23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

証券化の話は素人には難しすぎたかもしれない。外資系ファンドのせいで地価があがるとか、引いたらピークとかとんちんかんなあて推量は間違っているといいたいだけだ。
現状の地価上昇の要因を正しく掴まなくてどうやってその先が読める？

とにかく郊外であろうが都心であろうが地主が土地を出さなきゃマンションは立たない。
単純な話、都会のど真ん中で地主の意思で３０年も駐車場になったままの１０００坪の敷地とか
あったりする。
地主が安く売るか売らないか、安く売ったところでデベが安くうる必要がさるかどうかで
その先がどうなっていくかというのがわかる。

証券化というのがｗかりにくいのは私の説明ぶそくだが、簡単に言えば国債と同じ、償還期限が
きたらまた国債を発行するそういうような仕組みだと思えばいい。
国は、税金不足を国債で補い、資産デフレのつけを証券化で逃れた・・これも難しいか。
すまん。説明能力不足だ。自力で勉強してくれ。

>１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が

１０年前なら、前回のバブルで儲けた成金がまだいくらでもいました。
私もバブル成金で、１０年前に買ったクチです。

米国不動産が証券化やリートを取り入れたのは６０年代の話。、
http://www.orix-sec.co.jp/shohin/toushin/guide/column-9.html
実際にはリートとして９０年代に大きく伸びている。
日本の不動産は米国の９年後を追いかけるという話は業界でよく聞かされた話。
まさに２００３年以降リートが急成長しはじめた。
米国の不動産高騰が緩やかに収まって経済破綻につながりにくいのは
金融の仕組みが高度化しているせいだが、リートもそのひとつ。

失敗した不動産投資は、証券化がなければ物件の抵当権が行使されて
競売される。倒産の債務は事業者の他の資産にも及ぶ。
証券化ならエクィティが暴落しエクィティを安く買ったものが、再生して
収益性を高めてエクィティを売る。
出口としてリートに売却すれば、リスクはより多くの投資家に分散される。

地価の変動で物件価値が下がろうとも、キャッシュフローが健全なら
事業が破綻することはさけられる。逆に事業者の倒産で不動産が売られる
事態もない。
最悪ファンドが不動産を売却してデットの負債を支払うケースもあるだろうが
利回りの低いファンドのエクィティが競って買われるようなアホな投資の過熱はありえない。
ファンドは投機で買ってはいない。あくまで期待利回りで買っている。
リートに過剰な期待をよせるのは一般投資家だが、リートとファンドは毛虫と蝶々くらい違う。

収益性への投資であってキャピタルゲインの期待値はそもそも低い。
ただ、株のように、配当収益性を超えた投機になるとすれば別だが、現在レベルの不動産ファンドでそこまで至るには、まだまだ一般の理解が及んでいない。

土地成金も株成金もいつの時代でも庶民が想像する以上にいる。

坪単価１８０万と２３０万が混在するような物件を避けて、わざわざ３００から４００万以上の物件を選んで買う「庶民と一線を画したい」人々というものはいる。

タワーマンションのプレミア階というのはそういうプチセレブの成金意識をくすぐるしかけ。

低層階と高層階のこれ見よがしの価格差。専用部だけでなく共用部まで大きく変えた内装

人間は高いものが買える自分が誇らしいのだ。そういうことでしか自己確認できない
精神もプアーというしかないが。
小金をもった人間とはそういうことで満足するものだ。
５８００万のマンションでなく９８００万のマンションを買いたい人はいるもんだよ。

これから地方都市の地価が上がる。親が＊＊ば５０００万くらいの遺産が転がり込む
そういう人は２０人に一人はいるだろう。いくらでも小金もちは増えるよ。
なにしろ個人の金融資産は１５００兆円もある。半分以上は地方の年寄りの預貯金だ。

市川の駅前タワー、３００万以上でも買いたいと書き始めてますよ。
プチセレブではなく、庶民層のようですが…
過熱し過ぎではありませんか。

都心が上がっているから郊外が上がっている。
そんな単純な現象が何度も繰り返されているのに、
今から郊外を勧める人間は、どうしても郊外を売らなければならない、弱小デベですか？

親の遺産だからって、田舎の田畑をさっさと売ってそれでマンションを買う人がどれだけいますか。
田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
寿命が長くなり、介護に預貯金自体がかなり使われて消えるし。

＞田舎は子だくさんが多いので遺産は細かくなってしまいがちだし。
ちゃんと統計見てものを言いましょう。いつの時代の親ですか。
団塊の世代の親の半数はもう死んでいますよ。これからは人口の少ない時代の親
核家族の親がすでに８０を超えているのです。

