23区内の新築マンション価格動向（その13）

グローバル・ビジネス・エリートで、東京に住むものは確実に減るだろう。
国際企業のアジア戦略も、成長性から中国・インドなどへフォーカスがシフト。
それらへのプラットフォームとして、税率が低く、英語圏の香港やシンガポールは
人気を維持拡大するだろうが、東京は素通り（Japan passing)される
傾向が強まろう。

新たな世帯の創出量は激減。残った世帯の急速な老齢化、トランスインターナショナルな
投資スコープを持てる金持ちの東京離れから、かなりの供給減でもっても、想像を絶する
需要減は相殺できず、相場は下げ続けざるを得ない。

もし、移民を受け入れた場合は、老人介護や、共働き世帯のベビーシッター
需要から、そんなに田舎には住まない。移民の教育レベルや、所得水準にも
よるが、基本、それらが低ければ低いほど、所謂ダウンタウンの狭小低質住居
（都心の古いワンルーム・マンション）がそういった移民の住みかになっているのは、
NYなどの移民大都市を見れば明らか。

Billy JoelのUptown Girlではないが、下町には、独り者の労働者階級
郊外の住宅街(uptown)には裕福な家族持ちという図式に最終的には行き着く。

現代では肉体労働者のみが労働者階級でなく、スキルの低いコンピュータプログラマ、営業マン、事務屋も含まれる。

＞３０１
＞今も昔も、結婚できない人は、世間的にはやはり
＞＊＊＊。

随分挑戦的な断言したね。
ヤンキースの松井は＊＊＊み？？　
奥さんと子供５人で年収２００万円は勝ち組み？？

少子化は国の大問題だけど、結婚してたって子供を産みた
くても産めない夫婦もいる。

「子供を産む機械」なんて言って首になった大臣いたけど、
それと同じレベル。かなりの差別言動だと思うよ。

差別と現実は区別しなきゃ
松井がずっと独身であるわけもないし

>>298-300
東京ってアメリカ型の都市じゃないでしょ

外資の人とかやたら横文字入れたがるよね
上から目線してても頭悪そう

こんなせまい島国に、しかも経済的地政学的な優位が失われてるのに、
多くの人口抱えつづけられるわけないでしょ。
国力に合わせた人口に減っていくのは当たり前。
少子化といったって、別にどんどん減っていって
最後の一人になんかならないから。
国力とバランスした時点でちゃんと止まりますよ。

資源や温暖化など、限界が見えつつあるんだから、
消費の大部分を占める先進国の人口は、減っていくのが一番平和的解決。
家もマンションも手軽に買えて、
食糧も国内生産でまかなえるようになればそれもまたよし。

なるほど。ザワールド　byサコフミヨ

>>299
統計学的には以下です。
区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万
民営の借家、
１世帯当たり延べ面積が狭いところ。
中野区　２９．４ｍ２豊島区　３０．９ｍ２杉並区　３１．６ｍ２新宿区　３１．７ｍ２北区　３２．０ｍ２品川区　３３．３ｍ２板橋区　３３．９ｍ２
合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区　０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８
最低居住水準未満の世帯の割合
中野区　18.0% 豊島区　16.4%　北区　15.9% 杉並区　15.8%　品川区　14.7%　大田区　14.7%新宿区　14.5%　足立区　14.2%　荒川区　14.2%
板橋区　13.7%　江戸川区　13.5%　台東区　13.4% 渋谷区　13.1%　目黒区　13.0%　墨田区　12.7% 江東区　12.6%　世田谷区　11.6%　葛飾区　10.6% 文京区　10.6%　港区　9.6%　千代田区　9.3%練馬区　9.3%　中央区　9.2%

麻布建物が倒産しましたね。
前社長と住吉会系暴力団など、色々と話題の多い会社でした。
負債総額　約５６４８億円。
１月の（株）エフ・アール・イー（２２２３億円、東京都）を抜いて、
今年最大の倒産とのことです。

近隣に麻布自動車があるのですが、あそこにも余波が行くのか？

アメリカと違い東京の場合、
低所得の独身層が大量に住める環境が整備されているのは県境外周区になります。
特に西側近郊に安いアパート群が大量にあります。
実際、地方から流入する若年層の多くの部分は一旦この安アパート地域に住む傾向が定着しています。その後、所得が上がって行けば、ある者は都心部マンションを賃貸or購入、ある者は郊外戸建購入と、その地域を脱出して行きます。しかし、近年は、非正社員の仕組みが定着するにつれ、そのままアパート住まいの人が多くなって来ています。

