シティテラス目白 Part3

今後ココはどうなるのでしょうか？
竣工後２年は棟内モデルルームで売るのがスミフの既定路線かもしれませんが。

部屋がたくさん空いていると、どの時点で買いをいれていいのか・・。
モデルルーム客は昼夜ウロウロして落ち着かないし、
いつか突然大幅に値下がりするかもしれない。
そもそも新築と言ったって途中で入居するような感覚では。
入居者間ではすでにある程度コミュニティもできているだろうし。

本命は他の物件なのだけど、何せここは規模が大きいから動向に注目しています。

次の一手を。

大京の査定シミュレーション「クイック」もどうぞ

http://www.daikyo-realdo.co.jp/sell/assessment/index.html?

バイセルコムより甘め（高値）の値段がでる傾向があるらしいです。
3件くらい試しましたが、その通りでした。
皆様の部屋はいかがでしょうか？

適当な部屋番号を入れて75平米の部屋で試してみたら以下の結果となりました↓
新築の売値がいくらなのかわからんが、8000万円台くらいかな？
…ということはまあまあなのかな？
ちなみにバイセルコムは試してません。

このたびは、株式会社大京リアルド ホームページより
「査定シミュレーション「Quick（クイック）」を
ご利用いただきありがとうございました。

早速ではございますが、「査定シミュレーション結果」は
下記のとおりとなります。
───────────────────────────────────
■　　査定シミュレーション物件
───────────────────────────────────

　名　称　：シティテラス目白
　所在地　：東京都豊島区高田２丁目１３６１−３
　専有面積：75.78m2

******************************************************************
▼【査定シミュレーション価格】
　　7,674万円〜8,480万円　
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※上記の「査定シミュレーション価格」は、お客さまの自己評価に基づき、
　簡易に算定したものであり、「不動産鑑定評価価格」とは異なります。

↑新築で全く売れていないこの惨状でこんな査定に何の意味があると思ってるのですか？

おや、何か悔しそうな人がいますね？

結構業界の人かも。

＞何の意味がある。

品格法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）第2条
２　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。）をいう。

あと半年足らずで正式に中古物件になりますので、中古物件の価格設定を新築のときと同じ間違いを犯さない様にヒントを上げてるんですよ。スミフって学習能力のない、独りよがりな価格設定にしちゃう傾向があるので、勉強させてあげようという親心ですね。ある程度客観性のある、他人様の評価を知る事って大事ですよね。

販売会社がここの情報を値付けの参考にしているとお考えですか？

参考にしてる分けないですよね。参考にしてたらこんな事にならないもん。学習能力ないって言ってるじゃない。

一方で豊洲の物件の記者発表で担当部長がネット上の価格設定に関する書き込みについてコメントしてたのでスミフの中に見ている人が居るというのは事実の様です。

ここの情報の話なんてだれもしてないですよ、素人の勝手な評価ではなくて、みんなプロの客観的な評価（プロが作ったHP）の話をしてるんです。素人の評価の方が、スミフの評価より第３者の客観的な評価に近いという結果になってますけどね。

このサイトの価格って、言わば売り手の希望価格みたいなもんでしょ？
成約に至る価格ではなく。

スミフの物件の価格って、言わば売り手の希望価格みたいなもんでしょ？。成約に至る価格ではなく。

年が明けて中古になる時期と決算が重なり必死になるのが目に浮かんでしまいます。
中古になり物件的魅力も下り、経済的にもっと冷え込んでくるのは素人でも推測出来ますよね？
もうすでに多少の価格調整では振り向いてもらえないでしょうね。
こんな事になるなら春から夏にかけてMRが賑わっていた段階で『もっと柔軟な対応をとっておくべきだった。』
という事になるような気がします。
私自身、数ヶ月前にあと少し頑張って貰えれば購入していましたが、今となっては優秀は営業マンの方の対応に感謝しております。

我が家でも春頃に一瞬検討しました。
価格が折り合わないのと、残り部屋が多くあったので様子を見ていたら瞬く間に景気悪化。
この状況が続くようだとマンション購入予算を下げようか、先延ばししようかなと思う今日この頃。