誰が田舎と言ったのでしょう。地方都市を田舎と読み違えて反論されても困る。

株式市場は個人の金がかなりの比重を占めるようになった。
貯金感覚で株を買う時代。６月と１０月には株価が上がる。
本屋にいけば株の本が山積みされている。
だけど金融市場のアナロジーで不動産市場を考えるのは間違い。
東京圏新築８万戸のマンション供給のうちの何割を個人投資家
買っているだろうか。
台場の有名物件は全体の１割が短期転売された。とはいえ
いまだに個人の賃貸投資は中古マンションが主流。
それも一棟買いか、自己所有の土地に公共の低利融資を引っ張って
コンパクトマンションを建てて最上階を自宅にするパターン。
最近は木質系プレハブのアパート建築が減ったようだが。

所得の二極化と首都圏の地価上昇で、どうしても買いたい人は
広くて安いスーパー郊外で３０００万台３０坪を買う。
そう考えない層は、質のよい賃貸を求める。
地価が上がって買える近場の物件がなくなれば近場の賃貸需要は
増えて家賃上昇圧力になる。
ｊ賃貸の空室が減れば大家も強気で家賃を上げる。
家賃上昇が持ち家希望者を増やすが結局その時点では郊外含めて
高止まり。

こういうプロセスになるためには、マンションデベがマンション供給を
絞らないといけないが、大手はレジデンスのプロパティマネジメント
業務にシフトしたり再開発の住宅系をたがけたり、仲介を強化したり
している。マンション分譲市場が減っても食っていける体制は
作っているようだ。
某、東大建築卒の社長のいる会社だけ不穏な動きをしているが
いずれは大手と組んで事態の収拾を図るだろう。

今後首都圏で面白いのは駅前再開発だが、これは価格がことのほか
高い。開発負担が半端でなく大きいからだ。
むしろ５年後以降なら川崎臨海部が面白い。通勤新線といすゞ自動車
がらみだが、ＵＲ都市機構が動いて第二の豊洲になるかもしれない。

＞９０８
実際に相続する年齢になればわかります。今は想像がつかないでしょう。
今５０台の親で一定以上の収入があるサラリーマンは７０年代、８０年代の
土地神話を生きてきた世代。持ち家率の極めて高い世代。
住宅すごろくを地でいって、借家かアパートを持っている世代ですよ。
そりゃすべてがそうだとはいわないが、過酷のインフレのなかで不動産の
強みを身にしみているから、実際のところ地方都市の自営業者か公務員なら
そこそこの資産がある。
かつ、核家族で子供は標準で二人。共働きなら一人っ子世帯も珍しくない。
いわゆるポスト団塊世代の親。今８０歳前後ですね。

うそだ、思い付きだと決め付けないで年齢別貯蓄率とか人口データを眺めて
みてくださいよ。
別に望むわけでなく親が残してくれたものはありがたく活用するのが筋。
ついでにいうと、今田舎で農家やってる人が実際何万人いますかね。
東京にきているシニア層の何割が実家で親が８０過ぎて農家やってますかね。
そういう家は長男が農業ついでいるから東京にいませんよ。
そういう馬鹿な例をだして反論するのはやめてほしいな。

「資産デフレ終焉」の実相
“公示地価16年ぶり上昇”からは見えない選別の脅威
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20070406/122294/

東京はまだ人口が増えてるから。
人口が減り始めてる地方都市は目も当てられん。
人口が減り始める時、不動産は終わり。
引退した団塊がどう動くかで、数年先か、それとも
１０年近く東京が持ちこたえるかが決まる。
まあ、どちらにせよ、時間の問題では有るが。

最後のババ抜くタイミングなんて後１５年はおとずれないと考えるべき。
今までが安過ぎただけの話だろう。

１６年に渡る資産デフレの終焉。
これからが正常に、経済が動き始める。
ヒラリーマンが郊外のマンションを買い幸せを感じる時代が再来する。

>>914
基本的に、商業地の話。高級レジもマンハッタンと比べて云々の話だろう。
関東マクロの住宅はおろか、東京２３区の宅地価格とは話題がずれるのでは？

石澤卓志の著作には『東京圏２０００年のオフィスビル』東洋経済　３４００円昭和６２年４月刊
という著作がある。もとは長銀の産業調査部で９０年オフィス需要をたきつけた立役者。
確かにバブルには詳しいが、どちらかというと、住宅には疎い、オフィス系のアナリスト。

