パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

個人的には2,3人乗電動自転車を置くロングの自転車置き場が60台しかないのが不安。足りるのかしら？

>>450
ここも定義の上ではタワーだよ。
あなたの嫌いなタワーってどういうもの？

ここを検討している人の殆どは４５０サンのようにタワーじゃなくて、大規模で、通勤が便利でという
条件で探されている人がほとんどだと思います。

場所が場所だけに、お値段が高くつきますが。

駐輪場はどこのマンションもなかなか悩ましいようです。
足りなくなってしまっている所が多いようですよね。

>>452
60ｍを越えているんでタワーだという見方もあるかもしれませんが一般的にタワーと聞いて思い浮かべるのは羊羹を立てたタイプじゃないでしょうか

三井もここは板状型と説明していますよ

洋館に例えるとは、面白いです。
高さ的にはタワーということになって、でも形状的には板状という具合に理解すればいいのかなと思います。
なんとなく、見慣れているからか、板状だと安心感を覚える人も多いのではないでしょうか。
大規模だと板状でも圧倒されることがあるけど、横幅がある分、見た目の安定感はあるかもしれないです。

455です。
洋館は羊羹の間違いでした。

>>454
タワーかどうかはともかく、板状じゃないと思いますが

いわゆるタワマンて形状が乱立してる中で、安定感のあるデザインで良いと思いました。
他のマンションとの差別化がしっかりできていて、高級感ありますよね。
外廊下は微妙かと思いましたが、この形状ならありだなと。

外廊下って、雨の日濡れますか？

>>459
濡れません。

基本的にだいじょうぶだと思います。
風が台風並みだった場合まではわかりませんが。
上の階の通路の部分が屋根代わりになっているということになりますから
それでぬれない、ということとになるのかと。

22階までしかないことでタワー型の内廊下だけど光が入るお部屋が倍になり好印象ですね。あとは高層内廊下のタワーって、内廊下側から下を見下ろしたり見上げた時の恐怖心がハンパないですが、ここは程よい高さでそういった印象が和らぐのもいいですね。

失礼しました、紛らわしいので補足です。
内廊下→廊下の内側です。

こちら、外廊下なのですか？
雨に濡れずとも、これからの季節玄関はいるまで寒いのかなと想像すると微妙です。
外から帰ってきてエントランスに入って、やっと暖かさを感じたと思いきや、
自宅ドアまでまた寒い思いをするのか・・・と。
どうして内廊下にしなかったんでしょう。広さが足りなかったのかな？
光が入って明るいのはいいですけどね。

外廊下をガラス窓で覆えば内廊下にできるような。

外廊下には外廊下のニーズがありますからね。
自分は断然外廊下派です。
やっぱり自分の家の玄関を敷居に外と中を区切りたいんですよね。通気も良いし。

世間的には内廊下の方が人気なのでしょうが。

内廊下だとホテルライクで、高級感が出るので良いと言われますよね。
一般的には、ですが。
玄関出てすぐに暑かったり寒かったりというのもないというのは大きいようです。
ただ通気の問題は本当に仰るとおりで。
内廊下の場合は送風をつけておかないとならないので
光熱費はかなりかかってくるという話です。

>>467
内廊下の快適さは一旦経験するともう外廊下には戻れないからね。外廊下に住んだことしかないといらないって思うんだけど不思議なもので。

>>468
それは個人のみ好みですよ。私は内廊下タワマン住んでたけど、生活臭がこもるのがどうしても好きになれませんでした。あとは高級ホテルのように幅が広い廊下ならいいけれど大抵はビジネスホテルライク止まりなのも嫌ですね。
なので、やはりどちらが上か下かではなく好みの問題ですね。

内廊下が上であることはデベロッパーの価格設定で明らかですよ。

デベの値付けはただコスト高ってだけで、それが万人に受け入れられるわけではない。現にシンボルやツインよりも外廊下のトヨスタワーの中古の制約単価の方が上なことがそれを証明してますよ。

