プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3

>NO.741さん

イニシア塚口、南北戦争ふくめて、状況把握できました。
ありがとうございます。

ここでは書きませんが、色々考えるところありますね。

741です。
745さんへ。
心から資産価値にこだわりを持つなら駅力ある地区を検討ください。
今は新築・中古も含めて物件が上がっています。
だから、今は購入時期ではありませんが、あえていうなら
もしＪ尼で築15年の2700万の物件ならば、5年後2500万ほどで売却可能です。（たぶん売れます）
しかしＪ塚口で3800万で購入した物件の場合、5年後2800万で売れる保証は全くありません。
それは、イニシアの転売価格に左右されます。イニシアが2200万ならココはよくて2500～2800万です。
イニシアの南北戦争を理解したなら、2200万での売却はありえますよ。（売主は損をしないんだから）

なぜイニシアは安かったのか。駅力がないからです。
駅力は最重要ファクターです。そして、その駅までの距離と。

もし急がないなら5年ほど賃貸に住んで不動産についてお勉強することをお勧めします。

>746さん

アドバイスありがとうございます。じっくり考えてみます。
非常にまともで、現実的なご意見で理解できます。

尼崎生まれ、尼崎育ちで、JR塚口駅の現況は少し理解しています。
北側にある三菱電機が立ち退き、さらに駅前が栄える可能性も想定しましたが、あそこ御園古墳石棺と墓地があるので、可能性はほとんどないでしょうね。

デベロッパーとしては、阪急塚口駅前（南側）を再開発したほうが良いかも。

いくら開発されたって所詮福知山線、
値上がりを考えるのならJR尼崎が良いですね！

イニシアが安かったのは、駅力よりも、
リーマンショックで売り手のコスモスイニシア？がブン投げたから。
どっちかの棟は、恐慌以前には、高値で売り出し、
それに買い手がついてたわけで。
JR尼崎でも2008年くらいならそんなに高くなかった。
資産維持ならjR尼崎、というのは同意です。
バランスの良い物件なら、新築のココ。

>>748
冷めた頭で考えたら、マンション相場はこれ以上の値上がりはしません。
現在は、じゅうぶんに上がっています。
ただ、駅近物件の需要はずっとあるので、値下がり幅は少なそう。

素人の推理戦は面白いですね、参考にさせて頂きます。

皆さん余裕が無く売る気でいるのですね、１日でも長く住めるように頑張ってくださいね。

安心して下さい、あなたが困って買わなくとも買う人は沢山いますから。

>>751
玄人の意見を聞かせて下さい。

神様しか知らんね。
買いたいときが買い時だよ。

いろいろオモロイですね。JR(神戸線・京都線・宝塚線・東西線)はしょっちゅう止まりますよ。JR尼からだと振替輸送対応は阪神か阪急ですよね。上坂部なら１５分もあれば阪急対応可能ですよ。いろんな観点から総合判断してみて下さい。

他社2路線って考えなら「川西池田」が良いよ。
駅周辺部はこことは比較にならないほどの規模だし、さらにコッチの”森”と声高に叫ぶ緑地帯がたったの8000㎡なのに、あちらの中央公園はなんと20000㎡もあって広々と遊び放題！それにマンション群に囲まれたコチラと異なり閉塞感も無いしね。

公式ホームページをみると、マークフロント13階（73㎡）のキャンセル住戸が発生。
4,010万円か～。マークフォレストよりも200万円ほど高いな。

>>758
やはりマークフロントの方が高いんですね。やはりマークフォレストは買いですね。

それじゃJR尼崎の直結は周辺相場より2割近く高いですがなにがちがうのかな？

>>757
川西も周辺を歩いてみたけど、というか、近くに住んでたけどw
駅から遠い。歩いてて楽しい道でもないし、毎日歩くのは苦痛だと思いました。
川西で、わざわざ駅から歩くなら、
広い庭付き戸建てを買うなぁ。
数年前に発売された駅近マンションは魅力的ですけどね。

