渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

東急ハンズも今の場所から移転の噂、あるよね。数年前、ある不動産会社にビルを売却したらしいし。もしかしたら再開発ビルのどこかに入るのかな。
東急東横店も広く綺麗な店に生まれ変わるんだろうし。
生活利便性は最高だろうね。ただお金があれば！だけどｗ

>>200
レジデンシャルはB棟なので、駅までは歩いて4、5分ぐらいかかると思います。濡れずに行けはしますが。

新しく出来る桜丘口から２００mはないと思うから２分くらい？でもJRだけだよね。
もしかして、地下で他の路線にも直結しますか？

>>196
東急の土地ですから、ここぞっていう事業は必ず東急建設入りますよ。さすがに単独だと危ういからスーゼネも入れると思われる。

JR桜丘口徒歩２分、半蔵門線、副都心線、銀座線へ地下直結って夢のようなロケーションだね
渋谷ガーデンテラスレジデンス棟とかってイメージの名称になるのかね

古くなった六本木ヒルズやミッドタウンレジデンスから大挙してVIPが移動しそうだね

でも、クソガキの小汚い街に大人が住みたいか？駅前はカオスで歩きにくいし、AVと水商売のキャッチやならず者もいる比較的治安が悪い街だからね。男シングルならまあわかるが、夫婦、ファミリーが住みたがるとは思えない。渋谷は新幹線と空港へのアクセスが都心と比較して悪いからね。都心知り尽くしてる人は便利だと思わないし、住みたがらないかと。比較的都心知らない田舎モンの金持ちが相手になるじゃないですかね。

>>206
ここは桜丘だよ。むしろ人が少なくて寂しいくらい。駅の向こうのハチ公前とか行かなくても大丈夫なのよ。田舎者君かな？アクセス？どこで仕事しているの？ここは渋谷だよ。渋谷に会社ある人が使えばいいのよ。

206は「渋谷＝センター街」典型的な外野人間。渋谷駅周辺の住民層や都心の住宅事情や価格に疎い人なんだよ。笑えてくる。

六本木がヒルズ、泉ガーデン、ミッドタウンの開発で劇的に変化したこの１５年を考えれば、渋谷桜丘のタワーマンションの価値がわかると思うよ
六本木の新しいパークマンションは坪１５００万超えだからね

渋谷区のタワーは港区のタワーより希少価値高そうだし、バブルがはじけて坪500万切るなら絶対買いたい。今の相場ではどこも買えない。

>>209
あそこはそもそも都心中の都心の六本木だが、、、汗

隣接部も麻布十番や赤坂など超一流立地。そこと都心3区ですらない渋谷を一緒にするとは脳内お花畑やね。渋谷ってのはガキとAV水商売スカウトのための街だから、まとも食えるレストランも少ないし、大学生で卒業する街です。クソガキのときは一番好きな街だったし、いつもあの界隈で遊んでたな。当時は都心だと勘違いしていたが、大人になり都心に住むと、渋谷とか住みたいとかならない。駅前のビルがどんなになるか多少興味あるくらい。

>>211
今の渋谷と5年後の渋谷は大違いですよ。
5箇所の大型再開発が完了し、交通網も便利に整備されます。センター街のがやがやは変わらないかもしれませんが
今よりは質が高まるはずです。
高級レストランも増えてきています。
国際ビジネス拠点として発展していくはずです。行政もそれを目指してます。

>213
関西？仕事で何回とＵＦＪに1回いったことはありますけどね。よっぽど渋谷がお好きなんでしょうしその周辺に住まれているのでしょう。出身は上馬です。２４６と環７で空気が悪いところです。若い時は三茶から渋谷、原宿が生活圏でしたしそこ周辺が東京で一番だとずっと思ってましたよ。でも働いてから、港区住むようになってその考えは当然なくなりますよね。あなたも一度３Ａに家を買って5年くらい住んでみればわります。

渋谷から原宿にかけてのヤングカルチャーは、クールジャパンの象徴の一つでもあり、日本にとってオンリーワンの場所であることは確かです。ただ、この文化って社会人になるとファッション系以外の人にとっては卒業してしまうものなんですよ。

また、国家戦略会議で渋谷駅前も開発重点地区になっていますが、国際ビジネス拠点としてではありませんよ(笑)日本が誇るヤングカルチャーの発展拠点として尚盛り上げていこうというのが主旨です。そもそも空港アクセスが良くない渋谷を今更、国際ビジネス拠点
にする必要がないことくらいわかりませんか？国際ビジネス拠点は丸の内地区と新宿をさらに強化しつつ、サウスゲート地区を新たに国際ビジネス拠点にするというのが国の意向です。

渋谷を否定するつもりは毛頭ありませんが、渋谷はあくまでヤングカルチャーの拠点であり、その存在は貴重であり今後も変わらないでしょう。ハチ公前交差点、１０９方向、その奥の東京最大級のラブホ街、センター街、公園通り、スペイン通り、ファイヤー通り、戦後長い年月を経て若者が作り上げてきたこれらを変える必要なんてないんですよ。なんでもかんでも、国際ビジネス拠点やなんとかヒルズにすればいいわけじゃありません。

