パークコート赤坂檜町ザ タワー（旧称：（仮称）赤坂九丁目タワープロジェクト）

>>880
それくらいなら購入後、理事会で変えれるでしょ。
でも地権者が多いから揉めそう

>>881
うん、もめる。

>>875
郊外から都心に出張ご苦労様です
こちらの価格スレでは
大山町のザプラネの単価はだいたい400万台でしょ？

東南にミッドタウンのタワーが目障りだね

他の方角が開けてるから余計感じますね。まあ200メートル近く離れてますから良いんじゃないの、これが受け入れられないひとは都心で住むのは難しいね。

コンシェルジュはふつう朝から夜までで、夜中は管理人か警備員で対応するものだよ

「ふつう」かどうかはしらないけれど、自宅として今まで住んできた複数のマンション（某大手デベ分譲）はどこもフロントは２４時間対応だったわ。
それだけに、ここは大いにがっかりさせられたし、すごく不満だわね。
そうお感じになる方、結構いらっしゃるんじゃないかしら？

再開発前のこちらの状態をよく知っていますが、バラックのような家々が多く、地権者の方々が高額の管理費・修繕費を払えるとは思えません。

地権者は安く設定されていたりするものなのでしょうか。

管理費の減免はさすがにないんじゃないですかね。
まさか重説まで黙っておこうなんて考えてないでしょ。

管理費払えない地権者の売却はあるでしょうね。
公園側の低層階が欲しい人は、それを待つのが良さそう。

以前、カキコミのあった件・・・。

バルコニーでの洗濯物干しは、問い合わせたところ、１０FまではOKとのこと。
通常、都心のタワマン（ましてやミッドタウン至近！）では洗濯物の外干し不可だが、低層階に集中している地権者からの希望を受け入れたとのこと。

おそらく、コンシェルジュの夜間クローズも、地権者の要望と思われる（管理費のコストカットとなるので）。

三井は全戸数中３分の１超の地権者の要望や意見に相当応えている様子。
地権者がどのような人たちかは知らないが、一般住戸購入者との経済的及び知的属性にはかなり隔たりがあるのでは？
入居後、快適に暮らせるのか、管理組合運営は円滑に行くのか、懸念材料多し。

>>891

ここは知らないけど、パークコート麻布十番ザ・タワーの地権者棟は管理費無料だった気がするから、可能性が全く無いわけではない。

それどころか、毎月こずかいもらえるよ！

地権者のせいで残念な感じになりそう。
南青山二丁目のタワマンを待つことにします。

例えでいえば香港と中国本土のように一国二制度みたいなものかな。

麻布十番は別棟（島）だけど、こちらはエントランスもエレベーターも一緒ですな。
仲間意識は芽生えやすいかも。

>>894
地権者棟だけの話。地権者棟所有の駐車場の収入で管理費払う仕組み。実質管理費無料。

>>893
地権者が多いマンションは気をつけないといけないですね

モデルルーム担当者の話では、地権者への管理費・修繕積立金優遇はないとのことです。
それにしても、バルコニーでの洗濯物干しは１０階低層階まで可とは、地権者の強力なプッシュに対する三井の苦肉の策なのでしょうね。
でも、美観の点でどうなのでしょう？少なくとも私にはすごく違和感があります。
入居してからも地権者の方々の様々なゴリ押しが罷り通ってしまうのではないか、心配です。
彼らに偏見は持ちたくはないですが、管理組合運営は前途多難なのでは？
価値観や経済的な格差は蔑ろにできない問題だと改めて痛感させられるのでしょうね。

>>883
あまり詳しくないですが、PC大山町は坪単価が450～750万円ぐらいだそうです。主流なのは５００万～６００万ぐらいの物件なんですかね。なので、こことはあまり購入層はかぶらないと思います。ただあと１件だけ、プレミアム邸宅なるものが坪７５０万で売りに出ているそうですので、この物件とも比較する余地はありますかね？

バルコニーの物干しは不可だと思い込んでいました。
１０階まではＯＫなのですか？ということはミッドタウンの公園から
お洗濯ものが見えてしまうということですか？
それはいやだな～！！違和感大ありです。

