グランドホライゾン・トーキョーベイ　８

＞オータム、サマーほどの勢いないみたいですね

そうですか？
今日、混み混みでしたけど…。

千葉銀行のローン事前審査についてですが、
私はサマーで契約しました。
まだ本審査の結果出ていません。
（来週金消会なんですが・・・）
締め切りぎりぎりに初めてＭＲに行き、
仮審査なしで申し込み受け付けてくれました。
借金無し、在職年数が長い、就職先がある程度の規模である、
年収に対して無理の無い借り入れ金額等の条件で、
会社判断で受け付けてくれたようです。

サマーで契約した顧客のフォローがあるのに、オータムで１００戸も売る
営業マンの余力は無いですよ。
サマーの引渡しが終わったらまた積極的な販売をするでしょう。

＞子供を通わせる予定の若松小学校と若松中学校の評判について、あまりよくない
＞話もあるようですが、実際のところご存知の方がいらっしゃいましたら教えてい
＞ただけないでしょうか？

実際を知っているものではありませんが。。
サザンとホライゾンに住んでいる、もしくはこれから住まれる方のお子さんが、これからの若松小学校・中学校の子供の結構な割合を占めてくるようになるのではと思っています。
といいますのは、
まず学区の地図を拝見すると、若松小学校・中学校に通うお子さんで、若松団地（１９００～２０００戸）、サザン・ホライゾン（１９００戸程度）・船橋競馬場の厩舎以外にお住まいの方はあまりおられないのかなと。学区内は倉庫が多いですから。（若松中学校学区：浜町２・３丁目、若松町１～３丁目、高瀬町）
次に若松団地ですが、こちらは賃貸棟については、賃貸募集しているのを見ませんし、築４０年程度たつ旧耐震の建物ですから、ＵＲはいずれ建て替えか民間への売却でも考えているのかな、なんて思っています。改修工事をされているのかもしれませんが。また分譲棟が団地全体のある割合を占めていると聞いていますが、こちらも築４０年程度の建物ですし、小学校・中学校世代のお子さんは今すでに少ないのかなと、またこれからは更に少なくなるのかなと思っています。
一方、ホライゾンには何度か足を運びましたが、購入者・居住者には小さなお子さんをもたれている、もしくはこれからもたれる世代が多かった印象を持っていまして、サザンも同様かなと。
最後に、船橋競馬場の厩舎ですが、お子さんの数としては、それほど多くはないのかなと。地図で拝見しますと面積は広いみたいですけどね。
以上から冒頭の結論になるのかなと思っています。
となりますと、学校の雰囲気もサザン・ホライゾンに住まれる方の雰囲気に近づくのかな、と思っています。
まぁ、普通の雰囲気なのかなと。。
いかがでしょうか。

私も仮審査なしでした。
サマー最終日に登録して千葉銀行で本審査は５日で連絡きました。

じゃあ、オータムも間に合うかもしれないですね。

やっぱり急ごう。

オータムもかなり売れるんでしょうね。
終わったときにしかどのくらい売れたかはわかりませんからね。
ただ、当初フージャースが考えていた予定よりかなりの売れ行きを見せているのは事実ですね。

タイミングを逃すと好きな部屋に入れないですからね。あそこまでサマーで売るとは思っていませんでした。

サマーで最高倍率ついたのは東低層の安い部屋だったようなので、南低層も以外と売れるでしょうね。
景色はだめでも日当たりは大丈夫らしいですし。
冬のボーナス減とかニュースで見ちゃうと、価格が全てという人が増えてもおかしくないですね。

東の低層が人気だったんですね！意外でビックリ。

小中学校は確かにそうなりそうですね。

>景色はだめでも日当たりは大丈夫らしいですし。


そうなんですよ。
日当たりが確認できたので、ウチは低層でいきます。

日当たりが大丈夫なら景観は人それぞれですからね。
良いに越したことはないかもしれませんが、他のところにお金がかけられるので良かったという人もいるのではないでしょうか。