あの頃価格交渉されいていたら考えたかもしれません。

ここって電車の車内広告　動画であるところ？広告費高そうだけど。

この物件の上層階南西角部屋、数フロアにわたって
「好評分譲中」とか１つの窓に１文字ずつデカデカと貼ってありますけど、
広くて眺望が良くて値段が高い部屋が売れてないということでしょうか。

エントランスホールすぐ前の黄色い看板も相変わらずですし・・・。

建ってしまったものは仕方がないので、早く売れてくれないと。
人の気配が少ないと治安の面でも心配です。

先日、マンション販売会社に勤めている友人から
聞きましたが、どこの販売会社も苦戦しているみたいですよ。
黙ってじっとしていれば価格は下がるから
今、検討しているならあと１年待って
買わない方が賢明って言っておりました。
まあ、これだけ株価が下がって不動産会社の倒産が増え始めたのだから
当然でしょうね・・・

大丈夫、ここ買う人いないから、ここの検討してた人は賢い人がおおいので皆さん理解されてます。

あっそうか、ここは市況と関係なく売れなかったんだっけ。

どうして売れないの？

値引き額に魅力がないのと、坪単価が高すぎるからでしょ。

最近マンション購入を検討し始めました。
ここのサイト（ここのマンションだけ？）
なんだか悪意をもった書き込み多いみたいですね。

意見がかなり偏っているようなのですが
参考になるのでしょうか？

坪おいくら？

＞924

もう値引きしているのですか？

苦戦の原因の１つとしては前にも出ていましたがバルコニー干し完全NGってところもあるのでは？と思います。
普通に生活する家庭だったらこれはかなりキツイと思いますけど…

>>928
ここを買うような方は外に洗濯物は干しませんよ。
ガラスのバルコニーに干したら生活感丸出しで見苦しいです。
それに明治通りの排気ガスで汚れますしね。

ガーデンヒルズも同じバルコニーで同じ規約のようですが、
あれだけの規模で洗濯物が一切ないのでスッキリして見えます。

私も、洗濯物はベランダには干しません。
タオルくらいなら、外に干したほうが気持ちが良い・・・という方もいらっしゃるかも
しれませんが、我が家では浴室の乾燥機を使ったほうが衛生的な気持ちがするからです。

東京都内で排気ガスの心配をしないで外に干せる場所はないと思いますし。。。

私は、外干し歓迎ですけどね。
最近のマンションは外干し禁止のところが多いですが、生活感がなくていやです。
統一感なんて、電気やカーテンが違う地点で、そんなものはすでにないわけで、そこに洗濯物があっても別に何の問題もないと思うのですが。。。

まぁ感性は人それぞれですね。

＃ちなみに私は、外干し禁止のマンションに住んでいます。

> 東京都内で排気ガスの心配をしないで外に干せる場所はないと思いますし。。。

少なくとも明治通り沿いに住んでいるとそう思うであろう事は同意出来ます。東京都内というくくりはあまりに大きいですよ、それが23区内でもね。

>>931

本当に人それぞれですねぇ・・・。

目白って実際、住環境はどうなんですか？

>>934
いいですよ。どこに行くにも便利だし、大学等が多いのでそこそこ緑もあるし。
幹線道路や高速沿いの空気が悪いのは郊外も同じことで、
このマンションが面する明治通りやその他大通りから一歩中に入れば、意外と空気は綺麗です。

ただ、子供が思いっきり走り回れるような場所はほとんどないですね。
せいぜい小学校の校庭とかスポーツクラブに入るしかないので、子供優先で考えるんだったら
郊外のほうがいいかもしれません。
このマンションのそこそこの広さの3LDKと同じお金を出せば、
三鷹でミニ戸じゃない戸建てが買えるでしょうから。

すいません、ここは高田の物件なんで関係ない住所の住環境は目白の物件のスレでお願いします。

ここの環境のお話ですが、ここと違って都心でも窓を開けていても幹線道路沿いとまったく違う空気で生活できるとこはたくさんありますし、この辺だと目白駅の山の手の外側にたくさんありますよ。

このマンションでそこそこの広さの３LDKと同じ広さを出せば、ここよりずっと環境のよい都心に近いところでも、この1年で地価が2割下がってますのでミニじゃない一戸建てが立てられるようになりました。

