ビッグターミナル山手線「池袋」駅徒歩圏の、都心へのアクセス性高い地上３１階建てタワーマンション
交通 山手線池袋駅 徒歩13分
所在地 東京都豊島区東池袋３丁目３２７７番２・２１７
専有面積 39.03ｍ2〜70.42ｍ2
間取り 一般販売住戸:1LDK〜3LDK
販売戸数 未定(総戸数204戸)
提供会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 （売主）
販売時期 平成19年5月下旬(予定)
とのことですが、ファミリーで住むには、環境はどうでしょうか。
[スレ作成日時]2007-05-09 23:58:00
確か大塚からの方が近いですよね。
昨年販売なら一般庶民でも買えたかもしれませんが、今の都心の値上がりだともう無理でしょう。道路沿いなのでファミリー向けではなく共働きで世帯年収が高い層がターゲットとのことです。最寄駅は有楽町線の東池袋になります。池袋と大塚は徒歩だと苦痛を伴います。価格は中古のエアライズを参考にするとかなりの高額になるでしょう。
とうとう見つかっちゃった。
一番広い部屋でも3LDK 70.42㎡（登記簿上は70㎡を割りますね）ですから、あまりファミリー向けではなさそうですね。DINKSの人か賃貸投資用の購入者が多くなるのではないでしょうか。3LDK 70.42㎡の部屋は南角部屋の高層階に配置されているようですから、価格も高そうです。5月下旬から事前MR内覧会と案内が来ていました。
ここは、高級物件でしょうけど、ぜひ買いたいと思っているものです。売り出しはいつ位からなのでしょう。
08さんへ、
1〜2週間前にアンケート用紙（回答用紙と用紙の裏面に部屋の間取り、設置階数が書かれたもの）が送付されてきて、MRで書くような個人情報と、希望の間取り、希望階数、5月下旬から予定しているMR案内会に参加するかを聞かれました。上記リンクのホームページには、5月下旬販売開始予定とありますが、若干後ろにずれるのではないでしょうか？
早く検討したいので、だいぶ前に登録した者です。
何度も何度もＤＭにアンケートが入って来て、その度に「この先に
進むにはこのアンケートに回答せよ」みたいな感じで、根掘り葉掘り
聞いてきて非常に印象悪いです。
売り渋っている前に他の物件に決めてしまおうかな。
売り渋っているんですか？
そんなことないようにもおもえますけど
一概に言えませんが販売予定時期がちょっとずつ遅くなっています。
HPで間取りを見ましたが、子供の小さなファミリーには難しいですね。
和室ならともかく4帖、4．5帖の洋室が気になります
5帖未満の洋室なんて、ベッドを置いて机なんて無理ですから
必然的に、ホビールームか納戸になりますよ普通は。
63㎡でも70㎡でも、3LDKの間取りは非常に無理がありますね、タワーにこだわらなければ
この価格なら周辺でも、買うべきマンションはいくらでもありそうです。
大塚周辺なら、詳細は不明ですがコスモイニシアのイニシア上池袋とか住友の南大塚計画とか。
やっぱ、タワーでしょ。
6月2日から事前案内会ですね。60㎡台3LDKで6000万円台、70㎡3LDKで7000万円台だとか。
このマンションが出来るのはすぐ近くのＳ不動産のタワーマンションに住んでいたので知っていました。価格がはっきり出てから売却しようと思いましたが、新居が完成してしまったので３年半に購入した価格で売りにだしたら、すぐ購入していただけました。（坪単価２４０万位）
オプション価格を含めれば２５０万位。
大塚駅から１０分・池袋から１５分くらいかかるのでチョッと不便。
利便さを選ぶなら東池袋直結のエアライズタワーが坪単価３４０万位で新築未入居物件でたくさん売りだしています。でも最初の販売時より３割以上も高値で購入する気にはなりません（妥当な価格でも）。
17さんも予定が狂ったのでしょうか？
