KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.42平米～90.57平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
[スレ作成日時]2015-03-14 10:51:28
841です。
失礼しました、フラット35Sの優遇が今年は0.6なのでさらに100万くらい違いますね、365万くらいの差がありました。
横からフラット35の優遇ですが、0.6%に加え0.3%って事ですか?
>>843
わかりにくくてすいません。トータル0.6の10年優遇です。インフレ政策下で変動金利にするほどチャレンジャーではないので固定で組んでますが、フラット35S固定金利で0.6優遇をうけて年利0.9で借り入れをしています。
>>841
固定資産税の減免は通常５年に対し長期優良７年なので、延長は２年ですよ。物件にもよりますが、65万の差額は大目に見積もりすぎですね。仮に１年辺り20万の減免額としても40万くらいでしょうか。ただ恐らく１年辺りの減免額は70㎡程度で比較しても20万もないと思われますが。
住宅ローン控除の通常400万に対して長期優良500万も、借入額が6000万位じゃないとフルに生かせないので100万全てを差額と表現するのもフェアじゃないと思いますがいかがでしょうか？またそもそも4000万の借入でシミュレーションされているようなので、そうであれば控除額に違いはありませんね。
フラットＳの金利優遇ですが、KTTはBプランで5年、長期優良はAプランで10年の優遇期間なので、4000万借入としても200万の差額は過大見積もりですね。恐らく120万位の差額になるはずです。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/
借入額にもよりますが、トータルで200万～250万位の差額かと思います。DTと比較するなら分譲価格の単価差と仕様の違いも考慮する必要があります。
>>848
841です。あなたのおっしゃっていることが正しいですね、いくつか誤りがあり失礼しました。
およそ200〜250万くらいの差ですので、数百万という表現はやや過大だったかと思います。200万程度の差と訂正致します。
変形トライスラーを好む人等の特徴、コメントによく出ているよね。
そもそも免震構造のメリットって、部屋の中の家具が倒れるのを防いだり、躯体の損傷を防ぐ目的だろ。
もっと勉強しろよ。笑
ホテルニューオータニ本館もトライスター型だけど、部屋の中丸見えだよ。
でもココ免震じゃなから安いのでおすすめ。
>>848
フラット35のAプランの基準は長期優良住宅ではないですよ
引用
次の１及び２の要件を満たす方が対象となります。
【フラット３５】Ｓの受付期間中に【フラット３５】Ｓのお申込みができる金融機関にお借入れのお申込みを行った方
【フラット３５】の技術基準に加えて、【フラット３５】Ｓの技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」をお申込み先の金融機関へご提出された方(「適合証明書」は資金のお受取前までにご提出いただくことになります。お申込時に提出していただく必要はありません。）
ニューオータニ本館もKTTと同様の変形トライスターですね。
ただあちらはバルコニーがないダイレクトウィンドウで各ウィングも非常に長い為、KTTよりも顕著に室内から他ウィングが目線に入ります。KTTとかケープタワーなどマンションの場合、2mのバルコニーとアウトフレームの柱が目線を遮る為、ニューオータニ本館ほどは見合いはありません。またウィング先端に行くほど見合いは緩和されます。
実際にフロアマップで室内からどの程度目線が入るかシミュレーションしてみると良くわかります。
でもね、トライスター型はやっぱり避けるべきだよ。
営業の方も必死だけど、やっぱり住んだらキツイよ。
免震か制振かはリセールに一番影響を与える因子ではありません。いろんなところに共通して書かれていますが、立地が第一条件です。ちなみに、まわりが免震であるにも関わらず、KTTは今まわりよりも売れていますよね？新築もリセールも人が一番重要しするおんは概ね一緒なのです。
823です！
ローンとか免震の話にすり替わってっし！笑
どうして質問に答えてもらえないか不思議です！
828さん、ありがとうございました！
参考になりました！
なんでここの人はドゥトゥールを敵視するんだろう…恥ずかしいからやめてよ。露骨にライバル視してる。
購入層は重ならないよ。
>>854
仰る通りです、長期優良が直接の認定基準ではありませんね。
ただし、こちらを見ると分かります通り、Aプラン認定は多くの場合「耐久・可変」の技術基準を満たすようですがこれが長期優良認定における「劣化対策等級３」かつ「維持管理対策等級２」の基準とnearly equalなため、長期優良はほぼAプラン充足と考えてよいと言えます。
http://www.flat35.com/document/index.php/mansion/search?pref_id=13&...
