規模からいってもこの界隈でNO.1物件になりそうですね。この物件についての情報を希望します。
公式：http://www.ober.jp/og452/index.html
所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸
交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分
販売予定時期：平成27年4月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬
売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部
[スレ作成日時]2014-12-16 13:11:17
低層階なんて転売できませんよ。安いのは理由があります。陽があたらないと湿気でカビだらけです。
最近のマンションでカビだらけになることなんて
ほぼないよ。
デメリットもあるけど相対的に見ると安いから
結果的に他地域の方含め多くの方が検討できるから
ここは売れるんじゃないかな。
全体のグロスを下げたのは賢いやり方。
ブランズの失敗から学んでますな。
ブランズ失敗としてますが、オーベルの発表待ちがあっただけで、特に失敗はしてないとみています。地域に不満を持たない層には、オーベル含めて都内で驚異的なコスパな物件ではないでしょうかね。
先日いった限りではブランズも条件いい部屋はどんどん埋まっていっているようで、値下げ期待しても結局条件の悪い部屋かしか残らない様子とみえましたよ。
何をもって失敗としているのでしょうかね。
オーベルもまだ先ですが、都内希望するものとしては、わりと早い者勝ちな物件、今後この地域物件を逃すのは惜しい気持ちで検討しています。
たとえば、都内で他に比較物件がありますかね。
23区出ればいくらでも。後はシティタワー金町とかかな。
まぁ、いままではオーベルが金額だけしか見えていなかったから
ブランズと比較できなかったけど、MRがオープンして
良くも悪くも比較されるようになったわけですね。
ポジティブ
価格が安い
共用設備がブランズより充実
駐輪場が1世帯に2台確保
ネガ
EVが少ない
2重床でない
クオリティが低い
主にこんなところでしょうか
>>861さん
841です。
情報ありがとうございます。
ということは南棟、東棟それぞれに17人乗りと9人乗りが
各1基ということでしょうね。
我が家には死活問題になりそうです。
EVですが、ブランズは
西棟：13人＋17人
東等：13人＋13人＋17人 の計5基ですね。
本日２回目の見学に行きます。気になる事質問してきます！ただ、前回も凄く混雑していたので落ち着いて話ができるのか心配です。匿名の掲示板ではいろいろ言われていますが、人気物件ですね…連休中他も行きましたが、ここみたいなところはありませんでした!我が家は南低層狙いです。
MR来場者数と購入者って大体どの物件も同じような比率になるみたいですから
来場者数が多ければそれだけ売れるでしょうね。
私もここは人気の物件になると思います。ちなみに宣伝じゃないですよ。
>>866
うちもですね。
ブランズも南東角が早くに売り切れてますしね。
15階前後を狙いたいなと。
どうですかブランズ、オーベルメリット、デメリット出てきましたが。
オーベルの管理費を確認した方いますか？
ちなみにブランズは管理費積立合わせてたしか28000前後とお高めでした。
南東角部屋ですが、食器棚か、おけなくないですか？
いくつか不満な点はありますが、建物の中にカフェがあったり駅やスーパーに近いので決めようと思っています。
お値段も品川区では破格？
ブランズは最後の信号の待ち時間が長いし、南側の屋上看板が今後心配です。営業の人もオーベルの欠点ばかりで、少々引いてしまいました。
オーベルに絞ったので購入したいのですが、どのお部屋が競争率が高いのでしょうか・・・？
>>870
ここは良くも悪くも価格が唯一にして最大の魅力に他ならないので、当然安さを前面に出した部屋に集中するでしょうね
好みやニーズにもよるでしょうけど4千万後半が出せる世帯はブランズを選択する家庭も多いと思いますので、条件は悪いですが南低層のパンダ部屋やお値打ち感のある階高の南東角部屋は競争率高めじゃないかと思います
エレベーターってエレベーターホールが二ヶ所ってだけで
それぞれに2台ずつの合計4台ってことですよね？
品川区では破格かも知れませんが不動産に掘り出し物なしです。
