シティテラス品川イースト　PART2

色々な話を総合すると以下の想定です。

2016年４月入居A棟、B棟150戸販売。残りは竣工売り。
2016年末　C棟販売開始
2017年4月　消費税10％
2019年３月　C棟入居開始。オリンピック目指して竣工売り。
2020年　オリンピック

この辺、オリンピックには無関係なはずですが？

オリンピック前の価格が高止まりしているうちに売りたいという意図では？
勝島あたりと違って、天王洲や品川埠頭は、新線や新たな開発の期待もないとはいえないので、もしかするとオリンピック終わっても打っているかもしれないね。
競合物件が出てきたら動きも変わるかな？

買って損は無い物件ですね。
タワマン狙ってるんですが、タワマンは幾らになるんだろう・・。
駅からの距離を考えたらＡ棟も良いんですが。

今の想定で坪で100近く違いましたよ
あの仕様でDT以上だったのでうちは撤退です

相場通りの価格なんでしょうか？

>>206

賃料水準で物件価格を見るならどの物件も今は割高だと思っています。
マンション大家さんも今が売り時の出口戦略とみています。
日経新聞の広告欄では買い手を求めるマンションセミナー案内で賑わっていますよ！

C棟にだけ限定するならかなり割高ですね。
同時期に近辺に競合ができればまた違うんでしょうが
現状だとシーサイドのタワー計画くらいしか無いのが、、

タワーはここよりも坪100万円高いの？それで売れればすごいけど。高層階は東向きも作るつもりなのかな？

ここの競合ってむずかしいよね。シーサイドも近いようで、違う地域だし。
このままだと住友の思う壺かも。
この物件の並びにマンションの計画でないかな？そのくらいしか値段調整の期待が出来ない状況かも。

東京湾花火大会の観覧スポットとして、この物件周辺は
穴場エリアのようです。

http://anniversary-event.com/archives/1106.html

花火大会は、今年はやるけど
来年からは未定でしょう。
選手村の工事かあるのでもう晴海では開催できない。

>>209
たしかに、シーサイドの競合は勝島あたりで
ここの競合は、２線駅近、品川駅利用可にて、
田町に今なお建つタワマンだろう。

田町にタワー計画って今あったっけ？
今買えるのTBTしかないけど、C棟売りの頃には
残ってないだろうし

C棟が坪単価400だとちょっと予算厳しいので駅近のA棟が狙い目かも。
なんだかんだいって、C棟価格発表時にはA棟が割安だと思いそう。。

ここは競合になりますか、大崎の再開発がありますよ。

【施設名】西品川一丁目地区再開発事業
【オープン予定】2018年5月
【計画地】東京都品川区
【開発者】住友不動産
【面積】39,000 平方メートル 
本事業は、JR「大崎」駅より約 400m 南に位置した、旧国際自動車教習所跡地を含む約 3.9ha の 広大なエリアを施行区域とし、事務所中心の A 街区と住宅中心の B 街区、中央部に配置し た大規模な緑地広場で構成されており、土地の高度利用による都市基盤整備と地域の防災性向上を 目指した延床面積約 22 万平方メートル(約 6 万 6 千坪)のビッグプロジェクト。

今日のCTE。
CTEほぼ正面のクリスタルヨットクラブからの様子。

今のマンション相場はかなり高止まりしていると思います。
日本が今後相当なインフレにならないかぎりは高い相場です。

CTEの運河挟んで斜め前のWCTの標準的な坪単価は、分譲初期で坪250万(2006年頃)、最終期で坪300万(2010年頃)でした。最終期は当時としては相当高い印象があり、なかなか完売になりませんでした。