ミッドタウン側ではなく赤坂小学校側なら洗濯物OKですか？

それにしても、パークコートシリーズは人気ありますね。

郊外の売れ残り物件に関する書き込みはスレ違いなのでやめてほしい。

え？10階までバルコニーに物干し器具ですか？地権者が多過ぎますね。
はやく内覧したいが予約殺到で下旬まで待たされている。
内覧された方はどんどん情報をお聞かせ願いたい。

ミッドタウン側の10階以下、18戸中14戸が地権者か事業協力者でした。
さすがに曇りガラスにするのかな。それでもいろんな柄のお布団がガラス越しにずらっと並びそうです。

地権者あっての物件ですから仕方ないのでは。さすがに曇りガラスでしょうね。

地権者と窪地という要素以外にはウイークポイントがない。立地、ランドスケープ、建物などは中々でない物件だと思うよ。

個人的には高速側の六本木交差点周辺は嫌いだけど、この物件なら生活圏にしないですみそうだし。

ＭＲの混雑ぶりからも、１期からかなりの倍率がついてすぐに完売すると思う。

地権者・低地・洗濯物干しのほかには、初の坪千万級のタワーレジデンスの割には内装や天井高が特筆すべきレベルではないこととか、六本木ヒルズレジデンスよりも細長くてしかも低地であることから何となく覚束ない感が強いところとか、公共施設が下層部に入っており管理組合としてどういう対応が必要になってくるかが不透明であることとか、ミッドタウン側の足元赤坂中学校の建替えが決まっておりミッドタウン側のビューや雰囲気が今後大きく変わる可能性があることとか、まあいろいろありますね。

10階以下は曇りガラスなんですね。。隈研吾さんその外観を良く妥協されたと感心しております。。地権者様の力恐るべしです。

スレを見返してみると、パークコート赤坂ザタワーは地権者は管理費かからないのですね

低層階曇りガラスですと、
パークビューもリビングからじゃほとんで期待できなさそうだな。
もったいない

港区の区立小学校、オープンキャンパスの時期ですね。

やはり、伝統ブランド校の青南小かな、と思っていますが、青南小隣のジムに来ている青南小の生徒、なんか腹黒いというか、歪んだ子が多いんだよね…。

ちなみに、若葉会の子も、そういった面を感じることがあります。トップ校への僻みとか言われそうですけど、本当に。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412939/res/396-416

価格表をアップしたら怒られるんでしょうか？
これ、ご覧になられた方はわかると思いますが、地権者住戸は低層階だけではありません。
高層階にもちらほらあり、なんかほとんどがグレーに網かけしてあって、資料の圧迫感が強かった。
一般分譲は低層、高層いった概念ではなく角住戸を中心に行うようです。

しかし、、、１．７億出して６０平米台とは・・・

ちなみに４２、４３、４４階で一般に売りだされるのは１戸しかないようです。ここは地権者というよりは事業協力者取得住戸のようですが

事業協力者の内容を知りたい。
上層階は三井の重要顧客、下層階は地権者の関係者って感じなのかな！？

26階以下はほとんど地権者フロアでエレベーターも下層用なんだから、価格下げてほしいよね。

超バブル価格ですな

あ

3LDKは2億～から？

パークコートブランドの人気を逆手に取った高価格戦略ですね。
それでも買う人がいるんだからすごいといえばすごいです。。

75㎡3LDKが1.9億〜

すごいね。富裕層の人気は三井の物件に集中している？

モデルルームの狭い方の100平米台の部屋で3億越えでした。

57平米の一番狭い部屋で1.6億
60平米台の部屋は1.7-1.8億
70平米台の部屋は1.9-2.1億
80平米台の部屋は1.9億-2.5億
90平米台の部屋は2.4億-2.8億
100平米超の部屋は3.1億-3.9億

資産価値、将来性を考えるとまだまだ上昇して行くだろうとのことでしたが、この価格がバブル価格で、今購入すると高値掴みしてしまうのか、それとも将来性を考えると安くはないまでも妥当な価格設定なのか、だんだん感覚が麻痺してきました。
みなさんこの価格はどう思われますか？