内廊下が格上扱いされるのは当たり前の話でしょう。
内廊下に取り付けられる空調機や照明にかかる光熱費、毎月のフィルター清掃費、当然何台かは途中で壊れるのでその修理費、15年毎に耐用年数がくる空調機交換費用など、維持費が雲泥の差です。
何百台の空調機を設置するかは、その物件によるでしょうが、修繕費用に余裕がなくて、交換をだんだん先送りにしていく事も予想されます。

ご参考までに、私が今住んでいる筒型外廊下マンションは、来年空調機を全て取り替えますが、地下2階から地上2階までの共用部分だけで、見積り2600万円となっています。

内廊下は外に出るまで暖かいのがいいとか言いますが、エントランス出てようやく寒っ！てな感じで慌てて部屋まで戻る経験をしてから内廊下が嫌いになりました。
事前にベランダ出れば分かるだろという意見が出るかもしれませんが、その行為がもう朝の忙しい中でプラスワンの行為で面倒くさいんですよね。

>>472
ん、何が言いたいのか分かりません。内、外を間違えてる？

>>468
現在内廊下のマンションに暮らしていますが、臭いがこもるのが嫌で内廊下でないマンションで住み替え検討しているほどです…
世の中にはいろんな人がいるもので、タバコ吸いながらドアを開けておいたり、料理しながらドアを開けておいたり…
たまたま近隣者に恵まれなかったのもありますが、内廊下のデメリットをもろに受けて生活しています。

>>474
内廊下は金がかかるので、格上扱いになるのは当然じゃないの？という話です。

内廊下をありがたがる方が増えている中、ここはよく外廊下にしましたね。良心的だと思っています。
筒型の外廊下マンションは、大雨で手すりが濡れる事はありますが、降り込んで濡れる事ほありません。何故なら廊下の幅が広く取れるからです。

ボヤ騒ぎがあっても、外廊下だとどこから煙が出てるのか慌てずに判断、行動出来ます。
火災が発生した場合、全館に避難命令は出ません。火災の発生した階とその上下二階位にしか放送しないと聞いています。
全員で避難したら、消火活動に迷惑になるからだそうです。

まぁここを検討している人は外廊下が好きで集まってる人も多いでしょう。
自分も今の内廊下のこもった感じやカーペットの汚れ等が嫌で外廊下物件で探しています。

>>476
理解するのが難しいのは、突然筒型の外廊下の事例が出てくるから、言いたいことが分からなくなると思います。筒型の外廊下の事例出して何が言いたいの？

>>478
共用部の空調だけで2600万なんで建物全体だと大変ですよという話かと

生活臭がこもるとか、よほど換気機能がなってない古いタワマンに住んでるんだろうね。まともな高級物件のタワマンで臭いがこもるとかないから（笑）それか内廊下に住んだことがない外廊下信者が暴れてるのかな？

>>480
高級物件のタワマン、がどのようなものかは分かりませんが築５年、いわゆる大手のタワマン在住です。480さんは本当に内廊下に住んだことがありますか？
確かにハイクラスな小規模内廊下物件では臭いがこもるなんてことはないかもしれませんが、同じマンションではよく聞きますよ。
ちなみに隣近所の内廊下マンションに住んでいる友人も同じことを言ってます。
階層により臭いが違う、と。
内廊下と臭いの問題は切っても切れない関係なのでは？と思ってます。

好みの問題なんで言い合っても無駄ですよ。
好きな方を選べば良いと思います。

自分はオープンカーが好きでずっとオープンカー乗ってますが周りからは不便だって笑われますよw

外廊下のマンションって、
木造のアパートと同レベルな感じで無いなーと思います。

ベランダ見ると分かるけど、
豊洲は空気汚いから廊下もすぐ煤で汚れちゃうし。

内廊下の方が維持・管理コストが嵩むという点では全員が一致しているわけで、ここはそういったコストをかけない方がよいと考える合理的な人が多いのでは。
もちろん、高級品はメンテナンスにコストがかかって当然という考えもわかりますが、ここは千代田区・港区といった高級レジデンスが多い地域ではありませんので。