タワー棟であるC棟が、もしAB棟より高い坪400万でも売れるのか？と思います。
部屋を小さくしても高額な分譲価格となります。

大崎が住友ならうまく客層で振り分けるだけで競合にはならなそう。
三井、地所、野村あたりに頑張ってもらいたい

今の段階で坪400という想定なら、万が一りんかい線の件、モノレールの件、羽田新線の件がこの地に有利に進んだらどうなるんでしょうね。

立地や周辺環境を考えると、A棟、B棟の坪300万越えでさえ相当高いと思う。
C棟が坪400万越え？
数年前なら麻布などの超一等地に匹敵する坪単価だよ。

もし、CTEがWCTと同時期に分譲していたら、CTEは坪180万～200万くらいでないと完売できなかっただろう。

このままマンション相場が上昇し続けるのであれば、WCTやTTTあたりがサラリーマン世帯が買えた最後の都心大規模タワマンになってしまう。

とは言っても近隣相場は当分下がらなそうだし、今後300以下で買いたければかなり郊外まで行かないといけなそうですね。

とは言ってもパークホームズ豊洲スレを読むと
強気価格だったタメか1期1次を即日完売できなかったみたい。
これからマンション相場はどうなるかな。

千葉の市川でも坪275万、それでもほぼ完売だからね。10年前の話を今してもしょうがない。
ここも一期なら坪300万以下の部屋はたくさんあったので、その人達はいい買い物ができたっていう感じかな。
金利が上昇しなければ価格は下がらないだろうね。

>>223
何部屋か要望落ちがあっただけでしょ？
心配しないでもあそこは年内に完売しちゃうよ

>>224

金利が低いためフルローンで買う場合は、マンション相場が通常程度の時と比べて総返済額がそれほど変わらないが、現金一括で買う場合は相当割高になってしまう。

>>224

千葉の市川で坪275万!!
駅直結なら多少うなずけるが、すでにバブル価格だね。

スミフさんはりんかい線や羽田新線の開発計画の事前検討の情報
がある程度入っているから、C棟を強気価格でも売れると考えているようです。

臨海線のJR化は近年あるかもしれないが、羽田アクセス線はあったとしても相当年数が経ってからだろう。
空港方面にトンネル掘ったりするのだけでもかなり時間がかかるよ。
最重要なのは、羽田アクセス線の天王洲駅ができるかということだが、現時点でなその可能性は相当低いし、仮にできたとしても10年とかそれ以上先でしょう。

坪400万は数年前の赤坂あたりの価格だよ。
今でも坪400万出せば、中古だが新橋のツインパークスや麻布のパークコートが買えるよ。
ターミナル駅からのアクセスを考えればC棟は坪300万が限度でしょ。
もちろん、欲しい人は買うのだろうけど、坪400万は高すぎ。

229
JR東が、羽田アクセス線に天王洲駅を作りたがる訳はないと思いますが？
アクセス線は台場や大崎方面にも行くので天王洲でりんかい線に客を乗換えさせる必要はないし、
万一乗換え駅にするには距離があり過ぎて、
採算が合わないは確実でしょう。羽田への所要時間を悪くするし。

>>230
また冗談を
どっちももう坪500でも買えないよ
いつの話してるのよ

坪400で赤坂が買えるとは驚きです。
赤坂のどの辺が400なんですか？
400なら買いたい(笑)

品川区の湾岸スレなのに、港区の内陸の街を語る意味はないなあ。

数年前の相場感で別の地域の価格出して現在の相場を語られるのは確かに無意味ですよね。
はい

湾岸に限らず90年バブルの様相を呈してきたな。
90年バブルと違うのは都心を中心に加熱しているということだね。
都心希望の実需の層にとってはかなり迷惑な話しだ。

一期二次のA棟7階～10階辺りの中住戸はまだまだ残ってますか？
来週末モデルルームいく予定です。

資産価値考えて10年後の売却考えると、やっぱりもっと上の階のほうがよいのですかね。。。

HPの表示は二期に変わりましたから二次は全部売れたんではないでしょうか？
MRで聞くのが確実とは思います。

今日のCTE

>237さん

ここは上でも下でもあんまり変わらないんじゃないですかね？
見える風景はそれほど変わらないですし。
水辺が好きな人は帰って下のほうが良いかもしれません。上に行くとわざわざ下見ないと水は視界に入ってこないですからね。
開放感という意味では上のほうがいいかもしれませんが、それほど差が出ないのではというのが個人的な意見です。

>239さん
いつもありがとうございます！今日はいい天気ですね！

240さん、

ありがとうございます！
A棟中住戸の東側部屋から窓開けたらレインボーが見えるなら上層階のほうがいいかなと思ってしまいました。

永住目的なら確かに240さんの言う通りなんだけど、売却まで考えてるなら階数は効いてくるんじゃないかな？
査定と客が物件探す段階で階数は大きな指標だしね。
後は上層との価格差見て自分で納得できる所に決めればいいかと思います。

