新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。
物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
山手線 「大塚」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売
施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ
《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/
[スレ作成日時]2009-10-18 22:59:43
＞どの部分が（具体的に、例えば、A棟の１階のこの部分といった具合で）、
どういう根拠に基づく地下室マンションであって（例えば、実質は地上階である階の全体のうち1/3が地下に埋まっているため、この階が地下階扱いになっている等）
現在どういう問題を持っていて（例えば、傾斜下の家が文句いっている等）、
将来のどういう問題をはらんでいるのか（○棟の○○号室当たりが立て替え床面積減の対象で、これによる資産価値落下の可能性がある等）
ど素人の私にもわかるように、
具体的な階や詳細な内容の
ご指摘おねがいします。
急ぎならとりあえずこれらの疑問全部営業マンにぶつけてみればいいんじゃ？
私を含め匿名さんの意見を鵜呑みにするのもどうかと。
ひとつ言えるのは焦って買うようなモノじゃないからいろいろ心配なら見送ればいいだけかと。
また他のあなたにあったマンションもそのうち出てきますよ。
間取りが全然駄目。
何故魅力的な間取りが作れないのか不思議。
これだけ悪く言われるのはやっぱりよくないのう。過去にもサンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい問題がでてますな。この会社がまた住不と組んだものだから一段と負の方向に向かいましたな。物件概要の媒介というのが何を仲介しているのか？ちょっと平民には手は出せん物件だわな。、、、という印象です。
>サンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい
詳しく知りたいのでもしよろしければどこで見たか教えていただけないでしょうか？
だれか200にまともに応えてやれよ(・∀・)ニヤニヤ
２００です。
だれかまともに応えてください。
私のほうでもいろいろネットで調べましたが、
このマンションは、
問題がないような気がします。
見落としているのは怖いのでだれか考える材料をください。
>201
鵜呑みにはしません。
営業マンの話も鵜呑みにはしません。
権原あるのものによる公式文書でも鵜呑みにはしません。
悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです。
最終的には法律等に照らし合わせ、
その上で自分で判断します。
他にアドバイスあればお願いします。
>悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです
そういう意見ならこの掲示板でたくさん聞けると思いますよｗ
実はここは問題ないってオチ？
まっまさかな(;´∀｀)
釣り？
あの博識な方の見解を早く聞きたいのは私だけ？
あなただけでしょう
すみません(>_<)
私も聞きたいが
いつもの人の見解待ってます。
やっぱりああいう人が一人はおらんといけんね。
でも今までのが全てただの嫌がらせだったらまじ怖いな。
残り２戸と聞いて、もう表れないのかなぁ。
嫌がらせじゃなければ
もしかしてあの人が真面目に調べて最終チェックしてるかも
なんて期待し過ぎかな
＞もしかしてあの人が真面目に調べて最終チェックしてるかも
そしたら俺なら黙ってるな、人に教えても１円にもならんし
残り２戸ってマジかな？それだけでも知りたい。９月完成まで一月あるしもう少しあると思ったんだけど
あの人は、もう、こない・・でほしい。
あの人は伝説になりました
販売苦戦中の近隣物件の営業か契約者じゃないの？
あの人は
たしかにそんな気もする、、。何らかの形で関わってるねきっと
近隣他の営業なら、 不正競争防止法で確実にアウト。
根拠条文は忘れた。
そもそもここは地下マンションなんけ？
>根拠条文は忘れた。
これは根拠はないってのと同じだと思う
＞確実にアウト。
つっこむならこっちだろ。
>>200
地下室マンションの定義ですが、問題は、容積率に算入されていない居住スペースがあることと考えています。
見た目が地下になっているかどうかは関係ないです。
現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。
どこが地下にあたるかは問題ではありません。規制変更があった場合に、損をかぶるのは全住民になります。
