23区内の新築マンション価格動向（その14）

中古など流通しては、日本の経済がだめになる。というのがホンネ。
古いものは悪いもの、新築こそがマイホームの夢、
そういう常識が覆されたら、デヴェロッパー、建築会社、施工会社から
銀行はたまた地目変更許認可裁量権にかかわる各種センセイ方まで、
みな干上がってしまう。

建てつづけるには、既存物件が、
新築に対してどんどん価値劣化していかないと。
だから新築には税制の優遇もあればローン審査の贔屓目もある。
もちろん設備もどんどん時代遅れになるようにできている。

ちまちまリフォームだの売買仲介などしたところで、
利益も経済効果もたかが知れている。
ドカッと建ててガバッと儲ける、
そういうことができなければこの業界誰も見向きもしなくなります。
そんなことありえないので、
業界は今後とも中古不利、新築有利の環境作りに邁進するでしょう。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070903AT3S0300Y03092007.html

景気は絶好調のようですね。

給料が大きく上がる人と
変わり映えしない人。
格差が広がって行きますね。
勝ち組は若くして都心部ワンルームマンション住まい。
それ以外は相変わらず近郊の安アパート住まい。

新宿、渋谷、原宿あたりに行くと昼間からフラフラしている若者の多いこと。
めちゃくちゃ働いている若者もいれば両極端です。
仕事が忙しい若者は給料は高いが時間が無い、
だから職住近接の都心部ワンルームマンション住まい。

406 さん　同意致します。

仕事帰りにビジネススクールに通学する人も多いし、
車なんか購入する人間も少ない（車の販売台数が落ち込む訳です）
じゃあ・・何にお金を掛けるかと言うと”時間”が欲しいから、
職住近接のマンション購入、または賃貸マンションを選択する。

勝ち組という言葉は嫌いだけど、給料をもらっている人達は
影で努力はしている・・・・時間が足りない・・
通勤時間に時間を掛けたくない。

いやはや本当に、９月になってから続々と
チャレンジ価格の中古物件が市場に出てきてます。

一方で、何か月も売れ残ってる物件も多い。

冷やかし客は見学できて楽しいだろうなぁ。
中古市場では買う気がないのに見て回る冷やかし客が多いから。

おとなしめの価格をつけている中古も出てきましたね。
すぐに売れちゃうのかな。

おとなしそうに見えて、それでも利益は十分に確保している。他が欲張ってチャレンジしてるうちにササッと売ってしまうほうが賢いですね。

４月頃は、都心部新築賃貸が供給過剰みたいにいわれたが、
蓋をあけたら案外順調なようだ。

今の４０代〜５０代には老後に備えて都心のコンパクトマンションを
買う人がいる。自分が住むのでなく貸すためだ。

退職金をもらっても、利子では食えない。
年金の不足分を埋め合わせていけば消えてなくなる。
３０００万も18万／月使うと１５年でなくなる。

ワンルームの賃貸管理会社の社長が、都心ワンルームの
中古を買えという主旨の本を書いていた。
その主旨は、老後のためだと言うのが笑わせる。
今の３０代が退職する頃には築２０年のマンションは築４５年に
なっている。


長期安定収入だから、築２０年の中古など今から買えない。

一番いいのは自分の敷地にアパートを建てることだが、あいにく
親の土地を東京で相続できる立場の人は多くない。
地方都市で借家とか相続した人はすばやく売って
都心コンパクトマンションに乗り換えるほうがいい。


中古でも、条件のいい都心中古は手に入りにくい。
頭金がそこそこあれば４０００万〜５０００万の都心周辺１Ｌが
買える。

どうしてもいい場所を確保するなら新築で買って赤字ぎりぎりの
低い利回りで貸すのもあながち悪い話ではない。
都心のコンパクトマンション３つ持てばローンつけたままでも
一部繰上げ返済で１８万くらいの手取りは可能。
退職金運用のポートフォリオの上でも、早いうちに不動産を
「予約」しておいて賃貸で残債を減らしておく。

３０年ローンなら１５年後に残債は結構減っているものだ。

コンパクトマンションは今安いの？？

安いかどうかは、主観の問題。
下落しているという意味では安くはない。
ただ、富裕層むけの高価格物件に比べたら急騰していない。
坪単価は３６０万止まりが多い。

すでに賃貸マンションを買っている４０代のサラリーマンが
手が出ない価格ではない。何より新築ならアパマンローンでも
上場企業サラリーマンなら金利優遇がつく。
そういう意味で買いどきかも。