地盤いいとかいうけど、勝どき東は免震です。
この理由をポジの人論破してくれ。
制震は揺れるからいやだなー。高い家具置けないよ。
>>865
特にポジではありませんが、勝どき東は杭基礎ですので勝どき５・６丁目と地盤が若干異なるんでしょうね。確かKTTとTTTミッド辺りが昔の勝どきの海中島の一番高い所に該当していたと思いますので、支持地盤が勝どきの中でも特に浅い位置にあるのかもしれません。
ただ、地震の揺れへの強さで言えれば明らかに免震＞制震です。ここが制震なのは建物形状とか建築コストから総合的に判断して再開発組合が免震を見送ったんでしょうね。ちなみに勝どき東ですが、今まで出てきている情報を総合すると恐らく当初は免震ではありませんでした。免震が確定した後の最新のフロアマップを見ると外周の柱スパンが2013年頃のフロアマップのそれより明らかに拡張されています。おそらく以前は制震だったのが、2014年春ごろに再開発組合側から免震にする事を要望して免震化したようです。西新宿５丁目北の住友再開発でも、当初は制震だったのを地権者要望により免震化されたことが再開発通信から明らかになっています。
免震か、制震か、を決めるのはゼネコンではなく、結局は事業主であることは知っておくべきだと思います。
>>868
ありがとうございます。
つまりはやはり免震が世間では人気で一般になりつつあるんですね。そりゃあ揺れない方が安心ですもん。
制震ははっきりいってマイナス要素です。
売れてるからいいという人がいますが、それは安いからだと思います。カローラとベンツの売り上げ台数比較しても意味ありません。
安い安いと言っても不動産にお買い得なんてないよ。残念なところが多いから安いんです。冷静になりましょう。
>>871
？？？間違ってますかね。
こちらにも耐久性・可変性のところに「長期優良住宅」と書いてありますので、やはり長期優良⇒フラットＡと考えて差し支えありません。省エネルギー性や耐震性などは長期優良の認定基準より厳しいためそこは異なりますが。
http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/H241101.html
>>869
正直、これから建築される30階以上の23区のタワマンについてはほぼ全て免震になると思われます。実際の地震への強さもそうですが、やはり消費者側の安心感が違います。免震装置のコストオンも階数が高くなれば躯体の削減により相殺して押さえられ、柱のスパンが拡大し梁も細くなって居住性もあがり、客にはアピールできてデベロッパにしてみればいいこと尽くめで免震にしない理由がないとすら言えます。
ただ勝どき東については建設費高騰と地価高騰の影響を受け、恐らく半端ではない単価になると思われます。坪300後半もありうる状況なので、もしそうなれば価格の力で非免震などのデメリットは相殺されてKTTのリセール価値は維持されると思われます。
あとKTTはランドマーク物件であるTTTや月島のCGPが制震なのもある意味幸いしてますね。これらは制震であろうとそれを圧倒する魅力があるのでKTTと一概に比べられませんが。
アスペクト比抜きに、やみくもになんでも免震>制震だって思い込んでるひとまだいるんだ。
いくらなんでもその程度の知識って恥ずかしくない？
>>877
反論になってません。長期優良⇒フラットＡです。
フラットＡの認定には複数条件から１つ充足すればよく、長期優良であればそれを最低１つ満たすという事です。
フラットＡ⇒長期優良とは言っていません。必要十分条件って理解されていますか？
>>879
長期優良とそうではないマンションの優遇格差を議論していて、長期優良ならフラットＡ適用と書いた848に対し、フラットＡの認定基準が長期優良ではありませんよ、と反論？されました。
おそらく
長期優良ならフラットＡを無条件適用されるわけではない
⇒長期優良にフラットＡの金利優遇を含めるのはおかしい
