オーベルグランディオ品川勝島

いやここの方が大規模だよ。でも何をするにもスケールメリットが働くから大規模の方が負担少ない
タワマンより維持費安い中層だし、ブランズと比べてもより戸数が多いここは管理費安いんじゃないかな

南向き真ん中付近10階以上がどれ位の価格で出るかだな
低層階は南も東も安く集客するはずだから上層階勝負だな

坪単価で見ればブランズよりちょっと安いくらいだろうけど、広さを抑えて相対的に
全体のグロスを下げてくると予想されますね。
そうなればブランズの二の舞ような失敗は防げるんじゃないですかね

今月末にＭＲがオープンしますね。
各部屋の価格がどのように設定されるのか興味がわきます。

事前案内会の通知が来ました。人気みたいで予約が取れなくて随分先ですが、とりあえず、と現地を見てきました。
…品川区民公園辺りに漂うお馬さんの香り、はウィラ大井で途切れていましたが、爆走していくトラック、埃っぽい空気(工事のせいですね、たぶん)、倉庫の建物の目立つ感じに、ちょっと引き気味です。品川区で新築、は魅力的なのですが。

現在は発展途上ですが、ここのオーベルはじめ、
公務員住宅、近隣のブランズなどが完成した際は
かなり大きな居住エリアになるかもしれませんね。

住宅選びにどのような優先順位をつけるか…でしょうか。
ブランズもそうですが『都内＆新築』は魅力的です。

知っている方教えて下さい。
南側、南東側にビルが建ちますか？
高層階だと大丈夫でしょうが高いから心配です。

>>608
可能性はもちろんありますよね。
もともと南側との境界は近接してますので、低めの建物でも低層階はアウトではないでしょうか。

>608さん
609さんの言うとおり可能性はありますよね。
ここは日影規制がないので、南側はどんなに近くても建物が建てられる可能性はあります。さらに、敷地さえ確保できれば高さも同じ位になる可能性もあると思います。
ただ、前の施設が警察なので、リスクは民間施設より少ないような気がします。
そういう意味では東南側のほうが立替の可能性がありそうです。

一方、ブランズは前面に40m幅を確保しているのでここほどのリスクはないですが、高い建物が建てられて眺望が無くなるリスクはこちらと同じだと思います。

何階以上だと大丈夫だと思われますか？せっかく南側なのに日照がアウトだと悲しいですよね。

>>611さん
モデルルームに行かれて、営業さんに確認された方が良いと思います。彼らは、冬至夏至の時の日照のシュミレータを持っていると思います。

>>610
日影規制がないって

ここは意外と安くて良いですね。
一人なので、２LDKで十分ですし、予算もまぁ3200万ぐらいなら何とか・・・

ただ、下層階だと展望はほぼ絶望的ですよね・・・
この場所じゃ、管理費も3万ぐらい取られそうですし・・・

職場からは却って遠くなるので微妙ですかね・・

管理費ってそんなにかかるものなんですか？
戸数が多いですから、さすがにそこまではかからないんじゃないかと思います
大規模物件のいいところって、
月々のそういうコストがあまりかからない所にあると思われるので
って、結局は蓋を開けてみないと判らないですけれどね

最初は、修繕含めて2-3万前半ぐらいかな？

忘れちゃいけないのは、

固都税も年20-30万ぐらいはかかる

大型マンションの修繕と管理費は、
10年以降は、ガツンと上がる傾向に。
ランニングが高いと、リセールに影響。


、、と近隣築10年を売り逃げしたいけど、
買手がでない同僚が嘆いてました。居酒屋で。。

この位の大規模マンションで共用設備も色々あると管理費に修繕費合わせて2〜3万は普通です。逆に修繕費等が安すぎると後々大規模修繕時の徴収額が増額何て事もよく聞く話なので、しっかりとした管理修繕計画がなされているのかが重要で大規模だから安いとか良いというものでは無いと思います。

>617
管理費と修繕費で2～3万になるなら、やめるかも。
温泉付のマンションと勘違いしてませんか？
このマンションには何もないからいいんでしょうが。

恐らくその値段で実行したら、管理組合で管理会社を変更、コストダウンをいろいろやりますよ。普通はね。

最低でもこれくらいはかかります。
今まで10ぐらいみたのですが、
だいたいこんなところかと。

参考になるかはなんですが、
新馬場のタワー500戸は10年目で、
修繕積立て追加と、ランニングだいたい
4万台になったようです。
パン屋は閉鎖。
中古でたくさんでだした。
修繕が最初からネックだったそうですが。

>>616
修繕は上がるけど管理費は普通上がりませんよ。

税もそんなにはかからないです。この場所なら70平方メートルで20万は超えないでしょう。

ディスポーザーにコンシェルジュサービス付きで、カフェやらサウンドルームにゲストルーム等、維持費のかかりそうな共用部もあるのだから管理修繕合わせて最低でも2万は超えて来るでしょうねブランズも同様です。管理修繕を抑えたいのであれば共用部等何も無い小規模マンションにするべきです。