つまり、ファッションやアート系以外の人にとって渋谷の一部に再開発レジデンスができても、渋谷は渋谷で変わりません。交通利便性も都心と比較すれば見劣りします。本当に都心を知ってる人の中で住みたいと思う人は少ないと思いますよ。

もちろんアジア人受けする場所ですし、田舎者にとっては十分魅力には映ると思います。

あと出張でサンディエゴに来ていますのでおかしな時間になっただけなので。まあローカルに働いている人にはわからないでしょうが。また国際ビジネス拠点と騒ぎながら、英会話一つできない人種ですよね、きっと。

渋谷が国際ビジネス拠点になるの楽しみですね。私は初めて聞きましたし、ならないと思いますが。

>214
まったくもって仰る通りです。
渋谷は商業中心に発展すべし。複合型開発は似合わない。

渋谷も高台エリアは高級レジデンスもありでしょ
その先に代官山があるんだし

だから「興味を示さないで、お願い」って言ったのに。214さん、215と連投するだなんて。

よっぽど気になる？(笑)

こんなのが自宅から見れたらいいね。

【大人は眉をひそめる「ハロウィン」バカ騒ぎをどうしてくれよう！〈週刊新潮〉】
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20151031-00010005-shincho-soc...

>>221
だから駅向こうの話しね。

桜丘は静かで良いですね。
可愛いヤギも住んでますし。

東急プラザ跡地もほぼ更地になり順調に再開発が進んでますね
こちらも取り壊しまであと1年半くらいですよね
早く分譲価格を知りたいです
坪単価1000万は切ってくれないと苦しいですが

>>224
そうですね。楽しみですね。
でも、2018年度でしょうね。

ここは借地になるだろうと不動産屋に言われましたが実際どうなんでしょうね

>>226
所有権です。区役所と間違えちゃったのかな。そうではないなら、どこの業者か知らないけど、その不動産屋とは縁を切った方がいいと思うよ。

>>226
その不動産屋、区役所と勘違いしてるね。情報に疎い不動産屋は、ダメでしょ。

なるほどそうだったのですね
その間違った情報を教えてくれたのはヴァントヌーベル代々木を売ってる方でした

ここで質問してよかったです

次の渋谷駅徒歩10分圏内のマンションってどこになりますか？

渋谷が日常利用駅ってだけでNG。あんなクソガキと怪しい人しかいない汚くてゴチャゴチャしてる駅前を大人になってから日常的に利用しなきゃいけないとか罰ゲームに等しい。あくまで個人的意見だが。

そこそこのビジネス街なんですけど、、、キューピーの本社ビルできたのとかも知らないんだろうね。

建築工事会社の選定をURに委託し、技術提案(VE提案及び価格提案)を活用することになりそうです。よってスケジュールが延伸し、工事竣工が2020年12月から2022年7月になります。26日の臨時総会で決定します。
延びるのは残念だけど、権利交換の評価が上がればいいかな。

変更したの？東急に遊ばれてんじゃない？

>>234
東急不動産はゼネコンではありません。高まる建設コストを押さえて、地権者、権利者の利益を高める為に技術提案を提案してきたようです。
東急建設が関わるかは分かりませんが、大手ゼネコンが中心になって施工されることになるでしょう。

>>235
よく分からないけど、不動産業者がやることなんて、自分とこの利益しかないぞ。同じ地権者だと思って甘く見ていると、足元をすくわれるんだな。

>>236
確かに不動産業界は質の悪い会社が多いですよね。
ただ、技術提案を提案することは、ゼネコン側ではなく地権者側にとって良いことでしょうね。
足元をすくわれるって？そうであれば今回の決議で否認され、当初のスケジュール通りに進むだけです。判断は地権者がすることです。

渋谷区はターミナル駅として鉄道事情がよく昼間人口はとても多いです。そして意外なのが女性100に対して男性93と女性が多いというのが面白いデータでした。若い人もブランド区として住んでも少しして他の区へこしてしまう方も多いそうですがビジネスとしても人気の場所見たいで小売ではずば抜けています。アクセスがいいのはとても便利な場所です。

渋谷パルコ、8月から休業　大規模建て替えで“新生”へ
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1604/06/news090.html


パルコも建て替えか。テレビで毎日映る街、渋谷は話題性に事欠かないね。

EUショックで、さらに延期とかありえる？

再開発には関係ないんじゃないかな。渋谷はオフィス需要まだまだひっ迫してるようだし、早く着工してほしいですよね。

相変わらず暗い街。道もガタガタ。早く何とかして欲しいね。

行きつけの飲み屋（本屋エクセシオールの並び）
営業はこの春までと言ってたのが東急のお達しで一年半延期。
今春だと工賃高止まりで壊すにも予算が合わないそうだ。
一年半延期しても間に合わせるのも凄いけど
一年半延期しても間に合うように余裕を持たせてたのも凄い。