豊洲だけでなく、都内はどこも同じですね〜。
ベランダが汚れるのは。
内廊下は築年数たつと古びたホテルの臭いがしそう。
カーペット替えても染み付いた臭いは消えないしね。

メリットデメリットはそれぞれにあるけど、
内廊下＝高級、高額、高コストなのは明白、個人の好みは知らんｗ

んで、ここは外廊下
内廊下がマストな人は早々に撤退してるはずだし、
迷ったりネガったところでいまさら内廊下にできるはずもない

つーか廊下論争は専用スレもあったはずだし、
既に結論出てんだから余所でやって欲しい・・・
ここは吹き抜けタイプの外廊下だし言うほどチープでもないと思うけど、
色んな意味で余裕があれば間違いなく内廊下で企画してただろうね

ちゃちゃ入れて反応見て喜んでいるだけなんでまともに相手にしても仕方ないですよ。

スレ違いな話はこれくらいにしときましょう。

あまりアピールされていないんで最近知ったんですがここってスラブ厚340mあるんですね。
若干天井高が物足りないなと思ってましたがこれは自分の中の加点要素になりそうです。

>>488
あ、分かると思いますが340mmですw

>>488さん
スラブ層厚いとメリットはどのようなところですか？

>>490
上下の音をどれだけ遮断できるかは基本的にはスラブ厚が直結します。
もちろん工法やら素材によっても変わってきますが大前提はやはり厚みですね。
一般的には200mmあれば安心と言われているのですがここはファミリーが気兼ねなく過ごせるに重きを置いて天井のよりもスラブ厚を優先したのかな？と解釈しています。

>>491さん
そういうことなんですね。参考になります。

ボイド無しのスラブ340mmですか？

一般的には200mmあれば安心と言われている（491さん）
けど、ここは340mmもあるということですか。かなり厚みがあることになるのかな。
小さい子供がいてもあまり気にせずに暮らせると思ってもよいのでしょうか。
天井高もけっこう重要な要素かと思っていますが、音の問題の方が気になると我慢が出来ないかもしれないですから、スラブ厚は重要なんだなと思いました。

そんなにあるのですか？？
その厚みならボイドあるんじゃないかと思いましたが、
仮に無いとするならばものすごいですね。
ファミリー向けに考えられているといいますか。
素晴らしいなと思います。

流石に重量的な問題でボイドスラブだと思いますよ。
ただ340mmだと通常のコンクリートスラブ270mm相当なので十分かと。
勿論騒音問題は他の要素も重要ですがこれだけのスラブ厚確保していて他を蔑ろにするのは考えにくいので音には安心できそうです。

最近このスレも伸びませんね。

残り1/3くらいだから流石にねぇ
マンション市場も踊り場に差し掛かってるしここからどうなるか

竣工済み在庫になったら豊洲の価値は下がりますね。

豊洲とか小さな話ではなく明らかに都心全体に在庫が増えています。
今は買い時では無いと判断する人も多いです。

ただだからと言って新築が投げ売られる可能性は残念ながらこれまでの歴史からして少なそうです。
ひと段落したらまた上がるという見方もありますしこればっかりは分かりませんね〜。

結局クレビア豊洲なんかの値段見てるとね…
しばらく様子見れる人なら数年は様子見なんだろうけど、今必要な人にとっては他の物件状況考えると選択肢はあまり多くない。

確かにクレヴィアの価格を見るとここが安く見えてしまう…

クレヴィア買うならここですよね。
確かに様子見れるなら見た方がいいのかもしれませんが、数年後安くなる保証もなく…
子供がいるので待てて3年。
となると、やはり買いなのか悩み続け二次も三期に。地味に売れ続け選べる間取りも減ってきてしまいました。

