THE TOYOSU TOWER Part5

ちょっと　早すぎ？

age

ＮＢＦの方に聞いたら豊洲地区はそろそろピークにきているといってたけど、
レジはそんな雰囲気あるんですか？もし豊洲の地元不動産と現況ヒアリングされた
方いたらご教示ください。

>>04さん
あなたの教養が高いのは理解できるのですが
ここは初心者や素人も多く、そういう方のほうが
マメに現地に通ったり営業と密に連絡とったりしてる場合が多いので
皆さんに分かるように噛み砕いてお聞きした方が
返答も返って来やすいと思いますよ

掲示板なんて色んな人間が参加してるんだから。
それこそ教養も職業も様々。
内容をどこかのレベルに合わせるなんてナンセンス。
さらに略語を「方言」と結論付けられたって困ってしまうよ。
発信する側も得る側も、それぞれのレベルで自分に合った情報を取捨選択すればいいだけ。

Part4の後半あたりからヘンなのが目に余るね。
何かのコンプレックスなのか、単に理解できないだけなのか、英字に過剰反応を見せる。
理解できないと「子供」扱いしたり「妄想」扱いしているけど、当人の論理は支離滅裂。
（もっとも、論理というレベルじゃないが・・・）
豊洲に対してネガティヴな話題には軒並み釣られているし（笑）
見ていて気の毒。

で、モデルルーム行く前に８０ヘーベーで、どのくらいの値がついてるんでしょうか？
余りに高いようなら無駄足になるので行きませんが・・・
当方余り出せないんですが、買えるなら今かなーと。。

ここの平均坪単価は２７０万くらいじゃなかった？
だとすれば６５００万円あたりかと。
城東の他のエリアと比べると高いけど、新浦安や市川駅前タワーが同様の価格帯なのを
考えると、まだまだ割安なような気もするけど・・・。

＞10
ありがとうございます。これならＭＲ行っても無駄になりません。
生活便利そうですし・・・少し期待して行ってきます。

隣のロイヤルパークスがまだ７割しか埋まらない状況を見ると
豊洲の坪当りの賃料は１万円が妥当でしょうか。
８０平米６５００万円で賃料２４万とすると、表面利回り4.4％。
高いか安いか、判断に迷うところ。

どう見ても>>7さんより>>6さんのほうが論理的に納得できるな。

こんなことで削除依頼出してるの？　>>7か？
気持ち悪いぞ。

なんかPart5になったら子供の口げんかみたいな会話が多いので、
もっと普通の会話をしてください。

Part4から始まってます。
>>20さんも話題の提供を。
私は３街区の地所の土地、何階建てになるのか話せればいいと思ってます。
みなさん黙ってしまうので・・
三菱地所はここの売主なのですよ。そういうことを話しませんか？
ここに参加されているのはデベさんが多いということですか・・
トヨタワのロケーション・価格、３街区なしに語れますか。

21さん　おっしゃるとおりですが　デベはこの段階ではその情報をだしません。
したたかな人達だから。　購入者ができることは壁のようなものが建つことを
クールに予想することくらいでしょう。

3街区の地所の土地は、オフィスビルですか？

やっぱり壁のようなものが建つんですかね・・。

南西の中層階・・・右隅にちょっこりと見える都心の夜景だけが期待です。

南西の中層階、ロイヤルパークスの土地ですが定借の為中層くらいは建つ可能性があり、
将来保障できないと営業からききました。

モデルルームで営業に聞いたら
「高さはわからけど・・・・＊＊階程度の建物」
と言われましたよ

眺望も期待できない・・・
仕様も中途半端・・・
さらに価格も強気・・・

皆さんは何に納得されて購入されるんでしょうか？

周辺の建設計画の件ですが、
TTTの時は、道路の建設計画や南側のマンション計画（確か東京都か公団の物件）など
かなり親切に教えてくれましたよ。
営業担当は確か東○不動産から来た人でしたが、デベとして物件のリスクを説明をするのは
当然という感じの対応でした。