当初4月販売開始予定、ということでここを対抗馬にして検討していたのですが、
予定が延びましたよね？
結局本命物件が今日決まったので、ここはモデルルームすら見ずして検討できず
でした。本命と対抗が逆じゃなくて良かったですが、こういう微妙な引き伸ばし
（売り渋り？様子見？）は購入検討者無視ですね！
ただ価格には興味有りなので、どなたか判明したら教えて下さい。
18さん、本命はどちらにされましたか？ここはやはりファミリーには厳しそうで、悩ましいです。
17さん新築未入居物件も、正確に言えば中古物件です。
売り手が強気に値決めして売り出してるのですから、
妥当な価格より高値です。
アフターサービスなど新築より不利な部分もあるし、
手を出したい方だけどうぞって感じです。
現地もだいぶ前に見に行き真剣に検討していましたが、なかなか販売せず価格もまだハッキリしてなかったので他の物件に決めてしまいました。間取りを見るとウチのように小さい子供がいるファミリーには無理とも思いまして・・・
売り渋っていると、どんどん検討者に逃げられる。
けど、売り始めてから買ってくれる人がつけばデベは痛くもかゆくも
ないかと思うと、バカにされているようですね。しかも価格も吊り上げて。
19さん、18です。
遅くなりました。私は全く別エリアにしました。
予定通り4月事前案内会開始の物件で、予定通り進みました。
こちらの事前案内会開始日に契約会です。本当はここも4月下旬からでしたよね。
結局アンケートに何回か答えただけで、全く検討できなかったです。
まあどこも平気で遅らせてますのでここだけではないですが。
掲示板の上の方に書いてありますが、ご近所物件で中規模ですが「イニシア上池袋というのが
大塚駅徒歩圏で、広い部屋もあるようです。
大規模やタワーにこだわる人は、検討外でしょうけど・・・。
今日、明日の事前案内会は満席だそうです。
まあ。しょせんデベは商社みたいな存在（利ざやでかせでいる）
物つくりの会社ではないので、一円でも高く売れれば、ＯＫ！って感じかな。
６月２日の案内会に行ってきました。
２LDKでお手ごろなのは、５７㎡の北西角部屋12階〜17階で、4800万円台でしょうか。
これ以下の価格帯だと、１LDKでした。
３LDKは、14階以上の高層階に集中しているようです。
現段階では、最高値で6000万円台でした。
消防署はどなたも気になさらないのですか？
地域でも大きな消防署だそうですけど。
１ＬＤＫは、いくらからでしょうか。
４０００万円台なのでしょうか。
案内を頂きましたが私の場合は待ちきれず他の物件に決めてしまいました。３LDKだと７千万円以上すると思っていましたので意外と高くないですね。できれば販売時期を当初予定通りにしてもらいたかったです。
消防署と前面道路の排気ガスは気になりましたが山の手線内側で２７さんの価格が事実ならいい線だとは思います。ただ我が家は小さい子供がいるファミリーなので３LDKの１部屋に窓がないのが気になりました(単に図面の見間違いですかね？)。
３ＬＤＫ ７０㎡が２７階で７６００万円程度、６８㎡が１６階で６８００万円程度だそうです。７０㎡の３ＬＤＫは窓のない洋室が確かにあります。隣接するリビングの壁上部が固定ガラスなので一応、リビングからの明かりが入るという設計です。でも、夜、リビングの明かりがついていたら、その洋室は電気を消しても明るいということですね。２０階未満はオプション選択もカラー選択も不可。３ＬＤＫでも最大７０㎡ですから、２ＬＤＫに設計変更した方が良さそうです。
≫３ＬＤＫ ７０㎡が２７階で７６００万円程度
70㎡3LDKはもう少し低層階でいくらでしょうか？