競争して値崩れするほどになっていないから逆に安心という面もある。

新富裕層がこれからも都心高額物件を購入するから下がらないとか言ってる人がいますが、
富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。
他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

さらに、みんなが右肩上がりの成長を信じていた80年代末のバブル期と違って、
今は、富裕層ですら今後の景気動向に不安を感じています。
なので、相変わらず流動性が高い現金（預金）志向が強いのです。

3億くらいの資産家なら1億超えのマンションを購入するだろうけど、
彼等はかなり少数ですし、すでに不動産持ちでしょうから、新規購入層としては期待できないでしょう。

いくら都心物件のブランド価値や利便性を強調しても、割高と感じたら、誰も買いませんよ。

それと、
投資用コンパクトマンション。貸しそびれたら自分で住むくらいの覚悟でなきゃ買わない方がいいですよ。

コンパクトにすれば建物坪単価は上がるが、絶対価格が下がるから
デベは売りやすくなる。個人事業主など賃料を払うより買って
老後は人に貸そうという人もいたりする。

周辺部や駅遠の都心は新築賃貸がものすごい数で建ちはじめている。
物件選びはかなり慎重にやらないといけないだろう。
築浅も視野にいれて。

お勧めは三井が本格的に開発をはじめた三越前駅から徒歩７分圏だ。
築浅の出物が少ないエリアだが、こまめにさがせば見つかる。
２０００年当初、規制緩和で供給ラッシュになった。
坪単価が割安。
３割は１Ｌでないとワンルームマンションが作れないという規制も
あって、ＩＬの築浅は結構ある。
賃料水準は、１．３万／月坪。
利便性の向上で値上がりもありうると思っている。

自分には関係がない富裕層のことに詳しく述べるところが笑える。

世界中の金持ちで不動産をまったく
買わずに株や債権だけで資産家になった人はどれだけ
いるかな。

フォーチュンで世界のビリオネアの名前が出るが
資産形成の理由にリアルエステートと書いてある人が
どれだけ多いか。
石油の採掘権も、ホテル王も本質は不動産。
場所を読んでリスクを負いながら将来のインカムゲインを
得る。

ウォーレン・バフェットだって長期投資という視点では
不動産投資に似ている。なぜなら長期投資をするなら
注意深く投資対象を育て維持管理しないといけない。

短期の売り抜けばかりを投資と思い違いするのは下衆だと
思う。コンパクトマンションというのも社会資本になるような
良質なものを選んで投資すれば立派な社会貢献。

私の懐具合がどうしてキミにわかるんだろう。ｗ
>>420
自分の身の回りのことだからリアルに語れるのだとなぜ
わかんないのかね。

このスレが３０代の世間知らずが馬鹿なことばかり書き連ねて
迷走するのは見るにみかねて書いている。

待てば下がると主張するのは、ある意味見等違いだとオレは思うぞ。

>>421
格差社会で最もいけないのは、ねたみと平均値をみて安心することだ。

受験勉強でもそう教わってこなかったか？

>423
別にあなた単独のこといったわけではないけどね。
このスレ全体で富裕層を語っているのが笑えるということ。
証拠はだせないけど、あなたのその余裕のない返答をみればなんとなく推測はつくよ。

下から目線で、貧乏人騙すやつよりはましだと思うぞ。

ちがうよ、元祖匿名はんのことだ。
地方都市の中古一棟買いを管理ができてイールドギャップが
とれたらやるべきと言っていた。

実際しらべて見ると多くはバブル期につくられた狭隘ＲＣ
（鉄筋コンクリート）ワンルーム
一方どの地方都市も、いまや地主が大東◆託など受託型の
新築アパートに押されて大苦戦。
リスクは折込住みとかいうけど、今後地方都市の経済発展
や所得格差の解消策が見えない限り
都心家賃と地方の格差が広がるというのが私の結論だ。

>>428
まじめに書いているのに読まずに茶化すようコメント書くなよ。

あなたがそう思う理由をあなたに問いかけてごらんよ。
勉強になるから。それを言葉にしてみよう。

一般的に言われていることは８割正しく２割は嘘だ。
２割の中に別のものの見方がかくれている。

だいたい、人が真剣な口調になると、説教垂れていると思い違い
する癖は直さないと、誰からも知恵を授からない人になると思うよｗ

↑そんなにマジトークにならなくても。

大人なんだから落ち着いて。
世の中そんなに白黒、勝ち負けで判断できるほど単純じゃないから。

すでに不動産を持ってる富裕層を購入層としてカウントしてもしかたないのでは？
買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
なんか矛盾してませんか？