サイトも地味だなあと思っていましたが、地味に売れ続けているのですか。
それでもまだ200戸以上あると思うのですが、間取りの種類も減ってますか？
後半で良い間取りが出るケースもあると思うのですが、こちらはどうなのでしょう。
載っている間取りだと東南向きのワイドスパンの角部屋はいい感じに思えます。

3期でまた新しい間取りが出るようです。
北西あたりの安い部屋はまた売れるの早そうです。
個人的には残り二種類の角部屋に期待です。

ディベも馬鹿じゃないんで需給バランス応じて供給量は調整しますのでそうそう焦って叩き売る事は無いでしょう。

そりゃオリンピックが終わるまで待てるなら待った方がいいかもですが今から5年以上待てる人なんてどれだけいるか。
結局今ある中で気に入ったのを選んでいくしかないですね。

ですね。今後確実に安くなるわけではないし。
駅近を豊洲で手に入れたいならなかなかチャンスは無いわけですから。

モデルルームのリビングの写真などを見るとタワマンにひけを取らないっていうか、タワマンの部屋を見ているのかと勘違いしてしまいました。角部屋、明るそうでいいなと思いました。
でも、低層だと日中はレースカーテンが必要だったり、外からの視線が気になったりするでしょうか。

うーん。
一応カテゴリーとしてはタワマンなんですよね、ここ。
でもビジュアルそれっぽく、逆に良いなと思いました。
角部屋、モデルルームでも良かったですよ。
ビューバスだし。

>>508さま
509さま記載の通りマンションカテゴリーはタワーです。ここはパークタワー豊洲より高層です。ただ豊洲でタワーと言うと40階以上のタワーを皆様イメージ（パークシティ、豊洲タワー、ツイン、シンボル､スカイズ等）しているので豊洲では非タワーと捉えられています。モデルルームの角部屋はW87Zで南西北西の角部屋になります。南西の病院､北西のオフィスビルを抜ける上層階は多分1期で売りきったと思います。HP写真左手側が南西になります。低層階の外の景色は左手側に病院､真ん前が病院と小学校の間の緑地（全体図手前の緑地部分）運河を挟んでパークアクシスになると思います。病院のマンション側には病室が無いので視線は気にならないと思います。低層階の北西側はオフィスビルが右手側に見えて角の部分は3階の小学校が抜ければ視界が抜けますがその先には将来東急のツインタワーが立つ予定です。オフィスビルはミラータイプの外観なのでマンション室内からはオフィスの中は見え無いので視線は気にならないと思いますが相手からはどう見えているかは分かりません。どちらの建物とも道路を挟んで建物も敷地よりややオフセットしているので視線はあまり神経質になる必要はないと思います。むしろ西日対策としてレースのカーテン等必要かと思います。

レジデンスとついているとなんとなく低層のマンションのイメージが有りますよね。
タワーっていう感じは少なくとも受けないなって。
あとタワーだともっと細長いものを感じます。
こちらの場合はタワーよりはもう少し柔らかめな感じ。
非タワーと豊洲では捉えられていると５１０さんが書かれていますが本当にそういう感じですよね。

40階のタワーといっても半分は20階より下に住んでいるわけで、そういう人の中には眺望よりも豪華なエントランスや共有施設、免震等の耐震構造などを目的に購入している人がいると考えると、ここがばっちりハマるのかなと思います。
高さがないことで安定感がハンパないですからね、ここ。

営業の受け売りなのでどこまで正しいかわかりませんが、超高層タワーと違って重さの制約が少ないのでスラブ厚や壁を厚くすることが出来ていますと言っていました。私は小さな子供がいるので音対策がしっかりしているのはいいなぁと思いました。専門的にそこを正しいか検証出来る方いらっしゃれば教えてください。