とにかく低層も人気がありそうなんですね。良かった。
私は南の比較的上の階を買いました。

オータムすでに販売戸数が増えていますね。
４７戸とかなっていたと思います。
期間的なことを考えるとサマーと同等くらいの売れ行きなんでしょうかね？

４７戸に増えたんですか？一気に売るつもりなんでしょうか。
倉庫かぶりといっても、今まで都内のマンション探していた人にとって、お見合い部屋よりはマシなのかもしれませんね。
長所と短所は紙一重だし。

４５戸でしたね。すいません。

ガンガン売ってかないと　カビが生えちゃうよ。もうカビテルかも。

あ、自分とこの営業から帰ってきたんだ。
連休なのに、遅くまで大変ですね。

実際には完成後すぐ入居の方が、カビは生えやすいんですよね。
誰でも知ってることだと思うけど。

完成から2年弱ですが、コンクリートのこと考えたら一番いい入居時期かもしれませんね。

>完成から2年弱ですが、コンクリートのこと考えたら一番いい入居時期かもしれませんね。

普通は、竣工後２年も使われないまま空き家だった物件なら、水周りなどの未使用による痛みのほうが問題だろ。

オータムで販売失速ですね・・・。

ディスカウントすれば、住環境悪くとも売れるという見本のような
マンションですね。

失速すれば、また値下げすればよろしいので、ノープロブレム。

マンションとしての価値は下がっていくが、売主にとっては
ここを売り切ればどうでもよいことなので、それもノープロブレム。

水回りの痛み？普通は使われてないなら綺麗なままでしょう。
バルコニーのこと言ってるの？掃除すればﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ。

＞ディスカントすれば、住環境悪くとも売れるという見本のようなマンションですね。

本当に。
新浦安や海浜幕張の価格に手が届かない人達にお似合いのマンションですね。

＞新浦安や海浜幕張

両方とも駅から遠～～～くて高いんで、買えなくても全然ﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ。

最上階は殆んどもうありませんネ

ＭＲ行ってきました。
南高層階から、海がどれくらい見えるのか気になっていましたが、
実際見てみると、予想以上に海が見えて、景色が素晴らしかったです。
海が部屋から見えるところに住みたいと希望する人にとっては、
この価格帯でここ以上のものはないのではないかと思っています。

＞８７７

若松団地が取り壊されたら、同じくらいの値段で海見える物件出るよ。

↑それ何年後迄待つの？

＞ここは駅近が唯一のメリット

徒歩８分で駅近か？普通だろ（笑）

ここに住むことは「お金持ってないよ～」と言っているようなものか？

>噛み付く話題でもないのに。鬱憤溜まってるんですね。
相変わらずスルーできない人いますね・・。
鬱憤たまってるんですね。

このままオータムむ45戸数なら、年内３分の２は売却できそうデスね。

内見会行った人どうでしたか？感想教えて下さい。
現況引き渡しってどうなんですかね？迷ってしまっています。

内見会行ってきました。
床の一部が変色していました。受付担当にその事を言ったら、現況引渡しと言われました。
これって、どう思いますか？

南の倉庫裏ですが、思ったより離れているし日当たりも問題ないのでお見合いマンションより
プライバシーが保たれている分良いと思います。
価格が安い分、他のことにお金が使えるのは魅力です。
西の価格が出たら比較しようと思います。

それまで南側残ってるの？

変色もなおしてもらえないの？
本当ですか？さすがにというか、正直未入居時のメンテナンスが悪くて汚れがあるんですから、それは売り主の責任と考えられても仕方がないと思うのですが。

日焼けなんて直りませんよ。

>変色もなおしてもらえないの？
中古マンションですから。
そこいら辺は割り切りましょう。

カーテン閉めたままなのに床が変色なんてしませんよ。簡単に嘘のネガレスにのせられるのもどうかと。

いろいろ心配しながら購入しない方がいいかもです。大借金するんだろうし、この先なんかあったらローン払えないし。

う〜んうちは紙のカーテンがかかってたから、やっぱりネガレスだったのかな？傷等々は直しますと言っていましたが、

今日はオートの開催日でしたね。内覧会でじっくり音を調査したので、検討板卒業記念に調査結果を報告しておきます。ご参考までに。ちなみにサウス上層階です。

１．玄関を開けた状態のリビング - 60-70db
２．玄関を閉めた状態のリビング - 40db
３．ベランダ(南側)　　　　　　 - 35db
４．玄関を閉めた状態の寝室(ドア開放) - 30db
５．玄関および寝室のドアを閉めた状態の寝室　- 10db以下

