三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？
所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276
[スレ作成日時]2006-04-09 16:43:00
No.895さん
>個人的には墓と虎ノ門自体がつまらない場所
と考えている方はこのマンションがたとえどんなに安くなっても対象外とすべきでしょう。
近くに墓がなくビジネス街でないエリアがベスト立地でしょう。
こことか、虎ノ門TR,赤坂TRは確かに売り物多いよね。販売時に転売屋さん、あるいはファンドがかなり購入したということなんでしょう。今の相場で「新築未入居」といって売りに出しても１億超える金を払う人たちはそうはいない。やはり売主が現金欲しければもういちだん値下げするしかないね。
昨日内覧に行って来ました。
気がかりだった、
環状二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発の
与える影響も確認した処、
特に問題はないようで、安心しました。
>>885 さん同様、
再開発は好条件として捉えられると思いました。
南西向きの、東京タワーが見える方角の物件に
興味があったのですが、
事務所として使用されている部屋と同じ方角で、
日当たりと景色は良かった反面、汗が滲む程暑く、
三井の方曰く、
「これでもクーラー入っているんですよ」
との事だったので、諦めがつきました。
この物件の弱点と言われる、
お寺・お墓・駐車場スペースの有無は
全く気になりませんし、
市街地再開発計画の問題もクリアになり、
ほぼこちらに決める事になりそうです。
現段階で唯一気になる点は、
>>894 さんと同じで、大理石の床です。
高齢の両親が住む部屋なので、
滑りやすい、膝や足にかかる負担を考慮し、
どこまでの対応策があるのか
これから暫く調べてみようと思っております。
（私は入居前に貼り替えるのが良いと思うのですが、
両親は気に入っています・・。）
>>870 >>872 >>874 >>886
の皆さん、（同じ方なのかも知れませんね・・。）
貴重なご意見をお聞かせ下さり、
有難うございました。
混乱し躊躇している中、
心を決める勇気を戴きました。
長々と失礼致しました。
契約が終わりましたら、またご報告させて戴きますね。
こちらは事務所使用ＯＫなのですか？
普通は、事務所はダメだと思うのですが・・・
三井さんがＯＫしたのですかね？
事務所として一室を使用するのは
ダメなんですか・・。
三井以外にもすみふの物件も拝見しましたが、
そこも部屋を事務所使用していました。
フローリングはしっかりとカーペットでカバーされていたり、
トイレの使用は禁止だったりと
それなりに気を使っていらっしゃる用でした。
また、購入時に幾らか割引が期待出来たり、
カーテンや電気等の家具も、そのまま置いていかれる場合も多いそうで、
人によってはお買い得な物件になるのかも知れないですね。
確かに都心の古い物件には多いですネ。
通常、新築の場合管理規約で×が多いと言うか、住む為の利用を明記しているのが多いので・・・
こちらは最初からＯＫでしたら、珍しいと思います。
堂々と事務所使いが出来るのはある意味魅力です。
これだけ物件が動かない時期、売主からすると事務所ＯＫの方が売り易いかもしれません。
ただ再開発の場合、重要説明書で住居としての使用を明記しているマンションが多いように思いますので・・・
パークコート虎ノ門愛宕アワー管理規約の第１２条「専有部分の用途」に、下記のように明記されています。
ご参考までに。
第１２条：区分所有者は、その専有部分を住宅として使用するものとし、他の用途に供してはなら ない。
事務所使用が本当であれば、管理会社の三井さんが注意するはずですが・・・？
普通に読めば、９０２さんは、「三井が販売事務所としてマンション内の空き住戸一室を使用している」と言ってるだけだと思うが。
あ〜
了解です。
だから「トイレ使用禁止」とレスあったじゃない。会社が通常の「事務所」として使用していたら
トイレは使用するわなー。
分譲価格割れ、出てきましたね。
Yahoo!でも他でも。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...
