シティタワー大阪本町

清水建設は工事を停止したらしい。来年内の引き渡しは無理でしょう。ちなみ西松建設の工事も停止したらしい。

天気悪かったですけど、現場の写真です。
7階くらいまで躯体ができてます。

ローレルタワー堺筋本町の看板も出た，堺筋本町徒歩1分，値段はどうなるかな

測ってみたけど、駅徒歩2分みたい

この一年間地価はかなり上がったよね

本日の現地の様子（道路側から）になります。
11階相当まで躯体が完成しておりました。
また一部でバルコニーの格子やガラス窓が装着されていることが確認できました。
隣接敷地内で建設中だった浅田クリニックが竣工・開業しておりました。
内科・泌尿器科・皮膚科。

続けて、別の角度から。
北側を先行して躯体工事をしているようでした。
曽根崎で建設中のラ・トゥールも見えます。
2022年1月31日完成予定となっておりました。

CT大阪での話だけど、こういうツィートを見てると、うれしくなるね。
ウーバーイーツの配達員さんは、マンションの管理会社から、手続きや説明などで
疎ましい存在だったり、一部では非人間的な目で見てる管理会社もいたり、
冷たい対応をされることも多く、彼らにとっても心が折れることがあるらしい。
その点、どんなお客様にも温かい対応している住建は素晴らしいと思う。

中古が売れてないというのは、事実ではないと考えてます。
レインズの推移をみると、緊急事態宣言のあった5月以外は堅調で、坪単価も上昇基調です。
オリンピックが中止になっても関西の影響は軽微であり、
リモートワークも「たまごっち」の様な流行りもので終わるとみております。
EV3密を避けて郊外の一戸建てを買っても通勤電車があるので、都心居住を避けるには
至らないでしょう。タワーの建設ラッシュは事実ですが、郊外に住む人口の需要に対して、
都心の物件は、極めて少なく、それを建設する職人さんも絶滅危惧となってます。
現状、日銀の国債買い入れ額80兆円/年が撤廃され、
とてつもない金余りとなっています。紙幣、金、株、都心不動産（北区・中央区の一部）で、稀少性が最もないのは紙幣と言えるでしょう。
しかしながら、東京価格に肉薄する程の高騰は、大阪では起こらないとみています。

建築現場では、住所表示は備後町2丁目になっているようですが、
エントランスがある場所を住所にするというルールがあるので
ここの住所は安土町2丁目になるとも言われてます。
皆様は、どちらが良いと思いますか？

安土町・・・近江商人が商売をしていた。安土町通り。
田村駒、伊藤万、蝶理といった商社のルーツ。本屋で著名な松雲堂もあった。

備後町・・・由来は東横堀川に架橋された備後橋。
野村財閥の野村銀行本店ほか野村関係ビルが立地。
綿業会館や輸出繊維会館などの近代建築が重厚感を持つ。

その他　北船場の町名

道修町・・・最初は清、蘭の輸入薬の問屋街だったが、江戸時代に幕府公認の
国内流通する全ての薬を取り扱う場所となった。現在も日本の製薬業の中心地。
武田薬品工業、塩野義製薬、田辺三菱製薬、大日本住友製薬、小林製薬、カイゲン、
扶桑薬品、ニプロファーマ、富士フイルム和光純薬、小野薬品等の本社がある。
第一三共や大鵬薬品の支社がある。また隣接する淡路町、平野町にも同様に製薬会社が軒を連ねる。

北浜・・・大阪でも数少ないブランド地名。金融の中心であり、日本初の医大、適塾があった。
愛珠幼稚園、開平小学校は、西の雙葉幼稚園、番町小学校と言われる名門。
三丁目に淀屋橋を有し、市内トップクラスの地価を誇る。四丁目は住友村で、
旧住友銀行本店がある。北浜駅近くに旧三井銀行本店があり、どちらも神殿建築。
現役で営業している。