間取りにもよると思いますが、オートの音で起こされる心配はなさそう。

オートの音私も気になりませんでした。
更に慣れていくことを考えるとほぼ気にならないですね。

あと約半月で引き渡しです。楽しみですね。

サウス中層階を購入検討中なのですが、現況引渡しだと、やはり床の変色等は直してもらえないのでしょうか。
聞いたところ、S5タイプの和室を洋室に変更するのは無料とのことだったのですが。やめたほうがよいでしょうか。

慌てないで、もう少し色々勉強してから買っても遅くないと思うけど。まだ腐るほど売れとこってるし。

東ですが廊下にいてもオートの音は結構でかいけどそんなに気にならなかったです。玄関の戸を閉めても聞こえてましたが室内に入ればすぐ忘れます。

内見会行ってきました。
フローリングは変色していませんでした。
気がついた点を列挙すると、
・クローゼットの中が埃でザラザラしていた
・壁紙がうっすら汚れていた（よーく見たら少し黒ずんでいる感じ）
・バルコニーに設置されたスロップシンクの蛇口がかなり白っぽくなっていた
・襖に少し汚れがあった
・床が少し汚れていた

クリーニング入ってくれるそうですが、そんなに期待しない方が良いのかなという感じです。
汚れているといっても、自分で契約した業者を入れての掃除や
張替えなどの工事をする必要のない軽微なものだったので
自分で掃除すれば大丈夫そうです。
襖の汚れは子供が小さいのでいずれ汚れるだろうと割り切っています。
（襖も対応すると言っていた気がしたのですが・・・・期待しないでおきます）

申し込みをするときに営業からは、大幅値引きをしているから現状引渡しですと言われました。
定価で買っている方もいるので、この値段で新築時同様にお直しはできないということみたいです。
生活に支障がある瑕疵（扉が開かないとか、鍵がしまらないなど）がもしあったら、
それはちゃんと対応してもらえるようです。

888です。
こんな感じでした。
台風の影響？みたいな回答だったんですが、換気口みたいなところが開いていたのでそれが原因かと。それって明らかにあちらの責任では？他の部屋から同じような話があったようなみたいなことで、また明日連絡がきます。
ちなみに紙のカーテンは北側のみで南側にはありませんでした。

定期点検もあるので、そこまで心配はしていません。ぴかぴかの部屋ではないということですね。
入居前に念入りに掃除を行う予定です。

人の感じ方はそれぞれですが、オートの爆音が気にならない人も居るのですね。
東棟では部屋に入れば気にならない程度でしたが、
南棟はかなりの音が聞こえてきました。
西側となればものすごい音がするのでしょうね。
それでも西側が人気というのは、やはり価格なのでしょうか

いつから西が人気って話になったんですか。

西のオートの音は、おっしゃるとおり、リビング側でかなりのうるささです。
だからそこそこ安かったんですけどね。
開催日の少なさで、折り合いつけてる感じです。
甘く見ない方がいいと思うし、神経質な方にはオススメしません。

富士山とか夕焼けとか夜景、花火も、高層階からの夕から夜にかけての眺めは
ほんとに素晴らしいんですけどね。

私は内覧しましたよ。
ある程度皆さん契約前に割り切れてますよ。紙に気になるところあれば言って下さいって書いてあるからただ言ってるだけでどうにか直してもらえるのならラッキーそんな感じじゃないんですかー？

竣工前から販売しているマンションの方が多いですよね？
だから契約→内覧→キャンセルってのもありますが。
注文住宅なんて以っての外ってことですか？
ホライゾンは気になる部屋を事前に伝えれば登録前に内覧可能だったはずですが。
ただサマーの時は可能でも、今はどうかわかりません。

888です。
サマーでしたが、内覧はカギが準備できないと言われ見れませんでしたが…見れたのは１６Ｆのモデルルームだけです。
入居後の不備は２・３月頃に一括で受付をするみたいな話は受けました。入居後半年は売主に責任があると言われましたので…。営業の方にです。
ただワックス掛けなどが無駄になってしまうと思ったのでどうなるのかなと。