>>758
サイト見に行きます
ありがとうございます！

>>758
直結ってことを考えると200万の差ならフロント側が十分、お得ってことでしょ！
どなたかが言ってたけど、駅から1,2分差のフォレストなら、坪当たり20万から30万程度ってことだとしても、400万から600万位、フォレスト側が安くなってないと逆に割高感があるんじゃないの？？
販売価格が高い尼崎の直結なんかも徒歩圏5分の物件とで比較すると、坪当たり50万位高くなっている気がします。フォレストとフロントの坪当たり差額の話もあながち的を射ていると思うよ。

763です。
上記意見は759さんに対しての意見です。訂正します。

>762さん

どういたしまして。

あと、Ｃ街区って、どんなスケジュールかご存知の方いらっしゃいますか？
ズットシティ1,200戸の予定なので、マークフロント257戸、フォレスト587戸となると、Ｃ街区360戸くらいのがくるはず。

要はやっぱり、フォレストは割高いってことですよね！？
普通、200万差なら直結物件側に飛び付きますもんね。

JR尼崎と一緒にしたらだめでしょ、あちらの方が駅力は遥かに上だから直結の価値も高いのです。

>>763
JR尼崎直結がやたら話に出てるけど、あそこの直結と塚口直結はベツモンでしょ。
JR尼崎直結以外は竣工時期もアベノミクス以前、そりゃ坪単価も差があるわな。

塚口の同じ敷地内で、バルコニーからの眺めの好みもあるだろし。
10年後に、400万円フォレストより上乗せして並べてみて、フロントを売り抜けられるとは、とうてい思えない。

いずれにしても、ここは”損切り”しかないよ。

雨や暑い日差しを避けてマンションと行き来出来る「直結」物件はファレストが同じ敷地内のマンションと言えども価値は全然、異なるかと思いますよ。
さらに駅だけでなく、商業施設、スーパー、自走式駐車場、どれをとっても近いトコにあるのですから。

駅ビルに直結は響きいいね。老若男女問わず、エレベーター降りて行けてしまう病院があると言うのは心強い。個人的には価値大アリです。

フロントとフォレストはある意味全く別物！極端な話、「駅直結」のフレーズでお客さんが契約していくｹｰｽもある。売却時の直結のインパクトはかなり強いものがある。
200万差しかないなら、キャンセル物件でも直ぐに無くなると思いますよ。
同じ条件で200万安いからといってフォレストに飛び付く思考回路を疑うわ。ここはフロントでしょ！？

このマンションはある意味特殊です。
何故に価格を伏せながら販売してるのか？
理由を考えれば価格論争の答えも出ます。

200万差かぁ。まぁ、そんなもんだよね。
値付けは妥当だと思います。

「みんなの森」って、フォレストの管理費だけで維持費だすの？
フロントやＣ街区も負担するのかな？

>>775
そうです
みんなで負担です
戸建の方々も負担です

>>776さん

返信ありがとうございます。
みんなで負担ですね。（マンション名から）フォレストだけで維持？と早とちりしてしまいました。1,200戸＋戸建てで、素敵な森を維持できそうですね。

フロントや戸建の人はこの森には入れないでしょ？
利用出来ないのなら維持管理費は払わないのが筋だと思うよ。

入れますよ。普通に現地で担当に話を聞けば、セキュリティ含め教えてくれます。
販売価格も行けば一覧表もらえるし。
駅直結のフロントとフォレストもほとんど距離に差がないのも現地行けばすぐわかります。
ちなみにフォレストも雨にはほとんど濡れずに駅まで行けます。行けばそれなりに妥当な物件ですよ。