日本の場合不動産資産が、
ほかの資産に対して優遇されてるわけじゃないからね。
税制にしてもなんにしても。むしろ不利な点のほうが多い。

持って貸して、その利益だけで諸費用ローンすべてまかなった上で、
なおかつ十分な純益が出るような物件、
しかもそれがローン完済まで期待できる物件なら、
資産といっていいんだろうけどね。
キャピタルゲインが望めるならその分は割り引いてもいいけど、
現時点だとそれは大きなリスク要因を持ち込むだけのことだろうし。

ある土地で生まれ育った人が嫌がるのは、
メンツが固定しなくて、よそ者が出たり入ったりして
秩序を乱すことでしょ。

それは東京も田舎もおなじだと思います。
吉祥寺のうめずかすおの家の騒動も、そんな感じでしょ。

でも、比較すると、都心では何でもあり。
田舎出身の人にはいいかもしれないけど、
俺は下手に都心のよそよそしいマンションや、
埋立地に突如出現したタワマンとか、到底住みかには
できないね。

城南の住宅街の戸建てか、筋のいい住人の揃った
マンションの方が断然いい。

都心でも麻布の一角とか、いいところあるけど、
そこは悲しいかな入り込めない。

アパートの数も大事だけど
家賃レベルはどうなっているのか？

>>311

そもそもの問題は、ベビーブームという短期での急激な人口増であって、
それがもたらしてきた利益は認めるべきであるのとともに、
解消フェーズに入ってマイナス面が出てくるのは仕方のないことですよ。
少子化は人口の適正化です。生むことに自動的にブレーキがかかってる。
経済学でいうところの、神の見えざる手と同じようにね。

そもそも若年層が生産年齢といっていますが、
もうそういう時代じゃないでしょう？
今儲かっている企業の多くは、
市場も生産拠点も海外に持っているところばかり。

そこそこ以下のレベルの日本人が人数ばかりいくら増えても、
高い給料払いたくないからどこも雇いません。
実際本当に人手が不足なら、
ニートでもなんでも厚遇して雇えばいいでしょう？
数で勝負の単純労働力はもうそれほど要らないのです。
農業も、土地が廉価になって、高度に集約すれば生産性も上がるし
大きな人数も要りません。アメリカの農業を見ればわかるでしょう。

だから政府が取るべきなのは、
少子化対策といって子供を生ますのではなく、
数少なくても生まれてきた子供に徹底的に教育を施して、
世界の中で、頭脳部分を担うようにようにしなければ意味がないのです。
職にあぶれて生活保護をもらうような若者を増やしたところで、
治安面でも財政面でもいいことはありません。

また、日本の土地がいくら値上がりしても、国内取引が活発化しても、
これは国際競争力には全くつながりません。
日本自体に資源がなく、かつ経済がグローバル化している今、
対外的な競争力を高める施策をしなければ意味がない。

過去の半鎖国、ドメスティック経済の理屈で考えていると、
いろいろな過ちが起きてくる。
為政者は特に頭を切り替えてくれないと本当に日本がダメになる。

「世間」一般の大きなトレンドを論じてるんでしょ。

「世間的には」＊＊＊でしょ。それは否定しづらい。私は＊＊＊とは思わないがしゃかいに対する義務不履行という感じはする。勿論ほかの点で埋め合わせ可能とは思うが命に関することなのではーどるとてつもなくたかいとおもいます。

問題は本当に「産めない」人は、「産まない」人の1/10以下だろうということ。
大多数の「産めない・産まない」人は、
単純にキャリアや「自己実現（笑）」を優先したり、自分のライフスタイルを優先して
子を持たないことを「選択」しているに過ぎない。
これ大問題。