70㎡の3LDKは20階から最上階までですが、参考価格が提示されているのは27階だけです。階別の価格差がわかりません。16階の68㎡の価格から類推するしかありません。70㎡も68㎡も南西角部屋ですから方角は同じです。22階は同じ70㎡ですが、ここだけバルコニー面積が大きいので27階より価格が高くなるかもしれません。
33さん、ありがとうございます。
27階で7600万ということは20階だとしても6000万円台半ば〜後半、あるいは7000万超ですね。
ファミリーには環境は最高ですよ。サンシャインシティは近いし（オムツはトイザラスで安く買えるし）、郵便貯金は直ぐにおろせ、スーパーは西友に加えURヴァンガードタワー1階にポロロッカもできました。春日通りには、コンビニト弁当屋ハ多いし、なか兎も復活しました。大塚駅から春日通りにへは昔からの住宅街のため閑静です。子供は、幼稚園・小学校では、お茶や筑波大付属、学芸大付属へ受験可能です。欠点は、消防署の隣です！夜中、頻繁に出動の音に悩まされていますが、ここは真隣なので相当覚悟して下さい。近隣タワーマンションと比較すると、時折中古で広告出るライオンズタワーは価格は強気ですが、セミオートバスでした。シティタワー池袋は、免振構造、アウトフレーム工法、コンクリート30〜80N/mm2、スラブ厚230〜250mmであるのに対し、パークタワー池袋は、制振構造、従来工法、コンクリート30〜60N/mm2、スラブ厚220〜230mmですので、躯体構造ではちょっと遜色あります。エアライズタワーは首都高速に接しているのが難点ですが（最上階住人でもうるさいと聞きました）、ここ春日通りは夜は通行量少なく結構静かです（頻繁な救急車と消防車のサイレンを除けば）。
>>35さん
詳細な地域情報ありがとうございます、新参者にとってこのような情報が生活感があって、非常にありがたいです。
ついでに伺いたいのですが、小学生の子供がいるので学区の
朋友小学校の評判は、いかがでしょうか。
二つの小学校が合併して新しくできた学校のようで、区内では
珍しく全学年2クラスのようです、この前休日に校庭を見ましたが
校舎も校庭もきれいで、何と言っても校庭からサンシャインが
間近に見えるのは、素敵でした。大通りに面していないので静かでした。
校庭解放なのか10人くらいの子供しかいませんでしたので、雰囲気がよくわかりませんのでもし御存知でしたら教えてください。
多分将来、中学も西巣鴨中学になると思いますがそちらは
いかがですか、区内は学校選択制などあるようなので選べるのですよね。
No.36 by 物件比較中さんへ
朋友小ですが、マンションや住宅が増えているのか、１年生は３クラスに膨らみました。先日の授業参観に行きましたが、（どこの公立区立もそうでしょうが）、悪ガキ君がクラスに数名は居ますね。荒れている話は聞いたことがありません。朝は、同じエリア毎で集合して、６年生から１年生までが集団登校します。帰りは、同学年同士で下校なので、途中で散り散り、最後は一人になるのが心配です。ですので、一度帰宅しなくても、親がその日了解して決めた時間に迎えに行くまで、校舎で遊んで居られます。低学年の子供ならば、どこか近所の公園へ友達と遊んでいるよりも、先生の居るこっちの方が安全ではないかと。エアライズ入居者は朋友ではないですが、特別に頼んで入学されている方もいらっしゃいます。
多分、このエリアの小学生は、都電・向原駅側の大塚台公園で遊んでいると思いますが、私は、自転車で春日通りをまっすぐ１０分、お茶ノ水女子のそばの「教育の森公園」という、とても大きな公園へ子供を連れて行っています。筑波大付属小の裏庭にも行けます。子供達のマナー、非常に良いです。休日は三輪車の貸し出しも。また、大塚病院隣の大塚公園もお勧め。ここも広く、図書館もあります。
朋友小隣の総合体育場では、毎年としま子供の集いがあり、ただで気球に乗れたり、白バイに乗って写真を撮ったり。桜の季節は、夜桜ライトアップして開放したり。桜といえば、このエリアでは、教育の森公園側の播磨坂桜並木の桜祭が圧巻。区内桜名所ではここが最も気に入っています。
