23区内の新築マンション価格動向（その14）

郊外も上がるなんて誰もいってない。下げ止まると買ってに思い込んで
買ったのだよ。

今回は上げ止まると勝手に思い込んで買いの逃がすのが素人の
浅はかさだとオレは思うよ。

程度の差こそあれ、162さんの考えに同意。
せめてもの救いはまだ、金利が低い状態だということ。

素人の身勝手な思い込みは、損を防げても得を招くことはない。
オレはデブだがデベではない。そのデブが言っているのだから
間違いない。
地価というものの値動きを自分勝手な都合で解釈しないほうがいい。

優遇付の長期金利は今が最高のチャンスかもしれない。
ここで１０年固定で低金利で融資受けておかない手はないと
普通の人なら考えるけどね。

現在郊外に住んでおり、共働きのため、
都心に住めば、通勤が便利で、家族の時間が増えるには納得です。

ですが、
老後、都心のマンションでの生活に憧れはありません。
交通の利便性が良いとのことですが、60歳過ぎて、人ごみに紛れて、
駅の中をさまよい、電車に乗り、デパートを歩き回るのは、
疲れそうです。狭い空間ばかりで、なんか寂しいです。

また、何をするにも、すごくお金かかりそうですね。

そういう将来金銭的に余裕の無い人は無理して都心物件買う必要はないと思いますよ。
身の丈にあった土地に住めばよいだけのことです。

デパート歩き？
楽しいぞ。
好きな店だけ行って、好きな物だけ買って、何で疲れるの。

空間が狭い？
天井が高く広々としたショップやレストランを選べばいい。

駅の中をさまよう？
地下鉄はなるべく乗らない。自分の車か、飲む時もタクシー。

憧れ？
別に自然体で住むだけじゃん。

郊外？
パチンコ屋か、大規模モールしかないだろ。
多分、老後になっても、つまらないぞ。

結論都心はブランドや刺激や情報が欠かせない人が、年をとっても
買い続けるので、下がらないってことですかね？

睡眠７時間で１７時間起きているうち往復２時間の通勤なら
１５時間、勤務時間が残業（つきあい）込み９時から８時までの１１時間なら
平日家族とすごす時間は４時間
そのうち朝１時間なら夜は３時間。
帰宅後風呂とメシで１時間だから余暇は２時間。
こんな細切れ時間だれも貴重だとは考えないだろう。

これが通勤往復１時間節約できると大きく違う
朝６時におきて８時３０分まで２時間半家ですごす。
家庭の会話の時間としては貴重。
７時に会社を出てれば７：３０には家につく。
勢い仕事は速めに切り上げて家族と食事を
しようという気にもなる。

休日もそうだが平日家族とコンサートや外食する機会が増える。
家に金をかけているのだから寝に帰るだけではもったいない。
書斎を持ったら平日そこですごす時間も欲しくなるだろう。

会社と家が往復２時間。車ならまだしも電車で立って通うと
いうのは世界でもまれな忍耐力だとはいえまいか。

なぜ下がらないと言えるのか？

>>169さんの説も一理ある。
さらには人間の欲にはきりがないことと、現在のマンションは発展途上の形態だからである。
たとえば昭和のマイカーブーム初期を思い出してもらいたい。
軽はもとより大きくてもカローラやサニーで十分満足だった。
ところが今はミニバンや３ナンバーがスタンダードである。
要するに２０数坪では生理的に我慢の世界であって、田舎に行けば貧富の差に関係なく大型の住居になっているのが一つの証明でもある。
細かいところを言えば部屋の隣にトイレがあることだけでも、本来他人を呼ぶには不都合なのだ。
また、仮に少人数の暮らしだとしても物のあふれる現代だ、趣味の物だけでもすぐに溢れかえるだろう。

従ってもし物件が単純に半額になることがあれば間髪入れずに余裕のある人から隣を買い占めることになる。（このへんは矛盾のある書き方になってしまったし説明下手だが各自何かを当てはめて読み替えてほしい）
結論として、東京暮らし（都心は勿論、準都心も含めて）を望むのであれば
運良くこれから数年以内に（手が届くうちに）購入できる人が、次のステップへの最後の切符を手に入れたことになるであろう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円
　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

