不便ですよね。
スーパーはパルム内だと、東急が歩いて10分くらいの距離。雨に濡れればオオゼキやライフもありますけどそれでは意味がないし。
雨に濡れないから良いと仕切に向こうの板でアピールしてる方が多いのであっちでは言いづらい。
パルム内は自転車も使えないし、重いものを買った時は皆さんどうしてるんだろう?子供と一緒だと、人の多いパルムを重いもの持って歩くのは地獄です。結局オオゼキとかになると雨に濡れるし。質問してみたいけどしずらい……。あとファミレスも10分くらいのところにジョナサンがあるだけ。太陽のグリルは高いから頻繁に子連れで行けないし。
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24250
匿名さん
さらに言えば、食材買うなら目黒本町側の平和通り商店街の方が魚も野菜も良いものが揃ってて、こういう個人商店こそが武蔵小山の魅力であり、散策するのが楽しい街なので、駅前で全部済まそうとするのは勿体ない。
パルムですら賃料高い分テナントの質は低いので、ここのモールはさらに期待できないし。
この価格を余裕で払うことができて、生活も十分満足いくならもちろん買えばいいと思うけどね。
ただ、ここは1億でも70平米買えないんじゃないかな。。
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24251
匿名さん
>>24249 匿名さん
徒歩30秒の駅ビルに東急ストアありますよ(笑)
しかも25時迄空いてます。
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24252
マンコミュファンさん
戸越銀座とパルムを一緒にしないで?
パルムに比べたらまだ商店街らしさ残ってるし個人店も結構ある。
雨の日は助かるけど、パルムは正直つまらない。鳥勇も美味しいけど庶民の街にしては高い。
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24253
匿名さん
24251さん
その言葉を待ってました。ありがとうございます(笑)もうこのコピペは削除されてますが、分かりやすい嘘を書いてる人たまにいますよねぇ。でも誰も突っ込まないので、なんかモヤモヤしてました。
まぁファミレスとかの話はちょっと納得しましたけどね…。ファミレスもうちょっと欲しいですよね。それともあるのかな?
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24254
マンション掲示板さん
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24255
匿名さん
勝どき三井のアフターコロナを見据えた超絶共用施設群を代表とした圧倒的な商品力に、完全に喰われた感は否めませんね。数年後には坪単価逆転されてそうです。
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24256
マンション掲示板さん
>>24255 匿名さん
いや、エリアと層が違いすぎてノーダメージじゃないかなw
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24257
匿名さん
>>24250 匿名さん
下記日経の記事ですが、パルム商店街の将来性は抜群ですよ。
都内最長の武蔵小山「パルム」アーケード街 大規模更新2階部分も回遊可能に 再開発、タワマン3棟建設
2020年6月30日 2:00?[有料会員限定記事]
都内最長のアーケードを持つ武蔵小山商店街パルム(東京・品川)で大規模な再開発計画が進んでいる。低層階を商業施設とした3つのタワーマンションがアーケードをまたぐ形で建設される計画だ。アーケードに面した2階部分には現状はない通路が設けられる。再開発で商店街全体を大規模更新し、魅力アップを狙う。
パルムは東急目黒線の武蔵小山駅前から延びる長大なアーケード街を中心とした商店街だ。
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24258
匿名さん
>>24257 匿名さん
3つのタワーとは、こことは別に27~29年くらいにできる、あと2つのタワーのことですよね?
つまり来年後ろにできるスミフだけが、
パルムと直結してないことになるんですかね…?
てか、やはりあと2つ増えるのかぁ。
でも2階はちょっと楽しみですね。
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24259
匿名さん
スミフの後続のタワーマンションが建つかどうかは価格次第ではないでしょうか。
スミフの売行きが高すぎていまひとつなことと、地元民の需要が先行2棟でほぼ食い尽くされていることからすると、後続のタワマンはパークシティ武蔵小山よりも(駅から離れているのだから)相当安くしないと売れなさそうな感じです。
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24260
マンコミュファンさん
「相当」安かったら割とすぐ売れると思います。タワマンがふさわしいかは別としてなんだかんだで良い街だし。
先行2棟で割高感が証明されてしまっているので、若干は安くしないと間違いなく苦戦するとは思いますが、その時の情勢によるところも大きでしょうね。
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24261
匿名さん
>>24259 匿名さん
オレンジ→三菱地所
ブルー→大成建設がツインタワー
この3本は決まりです。
他のエリアの再開発を鑑みても三井、住友の分譲価格より下がる事はないでしょう。
不動産価格は7年周期で波が来るので7~8年後竣工もベストでしょう。
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-
24262
マンション検討中さん
元業界関係者です。この手の再開発は地権者や既得権者が多いので、彼らをまとめるため高コストになります。したがって販売価格を下げるのは至難の業です。そういう意味ではこの再開発事業に参加している大手各社は何が何でも将来価値を上げようとするので、下がる可能性は低いです。一番恩恵を受けるのは地権者ですが。
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24263
マンコミュファンさん
何が何でも価値を上げようとした結果が竣工後も長期完売できずって感じなので、限界じゃないでしょうか?