今のバブル相場で、営業トークに踊らされて高値掴みする人の気が知れません。
すでに人口が急減し東京都ですら2020年をピークに漸減する推計が出ています。
そんな状況で、マンション価格だけ上昇し続けるでしょうか？
すでに膨大な空家があって問題になっているのに…
また、将来的にモノレールは廃止になる可能性もありますよね？
競馬場からの臭いもありますし。
永住するつまりだから資産価値なんて関係ないって開き直る方がいますが、
いつまでも健康で働ける確証なんてどこにもありませんし、
一般サラリーマンが長期ローン組むのってリスク管理が大切ですよ。
よく考えましょう。
ここは売れるのは安い部屋だけでしょう。
4000万後半を出せる家はブランズを選ぶでしょうし。
>>875
ブランズも低層階の安い部屋と高い東南角部屋がほとんど売れてますからね。
同じ傾向にはなると思いますからね。
ブランズが第三期以降の販売が低調なら何かしらの策はあると思いますよ。
ブランズ、オーベルがどの段階で新たな策を出すか楽しみですね。
一般的にEVは80世帯に1機といわれていますね。
440戸として最低でも南3+東2＝5機は欲しかった。
この規模でEV4基うち2基が9人乗じゃ入居時は大混雑ですね、家具の搬入等には2基しか使えない
4千万以下で買えるのって南向き、東向きで何階位まででしょうか
知ってる方がいらっしゃいましたら教えてください
品川勝島って飛行機の騒音どうなの？
治安や平日の車の交通量もきになる。
自分で見に行けばいいじゃん ここで聞いてもアンチが荒らすだけ 無意味
３０代中盤でローンを組むのがギリギリの年齢になってきましたが、
ここの3400万円の部屋を狙ってます。最多価格帯が4300万ですが、やはりすぐに売れてしまいますかね・・・
管理費・修繕積立合計で３万、駐車場で２万、合計５万が月経費。といったところでしょうか？
３５年ローンだと、月額１０万の返済として、月１５万ぐらいになりそうですね・・・厳しいです・・・
年収が４００万弱ですが、生涯独身者なので、いざという時は自己破産で・・・
管理費って、そんな高いんですか？ここ。
大規模だから安いと思ってましたが。
管理費・修繕積立合計で３万、駐車場で２万、
ってもっと高いでしょ。
あと、諸費用約150万や、
都市計画税、固定資産税、町会費、
フラット35なら生命団体信用費、
がかかります。あと、修繕積み立て費はドンドン上がることもお忘れなく。
3500万程度で全て賄えて、買えるのではないですよ
あと、住宅ローン残債が残って1500万程度では破綻も出来なく住宅ローン+賃貸を払い続ける２重生活が始まります。
恐ろしい生活の始まりです。
管理修繕費はブランズより安い（スケールメリットがあるので）ですが
それでも無理ならもっと安い物件探すしかないですね。
それらは物件に住み続ける限り払うものですから。
>>886
現金はお持ちですか？
手付金は払えますか？（オーベルは夏にも10%支払い）ですよ。
それにすでにスレがたってるいるような諸経費。
使える現金を、2割を持ってないと動けないし、デベも信用しないですよね。
管理修繕費は上がる事はあっても下がる事は絶対にありませんし、戸数やエレベーターの少なさを加味しても維持運営費のかかる共用部を考えるとここら大規模のスケールメリットで安くできるとか言うのも甚だ疑問ですね。
スタートから支払が厳しいのなら無理せず近県郊外で諦めた方が良いですよ、都内で購入は無防すぎます。
管理費は余ってれば下げるよ。うちはそうしたし。
代わりに修繕費を上げて帳尻を合わせたりするかは管理組合の考え方次第
やはり簡単に使える現金が最低でも400から800ないと契約後も家具が買えないとか引っ越し代が払えないと不自由になるかと。。
手付金は保全措置ギリの5%に値引きすることも可能だと思いますが。。担当さんに熱意を伝えて了承得るしかないのでは。。すぐにでも貯金するしかないですね。
ここの価格程度でギリなら無防ですよそもそも審査通るのか自体疑問ですし。
最低価格のパンダ部屋なんてほっといても倍率つきますし、審査通らずキャンセルなんて御免ですから確実に買える人に売りたいのがデベの本音です。熱意なんかでどうにもなりませんよボランティアじゃないんだから。
無謀、ね
ここ見てる人の程度が知れますね
手付金は、正式契約までの約1年半は、塩漬けですよね？
まあ、資産（株や保険）を持っててもキャッシュがない人は多いと思う。
昔なら銀行へ預けても意味があったが、今は物取りのための予防措置くらいにしかならないのだから。
