パークハウス小石川

昨日湯立坂の現場前を通りかかりました。
相変わらず反対運動の幟は立っていましたが、地面を削る工事は普通に実施されていました。
完成は2年先（23年春と掲示に書いていたと思う）なので、アナウンスも来年の春以降なのでは？

>20
月々の支払いが高いということです。

> 22
情報ありがとうございます。
プラウドも比較してみたかったですが、このパークハウスの
販売までに間に合いそうもないですね…

設備仕様や共用部とかの情報がいつまでも
アップされませんが，まだ決まらないのですかね？

アカデミックなエリアと桜並木の播磨坂をコンセプトっていっても、すぐに購買につながるような魅力にならないですよ。サイトがまだ設備仕様、共用スペース、価格未定って情報が不十分だからなんとも言えませんね。
友人が子供をお茶大付属や跡見、学芸大付属の小学校に入学させようと計画中で、こういうエリアは割りと商業施設による環境の悪さとか少ないから良いけど、住むとなると別じゃないっていってました。
個人的には通勤とかの交通の良さが良いので検討したいけど、とにかく情報が少なすぎます。生活環境としての情報ももっとほしいです。

住むには良さそうだけど、駅からそんなに近くないのが弱点では。

パークハウスだから仕様が低いということはないと思います。

遠いといっても10分もかからない程度だと思うけどね。
ここら辺は、すごい高級感はないけど、閑静な住宅街であることは確か。
このマンションが建つところも閑静だと思う。
それから、桜並木に出れば、マイナスイオンがバンバン出てる感じがする。
また、日常の買い物も三徳や茗荷谷駅前にはポロロッカもあるのでなんとかなる。

ただ、茗荷谷には魅力的な商業施設がないので、いざ家電や服を買うと言っても
池袋・東京・銀座・上野方面に足を伸ばさないといけない。

こんな感じかな。ここら辺の環境って。
いい環境だと思うけど、利便性だけで言ったら後楽園とか飯田橋とかの方がいいよね。

激安家電や百貨店は地元にはなくてもいいですよね。

南面は最上階でもエーザイの建物とかぶり、視界が抜けない。
東面，西面も建物の圧迫感があり、唯一抜けるのが北面のみです。
駅から徒歩９分という立地で、閑静な住宅街という感じでもない。
ディスポーザも無く、しかし、かなり強気な値付け。
これは、プラウドやブランズタワーを待った方が良いかも。。。

>>30
北はそれこそ小石川パークタワーで塞がれるのでは…
南のエーザイは低いので、５階以上くらいであれば抜けるのでは。

ここは南面の方が土地の位置が高いので、パークハウスの２階部分が
エーザイの地表面になります。
ＭＲの人も、パークハウス最上階でも南面は抜けないと行ってました。

周辺建物のせいで、物件からの視界と採光がきちんと取れないのはちょっとストレスになりそう。。。南面が抜けないと圧迫感のせいで部屋が暗かったり小さく感じてしまいますよね。この情報はありがたいです。
最寄駅や物件周辺に多様な商業施設がなくてもなんとかなりますよ。今現在住んでいる最寄り駅がそうです。24時までのスーパーがあればなんとかなるし、遊んだり飲みに行ったりするとなると、都心にでるので問題ないでしょ。ポロロッカがあれば大丈夫じゃないですか。悪くないですよね、あの店。

一番の欠点は乾式壁なんですよね。
文京区の決して安くない物件なんだから、ここはケチらないで欲しかった。。

え？乾式なんですか？(汗)

パークタワーまでは戸建てとマンションがあって、ある程度距離もあるので、北側は塞がれないと思う。
採光については、あとはどれだけ日中に家に居るのかということが関係してくると思うけど、俺はあまり気にならないけどね。
ただ、惜しいと思うのは播磨坂に面していないこと。面していたらより魅力的な物件になったのに。