結局、市場が価値を決めるから高コストを販売価格に乗せるのは自由だけど、結局売れ残るだけで。
ど真ん中の最初の一棟がこれなのに値上げして売れるとは思えないけど、、、まあ眺望とかはここより良さそうだけども。
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24264
匿名さん
武蔵小山って山手線の2駅外なんだ
1つだと思っていた
周りの建物低いなと思ってたけど
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24265
匿名さん
>>24263 マンコミュファンさん
スミフのモデルルーム行って来たけど、
こちらの価格の6%~15%上の値付けでかなり売れてたよ。
只、スミフは完成後長期販売戦略が基本だけど。
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24266
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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24267
匿名さん
デベは高く売りたいだろうけど、3棟目以降をパークシティ武蔵小山よりも高くしたら売れ残るのではないでしょうか。
PC武蔵小山はファミリー向けの部屋が軽く1億円を超えている。
これはサラリーマン世帯だとよほどの高収入でないと手が届かない。
かといって、武蔵小山は富裕層にアピ-ルする立地ではない。
高給取りのサラリーマンでも買えないようなマンションをだれが買うの?という話しです。
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24268
マンコミュファンさん
>>24267 匿名さん
東京は、買う人居るんじゃないですか?親が援助したり、かなり、貯めてる人もいるし。心配しなくても。
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24269
評判気になるさん
>>24265 匿名さん
スミフタワーって住友不動産販売がやってるなら、価格表の「販売済」ってのはかなり胡散臭いですよ。
大井町とかもフタを開けたら全然売れてなかったし。
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24270
マンション検討中さん
今までの武蔵小山はまさに下町的な雰囲気でしたが、再開発が進むと住人の層も変わり(高所得者層が増える)、必然的に洗練されていくでしょう。古き良きムサコが変わってしまうのは寂しいですが、これも時代の流れかと。それから価格についてですが、貧富の差の拡大とともに高いものはさらに高く、安いものはより安くなるでしょう。庶民目線で富裕層の購買力を語っても所詮妬みのコメントにしかなりません。
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24271
匿名さん
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24272
通りがかりさん
>>24270 マンション検討中さん
首都圏の新築マンションに関しては、高いものと凄く高いものしかありませんよ。
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24273
匿名さん
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
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24274
マンション検討中さん
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24275
匿名さん
>>24274 マンション検討中さん
三井の営業担当さんが商談纏まったって言ってたよ。
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24276
マンション検討中さん
>>24275 匿名さん
違う部屋が出てきている! これってどういうこと?もっとダブついてて、少しずつ出してるってこと?いったいいつ完売する?
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24277
マンション検討中さん
>>24275 匿名さん
すっごいショック。きっといつまでも売り切れないんだ
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24278
匿名さん
38階 12900万(85平米) @500
これより高値で中古転売狙ってる転売屋、涙目
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24279
名無しさん
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24280
匿名さん
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24281
匿名さん
綺麗なアウトフレームですね。
どっかの城北パークシティは逆梁インフレームという最も安価な工法でしたが。笑
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24282
匿名さん
>>24281 匿名さん
リビングとルーム2にデッドスペースあるけどね。
高層角の条件良い部屋で、デベがこの値付けというのは、この物件の限界を示しているよ。なんか残念な感じ
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24283
匿名さん
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24284
購入経験者さん
一見間取り微妙と思いましたが、リビングにダイレクトウィンドウとバルコニー両方あるのはいいとこ取りとも言えますね。
2LDKだったら、かっこいい部屋にできそう!