スラブ厚35ミリとのこと。なかなかないですよね。ファミリー実需層にしっかり狙いを定めてる感じしました。
ここ買える人はある程度収入もありそうですし、投資目的の外国人は少ないのかな？
派手さがない堅実なマンションイメージ。
スカイズはエアビーでNHK出てましたね。

スラブ厚35ミリといってもボイドスラブですよ。その分天井高が低いのが残念です。せめて2500は欲しかった。どうしてこういう構造にしたんですかね？

ボイドスラブなんですね。
それでも35ミリは暑いほうだとは思いますが、確かに天井高は残念。
2450でしたよね？

皆様早速お返事ありがとうございます。私も調べたらボイド無しで200ミリが標準。ボイドスラブは厚さの80パーセント位で考えると良いとのこと。皆様の書いてる数字はミリではなくセンチですよね？どなたが壁の工法と厚さはわかりますか？教えてください。宜しくお願いします。天井高は私も残念です。ここは高さ制限が有るのであと5センチ高くしたら21階までしか建ちません。多分少しでも儲ける為に削ったよ思います。ただここは小張が目立ったずすっきりしているのでまだ我慢出来るかも？また見て来ます。

そうですよね、
少しでも儲けるため。
まぁタワー形状は好きではないので、天井高は割り切ろうかな。
窓なんか掃除しやすそうですしね。高いと窓掃除が大変で。

天井高、低いとはいっても、標準的な高さの２４０はあるのですよね？
250とか255とかだと流石に天井高いなぁ…と思いますが
作り次第では梁や柱が目立たなければ240でもある程度はすっきりしているように見えます
天井高いと良いですけれどね…

スラブ厚340mm二重床二重天井で天井高2450mmは今比較対象になりそうな物件の中では相当優秀かと思います。

そうなんですか。
優秀なら心配することないのかな。

あとは実際に音がどれだけ抑えられているか、住んでみてからしかわからないかなと思います。
線路や道路の音が響くような環境ではないのだろうから、普通に生活している分には静かそうな気はしますが。
窓を開けていると船の音が聞こえてくる、そんな感じではないですか？

良くわからないんだけど、スラブを10下げて、天井を250にしたほうが良いと思うのは間違い？

スラブを50mm下げれば 天井2500mmにできたんじゃないの?
この値段出して、天井高2450で、サッシも低いのはちょっと寂しいですね。眺望も期待できないので開放感は感じられない。駅近の普通のマンションという感じですね。

角部屋はフィックスガラスになるので開放感ありそうですよね。
湾岸は眺望が大事なんでしょうが、駅遠いのは毎日の通勤がほんとに大変そうで…
だったら天井高は我慢して駅近選びます。
東急はタワーになるらしいですし、東急待つのもありかな？

自分は断然眺望や高天井よりもこの仕様の方がありがたいですね。
家から外なんて見ないし他人の音に困るというよりも自分の子供の音を（他よりは）気にしなくても良くなるので。
眺望良くて高天井のタワマンは湾岸には既に沢山あるので自分みたいなタイプの受け皿として差別化を図ってるんだと思います。

確かににょきにょきしたタワマンには若干食傷気味。
低層の高級感あるマンションが湾岸にも増えたら良いのに。若干高くても需要ありそう。

ここは駅近だが、本当に平凡なマンション。過去の湾岸タワマン等と比べて専有部のグレードは明らかに劣るし、眺望も期待できない。ここ買うんだったらKTTとかティアロ買っとけば良かった。

ＫＴＴとティアロの１期で部屋が選べる段階まで時間を遡れるならね。

あの当時は、坪３００万弱でも高い高いって連呼されてたからなぁ。

ここはある程度既に整備された街というのもいいと思います。

ティアロやKTTのように住み始めてから近隣での工事は壁や室内も汚れるので嫌です。

そういったキレイ代も込み？

専有部のグレードは高いと思いますよ。
建具などそれなりに良いもの使ってると思いました。
ティアロはここ検討する人はあまり興味ないのでは？駅遠晴海、不便すぎるゆえの眺望と施設ですからね。
ここはそういった派手さは確かにないですが、堅実な良いマンションだと思います。