それと最上階は他の部屋より外の気温差ダイレクトに受けることがあるので注意かな？

>>241
私もモデルルームの眺望シミュレーションで東側かなりチェックしました。

線路は6,7階あたりで抜けるのですが、ネットや他の建物があるので11階あたりでやっと抜けるかなという感じでしたので高層にしました。

レインボー側は階段やエレベータ,SMC等で塞がれるのでなるべく抜けの良い位置を見つけるのが良いですよ。

WCTの10階前後でも
レインボーと、フジTVの球形やイルミネーションは見えるそうです。
ただ、CTEは東京入管の高さでレインボーが微妙になるかも
モデルルームでは全景シュミレーションを見せてくれるのでは？

別なマンションでは、シミュレーションと実際の景色とは
違いが大きかったですよ。

蒸し返すようだが、とにかくオリンピック決定前の相場はやすかったな。　大手商社が分譲した白金高輪の物件は、２階なら平米１００万位だったと記憶している。　　古さは否めないが、中古なら第一ホテルと一体となったシーフォートかな。　維持費は高額だが。　　

検討されてないなら他いったらどうです？
蒸し返しても過去には戻りませんし無意味ですよ

温故知新
古いことも、知っておかなければね。

昔にとらわれると今は買い得には見えないよね。
でも将来インフレするなら過去20年の経験は全く役に立たない。
過去と同じことが繰り返されると思うなら指を加えて見てるだけにした方がいいよ。

本日、正面から撮ってみました

>>248
そりゃ懐古しかしてないじゃない
言葉は正しく使いましょう

四階部分を作っているということは以前の写真
から2～3週間で一階分作っている感じのようです。
年明けまでには上棟かな。

>>256
これ今作ってるの5階だからもう少し早いかもですね

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

ここは災害に強いですね。

>250さん　
ありがとうございます。

しかし、もう5階を作り始めているんですね。ちょっとペースが速くないですか？
それとも長谷工だからですかね？

これなら3月末に入居できちゃうペースかも。

>>265さん
住友不動産の営業さんに聞いたところ、
今期の売上は足りているため3月末までに入居を早める事は絶対ないとの事でした。
1日でも早く入居したいので、その話を聞いてどうかと思いましたが仕方ないですね。

3月までに入居できないと
子供の学校問題があるんですよね。
４月の新学期・新入学の後で転校ですか？

>>266さん
営業さんの話によると来年の4月30日に明け渡しですよね

>266さん
情報ありがとうございます。
そんな理由で4月引渡しなんて、びっくりです。
確か一期の販売前は3月引渡しになっていたはずなんですが。4月になった理由はそういうことだったんですね。

期待を持たずに4月入居で諦めます。私も早めに入居したかったんですけどね。

そんな事情があったんですね、
入居できる日が待ち遠しいです。

既に契約をされている方に質問です。
私は一期で契約したのですが、スミフさんからの連絡は半年後位までないとの事で、その間何をすれば良いのか分からず、たまにこのスレを見る位です。
初めてのマンション購入なので、入居までの暇な期間でやっておいた方がいい事等ありましたら教えてください。
よろしくお願いします。

>>271
もうシスコンさん紹介されてるでしょうし、オプション相談や提携業者のショールーム回ったりで家具選定してます。
スッキリしたいので全部入れ替える予定です。

資金計画等まだでしたら、ファイナンシャルプランナーや銀行相談等々も良いのでは？

運河の景色や駅が近いのは良い
ただ大通りからの騒音や廃棄ガスが不安
対策もちゃんとしてくれているみたいだけどね

ディスポーザや食洗機があって共働きには暮らしやすそうです
バルコニーは広そうでいいですね。フローリングの床は標準装備なのかな
眺望のことを考えると中層階以上がいいですね

近くに通勤している者です
りんかい線とモノレールが使いたいならいいと思います。
しかし、小さなお子さんがいる方は注意したほうがいいかと。
すぐ横の交差点では月に１度は事故が起きています。
月曜から土曜までトレーラーがバンバン走っており、死亡事故も何度か目撃しています。
お昼の買い物もスーパーが無いので非常に不便です。マンションが建って近くに出来るといいのですが。

…私なら避けます。
あくまでも近くで勤務している者の個人的意見です

>>272さん
ありがとうございます。
シスコンさん紹介されましたが、会って話をしていた時には良い感じの事を言っていたのに、いざ詳細を問い合わせてみるとできない事が多くイマイチな印象です。
入居前に納入できるのが強みと言っていたのに工事は入居後になりますと平然と言われたり…。