不満があるならまずは行って話聞いてみては？

サザンの中古もこのところ、すごく値を下げている。

ここは、新価格が初期売出価格に比べて、激安なのは間違いないが、
利便性はまあまあだけれど、
周りの住環境が最悪に近い物件。

検討者はアタマを冷やして、ちょっと待って状況を見極めたほうがいいかも。

サザンとここの中古価格、現在スカイダイブなので底を打った時を待った方ががいいかも。

まだいますね。
同じ文体、同じ内容。
君がどんなにあがいても君の好きな地域に人はこないよ。

待ってたら、確実に購入の機会を逸してしまいますね、この勢いだと。

私もそう思いますね。
どんどんいい部屋取られますよ。西であろうが。

同じく・・・オートの音、昨日確認しました。
凄い音だけどとくに気になりません。むしろ賑やかでいいぐらいでした。笑
静か過ぎるのも気を使ってﾋﾟﾘﾋﾟﾘするんでたまにはいいかなと思いました。感じ方は人それぞれですがね

値下げとか、考え直せとというとすぐネガレスあつかいされますねぇ
検討者にとっては、必要だと思うけどね。
購入済みで値下げされたくない人？のネガレス扱いのコメントのほうがいらない。

頭を冷やすのはネガキャンに人生をかけてるあなたですよ。
日々おつかれさまです。

>頭を冷やすのはネガキャンに人生をかけてるあなたですよ。
>日々おつかれさまです。
火に油注ぐような、くだらね～２行レスするなよ。
頭冷やしな～。

すぐネガレス扱いなどと書いている人がいますが、
ネガティブなレスポンスなので言葉どおりで
あっているんじゃないでしょうか。
なにか定義が違うのですか？

すぐネガレス扱いなどと書いている人がいますが、
ネガティブなレスポンスなので言葉どおりで
あっているんじゃないでしょうか。
なにか定義が違うのですか？

値下げ情報はこれから購入予定の人にとってはいい話です。
安く買っても鉄筋減るわけじゃないので、私は１円でも安く買いたいです。（笑）
値下げ情報に過敏に反応するのは、やはり初期で買った人ですかね～。
後から入居すると虐められそうで恐いです。（笑）

値下げ情報はこれから購入予定の人にとってはいい話です。
安く買っても鉄筋減るわけじゃないので、私は１円でも安く買いたいです。（笑）
値下げ情報に過敏に反応するのは、やはり初期で買った人ですかね～。
後から入居すると虐められそうで恐いです。（笑）

924様 925様
興奮しちゃって連投お疲れ様です。
ぜひ激安にてご購入してください。
お客様にはよくお似合いですよ～！
お客様には激安しか似合わない人生ですからね。
うちのＭＲや検討板は似合わないのでこないでね。

＞ぜひ激安にてご購入してください。
同感です！！
ホライゾンはいくら値切って買うかが勝負です。

平日の日中、夜間含めて調査しました。


津田沼、松戸、柏当たりに比べたら、ここは環境かなりいいですね。
千葉県で一番いい住環境じゃないでしょうか？

環境が悪いと言っている人は、多分実際に住んだことない人です。
つまり憶測、妄想。

ここよりいいところといったら、海浜幕張、新浦安位しかないんじゃないかな？
但し、バス便ですが（笑）

バス便が問題ない人は、そちらへ。
バス便はだめな人は、ここしかないでしょう。

↑私はここの環境がいいとは思いません。
ただし、他も酷いのは事実。

千葉県の都心通勤圏内では比べてみれば、ここはいい方かも知れませんね。

空気、騒音は千葉特有の細道の渋滞路線沿線の方がはるかに酷いです。
例えば津田沼レイフォートとか。売り切れたらしいけど、
あれは自分の車出すにも一苦労。どころか全車分駐車場がない上に機械式。
買った人はご愁傷様ですね。

売れ残り、 値引き、 売主倒産、
この代表がここのマンションなんだからネガなのは最初から分かってること。
ムキになっても仕方ない。

まあ誰がなんと言おうと、ここは首都圏で今一番の勢いで売れているマンションである事実は変わらない訳ですから、アラシやニート、競合物件の営業さんがいくらネガレスを頑張っても、もう遅いと思うのですが・・・