東京は、庶民にタワマンの夢をむさぼらせている場合ではない。国際都市と
して、もっと豪華にもっと安全に「美しい都市」になって価値を高めるのだ。
投資が過熱して弾けるみたいな狭い島国バブル発想でなく、豊かなマネーを受け入れる
大きな受け皿を作る。
邦銀のローンでなくて外資系のローンやリバースモゲージを活用する時代ももうすぐだ。
みんな外貨で預金して、ローンはモルガン・スタンレーやＧＥコンシューマー・ファイナンス
から借りる。
http://www.fin-bt.co.jp/comment361.htm
なにしろ外資は、日本の１５００兆円の個人の金融資産を狙っている。これを不動産に
つぎ込ませ、住宅ローン丸ごと買い取って証券化なんてこともきっとたくらんでいる。

地方は低金利のまま、景気回復を図ろうという話が出た。
そうなると地方で借りた金で東京で不動産が買われ地価があがるだけだという結論になった。
思えば円キャリー取引というのは、東京をアメリカに置き換えたらこの話そのままだ。

日本が低金利を続ける間に、マネーは海外に流れ、海外のファンドが不良債権を買って、
再生するすべを教えた。一向に日本の景気はよくならなかったが
かわりに、わが国固有の「土地本位経済」が壊れた。

わが国経済にとってドルが兌換紙幣でなくなったニクソンショック以来の大事件だ。
土地担保でなくても金が借りられる。土地を買わなくても不動産投資ができる。
土地建物を売らなくても、金が入るし、人任せにできる。

不動産が流動資産になってしまったら、国際的視点で世界の投資を呼び込めないと
価値が下がってしまう。こうなりゃオリンピックでも地価高速道路でも外人向け超高級
レジデンスでもどんどん「誘致して」・・・というか外資系ホテルがどんどんできている
のもそのためだ。
外資も中国から手を引いた後始末を日本にさせて、その間はまだまだ日本の不動産
で（住宅ローンも含め）金融ビジネスを展開するつもりだ。
そうそう簡単にクラッシュさせない。
逆にいつ下がり始めるかというのは、簡単、彼らがジャパンマネーをｊしゃぶりつくすか
日本の不動産市場に愛想をつかすか、はたまた米国経済が日本がどこかで
しくじって危機に陥るかそういう事態に限られる。
何しろ、構造改革をして不良債権処理をすすめて金融を立て直せと求めたのは
米国なのだ。
東京の地価反転は序章に過ぎない。バブルとはいわないが地価高騰格差社会
＝東京のアメリカ化がこれから始まる。

これじゃ、掲示板というよりも個人のブログ。
連投なら、せめて他の人と区別できるようにコテハンでお願いしたい。

以後、気をつけます。

自分自身の周りでも一人っ子は少数派だったからおかしいな（二人が多かった印象はあるけど、
３人兄弟も少なくなかった。東京ですが。）と思ってみたけれど、やっぱり団塊ジュニアの
１９７３年で2.14でした。今と約１人も違うんだね。

おいおい。出生率＝兄弟の数でいいの？

小数点以下数十万人がこの世から消えることになるが？

兄弟と言っても、子供のない夫婦もいるし。

出生率とは正確には合計特殊出生率ですよね。
一人の女性が生涯に産む子供の数の近似の数値。
だから産まない人もいるのも含めての平均になっているから、
２倍超えていれば、産んでいる人の兄弟の数の平均はそれ以上
ということでは？　だから、兄弟の数が２人、３人が多かった時代
というのは合っていると思うのですが。。。違うのでしょうか？

↑×２倍を超えて
　○２人を超えて

http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...
２３区の１９９１年〜２００７年までのエリアごとの平均坪単価
不動産経済研究所のデータをもとに集計されたものだそうだ。
これを眺めると、城北・城東・都下以外に、坪単価２５０万以下のエリアは過去になかった
というのがわかる。
２００２年以降の湾岸タワーマンション（平均坪単価２１０万〜２５０万）がいかに破格値だったかがうかがえる。

>>928
自分も知らないです。
正しいとらえ方ってどういうものなんですか？

>>929
その通り。
そしてこれから郊外が値上がりし、いかに郊外が破格値だったか後で話題になるわけよ。
２００２年の頃は誰も都心が破格値だったことに気付かなかった。
そして今は郊外が破格値であることに誰も気付いてないわけ。

>>929って、バブルの頃を一番元にしてるデータじゃないの？バブルって異常値だよ？
今もミニバブルで上がってるわけだけど、以前のバブル崩壊後の郊外の悲劇的状況は
もう起こらないというの？