子孫繁栄に最大限の努力をするのは、やはり義務。
「自己実現」権利行使が義務遂行に優先している現実が大問題。

えー今現在の論点はどこにあるのでしょうか。。

子孫繁栄の、繁栄の中身の問題。数じゃない。
少数の勝ち組の下に、貧乏で人数ばかり多いより、
皆が尊重される社会のほうがずっとすばらしい繁栄。

子を産むのが義務なら、
生まれた子を、
社会が受け入れてちゃんと自立させるのも義務なんでは？
コスト面からこっちの義務は放棄されてるよね。
貧乏子沢山じゃないけど、
繁栄増殖のイメージ先行で、破綻モデルに導くのはあまりに愚か。

今、まさに、人類文明が大きく変わっている。
という事をまったく理解してない人が、
国家による結婚制度を、すでに過去の遺物であると考え、
否定した人の事を＊＊＊とのたまう。
頭、古過ぎるんじゃないですか？

マンション価格の動向に関係ないけど、
あえて一言いいたくなってしまった。

>>325
確信したなら、それで良いのではないでしょうか。
ソニーも松下もみずほも、斜陽じゃないかい？まあいいや。

中国の躍進は痛感してるが、住むのは別。
アジアの都市で、東京より定住したい主要都市なんて無い。

熱すぎる：シンガポール・バンコク・クアラルンプール・香港
空気が悪い：上記に加え、上海、北京、台湾
水が悪い：上記全部　　生食が怖い：上記全部
交通が悪い：上記全部
マナーが悪い：上記全部

アジアの他全部、まったくの不合格。
東京だけが許せるレベル。パリ、ニューヨークなら住むのも可だけど。
アジアビジネスは、出張だけで済ませたい。

ＰＳ．マラソンの高橋Ｑちゃん、
来年北京で走ったら、たぶん、公害で肺がやられるぞ。

なるほど。ザワールド　byひょうきんゆみ

>>325

同意です。

定期昇給の廃止、成果主義による年功序列的昇進の廃止、福利厚生の縮小、裁量労働制という名の残業代カットへの流れ。

これらは大企業で働いている人なら、誰でも感じている流れですよね。

景気が回復したとしても、一度変わった制度は変わりません。

４０前後で頭打ちどころか、能力のない人は２０代で打ち止めですよ。
昇格しなくても、定期昇給で上がっていく仕組みなんて、もう存在しません。

残念ながら、もうそういう制度になってます。

前スレだっけ？　不動産に明るい大＊＊＊たち（＝マダム）は
日本以外のアジアで不動産を買っているとあったよね・・・

なによりサラリーマンの生涯賃金は1993年に約3億3000万円でピーク。

給料あがらない、少ない？スト？

それなら結構、日本法人は本部だけにして、生産はベトナムへ。
国内販売営業は派遣会社にアウトソースで頼むから。

だんだん、世代の不公平感を嘆くスレになってきたね。

いいか、世代によって不動産運の差があるんだ。
それも親子二代連なるくらい運命的な流れだったりする。

例えば
２００２年、３６歳だったＡ君（１９６６年生まれ）就職はバブル期
一流企業に顎足つき接待みたいにして入社。
妻３２歳。第一子誕生。家が欲しくなったのがたまたまいいタイミングだった。


Ａ君の父は２当時６６歳
戦後焼け跡派の不動産転がし経験世代。
１９７０年から８５年という不動産給料ともに右肩上がりの時期に
３４歳〜４９歳だった。
どこに家を買っても値上がりし買い替えで太った世代。
嗅覚の鋭い不動産世代だ。
息子が、３６歳で３５００万のローンを組んで、親父が５００万の
資金を贈与して４０００万の湾岸タワマン中層階３ＬＤＫが買えた。
そればかりではない。その後９６歳の祖父母の相続があって資金は
ますます豊かになった。

一方、２００７年現在３４歳のＢ君（１９７３年生まれ）
妻は同期入社の３２歳。共働きだ。
就職活動期はバブル崩壊デフレ不況のど真ん中。
就職氷河期に一流企業の関連会社に苦心惨憺の末入社。

Ｂ君の生まれた１９７３年は７０年安保で世の中騒然としていた頃。
平均結婚年齢が男２６歳、女２４歳という時代。
世の中結婚以外にまともな娯楽がなかったのだろう。
父は１９４６年生まれ。現在６１歳。

父は１９８７年から９３年という不動産最高値高金利時期に４１歳から
４７歳だった。
どこに家を買っても値下がりし無駄なローンに苦しんだ世代だ。
不動産運ゼロのバブル被害者。