確かにSKYZとかの見た目カッコいいマンションに比べると第一印象では劣るんだけど、実際にMR行って話聞いてると、コンテンツの
良さに魅かれるんだよな。

タワマンじゃないほうがいいかも？って思ってきてしまう。

>>528
まぁ今300万弱でも住みたいとは思いませんけどね。
明らかにこことはジャンルの違う比較対象にならない物件ですよね。

オリンピックまで待つと言っても、その間の家賃は払うんですよね。
毎月20万として、5年で幾ら？

どうせ買うなら早めの方が良いのでは？

>>533
なにそのアホな損得勘定(笑)

損得勘定は大事だよ。

スカイズとかティアロあたりの世帯数多いマンションは大衆受けするよね、見た目だけは。
あの価格帯だと住んでる世帯も玉石混交。
だったら地味でもある程度の世帯層しか買えないこちらの方が魅力的だな。

一度、10年間で支払う家賃総額を計算してみたら良いのよ。
あと、50年間で支払う家賃総額もね。

買うか借りるかはそれで判断しても悪くないよ。

>>533
実際そういう単純な話じゃないにしてもやはりそう考えますよね笑
購入を躊躇してるとその間流出していく家賃にストレスを感じるっていう。
今後確実に値下がりしていると知っているなら別ですけど。

>>527
そんな貴方にはＰＴ晴海がお勧め！
ここまで待ったんだから、あと数年頑張りましょう

住んでよし、貸してよしの堅実ないいマンションだと思います。気に入った間取りが買えるなら、この価格でも全く割高だとは思いません。

そろそろ第２期３次だと思うのですが、まだ戸数や価格が公開されていないようです。
先着順はまだ６戸あるようですが、それより価格は高くなってくるのでしょうか。

間取りなんですが、いったい何種類くらいあるのでしょう？
記号を見る限りだと、かなりたくさんの種類がありそうに思えます。

プールやジムなどは設けないがライブラリは設置。
うーん、ここに興味を持つであろ層の嗜好を的確に分かってらっしゃる…

目の前に区民用の豊洲西小のジムとプールがあるから全く不要でしょう。

実際の所、10年や30年、50年間で支払う家賃も考えて購入した方が良いのは確か。

もちろん、その前に、どの程度のグレードや立地の住まいに住みたいかを考えた方が良い。グレードや立地で大きく変わるからね。

10年待ったら、俺も45歳。
その時ローンは組めるのか？

そんな事も考慮しなければいけないから、家の購入は難しい。

１期も２期も毎回先着順やってますね。この物件に関しては先着順についてはもう誰も驚かなくなったというか話題にすらならなくなってきていますが。。。三井物件だけに寂しい限りです。ＨＰみてもあの手この手で頑張って物件の魅力を伝えてはいるんですけど、結局価格なんでしょうね。先着で残ったままで、２期３次までやるという、かなり芳しくない状態にみえますから３期でさらに下げる部屋もあるかもしれません。

クレビアの事前価格が予想以上に高かったので（あまりに反応悪いので下げそうですけど）、だったらＰＨＴにと流れるお客がいるかと思ったのですが、どうやらクレビア検討層だとＰＨＴは買えないようで、あまり関係がなさそうですね。

市況も新築中古とも夏くらいからあきらかに販売数が落ち、中古在庫が急増し、物件価格が数年ぶりに下落してきているという節目の時期なので検討者も少し見守り気味なのかもしれません。

ライバル物件も全くない状態でこれですから、来年以降の不動産はどうなることやら不安もあります。

なんだかんだ言っても順調に売れてるんだよなあ。

売れてないアピールしても無駄だと思うよ。
選べる部屋も減ってきてるし、オリンピック前で下がること期待しても無駄かと。

先着順は人気物件でもけっこうあるはず？

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