今のホライゾンは、以前のレコシティ(足立区)同様試金石なのです。
オートの爆音は普通に考えて好ましくありません。
それでも安いというだけで売れるのか、アンチでなくても興味があるのでしょう。
サザンも色々言われていましたが、マクタマの価格公開以降サザンを買っておけばよかったなど悔やんでいた人が大勢いました。
なので販売期間が長くなるのか、更なる値下げがあるのかわからないけれど、完売するとは思います。

いいたい奴には言わせておけばいいのです。

ここのネガレスっていい販促。
ここ読んで現地行くと書かれていることと現地のギャップがあって
ここなかなかいいねとなる。
よくない代表にあげられる若松団地も実際見てみるとレトロでいい、緑が多い。
イケアに面している棟はきれいにペイントされてるし。
倉庫もあまり気にならないし。
イケアの横通るとサザンのエントランスが出てきてエレベーターでおおとなるし。
サザンがかなりここのイメージアップに貢献している。
まるで一体のマンションのよう。
ただ買い物だけは大変そうな気もしないではないが、なにか抜け道があるのか。

>>935
まさにその通り！
サザンのエスカレーターにはおおっ！でした。
南に入居しますが、LDの窓を開けて聞こえてくるオートの音は、想像していたほど酷くなかったです。
24時間耐久レースやるわけじゃないし、夜は静かならいいじゃん？とさえ思えます。

食品は若松団地にスーパーがあるし、チャリでマルエイ、スーパーバリュー等も行けます。
私は平日に車使ってまとめ買いの予定です。

１０月８日に出来たばかりのホームズにはＯＫや西松屋やしまむらが入ってて更に魅力的でした！車ですぐだしまとめ買い私も楽しみです。

確かに若松団地のスーパーマックスってとこ行くのに抜け道はないのか気になる

家は夫婦とも、都内勤務で妻は今でもデパ地下で買って帰るし、外食もして帰れば良いだけで、不便さはあまり感じないと思っています。(土)(日)は、ららぽーとがあるしネ

住民版をのぞきながら検討版をチラッと見てみると面白い書き込みが沢山。
それも相変わらずずーーっと変わらないなーって思います。

我が家も共働きで普通にデパ地下外食当たり前で、スーパーもネットか週末買いだめで全然困りません。
毎日仕事帰りに行く人からしたら大変かもしれないけど、それ以外の昼にいけたり週末買いだめしたりする人
からしたら一切不便はないと思うよ。

でも駅前の無駄な解放感はなんとかして欲しいですね。
駅前一等地なのにもったいないな。
若松団地との複合開発に期待できるから良しとしてますが
計画が表に出てたら今の価格では買えないでしょうから
仕方ないのかな。

サウス棟なら帰り道にスーパーマックスに寄って帰宅してもロスタイムは２分の道があるのを発見。20時まで、というのがネックだけど。因みにうちの近所のマックスは０時まで。

それは凄い発見ですね！
来月探してみようと思います。

ここのマンションは何処が建てたのでしょうか？
教えて下さい。

>津田沼、松戸、柏当たりに比べたら、ここは環境かなりいいですね。
>何処と比べてるの？（笑）
まあ↑もココと比べたらまとも？

千葉県で一番いい住環境じゃないでしょうか？
笑！！市川、浦安、幕張あたりの駅近は買えないですか？
無理ですかね・・・。

>スーパーもネットか週末買いだめで全然困りません。
買いだめしなくてはならないこと自体が不便なんだっつーの。
南船橋はど田舎ですか？？？

仕事で不動産投資にかかわっており（といいますか、不動産投資が仕事です）、この物件の契約を終えたものです。
知り合いの業者仲間でも、この物件は安いと有名でして、私以外にもこの物件を買われた方はいます。
価格・眺望（上階）・広さ・設備グレードそのあたりのバランスでいくと抜群ではないでしょうか。
都心からの距離もまぁまぁで、駅距離もほどほどですし。
ただ皆さんもおっしゃる通り、環境は良くないです。オートレース場・競馬場・倉庫。。。
イケア・ララポートは近くにあって欲しいと思う人と思わない人が分かれると思います。
いずれにせよ住環境としての成熟度が高いことを必須とする人は買わない物件です。