ここ人気無いですね。
護国寺に続いて、完全に失敗物件っぽい。

>27
失敗かどうかはわからないけど、回りの住環境がそれほど高級感がない（14で書きましたが）のがわかってきたのではないでしょうか？
当初この物件は茗荷谷のアトラスをネガするために使われてきましたが、上記のとおり周辺環境がわかったきたからか、まるで名前が挙がらなくなりました。

>27
>37
です。

護国寺と比較するほどここは悪くないよ。文京区のマンションとしてはここは普通よりは上ですよ。幹線通りに面していなくて静けさがあり、排ガスが無いだけここは良い方です。護国寺みたいな隣の家も無いし、駅からの道も暗く細い訳でない。

＞回りの住環境がそれほど高級感がない

周辺に高級感があるマンションって文京区にそんなに無いですよ。
アトラスだって、駅前の雑然としたところで高級感のかけらも無い。
パークタワーは確かに言いかもしれないけど古すぎ。
高くて多数の人が手が出なかった本郷パークハウスでも確かに静かなとこだけど高級感っていわれると？
小日向のブランズだって春日通り沿いだし、、、。
あ〜、ありました、大和郷のブリリアね。あれは確かに高級感あるかもね、でも異常な高値と管理費なんですけど。

文京区のマンションでここ５年ぐらいに建築されたものでもよいので住環境に高級感がある物件を是非教えてください。楽しみに待ってまーす。

５年超えだけどブリリア小日向。
あの小日向２丁目。周りは高級感があるマンションばかりです。

お休みの日に車で現地を見に行ったら、前の道が通行止めになっていて侵入できませんでした。
その区間の住民の皆様は、車の場合、そこで一旦停車して表示板をどけて出入りされているのでしょうか。
たぶんこのマンションの駐車場側の道になると思うのですが・・・

周辺はＨＰのイメージとは違ってちょっと暗めの街並みでした（冬だから？）が、
マンションの近くの角に、廃墟のような一戸建てがあり特に気になりました。
建て替えや整備の予定はあるのでしょうか。

以上、御存じの方　情報を頂けると幸甚です。

＞５年ぐらいに建築されたものでもよいので住環境に高級感がある物件
東京って周辺環境が一律にすごくよいところないので、細かいこと言えば元麻布だろうが、南麻布だろうが、白金だろうがどこにも「ここはちょっとね」というところがあるというのを前提におきまして、
パークハウス小石川周辺より高級感があるところというと（個人的見解）、
41さんのいうブリリア小日向とそれ以外には
ブリリア六義園、シェルゼ千駄木、ブリリア大和郷、ブランズ六義園、オープンレジデンス西片町、グランシーナ目白台、ブランズ文京小石川、小石川ゴールデンマンション、パークナード文京春日、パークハウス千石丸山町、パークコート本郷真砂、ブリリア小日向一丁目、プラウド文京春日、ディアクオーレ文京目白台、ブレノ小石川、マジェスティコート小石川播磨坂、シティハウス文京目白台、プラウド目白台等々・・・。
2000年以降ならもっと数がはねあがるけど、ぱっとおもいつくのはこの辺かな？
個人的には弓町とかのマンションもパークハウス小石川周辺よりは高級感あるとおもいますが、40さんが否定しているのであえて書きませんでした。
小石川も5丁目、播磨坂なら高級感あるんですけどねえ。
でも、14に書きましたが住んで損はない場所ですよ。
高級感がないだけで。

＞　41、43

今売ってるのは、高くて買えないブリリア大和郷以外無いってことですね？

＞　42

我が家は場所は違いますが、休みの日に車が通れない道です（御指摘のように表示板を動かす手間があります）。もちろん住民は自由に出入りできます。

そのかわり、メリットが実はあると思ってます。
１）自分も子供と遊べるし、子供が遊んだり、自転車の練習したりできる。
２）休みの日（家にいるときに）車が通らないのはうるさくない。