>>241 匿名さん

東京駅から品川駅まで、大量にオフィス供給予定があるのに、渋谷限定での需要がどれだけあるか。

>>243 匿名さん
それ違うわ。完成も延期。

ソースは？

ヒカリエ価格でどこもが埋まる訳がない
渋谷に足りないのはオフィスじゃなくてホテルでしょ。
高級ホテル作って民泊ユーザーが泊まるかはアレだけど

>>246 匿名さん
正確には1年7カ月延期。

むしろ大手町、常盤橋、八重洲駅前、日本橋あたりのオフィス大量供給の方が心配だけどね。あのへんは渋谷よりずっとオフィス需要多いけど、今後の供給が渋谷の2倍3倍じゃ済まないからね。ここ渋谷のマンションに話を戻すと、延期して正解じゃないかな。今作ってもやたらと高いものになるだろうし。

一年半程度じゃ変わらないんでは…
予定通り進行（元々高く設定→市況変化で高くなり過ぎ→売れない）が、
元々の高さに戻るって程度で

>>249 マンション検討中さん
渋谷の方が断然オフィス需要は高いと言われてますよ。ろくなオフィスがないのが現状ですけど。

>>249 マンション検討中さん
オフィスを渋谷にしなければいけない企業がどれだけあるかですね。
浜松町、田町、山手線新駅、品川、からも次々とオフィス供給されます。

見栄っ張りだけど金がない（給料安い）アパレルとかの需要高くても
ビル屋にとって重要なのはいくら取れるかだけですよ。
浜松町なら羽田、品川なら新幹線売りに出来るけど渋谷それもないし。

>>253 匿名さん
地方の人？
新幹線や羽田を売りにする必要がないのが渋谷だよ。

子供しか集まらず客単低い通過駅が何を言っているんだ…
渋谷から卒業できないバカレルですか？笑

>>255 匿名さん
お家でテレビしか見ない人の感想だな。

渋谷のオフィスは青山一丁目あたりと比べても渋谷の方が高い気がします。渋谷にオフィス出さなきゃいけない会社は少ないかもしれないけど、出したい会社は多いんだろうね。

>>浜松町、田町、山手線新駅、品川

そのエリアは、若者や観光客が寄り付かない場所だから。
ビジネスの種類も、メーカー系や、貿易系でしょ。

渋谷はアパレルとＩＴとベンチャー系が本社を置きたがる。
新宿も池袋も青山も、まだまだオフィス床が足りないよ。

大括りなことだけど再確認。
皇居から246、六本木通り、桜田通り(国一)の3本で西に経済は広がり行き、横浜を目指す。
山手線の境界となるターミナル駅は五反田駅(国一)と渋谷駅(246)。
それぞれメガバンク各行の母店が所在する。
前者はメーカー•貿易の拠点が多く、後者は商業•ITの拠点が連なる。
東京は皇居からのこの扇型の西への広がりで戦後栄えてきた。
渋谷は再開発で生まれ変わり赤坂六本木に比肩し、2020年以降のオフィス賃料水準は超えて行くのではないか。

>>259 マンション検討中さん

新説ですね〜。初めて聞きました。

>>253 匿名さん
>>255 匿名さん
もうちょい勉強しろな。

ホントにもうちょっと勉強した方がいい
需要あるから作るべきだ、けど価格稼働維持は保証しないってどんな湾岸

>>262 匿名さん

日本語で頼む。

代官山徒歩圏で渋谷直結の再開発タワマン。坪８００以上とかなんだろうなあー。無理して買っても値下がりはしないだろうけど

そんなことないですよ。他が下がればここも下がります。下げ幅が少ないかもしれない程度です。ましてや完成は６年後です。一番下の15階くらいなら、坪600以下でもチャンスあると思います。

再確認だが、三年後に新航路の飛行機がスクランブル交差点の上辺りを飛び始める。渋谷のイメージはどうなるか。

羽田南風運用時の一定時間帯だけの騒音我慢のかわりに坪600台で買えるなら抽選必至だろうな。
二子玉のライズレジデンスの価格を考えると弱気価格はありえないだろうけど、東急さん。

>264

未だに、こんなバカがいるんだ。
下がらないところなんて、ねぇんだよ。

ここだろうがどこだろうが、
下がる時はどこも下がる、
上がる時は上がる。

わかったか？　おバカ不動産屋さん。

アク禁終わったみたいだぬ。笑

今日、再開発組合の方と面談し、進捗状況を確認。来月入札に手をあげている大手ゼネコン2JVの選定が行われる。工事時期を2年近く遅らせたものの、工事費、人件費が高騰しており、ビジネス棟のプラン修正もあり得るとのこと。レジデンスは概ね計画通り。今行われている渋谷の再開発で、レジデンスがあるのはここだけ。都や国からの補助金がある反面、行政の福祉施設も入るので、居住環境はとても良い。
完成が待ち遠しい。

>269

「だぬ」って、どこの田舎出身？（大笑）
渋谷にあこがれてんのか？

金融くん。パトロールしてるんだぬ。笑

でもここは買えぬ金融くん。

>>270 地権者さん

ここまできてプラン修正って、、今までのDMFのやってきたことは何だったんでしょう。

6/21の総会で、「鹿島・戸田建設VE」が建設会社として選定されました。
また、スケジュールが、解体着手30年12月末予定、本体竣工35年11月予定となりました。
建物がオープンするのは翌年11月頃と思われ、随分先に延びましたが、確定しました。
A街区のガラス外装を規格化、B街区の高さを下げ、その分1階当たりの床面積を増やすことでコストダウンを図り、機能、品質の向上を図るそうです。
やっとスケジュールが高まり一安心です。