>このマンションでそこそこの広さの３LDKと同じ広さを出せば、
>ここよりずっと環境のよい都心に近いところでも、この1年で地価が2割下がってますので
>ミニじゃない一戸建てが立てられるようになりました。

なんだか言ってることがよくわかりませんが、
「ミニじゃない一戸建てが立てられる、ここよりずっと環境のよい都心に近いところ」
ってどこですか？
そういうところは土地代だけで億超えるでしょ、ふつーに考えて。
やたら洗濯物の外干しにこだわったり、よくわかんない人が多いスレですね。

９２８さんへ
テニスクラブから見ますと、ＧＨの上層階にはカーテンを開けて洗濯物をリビングに干している
部屋がありますね。スラム街の洗濯物光景と遜色ありません。

>>938
あまり＊＊＊っぽい風貌で高級マンションを覗き込んでいると怪しい人と思われるので気をつけましょう（ｗ

目白は利便性の高さと閑静を兼ね備えたなとても良い住環境だと思います。
都心部にしては緑もあり立派なお宅も結構あります。
飲食店は正直物足りなさがありますが、徒歩圏内には池袋もあるしタクシーで1000円チョイで新宿まで行けるので特には気になりません。
スーパーも山手通り方向には大丸、丸正があります。お金持ちはもう少しハイグレードな品揃えを求めるのかもしれませんが一般的には問題ないと思います。
来客時には池袋か新宿のデパ地下で仕入れる事も出来ます。
ただ気になるのは『目白が一番』と思い込んで疑わない方々がいるようです。
地域の話しになると歴史ネタ等の昔話を引っ張り出してきて自慢して満足しています。
そうゆう方がここはシティテラス高田だと批判しているのだと思います。

真の目白は　新宿区下落合高台の　近衛町、御留山　にとどめを刺します

元気ですか〜！
元気があれば何でもできる。

なかなか明かりが増えませんが、販売状況はどうなのでしょうか。

目白という地名、そんなに魅力的か・・・

大きな屋敷がひっそりと建っていた頃はそれなりに街の風格もあったが、今や旧目白通りの両側はペンシルビルが林立、冬はこの間を木枯らしが吹き抜けて行く。
冷えた体を温めようにもろくな店なし、出来てはつぶれ出来てはつぶれ。
（田中屋健在の頃からそうだった）

通りを入れば櫛の歯が抜けたように屋敷が姿を消し、何とも大仰な宣伝のマンションが建設される。

いわんやこの物件、ここを目白というか？

昔からここに住む気の利いた連中（悪銭を身につけた）は目白からの脱出を試み、ある者はより都心へ、またある者は郊外へ・・・

この街はマンション村になるだろう。
これも時代か。

現在８時ですが西側と南側で電気がついてる部屋は１０部屋未満、世帯数にすると…
凄いですね！

電気の点燈状況を某研究所跡地に出来たタワーマンションから監視ですか？

＞946
悪趣味〜。そんなに気になりますかね。
悪趣味な人の掲示板と化してますね。
結局、なんだかんだと皆さん興味があるってことですかね。

おっと間違えました。
945さんのことです。

物件を探している身からすれば現況は気になります。

土地勘もない者からすれば近所にお住まいの方々からの情報は貴重です。
都心に近い住宅地が日々変貌していくのは時代の流れ、これからどんな街になるのかを想像しながら、同時に値下げを期待しながら気長に家探しをしております。

ご近所の方々、どうぞこれからも情報を提供して下さい。

監視って。。
毎日通勤に明治通りを通っているだけです。高戸橋方面からこのマンションの前を左折するので南側と西側の状況が見えるだけですよ。

わたしも949さんみたいな状況です。ぜひ今後も報告お願いします950さん！

世帯数が増えないと、修繕つみたて金てなどどうなっていくのでしょうか
永遠に住不が建替えて頂けるのでしょうか？
駐車場の収入等も少なくてマンションの運営に支障をきたすことはないのでしょうか？