日本が真にバブルだったのは、株でいえば８９年後半だけである。
それまではの好景気時に普通に見られる価格であり上昇ペースだった。
土地に関してもバブルというべきは限定的な地域の限定的時期の価格であり
それ以外は普通の価格だったといえる。

そうだろうか？バブルの前後に不動産業界に携わっていたが、
あの時の暴騰上昇は確かに異常であったし
ナイアガラ下落はそれに伴う当然のものであったと思うが、
今の状態も多少その当時に似ている。
特にマンション販売が、居住用を超えて投資用へと向かっていく様がそっくりだ。

934さん,
近視眼的ではなかろうか？

今は、破裂しない丈夫なゴムでできている風船が、膨らみ始めたにすぎないのではなかろうか

当時の金利は何パーセントか知ってますか？
今の金利と明らかに違う。

失われた２０年前の当時は、汐留の開発、都庁新宿移転やら何やらで、オフィスが足りなくなると言われたのをきっかけに土地が値上がりする。(実は大蔵日銀が蛇口を大きく開けたに過ぎないが)

　汚職政治家がHS銀行金屏風事件等で私腹を肥やすほど狂った時代で、地上げ屋暗躍跋扈する中、公定歩合をいくら上げても、リゾート・ゴルフ場等の全国の地価が値上が続ける。

そして開発土地への銀行融資が止まらず、業を煮やした日銀・大蔵は、スーパー重課で税金かけさせて、８９年〜９０年に止めの三業種規制(不動産・建設・ノンバンク)総量規制を実施し、デベ等のトドメをさした。

当時は、今とはまったく違う。少子化と言われながら人口増加する都心部だけ値上がりする。

外圧もあり、ゼロ金利という子供だましのような手法で、不良債権処理を１６年おこない。預金者・老人の犠牲の元やっと、土地値が正常化して、元々の価値にあがりだしたとみるべきだろう。

値上がりしはじめた今をバブルと同じと見るのは、視野が狭くて世の中を知らない証拠ではなかろうか。世界的な民主化、資本主義化が進む中、バブルなんて単語言ってるのは、まさにバブルを知らない証拠、激しく否定したい。
君だけではないが。もちろん。


客観的視野に立たないといけないのでは。気分を害したらスマン。

都心部だけ人口増加して値上がりするのですよね。
そのためには郊外から都心へも人の流入があるはず。
ならば郊外は人口減するのに、
今は破格値だから買えというのはどうなんでしょう？
片方は人口を値上がりの理由にし、片方は人口を無視するのはおかしくないですか。

客観的視野にたつと景気が下り坂突入。これはほぼ間違いなし。
不動産価格も下り坂突入のはず。

今朝のモーニングサテライトのゲスト、年末に１$１０２円なんて予想してました。
本当なら、４億稼いだオバちゃんの真似ができるんですがね。
さて、円高になるとマンション価格はどうなる？

地位格差抜きにした話はあまり。。。
例えば、銀座のある地点のように坪単価がバブル期に届いたり超えたり。
ピンポント・ミニバブル。９３４さんご指摘通り。

そして、その他は、ご承知の通り。夕張市は下げ止まらない。破格値！社会責任投資として夕張の土地に投資を！近視眼的ではなく、長期で見れば！

×地位
○地域

郊外地価が上向いたというのは、郊外マンションの人気が復活したわけはなく
売られる用地が郊外でも払底しはじめたということだ。
郊外の私鉄沿線では、電鉄会社が長期保有してい駅前駐車場や、住宅展示場
以外でまとまった規模の用地はそれほどないはずだ。
郊外で宅地造成から手がけて採算がとれるほどの場所もない。
勢い、これからは首都圏全体のマンション供給量も８万個⇒６万戸⇒４万戸と
漸減してくるのではないだろうか。
供給が半分になれば、需要が３割減ってもマンションは値上がりしつつ売れていく
という話になろう。

若い世代で、二人目の子供が生まれるとか、シニア世代で老いた親を東京に呼び寄せて
近くで一緒に住みたいとか、社宅を出て持ち家にしなくてはいけないなど
切羽詰った住宅需要というのは必ずあるものだ。

賃貸住宅は、６０㎡を超えたあたりで圧倒的に供給量が減る。
２３区の支払い家賃の平均値は１５万。月坪９千円平均として、５５㎡というのが
平均イメージだ。
子供が大きくなって家が狭い。郊外の広い賃貸に住み替える前に考えるのは
郊外での持ち家取得だろう。
たまたま湾岸タワーが月々のローンが１２万程度で買えたから、いままでは郊外需要が
おさえられたが、湾岸タワーの供給が一段落した今は、郊外か城東・城北しか需要の受け皿はない。

