はじめまして！
大阪府堺市のマンションを一昨年購入し、現在理事会役員をしております。現在、築8年目で、約１００戸のマンションす。
先日、マンション理事会の場で、管理会社から、「3年に一度の特殊建築物定期調査を実施したところ上層階の外壁タイルに一部浮きが確認された。落下の恐れがあるので、管理組合の費用負担で復旧する必要がある。」との説明をうけました。アフター保証は10年ではないのか？と確認しましたが、対象外であるとの説明でした。 どうも納得できず、現在、対応を保留しております。 管理組合で費用負担しなければならないものなのでしょうか？ 同様の事例等ございましたら、アドバイスいただきたく、記載させていただきました。宜しくお願い致します。
[スレ作成日時]2009-09-16 15:18:36
うちのマンションは築15年ですがタイルの浮きは殆どありません。そもそもタイル貼りは大地震等がない限り半永久的に持つと聞いたことがあります。
築8年でタイル落下の恐れがあるとは、明らかに施工ミスによる瑕疵だと思いますよ。
確かに、デペ側は不利益になる瑕疵はなかなか認めようとはしません。
ＥＶ事故でも犠牲者が続出して、管理組合が立ち上がって訴え、やっと業者側の瑕疵だと認めたのですから難しいと思います。
でも事実をはっきり伝えることは大事です。ただし、一人で行動しないで必ず管理組合で行動してください。
タイル落下部分が１箇所でも見つかれば建物全体にも影響していると思いますから、直接デペ側の説明を聞く必要があると思います。
瑕疵担保責任というより、同義的責任・信用力という観点からの方がいいかもしれませんね。
うちの会社はそこまでやるんですよといういい印象が与えられますからね。
外壁タイルは、アフター規約でたぶん2年の契約。
まずは、打診検査や赤外線でどのくらい浮いているか調べる必要がある。
これはすぐやった方がいい。組合のお金であっても。
ほっといてタイルの落下事故が起こったらえらいことやで。最悪、子供の頭にでもあたったら理事も送検される。
瑕疵なのか、経年劣化なのかでデベ、施工会社とけんか。工事費用をどれだけ向こうに負担させるか。
これは交渉次第。あと、下請けの会社によっては、タイルの保険に入っている場合もあるよ。
参考まで。あと、入居者に建築関係者を探して協力依頼をするのも吉。
問題を認識している時点で施設賠償保険の範囲内なので
万が一他人の財物を壊してしまっても保険の範囲内でお金の問題はありませんが
人命を損なう恐れがあるものは対処した方がいいです
対処してからでもデベに請求するのが一般的な考え方だと思います
品確法の範囲では無いと思います、タイルは半永久的に持ちますが
タイルを貼ってるモルタルはそうではありません
そんなこと言ってるのは塗装で安く仕上げてる業者の嫌がらせの売り文句です
「高いですから」と言いたいだけの話です。タイル施工したことも無い業者でしょう
普通のデベなら対処しますが、浮きが打診できる範囲内でなければ目視ですので
周りはもちろん点検をした方がいいけど、お金を最小限にするのであれば
同じ方角の壁、同じ階の壁を検査します
理由は、同じ職人が同じ時期に同じ気候で施工して、同じ条件だからです
それくらいなら潰れてないデベなら人工だけですのでどっかから引っ張ってきてすぐに無料でやらせられます
立ち会って問題があれば、売主は検査せざるをえないはずです
まんかんしはアホなので無視していいです
乾式が浮く？
外壁が乾式？
どっかの定年後のとぼけたジジイが検査したところで管理組合から金もらってデベにたかって金せびろうとするだけ
万が一の事があった場合
売主は製造物の責任があります
管理会社はイメージダウン
管理組合は地域社会にいられません
第三者に任せるのはその当人が全く影響を受けませんので、自分たちの立場を考えずに好き勝手な事を言ってきます
取り急ぎ自分たちでできるところを対応するのが当然だと思います
委託契約的に管理会社は勝手にやってもいいです
長谷工なら勝手に修繕してバカ高い麹費請求するでしょうね
まんかんしみたいな趣味でやってる暇しかないジジイがマンション管理士をやっていることがありますが付き合ってもたかられるだけで、よくても管理組合の中身ズタボロにしていきます
第三者は利害が一致する時だけ使います
まんかんしは本日もアホなので無視しましょう
＞乾式が浮く？
＞外壁が乾式？
これで何の知識も持たないという事が証明されました
管理業務主任試験に何回も落ちる管理会社員の多いことは業界では常識です
＞万が一の事があった場合
＞売主は製造物の責任があります
＞管理会社はイメージダウン
＞管理組合は地域社会にいられません
この言い方では支離滅裂で思考能力の無いことも立派に証明してしまいました 大笑」
特殊建築物定期報告が改訂され、タイル貼りの外壁の場合は剥離検査が要求される。
この剥離検査とは見た目では確認出来ませんし赤外線調査でも確実性に乏しいとなると、必然的に打診検査をすることになり、その打診検査をするためにはタイルが張られている部分全面に足場を組んで行わざるを得なくなる。それは、ほぼ大規模改修並みの規模になり、必然的にコストも過大なものになる。
もうすぐ竣工の15階建てマンションに入居予定なのですが、柱（エレベーター部分かな）の外壁に黒っぽい筋が、所々染みのようになっているのですが、これは何ですかね？ 分かる方おられますか？ 因みにタイルはクリーム色ですm(_ _)m
古い話（今年８月の投稿）で恐縮ですが、どちらもその後の投稿がないので、気になり調べてみました。
【湿式工法】・・コンクリートやモルタルを下地としてタイルを貼っていく工法で、鉄筋コンクリート造像の建物や、木造でもモルタルを下地とした場合に行われている昔からの工法です。
マンションなど鉄筋コンクリート造では、コンクリートがそのままタイルの下地となり、木造や鉄骨造では、一旦モルタルで下地を作った後に、タイルを張り込んでいきます。
タイル 乾式工法【乾式工法】・・一旦、湿式工法の代表格であるモルタル下地の代わりに、タイル専用に作られたサイディング素材の下地、あるいはデラクリートといった外装下地材料に直接タイルを貼り付け、あるいは引っ掛ける工法で、湿式工法に比べて工期も短くでき、メンテも容易と言われている反面、コストは湿式工法よりも高くなります。
注：この工法は鉄骨造や木造に限定された工法。
マンションで乾式が使われることはないので、なんで乾式の話が出てきたのか不明。
恐らく、生かじりの知識を引けらかしたのではないかと。
新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例
基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について10年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられます。
外壁タイルは「雨水の浸入を防止する部分」なので、瑕疵担保責任が問えるかと。
と、いう事で１勝１敗。
ゼネコン出身で現在デべ品質管理関係のものです。
まず、アフター基準からの判断ですが外壁タイルについて剥離、浮きは