ここは最低坪1000万からスタートですか？

>>275 地権者さん
VEじゃなくてJVでしょうね。

というか、最初のあのワクワクした外観図から随分とダサい、魅力のない外観に改悪してますね。びっくりしました。外観ダサっ。

確かに、事業発表当初のあのスライリッシュな外観デザインから今回決定した外観デザイン見ると、10年前のデザインっていうくらい再開発とは思えないくらいのダザダサですね。
せっかくの渋谷の巨大再開発なので、美しさやスタイリッシュさは追求してほしい。

マンション棟が、ちょっとチビデブになったみたいね。安定感は出たかな。

やはり将来的な不動産価格の下落を見込んでコストダウンした結果かな。

森元首相の声色で「たった坪1000万も出せなかったのか」と言ってみても虚しいばかりか

最新のデザインを取るか、コストを優先するか、結局コストを優先することになったようです。ただ、地権者からすれば、等価交換の率のよさ、賃料が優先ですから、デザインは劣っても良いと思ってます。
テナントも利便性重視ですから。

コストダウンと言っても、グレードを落とした訳ではなく、デザイン性を下げて部材を統一化したりと簡素化したってことですよね。
きっと許容範囲でしょう。

なんかなあ、レジェンドになるビルってなかなか出来ないね。

流行り廃りありますから、今どんなに良くても１０年後はわからんよ。最近のは似たようなのが多いしね。

>>283 匿名さん
私より適格な表現ですね。
オリンピック需要、昨今の人件費、材料費高等もあり、数年後のコスト予測をたてることが難しく、大手ゼネコンであってもリスクを取りたくないのて、このようなプラン、スケジュールになったようです。
確定して何よりです。

しかし、渋谷駅歩1分程度だから、低層でも坪単価800万円くらいはするんだろうな
来年には販売はじまりますかね

>>287 匿名さん
完成６年後な。

しかし、この手の再開発案件はなかなか当初のスケジュールどおりに進まないですね
東京オリンピック前後の完成が６年後までずれこんでるんですね
代々木ハウスの建替えの方が早いな

完成が６年後ということは売り出しは３年後ぐらいですか。？？？
地権者様はどのように聞いていますか。
先月渋谷市役所にいって質問してきたら
再開発組合の地図渡されました。

>>290 入居済みさん
地権者住戸が７割以上になるかもしれないですね。ほんとのところ実際何も決まってません。残りを売るかどうかは東急不動産次第です。表に出回ることもないかもしれないです。

え、地権者住戸が７割以上なの！！ そうか、盲点だった・・　そう言われればそうかもしれないが、大幅仕様ダウン以上にショックかも・・

買う気満々だったけど、買う気が失せた。こういう掲示板も役に立つね。

>>292 匿名さん
いや、あなたには買えない。
地権者が多くなりますので、よっぽど地権者住戸の売りが出ない限り、居住者の半数以上は賃貸の人になると思うよ。

地権者が多いと言われる物件は数あれど、半数を超えるような分譲物件はほとんど聞かないし、さすがにちょっと引きますよ。それが超高級仕様で特別な物件と言うのであれば話しは違うが、低仕様、賃貸ばかり・・と言われては冷めるのも已む無し。

>>294 匿名さん
すでに場所が特別仕様ですからね。これらの物件は、上層階へ行くにしたがって仕様が上がっていくものですが、買う人も自分でリフォームやり直す金持ちが買うのかもしれないですね。

地権者７割超えてたら、共同で賃貸物件作ったようなものだね。一部に自社使用される方もありますが…、っていう感じで。

賃貸マンションだと思えば、専有部のベースが低仕様になるのは致し方ない。カネかけたかったら自分で勝手にやれ、となる。そうするしかない物件ということで納得。

>>297 匿名さん
なんで賃貸マンションだと思いたいのか。買えないのを他の理由にしたいのを分からんでもないが。

沢山の情報ありがとうございました。
地権者が７割も占める物件に過去一度もであったことがないので
びっくり仰天です。
投資用に検討していたのですが
諦めないといけないようです。
東急に問い合わせても無駄かもしれませんが
聞いてみます。
それなりのつてを使って。

>>299 入居済みさん
まだ、区画割も決まってませんし、総戸数も決まってないと思いますので、あくまでも予想です。もしかしたら５割かもしれないですし、８割かもしれないです。とにかく、まだ不確定なことが多過ぎますので、問い合わせるにも６月以降の方がよろしいかと思います。

貴重な情報有難うございました。
来年の６月ころ問い合わせしてみます。
地権者が多いということだけでも
わかり感謝でございます。

再開発の計画が遅れているようですが、地権者多いから、渋谷駅周辺の再開発の中で一番もめているということでしょうか。

分譲後も地権者のままという方が多いでしょうから、マンション建築後でも、様々な意向集約の場でそれぞれ色んな意見が相次いで揉め続けるのだとしたら、それはちょっとイヤですね・・