まあ、子供がいなくて、休みの日に家にいない人にはメリット無いと思いますけど。

>今売ってるのは、高くて買えないブリリア大和郷以外無いってことですね？
そうですね。
中古ではみますが。
新築だとブリリアウェリスの千駄木なんかは高級感というわけではないですが、パークハウス小石川より区画の大きな家がまわりにおおいですね。
あとはまだ計画段階だからあげませんでしたが、湯立坂の野村はここより高級感があるといっていいでしょう。
43であげたとおり、文京区でも周辺環境が高級チックで住居系のマンションはちらほらでるので、まめにチェックするといいのではないでしょうか？

42です。No.44様　ありがとうございました。

>40
何で必死に擁護してるの？
ご苦労様です！！

高級感以前に、ここ、三方が建物で塞がれてて
とても暗～いイメージなんですが…
それにも関わらず、あまりに強気な値付け。

確かに小石川５丁目の、マジェスティコート小石川播磨坂は、素敵なマンションですよね

施工会社は大末建設ですか　初耳です　評判はどうなのでしょうか

周りに高級感はないですが場所としては静かですし、そんなに悪い環境ではないと思いますよ。
日曜日なんか、ここが山の手線の内側に居るとは思えないぐらい、何の音も聞こえてこないですから。
それから、たしかに近所に１件崩れかけそうな家がありますが、このマンションとは関係ないでしょう。

まぁ、高級感だけを求めるなら近所なら小石川パークタワーの中古でも買うしかないですね。
でも、パークタワーの中古なら新築マンションを買った方がいいかな、とも思いますけどね。

ここ、今日チラシが入っていたけど、思ったよりは高くないんですね。坪単価３００万程度でした。
まぁ、場所は人気のある播磨坂ですから、もっと高いのかと思ってました。
それでも、庶民には高いですけどね。

雰囲気ある良いマンションですね。
でも、高くて手が出ないなぁ。

すごい！
ここ、第1期完売したんだ。
1億以上の部屋もあったはずなのに。

スレが伸びませんね・・・

立地、日照、あんどん部屋などネガティブポイントもありますが、２ＬＤＫはこのエリアを考えると
コストパフォーマンス良いように思います。

2期は5戸　残り15戸程度ですね。

ここまだ残ってるのでしょうか？
同じところにモデルルームがあるパークハウス文京千石より立地も仕様もよい気がします。
残ってたら値引きありますかね？

あったら困るよね

完売した？

今日チラシ配ってた

隣のパブ？みたいな店が嫌だな

向かいの印刷屋も気になる
播磨坂の雰囲気いいんだけどなぁ、それが残念だ

どこにだってそんなのあるでしょ。

ここの周辺は播磨坂の雰囲気が全くないので、かなりマイナス要素かと。

播磨坂まで30メートルくらいだからまったくないとは言い過ぎかと
それよりどの部屋も日当たり悪いそうなのがマイナス
３ヶ月くらい前には北向き二階の部屋含めて４戸ほど余ってたけど、まだ残ってるのかな

確かに言いすぎ。。。

でも、なんだかんだで売れてますよね

ここってほんと人気ないね。
たったの４６戸が売り切れないってどんだけ？

ホームページ見ると、たくさん間取り図が見れるんだけど全部余ってるんだな

駒込染井はあと一戸だとか大々的にやってんのに大違い

高いけど、この辺りの相場並みですか？
大所帯のマンションは、好みじゃないので気になっている物件ですが、
いかんせん、予算オーバーでして…値引きないかなぁ。

これから売れるんではないでしょうか？

現場を見に行きましたけど来年完成ですから。

もう通常販売は終わり？
小規模で春日通りから外れて静かそうだから気になってるんだけど、
ここって平日昼間も静かなの？
印刷屋うるさくない？

高すぎるよね。文京区といえども、駅からかなり歩くし、しかも傾斜地。

同じような物件が近くに無いから比較しようが無いなぁ
近くのベリスタっていくらくらいだっけ？

現地のＭＲに行っていないのでしょうか？
気に入ったけどもう少しなんとか？とおねだりすれば安くしてくれますよ。あとわずかしかないし。
安くしてもらっても内装の感じはとてもいいけど、立地と建物の周りの環境がイマイチなんですよね。