サザンの価格が落ちているとの指摘がありましたので、過去の成約事例や今の売り出し価格をレインズ（業者が見れるサイトです。）などで確認しましたが、１，２年前に現在のホライゾンの販売価格以上まで値上がりしたのが、現在のホライゾン程度まで落ちたという認識を持っています。
隣で未入居（新築とは定義できないのでしょうが）物件が売られている中、中古物件をそれ以上の価格で売るのは難しいと思いますので、今の価格まで下がるのは当然だと思います。
ただホライゾンが今の価格で急ピッチで売れていますので、ホライゾンが今以上の値下がりをする可能性は極めて低く（これから売られる西側や低層階がこれまで売られた南側や高層階と比べて安く売られるという話と、下げて売るという話は当然別物で。。）サザンの中古も、今以上は落ちないと思います。もちろん経済情勢の大きな変化や不動産市況全体の大きな変化があれば、わかりませんが。。そのときはほかの物件でも同じ話です。。

また私は仕事柄、本件の売却背景をよく理解できますので、そこも自信を持てた理由です。
本件のようないわゆるアウトレット物件は、小型マンションには散見されますが、大型マンションではあまり（ほとんど？）見られません。その要因の一つですが、大型物件を作れるようなデベはあまり潰れていないことがあると思います。（コスモスイニシアは大型物件を比較的割安で出していますが。。スポンサーがついてますし、アウトレット物件とはまた販売スキームが異なります。）また、ここまでの大型物件ですと買い取れる資金力のある会社が少ないことも要因の一つです。小型マンションの買取転売は、去年末からはやりはじめ、今年の春先には既に参入業者が多く、今となっては結構な高値での買い取りにならざるを得ない状況です。しかし本件のような大型物件は、新興デベなどでは手を出せません。また大手デベも自社物件売却に必死ですし、相場下落は自社物件下落につながりますから、買い取ってられません。となると、資金力のある買取業者としては、競合が少ないわけですから、物件がでれば安く買いたたけます。（ちなみに本件の買取業者はフーではありません。フーは販売会社であり、資金の主たる出し手はまた別です。）
買取価格が安いということは、再販価格（皆さんへの販売価格）も下げやすい状況です。
また買取業者は通常のマンデベ以上に販売スピードを気にします。通常のマンデベは建設投下資金が完了する竣工まで時間をかけて販売できますが、買取業者は買い取った段階・すなわち資金を全て投下した後に販売をスタートするわけで、ＩＲＲをあげる為に利益率をあげること以上に、早い販売・資金回収を重視します。
となると、相場で売るのではなく、相場以上に下げて早く売りきる傾向が強くなります。
ちなみに、小型のアウトレット物件の中には安いものもあります。しかし小型物件は管理費や修繕積立金が割高になる問題があったり、加えて、設計の質の低いものが多い傾向にあります。（グレードの質が低い可能性が高いことは当然として。）
その点、本件は、大型であるということに加えて、専有部の設備グレードはまぁまぁ高く、間取りもいい部屋が多いと感じています。不満があるとすればバルコニーなどの裏面の外装が塗装で終わっているところ、、ほかにもいくつかあったかもしれませんが、あまり気にならないレベルの話でした。

以上、長文ですが、これは買いだと思います。

＞首都圏で今一番の勢いで売れているマンションである事実は変わらない訳ですから、
フージャスが言っていたオータム１００戸なんて夢のまた夢。
完全に失速しましたね。
これだけ値引きして、まだ２００戸以上売れ残っているのが不思議です。
年内完売？
笑えます。

↑あんた馬鹿？

フーさぁ～コレ売ってどれだけの利益でたのだろ?
利益と言う話ではなかったり･･･。
寝かせた分の･･･。
bankは＾＾･･･ｗ

皆さん、風呂場の天井開けて、天井裏よく見て下さいねぇ。
弁当の空箱とか雑誌なんかがあるかもしれませんよ。
ああぁ・・・
全ネジ曲がっていたらすべて交換･･･。　
って言ったら業者泣くだろうなぁ･･･www
安っい！　工事業者入っていましたからねぇ･･･w

ｵｯﾄｫ!(･o･ﾉ)ﾉ　今後は小出しにしようw