>>29さん
そうなんですよ。それにひきかえここは、かもね、かもね、ですよ。
悪いことばかり想像しちゃうんですよ。

つまりこの物件は見送りと

取りあえず晴海通り以東では、ＩＨＩ本社ビル（１２６．３ｍ）を最大限
想定しておけば良いのかと。この高さだと、４０階近くにならないと
目線の下にならないので、基本的にはかなり邪魔な感覚ありと思います。
近隣が高層建物ですし、設置基準緩和で、「部屋を明滅させるほどの航空
障害灯」の心配はないでしょうが。
（階高３．３ｍならば１，２階の各１ｍ高、目線１．５ｍを考慮しても
３８階まで行かないと１２６ｍを超えず。なお本物件の詳細は知りません
のであしからずご容赦ください。）
豊洲公民館近辺、ららぽ側の計画もありますし、いずれにしても西側の
眺望は、基本的にタワーに期待される「感動」には力不足だと感じます。

>>32さん　 ご親切に有難うございました。
もともとこのタワーで抜けるような眺望は期待してはいけないのですが、
南〜南西で少しでも圧迫感を感じない為には、何階まで上がらなければ
ならないのかと、いつまでも不透明な３街区を前に考えてしまいます(^^;

私も南もしくは西の高層階を検討しております。
皆様のお話を参考にさせて頂くと、将来的にもやはり南の高層階の方が眺望は良さそうですね。
南の坪単価が段違いで高い理由が何となく理解できたような気がします。
どうせタワーに住むなら高層で眺望が良い方がいいですもんね〜

今日も７時くらいに携帯に着信履歴がありましたよ〜
アンケートに前向きに検討しますって場所に丸をしたからですかね〜
毎週必ず電話がかかってきてます。大人気のマンションならこんなに電話してこないはずだと
思うのですがほかの皆さんはいかがですか？？？？？
前に三井の芝浦アイランドとかパークシティ豊洲を見学した時はこんなに電話はなかったですから。
ところでこことブリリア有明はどっちがいーでしょうか？？
まだ有明はモデルルームを見ていないのでどのたか教えてください

>>34さん
でも、ここの南って特に何が見えるって訳じゃないですよね。。。

有明はないんじゃないんですか
結構な価格ですし、将来性が何も見えない！
両方検討してましたがトヨタワにしようと思います。

>>34・36さん

あまり焦って買わずとも、今年9月頃〜来年3月にかけて中古物件が沢山出回ります。
PCT・TTTへの入居の買換組がお手ごろ物件を大放出してくれますよ。

>>37さん
３５です。お返事をありがとうございます。
将来性が何もみえないって・・・・・
隣が将来、住友不動産と東京建物のマンションが立つからですか？？
すでに見学した会社の同僚が有明のデベ営業さんから聞いたみたいですが。
眺望とか風景は厳しくなるんですかねえ。
個人的には通勤などは便利なんですが。
だとしたらやっぱりトータルで考えて豊洲になるでしょうか。

38です。東側が見える写真も、もうひとつアップしておきます。

>35さん
今の有明は周辺環境や立地では豊洲にはかないません。
私の場合通勤は豊洲が断然便利（有明だと結局豊洲で乗換えです）。

この２物件（以外も含め）は検討対象ですので何度も見てきました。
ブリリアマーレ有明の方がマンションを買う楽しみが実感できます。
プランもカラーも設備もまだまだ選べます。
同次期に竣工するのにトヨスタワーは20階までは殆どの仕様が決まって
います。希望する部屋は（恐らく）第2期販売住戸ですが、買える頃には21階
以上も何も選べない気がします。営業は今なら21階以上はまだ選べます、
といっているが、何だか馬鹿にされている感じです（価格も吊り上げられそう
だし・・・vs住友ツインで）。
両方東京建物が入っていますが、東建vs三井の方針の違いでしょう。
また、個人的には地震を考えると免震構造は怖いのでトヨスタワーは検討から
除外しました（ブリリアが本命ではありませんが・・・）。