子供はまだ小学生なので、中学の事は判りません。
東池袋駅から、楽にららぽーと豊洲（特にキッザニア）へも行けます。なお、海外出張が多い方なら、プリンスホテルにはリムジンバスがあり、とても楽ですし、サンシャイン内にはパスポートセンターも有ります。首都高速出口から１分以内も魅力。王子駅下をくぐるルートで行けばTDLへ30分、週末朝なんかは、常磐道柏インターにも30分で着きました。
夜は、大塚から池袋にかけて、パトカーの巡回が非常に多くて安心です（大塚駅からここエリアへは、夜怖いくらい人が居ないのです）。
>>37さん
36です、貴重な情報をありがとうございました。
なかなか実際に通学している、ご父兄の意見を伺う機会も
なかなか無いので、非常に参考になります。
朋友小学校は、子供のことをよく考えていて活気がありそうですね。
秋に学校参観があるようなので、見学に行ってみようかと思います。
知人から地域的に落ち着いているので、隣接校の巣鴨小学校が
いいみたいと言われたのですが、学年1クラスで今年の1年生が
やっと2クラスになったようでした。
やはり、単学級でクラス替えがないのは親としては少し心配です。
こちらと、同時期に南大塚にも住友のシティハウス南大塚が
出来るようですが、発売開始が9月から来年に販売延期でＨＰを見ても
何も情報がありません、時期的におそらく完成売りになるのでしょう。
コスモイニシア上池袋は、販売開始しましたが売り主が
旧リクルートコスモスなのでどうなんでしょうか。
出来れば永く住みたいので、大手の方が安心ですよね。
エアライズの裏が工事中ですがUR賃貸なのでしょうか？
53階建ての再開発だそうです。
36さんへ、追加情報です。
朋友小学校、歌には全学年、相当気合を入れています。
先日も、秋川歌手が来て、児童（もちろん素人集団ですが）と、千の風．．．を歌ってました。NHKで放映されました。
先週末の５周年記念では、音楽会の発表がありました。
今の時代、都会は皆そうでしょうが、女の子が多いです。
６年生は、圧倒的に女の子多数、１年生は女の子多数、２年生はきもーち女の子多し、３年生は女の子多し、４年生同じ、５年生男の子圧倒的に多し、です。
勿論スポーツのチームも充実してます（うちの子は幼稚園からバスケに入れて貰っています）。
また、サンシャイン内では、文化スクールがあり、バレエも安い価格で受講させています。
子供の英語塾では、ニッセイトが人気。水泳なら、煙突の下に。
なお、ゴミ処理施設については、各区が持っている施設のダイオキシン発生度を調べた方がいいいですよ。普通、マンション営業マンなら持っています。施設により、ダイオキシン濃度、滅茶苦茶違います。ここ池袋駅付近の高い煙突は、相当低い数字です。他方、ひどい数字は、光が丘と新木場が目立っていました。また、郊外のマンションは、高圧線の交流磁場が多くて怖いですが、ここの街では高圧線は見かけないです。
都心の子供たちは、私立中高一貫校を受験する傾向にあり、
公立中学高校へは半数ちょっとの子達が通うので、
子供たちの頭脳がよろしくない子達が公立中学へ進む傾向にあり、
子供がある程度勉強が出来る場合、資金的に無理しながらも私立中学へ行かせてしまいます。
公立中学は荒れている、荒れていないはありますが、
通う子どもたちの頭脳レベルが低いので授業内容のレベルも低いです。
うちも私立受験なんて考えてなかったけど、公立中学へ進学するメンバーを考えると、私立へ通わせるしか選択肢は残っていませんでした。
そういった悪循環がより私立受験傾向にあります。
私立受験のための塾4〜6年生の3年間で300万円
私立の入学金設備費授業料は年間平均100万円
都心でなかったなら、ほとんどの子が公立中学へ進むだろうし、