瓦町・・・建設関係の街。
伏見町・・京都の呉服商の街。

現在の販売価格4600万円～1億5500万円
そして、7期まで進んでるので、かなり好調なのではないでしょうか。
御堂筋より西については、標高が低く、南海トラフのハザードマップで
被害想定が出ております。校区も、歴史がある北船場には若干見劣りします。
靭公園についても元々、軍用空港をリニューアルした公園で、緑はあっても青に乏しく、
半分はテニスコート。中之島公園や大阪城公園に比べれば歴史的に3番手に位置します。
路線価についても東高西低です。そのため東側の方が資産価値は高いと言えます。
しかしながら、ワコーレ新町は早々に完売、長谷工ローレルも完売しそうですし、
江戸堀地区はタワマンがブームになる前から高級分譲マンションが
立ち並んでます。スーパーも多く、住居環境として西側も十分なポテンシャルを秘めます。
自分は過去の南海トラフ地震等も調べましたが、大阪に津波被害が出た
添付している宝永地震（1707年）、安政地震（1854年）では、ともに
現在の木津川で、津波は途絶えていることが分かります。難波は壊滅ですが・・・。
しかしながら、大大阪時代に地下水の汲み上げにより地盤沈下が進んだため、
御堂筋手前まで津波が来るという現代のハザードマップは信憑性があると考えます。
水上バスが通る大江橋は水面との差は1935年に5m20㎝ありましたが、
現在は3mしかありません。

住友不動産の谷町四丁目計画、なんとなく、その気配を感じてたけど、
最終的に小屋2軒（漢方薬局と、かき氷ラーメン屋）の地上げに失敗したそうです。
当初は綺麗な長方形で、シティタワー大井町を彷彿とさせる、
シティータワー谷町四丁目にする計画だったのでしょう。
重要な位置にある小屋2軒に対して、
住友は周辺相場の5倍の買取価格を掲示したようです。
しかし先方らは・・・。

・5倍の買取価格は当然もらうが・・・
・新築マンション高層階角部屋と投資用部屋の所有権を要求
・数年間に及ぶ割増の家賃保証と慰謝料を要求

あまりの法外な要求を突き付けられ、
結局、谷町筋沿いの日本コムシスの解体した建物も有効活用できないまま、
敷地の西半分で、小さい規模でシティーテラスを建設することになりました。
東側は、無駄になりました。
大阪の街を少しでも良くしようと思わないのでしょうか・・・。憤りを感じます。

>>2644 マンション掲示板さん
今日朝のnhkニュースやけど

購入検討者の希望的観測ばかりだなぁ。
大阪市中央区の2045年までの人口予測を
見て欲しいし、不動産情報サイトでも、
府内で最もアクセス数が多いのは中央区。
8月28日より、中央区、天王寺区以外の
大半の区で、あなた達が買うマンションは
武蔵小杉の様に水没しますという説明が
義務付けられる。
建設ラッシュも需要があるからであって、
郊外に比べれば、稀少価値は高い。

>>3319 eマンションさん

この低さでも巨大に圧巻です。あまり見ない巨大感、これは所有されるとステータスな気分になられると思います。ただ売却時にいつでもライバル物件が同マンションにあるということは避けられないかもですね、大阪１とは宣伝にありますがきっとすごい数になるかと

市内タワマンに限ると、北区、中央区、西区、天王寺区の4つの
エリアに分かれると考えてます。
北区と言えば梅田ですが、もはや市街地の外周にしか建てることができません。
その分、土地価格が安いです。
大淀や野崎町は、資産価値こそ上がってますが、元々が激安なので、
価値の限界に近づいてると言えます。
豊崎（中津）や、中崎町（中崎西）あたりは、地歴が悪く
これ以上、資産価値は保てないでしょう。
堂島や曾根崎は、伸びしろがあり梅田が好きなら、第一選択肢にしても良いとでしょう。
また中之島地区も、肥後橋近くの物件であれば、資産価値を維持できるはずです。
中央区と言えば北浜ですが、近年、梅田や心斎橋へのアクセスの悪さや、
御堂筋に比べてマンション以外の再開発計画がないことから、
相対的地位は下がってるとみてます。地上げに苦労しており大規模タワーの計画は、
当面なさそうです。