取り急ぎは資金計画を立てようかと思います。
ありがとうございました。

ここのベランダの色がブルーの部分は他と比べ景色が大分変わってくるものなのでしょうか？

モデルルームにガラスのサンプルがありましたよ。ちょうどその辺りの部屋を売ってますよね。

結構売れてますね
一期3次まで約60戸近く販売済みのようで。。。

提携業者のショールームを回るのは結構楽しいと思いますよ。
こちらのどこまで選べるのかはよく分かりませんが、
例えばキッチンのパネルの色を選んでみたり、免罪の色をみてみたり、
ＵＢの形とか色とか選ぶのも楽しいです。
カタログと実際の物ではまた印象も違ったりしますし。

今日のCTE。
いい天気ですね♪

天気がいいので散歩してきました。

散歩2

散歩3

散歩4

散歩5

散歩6

都が新しい地下鉄構想　臨海部発と品川発の２路線
http://www.asahi.com/sp/articles/ASH7B5F07H7BUTIL02T.html

>282さん、283さん
写真ありがとうございます！天気がよいと景色もいいですね。これが部屋から見れると思うとかなり惹かれます。

>289さん
天王洲までの話ではなさそうですね。南北線が天王洲まできて、そのあと羽田乗り入れなんてことになったら嬉しいのですが。
住友さんにはそこまでの力はなさそうなので、成り行きに任せるしかないですね。

先日、クリスタルヨットクラブのランチクルージングに乗った時に、
最後にこの物件のところでゆっくり旋回するので、すごく素敵でした。
船内に乗船した方も駅近で水辺の景色が良いので、興味を持った方もいたようでした。
このクルージングはこの物件にとっては良い宣伝になりますね。

毎日こんな景色が見られるなんてとってもうらやましいです。
そして、クルージングもうらやましいです。
この物件のところでゆっくり旋回するって、マンションの売り主さんは、クルージングの会社とも関係があったりするのでしょうか？
深く考えすぎでしょうか？

マンション室内からクルージングが見える⇒船上からもマンション室内が見える

ここの敷地にヨットクラブがあった当時も旋回はしましたよ。
着岸の都合でしょう。

293さん
>マンション室内からクルージングが見える⇒船上からもマンション室内が見える

船内からはA棟の室内はほとんど見えないですよ。
その辺りを気にする人は七階以上を選んだほうが良いです。

購入検討中の者です。

このマンションのある品川埠頭の孤立感や火力発電所があることが気になり、購入を迷っています。

ご購入された方、もしくは購入ご検討中の方、どのようにお考えでしょうか？

それと、CTEは管理人の方のみで、
清掃員の方はいらっしゃらないとのことです。250戸もあるマンションで清掃員０というのは、きちんとお掃除が行き届くのか心配です。

皆様、ご意見よろしくお願い致します。

通いの清掃員もいないのですか？

それはあり得ないかと？？？

296さま

そうなんです！
ありえないと思って…
こちらに書き込みさせていただきました。
管理人の方がお掃除もするとのことをお聞きしました。

295さん

品川埠頭は橋を渡ったらすく駅なのであまり孤立感感じないと思います。
特にC棟出来れば600戸以上のボリュームなので。
火力発電は確かにモクモクしてますが、スミフの資料であまり影響ない話を聞きました。
私はメリットを優先で決めました。

○メリット
23区内駅5分徒歩圏内、水辺の永久眺望、品川からタクシー1メーター圏内、品川までバス+徒歩で10分圏内
、リニア新幹線の波及効果(妄想)、羽田アクセス線の駅近物件(妄想)、山手線新駅へ自転車で行ける便利さ
豊洲、勝どき等と違ってオリンピック後の供給過多にならない点、都内通勤のアクセス良さ、
品川の子育て支援の恩恵、スミフが販売頑張ってC棟販売時の波及でA棟坪単価向上(淡い期待)

○諦めた点
品川埠頭のトラック

>>297
どなたに聞かれたのでしょうか？
管理人が清掃業務もまとめて行い、複数名常駐する、ということですかね？

>このマンションのある品川埠頭の孤立感や火力発電所があることが気になり、購入を迷っています。

295さん、迷っているのなら見送るのもありだと思いますよ。
他の湾岸マンションより相対的に安い価格設定であるのは、天王洲アイル駅から至近であること以上に周辺環境が一般的に見て劣悪だからです。

本物件を購入しても良いのは、水辺のアーバンリゾートを満喫したい、モノレールやりんかい線だけど駅近に魅力を感じる、コンテナ車やトラックの往来が激しくてもそれ程気にならない方でしょう。

マンション購入にあたって優先順位や譲れない条件などを再度確認してみてはいかがでしょうか？