２年までが通常です。
また瑕疵担保責任においての外壁タイルの浮きは記：「雨水の浸入を防止する部分」の適用
にはなりません。タイルが浮いていてもタイルが貼られているコンクリートにひび割れ等
がなく雨水侵入が確認出来ない場合は、上記の適用にはなりません。
しかし、ひび割れ等による雨水侵入が確認された場合、上記が適用されその部分の処理をしなければなりません。
それに伴い一時、タイルを撤去しなければならず雨水侵入防止処理後は必然的にタイルを
現状復旧しなければなりませんので該当部分についてはタイルを復旧しなければならず上記適用とは別の意味でタイル
の浮きは原状回復により解消されます。
以上はアフター基準及び瑕疵担保からの判定になります。
基本的な見解は上記の通ですが、他にも地震とかコンクリート下地不良によるモルタル修正部分の剥離とか
様々なケースが想定されるため、管理組合で１級建築士による正式な調査を依頼されたほうが賢明かと思います。
デベロッパーも調査により瑕疵の疑義が提示されれば調査をせざるを得ません。
そこでデベロッパーも認めれば調査費用も請求とする流れになります。
外壁タイルの剥離ひいては落下については非常に難しい判断になり、裁判所の判例でもいまだに確固たるもの
がでておりません。
参考までに下記を。
http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...
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神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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3600万円台～7900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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53.95m2・61.48m2 |
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総戸数 132戸 |
神奈川県海老名市めぐみ町512-13 |
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4998万円～1億168万円 |
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2LDK～4LDK |
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54.61m2～92.21m2 |
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総戸数 304戸 |
神奈川県川崎市麻生区栗木台２-7-1 |
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4418万円～6818万円 |
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3LDK・4LDK |
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61.7m2～80.94m2 |
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総戸数 127戸 |
神奈川県藤沢市鵠沼海岸２-5217-8 |
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6458万円～7798万円 |
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3LDK・3LDK+S（納戸） |
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72.5m2・80.5m2 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県川崎市高津区諏訪３-144-1 他2筆 |
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5600万円台・6400万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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61.61m2・70m2 |
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総戸数 21戸 |
神奈川県海老名市東柏ケ谷２-1752-1 |
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4588万円～6288万円 |
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2LDK～3LDK |
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57.34m2～70.63m2 |
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総戸数 55戸 |
神奈川県川崎市多摩区登戸1260-1及び1259-1・1260-2の各一部ほか |
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5598万円～6998万円 |
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2LDK・3LDK |
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54.2m2・62.6m2 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県相模原市緑区橋本２-336-1 |
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4100万円台～1億8500万円台（予定） |
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1LDK～3LDK |
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34.39m2～93.2m2 |
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総戸数 458戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