２Ｌはほぼ完売で残住戸は３Ｌ中心で、この価格を出すのなら駅前・・・
他の人のコメントにあるように周辺環境（特に近接環境）が・・・

仕事で書き込んでる人がいたら、こんなに閑散としていないでしょ。
私もここは検討してましたが、駅から遠い割には、それほど周辺環境がいいとは思えませんでした。
いまだにちょくちょくDMが届くので、結構苦戦してるのかな？？

まあ、何を優先させるかじゃないかな
俺は駅から10分以内なら遠いとは思わないし、幹線道路から少し離れた小規模マンション希望だったから、
駅前のあのタワーという選択肢は無い。
どっちが環境良いかと聞かれたらこっち。

確かに隣のよくわからん店や印刷屋は確かに雰囲気無いけど
もし、播磨坂沿いや湯立坂あたりと同じ雰囲気だったら
あの値段にはならないでしょ。

売れないね・・・どうしよう。

さすがパークハウス、インテリアのセンスはいいんだけど
立地の悪さまではカバーできなかったみたいね。
価格帯が一緒の近隣の東急に需要を先食いされたんじゃない？

ディスポーザーが無いのは、経費削減で仕様を下げたからですか？

このくらいの規模のマンションだとほとんど付いてないんじゃない？
仕様と言えば、パークハウス駒込染井は食洗機が標準装備じゃなかった。
パークハウスの仕様の基準は正直言ってよくわからん。

ここは売れたのでしょうか？

駒込染井はミストサウナとディスポーザは標準だったよ。　目黒は両方なかった。　

ここってディスポーザーないんですね！？
46戸もあれば普通はつけるよね？
まあ、利益を出すためには仕様を下げざるをえなかったのかな。
安っぽいよね。
立地もあまりよくないし。
まだ、結構売れ残ってるんですね？
売れるのかな？

無理じゃない？
なんか、やっつけ仕事的な、出来の悪いマンションだよね。

この立地で坪380って高すぎというか、何考えてるの？っていうのが個人的な意見です。

向きによっては坪320くらいのところもあるけどな

それでも残りはあと２戸くらいじゃない？
なんだかんだ言って売れてる
やっぱり小学校の学区とかが要因なのかな

ネガはどこぞの近隣物件の方ですか？

大手デベの物件で、地権者がいなくて、幹線通り、地下鉄、学校などの嫌悪施設に面してない高台の物件ってのは他に文京区のどこにあるのか教えてください。

まさか、駅から遠いとかどうでも良い事おせっかいですよ。地下鉄の駅とか使わない人って世の中にいるもんですから。

値段が高いと思うかって、常に相対的でね。金があれば安いと思うし、金が無けりゃ高いと思うし。

それより絶対的な価値でここに勝てるもの、是非是非教えてください。

>90
おせっかいも何も駅から遠いのが大きなマイナス要因になる人も多数いるでしょ。
あなたにとって、駅から遠いのは全く問題ない、この立地がライフスタイルにベストマッチだ と思うのなら買えば良いだけの話。
求めるプライオリティが違う人間から意見を求めて、提示しても意味ないでしょう。

＞　プライオリティが違う人間から意見を求めて、提示しても意味ないでしょう

プライオリティが違うのに、自分の好みにに合わないとだけで、なんでこんなに高いとか、出来が悪いとか書いてる８７、８８あたりに言ってあげてくださいな。

９０に見合う、＜最低限＞の条件を満たす、住環境のマンションって、歴史的にもほとんど無いよ。
おそらく文京区の数少ないグッドデザインとなった本郷パークハウスプレミアぐらだろうね。