完成後で、2Lか3Lか選べないところが残念
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24285
匿名さん
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24286
マンション検討中さん
これって完売目的よりもリセール物件の売値上がる目的という事はないですか?もしくは在庫はあれば困らないという考えで売り急いでないだけ?完売させたいなら定価で売ると思います。
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24287
匿名さん
>>24286 マンション検討中さん
販売のプロが、この時期にこの値段で出してきたということが重要。
持ち続けてもこれ以上値上がり厳しいと判断したんでしょ。
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24288
マンション検討中さん
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24289
匿名さん
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24290
検討板ユーザーさん
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24291
マンション検討中さん
目黒本町のちっさいパークハウスはあっという間に売れたのに、ここはいつまで経っても売れないですね
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24292
マンション検討中さん
隠れ残住戸って、デベが売れてないの隠して、小出しにしてるってことですか?
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24293
マンション検討中さん
>>24287 匿名さん
これってほぼ定価というか、当初の売り出し価格ですか?
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24294
匿名さん
>>24292 マンション検討中さん
たぶん、デベが購入してるか地建者として抑えてた部屋か。
価格表見ればわかると思う。
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24295
通りがかりさん
>>24293 マンション検討中さん
いや、高くなってますよ。4月から上がったまま下がってません。
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24296
通りがかりさん
>>24291 マンション検討中さん
そもそも10倍以上戸数違いますからね。ここも販売開始の半年で2/3売れてその後ずるずるでした。
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24297
検討中
>>24294 匿名さん
デベが購入することってあるんですか? なんか…、住んでる人絶対少ないから(電気ついてない部屋が多い)どういうことなんだろって思ってたんです。転売するまで寝かせている人(貸もせず)、転売ねらいの?デベが、やっぱりやめて売り出してるってことですか。
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24298
匿名さん
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24299
匿名さん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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24300
名無しさん
ほんとですか??
私は標準コースでは乾いてないんですね。
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24301
マンコミュファンさん
前のキャンセル住戸2件は当初価格から10%以上値上げした価格だったけど、今回出てきた85.34m2の角部屋は値上げしてないね。グロスは高いけど2017年当時の販売価格で買えるのはかなりお得な気がするけど。
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24302
匿名さん
>>24301 マンコミュファンさん
相対的に売りに出てる中古物件が割高に感じるわ。
中古だと仲介手数料さらに取られるし。
価格改定避けられないね
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24303
マンコミュファンさん
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24304
匿名さん
>>24303 マンコミュファンさん
逆に、サクッと売れなかった時が悲惨
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24305
マンション検討中さん
実は大量に売れ残りがあることが明るみになってしまいましたね
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24306
匿名さん
>24297
デベが購入ではなく、販売せずに持ち続けてただけ。
三井は売れ残りを大量にリハウスから賃貸に出して、業者が賃貸としてはいってマンション内で風俗営業して問題になったり、後から系列のリハウスで売主住戸として仲介で売り出したり、完売アナウンスした物件の売れ残り隠しなんてことする会社。ラスト近くの販売住戸=残戸数とは限らないので要注意。
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24307
匿名さん
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24308
匿名さん
まあ、ここは完売アナウンスしたわけでもないからね。カウントダウンしてた人が間抜けだっただけ。
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24309
匿名さん
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24310
匿名さん
高い買い物なんだから売主の過去の実績くらい調べないと。
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24311
匿名さん
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24312
マンコミュファンさん
残り二戸でこんな出し方しないよな…
どのくらい隠してるのか
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24313
評判気になるさん
このような販売を意図的にやるメリットってなんですか?
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24314
匿名さん
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24315
匿名さん
>>24314 匿名さん
小出しにし長くダラダラ売ってる方がそう思われると思うのですが。
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24316
匿名さん
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24317
口コミ知りたいさん
住民です。駐輪場の自転車の数を見る限り、住んでる人が少ないと思ってました。結局三井はどれだけ在庫を抱えているいるのですか。オフィシャルサイトに価格がデカデカと載ってるのはほんとみっともない。早く売れて欲しい。
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24318
マンコミュファンさん
ここから歩いて行けるくらいの場所に住んでますが、以前から電気が点いてる部屋は少なく感じてました。
今の時間でだいたい3分の1くらいかな。不在や在宅でもリビング消灯ってのはあると思いますが、実際どうなんでしょうね。
単身マンションでもないし半分くらい点いててもおかしくない気がするけど。
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24319
マンション検討中さん
全ての部屋の電気つけるわけじゃないので全体の1/3くらいは多いと思いますよ。
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24320
匿名さん
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24321
マンション住民さん
自転車置き場借りてるものの、徒歩で済んじゃうので自転車買ってないです。
自転車買った人は普段どんな用途で使ってるんだろう?