容積率に算入されていなかった地下部分の住居の住人だけがあぶれるというわけではありません。地下部分の住人も、分譲スペースに応じた敷地区分所有権を持っているからです。逆に言うと地下でない部分を購入する場合も同様にリスクがあります。どの部屋が地下であるかよりは、居住スペース中に占める地下部分（容積率未算入部分）の比率のほうが重要です。崖っぷち地下マンションに比べれば、ここは比率は低いほうですよ。将来法規制が変わらなければ、実際の問題はありませんが、規制が変わる可能性を懸念する人は地下室マンションを購入検討対象からはずしますので、転売時のネガティブ要因です。賃貸する場合には別にマイナス要因になりません。
なお、法規制が将来も現状どおりなら、地下室マンションでない物件は、建て替え時に地下室マンションに建て替えて居住スペースを増やせるので有利になります。ですので、たとえば他の全ての条件が同じで、地下室マンションとそうでないマンションがあったとしたら、地下室マンションでないマンションの方が購入者にとって有利なことは確かです。
斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
個人的には、この物件に関しては、地下室マンションよりも、土壌汚染の件、埋設物の件、汚染土地の旧所有者が等価交換で住むことにまつわり、住民間の雰囲気が悪くなる可能性の方がずっと気になります。
ちなみに、私はどこの販売員でもありません。ここのＭＲにせよ近隣？にせよ、不動産販売員は土壌汚染についての認識が浅いですね。
待ってました
お見事
２２５はどんな人かな？
>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。
どこの契約者さん？
ア○ルタワー？
225さん
200にちゃんと応えてやれば。
で、造りからしてここは容積率に算出されてない居住区はないんじゃないの？
>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。
でしょうね。
＞規制が変わる可能性
可能性の話はうんざり
＞斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
たとえばの問題を細々とありがとうございます。
ちなみに疑問符、疑問形で相手に思考させる文を書くのは営業のテクニックの一つです。
というか心理学初歩の一種ですね。
書店で簡単に手に入る心理学の本で最初のほうに書いてあります。興味ある方は立ち読みでもどうぞ
フラット３５ S（優良住宅における特別ローン）の金利優遇が継続する方針が政府与党内で決定したみたいだね。
チャンスを何度も与えられているのに、
225さんは適当なことばかりいう。
200の質問にちゃんとこたえてやるだけでいいのに。
結局重説で聞けることを超える事実を、何一つ述べていない。
穴だらけの重説についての説明は？穴だらけがまだ理解できん。
さすがに過剰に言い過ぎたことや、間違ったことは訂正したほうがよいよ。
明後日の内覧会で２２５が事件起こしそうで怖い
全裸で抗議
内覧会はどうだったの？教えて下さいまし
思ったよりはよかったですよ
下がり天井はそれほど気にならない部屋だったようで良かったです
購入者の年齢層が近くて
子連れの子供の年齢層も近かったです(笑)
感じが良かったですよ
政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する、対策の財源が限られるなかで、約100項目の規制改革を前倒しするようです。（2010/9/9 日経新聞）
容積率緩和ですか。立て替え検討中の老朽物件には有利ですね。
ただし、この物件は建ったばかりだから、有利というより不利かもしれませんね。
将来立て替え時には、容積率が緩和されていれば確実に有利ですが、その恩恵を受けるのはまだ遠い先ですよね。それよりも緩和容積率を利用して、周辺に高いものが建って眺望や日照が悪くなれば、これから立て替えまでの数十年ずっと条件が悪くなることになりますし。
それを言ったら、今建ってる新築物件もこれから建つ新築物件もすべての物件が不利って事かと。
特に老朽化した築40年以上経つ規模の大きなマンションなどが近隣にある場合に。
そもそもの緩和の目的がそういった老朽化マンションなどの大規模な建物が立替もせずに放置されてる状況下でその立替をうながす為だし。
第一種住宅は日照規制あるけど。
準工業地域や商業地域に土地が指定される場合は日照に関しては影響をうけるマンションもあるかもね。
但し今回は大規模な建物が対象の緩和（だったはず）だから、上記の地域に土地が指定されていて、なおかつ古くて大きなマンションが建っていたりしたら要注意ってことだね。
このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？
戸建ても適用されますか？
いつも人はなんでこんなに粘着してるんだ？