>>159さん、

賛成です、良いと思います。稼動が読めて管理さえ出来れば、
歴然と有るイールドギャップは無視できないのではと思います。

あ、あくまで投資のハナシですね。まさか自用の田舎物件を買い捲れと言う趣旨ではないでしょうから悪しからず。

もう普通のサラリーマンは都心は買えないですよね。
だからその刺激やブランドや情報が大好きな人たちは
待つしかないんじゃないですかね？

>176
>日本不動産はまだまだ（相対的に）魅力があるのでは？
相対的とは、何に対してなのでしょうね、
近隣、アジアの元気な国で年率２０−３０％上がっている不動産が
あるのに、わざわざ日本で買う意味は？

こうした不動産の状況をみると、東京都心部の昨年の売り渋りなんて
かわいいものですよ。　買う方も無理やり占有したり、相手を追い詰めて
売らざるを得なくさせたり、あらゆるコネを使って買おうとしています。

円建ての安い金利が、海外で運用されているから日本の不動産が
上がらないのですね。

>>177
アジアは短期の投機でしょう。円高に振れると魅力が減りますよね。
円を借りて日本の不動産に投資する分には利払いに為替レートは関係ない。
ロンドン、ＮＹ市場の下げ幅よりも大きく下げるのは外資頼みの日本株市場の
特色。
最近は円高になると株安だからストックした利益を日本株とかで運用しながら
円安を待って自国通貨に替える。
これを繰り返すだけだから楽なもんだ。
かといって年0.25％上げても１．５％上げるのに６年かかる。
それだけあれば、十分稼げる見込みがある。
日本は米国の同盟国というより金融植民地のようなものかも。

国際会議、マカオ１０倍、日本かつての３分の１に減った
これってどうよ。
もうちょっと頑張らないと、アジアでの拠点の地位を失いそうでない？

コンベンションってカジノとかの娯楽がないと誰も来ないってだけ。

オレもそう思った。

海外から見て日本の不動産に投資する場合、意外にも地震のリスクが大きいのだそうです。むろん、正確に言えば地震に対する保険の費用が高いという意味ですが。その分どうしても投資先としての見方が厳しくなる。

日本人はすでに地震に対しては、慣れと、いい意味での諦めがあって、そんなことまで勘案していたらどうしようもないという感じですが。

外国人が本気で取得してくるのは、地震に対する保険をかけても、まだ利益の出せる土地、ということになるので、相当限られた物件になると思いますよ。

>>181。182
そこでボンスカ買場到来で、資金の
入れどこでもありますよね。
また、下げてくれるとウハウハ儲かりの
仕掛け針で入れ食いもありますしね。

サブプライム震源地米国に10日ほど行ってきましたが、確かに影響は長引きそうですね。元々消費動向は落ちていましたが、この問題がボディブローのようにきいてくる。
とはいえ、やはり米国も二極化。ハイクラスな人々の消費動向は全く衰えて無いです。

まだまだこれからでしょ。＞サブプライム

月々の支払い金額がアップして、払えない人がいっぱい出てくるよ。

アメリカのサブプライム問題が実態経済に影響を与えはじめたようですね。
不動産価格の上昇を期待すると大変な目にあうという、いい教訓なのでは。

自分の買った不動産は値上がりすると信じ込み
家を担保に借金を重ね、贅沢な暮らしをしていたアメリカ人を笑ってる場合ではないでしょう。

都心マンションは今後も値上がり続ける、家賃払うより得、と信じ込み30年ローンで物件を購入。
10年後くらいに下落。（下落の理由はいまさら書く必要はないでしょう）
いくら低金利といえ、元々都心物件の価格は高いので、
2〜3割の下落といえど数千万円になってしまう。

そんな悪夢が待ってる可能性は誰にも否定できないでしょう。
高いと思うなら無理して買わないのが正解。
高い金払って、わずか70平米の3LDK、わずか12帖のリビング、わずか5帖の寝室を買と、後で後悔する可能性大です。

超郊外に住んでいる１０代、２０代前半は
そのまま親元に暮らすんでしょうかね？

３０代は郊外と言っても超まではいかなかったから、
親元志向だったけど、
どうなるのかね？

超郊外ってどこのこと？檜原村？

日経アーキテクチュアに高層マンションの怖さがでております。
やはり高層マンションは人間が住むものではなさそうです。。。
プロの視点は鋭いぞ！

>>187
１世帯当たりの構成人数が減り続けているんだよな。
独身世帯も多くなったし、これが中年になったら結構貯金ができる。

こんな人達が都心部の狭めのマンションを結構高値で買うから
子有りのファミリー層は年々都心部に住むのが難しくなる。
広めの都心部マンションはセレブ化して行かざるを得ない。
都心部に住みたいのなら早くしないとダメやろ。