私もまだ決断はしませんが真剣に検討しています。
情報交換したいです。

そろそろ3割引きですかね？

私も気長に都心近くの物件を探している者です。

昔から高級住宅地として有名だった所は何処もかしこも、そのほとんどが遺産相続がらみで開発業者の手に落ちた。
（余談ながら杉並、世田谷方面は大会社が所有していた土地の再開発物件が多い＝簿価はタダ同然だから売れれば大儲け＝開発業者と施工会社は同グループだから金勘定はし放題）


以前からお住まいの方々は断腸の思いで毎日を送られていることだろう。

が、観点を変えれば新しい街として蘇生する機会であるということができる。

ここ目白村も今その真っ只中にある。（その領域が広くなったのはご愛敬だが）
先々どんな街になっていくのか、興味のあるところだが・・・

この物件、世帯数が多いことと住宅地にあるという感覚が持てなくて二の足を踏んでいる。

当初は人気物件になるかもしれないというマンションバブル絶頂期の予感、
結果は、住友の都内物件でも有数の販売不調。
消費者もそれなりに考えるから、当然でしょう。

売れない不人気マンションのスレにに、誰が投稿しているんだろう・・・
目白プレイスの方が、まだ人気があった、外見は公団のようだけど安かったから

君がしてるんだろ？

このヒマ人め！

探している方は真剣なんだ。

家を選ぶ基準は、価格が安い、高いだけではない。
君にも何がしか意見があるのなら、この物件についての能書きを述べよ。

それじゃ、とっと買えばいいだけでしょう。

買えるなら買う、買えないなら買わない　それだけ。

ただ、ここはプレミアム住戸にしないと後悔しますよ

＞＞９５８さん
どーしてなの？

窓のない部屋、眺望を望むべくもない低層階中住戸
いくらエントランスが豪華でも、生活するならマンション内上位の部屋を買わないとね
プレミアムの土台の為に、その他の部屋があるような

竣工している目白の兄弟マンションを見ると・・・
青田売りじゃないんだから現物を見れば誰でもそう思うでしょう

そんな事は他人がとやかく言う問題ではありませんよ。

それを言ちゃ〜お終いよ〜。

スミフでも割安で好立地な、シティハウス南大塚、90㎡超ののプレミアム住戸が11,000万円〜

９５８さんよ、犬小屋を買うんじゃないんだよ。

ここに投書している大方の人は真剣に家を探している。
君のようなヒヤカシの業者もどきの意見など無用。

９６３さんへ。私は下落合の近衛町に住むものです。ここ２年間、毎週のようにこちらのマンションの立派な広告が入ってくるので、気になっています。さて、マンションをお探しとのこと。うちの近くのマンションに最近売りが出ています。「パークコート目白近衛町」「ドレッセ目白近衛町プレゼンス」など１００平米くらいで1億１０００万と１億２５００万のお部屋がありました。真の目白らしい上品で落ち着いたところです。第１種低層住専のため３階までしか建ないので、静かな住宅街です。おとめ山公園も近いので、空気もきれいです。ご参考までに書き込みさせていただきました。たくさん見学なさって、いいマンションに出会えるといいですね。頑張ってください。

窓の内部屋を皆さんがどのように評価されているかはこの物件のすれを最初から読んだらあちこちに出てきます。この物件の売れ行きも物語っていると思いますよ。

窓が欲しけりゃ窓のある間取りの部屋(角部屋等)にすれば良いだけだと思います。
角部屋が割高なのはどこの物件も同じですよ。

独房だって窓ぐらいある・・設計会社が超三流だとこういう悲劇が起こる。

>>963

目白は山手線ではありますが、遠出をするには意外と不便だと感じています。

一都三県の県庁所在地ということは新宿、横浜（関内・日本大通）、千葉（県庁前）、さいたま（浦和）ですよね？
それなら秋葉原のTTTの中古を狙ってはいかがでしょうか。
価格的にはこことほぼ同レベルだと思います。

住環境を重視なさるなら、横浜駅徒歩圏の高台でマンションが続々建っています。
少々遠くなりますが千葉へは横須賀・総武線直通、
新宿へは湘南新宿ライン、
浦和へも湘南新宿ラインもありますし、東海道線と宇都宮・高崎線の直通運行も始まります。