>>3348 eマンションさん
ありがとうございます。昨夜掲載したのは、
堂島、曾根崎、野崎町、中崎町（中崎西）です。
価格は不動産鑑定士による1平米当たりの地価です。
続いて、本町（本物件近く）、高麗橋（北浜タワー）、
大淀（グランドメゾン新梅田タワーTCR）、
南本町（ブランズタワー御堂筋本町）、
中津（ファインタワー豊崎、ブランズタワー梅田北）の地価です。
本物件は住友不動産が2013年に主たる用地を取得しておりますが
ほぼ底値であったことが分かります。

デベロップさんのTwitterでの画像です。

https://mobile.twitter.com/osaka_deve

ここは、南も東も真正面に超高層ビルがあって、眺望がいい部屋が少ないですね。

堂島もシンガポールのHPLと手を組んだのが、藪蛇（やぶへび）になっている。
香港・シンガポールの投資家をターゲットにして、
大阪屈指の高級レジデンス兼ホテルを標榜にしていたが、
コロナでアテが外れた感が強い。HPLの株価もジリ貧で、
出資分をファンドに売却ともなれば、第二の堂島ホテルの道を歩むことになりそう。
末の買い手はパチンコ屋か肉屋か、もしくは隣の将軍様の国か・・・。
大阪駅には四ツ橋筋を通って11分、御堂筋線梅田駅に12分。
阪急梅田駅ホームに17分ほど。最寄りは6分の西梅田駅や渡辺橋駅とマイナーになる。
梅田エリアなのだけど、梅田の主たる目的地には遠い。
またハザードマップは危険地帯、高速道路隣接物件となる。
電通という会社に嫌悪を持つ人も多いのでないだろうか。
それよりも東建のマンション仕様は、長谷工、和田興産にも劣るとも。
天井高が高いホテルフロアが天井高の低いマンションの上にあるのも、
残念でしかない。構造計算的にも、無理がなければよいが。

専有部は、各物件のスタンダード階を基準にしてるのですが
大淀や新町、天満、中津に比べれば幾分マシなレベルに感じました。
住不物件は、リビングの力の入れ方が他より優れてますが、
パウダールーム、バスルーム等は、残念さが残ります。
個人的には住友商事の堂島ザ・レジデンスマークタワーや、
グランフロントオーナーズタワーの仕様が最上級に感じます。写真添付しました。

優先順位の高い仕様
・二重床、二重天井
・免震（耐震、制振は減点）
・FIXのガラス面積（足の爪先から天井を覆っているか）
・LOW-E、網なしガラス
・廊下が短く、田の字部屋が少ない
・全居室にバルコニー
・行燈部屋、ルーバー部屋がない
・リビングの扉がガラス入り
・キッチンの天板がグレー系の御影石（偽大理石やフィオレストーンは減点）
・洗面台の天板がグレー系の御影石（最低でもスゴピカ）
・一体型の洗面ボウル
・PSの専有面積、遮音
・LD天井高が2.6m以上で梁や下がりなし
・アウトフレームで柱の出っ張りがない
・LEDダウンライトの標準化（キッチン、バスルーム、パウダー、トイレ、廊下）
・廊下、トイレ、パウダールームはタイル（オプションでも可）
・床暖房が電気ではなくガス駆動
・遮音等級T2以上
・コンクリート強度100N以上（部分的に）
・リビング拡張（オプション）
・浴室扉が透明ガラス（オプションでも可）
・食器洗い乾燥機
・ディスポーザー
・ペニンシュラ（半島）キッチン（ホーローがない）
・バルコニーの柵が強化ガラス
・バルコニーのタイルが標準化
・浴室の壁が大理石風のパネル
・浴室の床が御影石もしくはタイル
・浴槽の段差が低く、天然石のラインがある。
・浴室が1418以上
・浴室の排水口蓋がステンレス製
・引き戸ストッパー
・吉野石膏の壁厚さ13.6㎝以上
・ホース式水栓
・キッチンの浄水器
・カメラ付きインターホン
・トイレ手洗いカウンター

優先順位の低い仕様
・熱交換機
・巾木が木製
・オール電化
・天カセ
・タンクレストイレ
・パントリー
・電子コンベック
・ミストサウナ
・風呂蓋
・浴室TV
・浴室暖房乾燥機
・浴室窓
・電子錠（キーレス）
・吊戸棚
・床下収納
・玄関の天然石
・ピクチャーレール
・アクセントクロス
・太陽光パネル