ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）ってどうですか？　Part2

木交差点のデュオヒルズや、駅前のパークホームズといった過去の南流山の物件と比べるとねえ。
大規模マンションだからとか、設備が違うとか、建築資材の高騰だとか色々あるんでしょうけど、それにしても価格差が大きいですね。

丸紅の方が高いらしい。

ハザードマップで危険とされている場所のマンションって買って大丈夫なんでしょうか？可能性が低いのはわかるけど、資産価値とかリセールバリューはどうなんでしょう？
親族や知り合いの不動産屋からは資産価値がないといって大反対されています。

ここじゃない方の、長谷工の川沿いのマンション、お墓の隣なんですね、、、
う～ん。立地的にどうなんでしょう。。

水害を気にするということであれば、江戸川沿いにある松戸、流山、三郷地域は全然ダメかと。そうなるとおおたか森になりますね。判断難しいですし、周りに反対されてまで不動産は買わないほうが良いかと。

都内でも人の入れ替わりがある地域以外はマンションに資産価値なんてないでしょ。
資産としてマンション持ちたいなら、都内以外を選択すべきではないかと。

ここのあたりだとあまり資産価値っていう感じじゃないような感じはしますよね
普通にみんな永住目的で越してきて
子育てして暮らしてっていう感じだろうし。
周りに住宅が本当に多くありますから、
いざ売ろうとしても競合も多かったりするでしょうし。
普通に自分が暮らしていけるかどうかに着眼すればいいじゃないかと。

流山セントラルパーク、流山おおたかの森、松戸のマンションを見学しましたが、そのなかではここが一番いいかも。資産価値は将来のことなのでどうなるかわかりません。でも立地面でいうと、元から住宅地区なので個人商店やスーパーが点在していること、街ののどかな雰囲気(田舎だから？)、周辺がほぼフラットな平地で徒歩･自転車での移動が楽なこと、IKEAやららぽーとまでのアクセスがいいこと、都内通勤の利便性などのメリットがあると感じました。駅までもう少し近いといいですが。
マンションも広めですしいいと思います。

今は魅力的ですが10年以内に流山は間違いなくバブル弾けますよ。おおたかの森も含みます。
断言できます。
by 流山出身のM地所 従業員

>>159
「M地所さんの従業員」がこんなところに！
おつかれさまです

モデルルーム見てきました！広い割には安い物件だとは思うけど、ひとつひとつの設備を最低限に押さえてる感じがしました。安物買いの銭失いな気がします。マンションは高い物件のほうが値崩れしにくいですしね

TX開業の前後はあったのかもしれませんが、今はバブルって言えるほどの状況ではないかと。どなたかが言われたように、資産価値意識して買う地域では無いように思います。ここは言うに及ばず、五輪も終わって首都圏でも人口減になる10年後の資産価値を考えると選択肢は極めて少なそうですね。
参考になるかは不明ですが、マンション近くのヤオコーは、非常に良く出来たスーパーです(安さが売りでは無いですが、個人的にはこの地域ではトップと思っています)。惣菜とパン屋が充実しているので、共働き世帯にはありがたいと思います。

個人的には、ここのヤオコーは、牛肉の種類が豊富で良いですね。

複合施設の中では、客足はヤオコーが一番ではないでしょうか（スシローも流行っていますが）。

駅前では、女性従業員さんが一人プラカードを持って健気に立っていました。
厳しい状況を察します。

ＴＸ開業当時は、決してバブルではありませんでした。
おおたかの森駅前のフォレストレジデンスの坪単価は、ここよりずっと安いです。
バブルはその後。一気に上がりましたね。

都内や総武線沿線に比べれば、上がり方はゆるやかですよ。
フォレストの頃のままで急激に上がっていればバブルですけどね。
実際に利便性は増しているし、幸か不幸かホットスポット騒ぎで
停滞しましたしね。

マンション周辺のスーパーではヤオコーの評価が高いですね。
ちなみにですが、営業時間は何時から何時までになりますでしょう。
22時以降、仕事帰りに立ち寄れる時間に営業しているでしょうか。

ヤオコーは21:45までです。もう少し遅くまでやって欲しいのですが、やはり住宅街のスーパーとの位置づけなのでしょう。大型マンションが増えて営業時間延長してくれるとよいのですが…。
閉店間際がパンや惣菜が安くなっていて有り難いですよ。

ヤオコーいつ行っても混んでますね。といっても土日しか行ったことありませんが、それに比べるとコーナンやヤマダ電機は空いてますねー。店内も駐車場も。
まあ、スーパーと違って毎日行くような店じゃないですけど。

川沿いの丸紅のマンションと同じ5-3街区に、セキスイハイムが建て売り住宅を30戸ほど建てるようです。
これまで地元密着型のポラスなどが先行して建て売りを販売してましたが、大手も乗り出してきましたね。
例え30戸でも揃った外観の街並みは綺麗ですよね。
DNAの戸建街区は100戸以上ありますが、メーカー不問の土地販売のみだったと記憶してます。整った街並みは無理かな。