以上、ご参考までに。

こちらのマンションのチラシが変わりましたね。
ことさら某大学の杜を強調した文言が無くなりました。

９６３さんへ・・・すみません。こちらのチラシ広告が折り込みで入ってきたのは去年の夏ころからです。2年前と書き込みましたが、間違えです。訂正します。中古なども見学なさって
納得のいく物件に出会えることを祈っています。頑張ってください。

住み心地を最優先するならこの建設会社の設計には？がつくかな。
おまけに開発業者が住友とくると、建設会社が最良とする設計案は原価を安くするためにことごとく退けられているだろう。

元々が土木工事の施工を主体としてきた会社だから基礎工事は心配ないんだが、建築の技術に関しては粗さが目立つしセンスもいまいち、野暮ったいところがあるかもしれない。

建設会社が不得手な分野に手を伸ばすということは・・・
（住まいをお選びになる際は施工会社の履歴を調べること）

秋葉にしとけ。

一都三県に通う状況で拠点が目白という選択肢は確実にないと思います。
京浜東北線と中央線の交わる秋葉原近辺がどう考えてもベストですよね？
車でも高速のアクセスは悪くありません。
ただ環境は？ですが…

＞住み心地を最優先するならこの建設会社の設計には？がつくかな。

また、知ったかぶりが出てきた（（笑・・・・

ここ設計したのは、M建設じゃありませんよ、施工しただけ・・・
銀座界隈のビルを多く手がけた業界では歴史ある、K設計
ちなみに、シティハウス南大塚も同じK設計でここと同じM建設の施工
使っている材料がよく見ると共通だったりする。

三割とは言いません。
二割引きはまだですか？

まずはご自分が交渉してみて下さい。
2割引いてれば最低でも半分以上はすでに売れてると思いますけどね。

>2割引いてれば最低でも半分以上はすでに売れてると思いますけどね。

たとえば70平米強の間取りでも、2割引きではまだ6,000万〜ですよね。
立地や前田建設施工ってことを考えると、もう500万は頑張ってほしいところです。

気持ちはわかるが坪250は無理だろう。

周辺の大手物件は条件の良い部屋で単価４００万円前後かつ販売好調。
値引き交渉をしたが完敗。
１割引いたとしても単価３６０万円くらいか。。

９８１さん

＞＞周辺の大手物件は条件の良い部屋で単価４００万円前後かつ販売好調。

ってどこ？
わたしも周辺含めて検討中なんだけど、大手で大規模って少なくない？

誰も大規模なんて言ってないですよね？
周辺といってもとらえ方次第だけど、池袋にタワー数件と目白台と西早稲田と馬場近辺にありますよね？

全てまわりましたが販売好調といえそうなのは馬場４丁目ぐらいですかね？

でもどこも完売にはまでには時間がかかりそうなのでしばらくは様子を見ようと思っています。

坪250万円になったら、その前に業者が全部買い占めるよ
建物最高レベル、立地中の下　間取り？？？

今日、マンションのチラシ整理していたら、
ここのチラシで手を切った。
硬くて良い紙質使ってるな。

＞チラシで手を切った

爆笑しました

坪250万は無理だが、中層以下の部屋は300以下が妥当だと思う

ところで、販売開始して1年半は建ちますが30％位は売れたのでしょうか？
昨年からのマンションバブルで売れなければ、これからどうするんだろう。
いっそうのこと、残りは全部法人向けの賃貸にするという選択肢もあるでしょう。

相変わらず100前後との事です。
夏にはもうすぐ100との事でしたので言葉の言い回しに少し違いはあります。
しかしあれだけ広告費をかけても微増なんですね。

100戸も売れたとは信じがたい、夜にそんなに灯りがついているか？
どう見ても50戸がいいところと見るけど。

>>989
売れた部屋＝夜明かりが点いている
とは限りませんよ。

たまたま留守だったり別の部屋にいたり、
夜に仕事している人も世の中にはいますから。

隣の目白Ｐのタワーだって夜８〜９時でも外から明かりを確認できる部屋は半分以下です。

売れたのは実際には100近いのかもしれないけど住んでるのは良いとこ60じゃね？

確かにここは、未入居があまりに多過ぎでちょっと寂しいですね。。
このマンションの斜め前、南東で鹿○建設が解体工事及び開発をはじめましたよね。
また高層マンションでも建つのですかね？