>>779
それはそれでなんだか嫌だな、こちらからはフロントには入れないけど、フロントや戸建の人はフォレストの建物内までも入れる訳ですね？

>>780
建物内も入れないと共用箇所使えませんもの。

土地の所有権はどのように分割されてるのですが？
例えば戸建はとか商業施設はこことは分離されてますよね？
フロントも土地が分断されてるので別ですよね？

>>780、781
フロントの住民はフォレストの住居部には入れないそうですよ。
森と共用部だけとなっているそうです。

>>783
それなら良かった。
森も皆なに使用権があるのも分かりました。
では、森の土地所有権も戸建てまで含めた全棟での分割ですか？

>>784
もうさ、デベロッパーに聞いてから、ここでみんなに発表したら？

>>784
安心してください、ＭＲで詳細教えてもらえます。

みんなの森がバルコニーから見える景色に惹かれB棟申し込み予定です

フロント、間取り見たらトランクルームあるんだね、
フォレストは削ったのかな？見たら欲しいね

森の所有権の問題は今は良くても将来管理費が重荷になって来た時にもめる火種に成りかねないかと思い質問しました。
所有権は付いて回りますが使用権は放棄する事も可能じゃないかな？
放棄すれば管理費も払わなくて済むとすれば、将来に所有権が無い棟の自治会で放棄が可決され使用出来なくても管理費が安い方を選ぶ可能性も有ると思います。
この森の恩恵を一番受けるのはB棟C棟だと思いますが、恩恵の薄い棟も管理負担が同じなら不満が出ても不思議じゃないと思うし色々と森に関しては疑問があります。また具体的な契約事項を見なければこの件は判断し難い内容だとも思うので問い合わせだけでは…。

>>789
このような問題は出てくるよね。真剣に考えなきゃ。

>>788
カギないから、掃除道具ぐらいしか入れられないです

>>789
えー
でもB棟は森が見える癒し効果がある分お値段少し高めだと聞いてます

納得出来ないならはじめから森なんてないマンションを選べばよいのに
と思いますが。

>>792
そんな単純な問題じゃ無いと思うぞ、
他の棟が森の管理区を払わなくなれば、
B棟の管理費が上がる。

>>791
フロントのモデルルームを見に行きましたが、トランクルームには鍵はついていましたよ。

>>789
私はB棟に入居予定です。プラスの面として、森の癒しを求めた分、鳥や虫の被害(大げさですかね？！)や森で遊ぶ子供たちの声などのマイナス面も森にはあります。
それに、嫌だからと放棄してしまっては、やりたい放題になり収集がつかなくなりますよね。

>>795
同じくB棟に魅力感じて申し込み予定です
駅からも一番遠いし、それでも森の癒しに魅力を感じてます
遠いのに高い（ 少しですけど）
各棟それぞれメリットデメリットがあって、好きな棟を選ぶのですからね！
管理費払いたくないなんて人が出てきたらびっくりです
営業さんの話を聞いて、値段などの付け方なるほど〜って思いました

フロントの人間ですが、ベランダから見える森いいなと思います。

私もここを選ぶ決め手は森でした。
森が有るって素晴らしい事ですね、それでほんの少し高くなっても十分に元は取れるだけの価値は有るのに自ら資産価値を減らす人なんて居るのかしら？全くナンセンスです。
こんな素晴らしいマンションに巡り合えて感謝しています。

建物に囲まれた森って見ててそんなに良いものなのかな！？規模も森と声だかに言えるものでもないような。。、
それに売れて欲しいという宣伝めいた思惑が見え隠れしてる気がします。

>>799
それはそれぞれの価値観ですね！

宣伝の人もいてるかもしれないけど、間違えなく順調に売れてると思いますよ

まだ、1年以上あるのに半分契約決まってるくらいだから

>>799
確かに建物に囲まれた森ってＣＧ では素敵に表現されてるけど、実際は冬とかは鬱蒼とした感じになってきたりしないのか心配。
あと、サッカーとかのボール遊びって出来るのでしょうか？広さ的に人が多いと厳しいのかな、？？

>>801
ちょうど冬至に近い今の季節は昼間の太陽が最も高い位置でも角度は３０度程度程度なので森の地面はほとんどが日陰ですね。
でも桜が多そうなので春は綺麗で良いですね、でも花は一瞬で終わり後は毛虫の季節、毛虫退治に大量の農薬散布するのかな？
ネガな書き込みですみません、でも現実なので書いてみました。

小さな子どもがいる家庭には素敵なマンションだと思いますよ。
わたしも子どもの頃、マンション（団地ですが）前に公園があってよい思い出になっています。
（築25年すぎて年配ばかりの住人になったときに、維持費がかからないように公園の木々は伐採されました。丸坊主に）

ここは1,200戸と戸建てで共有施設・森を維持するので、森は月800円～1200円/戸＝月100万円～140万円くらいで維持できそうなのかな？（光熱費、肥料、人件費など）　現時点でのこれらの維持費計画を詳しく聞いた方いますか？