と言いたかったのではないですか？それは誤りですよね。
そうではなく単にフラットＡ認定の必要条件として長期優良がある訳ではない、と言いたのであれば特に異存ございません。ただ848に対する指摘っぽい書き方は誤解を招く記述だと思われますが。
スレの本旨から大幅に脱線してしまい申し訳ございません。
>>851
で、でた！
定期的にあらわれるトライスターをトライスラーにまちがえるネガさんだ。ちーっす。ちーっす！今日もネガに精がでますなぁ。
今流行りなんだよ。トライスター。
芝浦ケープ→スカイズ→KTT→勝どき東。
そんなにこの形が人気なかったらこんなに増えないでしょう。みんなが買うから増えるの。
>>884
882です。
フラット35Sの解説ページでは、「耐久性・可変性」については
長期優良住宅であること とイコール扱いしているところが多いですけど。
http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/H241101.html
「耐久性・可変性」について長期優良でなく基準を満たすという
タワマンって具体的にどこのタワマンをいってますか？
ちなみに住宅性能評価協会による統計データによると
「耐久性・可変性」以外のAプランの条件を満たす集合住宅は1%程度しか
ありませんよ。タワマンに限って言えば殆どないはずです。
>>879
881ですがようやく仰っている意味が分かりました。836の当初記述では
「長期優良とそれ以外のマンションの優遇格差」
を比較していた事になっていたので、長期優良住宅以外でもフラットＳプランＡの適用が可能であるから、長期優良のみにプランＡ適用のメリットを計上するのはおかしいという事ですね。それは仰る通りです。失礼いたしました。
ただ当初はKTTと長期優良を比較していた雰囲気でしたので、その点では848に誤りはないと思います。またその後の864などの記述は特に誤りではありませんね。それに対しても反論されるので議論が拗れてしまいました。
長々と失礼いたしました。
あれ、免震が話題になっているけど
基本的に超高層と免震は相性が悪いらしく、
KTTの構造には合わなかったと話があったかと思います。
それ以前に
南海トラフレベルでも最上階で1メートルほどの揺れのシミュレーションになっているので、
無理してあえて価格を上げてまで免震にする必要は無いイメージですね。
湾岸は風が強い日があるので制振がより適していますね。
でも免震は、ゴムがシミュレーション通り働けばいいと思いますよ。
後重要な点は直杭で、
以前に話題になったキラーパスは柔らかい表層地盤が影響していることを考えると
直杭の良さが際立ったものかと思います。
あっ、キラーパルスでした・・・
＞＞８６８
勝どき東の地盤よりも、ＴＴＴとＫＴＴの地盤の方が、浅くて堅い。場所によってはほんの少しの距離でも違いがあります。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html
勝どき東のピンポイントを示すものではないが、勝どき４丁目のトヨタカローラ店あたりのボーリング調査によると、Ｎ値で５０を超えてくるのは２５メートル付近まで掘り下げないといけない。だから、勝どき東は浅めの杭基礎の上にマッドスラブを敷く形の中間タイプの基礎になるはずです。たしか。
これに対して、ＴＴＴとＫＴＴはＮ値で５０を超えてくるのは１５メートル位。これだと直接基礎を敷ける。
ＴＴＴの紹介ページだが・・・参考までに。
埋立地にありながら基礎構造は事業地の安定した地盤から直接基礎構造を採用し、高層棟は地下16メートルの支持地盤に約70メートル角、高さ約4メートルのコンクリート基礎（マットスラブ）をのせる直接基礎によって支持される。支持地盤は、東京都庁舎などの超高層ビルが建つ西新宿地域と同様の上総層群である。