息子は年収は５５０万。共働きを前提に４０００万のローン審査も危うい。
親父が老後の資金から２０００万の資金を贈与。
６０００万の７０平米を
買おうというのは確かに同じ間違いを２世代で繰り返す感じだ。
そればかりではない。祖父母はまだ健在で介護の心配もある。
親自身もあと２０年は確実にある余生をどう暮らす。

状況の違いは一生の違いではない。先の世代の真似をする必要は
ないということなのだろう。長い人生どこで事態が好転するかはわからない。
トータルの幸福は墓に入るまでわからない。

×Ａ君の父は２当時６６歳
○Ａ君の父は２００２年当時６６歳

でもそんなに皆都心部マンションが欲しいのかね
郊外に行けばいくらでも安い中古があるのに
人間分相応なとこに住めばいいだろ。
無理だけは禁物だろ

湾岸、外周区、すでに下がり始めてないか？

湾岸に新築マンションで下げてるとこ
見当たりません・・・

中古はチャレンジ価格から、売れそうな
値段に引き下げただけで、成約の坪単価は
下がっている指数が見当たらない。

外周区はフィールド違いでよくわからないですが、
最近良くDMがくるようになったので、苦戦かな？
という想像です。

338さん
少しいい加減じゃない？
湾岸はどこが値下がりしてるの？
聞いたことないよ

高止まりだろーい。

でアメリカの不況モード突入はどう影響するのか
これは解らんか・・・

行き場を失った金が流れてくる可能性もあるし・・・

湾岸転売狙い組とか、まさに梯子外された状況。
これから成約するには売却希望価格から相当値引かないと。

>>344
インフレなら債務は相対的には減るでしょ。
自分の都合のいい部分だけ根拠を切り貼りするのはだめよ。

ってか、名前を変えてよく書き込むねあなたも。
一人何役？文体と稚拙な内容ですぐ分かるけど。

348さん
同感だな
去年7月頃までに購入しとけば良かったのにな。残念だね。
誰かも言っていたが、空売りできないから下がらないよ。
それかまた総量規制ね、金利上げられないのにするはずもないのだが。


つまり、湾岸タワマン等買いそびれた者(高すぎで手が出なかった者を含む)が多いんだな。

通勤楽だしまとめ買いすればスーパー問題もクリアー。夏祭りで子供も大喜びしてる。

悔しい思いは理解できるが、嫉妬からの湾岸マンションの投売りを誘発するような意見はどうかな承知できない。

あまりに女々しい発想ではないか？

それから、大体15年間下落し続けた23区のマンション価格が一年前から回復し始めた。
下落基調から反転上昇基調になった変化がたまたま早かったかもしれないが、その際に準備又は、判断できなかったのは諦めるしかないな。
自己責任そのものだろう。

五年から十年スパンで価格は安定または上昇するとは
考えられないかね

湾岸タワーは住環境として最低だと個人的に思いますが・・・

>>350
いや、ぶっちゃけ俺も今の都心物件は高いと思ってるんだわ。
庶民だからさ。
でも彼とは違って自分のレベルをモノサシにして
都心マンションの相場を計ろうなんて思ってませんがね。
　
　
ま、ほら、もうすぐ海外の投資家が日本の不動産を投売りするらしいから。
早く来ないかな〜。ワクワクｗ

>>351さん
湾岸の住環境の評価については湾岸スレに書いてくだされ。
今は湾岸タワマンの相場が上がったという事実があるのみ。

別に352は安い時でも買えなかったんだから関係ないだろｗ

あらら・・・ヒガミやすいな(笑)。

私は住んでないよ。人に聞いた話。自慢話でもなんでもない。

私もその手は嫌いなので住んでない。

今は低層マンションの最上階ペントハウスだがここ予想に反してまったく良くない。

理由、
　　夏は、屋上が昼間太陽に照らされて蒸し風呂状態で何でも良く腐る。
　　冬は、その逆で、放射冷却なんかで寒くて暖房入れっぱなし。

たまに考えるんですが、
居住空間としては、何階がベストなんだろう？
ご存知の方又は、専門家の方いらっしゃいますか〜い？

すんでりゃあどこでも天国なんだよ
ペントハウスでもダンボールでも

まあでも、冷静に考えると、二極化の定義が微妙に変わってるね。
昔は東京都心周辺だけだったような。最近は地方都市都心周辺も含まれてるのね。私は極端な二極化に懐疑的ですが、こうやって段々全国に広がるんでしょう。金の行き場があるうちは。さすがに北海道の原野までは広がらないでしょうが。