確かに写真で見る限り、やっつけ仕事的な模型ですね。

普通なら免震の方が安心だと思うけど・・・

北なので日当たりはありません。　でもくらいか明るいかは階層や前の建物によるものと思います。

>>26さん
3街区の話は私も伺いました。
街作りポリシーの関係で約○○階以上
○○○ｍ以上の建物は建たないと。

>46さんへ
敷地に対して４５度ふって配置しているので北でも南でも真正面のお見合いには
なりません。もっとも北西の住友タワーの配置はどうなるか分かりませんが。
私も別のマンションで北向きを勧められましたが、明るさはまあまあだと思い
ましたが、色々な意見を聞くと、寒いようですね。
「スレッド検索」に「北向き」って入れてみたら結構ヒットしますので、読んで
見てはいかがでしょうか？

不動産会社の友人が、タワマン上層階の場合、やはり遮るものがないので西・南は入居後に予想以上に暑過ぎる、北はそれほど寒くないという意見が多いと言ってました。
高層階なら西・南よりも住みやすいかもしれません。

>43
免震構造が怖いって？なんでか分かりませんね。免震はかなり安心できるものですよ。今の大手の地主の建物は積極的に超高層免震を採用していることからも理解できると思いますけど。一人ここを検討する人がいなくなると抽選が多少楽になるのでありがたいです。

2LDKだと一人暮しかDINKsを想定して、基本的には日中は家にいないということで
北（もしくは東南）に配置し、南には3LDK以上を配置するという物件が
多くなってきたような‥

↑（もしくは東南）、ではなく、（もしくは東西）　の間違いでした。

でも埋め立て地の免震の効果てほんとのとこどうなんだろね？
43ではないけど。世田谷の深沢ハウスみたいなとこなら、効果期待できそうだけど。
もともと深い支柱の上に建物が立っているいるわけで。
素人的には、地盤により効果のほどは変わりそうな気がしますが。
詳しい方の意見ききたちものです。

２１階以上ですと、まだプランが選択できるので、南でも西でも２ＬＤＫは、可能ですよ。
私も高層階で南検討してますが、２ＬＤＫにするつもりです。

>54
長周期振動にどういう挙動をするのか、マンション営業マン以外の方に
聞いてみるといいでしょう。

現在の免震構造は、基本的には短周期地震動（いわゆるガタガタという揺れ）を
軽減するという発想に基づいています。従って、近地地震や直下型地震について
地震波の建物本体への入力防止には相当程度有効であるよう設計されています。
端的に効果が現れるのは、固有振動周期が比較的短い、中層以下の建物ですが、
短周期の地震動の入力が抑えられる結果、高層建物でも、建物の柔構造・建物自体
の振動周期の長さによる振動の吸収に依存しなくてもよいため、揺れの防止という
点では効果があります。
なおこれは、かなり支持地盤が深い埋立地であっても、きちんとした支持部の施工
がなされている限り、効果には変わりありません。
ただし、注意が必要なのは、遠隔地の巨大地震の場合で、想定される東海・東南海・
南海地震の同時発生のような場合は、関東平野では数秒以上の長周期（ユラーーーリ、
ユラーーーリという揺れ）振動が数分以上続く可能性が大きく、地盤上では震度が
小さくても、大型建造物の振動周期と共鳴してしまい、当該建造物では揺れが極端に
増幅される恐れがあることです。（たとえば地震動周期が９秒で建物が３秒）
このような揺れ方の場合、現在の免震構造がどの程度揺れの抑制に効果があるかは
評価が確立していません。これは事前にどの程度の周期の地震動となるか、また地盤
特性によってそれがどの程度影響されるか未詳であり、個々の建物の設計に反映する
ことが出来ないことにもよります。（ケースバイケースであり、基本的には想定困難）
とは言え、共鳴した場合に免震構造部が損壊して躯体下部が座屈してしまうことの
ないような安全係数は、コスト高に繋がりますが、設計・施工・監理・販売会社の
信頼に直結するため、通常はとられていると考えられます。
長くなりましたが、近地地震が発生する確率を考慮すると、超高層建物でも、
免震構造を採用することで居住者・躯体の被害コストを総合的に軽減する効果がある
と考えて良いのではないかと思います。（設計関係者）