重複分があって見難いですが、
もし以前ご検討されたことがあったのなら価格表ですぐ分かりますよ。
それでも仲介手数料が結構バカになりませんからね。売主の投げとしても。。
それにしても上記のヤフー検索結果、夏頃はまだ30件程度だったと記憶してます。
まだ新築物件として売れ残りがあるのに、分譲価格以上で売れると考えるのがどうかしてる。
確かに仲介手数料もあるから、分譲価格の２割は下がらないと誰も手を出さないだろうな。
>>917 さんが仰る様に、
新築が売りだされている最中に、
新築より高値の転売・中古物件が販売されいてるのには驚きました。
新築販売されていないタイプの間取りや、
住居階数、方向が転売・中古物件にはある様ですが、
確かに人気がありそうな場所を押さえてはいあるものの、
実際住みやすい、良い部屋かと言うと
そうでもない様に思います。
このまま年を越して、
暫く状況を見守るのが賢明ですね。
匿名さま
ここの住み心地をご参考までにお伝えします。
良い点 駅まですごくちかいのに、パチンコ店や危険な事務所、変なお店など
ほとんどありません。
高速や幹線道路にも面していないので、窓を開けていても静かです。
また、緑が多く、愛宕山から芝公園、増上寺と紅葉が見事で、よく散歩しています。
悪い点 飲食店以外は、ほとんど良いお店はありません。
毎日の買い物はかなり不便です。
マンションの前の通りはかなり古びた家が並び、駅からのアプローチは冴えません。
又、駐車場の動線が悪くて出入りしにくいです。
以上、赤坂や麻布十番などの華やかさや面白みには欠けますが、落ち着いて暮らすにはいいと
思います。 住人は意外に若いディンクスが多く、子供は少ないです。
新築物件で気にいった物があれば、アフターサービスもわりといいので、
今となっては割高かもしれませんが、検討する価値はあると思います。
いまは買い手市場であることは間違いありませんからじっくり腰をすえて物件比較、情報収集の時期ですね。来年末まではこの状況が続くと思います。こことPC赤坂、虎ノ門TRが同格、赤坂TRは一段落ちるという評価を当方はしております。
好みの問題だと思います。
個人的には虎ノ門ＴＲは建物の雰囲気が今一つで
まだ赤坂ＴＲの方が共用部が便利そうな感じで好きです。
こちらは、緑が多いのが良いですね。
まだちょっと高いかな？
>>919 様
大変貴重なご意見ありがとうございます。
静かで、周りにある緑が楽しめるのは良いですね。
敷地内に建物の一貫として植えこまれた緑より
味わい深いのではないでしょうか。
店がなく不便という点は、
やはり気になりますが、
購入前に既に分かっている事ですので、
まとめ買いや、ネットショッピング等を利用するなど、
ライフスタイルを調整すれば解決出来そうだと感じました。
また、市街地再開発が完了すれば、
利便性の向上が、期待できそうですね。
慈恵医大病院が近くにある点や、
駅から近く、銀座に出やすい点にも
魅力を感じます。
新築を三井から直接購入した場合と、
転売若しくは中古物件を購入した場合とでは、
アフターサービスに大きな違いがあるのでしょうか？
皆様の見解をお聞かせ戴きたく存じます。
宜しくお願い致します。
店がなく不便という点は都内いくつもの、高級マンションがそうです。
麻布や青山にもそのような所がありますよ。駅までも、１０分以上かかるので、車を使っています。
電話で配達してもらうので，慣れましたが、雑踏や、排気ガスがないので、満足していますよ。
赤坂ＰＴなども不便なので、配達のネットワークがあるようです。
たくさん検討した結果、ここを契約するつもりですが、契約後の板がありましたら、そちらに移りたいと思いますが、ご存知ですか？
No.922さん
＞店がなく不便
との心配もあるようですが、無理矢理に欠点を探せば確かにあるかもしれませんが、実際生活してみてほとんど不便を感じたことはありません。
買い物は、「ポロロッカ」、京急ストアー、松屋（三越）のデパ地下等で充分対応できてます。
すぐ近くに大型スーパーマーケットがあればより良いですが、その他の利便性等でマイナス点がでてくるのではないでしょうか。
京急ストアーは、結構新鮮な野菜、魚、肉等が揃っている方だと思いますが・・・。
最近の書き込みによれば、お二方が購入を決めたようです（お一人は２戸）ので、近々に３戸売れるということですね。