>>621
小規模は共用施設がなくても管理費が高くなりますよ。管理費は管理レベルを下げれば下がるので、管理費を下げないと売れない地域の長谷工大規模に行けば安いですね。

２、３万は、本当に最低限だと思う。
先は、もっとかかることを想定して、
払えないなら、資金計画を見直した方が良い。

>>622
長谷工ではなくても
安いですよ。

グーグルマップでの写真確認と、今発表されてる外観を見比べると、
南側で隣の建物との距離が10メートル前後しかないように見えるんだけど・・・
日当たりってどうなんだろう。

共用施設が充実してるし、目の前がバス停だしスーパーめっちゃ近で
価格を見ても値ごろだし、検討したいんだけど
逆に価格が安すぎて大丈夫なん？って心配してる。

１５階以上を買えば問題ないんだろうけど・・・
値段次第かな。

>>625さん
本日、現地を見てきました。
もう少し、南側の側の建物とは離れているようですが
建物は商業施設なので低層では、お見合いすることでしょう。

南側の建物より高くなる階から一気に価格が上がるのでしょうかね？
東側は交通量の多い道路に面しているし、悩みます。。。

>>622

仰る通り管理レベルが下がれば管理費は安いはずです。

ここにある設備はいずれも維持費がかかります。ディスポーザーの処理槽設置で必然的に定期メンテが必要になりますし、コンシェルジュと警備員と管理員の24h有人管理の為の人件費、それに加えて同じく人件費や定期メンテの必要な共用設備が充実となれば管理費が高くなって当然です。

共用設備もディスポーザーも24h有人管理も無い、ただのオートロックマンションなら管理費は安くなるはずという事です。

となると、管理費が月2.5～3万程度で、修繕費積立が月8千円程度と考えればよいですかね？
もっとしますかね？

ここは確か、タワーではないと思っていましたが、タワーなんでしょうか？

いずれにしても、3500万を超えるようであれば購入を検討できないぐらいの年収何ですけどね・・

一般的な認識としては中層マンションでしょうが、一応建築基準的には60m以上は高層建築物に該当しますし、タワーの定義は20F以上なのでSUMOサイト等ではタワーマンションの分類になってる様です。

管理費はそれなりにかかると思いますが、戸数多いので、管理費と修繕あわせて２万後半ー３万前半ぐらいかなあと。
この規模だとだいたいこれぐらいかなあ。
修繕で、将来はプラス１、２万は上がると思った方がよいです。
中古で築10年ぐらいのマンション情報が参考になります。

管理費と、修繕あわせて
ブランズ24000-30000

他の同規模のオーベルグランディオは平米１５６円だそうです。
スケール活かして結構お安めとの評価
ここは機械式駐車場も多いのでそこよりは高くなるかもしれませんが
修繕費と合わせて２万前半から後半という感じではないでしょうか

安けりゃ安いで不安だといいうし、高ければ文句をいう
管理修繕費って落としどころが難しいね。

国も警鐘鳴らしてるけど将来的にマンションの修繕費不足は深刻な問題
個人的にはタワマンや小規模マンションより中層である程度整形のマンションの方が安上がりかなって思う
尚且つ大規模の方がいいですね。

本当は三菱みたいに初期に一括で１００万くらい徴収する方がいいんだろうけど・・
ここら辺だと海も近いので塩害でマンションの劣化早いかもね

機械式駐車場は野晒しの様なので塩害の可能性も考えると維持管理が心配です。

結局最安値は眺望も日照も望めないお見合部屋の2LDKや狭めの3LDKで視界の抜ける15F以上や3LDKのボリュームゾーンはブランズと大差無いのでしょう。

まぁ塩害考慮するならならブランズの方が酷いでしょうね
あそこの方が潮風強いし

＞＞６３５

それじゃブランズと同じくここも失敗しちゃうんじゃない。
流石にあの失敗を見てそれはないでしょうし多少は学習して来ると思いますよ。
近所の長谷工物件のデータも活用できることですし

ブランズもここも仮にこの程度の戸数でコケるようなら勝島の将来性もたかが知れてるな。

購入検討してますが、ブランズ含めて、要は勝島という地域ににどれだけ価値を見込めるかという点だと思っています。
「品川区」としての価値として、お買い得とみるなら買いだし、ここに価値を見込めないならもっと離れた郊外を検討、

共用施設をみればこれで３万前後もしくは以上を高いと感じる人はターゲットから外れて、もっと何もないマンションを選択すべきと思います。ターゲットにハマる人からすれば、決して高いものではなく標準的なものですよね。