>>302 匿名さん
関係者以外の外部からどのように見られても関係ないことですが、地権者が揉めてるなんてことは現状ありませんね。ただ、地権者が多すぎて組合が調整に手間取ってることはあると思います。
再開発の地権者には、このようなマンションを所有するのに相応しくない方も出てきてしまいますが、そういった方は所有する部屋も少ないですから、組合運営に問題が出ることもないかと。それに管理者管理でもありますし。

地権者がもめていることは全くありません。権利評価も大体出ていて、満足のいく内容になってます。
ただ、規模が大きく、昨今の建築価格増で当初計画では、採算が悪化するため、スケジュールを延ばすことでコストダウンし、地権者やゼネコンの利益を確保するようにしたのでしょう。
地権者は220名、法人ぐらいいますが、規模からすると半分程度は売り出されるか、東急所有の賃貸になると思われます。また内装の質は、売り出し分と地権者分は同レベルと聞いてますので、質を落とすことなく、高級仕様になる予定です。

地権者が220名って何処からの情報ですか？

>>305 通りがかりさん
組合員の名簿くらい配られるでしょ。

>>305 通りがかりさん

私は地権者なので、組合より権利者の人数は聞いております。

>>306 匿名さん

名簿は配られておりませんが、組合の理事者は分かります。また、以前開かれた発足式典の参加者から、どのような関係者がいるのかは把握しております。

地権者多いことをディスっている意見が多いけど、三井のバークコート赤坂檜町ザタワーだって再開発タワーマンションだったんでない
地権者も半分弱いたけど分譲用の部屋は隈研吾デザインであっという間に完売してたよ

>>309 匿名さん
地権者を妬んでるんでしようね。
地権者多くてデメリットって？特に感じないよな。分譲数が少ないから気に入った間取りが買えないぐらいかな。

>>305 通りがかりさん
その地権者の数はA棟もB棟も合わせた数だから、商業とかオフィス選ぶ人も多くいるし、そんなに気にしてもって思いますけど。

>>311 匿名さん

指摘の通り、地権者が多くても、交換建物が1RのB棟の人もいれば、A棟の商業フロアの人もいます。多分A棟の2/3はゼネコン所有になるでしょうし、B棟も上層階は売りにでると思われます。

>>312 地権者さん
ゼネコンではなく東急でしょうね。
B棟の上層階は出ないと思いますよ。中高層の西向きが多いのではと思います。

地権者のひとたちは、マンション棟のB棟の上層階をとるのが普通なんじゃないですか
その方が価値が高いとおもうのですが

>>314 匿名さん
私も高層の方が価値が高いと思いますが、どこが価値が高くて、どこが低いかなんて分からないんですよ。例えば、中層だったら８０m2だけど、高層を取ろうとしたら５０m2しかもらえないなんてこともある。どっちが価値が高いなんて分かる？広い方がいいって人だっていますよね。住居とオフィスの比較でも、確かに住居の方が売却はしやすいでしょうけど、オフィスの修繕費は住居に比べれば格段に低いし、古くなっても賃料が下がりずらいのが良いとこだと思います。

>>313 匿名さん
そうですね。東急でした。失礼しました。
B棟は確か16階以上が交換対象で、16～20階は1R。権利が少ない方はこの階層になります。方角は関係ないです。
権利が多い方は、上層階の広目の部屋になるようです。
各階毎に間取りをバラバラにはしにくいので、権利によって上層階か中層か決まります。ただ、内装は分譲と同グレードと聞いてます。

>>316 地権者さん
違いますね。権利が多ければ中層でも高層でも自分の権利の分まで選び放題です。使用状況により優先順位は違いますね。

>>317 匿名さん
一般的には選び放題なのかもしれません。権利を多く持つ人が賃貸や売却目的で1Rを多数取得することはあるでしょう。
しかし1Rしか作らない予定の中層階に、3LDKを作ってほしいと要望しても、コスト面から拒否されるもしくは平米単価を高くされることになるでしょう。
B棟の各フロアの間取りが既にある程度決まっております。中層階は、ほぼ確定です。小権利者用の交換フロアになるためです。
地権者兼組合員情報でした。

やはり大口地権者や居住者が優先でいい部屋は抑えられてしまってるのでしょうか？

>>319 匿名さん
権利の確定は来年末頃ですので、誰が何処の部屋、フロア等を得るかは3,4年後と思われ、売りに出る部屋が何処になるかはまだまだ先の話です。
先日やっとゼネコン決定され、コストダウンのためにプランも変更され、外観のイメージが決まったばかりです。B棟は当初予定より1階低くなっただけで、大きな変更はありません。
地権者が有利と言うか、そもそもの権利を持っているので、良い部屋、場所を確保しやすいでしょうが、開発は東急主導ではなく渋谷区の要望でもあります。再開発事業で国や都から100億円の補助金も入ります。東急の利益を最低限確保しつつ、街並みや地域の利便性に貢献する施設にする必要がありますので、一方の利益を追求するものではないようです。

>>319 匿名さん
大口も小口も関係なく、地権者が好き勝手に選んで、残った部屋を東急さんが取得しますよ。どこが残るか誰も分からないし、その残った部屋を分譲するのかどうかも東急次第。