詳しい解説ありがとうございます。
ただ私が気にかけているのは長周期振動ですので。

長周期はまだ未知の部分が多いですが、ダイオキシン問題のように過大な毒性を
アピールし、視聴者も脅すような報道をして誰が儲けたか。報道する業者です。
長周期の場合、研究費を確保したいがために恐怖を煽ろうとする大学・研究機関
関係者の思惑もあるのかもしれませんね。

近く構造説明会もあり、質問致しましょう。
私は完全素人であり、少しでも専門的な知識をお持ちの方がいらっしゃればいいですね。

３街区のはなしで失礼します。
○○階、○○○ｍ以上は建たないとは秘密の話なのですか？
教えて頂きたいのですが。宜しくお願いします。

>>65さん
それは営業に聞いたほうが良いです。
ここで発表は出来ないと思いますよ。
このタワーの生命線。

>>65
あくまでＭＲで担当から聞いた限りの話で真偽不明ですが・・・

３街区南側の土地はすでに三菱地所が取得済みで、
三菱地所は本物件にも売主として絡んでるので
極端に視界を妨げるような物件は建てないのではないか？
とのことでした（「ではないか」が気になるけど）

あと、エリア内のビル郡の景観を整えるという豊洲計画の
趣旨から、少なくともセンタービルを超えるようなビルを
建てることは考え難いとのことでした。
たぶんに希望的観測はいってそうで、個人的には話半分で聞いてますが。

自分は、不確実な要素に左右されたくないので、確実な眺望を確保
するために西向き高層をかんがえてます（もっとも西側も
全面的に抜けるわけじゃないけど）

３街区について私も営業の方から聞きました。
街づくりの合意事項として、高い建物は建てないことになっているらしいです。
ただ、あくまで合意事項ですので、強制力は分かりません。
具体的な高さも不明ですが、２０〜３０階相当程度を上限にしているように感じました。
あいまいで申し訳けありません。その時は余り気にしなかったので。
どなたかもう少し突っ込んだ質問をされたら教えてください。

ある程度の眺望を確保したいなら東側がいいのでは？東は川があるし川を越えたマンションを超えなくても結構抜けているように思いますが。マンションを超える位置ならもっといいですけど。庶民には難しいので、低層ですかねー。

６５です。３街区についてお話いただいた皆様有難うごさいました。
次回ＭＲに出向いた時に営業に再び確認してみます。詰め寄ります(笑

私も３街区については、６９さんと同じような話を営業の方から聞いています。このＭＳには、あんまり眺望は、期待出来ないのでしょうね。
ところで最近モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？しばらく前に行ったのですが、最近の様子を教えていただけたらと思います。分譲予定戸数は、当初より増えたのでしょうか？
購入希望者は、かなり多そうですか？すぐに住めないので、今購入すべきかどうか？
先も見えず本当に迷ってしまいます。

この物件とは直接関係ありませんが、GW期間中にオープンルームをしていた駅前シエルタワー37F南85m2
（7,980万円）が週末に成約になったと地元仲介業者の営業マンから聞きました。申し込みも何件か入った
ようで、成約価格もほぼ満額とのこと。豊洲もいよいよ＠３００万を突破してしまったとは買いにくい・・・

トヨスタワーも25日（金）に販売する部屋番号と正式価格が発表と聞きました。

眺望がぜんぜん違う。
ここは眺望も駅近もシェルにはかないません。

眺望が期待できないタワーは価値ナシでは？
それなのに高値販売をしてるから客の食いつきが悪いんでしょう。

今後の動向は気になります。

>豊洲もいよいよ＠３００万を突破してしまった
どんどん値上がりしてますね・・・。
都心はほとんど物件出ていないし、供給の続く豊洲に集中するのも無理ないですね。
しかし＠300万とは・・・。
私の友人も数人（渋谷区、文京区）が住み替えで売却していました。
利ザヤも取れたみたいで「いまが売り時」と口を揃えて言いますが、
それって裏を返せば「高値買い」ということですよねぇ。
複雑な心境です。