うちも無理してでも私立へ通わせる事はなかったかなと思います。
私たち自身が地方出身で、公立の中学高校に通いましたので、この状況に理解するのに少し時間がかかりました。
我が家は池袋西口から徒歩10分。
池袋、高田馬場、御茶ノ水等大手中学受験塾が軒並みあるのが、受験者の数を表していると思います。
>>42さん
最近の都心の小学生は、大変なんですね昔とは大違いですね
昔はある程度裕福な家庭の子供で、学校の成績のいい子供が
中学受験でしたから、けっこう楽しく受験ができました。
大衆化するのも良し悪しで、成績の良くない子供は親子で辛いでしょう
私立中学も、いろいろですね。
①大学附属系（昔は不人気でしたが、今は親は楽だから人気？）
②有名伝統校系（偏差値の高低にとらわれず、人気があります）
③東大ランキング系（全て競争、勉強が超大変で楽しくないです）
④新興のでもしか私立系（何が何でも私立というので増えています）
うちは夫婦で③でしたので、中高生活は勉強が大変でしたので
私立に好印象はあまりないです。①②なら違ったのかも知れません。
親と子供は別なので、子供は男女共学の公立中学かなと思っています。
夫婦で公立中学の経験がないので、憧れにも似た感情もあります(笑
多分授業のレベルが低いのは楽しいですよ、どうせ高校受験は
塾頼みですから、学校くらい気楽な方がいいのではと思います。
うちは御三家落ちて大塚のS学園と、お裁縫の東池袋のT女子学園です。
集まる生徒は各小学校のトップで、毎回ビリまで順位がつくから
成績が中程度以下だと、運動部でもしないと辛い日々です。
この物件は実家も近いのですが、母校の近くでもあるということで
期待しつつ、夫婦でとても複雑な心境です・・・。
ここ、工事中の３Fから火事出しましたよ。
かなりの大騒ぎになったんですが。
３月だったかな？
諸々のスケジュールが遅れているのはそのせいでしょう。
購入を考えている方は、火事の件について営業マンにきちんと
説明もらったほうが良いと思います。
出火場所は、３Fの奥のほうです。
その部分だけ外から塞いで中が見えなくなっていますので、
現地に行けばすぐわかります。３Fだと住居部分ではないのかも
しれませんが・・・
私なら、ケチがついた物件はいやですね。
というか、もくもく煙があがっている現場を見てしまったので。
そうでなくても、春日通りの騒音、消防車のサイレン（これは
想像以上に音が大きく、ひんぱんだと思います。）が物凄い
ので、賃貸ならまだしも終の棲家なんて論外です。
それと、サンシャインから消防署までのエリアはもと東京裁判
で有名な巣鴨拘置所です。そこをつぶしてサンシャイン、NTT、
自動車教習所、郵便局本局、消防署等の公的機関を建てたそう
です。正直微妙な土地柄です。
すぐ近所で、毎日仕事をしている者から、申し上げさせて
いただきました。
＜＜４５
火事の件は、ニュースになったのでしょうか。（ＴＶのニュースでやってたのでしょうか）
大騒ぎになったとは、知りませんでした。
今度、現地へ行ってみようと思いますが、低層階ではうるさい（にぎやか）でしょうか。
>>44さん
T女子学園は、御三家の2番目と同等か、
2番目と3番目の間に位置する学校になってますよ(^^♪
私も子供は小さいうちは伸び伸びとなんて考えていて、
「うちの子は公立でいいわ。」なんて言っていたんですが、
ある保護者の方に、最寄の公立中学校の公開授業を見に行ってごらんと言われ、
行ってみて愕然とし、子供を私立の中学受験させなければと思いました。
先生が授業をしているのに、完全に後ろを向いて一つの机を共有して後ろの席の子と話をしている生徒、
机にベッタリ寝ている生徒。
先生や黒板を見ながら勉強している生徒は4〜5人でした。
友達と話している声でうるさい教室や、静かだけれどほとんどの生徒が寝ている教室。
1年生から3年生まで、どの教室もです。