３８００万〜４４００万円がサラリーマンの予算の目安
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

>>359
県境外周区の場合、
他県物件との競合になるので大変苦しい。
湾岸に近い大田区、世田谷区、江戸川区以外は総崩れ状態。
内陸部の県境外周区のイメージは限りなく埼玉県、千葉県、多摩に近い。
大田区、世田谷区、江戸川区の３区も乗換えがともなう私鉄沿線は苦しい。あまりに不便で敬遠されている。

ものごとには、真価・・・絶対的価値というものがある。
おそらくは、主観の差異でブレはあろうが他のものごととの比較
同種のものとの比較において正当な評価とよぶべきものがある。
高額の買い物をするときは、ものごとの真価を見抜く目が重要だ。

価格というのは、つねに真価との間にギャップを生むものだ。
相場を語るのは、真価をしらずとも可能。
相場は需給とマネーサプライを追いかけていれば語ることはできる。

大切なのは２００３年頃の価格が物件真価とどの程度のギャップがあって
２００７年現在の価格が物件真価とどういう関係にあるかということだ。

現在３６歳以下の世代にこういうことを聞いても無理だ。不動産はいつでも
不当に高く、価格はつねに下落するという経験則が刷り込まれている。

せいぜいが都心周辺という「距離感」だけが価値を測る尺度だったりする。

現時点でも、地方都市のいくつかと、の首都圏川崎・横浜・市川・船橋
柏・さいたま市、調布・府中などの新築坪単価を比較すれば
「真価」と「価格」の差異が見えてくる。

収益還元法なるまやかしが真価だとはいわない。賃貸相場の動向
現在価値にわりもどす割引率。出口での売却価格。そういうものが
ひとにようってまちまちｎあものが「真価」と呼べるわけもない。

３５歳のサラリーマンが普通にローンを組んで買える変えたのがどの場所の
どの規模だったか。過去４０年を振替って考えてみれば、真価をとらえる
参考になるのかもしれない。

価値の上がるものを買うのが「投資」
価値の下がるものを買うのは「消費」
価値のないものを買うのは「浪費」
だとものの本に書いてあった。

>>356
残念ながら
そのマンションの出来がひどく悪いと、推論される

>359
前にも言われてたけど、坪単価とか築年数が考慮されてないから、労力のわりには役に立たない指標だよ。
せっかくなら中古平均坪単価200万以上の割合とかにしてくれ。
あと築年数の割合とかもね。

>>356
眺望スレで書いてなさい

>>356
低層でそれは建物の問題のような気がするが。

天井がガラス張りとかの仕様なの？
それならありうる。

価格未定の物件が増えているそうだ。
ようするにプロでも、
近々にあたる秋発売の物件でさえ、値付けができないのだ。

株（アメリカ、日本とも）の乱高下もすさまじいし、
なんか、すごい時代に突入してるのかもしれませんね？

さて、マンション買うのやめて豪ドルに金を突っ込んでみたわけだが。
こういうときはだいたい円高になってマンションが上がると。

あと数年したらどっちが正解だったか答えがわかると。
とりあえず今の値段じゃぜってーかわねー。それだけはガチ。

値上がりの余波がとうとう、川崎市の中古マンションにも来ています。
２年前の世田谷の中古マンションの値段を軽く超えています。

田園都市沿線の
徒歩８分以内、2000年以降、80平米で南向きで、今yahooで見てきましたが、6200万円程度は必要なようです。
ここまで、高くなると、家購入は、しばらく忘れた方が、良さそうです。

川を渡れば問題ないんじゃない？

これだけ低金利を長く続けたこと、世界の歴史上あったんでしょうかね。
誰か詳しい方いたら教えてください。

>>370
ファミリータイプのマンション家賃レベルから見ると異常値ですな。
家賃月１２万円でＰＥＲ２０だと３０００万円くらいになる。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

東京の家賃レベルはその約倍だから、
それでも６０００万円にしかならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