高層だとしたら南の眺望は塞がれますね。

>隣の目白Ｐのタワーだって・・・・・・・・
そりゃ、目白プレイスと比較するのはひどすぎる
格が違いますよ、いくら何でも。
タワーならまだいいけど、

格が違うというのはどっちがどのような観点で格が上だという意味ですか？。

ここも売れ残りが酷いので、ブリリアマーレ有明タワーのようにならなければ良いのだが。住友の業績は急降下だし。住友は東京建物とは違うかな？

>>992
南東はガーデニアですがその南側ですか？
白十字の敷地ですかね。
一時期５８階を建てるとか建てないとかいう話がありましたが、
その後ピタリと話が途絶えています。

近くの工事はコインパーキング駐車場の整地作業じゃありませんか？

＞格が違うというのはどっちがどのような観点で格が上だという意味ですか？。

財閥系の売り主の格も違うし、時期が違うにしても坪単価250万円前後と380万円前後なら
住民層も、一般的には段違いなのでは・・・
あちらは、青田売りで音羽のMRからバスで団体で現地見学。
こちらは、高田馬場のMRからハイヤーで現地見学・・・

プレイスもタワーの高層階は坪300万円弱だけど、それ以外はね・・・
逆立ちしても、これは事実ですよ。

高い部屋に住んでいるから人格が上とは7限りません。
ＧＨ上層階のリビングに洗濯物を干している人は、ＧＨにふさわしくありません。

＞高い部屋に住んでいるから人格が上とは7限りません。

すぐ経済的に叶わないと思うと、人格にすり替えるのはいかがなものでしょう？
誰も人格や品性の話題なんて出していないのに

人格は別にして、収入や購買力に段違いの差があるのは間違いないでしょう。
ＧＨのプレミアムに居を構えて、洗濯物を干す生活やは買えない人や低層階の人達は
生涯にわたり体験すらできないのですから。

そもそも、このエリアでなければ億ションであろうと、高層階のプレミアムであろうと
マンションで洗濯物をバルコニーに干すことはごくごく普通のことです。
うちは、現在ではそうしています。

好きで、条件の悪い部屋を買う人はそれほど多くないんだと思いますけど
仕方ない、無理だから・・・

>>999さん

＞ＧＨ上層階のリビングに洗濯物を干している人は、ＧＨにふさわしくありません。

まったく、高級志向なのか勘違いなのか、憧れなのかｗ
昨年出来た港区の2億に近い最上階に住んでいる経営者の友人宅では
禁止されていないので、バルコニーに洗濯物を干してますよ。
マンションに住んで、浴室乾燥機を使うのがステータスだと勘違い？
目白でも、周囲のマンションや戸建ては当たり前のように布団や洗濯物を干してますが
それも、禁止しようと住民運動でも起こされるのでしょうか・・・

>財閥系の売り主の格も違うし、時期が違うにしても坪単価250万円前後と380万円前後なら
住民層も、一般的には段違いなのでは・・・
あちらは、青田売りで音羽のMRからバスで団体で現地見学。
こちらは、高田馬場のMRからハイヤーで現地見学・・・

プレイスもタワーの高層階は坪300万円弱だけど、それ以外はね・・・


売主という意味では確かに　住友＞鹿島
施工会社としては　　　　　鹿島＞前田
立地は　　　電車と学校と明治通りに面してないという意味で　　　プレ＞シテイ
売り方に金をかけてるように感じているのは売れてないからですよね。販売当初からここはその価格の価値はないとされていて、今の売れ行きもそれを物語っている。プレは安くしか買われなかった物件でシテイは高くてもみんなが買った物件という訳ではなく、価格が物件価値を物語っているのではなく、販売時期とデべのもうけの多さを物語っているだけ。
結果的に住民層が違うのは確かにそうかもしれませんが、住民がいないじゃん。
竣工が１年しか違わないという意味で5年後の中古の価値は同じになっていると思います。そんな意味でプレを買った人が勝ち組だと私は思います。

次スレ立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43331/

>>999-1002
持論の展開も結構ですがご自分のスレ番号を確認してくださいね。

持論の展開は

９９９−１００２
でなくて

９９８−１００２
ですよ。