管理会社のことで・・・初心者理事会役員

G人Sからの圧力ですか？

何かだぶっているようですね。スレ主さん、スレの削除依頼すれば？

新築2年目の４０戸マンションですが、去年から２年間の交代理事会の副理事長になりました。
現在、管理会社を通して管理していますが、ちらほらと問題が出てきました。

１:バイク置き場（原付のみ）以外の大型バイクを所有している住民が、共有区分に無断で止めている。
その場所は通路で、駐車しても通れなくはないのですが邪魔である。

この件に関して、管理会社は既存の自転車置き場を減らし、バイク置き場を増設することを提案してきました。自転車置き場の１台あたりの幅が２５cmで作られ、これを同時に４０cmにする見積り(管理会社の関連会社)を出してきました。

住民にアンケートを取って、駐車場があれば大型バイクを所有しいたいという回答数にも届かない、わずかな大型バイクの駐車場を作る必要があるか、と問いましたが
平行線のまま、もうすぐ１年が経とうとしています。


２:ごみの不法投棄が目立ち、防犯カメラを設置してはと提案しました。
そこで現状を確認するとロビー、エレベーター内、駐車場(機械式の自動車用)、自転車置き場（２箇所あるうちの１箇所のみ)の４基しかありません。
そこで、増設か移設か、あるいはダミーにするかと議論しましたが、これまた関連会社のリース料を見ると現在の４基とパソコン、HDD(250G…だったか)で月22100円。
カメラ1基追加すると+12700円との回答でした。


３:管理費や、駐車料金を支払わない住民がいるそうで、こちらの対応も『電話をかけたが出ない』、『手紙をポストインしたが応答ない』などで一向に入金されないそうです。
内容証明や小額訴訟は・・・？と聞いたらまだその段階ではないとの事でした。


いずれも、遅々として進まず、初代の理事会の方々(こちらの方々は経験があったそうです)が退任される時期です。
次はおそらく自分が理事長に任命されそうで、胃が痛いのですがこの管理会社”G舎”と
このまま契約を続けるべきなのか、あるいは別の管理会社と契約した方がよいのか・・・
それを自分が言うのか(自分だけが不満に思ってるのかもしれません)
正直、わかりません。

諸先輩方、ぜひお知恵やアドバイスをいただけないでしょうか？
宜しくお願い致します。

最後に長々となってしまい、申し訳ありませんでした。

大変ですね。しかし、マンションはあなた達の大事な財産です。しっかり管理していってください。
まず、アナタの管理組合で一番の問題点は、管理会社がマンションを管理・運営しているということです。
マンションは管理組合が運営していくというこの基本が守られていません。管理会社は単なる組合の委託を
受けて運営していくだけであって組合を飛び越していろいろなことを決める権利はありません。総会でも
オブザーバーとして参加しても議決権・発言権はありません。全て組合員で決めていくのです。
管理委託契約書を良く読んでおいてください。どうしてもだめだと思ったら臨時総会を招集して過半数の
賛成があれば委任契約ですので一方的に解除できますよ。その前によその管理組合の意見等を聞いてみられたらどうでしょうか。

　１）駐輪場の問題ですが、これは共用部分の重大変更にあたりますので区分所有者の４分の３以上の賛成が
　　　必要です。理事会で勝手に変更することはできません。
　　　
　　　　低配列・・・同じレベルで並べる　　１台当り　　0.7×2.0ｍ必要です。
　　　　傾斜配列・・・前部を持ち上げて傾斜させるやり方　　低配列の約半分で収まる（奥行きが）
　　　　高低配列・・・１台おきに前部の位置を変化させる。低配列の約半分で収まる。
　　　　　　多分これで計画しようとしていると思われるで35cmは必要です。

　２）防犯カメラも設置を計画するのは管理組合です。相見積もりをとって安い所にされたらどうですか。
　　　理事会の決議が必要です。業者との癒着を防ぐ為にも組合が直接業者と交渉することが大切です。

　３）滞納者については、１ヶ月目から管理会社が電話・訪問・督促状等で催促します。
　　　３ヶ月たったら内容証明郵便を出します。そして６ヶ月経過したら小額訴訟の手続きを行います。
　　　管理会社が催促をして尚滞納が続く場合は理事長も一緒に催促します。
　　　管理会社はこれで一応終了です。後は組合の問題になります。
　　　滞納者に何もしないで５年経過すると時効になります。そしてそれは理事長の債務不履行もしくは
　　　不法行為責任となり損害賠償責任が発生します。

　　　訴訟は弁護士に依頼するか理事長が原告になるかですが、理事長がやるのが経費の上からもベターでしょう
　　　理事長が原告になる場合は、訴状を作成し（管理会社に頼めば顧問弁護士が作成してくれます）
　　　理事長が原告になります。経費は訴額の１％と大変安いですので活用してください。

　※私は６２才のマンションの住人ですが、来年理事がまわってくるので２年かけてマンション管理士の
　　資格をとりました。資格をとるまでは必要ないですが、区分所有法と標準管理規約は是非読んで勉強
　　されることを希望します。

　　大変でしょうが頑張ってください。又何かありましたら私でできることならお手伝いさせていただきます。
　　　　宮崎の１６０戸のマンションの住人です。

防犯カメラの設置って理事会の決議だけでいいの？
未収金の督促で何ヵ月たったら何をするかは管理会社によって違うんじゃない？
あまり無責任なこと言ったらダメだよ先生。実務経験あるのかな？

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＞防犯カメラの設置って理事会の決議だけでいいの？
規約による。
＞未収金の督促で何ヵ月たったら何をするかは管理会社によって違うんじゃない？
管理委託契約書による。

資格もないのが歴然としているのに、匿名を幸いにマン管士を名乗るのは止めた方がよいでしょう。

でしょ。中途半端な知識で発言するマンション管理士が多くて困るんですよね。

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ほんとうにそうですね。資格取立てほやほやマン管住人には正直まいってます。
なにか、印籠のように使われて・・・
正直うちの支店はフロントの半分以上が持ってますので、そんなに威張られてもって思って
しまいます。

ＮＯ．９です。

　共用部分の変更でも防犯カメラについては、軽微変更にあたりますので、普通決議もしくは規約に別段の定めを
　することができます。
　又、滞納者に対する督促方法については、標準管理規約での一般論をいっているのです。
　
　細かいことをいう者がいますのでスレしました。もっと真剣に考えてやればいいのにね。
　マンション管理士としたのがいけなかったと思います。これは反省してます。