いきなり現金をって言われて払えずにやめる人は多いと思いますよ。
金融資産の全てが株や投資信託や保険ということはないでしょう。
１、２割は現預金や換金性の高い資産でポートフォリオ組むのが常識だから、数百万の現金は一週間もあれば用意できるはず。
株や投信やってる人ならすぐ現金化位はできるでしゃう。マイナス損益でも売ればいいんだから。
問題は有価証券含めて、貯金なくてフルローンとか言う人が危険。
諸経費ローンとかうまいこと言ってるローンあるけどやはり、年収や今の資産に見合った買い物が一番だと思いますがね。
>>886ですが・・・
一応現金として、自己資金は６００万程あります。(これらで頭金、諸費用を賄う予定です)
ですので、一応ローンは３１００万程度になる予定です。
家具類に関しては、現在使っているものをそのまま流用するか、
しばらくは最低限のもののみで使う予定です。
審査に関しては、受けたことがないですが、厳しそうですね。
ちなみに、有価証券類は一切所持していません。投資はしないタイプなので。
なお、家族はいませんので、信用生命にさえ加入できれば死後に銀行に迷惑がかかることはありません。
失業した場合は、その時点で任売である程度残れば、あとは自己破産の予定です。
(ギャンブル、浪費等を除く債務は免責がほぼ降りると聞いたので）
あと、管理費と駐車場で５万以上しますか？となるとそれだけで１０万？
ローンを使用すると、月額が２０万近くになりますが、そんなに払える人ばかりなんですか？
全額キャッシュで購入できる人以外は現実的ではない物件となりますが、
ここを買うような人は誰しもが年収１０００万とかなんですか？(共働きは除外)
個人的には失業さえしなければ何とかなると思っていますが・・
夢も希望も無い薄暗い倉庫街に建つマンションだから、住む人も自己破産前提の薄暗い感じの人が多いのでしょう。
ブランズは12年毎に50万円の修繕費徴収がありますが、ここはどうなんでしょうか？
集客好調で捌き切れないのか6月下旬が販売になりましたね
１期で相当売れるんじゃないでしょうか。
>>902
東京湾の埋め立てなんて昔はどこもそんなもん。
巨大な国家公務員公舎ができるのが大きいね。
今後2400世帯以上になるかどうかは倉庫会社さんが土地を売却するかどうかやし。
勝島は狭いし飽和状態ですからね。
電車がない分バスが増えれば少しは、住みやすくなるかもしれないね。
管理費、修繕積立金は3万以下、駐車場は2万以上ってところだと思うので、トータル5万ぐらいの見積もりは妥当でしょう。6年目以降はわかりませんが。
一時金の徴収は、オーベル物件では基本しないようですが、ここではまだ決まってないと思います。
少し北にいった品川シーサイドレジデンスの中古が70㎡で6200万で売ってましたね。築10年で。
オーベル、ブランズで新築で4LDKが買えてしまいますね。
この品川シーサイド付近のマンションを買った人は、中古では売りにくいですよね。
永住なら勝島はお買い得。
若干不便さありますが、土地がやすいので買いやすい。
シーサイドレジデンスとか、天王洲アイル周辺は
リセールしやすい地域なので、70平米5-6000万で
中古だしても売れるようです。
＞901
ちなみに私は月25万くらい浪費に家賃13万払ってます。
それでもボーナス150万くらいは残るので、普通の人は月20万くらいのローンは大丈夫じゃないでしょうか？
たしかに海外旅行とかブランドものとかは少し控えるようになるとは思いますが。。
やっぱり場末のマンションかな、、、、
場末でも品川駅から3キロ弱で、この値段なら上等。
元々安く購入した土地に最少限度の設備、必要の少ない無駄な共用施設を造ってイメージUP戦略からの後出しジャンケンでなんとか成功しそうですかね。
願うは大井町駅までの直行バスと品川駅までのバス増便。
引っ越し後は自転車で鮫洲まで通勤する予定です。
某ハウスメーカーが売ってるマンションでは勝島が完全に見下されてました。
ちと高くないか言ったら
鼻で笑いながら、勝島あたり行ったらどうですか？と
どっちも京急各駅で目クソ鼻クソじゃんと思いましたけど
次回予定が住戸検討とか資金プランの人います？
それってどこまで話す進めるんですか？
なんか書類を書かされるんですか？
もう決断せまられるんですか？
第一期の入居率発表待ちですね。ホントに安いなら売れるはずですよね？
６月に他の多くのマンションも価格出ますからね。
契約をするなら少なくとも8月移行になりそうです。
ここが安いかは？です。駅から７分、11分の物件ですから。