すごく怖い。
＞このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？
戸建ても適用されますか？
近隣にはないです、一応、ちゃんと自分の目で確かめたほうがといいよ。
戸建に適用されるかどうかは、まだ具体的な緩和の条項が定まってないから、現時点ではわからない。
＞このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？
西側に機械式駐車場がありますね。
別に立て替えでなくたって駐車場に新規に建てるのだって同じ。
それに駐車場のところはここと同じ準工業地域だから緩和されたら高さでは負けますね。
＞戸建に適用されるかどうかは
戸建てかマンションかで適用容積率は変わりませんよ。用途地域で決まるんだから。
249です
ありがとうございました
モデルルーム見てきました。
①午前中でしたが日当たりは思っていたよりも悪く無かったです。
②エントランスも派手ではないまでも落ちついていた印象です。
③部屋は間取り図では確認できなかった天井が気になっていましたが天井は高かったのでコンパクトマンション特有の圧迫感は感じられませんでした。
④周辺環境は本当に閑静な住宅街といった感じで街灯が多く交番もあり、女性でも暮らしやすそうだと思います。
⑤近隣の周辺施設は寂しい感じがしました、コンビニ、スーパー、病院、公園、商店街、飲食店等一通り揃っていますが、徒歩3分以内のスーパー２つはどちらも小規模でしたし、必要最低限といった感じです。西友が現地の通りから700ｍほど先にあるといっていましたが確認はしていないです。
⑥サンシャインが建物から見えています。池袋は徒歩でいけそうですね。
近隣のアウルなどと比べるとタワー型でない分、派手さは無いですしモデルルームから見えた展望は住宅街しか見えず寂しい感じがしました。
現在埼玉のタワーマンションに済んでいますが、確かに景色は３日で飽きます。けど、それにしても寂しいですね。
元印刷工場跡地ということで懸念していた土壌汚染などの心配ですが、30分ほど説明を聞き、質問しましたが生活する分はたいした問題では無さそうです。
容積率が将来変わって建替え時に専有面積が減らないかも質問しましたが、35年以上先の話なのではっきりとはわからないがそれは他のマンション全てにいえるので特別このアンションが該当してるわけではなさそうです。
細かい点で（窓からの展望、15時以降の日照、共用施設がそれほど充実していない）気になる点はありましたが、長く住む分にはさほど影響がないので相場の価格より安い分、妥協できる点かなと思っています。
20件以上モデルルームを実際に見ましたけど、ここを含め４件まで候補を絞り検討中です。
車の交通が激しい大通りに面していない閑静な住宅街に位置するのはここだけなので、他の候補と比べもう少し考えたら契約するかもしれません。
長文失礼しました。
サンシャインシティも西友もよゆうで歩けました
大塚駅に行くよりも近かったです
それにしても
ここのエリアはマンション建設ラッシュですよね
でもここは唯一大通りに面してないね。大通りは夜も早朝もうるさいよ。ベランダにもの干せない。
おススメはしません。
でも確かにサンクタス文京大塚ってネーミングはかなり微妙だよね、サンクタス護国寺でいいのに。
まぁ順調に売れているみたいだけど。
『文京』って教育ママたちが弱そうなネーミングだし(笑)
『文京千駄木』、『文京護国寺』、『文京小日向』、『文京千石』ｗ
都内で探してるなら、文京は立地・環境面で優良だと言えるかもしれませんし、、。
ただ価格設定がネック
最後にだいぶ売れ残ってしまいましたね。
どのくらいで完売するのでしょう？当分先かな。
どれくらい残ってるん？1LDKは残ってる？
もう、残りは少しでしたが。
1LDK6戸、2LDK4戸
たまたまか、見学の時には入居が始まったところでとにかく引越しが凄まじかった
駅近いし、丸ノ内だし、もう少し価格安ければいうことないんだけど
思ったより1LDKが売れてる。2LDKは思ったより売れてない。3LDKはやはり売れ残りなし。
だからどうしたんだ俺
駅までの導線が無理・・・・ジメジメして暗い・・・
ここは外し。
>駅までの導線が無理・・・・ジメジメして暗い・・・
ここは外し。
そうかな？道は狭いけどこんな程度で外しなん？本当に歩いた人？
肥満体の人には駅までの導線はつらいのかも？
>肥満体の人には駅までの導線はつらいのかも？
どんだけ太ってんだよｗｗｗ
２ＬＤＫってすぐ売れそうなのに
まだ残ってるようですね。
便利っちゃ便利だけど、価格がちょっとだけ高め
だからかな？？
個人的に調べてみた結果だと（ザックリだけど）
1LDKのマンション相場はさほど開き無いからね、都内で2800-3200万くらいで。
あとは場所や周辺施設とか好みの問題。
2LDKだと都内で3600-4900万くらいと開きが大きいから、イマイチ踏み切れないのかな。