http://ja.wikipedia.org/wiki/THE_TOKYO_TOWERS
恥ずかしいだろ
841から引用
>えと、どう突っ込んでいいかな
条件にもよりますが、長期優良か否かで数百万の違いはでますよ。今の状況なら固定金利で組むのが合理的ですが、フラット35Sの0.3%の10年利息優遇があるので4000万の35年ローンとして計算しても100万は違います。固定資産税も5年優遇が延長されるので物件の価額によりますが65万くらいの違いがあります。所得とローン額によりますが、住宅ローン控除も100万くらい優遇されます。
>都合265万くらい違いますが、数百万という表現が過大であるならばお詫びして訂正します。
引用終わり
免震は面積と高さで制約あるの。
狭くて細長いペンシル型はぶっ倒れるから、免震にしたくてもできない。
ここがそう。
KTTは敷地面積が著しく狭いのに、戸数を稼ぐために上背も伸ばしたから、免震が採用できませんでした。
よその物件の地盤説明会で言ってましたよ。
地盤がいいから制振にしてるわけじゃなく、免震にしたくても条件が満たせない。
このあたりも安さの秘訣ですね！
当然ご存知の話でしたね。
失礼しました。
高田馬場のスカイフォレストを借りませんか？湾岸地域に較べ、地震＆水害に対し安心です。環境も、早稲田大学理工学部、学習院女子、戸山高校、財務省の官舎が隣接し、公園や図書館や区ジム施設に囲まれ、緑多く、精神的にリッチになると思います。
>>896
日本語でok。形状的に免震にできない建物を制震にしたからといって安さの秘密ですね？。いやいやケチったわけでもなんでもないし。というのが答えでしょう。
でないと新開発VDコアフレーム制震なんていれてこない。
上背を例えば40階くらいに下げても免震にはできませんよここ。変形トライスターの3っつのほっそいマンション単体で構造を考えなきゃいけないんですよ。ほっそいマンションにどうやって免震いれるのよ。というはなし。
その分地盤が安定してるから、むしろ安全なんだけどね。免震教原理主義者にはわからないかもね。
>>898
言い訳にしか聞こえない笑
免震にできないから制震。それが答え。
だから安いというのはあると思う。
長期的優良でもないし、loweガラスも一部だけだし、けちってるよここ。湾岸新聞というブログをみればいい。
ここが免震じゃないのは狭いから。
狭いから土地代安い。構造も安い。
だから価格も安い。あたりまえじゃないでしょ？
ここ、反論するところじゃないと思うんですけど。
あと、、、日本語おかしいですよ、笑
これもおかしい、、笑
てきとう〜
>>896
KTTの面積が狭いというので近隣と比較してみたよー。
勝どきザタワー
http://www.mansion-review.jp/mansion/700461.html
建ぺい率 54.38%
ドゥトゥール
http://www.mansion-review.jp/mansion/700040.html
建ぺい率 60%
狭い狭いと言われるけれど、以外と余裕あるんですね。ここ。
>>898
SKYZはこことほぼ同じ大きさのトライスターで高さを少し縮めたサイズで免震ですから、トライスターだから免震不可というのは誤りですよ。
各棟単独で考えるのもおかしく、内周フレームと外周フレームで各棟が連結されているため単独とした場合より遥かに安定性が優れた構造になっているのは明らかで、単体では免震不可でも連結すれば免震は可能です。
狭いから免震じゃないとかいう適当な意見は全く理由になってないので論外ですね。
LOW-EについてはDTとティアロもKTTと同じ仕様でケチってます。
（バルコニー窓は通常、ダイレクトウィンドウのみLOW-Eは３物件共通）
>>899
いちいち調べさせないでよ。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/search?updated-max=2014-09-3...