エアコンはカセットエアコンなんでしょうか？念のため

>>322 匿名さん
内装はまだ未定です。ただ、分譲と権利交換の部屋のグレードは同じにすると聞いておりますので、天井埋込式の可能性が高いですね。

ワンルームって何平米か決まってますか？
仮に30平米なら坪700万で6300万ですね。

>>324 マンション検討中さん
最低４０m2以上です。

>>324 マンション検討中さん
40平米です。当初30～50平米にて検討されましたが、渋谷区の条例により40平米となりました。
小権利者は、追加費用を払って1Rを取得します。払えない場合は、権利分を買い取ってもらうことになりますが、安く損することになるので、選択する方はほどんどいないそうです。1%程度と聞いてます。

2014年6月の都市計画決定から3年半たってるのに、まだ室内の仕様も決まってないんですね
通常は都市計画決定から1〜2年で権利変換だと思うんですが！

>>327 匿名さん
そうなんですよ。一昨年の10月の組合設立披露式典があった直後、工事費の高騰等からスケジュールを約2年送らせること、以前記載したVE実施もあり、解体工事が来年12月～となりました。竣工は更に5年後です。
オリンピック需要、景気回復、不動産投資活発化等により、現場の人材確保も困難になってきており、先送りすることで、コストダウンを図ったのです。

事業費ですが、1630億円から1973億円に増えちゃってますね

>>329 匿名さん
そうですね。
しかし権利交換、保留床の負担金概算額も
1530億円→1853億円へあがり、補助金収入も20億円ほど増えてますね。

保留床の単価は誰が決めるのですか？

>>331 匿名さん
保留床は東急不動産が所有し、その後売り出すでしょうから、売買価格は東急でしょうね。
権利交換の単価は、実勢取引値とは基準が全く違うので比較できません。小権利者が1Rを得るために不足分の支払いがありますが、かなり安いです。なので交換希望の方が99%もおり、他の再開発とこの割合が大きく異なるそうです。他の再開発地域と比較しても、最高の立地ですからね。

値段は上がって、仕様は下がってるっていうことですね・・・

>>333 匿名さん

それはどうでしょうかね。そうならないためのVEです。

東急は保留床を一般分譲するのと自社系列の不動産ファンドに売却するのとどちらが有利な値段で売ることができるんですか？

>>335 匿名さん
それ知りたいか？単に価格なら一般分譲になるよね。販売経費とかの話になると誰も分からない。

>>335 匿名さん
完成までは、約6年先。そんな先の事を東急不動産も決めていないと思いますよ。
ただ、リスクを減らすために、A棟はリート等投資ファンド、B棟は分譲販売するのが一般的でしょう。

地権者様ならご存じと思います。
現在再開発組合はが発足されています。
地権者様の人数はどれくらいですか。

>>338 入居済みさん
正確な人数は公表されてませんが、200人・法人程と聞いております。

>>338 入居済みさん
A棟、B棟の地区が入り混じる地権者の数を聞いても意味ないと思うよ。

>>340 匿名さん
そうですね。数よりも権利がどのくらいあり、全体に占める割合がどの程度になるかですね。
権利価格の決定は来年で、まだ権利床がどの程度になるか確定してません。
一年後にはある程度分かってくると思われます。

300戸の当初の計画が170戸に減ったのは地権者の希望が思ったほどなかったからなのでしょうか
170戸しかないとほとんど地権者住戸しかないのではないかと心配になります

>>342 匿名さん
地権者で権利交換せず、金銭を受け取る方は1%もいないと聞いております。この場所は住宅よりも店舗が多いので、現店舗の方は基本的にA棟のオフィスフロアを希望されると思います。
なので、B棟のレジデンシャルの上層階はそれなりの戸数売り出されると思われます。

>>342 匿名さん
都市計画決定された時は170戸でしたよ。

>>343 名無しさん
現在店舗で利用している人は、賃借人の可能性もあります。賃借人が再入居を希望しなければ、地権者は店舗だろうが事務所だろうが住居だろうが自由に選択できます。もちろん、今店舗で利用している地権者も、住居だろうと自由に選択できます。

>>345 匿名さん
店舗等借地契約をしている地権者は、賃借人の意向により、A棟と交換し、実際より安い賃料で契約を継続せざるを得ないケースもあるようです。借地借家法の影響ですね。
ここでは起こっていないようですが、他の再開発では、賃借人がごねて賃貸人に安価で権利を売るよう迫ることもあるそうです。借地は他に売るにしても、賃借人の質が悪いと売れにくいので。

>>345 匿名さん
自由に選択できるのですが、しにくい環境にある方も多いのです。

>>343 名無しさん
200人地権者がいて1%未満の人が転出って、1人だけ売ってでていくということですか？

>>348 名無しさん
正確な人数は知りませんが、1%未満とだけ組合から聞きました。なので、1or2かもしれませんね。

結局、A棟の2/3のオフィス、B棟の15階以下が東急所有で賃貸となり、B棟の16階以上170戸のうち、地権者が取得しない部屋が分譲されそうですね
低層の販売に期待してたのに、安い部屋の販売はなさそうですね