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24322
評判気になるさん
>>24321 マンション住民さん
子供できるまではほとんど使わなかったけど、今は子供と出かける時とか大井町五反田に出るときに使いますね。
あればあるで便利ですよ。なくても全く問題ないけど。
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24323
名無しさん
すぐ転売する気で買って転売出来てないだけなんじゃないの?
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24324
名無しさん
あいつら買いたくて仕方なかったんじゃなかったの?
武蔵小山くーん
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24325
マンコミュファンさん
後出しの部屋、西向きだけど他のタワー達が建った後でも眺望抜けるんだろうか?グロスは高いけど高層階だし結構良い間取りだし。
いずれにしても竣工1年経過したら中古扱いになったと思うから早く売り切らなきゃまずくないですかね?
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24326
マンション検討中さん
>>24317 口コミ知りたいさん
嘘つきですね、住民じゃない。
下の段で空いてるところもあるけど、ぶつからないようわざとあけてるみたいです。
2台目を借りるのに一段目の抽選に外れて二段目になりました。
駐輪場、結構うまってますよ
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24327
マンション検討中さん
>>24321 マンション住民さん
子供の送り迎えみたいですよ
習い事でミミのリュックの子を乗せてるのをよくみかけます
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24328
口コミ知りたいさん
>>24326 マンション検討中さん
24317です。申し訳ないですけど住民です。取り出しやすいようにわざと開けてるって、結局開けられるくらいの入居率だってことです。三井が買い上げて在庫かかえてるなら、駐輪場だって借り上げてるでしょうよ。
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24329
名無しさん
>>24328 口コミ知りたいさん
私も住民です。
以前住んでいたタワマンより埋まっていますよ。駅近にしては多いと思いました。そもそもの駐輪場の数や立地などでも変わりますので入居率イコールではないと思います。
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24330
口コミ知りたいさん
>>24329 名無しさん
2回目の駐輪場の抽選のとき、余りにも空いてるので一段目は取れるのか空いてるのか聞いたところ、空いてないと言われました。あんなにたくさん、駐輪場月額払いながら使ってない世帯がいるって(もちろん一部はいるでしよう)、単純に疑問に思うし、キャンセル住戸といわれた2部屋が売れ、終わりと思ったらまた出てきて、三井への疑いは持って当然。
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24331
匿名さん
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24332
匿名さん
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24333
匿名さん
分譲時期が2019年ならパークコートと名付けられていたでしょうね。
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24334
匿名さん
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24335
マンコミュファンさん
ここって竣工いつでしたっけ?まだ残ってたんですね。目黒線すぐ乗れるのが魅力で資料請求までしたけど、割高感あって検討やめて正解だったかも。いま電車乗ることも少なくなったし。
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24336
匿名さん
駅近の魅力は近所で色々揃うこと
急に買いたいものができたときに真価を発揮します
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24337
マンコミュファンさん
でもパルム大したものなくないですか?商店街としては戸越のが楽しいし、食では五反田目黒のが。家電とかスーパーなら大井町のが充実してるし。他にないとことしてはパルムに屋根があるってとこでしょうか?でもそれなら大崎のニューシティゲートシティのが良い気がするし。
やはり目黒線の武蔵小山ほぼ直結がここの1番の魅力でそれが単価に反映されていたのだと思ってます。
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24338
口コミ知りたいさん
>>24337 マンコミュファンさん
バランスがよいということですね。日常生活において何かに特出するよりも全てがある程度揃っていた方がよいと考える人多いと思いますよ。
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24339
匿名さん
パルムのテナントのクオリティが低いのは武蔵小山住民はみんな口を揃えて言ってる話
武蔵小山の魅力はパルムのメイン通りから離れたところに点在する個人店だからね
でも、パルムがあることで常に活気があるのが良いところ
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24340
マンコミュファンさん
元値で最近出てきた3LDKも申し込み入ったみたいだね。
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24341
マンション検討中さん
キャンセル住戸2戸を元値から10数%上げて再販して、販売するのに数ヶ月掛かる。→住友式をやめて値段上げずに元値で残りの1戸(3LDK)を出して2週間程度で申し込みが入った。って流れっぽいね。
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24342
匿名さん
>>24341 マンション検討中さん
キャンセル住戸購入者をディスるの止めなさい。
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24343
マンション検討中さん
>>24342 匿名さん
ディスってないです。。。元々の分譲価格であればすぐ売れるんだなと思っただけです。
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24344
マンション検討中さん
中古も半数くらいになってますね。売れたのか取り下げたのかわかりませんが。
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24345
マンション検討中さん
申し込みが入ったっていう部屋は結局キャンセル住戸だったのですか?何ですか?