さて、
新たに高額マンションを購入する新富裕層としては
株長者、企業経営者、高給サラリーマン、医者、弁護士、スポーツ選手、芸能人、ホスト、などなどが考えられます。

彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。
さらに収入が安定してない人も多い。

新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。

420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

カルシウムをどうぞ。はい。

そんなに力むとはげるよ。

はげは遺伝だから。
432はすでにスキンヘッド。残念。

>>431さん

＞すでに不動産を持ってる富裕層を購入層として
＞カウントしてもしかたないのでは？
郊外に住んでいる富裕層は結構いる。うちのマンションにもベンチャーの
社長で川崎の私鉄沿線に戸建てを持っていて、事業で儲けた金をせっせと
賃貸の都心物件につぎ込んでいるよ。

＞買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
富裕層の大半が都心部の戸建てに住んでいて、配偶者と二人暮し。
マンションならセキュリティがしっかりしていて床が平らでいいと思うと
グループインタビューで答えているようだ。
買換え需要は、大橋の鹿島物件、三茶の住友物件の過半が該当する。
私のマンションでも私自身を含めて高額な部屋は一部の芸能人、ベンチャーの
社長を除きほとんど買換えだ。
１９８５年前に都心部のマンションを買っていれば２０年経っても買値と
同等で売れる。残債がほとんどないままに、わずかなローンを積みますだけで
皆住み替えているようだ。

＞確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
＞供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
＞なんか矛盾してませんか？
住み替えは１５年とか２０年の住み替え。そのときに郊外のように中古価格が
下がっていてはいけない。都心部なら、下がりが少ない。
ちなみに、渋谷区渋谷の某デザイナーズマンション？は築３３年の５坪のワンルームが
２０００万の中古売り出し価格。家賃は２万円〜2.4万／坪で募集がかかっているが
さすがまだ空室。

せっかく手にいれた得がたい物件をそうやすわすと売らない。
住み替えするのは５０代意向の話。収入さえあれば５０代でも２５年ローンくらい組める。

＞彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。

誰が、全額キャッシュで買うのですか？
キャッシュを残して利回り３％の米国債を買ったとしても優遇金利１．４２５％の変動金利で
借りれば利ざやが稼げます。
普通は４割自己資金６割借り入れで１億円以下の借り入れにして団信つけるのでは
ないですかね。だってもし死んだら得じゃないですか。

＞さらに収入が安定してない人も多い。
開業医でもそうですかね。３年の所得証明とりますよ。それと個人事業主でも２割以上の
自己資金があれば、年収の４倍程度は銀行は融資します。
というか取引銀行が、ローン借りてくれと営業にきますってば。
３０００万貸すのも、１億貸すのも手間は一緒。

＞新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。
いまどき預金はないですよ。
金融資産とは、株や債権や投資信託などの金融商品のこと
いいですが、１億円と小ばかにしてますが、４％の利回りで月に３５万円の不労所得が入る
のですよ。立派なものだ。預貯金なら０．何パーセント？誰も当座以外の預金は持ってないですよ。

＞420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

そこを関係ないと言い切らずにしっかり把握しておくことが正しい不動産相場の読みにとって必要だ
と私は言っています。わからないならいくらでも本が出ている。
知らないと損することが世の中にいっぱいありますよ。

コンパクトマンションの不動産投資に失敗するシナリオはないのですか？
磐石の自信を持っているのでしょうか？

ここはマンションスレだからしょうがないですが、
新富裕層はみんなマンション買うみたいに勘違いしてませんか。
それに、本で読んだ知識も無駄ではありませんが、あまり過信しすぎない方がいいでしょう。
それと、今時の勝ち組社長は、もうかってたら自己用不動産投資などせずに
新規の事業資金にまわす人が多いですよ。
昔と、価値観変わってきてますよ。

わたし、自分の老後の生活費のためにやっているのですよｗ

そういう人が結構回りにいますよと申し上げただけで、低利回り
という意味が、どなたかがいうようにリスクの低さを織り込んで
いるという意味です。

もちろん金融資産の少ない人がやるものではないですよ。
金融資産で最低でも２００万くらいの余裕は持っていないと
空室になってカードローンで借金する羽目になりますよ。

リスクヘッジは退職金を貰う日がそれほど遠くないという事情が
あります。

言うまでもなく、買ってからの値下がりは、家賃の急激な下落
と金利の急騰以外にないわけで、最後は私が死んだあとの妻の
生活の糧になればという意味なので、売らずにいつまでも収入を
生んでくれることです。
投資用のローンでも団信がつくのはご存知ですよね。