マンションを買うと、命の心配以上に資産の心配をする人がいて面白い。
液状化で死んだ人はいない。
しかし賃貸住いの人は、地震の火災や倒壊をまじめに心配している人が多いはずだ。
都内で賃貸で家賃を抑えて広めといえば、当然、老朽マンションか密集地の
戸建て借家という話になる。
また防犯性の面でも賃貸は分譲に大きく劣る。女性の一人暮らしでストーカーに
部屋に忍び込まれたという話は、普通に起っている。シリンダー錠の被害も
後を絶たない。鍵の閉め忘れもカードリーダー錠にしない限り抜本的対策はない。
３０代の独身キャリアウーマンにとってマンション購入はせっぱつまった需要だろう。
こちらは郊外に向かわず、都内の１ＬＤＫに向かう。

でも、２０１４年か２０１５年から、世帯数が減るとまでは言わないでも、頭打ちに
なったらどうなるのでしょう？　住み替え需要なら誰かが越すわけで、今度は戸建て
ブームが来るのかな？

個人の需要だけで地価が動くわけではない、と言っていたのとは真逆の話ですね。
デベも、都心が上がりすぎてしまったので、郊外に目を向けさせて、
なんとかしてそれを売らなければ、利益が出ないのもわかりますが。
バブル後の状況を知っていようといまいと、売った後のことは知ったこっちゃ無いということでしょう。

バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。
しかし、今回のミニバブルは、ネット普及により
一般人の意識もそれぞれに知ることができるので
デベがどんなに頑張っても、そんなにまで無理やりに騰げることはできないはず。
無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

一方、老婦人が広い戸建てに一人で住んでいるというのも大変危ない話だ。

地価があがれば、相続路線価もあがる。
相続税は課税標準が低くなっているから少ないだろうが、わずかながらも払うとなれば、
物件を売る人も出てくる。
相続しても住まずに売ると、古い物件なら長期譲渡２０％の税率とはいえ高額になる。
相続人に資金があれば、建替えてアパートでも建てるが、大抵は相続人の
一人が居住用資産の買換え特例を使ってマンションに買換え。
代償分割のかたちで譲渡益を他の相続人に分ける例が多いのではないだろうか。

別に相続でなくても、父親が亡くなり母親一人になった時点で母親と同居する相続人が
マンションに買い換えるケースもあるだろう。同居しないまでも現在の住居の至近距離に
家具の置ける広いマンションを買うことだって検討するだろう。

世田谷あたりで、築３５年でも土地が７０坪以上あれば１億円くらいにはなるだろうから。相続人２人なら
いったいいくらのマンションを買うのだろうか。

都内にこういう高齢者の持ち家はかなりの数だ。
誰が土地を買うのかって？
もちろん建売業者。二つか三つに割ってミニ戸建で分譲。

先を考えて狭くても良いから都心に買っておけ、と言っていたのはどうなったの？

＞バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
＞デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。

こういう思考を本末転倒という。
すべての購入者がネットを見てマンション購入しているとでも思っているのだろうか。
インターネット人口９０００万人という数字の半分以上はケータイ需要も含めての話だ。
住いサ◆フィンが２０万登録だった知らないが、２００２年から現在の４０万戸以上の
マンションが売れている。２００４年までは２万人だった会員数から考えて
レーティングサイトのシェアはどのくらいと推定するのが正しいのだろうか。

＞一般人の意識もそれぞれに知ることができるので

＞デベがどんなに頑張っても、・・・・
＞無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

不動産にフェアバリューというものがもともとあると思っていらっしゃるのか
どうでしょう。
無いのですよ。それは土地の供給というものが一定でないから。
常に時価モノ。それに買い手の思惑がからむ。市場価格という意味はそういうこと。

問：３００円のリンゴA３０個と２５０円のリンゴB３０個があって
少し遅れて入荷したリンゴC３０個は幾らで売ったらいいか。
ちなみに品質の差はほとんどない。

答えは
「両者の売れ行きをみてきめる。」

①２５０円だけがいっきに売れたら、Cは３００円
　　客は「Ｃは古かったんだ」と勝手に納得する。
②２５０円も３００円も同等に売れたら、Cは３５０円
　　客は「高い方が美味いだろう」と勝手に解釈。
③３００円も２５０円も同等に不調ならCは２００円
　　客は「Cなら買ってもいいかな」と思う。

>>974
あれほど言ったのに買わなかったのですか？
私は買いましたけど。不動産は３月が一区切りです。ゴールデンウィークからは
次のシーズンでしょ？

>>948
品質の差はほとんどない、と言う時点でこの例はあてになりませんが。