都内の新築マンションの完成までの平均販売戸数の割合が70％だとすると、まあまあ好調なんじゃないかな。
残り戸数は10/90（非分譲も入れて）なら。
都内の新築マンション売上はボチボチ好調だから2006-2008年と比較すると大きな値引きは見込めないかな、、。
デベが強気なのは政府のバラ撒きと金利の低下が背景にあるからかね、これが期間限定だから「今しかないですよ」的な、、、。
都内で販売が回復したとはいえ、それでも在庫はかなりダブついてるようだし、まあそれも織り込み済みかもしれないけど。
買い時は悩むね、、、、、、、、、、、。
↑都内で？
アホクサ バカだろオマエ
無駄な長文うざいよ
3Lもまだ残っているよね。あとローン審査落ちの物件がいくつか出てる。
全体的に辛気臭い印象だったのでパス
あ、私も思います、その辛気くさいって感じ。
私は早々に資料請求していたのですが、結局MRに行かずじまいでした。
価格が安いので魅力を感じ会社帰りに現地へ行ってみたのですが、何かピンとこないというか、しっくり来なく。
いきなり夜だったからかな？と思いながらも資料を見ても、ネットを見ても何かな～と自分でも表現し難い感じを持っていたのですが、そうです、辛気くさいんです。
最近もA4版のチラシが送られてきていましたが、写真は以前と変えているのに辛気くささは抜けません。
まぁ勝手に感じるイメージなので、建物等に直接何かある訳ではありませんので念のため。
↑上のほうで［ジメジメして暗い］［辛気くさい］とあるが、プラスで［地味］ってのも当てはまるな
ここ評判悪いね
自分に聞いてどうするつもり？
辛気くさいー
ホームページのモデルルーム写真でも、伝わりますね。
おそらく、サッシやフローリング、キッチン、お風呂のパネルの色ー
が濃いからか、とおもいますが。
ひと昔まえに流行った、フランク・ロイド・ライト調？
夜のバーやレストランでは、ムーディーかともおもいますが・・
実際のフランク・ロイド・ライトの建築も、
めちゃくちゃ辛気くさかったですけど。
ま、カンって大切ですね。
この住所にこの坪単価で住むのおすすめできる。
でも残ってる間取りは気にくわない。
残っているのは使えないスペースの割合が高い間取りばかりですね
営業マンは「値引きします！ 価格は期待していただいていいです！」
といってたし、なかなか売れないのでしょうね。
となると
288さんはうそっぽいね
竣工写真のゲストルーム？
プチ森田恭道かー
インテリアに凝るなら、
共有スペースくらいエアコン、天カセにすればいいのに・・
んーセンスのなさを感じる。
管理費高すぎる。
派手なゲストルームいらない。
仕様も低い。
値下げ幅もあまり期待できなかった。
以上終了。
どこのマンション掲示板見てもネガばかりだね、、、、。
２００９年マンション大賞のプラウドシティ池袋本町とか販売中の大規模アウルタワーなんかネガ活動は半端じゃない。
プラウドシティ池袋本町は完売だし、アウルタワーはネガ活動するほど売れてない。
なにがやりたいんだろうね？
匿名掲示板でネガやあおりはスル―。これ鉄則中の鉄則。反応を見て楽しむのがネガ。
なかなか9戸がうれないですね。はやく完売してほしいです。
9/90って事？
残りがまったく売れませんね
久々の更新だね。
他のマンションに比べりゃ、たいして残っとらんよ
ゲストルームがなんだか品のないインテリアですね
購入目的に合わせて考えると高いな〜と思ってます
私は居住目的ですから
北向でこの面積なら
いくら設備がよくても交通の便がよくても
3000万円は高い
申し訳ないけど
あくまでも私の価値観と経済力からの考え方です
参考にはなれないし
現実的でもない
そうそう
文京区という銘柄はファミリー向けなら抜群の効果がありますけど
1LDK購入者には全く意味のないものだと思ってます
現にこのマンションも３LDKがかなりよく売れたようだった
あくまでも私見ですみません
どちらもいけるということですね、きっと
教育機関が多ければ、そこに勤務しているシングルがいますし、
学生も（地方からの親が裕福なことが多い）います、何年か自分で住んで
手狭になったら賃貸にもだせると思います、LLDKの需要はありますよ。
ここの1LDK、そんなに高いと思わないけどな。
でも使いやすい間取りかというと、微妙かも。間取りに寄ってはデットスペース多いし。
ご近所の高齢者需要を見込んで１ＬＤＫでは？
戸建て売却して、マンションに引っ越したいと聞きます
文京アドレスやここに限らず、駅近ならシングル需要はそれなりにあるのではないでしょうか？
その通り
マンションって無理して絶対買わないといけないもんじゃないから、物件が合わなかったら見合わせるを繰り返して探してもいいんじゃないかな？
327さん、がんばってね
まだモデルルームやってるみたいだけど、結局何戸残ってるんだ？？
物件ホームページチェックすりゃわかる。