そりゃMRではどこいっても今後価値が上がっていくでしょうとしか説明しませんよ

1.6億で57平米程度の狭い鳥カゴみたいな部屋買ってもねぇ、冷静になりましょ

85㎡の部屋が2億で買えるんですか。
検討してみようかな。

高値掴み云々を語る人は住む資格以前に検討する資格もないね…

>>925
確かに
バブルだから出てきた立地とも言える
良い立地は高値の時期じゃないと出てきませんな

なるほどね
本当に価値のある土地は安くは売らないよね
独自に土地の価値を見定めて、高値で売れるものこそ売るタイミングを狙っている
さすが三井の戦略はただものではないね
ただ、そういった戦略を消費者に対してではなく
国益のため、国民のために使って欲しいね

>>925
同感です。資格のない人にはこれ以上語る理由もありませんね。

うーん。いくらなんでも57平米の部屋は高値掴みになりそうな気がするな。

ここは再開発だから前から決まってたよ
別にバブルだから出て来たわけじゃない

千代田富士見のスレに注目の三井の物件は次はここだろうって書かれてるもの

利回りで考えたら絶対買えないよな

ＭＡＸで賃料高く見積もっても2%台だもの

現金一括、セカンド利用として買えば利回り関係ない。
値崩れしそうな前に売却すれば、リスクもほぼなし。
ローン&居住用なら慎重になりますが。
ここは現金一括の人も多そう。

投資として買う人はいないでしょう
多くがセカンドとして現金購入
実需も少しいるのかな
スーパー富裕層タワーだな

この貴重な立地で、デザインコンセプトも素晴らしいと思える。

是非欲しいし無理をして購入できるとしても、ここで生活する実感がわかない。
生活してもふわふわしそう。ここに住める人は人種人間性が違うのではないかと思う。
残念ながら自分には合いそうもない物件だと考えてしまう。まだ検討悩み中。

ローン云々、利回り云々等を考えて買う物件じゃないですね。
セカンドハウスコレクションの中の一つとして、加えたいと思う人が購入すればいいですよね。

モデルルーム行きました。内装の好き嫌いはあるかもしれませんが、そんな小さいことはどうでも良くなるぐらい立地は最高ですね。ここを所有することが真の富裕層の証。そんなマンションになりそうです。来客駐車場に泊まっている車が高級車ばかりでした。私は諦めますが買える方は本当に羨ましいです。

事前案内会に行きました。角部屋のアーチ窓はとても解放感があり気に入っています。
キッチンも電化かガスかも選択できます。
また、ミッドタウンからのアクセスはブリッジがとても楽しみです。
しかし、六本木から乃木坂へ歩くと、かなり低地ということがわかります。
さらに乃木坂駅から現地へ、そして中学校へ続く細い坂道を上がっていくと、
崖地のような感じが否めません。
港区のハザードマップで調べると当該地がすっぽり液状化の区域にあたっています。
ただ、ミッドタウンとのコラボ的なマンションは魅力で、
かなり真剣に購入を考えていますので悩みます。

そうなんですよね、現地を見ると崖の下。
完成すれば雰囲気は確実に良いものとなるでしょうが
崖下ということが将来どのように影響してくるのか
個人的には引っかかっています。
引渡し後に何割くらいの地権者さんが手放すのか、その時の
相場がどうなっているかということも気になります。
まあこればかりは、だれにもわかりませんが。

地権者が手放す割合とは、手放して欲しいという意味ですか？
それとも一度に手放すと資産価値が下がるという意味でしょうか？

一定割合で地権者の即売は有ります。

今の相場では絶対に売り、だと思うのですが、
そうした相場感とは別の様々な事情・思惑での売りは絶対にある割合では有る、との意味で。

なるほど。勉強になりました。
ここのスレは大人な方が多くて為になります。

想定の予算では手の届く間取りが8掛けになってしまいました…
今は必死にネガティブなことを考えてあきらめる理由を考えています。

場所が希少といわれていますが、個人的には第２六本木ヒルズとも噂される森ビルと住友不動産（なのでヒルズではないと思いますが…）が行う、六本木五丁目西地区再開発が今年度中に都市計画が発表されるので、当然そこにはレジデンスも入ってくると思います。分譲があるかどうかわかりませんが、こちらもおのずと坪1000万は超えてくると思うので、同じ坪1000万近く出すなら森ビルに期待かなぁ、、、なんて思っています。