都心最寄り駅徒歩１分、６分、７分という築浅物件でどういう
賃貸の失敗があるのでしょう。
もちろん、火災保険から入居者の自殺、いろいろな稀に起こる
リスクについては考えていますよ。
自殺は死にそうな人（個人事業者で単身者）を入れないとか。
保険らしきものはないかとかね。

そういうのは、やりながらいろいろ気が付くものですよ。
いくらでも大家さん情報はあふれていますし、
逆に聞きますけどあなたの言う失敗するシナリオを教えてくれ
ませんかね。
ひょっとしたら、私が気がついていないことがあるかもしれない。

私がここに書き込む目的は、私が相当に臆病だからかもしれません。
自分のあやふやな知識を書くこと間違いを発見したいのかも。

地方の小金持ち（開業医、土建屋など）も、東京のマンションたくさん買ってますよ。
東京アドレスが欲しいとか、子供が東京の大学に行ったとか、後は相続税対策とか。

マンションを買う富裕層がいなくなるなんてことは期待しないほうがいいんじゃない？

>>437
誤解されてしまったようで、富裕層が買うというより親の土地
を相続した５０代が遺産相続したり配偶者を亡くした母親と同居するのに兄弟姉妹と資産を分けるとき実際に戸建てを売る例は今でも今後も
あるという話を申し上げたまで。
富裕層は、いつのまにか富裕層になってしまっただけで自覚はない。

それを富裕層というのか、どうかは知りません。
だいたい親というものは自分が住んでいた近くに住みたがる
これは今に始まったことではなく３０年前からある不動産の
動きですよ。
親のために売った実家の近くにマンションを買う。
介護を考えたらやはり都心部が安心なわけでここでけちって郊外
にいって資産の目減りを図る愚か者はいませんね。

博報堂さんがまとめた『黒リッチって何？』とかいう本にも
でています。
私は本業がマーケなんで本も雑誌も読むのが仕事。
でも本の知識だけではお金もらえませんよねｗ
それは不動産は身銭切って学んだことは多いですよ。
失敗もいっぱいしてますよ。
下がるときに買ったり、上がる直前に安値で売ったり。
でも大切なことは、すべきときにすばやく決断すること。
結果は事前にわからない。
失敗したらどうするか考えておいてその通りするしかない。

路線価が上がると、相続税（借家建てつけ地＝マンションの土地分は
課税標準が３分の１になる。５０００万円＋法定相続人数×１０００万
までは無税）がかかる人が増えます。普通に宅地を持っていて路線価１億４０００万なら借家を建てておいてもそれだけで４７００万くらいは
いってしまう。
他に資産を持っていたら、今のうちに「居住用資産の買換え特例」で
マンションに替えて、相続税評価を下げる必要があったりしますね。

それに、相続してから自分が住んでいなかった母の家を売ると
そのまま譲渡益に２０％課税されます。簿価が２０００万で時下が
１８００万なら３２００万納税しなくちゃいけません。

死んでから住民票移しても遅いですよね。そういう人が世田谷だけで
何人いますかね。麻布の戸建てで何人いますかね。

一度、高層ビルの上から、港区の中に戸建て住宅がどのくらい残って
いるか見てみましょう。
ほとんどがこの１０年で無くなったのは、相続税対策で敷地に
賃貸マンションを建てた人が多いからですね。
もう、地価反転で狭隘な土地まで相続税の対象になってくると
売る人が出ます。売ってマンションに住みかえるのがいいですと
マンション営業がいい、売る相談もちかけた仲介がいい
税理士が言う。
一方、港区専門の地場の業者がこつこつ地上げにきます。
そうやって今でも戸建ての土地が売られる。

売って何かに買い換えないと２０％課税される。だから買うしかない。
３０００万以下の譲渡益ならいいけど、大抵は３０年以上前に買って
いて思い切り譲渡益が出る。
でないのは１９８５年以降買った都心戸建てくらいのものだろうが
そういう人は極めて少ない。

３０代だと親が死ぬとか相続とか考えないでしょうが、５０代なら不思議じゃない。
しょっちゅう同級生の親の香典出してますけど、そのうち訃報の名前が本人だったりもします。

今、急に５０００万くらい遺産相続したら、どうしますか？
普通は株に全部つぎ込んだりせず、今の家売って都心にに引越したりしませんか？
都心の方が目減りしないのは誰でも知ってますよね。
それもキャッシュで買うのでなく、ローンの頭金にするんじゃないですかね。
だって史上最低の金利なんですから。