すべてLOW-EってBAYZしかないんだけど。BAYZ推しなの？
でも狭くて戸数多けりゃそりゃ安いですよね、笑
>>903
SKYZとそもそも形も構造も違うのよー。なのでSKYZ引っ張ってきてもはぁなにそれおいしいの？にしかなりませんよー。普通のトライスターの形ではないのですよ。変形トライスターの風車構造。KTTの物件ロゴもそうなっているでしょう？
本家から消えたので他から引っ張ってきたけど
http://itm.news2u.net/items/output/121039/10/
これでわかるんじゃないかな？
技術やさんてきに免震不可という単語がきらいであれば、免震より制震+VDコアフレームの方が鹿島は適合すると判断した。
そりゃ安全性考えなければ、どんな建物だって免震にできますね。
>>906
＞SKYZとそもそも形も構造も違うのよー。
＞なのでSKYZ引っ張ってきてもはぁなにそれおいしいの？にしかなりませんよー。
変形トライスターであろうと各棟を連結しているのはSKYZ等のトライスターと同じであり、そうなれば各棟独立に考えて免震不可⇒連結しても免震不可 と考えるのは成り立ちませんよね。
示して頂いた構造概念図ですが、あくまでイメージであり実際にこのように３棟が分離してそれを制震装置で連結している訳ではありません。構造図を見れば普通に内周フレームと外周フレームのダブルチューブ構造です。
免震よりVDコアフレームが適切と判断した、、かどうかは実際に構造計算して比較しないと判断できない事ですが、色々な情報を総合すると多少設計変更すれば免震は可能であうと思われます。SKYZは制震やコアフレームを導入するなどかなり複雑な構造でトライスターを免震化したので、トライスターの免震化は色々と技術課題が多いという事は理解できますので、もしかしたら免震化するにはかなり大幅な構造変更を加えなければならず、設計コストや期間の問題で断念したという話はあるかもしれません。
なお鹿島はあくまで事業主の要望に従って構造決定しているだけですよ。事業主が免震を要望しなかったら免震にしないでしょうし、免震と制震を比較してよりベターを採用したかどうかは当事者でなければ分からない話ですね。
ここの構造が他の免震物件より地震耐力に優れているか、は実際の地震で試されるまでは地震応答解析を見て判断するしかありません。その地震応答解析の結果、こちらは耐震等級１ですので、免震よりも優れた構造というのは言い過ぎでしょう。免震であれば等級１よりもかなり応答を低減しているのが通常ですので。
>>909
タワーマンションの場合、時刻歴応答解析というシミュレーションを行ってその計算結果から耐震等級を判定します。これは計算機上でマンションを疑似再現して地盤特性も考慮した上で地震に対する揺れを時々刻々と計算し、その最大変位や速度などを見ます。なので等級判定にはある意味で地盤特製も考慮されているのです。
http://www.bcj.or.jp/file_data/c12/64/file.pdf
＞告示第四号イに定められた解放工学的基盤における加速度応答スペクトルをもち、建設地表層地盤による増幅を適切に考慮して作成した地震波（以下「告示波」という。）を設計用入力地震動とする。
ただし結局シミュレーションなので想定通りとは限りません。軟弱地盤上に長大な杭を打った場合と、強固な地盤に直接基礎の場合では当然後者のほうが本質的に有利です。軟弱地盤に杭基礎の免震と、強固な地盤に制震の場合を比較してどちらが有利か、は意見が分かれる所だと思われますが。
>>907
＞なお鹿島はあくまで事業主の要望に従って構造決定しているだけです
KTTの場合鹿島主導で動いてますから制震は鹿島の意思だと思います。
免震・制震は構造により向き不向きがありますが
一般に高層になるほど免震は不向きといわれています。
構造説明会でも言及されていましたが
KTTの規模になると免震のメリットはほとんどないそうです。
むしろ制震のほうが風揺れも軽減できますし
様々計算した結果、制震がベストだと判断されたのだと思います。