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24346
マンション検討中さん
ここの販売方法は見に行けば教えてもらえますよ
本気で検討しているなら現地へ行きましょう
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24347
マンコミュファンさん
物件ホームページ見たけど完売みたいだね。最後の3LDKは申し込んどきゃよかった。
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24348
マンコミュファンさん
>>24347 マンコミュファンさん
完売ですか。最後、三井が悪あがきをせず普通に販売していればもっと早く完売していたんでしょうね。
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24349
マンコミュファンさん
>>24348 マンコミュファンさん
元々竣工前完売していたみたいなので、キャンセル住戸を当初の分譲価格のまま出していたらすぐ売り切れてたと思います。住不式でキャンセル再販住戸に12/13%程度乗せたせいで数戸売るのに数ヶ月も掛かってしまったんでしょうね。実際に売れているので三井の判断は別に間違いではないんでしょうが。
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24350
eマンションさん
この物件の直近の中古成約事例見ると高層の角住戸坪540万、同じく高層の中住戸が坪510万で動いてる。どちらも元々の価格から10%強高い。これが現状の物件相場なんだろうね。
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24351
匿名さん
一旦、取り下げたのかも。
通常、完売なら公式HPに完売御礼と出ますが…
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24352
匿名さん
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24353
eマンションさん
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24354
マンコミュファンさん
>>24351 匿名さん
全戸申込御礼とHPにでているので3Lの申込が入ったと考えるのか普通ですね。もちろんキャンセルがでる可能性はあります。
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24355
匿名さん
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24356
匿名さん
完売したら、ホームページ自体なくなるから、それまで待ちなさいよ。ずっとホームページ無くならなければ、まだ隠し部屋あると
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24357
検討板ユーザーさん
もうホームページないね。全戸申込御礼で完売じゃないのならパークコート南麻布やパークコート青山一丁目も同じ表現でホームページ消えてるけどまだ隠し部屋ある事になるね。販売終了した物件のことはサッサと忘れた方がいいよ。
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24358
坪単価比較中さん
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24359
検討板ユーザーさん
シティタワーもようやく安心して値上げしていけそう。
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24360
匿名さん
完売御礼が出ずに公式HP閉鎖ということは、やはり、隠れ残住戸が・・・・
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24361
マンション検討中さん
>>24360 匿名さん
ポジション的に認めたくない気持ちがあるのかわかりませんが、この状況で屁理屈言い出したらキリないですよ笑
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24362
マンコミュファンさん
>>24360 匿名さん
最後まで可哀想なネガさんだね。次の現場が君を待ってるよ!
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24363
匿名さん
完売御礼が表示されずに閉鎖というのは、事実ですよ。
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24364
マンション掲示板さん
>>24363 匿名さん
文章で分かったけど長年粘着してるエビデンスおじさんじゃないですか。こんにちは。
最近(2019年、2020年竣工)の完売済み三井物件でどこが完売御礼表示出してましたか?是非教えて下さい。
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24365
マンション検討中さん
>>24364 マンション掲示板さん
いやいや、もう不毛な争いやめた方がよいと思いますよ。全戸申込完売と書かれてますし事実なんでしょう。
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24369
匿名さん
なぜ、完売御礼、表示されなかったのか?
という話ですよ。
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24370
マンコミュファンさん
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24372
マンション検討中さん
>>24370 マンコミュファンさん
三井は基本「全戸申込御礼」がフォーマットのようですね。
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24377
マンション検討中さん
シンプルに完売ではなく全戸申込が入ったからHP閉じただけです。申込→完売のフローなのだからどの時点でHP閉じるかだけの話です。他にも事例があることから深い意味はないと思います。
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24378
匿名さん
たった一言、完売が謳えないのかな?
なぜ、そそくさとHP閉じたのかな?
密かに残っているのかな?
となりますよね。
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24382
匿名さん
>>24378 匿名さん
ないない。
三井の営業さん曰く、コロナもあり16戸キャンセル住戸が出て最後の2部屋の時に営業を受けました。
結局、私は中古を仲介で買いましたが相対的には良い物件だと思います。
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24383
匿名さん
[No.24366~本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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24384
匿名さん
ご近所マンション
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