郊外マンションの価格はもはや異常レベル。
明らかに借りた方が得。

これからも分譲価格が上昇するって言ってる方も、
都心部以外は高値掴み時期っていうことですか？？？

>>362
時代がいかに変わろうが
不変なものは
東京駅からの物理的距離である。

世界的な成長の天井に差し掛かっている中、
皆さんは資金をどのように運用していきますか？

私は実需以外の不動産はリスク資産となると思い
売却してますが、１物件売れてません・・・

早く稼いでリタイアしてしまったほうが
いい世界になってきました。

江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

中古マンション購入層の所得レベルが推測できます。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

中古なんて売主の勝手な希望価格が出てるだけで実際は相当の値引きに
応じないとそうは売れない。

既に出た話題だが、７月の首都圏で売り出された物件価格の
平均が７０００万円越えとのこと。

注意するべきは、売り出し価格であって実売価格ではない。

とある現場で営業マンに聞いてみたが、売っている人間でも
高くてローンが組めないし買えないとのこと。
それでも購買層がどこかにいることを期待しての価格なのだろう。

>>380
有り得ない文言を安易に使わず、
もう少し常識として正確に書くこと

×７月の首都圏
○７月の都区部

東京都区部７，１０９万円
都下　　　４，２３８万円
神奈川県　４，４１９万円
埼玉県　　４，２５９万円
千葉県　　４，３４９万円

首都圏はバブル期の３分の２以上に戻したんだよね。
バブル期は以上だからその３分の２オーバーでまだ上がるという人たち
はなんで？　またバブルが良いなって思ってるってこと？

都心の中古など生の物件は金輪際エンドの市場出てこない。
住み替えのケースは大抵、業者が安値で買取更地にするかミニ戸
建てるかリフォームして転売する。
ただでさえ売り物は少ない。
高齢化社会というのは、言い換えると、家が売りに出ない社会なのだ。
男性の平均寿命が80歳、女性が92歳とかになると、８０すぎても元気で
生きてる。
日本で一番金持ちは65歳〜72歳の層だというデータもある。親の代の
不動産を貸したり処分したりして相応の金を持っている。
ロバートキヨサキ氏は『金持ち父さん、貧乏父さん』を書いたが
日本では、『金持ち爺さん、貧乏爺さん』が書かれてもいい。
高度経済成長地価・給与右肩上がりインフレ社会で資産を築いたのは
彼らであり彼らの親の世代なのだ。

金持ち爺さんは、23区の戸建て。貧乏爺さんは郊外の団地。この国は
いつでも不動産取得のありようで貧富の差がひらくように出来ている。
金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、絶対に
てばなさない。使わなければ人に貸す。貧乏爺さんは、もともと街中に
住んでいて手狭になって郊外の住宅団地に移り住んで、今では住民
全員高齢者。くしの歯が抜けるように区画に空き地が目立ちはじめる。
郊外は売りに出ても買い手がいない。
都心周辺は、売り物が出ない。

売り手が、個人であるという点が、かつての不動産投機の時代とまるで
違う。その個人が、長年都心の価値を知悉したシニアとなれば、供給は
渋るのは必定。

先週の日経記事に中堅ゼネコンが受注採算が悪化している（赤字もある）
との理由で08年はマンション建設から撤退・縮小の内容が記載されて
ましたね。地価も異常に値上がりしているし・・都心区周辺では
来年以降しばらく供給減が続くでしょうね。今後、しばらくは新築
MSは買えないというか、買いたくても物件が無いという状態が2年程度
あるのでは？ないかと思いますが・・・一般サラリーマンの購入価格
レベルもすでに超えているしね。価格調整期間（下方修正）にどれだけ
時間が掛かるのか？　2011年〜2013年辺りですかね・・？？

その間に原油価格がUS$100/バレル突破したら・・下方修正は先延びかな。

３８０です。
売る側もローンを組めない高値という趣旨で書いたのですが、
気に入らない人がいるのか、それとも表現がまずくて読み取って
もらえなかったのか？（苦笑）

住宅業界は内需産業の代表格だから、今後、政府が何らかの
優遇税制政策を打ち出してくる可能性はあるでしょう。
そうじゃないとやっと復活してきた景気に水をさす状況に陥る。