>>74さん
それでもＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲなのです(^^v

ここを狙っていたのですが、予算が合わないので、中古にしようと思っています。
フロントコート、プライヴブルー、スターコートでどれが良いと思いますか？
80平米ぐらいで考えています。
（スレ違いになってしまい、すみません。）

>>77
何を重視するか良くわかりませんが、個人的には、

TFC：○プライベートガーデンがあり大きい。
○駅から近い4分
　　 ○病院を併設
△世帯数が多い1000
×家の構造が旧来の長谷工的

PBT：○（タワー物件と比べると劣るが）まあまあ高級感あり
　　 ○逆梁
　　 ○病院を併設
○大きな通り沿いではないので静か
×駅から5分

出ていませんが、グランアルトも駅から近く検討されてみては。
これらのマンションは、管理費や駐車場代（数千円〜）なので、ランニングコストも安いです。

ありがとうございます。
最初は眺望がよければと思っていましたが、MRに行って、どうでも良くなりました。
だったら、タワーじゃなくても良いと。
ランニングコストが安いのも魅力的です、トータルだいたいいくらくらいなのでしょうか。
まあ、安すぎだと逆に不安になるかもしれませんが。

>77

フロントコートがよいのでは？

スターコートは長谷工ですので・・・×

強いて言えば、
子持ちなら、フロントコート
DINKSなら、プライヴブルー
　って感じでしょうか。

>スターコートは長谷工ですので・・・×
名鉄なので、ｘです。

そうですね。
眺望が悪いなら、わざわざタワー買う必要ないんですよねー。
発想の切り替えも必要ですね

>77
低層なんで眺望はダメですが、いかがでしょう。
ってこんなとこに書いてもダメですかね。

タワーのメリットは眺望以外にも色々ありますよ。
タワーは生活臭が控えめでプチホテルライクな雰囲気が重要かなと思ってます。
２階ぶち抜いたエントランスは結構いい感じですね。

長谷工は単独ではしないから、いつも6社くらいでやるでしょ？
ちっこいとこかき集めてもしょうがないと思うけど。
その点トヨタワのデベはすごいと思うよ！

プライヴブルーは、東急不動産で
フロントコートは、東京建物ですよ。
確かに、スターコートは、寄せ集めで、売主が名鉄不動産だったが。

プライヴブルー　東急不動産＋寄せ集め　単独：ブランズ
フロントコート　東京建物＋寄せ集め　　単独：ブリリア
スターコート　　名鉄不動産＋寄せ集め　単独：メイツ等
全て長谷工施工。そもそも長谷工はデベではない。

>>88
三井＋大手寄せ集め
だからできる強気の価格設定。豊洲の潮風の匂いでも吸って、優越感に浸って下さい。
どちらにせよ、リスク分散でしょ。

>>77さんから話が膨らんで、ちょっといやな雰囲気ですね。
幸い消費者としてどこでも選ぶことが出来るわけですから・・
>>92
存在意義あるの？

いよいよ登録も今月末には始まりそうですね。
思い起こせば昨年秋頃から会員になり、今日に至ってる訳ですね。感慨深い。
いずれにしても後悔がないよう精一杯頑張りましょう。

結局、この物件もPCTほどのではないにしろ大人気で完売してしまう気がしてきた...

>>96 ここは好きな人は好きですよ。大人気とはちょっと違いますが。
今までいろいろ考えてきましたが、ここで落着。
抽選あるかも知れませんが・・前向きに行くしかないね。

>>90
削除してください

＞＞９０
同じ人間として恥ずかしくないのでしょうか？
他人をいつも、見下してるひとなんでしょう。

書き方の問題はあるけど、実際ＳＣＴのエントランスはかなりショボイです。
ショボイのが悪いということではなく、そういう部分に金をかけずに分譲価格を抑えてるということで、そうこう点がむしろ評価してる人もいるでしょう。
一方、そういう部分に派手さを求めるならＴＯＴを初めとするタワマン、という選択になるんでしょう。