そもそも駅から徒歩9分って遠い部類に入るの？
10分超なら分かるけど。
アトラスと比較してるの？

文京区で9分は遠い方でしょうね。

>>92

言ってくれますね。私はこれでもプロのはしくれですから、
出来が良いか悪いかの判断はつきます。素人がイキがってるんじゃないよ。

>92
少なくとも高いか否かは近所の築浅中古相場と比較すれば分かるんじゃない？これは自身でデータを調べればわかるでしょう。

ここに書かれたレベルのどの部分が何のプロなんだか・・・　価格というのは相対的価値ですからその人のプライオリティにより違って当たり前だと思いますよん。　ｂｙ通りすがり。

本当のプロは謙虚だよね。

プロさん、どのあたりが出来が悪いのか具体的に教えてください。お願いします。煽りじゃなくて今後の参考にしたいので本当に。

プロってのも何のプロだか知らないけど、

買うプロ、
売るプロ
作るプロ
設計するプロ、、、

少なくともこの物件の周辺物件の担当者だろう。

旭化成、野村辺りの３流デベには他社の物件の悪口書き込んでる下　衆なヤツがいるってことだろうね。

設計のプロだよ。
ここは、敷地が小さく準ペンシル型マンション。第二種住居地域は一般には、北側斜線がないんだけど、文京区は高度地区を指定して、容積率に対して不自然なくらいの北側斜線をかけている。さらに前面道路が狭いため、道路斜線をかいくぐるため、道路から建物をセットバックしている。その結果、隣地境界にギリギリの配置計画となっている上、歪つなボリュームになってしまった。周辺環境や相場感から、床面積の大きな住戸が計画出来ないので、上層階の床面積の小さなフロアにも窮屈に住戸を詰め込んでいる。周辺環境の変化に対応できないし、形、素材感はお粗末。兎に角、余裕の無さは歴然。そもそもペンシル型に近いマンションは良くないが、百歩譲って、高度地区制限の無いとけろか、前面道路が南面しているところに計画すべきだね。

蛇足だが、最近のパークハウスでは代々木参宮橋のやつもダメだと思う。

>旭化成、野村辺りの３流デベには他社の物件の悪口書き込んでる下　衆なヤツがいるってことだろうね。

根拠のない書き込みはやめたら？
マンション事業がうまくいかなくて藤和不動産と一緒になるような会社が一流デベなの？

そもそも、財閥系デベに就職して、マンションつくってる時点で三流。
財閥系デベのマンション部隊は、会社の中でお荷物でしかないから。

たしかに間取りに統一感無いし、必死で詰め込んだ感はあるね

まあでも業界では大手と行ったら三井三菱住友東急ですよね。

財閥のマンションがお荷物なら、非財閥のマンションの下請けしてる設計なんて、業界のカスか？

東急は入らんべぇ～

>>108
カス物件掴んで、くやしいのぅ。くやしいのぅ。

ここと競合するのってベリスタ小石川竹早町くらいでしょ。
あ、でも統合するから競合じゃないのか？

ベリスタだったらこっちの方が良いな
仕様が違い過ぎる

目糞鼻糞だよ。

仕様も価格も違うから比較はナンセンス

>>103
参宮橋は三菱の企画じゃないからね。
どこぞの倒産？デベからの完成物件買い取りだったはず。

>115
だから何？
一流デベである三菱地所の基準を満たしてるからパークハウスの名前を冠して売ってるんでしょ？

それほど悪い物件じゃないと思うけどなあ。確かに眺望があまり期待できないけど、一応文京区の閑静な住宅街だし、仕様もパークハウス平均仕様（最近の）だしね。あの坂の周辺、これからもあまり物件でないでしょ。

ディスポーザーもついてない安物マンションに高い値段。
そりゃあ売れないよね。
年越したら三菱地所じゃなくなるし。
大量の在庫抱えてどうするのかね。

ここなら豊洲の方がいいですね。
あくまでも個人的な感想ですがね

＞119

土地勘なさすぎ。
この物件は割高とは思うが、豊洲は比較対象にならない。あそこは空気が乾いた人工エリア、こちらは由緒ある小石川。

安っぽいところは豊洲もこの物件も同じかな。