場所的にも金額的にもかなり惹かれている物件です。自分も含めて子供の事を考えるとスタディールームがあれば完璧なのになあ。カラオケルーム的なのは共有施設としては不要。
入居者と一緒にカラオケとか誘われたらやだな～
あとカラオケの音楽使用料は管理費に上乗せですよ
無駄すぎる。勉強部屋っていいですね。私も使いたいです！
ゲストルームが一番都心方向の眺めの良い
『最上階角部屋』なのは(購入できないので)残念です。
その下の部屋は、盆・正月・休日の前の晩/夜など
騒がしくなりそうで心配です。
使いたい時期は皆さん同じ時期だと思うので
公平に使えるかも？です。
>>926
私は是非自習室欲しいと思ってますよ。
知人のマンションにもありますが土日はほぼ満席だそうです。
とはいえ初期設備としてこのマンションにあるわけではないのでこれ以上の議論は無用ですよね。
失礼しました。
とにかくカラオケ好きの家族に誘われ続けルのは大迷惑ですね。下手な歌を聞かされて何が楽しいんだか。。時間の無駄と苦痛しか感じないから断ってるのにこの人種は気づかないひとが多いのよね。
カラオケは１曲毎に費用が発生するので、ピアノ、フルート、など使うときにそのカラオケルームとやらに使えばいいのではないでしょうか？使用料もとって。
音大を受験する子もいるでしょうし。
ちなみにバンドマンとかはヘビメタもカラオケルームとやらは使えるのですよね？完全防音施設出ないと玄関正面の近くの部屋は悲劇ですね♪夜中も凄いし溜まり場にもなるし。
それもダメなら勉強部屋が一番ですね。お金もかからないし、健全ですね。
カラオケルームもスタジオも
カフェもゲストルームも、
その維持費はみんな各住人が
負担します。
マンション慣れしていない
若夫婦などは舞い上がって
しまいますね。
自習室があるマンションに住んでますが、
こちらは家で静かに作業ができない旦那さんが使うケースが多いです。
たまに中高生が使いますが、静かにお勉強するかどうかは・・・
とりあえずこの物件だとその施設はありませんので、ファミリーラボがある部屋を選べばいいのではないでしょうか。
因みに長谷工物件です。長谷工コミュニティが管理しています。
カラオケもゲストルームもあります。
施設の使用はマンションコミュニティサイトから先着予約で、部屋料やリネン貸出の最低限の使用料を払って使ってます。
ゲストルームの混み合う時期（盆暮正月）は抽選をしてるので、ここも同じように運営するかなと思います。
困った事を挙げるといたずらして壊す人やリネン代をケチってベッドを汚す人がいて修繕費用が掛かります。
やった人が弁償してよと、当たり前ですが思ってしまいます。
とはいえ、どちらも気分転換やストレス発散には良い施設だと思います。
来月からオプション相談始まりますね。
あまり惹かれるオプションないですが。。
1期でどこまで登録、申込みがあるのかな。
品川勝島近辺って新たに商業施設や道路の建設予定ってありますか？
土地勘無いなら、
MR行く前に
勝島近辺はしっかり現地に足を運んでから検討した方がいいと思います。
>>938
だから東京競馬さんにお願いしてんじゃん。
ウィラ大井も東京競馬さんなんだから。
何かを期待しちゃうんだよね。。。
渋滞がおきる施設は、いらないけど住民のためになる施設がほしいな。東京競馬さん！
現状としてクリニックやメガバンクのATMが欲しいな
競馬開催日でも空白の駐車場は何か造れないのでしょうかね
駐車場とコンビニを一回潰して、ウィラを増床した上で、駐車場とコンビニを取り込むとかどうですかね。
あと。広がったスペースにスタバ品川勝島店を入れる(笑)
今の勝島のキャパでは開発には限界がありますよね。
大井競馬も川崎競馬みたいに変わることもあるのでは？マンションが増えて世帯も増えるのでそれにあった何かがほしい。クリニック？とか。
これ、川崎の事件があったマンションの目の前の競馬場じゃん。
ここも競馬場近いマンションだよなって見に行ったから覚えてる。
メチャクチャ綺麗になりそうな予感、薄暗いこっちの競馬場より行ってみたい感じがしてくる。
しかし競馬場周りが綺麗になるのは嬉しいけれど、
派手に人が集まると屯する人が出るだろうからなんだか怖い。
日当たり＆眺望がまったくない『南・低層階』も売れるのでしょうかね？
947
安いので売れるのでは！
営業の方のお話では低層が人気みたいです。やはり安いからでしょう。
MRに来ている人は、服装がかなりラフな若い夫婦やギャルのような派手な格好の人もいて正直不安になります…