>>350 匿名さん
そうですね。低層の４０m2ちょいの部屋は、ワンルーム区分の権利変換用でほとんどが消えるので、分譲では出ませんね。

>>351 匿名さん
16～20階の40平米1LDKは、ジェイパーク渋谷桜丘の地権者が半数を占めてます。渋谷区の1R条例に合わせ、40平米になってます。
施工後、ここが坪700万弱で8000万円、1000万円弱なら1億円で売りに出ると思われます。貸出家賃は27～30万円位でしょうから、利回り3～4%と推測するとその価格になります。

40平米で9000万円、月額賃貸30万で表面4%ならありかもね
JR新桜丘口駅歩2分はホント魅力ですしね

>>353 匿名さん
比較対象がないぐらい利便性のよい物件なのが魅力ですね。ベンチャー社長のホテル利用や、税理士、弁護士、保険代理店等の事務所として使えるのが魅力でしょうね。

青山一丁目駅前のパークアクシス青山一丁目タワーのイメージにちかいのかな？
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6326

>>355 匿名さん
パークアクシス青山一丁目タワーは、かなりホテルライクですよね。そこまでの高級感はないと思いますが、立地、希少性、利便性はこちらの方が上。
どの程度の家賃相場になるのでしょうかね。

上層階からなら、スクランブル交差点のカウントダウン見えるかな

>>357 匿名さん
B棟だと、A棟に隠れて見えないでしょうね。
他にも渋谷駅前は開発ラッシュですし。
見るほどのものでもないと思います。
花火大会なら、近くで見れると価値があるでしょうが。

販売開始は春から夏ぐらいですかね
マンション相場が急騰している絶妙なタイミングになりそうですね

40平米で30万だと無理あるね。駅2分築浅のテラス渋谷美竹で22万とかだし。25超えてくると微妙かな

15階から下のサービスアパートメント部分から売り物がでる可能性はありますか？

>>359 匿名さん
まだ解体も始まってないけどな。

>>360 マンション検討中さん
現在は満室で募集はありませんが、過去の成約状況からすると、そこはその相場です。
http://s.reblo.net/home-star/build-636766.html

ただ、込み入った車での移動がしにくい場所と地下巨大駐車場、駅直結、オフィスビル上層階との違いがどこまで賃料に差が出るかですね。

>>361 匿名さん
15階から下は、全てオフィスフロアですから、売りには出ないと思いますよ。

>>362 匿名さん
テナント、入居者の退去が今年の10月末、解体は来年早々からですね。
予定通り竣工してくれれば良いのですが。

3/28に開かれる臨時総会議案書が届きました。大きな変更点は、以下です。コストを変えず価値を高めるためでしょうか。この内容で承認されると思われます。

A棟、B棟共に若干延べ面積を広くした。(建ぺい率の引上げ)
A棟を37階建から39階へ変更。
B棟を32階建から30階建へ変更。(住居階を1030平米から1310平米へ)
共同住宅数を170から150へ変更。最大を400平米から330平米へ変更。
着工を平成31年12月から平成31年5月に前倒し。竣工平成35年11月は変わらず。(建設期間を伸ばすことでコストダウン？)

やうやく造る戸数が155に決まったんですね
30階建なのに155戸とはだいぶ少なくなりましたね
ちなみに地権者の方は坪単価いくらで増し床できるんですか

>>367 匿名さん

収益性を高めるために、
住居を減らしオフィスフロアを増やした
戸数を地権者需要に合わせた
最上階を2部屋から4部屋へ増やした(広さは狭く)
のでしょうね。
増し床単価は、回答出来ません。機密事項です。

A1棟の渋谷駅直結のオフィスビルは坪単価1200万円くらいの価値でしょうから、1フロア850坪でちょうど100億円くらいの価値になりますね
東急は事業費1950億円相当分として19階分くらいを取得するのでしょうかね？

>>369 匿名さん
坪４万の賃料で、利回り４%で計算すれば坪1,200万ですね。でも、東急が1,950億を拠出するって意味ではないですよ。

もはや、坪単価１２００マンの時代到来ですか。
ミットタウンの坪１０００マンマンションが販売されて
吃驚していたのが懐かしい。

檜町のパーマンのことなら200坪60億で坪単価は3,000万でしたよー。
最上階PHのだから公園側じゃない方は半値？位でしたけど坪1,500万は超えてたはず。
けどここが坪1,200万かー。うーん。

最上階ペントハウスの250平米（75坪）は
坪2000万円なら15億円
坪3000万円なら22.5億円ですね

分譲で出てくるようならかなり話題になりそうですね

駅×駅前再開発直結タワマンって過去にありませんよね。しかも渋谷駅です。史上最高の立地ではないでしょうか。檜町や青山よりも、圧倒的に注目されるでしょう。

30階建のタワーマンションだから、
高層階 坪2000万
中層階 坪1200万
低層階 坪800万
くらいになるんじゃないかな

ホテルのケータリングやバレーパーキングがあって平置き駐車場なら、もう2割高もありうるかと

>>375 匿名さん
低層階はサービスアパートメントですね。１６階？より上が分譲になります。ここは狭い部屋が多い分、広めのタイプの部屋は、希少価値が高くなるのではないでしょうか。