ちなみに、ブランズは失敗ではなく、単にオーベルとの比較で、買い控えの人が多数で、オーベルの発表とともに双方との活発になるのでは、と思っている検討者ですが、少数派ですかね。わりと同じような人たちがいるのでは？と勝手に推測しています。

価格の差は条件とニーズ次第で生まれる可能性はありますが、物件としては大きな差はないので（あまり差が生まれると逆に不安です）、リセールも考慮して「お買い得物件」として今後活発な地域になるのではと期待しています。

逆にいずれかに偏らざるを得ない物件であれば、地域価値、資産価値として購入は検討物件だと思ってみています。

連投ですみませんが、価格期待書き込みで、低価格を求める気持ちはわかりますが、市場での適切価格があるわけでそれ以上を期待するのはこのご時世、品質面で不安も覚えます。

市場価格として「適正」な価格であれば買いだし、市場価格を大きく離れた期待については、単なる購入者よがりだと思いますが、どうでしょうかね。同条件で、引き合いに出せる物件があれば別ですが、おそらく見つけられないのでは。

安値の期待は当然ですが、十分お買い得な物件と思いますので、もっと別の観点から物件の魅力にフォーカスして、意見交換できればと思っています。

低価格を期待というかブランズが全体の価格を高めにして失敗してるので

ここは多少広さを犠牲にしてもグロスは抑えてくるでしょうね

そういう意味での低価格には期待してます。

品質面を落としての低価格などは誰も望んでいないのでそのへんは大丈夫じゃないでしょうか

共用施設のカフェラウンジ良いですね。
共用施設が必要でない人にとっては、無駄なスペースなのかもしれませんが。
私自身東海地方出身で、出勤前のカフェとかは、とても馴染みがあります。
ランチの後のカフェとか、疲れた時の休憩にカフェとか。
大型モニターもあるとの事なので、オリンピックを皆で見たりとか
住人同士の触れ合いが多くてよいのではないでしょうか？

【取材レポート】オーベルグランディオ品川勝島
http://allabout.co.jp/gm/gc/453759/

ここの付近の中古相場からしたらここのCPは、たしかにヤバいよね。築浅の中古物件とほぼ価格かわらないし。
なんかここまで安いと裏がありそうで怖いな

モデルルーム行ってきました。予定価格も教えて頂けましたがとにかく安いですね
価格はあえて書きませんが・・資料請求数多いのも納得です
低層はおろか眺望抜ける上層でもとても安いですね。

間取りや設備はごく普通で特筆すべきものはなかったですけど
天井もそこそこ高く（2600くらいだったかな？）開放感はあります。
共用設備に関しては充実していると思いますが私自身はそんなに魅力感じませんでした、
但し人によっては魅力的に映るかもしれません。あくまで主観です。

外観のマテリアルも良いタイル使用しているそうです
見た目も高級感ありますし、規模が大きく敷地も広いため建物のスケール感はありますね

管理費はスケールメリットがあるせいか、設備の割に低い設定（見積もり）です。
物件自体はとても好印象でしたが担当さんがしどろもどろ
事前案内会ですからまだ慣れてないのでしょうね。
高い買い物ですので営業さんへの評価は少し低いです。
次回行くときにはれてもう少しきちっとした対応して頂けるとよいですが・・

南棟EV2基って無理がないですか？
間取りもバリエーションが少なくガッカリしました。

高級エスプレッソマシンにどれほどの価値があるのか分かりませんが
価格的にはブランズよりだいぶ安いみたいですね
郊外、他県からの需要も取り込んで集客好調みたいですね

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000013042015...

2LDKは、かなり人気になりそうですね。
しかしながら、ブランズにある3LDKは、ブランズより価格帯は安いですが、コストパフォーマンスはブランズが上かと思いました。また、完成が1年半ほど違うので、そこをどう考えるか悩みます。

事前案内会へ行ってきました。
間取りの広さや方角もありますが、南向き76平米クラス11階で4700万～一階上がるごとにと25万アップな感じでした。
確かにブランズより安いです。
ここからは主観ですが、モデルルームを見て、バルコニー側の窓の大きさがブランズより小さく感じました。
図面を見るとブランズの74平米と同じスパンの6メートル20。梁の場所+壁がある分窓が小さいのかなぁと思いました。
また騒音の話は別として、オーベルは直床二重天井、ブランズは二重床二重天井。
ベランダの隣との境界がオーベルは板一枚、ブランズはとしっかりとした壁。

建物的にはブランズの方が良いと思いました。

オーベルはオレンジシリーズとして使いやすさの目線でちょっとした便利機能がついてるモノが多い。
食洗機が標準設備、二重サッシ、室内物干しという点ではオーベルも良いですね。

管理費について聞くとブランズより安くする方向だそうです。大規模だからこそ、沢山の共用設備があってもお安く出来ると営業さんは言ってました。
ただ最初は安くても長い目で見る事を考えて、共用設備に踊らせられないようしっかり検討しようと思いました。