>>189
南大沢、八王子、橋本、町田あたり・・・

>>190
高層マンション全体が怖いのですか、それとも高層階に
住むことがこわいことなのですか？　どのくらいから
高層階というのでしょうか。すみません、おしえてください。

>>193
昔は２０階以上が高層階でした。
最近は５０階以上が高層階。東京では４０階なんてあたりまえ。

>>191
独身の中年の割合が多い地域に住みたくないかも。

>>195
男も女もリッチな独身中年が増えて、これが都心部マンションの
坪単価をめちゃくちゃ上げていく。
ファミリー層はよほどのセレブじゃないと住めなくなる？
坪単価３００万円超が当たり前になっちゃう？

東京区内に住みたいのは、セレブというより、
セレブというイメージに釣られる地方のミーハーなんでしょう。
こういうのは価格を上げても爪先立ち、歯を食いしばってついてくる。
キッツキツのローン、パート、節約倹約・・・・
もちろん供給側も、仕様を落とし立地を妥協した、
がんばればあなたもセレブの仲間入り！？
みたいな目標物件を提供するしね。

よってセレブにあこがれるママが、
価格が高いから都内をあきらめるかといったらそうじゃない。
単身向けに作ったマンションにもガンガン子連れで入居、
トラブルの種なんてのもよく聞く話。

バブルやブームの怖い一面として、
そうやってぎりぎり無理する人間が増えるところ。
値上がるんだからと、信用余力いっぱいまで張ってしまう。
で、値上がりの前提が崩れると進退に窮することに。
動けないまま下落に身を任すしかなくなる。

いまのところは、不動産を担保に金借りてまた不動産を買う、
二階建て三階建てはまだ多くないので、値下がりに転じても
それほど急な崩落にはならないでしょうがね。

キャッシュの価値、投資の意味がわかってくればくるほど、キャピタルゲインを考えずに
無益な自宅購入はしなくなると思われる。
年収２０００万クラスの独身（外資系、医師、弁護士）ならまだしも、実業家なら
キャッシュフローのない資産＝自宅に金をつぎこまないだろう。
会社名義で借りて損金計上したほうが得。
税金払うなら役員社宅の高いものを借りろというのが多いのでは。

３０〜４０坪億ションは、よく見ると２億円台が多い。都内で７０坪、３５０万／坪
の土地を売ったら買えそうな価格帯。
住宅地地価（中古戸建、土地）が売れたら伸びるが、売れ行きが悪いと供給も延びないだろう。

とはいえ多くの人は都心居住の夢から覚めていない。都心がどんどん魅力的に変貌していくからだ。
銀座には新しいレストランやショップが開店し大手町、丸の内もお洒落なビジネス街になる
八重洲も日本橋もまけずに再開発が進む。

それゆえに豊洲、有明、東雲が人気かというというとそうでもない。
高騰した価格に押されて今ひとつだ。
ただ、地価が下がるには融資の蛇口が閉まらないとダメ。
金融が危機的状況にならない限り、内需拡大型の景気拡大は続く。
続けないと経済そのものがなりたたなくなる。
格差社会を選ぶか、国民全体が等しく貧困になるのがいいのかという話だ。

バブルは幽霊のようなもの。バブルの起きていた１９８０年代後半誰もバブルという
言葉を知らなかった。１９９７年でも１９９８年でも、壮大な開発企画書を書いて
ジャパン・アズ・ナンバーワンを読んで、新都庁や臨海副都心の経済効果や
生保も政府系銀行関係者もみんな躁病患者のように陽気に何かに憑かれたように
しゃべりまくっていた時代だった。
だから、自分たちがバブルにいることに誰も気が付かず、金利さえさがらなかった。
ふと気が付けば、地下鉄１２号線や丸の内・大手町がマンハッタンになるような
素敵なＴＯＫＹＯに２時間かけて通うような世界になっていたのだった。