ただし、土地の流動化が進まない地区（都心部）には影響ない。
周辺地区のマンション取引に注目してます。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD#.E5.B9.B4.E9....
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/zuhyou/05k16-10.xls
2004年の東京23区人口ヒストグラム
地方は団塊世代が、ジュニアより多く、23区は団塊ジュニアが団塊層より多い。
つまり地方から就職で東京に住みつく団塊ジュニアが多いということ。
雇用は、確実に大都市に集中している。所得の高さも同様だ。

とはいえ、東京都では30代前半が2004年で最大ボリューム集団。
その前後あわせて300万人、1240万人、全体の２５％という比率は
結構な大きさ。持ち家比率を４０％とみても180万人の賃貸居住者がいて
そのうち、2割が購入希望だとしても、15年スパンの需要として36万人
単身を考慮して一世帯１．９人として19万戸の需要はある。
このうち2割がミニ戸、4割が中古に流れたとして、4割が新築需要。
76000戸（15年スパン）年間５０００戸くらいの供給は吸収できよう。

さて、格差社会なのだから、人口の2.5％くらいは富裕層がいてもおかしくはない。
親の援助も含めて300万人のうちの7万6千人は２.5％だ。

一番考慮すべきなのは、目も金も肥えた富裕層は、
都心の今時のマンションではぜんぜん満足しないという点。
金にあかせて、地域自体安全な場所にセキュリティ自前で入れて、
間取りも庭も自分のいいように建てることができるでしょ。
360°全方位、ご近所との妙なトラブルだのクレームだの常識の違いだの、
気にしながら暮らすなんてありえない。

アメリカの消費指数が下がる中＋円高進む〜年末ぐらいから値下げは必至

というか、みなさん自分の周囲の現実を見なさい。
会社の上司でも同僚でも
どういう人が、三番町に住んでいてどういう人が西麻布に住んでいて
どういう人が落合に住んでいて、どういう人が文京大塚に住んでいて
どういう人が白山にすんでいてどういう人が東雲にすんでいてどういう
人が港南に住んでいてどういう人が芝浦に住んでいて、どういう人が
西日暮里に住んでいてどういう人が横浜ＭＭに住んでいてどういうひとが
ラゾーナに住んでいて、どういう人が鶴見市場に住んでいてどういう人が
松戸徒歩15分に住んでいてどういう人が調布に住んでいてどんな人が
千葉ニュータウンに住んでいてどんな人が土気に住んでいるか。
自分の所得と今のタイミングでどこに住むのがふさわしいか。

富裕層がどこに住むかが問題ではなく自分がどこに住むのがふさわしいか
ってことでしょう。

>>391
そういう点でも、今一番都心生活の利便とサ−ビスを満喫できて
社会的にも（社交やビジネスの）ニーズを完璧に満たす快適な住居は
月額家賃200万以上の都心タワー賃貸にほかならないと思いますよ。

あなたのおっしゃっていることは立地的にも（南麻布であろうが
瀬田であろうが、南平台であろうが松涛であろうが）用地がない。
新規に住むというのならそりゃ年に数件あるかどうかの取引でしょう。
そういうものを「富裕層」というのはあまりに定義が狭すぎる。

いまある用地を使ってセキュリティを高めて住んでいる事実があるという
以外の説明になっていない。
そもそもそういう世代は65歳以上のシニア。いまさら資産の組み換えなど
考えていない。

３８６さんの言うことで、結構納得ですね。
＞金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、
＞絶対にてばなさない。使わなければ人に貸す。
賃貸相場を見てみると、品川、目黒、辺りでは集合住宅より、
戸建ての方が安いのですね。　金持ち爺さんは、定期借家にして
居座られないようにしてる。

これはパリ、ニューヨークの金持ち老人がやっていることと同じだから、
似たようなモデルが出てきたのかもしれません。

借りる側としては、便利な所や割安に借りられて、資産リスク無し
だから、引越しの手間を厭わなければ良い選択なのかもしれません。

>地域自体安全な場所に

無いんですなこれが。セコムもＡＬＳＯＫも20分で駆けつけはするけど
そういう場所で20分で仕事を片付ける窃盗団が暗躍している。
高級住宅地でなければ、こそ泥くらいしか出ない。
治安が安全な場所は、大使館の内側か皇居くらいしかないのが現実。