C街区も気になってます。

>>803
あらら丸坊主になってしまいましたか、>>789様の案件もやはり現実的に考えなければいけないですね。
また森の管理費が月に1000円前後との書き込みもその時お住いの団地を基準で出されたのでしょうか？
ここは見取図で見る限り緑地の半分程度が森で面積あたりの木の本数はむしろ森以外の方が密度が高く感じますし、
少し前に書かれていた小川の維持管理費も結構かかりそうですね。
色んな維持管理費の上にさらにこれらの緑地管理費が上乗せされる訳ですし、
棟により使用権放棄による管理費放棄が出て来れば事はかなり複雑になると思います。
ここは居住予定者の書き込みは少ないのでしょうかね？
応援して頂くのはありがたいですが、森が素晴らしいとか過去から何度となく書き込まれてるのでもういいです。
本当に有意義のある書き込みをもっとしてみませんか？

804の応援して……以降の書き込みは803様に対してではないので、紛らわしくごめんなさい。

9年後と24年後やったかな？
まとまった修繕費支払う予定ありますよ。
部屋の大きさにもよるけど、24年後は１００万前後でなりの金額ですね

突然言われるマンションもあるからあらかじめ計画を伝えてもらえて安心してます

>804さん

803です。
森（小川含む）の管理費は光熱費、肥料、人件費などを思い切り概算で積みたしただけです。団地の公園にある木々と、ここの森はレベルが異なるので・・・・。

月1000円程度でも年間1200万円ですね。。駅近だけでなく、「みんなの森」もポイントのひとつですが。

不人気だったと噂の西宮のジオガーデンズも建物に囲まれた感じの緑地帯を宣伝文句にされてましたけど、あそこに毛が生えた感じにしかならないのでは！？と最近思うようになってきました。建物に囲まれた雰囲気はどうなんでしょう？？木々が多そうなだけに余計に心配。

>>808
セグウェイが巡回してるんだから、見物です。

>>807
マンションの積立金も管理費も多くのマンションは最初は安くても順次値上がるのが一般的だと思うし、そうそう計算道理には運ばないと思うけどね。

セグウェイとは？
森の管理？パトロール？にセグウェイを導入しているんですか？
価格は1台100万円ほどだと聞いたことがありますが、管理費に
組み込まれているのでしょうか。
どのような趣旨で導入しているのか謎なのですが。

>>811
当然管理費からでしょうしバッテリー交換や修繕費も全て管理費、初めは珍しいけどそもそも必要性を感じないから、使えなくなれば終わりだと思う。

細かな部分まで検討することは、もちろん悪くないと思いますが、Ｂ・Ｃ・Ｅ棟はもう７割埋まってますよ。本気で検討する方はそろそろ現地に行った方が良いと思います。

今週のスーモの現地写真はすごいですね。

>>814
ここの宣伝にかける費用は凄い！デベロッパーからすると当初の予定販売スピードに達成出来ず資金投入されているのではないかと思ってしまう。

>>813
売れなくて焦ってるのがバレバレで面白い。購入検討中さんがこんなカキのこすかね。
まぁデベか焦って買った方々かな？
尼崎の貧素なJR沿線、契約率は落ちて当たり前。

>>816
　何様？
　書き込む目的は？

　当たり前かどうかは個人の考え方
　自己中の典型的な言い方

　どうせ検討もできない寂しい人なんやからおとなしくしときなさい。
　性格も早くなおせよ。

>>817
816ではないですが。
どうしても検討できない寂しい人ってのも決めつけでは？何を根拠に言ってるのかな？
いちいちこんな書き込みに反応すんなよwそれとも本当に契約率が落ちて焦ってんのかwww？
マンションもマンションなら契約者も契約者やな。おかどが知れてるよ^_^;

>>817
ご忠告ありがとう。
あなたも本当の契約者ならいちいちこんなトコに来ないで住民版でお花畑の話でもしときなさい。
契約後の不安な気持ちも分かりますが、その性格を直して早く前向きになって下さいね。