都心部はコンパクトマンションが主流ですから、同じ3LDK以上の間取りでも広くゆったりした部屋に住みたい人には埼玉や千葉はおすすめできます。
ただ都心回帰の流れが近年のトレンドのようですし、将来の資産価値下落という面では不況下でも一定のニーズのある23区に比べれば下落幅や価値低下の速さは平均して早いのがデメリットにもなりえます。
あくまで中古相場などを照らし合わせた平均値なので埼玉や千葉でも将来、価値の下がらないまたは下がりづらい物件はもちろんあります。
終身住宅として埼玉や千葉で住まいを設けるとなれば価格面でメリットは得られると思いますが、将来の住み替えを考えるのあれば、売却時の価値の差を考えるとそのメリットは生かせないかもしれませんね。それもその時の情勢にも影響されるので一概には言えませんが。
都心部を中心にコンパクトマンションが主流になっているのも、広い部屋や戸建に住み替えを将来の選択肢に残したい人や将来に都心から移動を検討している人が多いのでスペースのある部屋でなくてもいいと言う人が増えているのかもしれません。
残りがまったく売れませんね
モデルルームで使用していた部屋2戸と地権者割り当て分の3戸（放出？）を販売開始したみたいですね。
ただでさえ残戸あるのに更に放出ですか…いつになったら完売するやら。
10月完成物件で総戸数９０で１３戸販売中ということは、ほぼ埋まってるようですが、、、、？
完成物件販売ならその意見もわかるが、ここは青田売り物件。
従って普通は竣工前に完売するものを、竣工後何ヶ月もたっているのにまだ二桁も残戸があるのは…。
90戸あるからね。売主からすれば3月完売がベストシナリオ
ここ、去年の今頃モデルルーム見に行ったけど
今も残ってるんだ・・・
去年の12月はまだ展示場でのモデルルームで販売会やっていなかったですよ。
建物はまだ土台工事も完了していなかった。
345さん、ここが青田売り物件な理由ってなんですか？
根拠はない、ただそう感じた。
でも地権者物件以外（６戸だっけ？）の埋まった約70戸を契約した人は皆さん現地を見て納得して契約した訳でしょ？特に何か周辺にネガ要素はなかったけど、、？
先月、見学時は9戸の販売で、12月にモデルルーム使用部屋が3戸、地権者部屋が２戸売り出してる（放出？）ので、完成後の純粋な販売は実質9戸なんじゃない？
でもモデルルームを販売説明の場に使っている場合は完売直前とかに販売すると思うんだけど普通は。
まあその辺はここに書き込むより住友不動産に聞いたほうが早いか。
見栄っ張りですね・・
地元民でもないのに何よりアドレスに拘るのは大半が地方出身者。
完成直後に検討していたけど、現地へ行ったとたんに買う気なくなったよ
駅前は特徴はなくゴミゴミしてる印象しかないし、マンションまでの道のりがとても寂しいし、
このまま、ドタキャンして帰ろうかと思ったくらい。
気乗りしないまま話をはじめたら、営業マンの開口一番が「値引きします！」に引いた。
窓からは汚い無人のアパートが前にデーン、まあ、売れないよ
あのー
本駒込と駒込の感じは、端から見てどう思われてますでしょうか？；；
なんかくだらない話題ですね。
くだらないけど
興味があるから
続けてくださいませ
ネガはスルーで粛々と削除以来＆通報。これに限るよ。
板が汚れるだけだからアク禁にしないと。
358さん、現地見学したとのことですが、ここ１階に小さな店舗が入ってるとの事ですが、なんの店でしたか？
358さんは知らないよ、妄想して面白半分に事実無根の中傷してるだけだから。
立地云々は近隣のマンションと比べると比較的安いと思うが、駅が近く、スーパーとか、生活に必要な施設は一通り揃っているみたいだし。残り戸数は9になったのか？
住友不動産販売の仲介で新築物件と同じものが出ています。必見です。とてもお勧めだとおもいます。
このマンションはセキュリティー・住環境・設備・カーシエアー・ゲストルーム・ホテルライクな内廊下・
週７日の管理人体制等共用施設の充実しています。
サンクタス文京大塚の販売中の会社のホームページをみて参考にしましょう。早い物勝ちですよ。
文京区とはいっても、茗荷谷や小石川の物件にくわれちゃったのかな。
購入までには至らなかったけど、モデルルームにお邪魔したことあるので、あまり人ごととは思えなくて。
早く完売するといいですね。
茗荷谷も小石川側ならあるかもだけど、大塚側なら別に影響はなさそう。
まだ結構残っているんですね。
小石川側の物件安いの多いもんね。
駅遠いのが難だけど。
もう中古物権が出てきてますね、３か月だけ住んで売りに出しちゃうケースもあるとは・・・・
大塚でだめだのは５丁目と６丁目だろ。
大塚も小石川もあまり大差なくない？甲乙つけがたいではなくって五十歩百歩って感じ。
どちらも所詮元小石川村でしょ？
小石川の低地は良くないよ。
元は河原だからね。
ここも春日通りからみたら、結構低地になるのかな。
396
低地でしょうな。
前面がぷりずんすとりいと。