>168さん
ヤオコーの営業時間は短いですね！
この辺りは夜間は客足が途絶え閑散としているからか？とも思いましたが、
そもそもどの店舗もほとんどが21～22時まで、長くて23時までの営業なので
店の規約によるものなんですね。

バブルが弾けるのは間違いなく今の都心物件。
高騰した建築費に入札で跳ね上がった土地価格で大手が買いまくって建ててるけど
オリンピックが終わって２年もすればミニバブルも崩壊です。
専有で坪４００万円前後では一般市民は買えません。

たしかに都心物件はミニバブルがはじけそうですよね。
その際、このような立地の大型マンションは皆様どうなると予想されますか？

土地柄運用をするつもりはもちろんないですが、有事の際に売却する可能性がある事を考えると
気になるところです。15年で物件価格の半額で手放せると考えるのは楽観視し過ぎでしょうか？
個人的には、流山おおたかの森を選ぶ世帯と南流山を選ぶ世帯は重視するポイントが違うため、圧倒的に近年のマンション数が少ない南流山の中古物件のほうがリセールが良いのではと思っています。

また、南向きの上層階はほぼ埋まっている為、西向きの上層階もしくは南東向きの上層階を検討しておりますが、やはりこの物件の売りは南向きなのでしょうか？

おおたかの森を検討されてる方は、資産価値を気にされてる方が多いようですね。向こうの掲示板でよく議論になってます。実際、今後も駅周辺の価値が上がって行くのはあちらでしょうね。
南流山を選んだ人は何を基準に選んだんでしょうか？私も興味あります。ちなみにうちは実家に一番近いので選んだだけですが。

今と変わらないでしょうね。半額で売れれば御の字です。
ただ、おおたかの森は半額ちかくになるでしょうね。
少子化が進むなかで子育て充実は流れに反してるし、言っても千葉です。それも茨城、埼玉よりの。
いまの地価が盛りすぎです。

>>156 全くもって同感です。

>>174 私は嫁の実家が近いので決めました。

ウェリス南流山は地元出身の人が多いのかな？
対して、おおたかの森は比較的遠方からの転入者が多そうですね。しばしばメディアに取り上げられる「おおたか」ブランドに惹かれてやって来るんでしょう。

リセールで半額になってしまうのは痛いですが
皆さん永住を考えていらっしゃいますか？
この辺りだと他所から転入されるよりは、ご実家が近いなど
地元の方がほとんどなのでしょうか。

リセールでいくらになるかなんて誰にも分からないし、そもそもリセールを念頭に置くなら千葉には買わないでしょう。ここを買う時点である程度永住を視野に入れてるのではないでしょうか。
南流山限定で言えば、この規模の複合開発は今後ないのでは、という気はしますが。

私は他所からの検討組ですが、東京から30分圏内で駅と学校と商業施設が近くて、日当り眺望が良くて自走式駐車場というのは他県を探しても中々無かったです。

物件自体は良いと思いますし、新しい町なので、しがらみとかも少なくて、他所からでも住みやすいと思います。ちなみに私は売ることはあまり考えてません。都心を中心としたバブルもオリンピックが終わったらはじけると踏んでいますので。

物件自体は中々のものだと思います。
ただ、最寄り路線がTXは移動費、子供の通学費等を考えると後々痛い目に遭いそうです。
資産価値は急降下するのは当たり前でしょうね。
リセールするならこの辺では柏、松戸の駅徒歩圏内がギリギリでしょうね。は

建物が完成に近づいてまいりました
色合いがデュオヒルズそっくりで、江戸川から見ると同化してしまう（笑）
北側の道路から見ると、かなり高い地点に地面がありますね
コーナンの駐車場とサイゼリヤからは、南側の部屋が丸見え・・・
意外と近くて中までよく見えました
西側は、ほぼ全部がパチンコ屋と面しており、6階以上なら気にならなさそうです
道路二面が一通になるのかな？
こんなに規模大きいのに、車寄せもロータリー方式じゃない
あれだと2台が限界でしょうか
しかも西の一番端っこ！

歩車分離を考えると仕方ありませんが
少し使い勝手悪そうです

こちらの掲示板では物件のメリット・デメリットのどちらも書き込まれているので参考になりますね。
日照は良いが、商業施設から部屋の中が見えてしまうとか、立地は良いが、交通費が割高になるとか、皆さん様々な角度から検討されているのでこちらも冷静に判断できそうです。

商業施設から部屋の中が見えると言ってもそれなりに距離はあるし、普通カーテンするから気にすることは無いような気はしますけどね。大抵のマンションはもっと近距離に建物があるからもっと丸見えなわけですし。

よく様子を見に行ってますが、コーナンからは、さすがに肉眼では家の中は見えない距離ですよ。南側は、一戸建てになるみたいですので、尚更、覗かれることはないでしょう。

コーナンからは、思っていたよりは近かったです

私もGW中にコーナンの屋上からウェリスを見ましたが、マンションまではかなりの距離がありましたよ。
多分150メートルくらいじゃないでしょうか。
双眼鏡持ってくれば中までよく見えると思いますよ。
私は商業施設がもっと近い方が嬉しいですけどね。重い買い物袋持って歩くの大変だし。