HPでは６戸販売中のようなので、それが一気に３戸に減るんですねえ。よかったよかった。
駐車場が大変不便です。管理人さんが何人かいらっしゃいますが、今後管理組合でバレー可にはならないのでしょうか？
運転手雇えば？
駐車場使えるだけでありがたいと思うべきかと。
ＰＣ赤坂でもベルマン置いてるくらいだから、
敷地内お墓のメンテナンスを減らせば、捻出できるのでは・・・
>>928
敷地内に墓はないだろ。
ベルマンは特に必要ないと思う。
他がやっているからうちも、ではなく、
自分の生活スタイルに合った立地条件やサービスの内容を提供する
物件を選べば良いんじゃないか？
早速探しに行きましたが、敷地内にお墓見当たりませんでした。
うちの部屋からも見えなくて残念です。
南側なら見えますが、ついでに大きくそびえる素晴らしい東京タワービューもついてきますよ。
ちなみに、朝晩の鐘の音は古都の風情のようで良い感じです。
なんだかなあ・・・
居住者なら敷地内に墓なんてないくらいわかってるだろうに・・・
わざわざ930のような書き込みをする意図は何ぞや・・・
＞南側なら見えますが、ついでに大きくそびえる素晴らしい東京タワービューもついてきますよ。
「東京タワーのついでにお墓ビューもついてきますよ」 のほうが検討者には親切だろうな。
付け加えると、何が建つかわからない空き地のほうがおそらく大きなネガティブポイント。
なるほど、虎ノ門ＴＲ、赤坂ＴＲ，など隣地の大開発は大きなネガティブポイントですかね。
グリーンヒルズなども、お墓のマンションですが、誰も粘着というか、しつこいやきもちは、うけてないですよ。
住んでいる方は、うらやまれるほど、良いマンションで、誇らしいでしょうね。
ここの、東京タワーがどーんと見える、おしゃれなラウンジは、どのように、利用されていますか？
ロビーは、独立していて、つかいやすそうですね。
空き地っていうのは、南側の住戸の前のだよ。墓の右側。以前も書いたがね。
何か建つのは間違いないと三井の営業が言ってたよ。
居住者だったら当然知ってるはずのことだ。
私は都心物件を購入予定であらかた見て回った。麻布十番、神宮前、六本木。ここはその中で価格はそう高い方ではない。うらやむなんて笑わせるね。
内見の印象を素直に書いてるだけ。
転売屋はあてがはずれて四苦八苦だってのは理解するけどね（笑） ここは多すぎる。
内見の感想・・・。
どれ？
>内見の感想・・・。どれ？
888参照。
ここや赤坂ＴＲが転売屋多いのは、契約時期から引渡しまでに経済環境が激変したからでしょう。
これから引渡される広尾や飯田橋も同様でしょう。
さすがに今販売されているものはその心配は少ないでしょうが、
神宮前は定借、ＰＣ赤坂は死亡事故、麻布十番は高速沿いのあの立地と
どれも魅力もあるけど気になる要素もおおいですね。
広尾も定借、飯田橋は線路沿いでパチンコ屋さんと一緒の敷地、ここはお墓がすぐ隣り
マイナスを挙げていくと、都心のマンションはどこも買わないほうが良いとなってしまうかも。
皆様はどれが気になりますか。。
>>937
定借 （←・ダントツ 無理）
パチンコ （下品・騒音）
高速沿い （騒音）
線路沿い （駅に近いならこの位）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
墓 （小学校より良い・静か）
事故 （「祟られる」→既にこれが不謹慎）
騒音が気になるかならないかは、サッシの等級と音の種類によります。
愛宕タワーのサッシはＴ１相当ですから鐘の音も鳥の囀りもよく聞こえるでしょう。その代わり右翼の宣伝カーや、隣地の工事音も間違いなく入って来るでしょうが。
大通りと電車の双方に挟まれたマンションで暮らした経験から言うと、電車の音を防ぎきるのはかなり至難です。
高層階に行く程外の音を拾ってしまうようなマンションは、造りの上でおすすめ出来ません。
防音性能を調べる事で、そのマンションの躯体の出来はかなりはかる事が出来ますので、中古の方はそこをよく見る事が一つのポイントでしょう。
車や電車を使わないとスーパーや美味しいレストランのある街に行けないのは
良い立地とはいえないのでは？ 毎日の面白みに欠ける。
神谷町・御成門は駅力劣る。
住んでいる方達が、住み心地がとてもよく、品格があり、本当に満足しているマンションだそうです。
今時、珍しいですね。