>>376 匿名さん
17～19階は40平米ばかりになります。
上に上がるにつれて広くなります。

住民層が相当幅広くなりそうですね・・・

>>377 名無しさん
違うんじゃないかな。１６階〜２２階が４０m2ちょいのフロアです。

>>379 匿名さん

16階は2戸、17階は18戸、18,19階は20戸、20階は18戸、21,22階は14戸です。
全てが40平米ではなく、21,22階は60平米超の部屋もあります。

間取りは3月28日の総会で確定し、増床単価なども確定しました。地権者に割り当てられる部屋も5月11日に確定します。

最上階の30階は276平米、277平米、183平米、183平米との部屋割りのようです
サービスアパートになる16階以下は売りにでなさそうですね
いずれにしても地権者向けの価格が気になるところですね

>>381 匿名さん

地権者では無いようですが、細部を随分ご存じですね。組合員しか知らない情報なのに。

どこを選ぼうか、、楽しみですね。
オラ、ワクワクすっぞ。

あと5年くらいで長かった渋谷駅周辺の工事も終息に向かい整備された姿に変わっていくと思います。

南青山7に持ってるマンションも価値あがるかな？

>>380 地権者さん
人気の部屋は相当の倍率になりそうですね！
16階から下の地権者向け価格表ってないのでしょうか？

>>385 eマンションさん
東急不動産が(外国人向け)サービスアパートメントで再開発の許可を受けてますから、もし分譲なんかしたら、都庁から大変なお叱りを受けるでしょうね。

>>385 eマンションさん

16階以上の権利交換価格(市場価格ではなく、交換上の価格)は、ごく一部開示されてます。どの部屋と交換するのが望ましいか、事前に組合が提案をしているので、倍率はほぼ1倍、つまり権利に合わせて部屋を作り割り当ててます。

16階から下の部屋は、交換対象ではないので、価格表のようなものはないと思われます。5年以上先に完成する物件の価格なんて、まだ決められません。

>>386 匿名さん

100億円を越える補助金が入っている再開発事業ですし、申請外のことは出来ません。
仮換地として、従前の宅地の代わりに使用できる土地を決めますので、決めずに開発も出来ません。

>>388 地権者さん
この地権者、前からちょいちょい意味の分からないこと言いますね。仮換地なんかしてないでしょう。

>>389 匿名さん

表現が正しくなったですか？
組合からは仮換地と聞きましたが。
土地区画整理事業では、そう言われるのですがね。今回も同じと思いますけど。

16階から下のサービスアパートメントは地権者が希望してもとれないんですか？
賃貸収入を考えれば、上層階より低層階の方が利回りが高いし、ましてやサービスアパートメントで外人に短期貸しができれば、より収益性が高いので魅力的だと思うのですが！

>>391 匿名さん
いや、無理ですよ。まずはサービスアパートメントとは何かを調べてみましょう。

>>390 地権者さん
ここは土地区画整理事業かいな？

>>393 匿名さん

都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区の都市計画ですけど、
従前の権利を開発後の権利に換え、登記するので、そのような表現を使っただけですけど。
組合の方も、この表現を使いました。
ご指摘の通り、適切かと言われると、違うのでしょうが、区画整理等を知っている人には分かりやすい表現です。
気にされるようでしたら、私の記載内容は無視してください。

>>394 地権者さん
組合の人も言わないでしょうね。
聞き間違いですよ。

>>392 匿名さん
サービスアパートメントとはホテルとアパートの中間の機能をもった住居のことで、この2つの施設とは全く別の施設である。

敷金・礼金はない。サービス内容は、水道光熱費、リネン交換、クリーニング、ハウスキーピング、朝食サービスなど多岐にわたる。 フィットネスジム、スパ施設などの附帯施設も利用できる施設もある。

日本では、外国人や一部富裕層向けに超高級サービスアパートメントが営業している。 東南アジアなど発展途上国では、手頃な値段で宿泊可能なので、主に日系企業の駐在員などが利用している。by wiki

つまり、ホテル並みに収益性の高い部屋ですよね

ということはマンションの相場が坪800万くらいの価値とすれば、サービスアパートメントにすれば、より高くなりますね

>>396 匿名さん
ごめんなさい。指摘が悪かったですね。
サービスアパートメントって共同住宅ではなく宿泊施設になるんです。用途が違うので分譲なんて無理です。さらに言うと宿泊施設は廊下なども容積率に算入されてしまったりと住宅よりも厳しい基準になりますが、ややこしい話で、再開発では宿泊施設を加えることで容積率の緩和をより大きく受けているはずなので、例えば完成後に分割して売っちゃいましたなんて言ったら大問題ですよね。そんなことしたら、東急不動産も免許なくなっちゃいますよ。

>>397 匿名さん
であれば、サービスアパートメントの価格設定は坪当りいくらになってるんですか
860ぐらいなら妥当な気がしますが！

一括して法人が買うんじゃないですかね

多分個人では管理しきれないですよ

アスコットやオークウッドに委託する前提として、法人が入札で買うとしたら、いくらぐらいが落札水準になるんでしょうね？