リセールバリューの話題がよくでますが

素人の私が近辺を勝手に調査した感想を述べます

モデルケース（おおたかの森）を見ると、10年落ちで3分の2〜半分程度の落ち幅なので
売値で1000〜2000万弱ってところでしょうか

南流山ではもっと低いレベルでのレンジとなると考えられます
丸紅の価格にも中古価格が影響すると思いますが、現代仕様の大規模駅遠物件は今回が初ですので
この物件は、相場の遷移をイニシアチブに導くものと思います

今更ですが、丸紅が先に竣工していた方が、相場の組み立てはセオリー通りに行ったと思います
ウェリス1期にあった値下げも敢行には至らなかったことでしょう

ただ、ウェリス販売時には商業施設が無かった（建設予定であり、デベが保証していない）ことから、商業施設が完成した今の方が必然的に相場は上がります
なので、商業施設完成後の丸紅が高く感じてしまうのでしょう・・・

もっと言えば、ポレスターが先にできていれば、周辺の現代仕様の大まかな相場は組み立てられたはずです

近隣の中〜大規模はデュオヒルズ、コープ野村各棟、駅前のパークハウス
いずれも今は中古は出ていませんが
ボトムのコープ野村でもせいぜいリフォーム抜き販売価格で1000万程度でしょう

購入すれば、資産になるので
必然的にリセールバリューを考えるのは正しい事ですが
それに固執して住まいを選ぶのは、犠牲になる物が多くなると思います

自分にとって、より良いプランを考えましょう

>>189
これらの数値の根拠は、どこかに載ってますか？

>>190
自分で調査した感想です

リセールに拘っていては購入出来ない立地ですが、高い買い物なのでどうしても気になってしまいますよね。。

GW明けの価格表で分譲済みなっている数が約200戸、残り約150戸これはいいペースなのですかね？
住友不動産の営業マンは、竣工後1年で売るような計画と言っていますが、逆を返すと今の価格では竣工前や年内完売は難しいということですもんね。

総合的に良い物件の部類に入るのは間違いないと思うのですが、南流山徒歩8分(エントランスまで9分)に対してこの価格設定がホント絶妙ですよね。もう少し高ければ悩まず見送れるのですが。。

地方でこの規模で竣工前に完売するのはよっぽどの人気物件でしょうね。

参考になるか分かりませんが、最近の例だとおおたかの森徒歩4分のスミフのマンションが168戸を完売するのに竣工後1年かかってましたね。
それを考えると現時点で200戸売れてるなら健闘してる方でしょうか？
総戸数が多いのでまだ先は長そうですが。

150も残っているのですか？
そんなに残るものなんですね。9月入居以降にまだ空室がある状況になるのでしょうか。

>>193
竣工前完売は人気物件ではなくて、標準だと思いますよ。竣工よりも凄い前に完売したとか、全ての売り出しで即日完売したとかが人気物件ですよ。
近年の人気物件だと、野田線の新船橋駅前、プラウド船橋1街区と2街区の約580戸が一期で即日完売したのが凄かったですよ。申し込みが約1000件だったらしいです。その後の3、4、5街区も勢いは止まらず、1500戸があっという間に完売してニュースにもなりましたね。
ここは、駅から遠い流山アドレスなのに、高いなと。

完売時期はデベの売り方にもよりますからね。
野村みたいに何とかして即日完売にもっていって人気を演出するデベもあれば、
住友みたいにとにかく高値で売るために時間をかけるデベもある。
住友にとっては人気物件＝値付けの失敗だから。
NTTもどちらかというと高値でねばるタイプなので、完売までは竣工半年から一年かけるんじゃないでしょうか。

そもそも現時点で200戸も売れてないでしょ。公表されてる数字より売れてませんよ。

>>197
何か情報がありますか？価格表で200戸売れているなら嘘は無いのでは？

即日完売は、それはそれでひとつの戦略なのかもしれませんね。販売に掛かるコストも下がるし。
私も新船橋の物件は当時気になってました。駅近でイオンが近くて、それでいて手頃な価格設定で。人気なのもうなづけます。まあ、生活圏ではないので検討対象ではありませんでしたが。

ウェリスの売れ行きが悪いのであれば、ひとえに割高な価格設定のせいでしょうね。私は南流山住民ですが、少し前までは3LDKで4000万円の物件が出来るなんて想像つかなかったです。高くて3500万円かなあというかんじ。
でも商業施設が出来たり、大規模マンションのメリットを考慮するとプラス300万円くらいの価値はあるんでしょうか。そうすると3800万円・・・つまり今の価格からマイナス200万円で納得感のある価格になるのかな。
皆さんは今の価格、妥当だと思います？もしくはあとどれくらいマイナスになると妥当だと思いますか？