駅から近いサービスの整った高級マンションに住んで見たいものです。
周りの方達があれこれ言う必要は無いと感じました。
誉めれば誉めるほど、ねたみも増えてしまうので困ったものです。
どこならいいのでしょうかね？かなり、内見しましたが、ここかなりいいですよ。
>周りの方達があれこれ言う必要は無いと感じました。
全くそのとおり。
ここが一番いいと思うのならさっさと購入すべきでしょうね。
私はそうは思わないので、他のにしますが。
ご契約者・住人の投稿は契約者板でどうぞ。あまりにも同一人物の住人の自画自賛投稿が多すぎる。
持ち上げたい気持ちはわかるけど、価格とのバランスが悪いんだから、全ての自賛投稿が虚し過ぎます。
大げさに褒めているのは実際の居住者ではなく、転売目的の人でしょう。
このマンションは全体的に地味ですし、人に自慢したりするような感じじゃないです。
ふだん忙しいので、せめて家は静かでのんびりしたところがいいと思いここにしました。
都心で駅ちかがよかったです。
ここの転売屋さんたちも、こんなとこでしょうもない書き込みしてないで、そろそろ認識したほうがいいね。
最低でも分譲価格の２割引きじゃないと誰も検討すらしないってことをね。
自画自賛もみにくいが、自信満々も醜いよ。
人に自慢するか・・。
マンションを選ぶ際、
最終的に決定する要因の一つになり得るんだろうな。
暫く経てば、ここも値下げされるのか？
自画自賛、自信満々、徹底的に否定（墓）、２割以上下げて初めて価値あり等
いろいろ意見あります。
掲示板ですからすべてＯＫでしょう。
皆さん価値観及び考え方が異なりますので、価格及び価値を認めた方が購入されることになると思います。
赤坂、青山、六本木、麻布十番等ブランド志向（高価格が保証されている）の方にとっては、ここ虎ノ門３丁目は地味で寺・墓が近在に多く魅力はないものと思われます。
西側方面にある虎ノ門タワーズレジデンスは、ここに比して華やかなイメージ（実際もそうだと思いますが）を感じます。
あくまで、それぞれの好み・志向で決まるもの。
それにしても、マンションの価格は高すぎる感を受けますね。
西側方面にある虎ノ門タワーズレジデンスは,
奥まったビルとビルのなかにあり存在自体が、気付かれないので、華やかと言っても
どこにあるのか見えません。
赤坂trのようなアプローチ、があればと思い,残念です。
来年秋頃パストラルが閉館してから始まる解体工事、新築構想では、どのように計画されるのでしょうか？
パストラル跡も含め、虎ノ門も、かなり変わっていくようで、楽しみにしています。
以前、ここの６億ぐらいするメゾネットの部屋がヤフーにでてた。
すぐに消えたけど、あれってどうなっつたんだろう。
虎ノ門タワーズレジデンスでしょう？今でも売り出していますよ。
ここの付近で、タクシーが休憩してるという記事を目にしたけど、
どうなんだろう？
鬱陶しいな。
虎ノ門地区で真面目に検討したタイミングが遅かったので間に合いませんでしたが、虎ノ門タワーズの建物はスッキリとして美しいですね。ああいうちゃんとカネをかけた高層建築が周囲に増えると地域一体の価値が上がるのだと思います。
とは言え、本物件もそうですが、マンション投資で益を出すのは今後当面（５年？いやそれ以上の期間？）厳しいと思いますがどうでしょうか？実需に基づいて購入し、自分が住むことで「生活の品質」というある意味pricelessな価値で回収する人でないと、満足は得にくいのでは？というのが目下の感想です。
金融リターンを求めるなら、売られすぎの米企業債券とか、日本のREITとか。他に何がありますか？
このまま年越すんだろうね。
新年過ぎたら、値下げかな？
値下げしても動かないでしょう。現金化するのは本当に難しい。
良い物件だけど、価格が見合っていない。
値下げしたら考えるかも。
ここ、制震構造だよね？
免振じゃなくても大丈夫かな？
一般的には制震の方が免震より地震には強いはずですが。
高級タワーマンションはほとんど制震ですよ。
高層タワーマンションだと、
制震の方が良いのかな？
免震は中層マンション向け？
高層マンションで免震だと、パタンって倒れそうですが
「東京都土木技術センター」が作成した、
「東京の液状化予測図」内
「23区東部-45」の地図です。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...