株価下落で金融機関の自己資本比率が下がり山一證券が自主廃業した１９９７年
さらには、日経平均が底を打った２００３年４月
いずれも地価は下落し続けた。
しかし、これは金融事情が悪化したせい。
1999年2月に「ゼロ金利政策」を導入
ゼロ金利は２０００年のＩＴ景気で一旦とりやめになったあと、また復活
２００１年３月に量的緩和、つまり都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の
残高を増やすことで銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が増えると期待された。
しかし、景気は構造改革や都市再生・特区など規制緩和の内需型の投資促進で
徐々に回復した。
そこで主体になったのは、銀行ではなく（銀行は腰抜けぞろいで米国債とか全然性重視の
投資をしてばかり。やったのはメガバンクや地銀の一部が経営統合したことで印刷業者・看板屋を
もうけさせたくらいだ。）不動産証券化・・・つまりファンドだ。プロジェクトファイナンスにノンリコース
ローンが入って、内需投資が積極的に展開された。
当然外資も地価反転を見て投資を拡大して相乗効果でここまできた。

住宅はさておき、東京駅周辺の再開発はまだまだ続く。都心周辺に豊富な土地資産と
山手線ターミナル駅という集客装置を持ったＪＲ東日本、成田が行き詰ったあとの
羽田の国際線拡大は規定路線。
東京サウスゲート、新東京タワー、晴海再開発、築地市場移転など「内需拡大」の
開発プロジェクトの大半はまだ残っている。
ＴＴＴ、ＰＣＴ、ＣＭＴ、未完成のタワーはまだ多い。それらが入ることで、都心周辺経済が
活性化されるのは間違いない。
都心部人口が抜けたことで、都心部経済が衰退したのが１３年前。古いレストランやショップは
つぶれ単価をさげた新世代に世帯交代した。
都心経済はいまものすごく元気。それは、柏、八王子、横浜、さいたま市の比ではない。
郊外の中核都市は、駅ビル商業に集中しますます地方都市化している。

みんな短気というか時間的視野が狭い。
もっと１０年、２０年を見据えて考えないと、３５年ローン借りてマンションなんか買えないでしょ。

下がる、下がると喧伝している人は、下がる底が現状の３０％減くらいだと思うのなら
そんなのまた何かの拍子に上がるかもしれない。
家なんて買ったら２０年は手放さないわけでその後また上がって元に戻れば同じこと。

私自身は、財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいるものの、郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているものの拮抗して
変化自体がゆるやかになってきていると読んでいる。

>>199
×金利さえさがらなかった。
○金利さえあがらなかった。

http://www.tdbbs.co.jp/ci_200706.html

　　　　　　　　↑

新東京タワーの影響でしょうか、これからは墨田区にも目を向けてみましょう。

>>202
あいかわらず、人の文章の批判しかできない国語の先生みたいな人ですねｗ
あなたの見解を書けばいいでしょう。

＞ますます意味不明な長文ですね

それと理解力がない、専門知識がないこととと文意がつかめないことの
区別があなたにはできないようですな。

>>202
は、白か黒かしかない単純頭。横ばいとか停滞とか拮抗（読めるかな？）
の概念がないのでしょう。

住いに詳しい人は建築士さんでしょうか。たまには経済の本も読んでください。

要約すればこういうことだが、長く書いたほうが面白いかと思ったから長くしてみたのだ。
悪かったね。>>202
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
大金持ちが都心に住むときは高額なマンションを買わずに法人名義で借りて
節税する。だから高額賃貸は栄える。高いゾーンの需要もある。
戸建て住宅からの買換えで都心２億円クラスが買われる。

庶民の都心回帰の夢は、地価高騰で潰えた。とはいえ都心が活性化して
高額所得者を中心に需要は消えていない。

景気拡大を果たすには輸出産業が伸びるだけではだめで内需型産業（都市開発
住宅関連産業　金融・サービス）を伸ばしていくべき。

財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいる。一方郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているわけで
上げと下げの両方の要因が拮抗していることで
２３区全体として価格の上昇がゆるやかになってきているのだろう。

世の中、二極化しているのは紛れも無い事実。
そして、二極化が拡大していることも事実。
それじゃあ、都心の不動産は上がるわなｗ

世界的にも二極化が進んでいる。
日本は世界で勝ちぬけ勝ち組になれるのか。