あ、でも平気で1500や2000で出てきそうですね(笑)

お金が有り余っていて、バブル天井価格で掴みたいならどうぞ。

平成30年4月下旬に入居予定とは気の遠くなるような先ですね。そのころの
経済はどうなっているのか。いろいろな意味で考えてしまいます。

普通に坪1500や2000になって、「ここの新築時に坪900くらいで買っておけば良かった‼︎」と後悔する可能性だってゼロでない・・

>>945
確かにね。崖という指摘はあるが整地して建物できたらそうは見えないはずよ、ランドスケープ通りになるはずだし

全体的なプランも立地も極めて魅了的。
ただ惜しむらくは、以前のカキコミにあるように、地権者の方々。
聞くところによれば、バルコニーでの洗濯物干しを三井にゴリ押ししたとか・・・。
バルコニーを曇りガラスにしたところで、それを超える高さの物干しパイプを置いたり（これ、よく目にするよね）、はては手すりに布団を干したりという猛者も現れるかも。
このロケーションで、そのような行為がいかに見苦しいものか、理解できない輩も多そうだね。
そして、管理費圧縮のためのフロント夜間無人というのも、このクラスのマンションでは異例では？
まあ、地権者の要望なんでしょ？なんだかみみっちいなあ。
地権者を十把一絡げにはできないが、間違いなく一般住戸購入者との経済的格差は大きいね。

地権者の割合は、多いのかな？

少ないんだったら、
後から総会で規約変更して、
バルコニーでの洗濯物干し禁止にすればいいだけのこと。

揉めたら、追い出せばいいし。

洗濯物干しとか夜間の無人化とか、そんな細かいことをいちいち売主に言いますかね？
三井も弱気だなあ。
本当だとしたらよほどのクレーマー地権者ですね。要注意かも。

>揉めたら、追い出せばいいし。

とは言ってみたものの、
ここの地権者にそんなことしたら、
鉄砲玉プレゼントされるかもですね（笑）

ここの理事長やるのは、
命懸けになるかな。。

恐ろしくて聞けないですけど、ここの地権者ってや◯ざ屋さんなんですか？

そんなことはわかりませんよ。

ただ赤坂に住んでるんですから、
普通のサラリーマンは少ないんじゃないんですかね。

322戸中一般販売は163戸だよ
そう簡単に規約変更できないんじゃないかな

森ビルとはいえ坪単価1000万以上があたりまえになってしまうと、日本の住宅事情/持ち家制度が崩壊しますね

でもそのほうが地方に人工分散していいのでしょうかね
でも都心部が外人だらけ＆空き家になりそうです

長い時間の流れの中で上げ下げあると思いますが

バブルの頃のこのクラスの坪単価ってどれ位だったんですかね？？

ファンドバブルの頃？それとも80年代のバブル？
80年代ってタワーマンションなかったような

このクラスの定義が不明ですが・・・
規模、バブルと言う意味では・・・
ちょうど80年代後半に佃地区に建ったマンションなんかがそうです。

リバーシティ21って１棟は1989年竣工ですが
あとは1990年代ですよ
しかも半分くらいはUR賃貸などの分譲では無いマンションです

タワーマンションの規制緩和が1997年なので
ほとんどのタワーマンションはそれ以降の分譲です
（それまでは広大な土地が無ければ建てられなかったので、
規制緩和まで都心部にタワーマンションはほぼありません）

>>942
そこは賃貸になると聞きました。ラツゥールですかね。

バブルはまだまだ、東南アジアの富裕層やリッチ企業はバブッ化のない市場は関心ないね。
資産運用に困って政情安定とアベちゃんに惹かれて東京にまだくるよ。
ゼネやデベも最高益で仕事もたっぷり、収益重視で値引どころかアッピングだよ。