現地写真を見ると、戸建てが建っているように見えますが、もう建ったのでしょうか？
それともCGでしょうか？

>>821
戸建たってますよ

>>822
ありがとうございます。

>812さん
導入費用や維持費を考えれば全く不要かと思いますが
話題作りの為に導入されるのでしょうか。
警備員さんが緑のプロムナードを走行する予定なのですよね？
写真を拝見しましたが、どう見ても遊んでいるようにしか見えません(笑)

>>824
管理組合の会議で廃止にすればいいんじゃないですか。
無駄な経費は、廃止に出来ますよ！
無駄な金を使うんじゃなく、抑える提案を管理会社にやって頂きましょう。

神崎川とこちらで悩んでいます。
どちらも梅田まで15分以内で、大規模で、開発会社が大手なので、本当に迷っています。
周辺の賃貸の賃料は神崎川の方が2割程度高いので、資産価値としては神崎川の方が上なんでしょうかね。
不動産に詳しい方、アドバイス下さい。
よろしくお願い致します。

>>826
大阪や神戸に出る利便性は神崎川の方が高いからね。

塚口のズットシティーは「マークフロント」を購入してナンボです。「本当はあそこの棟に住みたかったんだよなぁー、アッチの方が良いなぁ。」と想い毎日眺めなければならないのなら、阪急神戸線の神崎川の方が魅力かも。
もし、都市部の”森”に興味があって小さい子供を育てないなら、こちらの「マークフォレスト」もありかもしれないけど。
ただ、子供はすぐに大きくなって他に遊びに行き、いつの日か全く利用しなくなりそうな予感がする。

さらに827さんがおっしゃる通り、大阪、三ノ宮、西宮に乗り換えなしで動ける交通便は資産価値からして差が出ると思う。

マークフォレストも現地行けば駅からの距離しれてますよ
豪華なグランエントランスを歩いたり日常に緑が見えたりするのは良いなーと。
マークフロントの時からみてましたが、その時はタイミングではなく、フォレスト見てる間にだんだんここかな、と思ってきてます
他に良いマンション無いしなー、、

駅からの雨知らずのデッキ直結は距離の大小だけでは言い表せないものがあると個人的には思うが、そう思わない人もいるだろうから、そういう人には良いのかも！？？
神崎川、川西、福島、千里丘と緑を感じれる大規模マンションはココを含めてあると思うよ。どこも一長一短なので好き好きに選択すれば良い。

>>826
河辺が災害を連想するので検討しませんでした。リバーサイドが好きな人もいるとは思いますが、大阪府民としては、神崎川と大和川は、汚いイメージがあって。。

今日初ギャラリー訪問帰りにつかしん行ってきたけど客層悪いねーヤンキー、タバコ臭いヤンママ、＊＊家族。。。いかにも尼崎って感じで早速検討リストから外しましたよ。

>>832
っで、どこ検討してるの？(笑)

>>832
つかしんなんて尼の中ではまだマシなほうですよ笑
どこと比べてですか？
伊丹のダイアモンドシティとかと変わらないと思いますよ

>>834
えっ、尼崎って、そんな感じかんですか？
関西初めてなので、ちょっと驚きです。
神崎川の方が資産価値も高そうだし、梅田まで直結。あと何より大阪市なので、こちらは検討リストから外そうかな。
皆様のご意見、大変参考になりました。
有難うございます。

尼崎＞＞＞神崎川

関西人からするとこうなりますね。

>>835
尼崎はいろいろ言われてることは置いといて、
神崎川はないわ〜

お子さんいてないんかな？

>>873
JR尼崎も 旧駅名は神崎だけどここよりはレベルも低いのね?

>>836
神崎川で比べるなら塚口として比べなきゃ！

尼崎で評価の高い住宅地と言えば武庫之荘と阪急塚口のみと言って過言ではない。
最近では駅近信仰もありＪＲ尼周辺が人気だが、今は完全にバブル状態、
いずれ調整が入るのは確実。
塚口で人気なのは阪急塚口でありＪＲ塚口がどれだけ変身出来るか不透明、
高くは買えないエリアでしょうな、株で言うなら低位株を買うスタンスになる。
まあ、会社と違って倒産はないが成長株とは思えん。

私はここに住みたいだけなので、どうでもいいや。