ただ、一般的なマンション購入者がそこまで理解してくれることはないでしょうね。
「免震＞制震」と考えらえていることが多いですし、制度上も免震有利なので
KTTより細長くておよそ免震向きではないマンションでも
免震を導入する機会が増えているのだと思います。
別の方が仰ってましたが勝どき東が制震→免震に変更になったのもそうした事情でしょう。
ですのでKTTに関しては、実際に住む方にとっては制震で良かったといえるでしょうが
リセールや転売目的の方にとっては免震でないことが不利になってくるでしょうね。
>>911
そりゃそうでしょ。
ここはまれに見る土地の狭さだね。敷地にマンションのみというか。容積率４桁が物語ってるね。ドゥトゥール運河もあるし、本当に静かで解放感があるね。電柱も地中下してるし。勝どきはトラックと排気ガスのイメージ笑 トラックが通るということは便利なんでしょうけど。
>>916
そりゃあなただけのイメージ。
電柱の地中化は清澄通りは名指しで地中化対象になってるし、環状2はもともとない。ゆえに比較してもいみがない。
トラックは主に環2をとおるんだろうけど、DTも環2のよこだし、KTTは確かにちかいんだけどその分2重窓対策されてる。DTはされてないね。
今後5年間オリンピックのトラックがたくさん通るのはどっちだろうねー。勝どきより晴海だろうねー。晴海に用があるトラックはいろいろおもいつくんだけど、勝どきに用があるトラックってなくない？通り過ぎるのはあるかもしれないけど、通り過ぎたのは全部晴海にいくよー(笑
要は狭い土地にさんざん詰め込んで戸数稼いでるってことだよね。割安って、そりゃそうでしょ。
凶相って・・・ｗ
トライスターじゃなかったら見合いがきつくなるだけだし、足元の空地もほとんどなくなる。
何だかんだこの立地と敷地にあった建物形状とランドプランだと思いますよ。
トライスターがいやなら他の物件にすれば良いだけですね。
個人的不満を言うと・・・フィットネスがある２階建ての共用棟をなぜもっと有効活用しなかったのかな。あの建物は結構面積あるから３階建てにしてプールとかスパとか作ればTTTのシーサイドアネックスみたいにアピールになったのにね。水物嫌ならフィットネスにサウナとマッサージルームつけるとか。
現地とMRに行ってきました。
建物はまだ21～22階の工事ですが、角部屋のソリッド感に惚れ惚れ。
MRも4期に向けて、なかなかの盛況。残っている人気の間取りは、倍率つきそうでした。
＞＞927
普段他物件の掲示板でＫＴＴ関係者と思われる人から荒らされているからいろいろな方々からの
ＫＴＴへのネガが絶えないね。
他物件への名指しネガとか結局自分に帰ってくるから控えたほうがいいと思うよ？
>>928
ん？自分にいってるの？自分は関係者じゃないんだが。
あんまり他板みないんだが、GFTとかでDT信者っぽい書き込みはみたことあるがKTT関係者の書き込みはみたことないな。参考までにどのスレにKTT関係者っぽい書き込みがあるのか教えてくれ。
今のところの第一印象は、DTの営業さんって煽ったらの反応から考えてDT関係者っぽいひとがブーメラン発言してるようにしかみえないんだが。それを否定する論拠があるなら聞きたい。
結局、ここの売りって安い以外に何かあるの?
うんうん、
あるの？あるの？
スレの進みが早い！
やっぱり注目度が高いですね。
あしたマンションギャラリーに行って来ます。
もう高い部屋ばかり
スレの伸びが早いのは、分譲価格が面白い値段だからではないでしょうか！
湾岸タワーなのに、
運河や海辺に面しておらず、
しかもこんなに敷地ぎっしり。。
開放感のなさに、現地行ってみると愕然としたよ。
買うテンションが想像以上に下がった。
ただやっぱり価格は安い部屋が結構ある。
それを割安とみるか、値段相応とみるか。。
>>939
現地行く前に、Google-earthか普通の地図は見た方がいいと思うよ。
すぐに、大体のイメージは分かるから。
愕然とする位、ものすごい期待だったんですね。
どのあたりかな？