こういう人が買うみたいですね。1戸買うのに迷っているのがアホみたいです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150912-00000042-asahi-soci
■タワマン、時価と評価額の落差を「活用」
　「その６億円、税金ゼロで息子さんに譲る方法がありますよ」税理士のプランは、贈与したい６億円を元手に株式会社をつくり、その会社が人気の超高層タワーマンション（タワマン）物件をいくつか買うというものだ。
　男性は６億円で株式会社をつくり、銀行から４億円借りて計１０億円を用意。そのお金で、東京の六本木や赤坂などのタワマン物件を５戸購入した。息子には、その物件を所有する会社の株式を贈与した。贈与税は「０円」。息子は時価１０億円の不動産を持つ会社のオーナーになり、実質的に父の財産を受け継いだ。

こんな話もありますけどね。

http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20150913-00000001-zuuonline-nb
■ブーム終焉？「タワマン節税」に衝撃
　最近、タワーマンション購入による節税に規制が入る兆候と見られる出来事があり、一部の税理士の間で話題となっている。税理士業務に特化した情報誌『旬刊　速報税理』（2015年7月11日号）で、高層マンションの課税評価額の評価方法について、パブリックコメント（意見公募手続）にかけられるという記載があったためだ。パブリックコメントは、行政が政策変更や規制を行う際に、その影響が及ぶ可能性のある一般の方に意見や情報を求める手続のこと。
　つまり、何らかの規制等が入る前に行われる手続きなので、行政当局の意向が事前に察知できるものとも言える。

あんた高すぎるわ
検討しようと思ったけど
2億弱まで用意してあんのよ
けど高すぎるわあんた
しんじらんない

タワマン節税は聞きますよね。
デベによってはそういうアプローチしてくるところがありますし。
でも節税かどうかっていうのは、正直外からじゃ、わからないのではないでしょうか。
いずれにせよ、
様々な目的て買われる方が多いということなんでしょう。

ミッドタウンのガーデンに隣接するマンションなんてここくらい。中古でも一棟だけ。
ミッドタウンが付帯施設で緑豊かで、イベントもいっぱい。
最高の立地でプライスレス。
今後出ない立地だし、
公園に面した低層階を坪1000万なら買いたい。
ただ販売住戸が殆ど無さそうで迷います。

慌てる事はないですよ！
まだまだ買い場は出てきますよっ、絶対に。

ただし、貴方がまだ40代位までならば〜。

こちらのマンション高いけどパークマンションじゃないのは何故だろう？
値段はパークマンション並みですが。

>>970
やはり立地ですかね？場所が良くても谷底のパークマンションというのはあまりない気がします。ミッドタウンの氷川神社寄りに建てているは坂の上か途中くらいで、パークマンションになるという噂ですね。

檜町公園側のパークマンションはグレードが一段上ということでしょう。
当然値段も1.5倍（@1000万と@1500万？）
タワーも40階以上はパークマンションレベルの装備のようですけどね。

居住層も
かたや、日本＆海外のトップレベルのお金持ちのみが住むマンション
かたや、地権者が半分の戸数を抑えているマンション

地権者が半分の戸数を抑えているマンション

これが悩ましい・・・。
うまく購入できたとして、その後の問題はないのだろうか？

10階まで布団干し層
かたや上層階のスーパー富裕層
あり得ない格差だな

＞９７０
パークマンションは再開発とか高層はありません。
タワーはパークコート又はパークタワーです、
檜町公園前のヴァンガード跡地がパークマンションになります。

＞973
管理組合運営が難しそうです。
地権者が大多数のマンションは止めた方が懸命です。

こちら
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/544199/

>>974
笑えますね。
シティータワー麻布十番も地権者がうるさくて大変だったようです。

パークコート赤坂ザタワーも再開発で地権者が多かったですが
昔は長屋みたいな戸建てが建っていましたから。
施工も同じ大成でした。

タワーではあるけれど、10階までの低層が
（公園の緑が近くに見えて）良いのに、そこが地権者ですか。
半分くらい賃貸に回るかもしれんけど。
シティタワー麻布十番は昔賃貸で住んだことはあるけど
そんなに居住者レベルの差は気にならなかった。


ミッドタウンガーデン隣接の立地は今後出そうも無いので
結構な倍率になるんだろうね。