「東京低地の液状化予測」による、
「液状化が発生しやすい地域」の赤い色になっている部分は、
PC虎ノ門の土地の辺りでしょうか・・・？
愛宕山の左下で、三丁目と書いてあるのですが・・。
心配です。
多分２００年住宅の認可基準で耐震等級２と免震対応は同じ位置付けになると思う。
あと２０年もしたら高級タワーは免震がメインになってると思う。
そうですね
液状化しやすい土地の構造やその後の被害や影響など気になります。
いくら制震構造になっていても、
地盤が液状化してしまったら、
元も子もない。
液状化予測をよく見ていただければ
分かりますように
愛宕タワーは、黄色、赤色どちらにも
入っていません。
愛宕グリーンヒルズはウチから見える範囲ではほぼ空室なしのようです。一方パシフィックタワーはガラガラ。本物件を賃貸に出す場合愛宕グリーンヒルズの賃料に準ずるイメージでいいんですかね？
愛宕グリーンヒルズとパシフィックタワーは、
PC虎ノ門からは歩いてすぐの場所にあるんですよね？
立地条件は似ていても、
駅からの距離、周辺環境、ソフトサービスの内容、間取り等の違いで、
賃貸の価格も変わると思います。
愛宕グリーンヒルズより少し下げた価格帯で出せれた方が
良いのではないでしょうか？
>>982
PC虎ノ門が黄色、赤色どちらにも入っていないというのはこの物件を検討している皆がわかっている明らかなことですが、赤い場所がどこかは普通調べませんね。
どうしてそんなことを聞くのでしょうか？
赤色は神谷町駅周辺で、東京海上のビルがある辺りでは。
しっかり見てください。
この地図、分かり難くね？
ってか、液状化する可能性の高い土地が
超近くにあっても、
回りの建物に影響はないのか？
No.886 by 入居済み住民さん＆その他入居済みの方々
はじめまして、初投稿いたします 321検討中 と申します。
（2007年）昨年の夏に鳥居坂のＭＲに内覧・見学をしたのですが、
当方の活動が出遅れた時期でもあり、
理想とする物件が残っておらず見送っておりました。
未だにＤＭが届くのですが、迷うところです。
10F以下の低層階にお住まいの方がいらっしゃいましたら、
是非、入居後のご感想をお聞かせいただきたく存じます。
当方、近隣エリア在住10年 そこそこ土地勘はあるので、
PC虎ノ門 非常に興味があります。 （お寺＆お墓ビューは別として）
数年前まで、愛宕GHの並びにスーパーマーケットがあったのですが、潰れてしまいましたね。。。
>>987さん
住んでいる方は満足されている様ですよ。
100点満点のマンションは存在しない、
と言われている通り、
人それぞれ気になる箇所は違うので、
もう少し具体的に質問されると、
ご回答戴けるかと思います。
低層階からの景色、
お寺の鐘の音や道路からの音、
もしくは日照状況が気なっていらっしゃるのでしょうか？
皆さん、今年は大変お世話になりました。
来年も宜しくお願いします。
低層東向き居住者です。東向きはめったに売り出しありません。幹線道路から離れ，ＮＨＫ，愛宕神社の緑，桜，鳥のさえずり，芝浦タワーマンションや東京タワーも見えます。低層東向きを三井不動産が推薦していただた理由が居住して実感するこの頃です。ＤＭはきっとビルしか見えない西向きでは。ただし低層なら天徳寺の緑の恩恵があるのかも。
988 by 匿名さん
989 by 入居済み住民さん
Res有難うございます。321検討中です。
ご意見、誠に有難うございます。
DMは、8F ＝北西、3F＝南西 23F＝南東 26F＝ 北東のようです。
勤務オフィスはタワーですが、住居は低層しか経験がないので、
上層階よりは中〜低層階 希望というところです。
数年前の割と大きい地震の際にEVが完全停止し、
移動に階段を使用せねばならず、40F相当で苦い思いをした方の
体験談をヒアリングした際、上層階は自分向きではないかも？と正直感じました。。。
質問です
① お寺の鐘の音は、朝、夕方の２回でしょうか？
港区であれば、17時になると、”夕焼け小焼け”の音色が町内に響くので、
たいした抵抗はありませんが、ご感想をお聞かせ頂ければ幸いです。
② 低層階での日照状況（体感）は如何でしょうか？
③ 北側にお住まいの方がいらっしゃいましたら、
日照以外のデメリット、ご感想をお聞かせ頂ければ幸いです。
今晩除夜の鐘が鳴るころに、増上寺〜愛宕〜 を夜散歩してみたいと思います。
それでは皆さま、良いお年を！
神谷町駅は便が悪くないですか？
赤坂見附と青山一丁目が使えるPC赤坂のほうが電車は便利なような・・・
>>992
PC赤坂は、どの駅までも遠くないですか？
赤坂見附・青山一丁目両駅まで徒歩９分、
一番近い赤坂駅までも徒歩８分。
御成門まで８分、虎ノ門まで９分、
遠目の駅と比べて、
便利性を検討されると良いのでは？
不手際で何度も修正し、
皆様を混乱させてしまい申し訳ありませんでした。
「パークコート虎ノ門・愛宕タワー （PART 2）」
を立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43373/
引き続き宜しくお願い致します。
管理人です。
いつもご利用いただきありがとうございます。
本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。
以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43373/
今後とも、宜しくお願いいたします。