この５年で相続税支払い対象相続件数は、かつての３％から４％に増えています。
地価反転でことに都内では増えるでしょうね。
地方は全く増えないでしょう。

カウントできない。でもあなたのまわりに急にはぶりがよくなった５０代とかいませんかね。
今の６０代はもっとすごい。

介護保険で親の介護に想定していた支出が１／１０で済んでいるのが大きい。
いざとなったら、人を雇って身の回りの世話をしてもらうのにお金がいる。老人ホームにも
入るには・・・といって貯めた金がまるまる残っています。デフレで貯金の価値も増している。
年金も３０年前に想定した額の実質１．５倍くらい使い道がある。
ことに地方は物価も安い。持ち家そのものが安い。居住にかかる費用も安い。
公務員など同じ年金で地方ほど遺産を多く残す計算になります。

なぜ都心だけマンション価格があがって周辺はさほどあがらないか。
なぜ都心だけ地方はあがらないか。

理由は簡単。
都心は代替性がない。だから賃貸も、分譲も上がる。


郊外はいくらでも代替性が高く、

おまけに地主が勝手に
新築賃貸供給をして、勝手に安く貸す。
目的が相続税対策だからだ。

もう新築も中古も充分上がってきた気がしますが、あとはレジの賃料。
コンセンサスは元祖匿名はんおっしゃるように、上がらない。ということ。それがインフレ圧力のなかでの低金利継続で、実際どうなるかがポイントでしょう。

マンション価格は、もう上がりすぎて、売ってくれ売ってくれと不動産屋が煩くて、上がる派の私もなんだかどうでも良くなってきた昨今ですが。

２年前から海外に行っていて、帰ってきた同僚が家賃が上がってると驚いてましたが、今はこの状況は都心限定の話でしょう。これがどこまで広がるか。広がらないのか。

都心中古がなぜ上がるか。賃料がなぜ上がるか。

都心土地は①デベが買う、②ファンドが買う以外に
もうひとつ強力なライバルがいた
どんなに地価が上がっても勝てるのは
③地主の直営賃貸だ。

都心は狭い土地までことごとく「地主直営の賃貸マンション」に
なったことも分譲の供給が細った一因だ。

かつてこんなに賃貸が全国的に増えた時代はない。
地主にたかる中小ゼネコンや賃貸管理会社が既存賃貸の
首を絞める。あわせて都心の物件供給を減らし、分譲用地の
不足を招いた。

地主がこういう形で土地を抱え込んでどうして今後新築が
値下がりするであろうか。

賃貸供給が増えたら家賃は下がる。さすればマンション
価格も下がる理屈だが、

地主は賃貸運営も一括して業者に任せる。
彼らは保証賃料を８５％以下に設定。あとは上乗せを自分の利益にする。
安くなろうはずがない。
それでも好調な背景には
都心１Ｌの需給バランスにある。
今は薄型大型ＴＶ置いて一人で住むのに５５㎡の１Ｌが丁度いい。
バブル期は狭小ワンルーム。それ以前はうなぎの寝床の
４０㎡１ＤＫ。５５㎡ならＩＬＤにならず２ＤＫ。
部屋が狭く天井も低い。
横並びの１ＬＤＫというのは一番使い勝手がいいのだが過去に少ない。
ワンルーム規制以降の産物だ。

>>447
あがらないというのは、価格がという意味でしょ。売り物がないから
時間外取引みたいなもので世の中に見えないというだけでしょう。

でも下がるという意味にはならない。
都心地価は、バブルで上がっているのでなく純粋な需給バランスで
市場が値をつけているわけで、周辺との上昇格差は、主に賃貸価格の
格差にあるのだと説明してきた。

収益還元法できちんと説明つく。都心は賃貸事業が成り立つ範囲で
賃料が上がれば、上がるという理屈が正しいだろう。

横浜のオフィス賃料は月坪１万円でも、なぜ丸の内の新築が
７万もするのか・・・って説明つくかい？
借りる人がいる。それだけ。
相場って、局地的に借りる人がいればその事実は否定できないよ。
そこから収益還元価格であるべき値付けがつくのであって
賃料を固定して考えるのはおかしい。

衣食住の価格差は１０倍に広がる時代に、庶民の物差しで計れない
という理由でけで賃料が上限だから価格も上限とか言うのはヘン。

要するにバブル退治の正義の味方ぶっているだけだよ。

オレは、それが嫌いだ。自分の知ってる範囲でしか物事を考えない
石頭だと思うよ。
先に結論がある。「こうでなくちゃいかーーん」みたいな小児病的
叫びでしかない。

世の中所詮不公平なもの。チャンスだけが平等でリスクをとれなきゃ
その不公平さがつのるだけ。