都心の公立中学では、本人の強い意志がなければ勉強ができる環境とはいえません。
驚きと不思議さでいっぱいでしたが、とにかく、こんな学校へ行かせるわけにはいかないというのが実感でした。
そして、我が子を小学校を卒業させて分かった事は、
勉強が出来る子半分は、一人を除き皆んな私立へ。
残りの半分（いわゆる小学校の段階で授業についていけていない子たち）が公立へ。
だから、公立中学の公開授業で見た情景が繰り広げられるんだと分かりました。
結局のところ、私と同様に、こんな状況の公立へ子供を預けるわけにはいかないと思ってしまい、
私立への傾向が強くなっているんじゃないのかな？と思います。
公立の教科書やカリキュラムはレベルが低く、
私立のカリキュラムと大きく差があり、学力に差がつくのは分かるのですが、
頭の良い子が半分抜けてしまった公立中学は想像以上でした。
池袋周辺に住んで子供を勉強させたいなら、
それなりの学費がかかる事を念頭に、資金を準備されていた方がいいですよ。
子供を私立に通わせている保護者の質は、昔に比べると、
一般庶民(サラリーマン層)の率がかなり増えているでしょうね。
ただ、都心に住んでいるぐらいなので、ある程度の収入がある家庭がほとんどなので
子供を私立へ行かせる事が可能な家庭がほとんどなのも実情です。
子供が小学校中学年になった頃に、公立中学校の公開授業の案内プリントが配布され始めますので、
ぜひ早いうちに見に行かれる事をお勧めします。
私はサンシャイン内で仕事をしていますが、
この地域一体これから、どんどん開発されていきます。
これから、もっとどんどん便利になります。
微妙な地域である面影は現在ありません。
3月に火事があったんだ。土日にあったのかな？
サンシャインビル内にいて気づきませんでした。
現地を下から見るのもいいですが、
サンシャインビルの上から下を見てみて下さい。
東池袋が今後どれ位開発されて便利になっていくかご覧になれると思います。
展望台からは、真下を見にくいので、
サンシャインビルの60Ｆでランチビュッフェで食事しながら、下をごらんになるのもＧＯＯＤですよ。
消防署の隣りでも火事は起こる。
ってことね。
消防署って近くの火事の消火活動は苦手って聞いたことがある。
それにしてもここの住民は長話が多いですね(笑)
＞47さん
いろいろとご親切に教えていただいて、ありがとうございます。
掲示板で、こんなに親切な方がいらっしゃるのは感動的です。
お褒めいただくのは、後輩が受験で頑張ってくれた結果です？？
上池袋のS学園の方が、遙かに有名ですからいつも言われてます。
公立中学も、不良がいなくて荒れていなければいいというものでも
ないのですね。（昔はこれが中学受験の動機というのが多かった）
最寄りの中学とは南大塚のN中学のこのでしょうがか？
たまたま運動会の日に通りかかったので、しばらく見学しましたが、
生徒が少なくこじんまりまとまっている感じでしたが、
あまり覇気があるとは言えない感じでした。
子供も思春期ですからこんなものかと見ていました。
自分達に公立中学の経験がないので、よくわからないというのが
率直なところでした。私立は学校も厳しいので、親も熱心生徒も
よく動き回りました。それと親御さんもけっこう派手な方が
多かったような気がします。
中学も自由選択制になって、区内の多くの学校を選べるようですね
その中で人数の少ない中学は、学区の人数だけでなく
不人気ということなのかもしれませんね。
豊島区のHPで調べたら、千登世橋中学と目白小学校だけが
人気があるのか隣接校の人数制限をしているようですね。
詳細はわかりませんが、きっと人気があるのでしょう。
公立中学は未経験なので先入観を捨てて、一度公開授業を
見学に行ってみたいと思います。
それよりも、まずマンションを決めることが先決ですね(汗
