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元祖匿名はん
[更新日時] 2009-08-05 18:14:00
サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客(エンド)も業者(プロ)も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ(その36)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/
[スレ作成日時]2009-05-04 17:59:00
物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる?(その37)
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701
匿名さん
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702
匿名さん
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703
匿名さん
土地が安値でだぶつく気配なら、次を安く仕入れ在庫は早めに処分。
しかし、土地仕入れに金かかり、需要が縮退するなかで在庫処分しても事業の継続の点で無意味。
ユーザーからみれば、価格下落に永続性があってこそ意味がある。
閉店セールは永久にはつっかない。あとには、高級店と安売り店の二極化。
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704
匿名さん
でもやっぱ買う時は、次に家族構成が変わったりした時、スムースに売れるようなニーズの高いとこを買っとかないとヤバイことになるよ。15年前に柿生のマンション7000万で買って今、地獄を見てる親戚の体験談です。
これからを考えれば、狛江でも微妙だし、できれば下北沢より内側にしとかないと20年タームで考えると安心できんよ!
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705
匿名さん
柿生7000万円はボッタクリだね。
ただ下北より内側は1億円超えるからね。
なかなか手が出ないのが本音だろう。
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706
匿名さん
値段は需要と供給できまるもの。素人が思い付く将来のことは既に織り込み済み。
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707
住まいに詳しい人
>>692
>住まいに詳しくなくてもわかるように物件名まで書いたつもりだが。
TTTって、東京タイムズタワーですかw
きわめて個人的な感想ではあるが
物件名をアルファベット3文字で略すのって
通っぽく見せたいだけのよーで不遜に感じるよな
それはさておき
まさか晴海テラスが@300ぐらいになったのかと驚いたのだが・・・
中古の売り出し価格なんて、ただの言い値だからそのままじゃ参考にならないって
散々言われているでしょ
期待して損した
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708
匿名さん
マンションなんかみんな言い値じゃん。
安く作ってバカ高く売る。
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709
匿名さん
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710
匿名さん
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711
匿名さん
マンションなんか確かに言い値だが、
その価格で買う客がいなければ絵に書いた餅と同じ。
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712
匿名さん
二束三文のマンションに言い値で高値つけて、買えない貧乏人とか言っちゃうし。苦笑
当然だけど売れない。
イタ過ぎ!
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713
匿名さん
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714
匿名さん
指定されたページは見つかりませんでした。アドレスをご確認の上、再度アクセスしてください。
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715
匿名さん
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716
匿名さん
マンションには二種類ある。
安い土地に建ったマンションと高い土地に建ったマンションだ。
安い土地に建った高いマンションが、安くなることはあっても、高い土地に建ったマンションが下がらなきゃいけない理由はない。
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717
匿名さん
今までが大丈夫だったから、これからも大丈夫。
これが買え買え君の脳内。
少子高齢化・大恐慌、この二つの現実は見たくないらしい。
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718
匿名さん
713
レインズで価格が分かるのは専任媒介契約で売れた中古物件だよ。
一般媒介契約で売れた物件の成約価格は含まれない。
じゃ、どっちの物件が多いかというと一般契約の物件が圧倒的。
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719
匿名さん
都心5区マンション平米単価に関しては、直近高値83から2割弱下げて、今年1月に70になり、4月に71となったことで底打ちという見方でいいんですかね。ただわずか1ポイントだから、次の7月に73ぐらいまで上がってくるのか、それとも70-71ぐらいで横ばい推移となるのか、その時点で上昇開始か下げ止まり横ばいかの判断ができそうですね。
いずれにしても、首相も昨日の国会で不動産相場はかなり好転してきてるが、もう一段の支援策が必要的な発言もしてたから、政府としては、できれば上昇基調に入るぐらいの目標を持って政策を打ってきそうな情勢だと思うけどね。
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720
匿名さん
国会で与党が聞こえのいいこと言っても・・・
膨大な量の老朽化マンション対策が至上命題になってるからね。
いきなりマンション屋がニコニコするような施策はない。
建築関係の細かな規制が変わっていくし、欠陥住宅保険も始まるし。
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721
匿名さん
景気の先行きに対するパニックは取り敢えず終わった様だから、暫く底周辺で横々だと思うよ。
その後少しづつ上昇基調に入って行くと思うけど。
但し、CDS爆弾が不発で終われば…ね。
GMが法的整理に入る様だから、多分CDS処理の見通しが立ったんだとは思うけど…。
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722
匿名さん
レインズデータによると23区の中古マンション成約件数は、今年2~4月が直近2年間で最高になっている。
取引をともなって価格が安定してきているので、中古マンションに関しては底打ちと言っていいのでは。
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723
住まいに詳しい人
>>722
成約数が伸びて、かつ坪単価が落ちていないというのは、確かに期待できる傾向ではありますが
2-4月は毎年成約数が増える時期ですし
データの性格上、この裏に未成約物件がどれくら積みあがっているのかよく分かりません
これだけで「下げ止まっている」と断定するのは、まだ早計かと思われます
先日発表された新築マンションのデータで
3月から4月の月末在庫がほとんど減っていなかったこと勘案すると
むしろ疑いを持ちながら他のデータと照らし合わせた吟味が必要かと思います
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724
匿名さん
Dead Cat Bounce
死んだ猫でもはねることがある・・・猫の死体でも高いところから落とすとまるで生きているかのように一度跳ね返る・・・・でも死んでるんだから・・・・
死んでるマーケットでも一時的に値上がりする・・・ことを哂う格言。
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725
匿名さん
サブプライムローンに端を発した世界的金融バブルの崩壊
国内でのマンションブームの終焉
経済および人口構造変化にともなう日本の土地不動産の長期的な価値喪失
現在および今後のマンション業界の不振は、
これらの要因が重なって起きているもの。
最も大きい要因は、日本が経済成長期を終え、
土地不動産が、もってさえいれば当然に値上がりする資産ではなくなったこと。
つまり庶民が不動産200%みたいなポートフォリオを組むことは、
今や経済的自殺行為です。
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726
匿名さん
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727
匿名さん
高度経済成長が終わったのは、1970年。そのあとは円高不況。内需拡大の繰り返し。地価は上がり続けた。日本は、世界より先にバブルを経験。
その後も長い資産デフレの段階を生きているをだよ。
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728
匿名さん
過去においてGDPと消費者物価は連動しても、地価は経済成長との相関はない。
その理由は、地価上昇は偏在するもので、一局集中や経済格差によってもひきおこされるからだ。
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729
匿名さん
>718
時系列比較で見る場合は条件は同じ。
専任媒介契約で成立した価格が下げ止まっている。
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730
匿名さん
>729
売れ難い中古物件ほど、一般媒介契約にして複数業者に仲介を頼み売却している。
売れ易い中古物件なら、専任媒介契約にして強気の売却ができる。
従って、同じ条件ではない。
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731
匿名さん
↑
勉強になった。うちのMSは何軒かほぼ言い値で売れたが、みな専任だった。理由がわかりました。
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732
匿名さん
住み替えの多くは、停止条件付き契約で選任媒介というケースが多い。
一般媒介は、先に売ってあとから物件探すとか、買って金払ってから
ゆっくり売るケースだよ。
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733
匿名さん
日本全体でみたら現在、資産デフレが続いているわけで、
地方都市はいまでも地価は下がったまま。
人口が減って工業が衰退する分だけ地方都市の地価はまだまだ
下がりつづけている。
東京が地価反転してもその影響が地方都市に及ぶのに2年~3年
の時間差があった。上昇率がプラスに転ずる時期に金融不況で、
地方はいまだに上昇は経験していない。
郊外も同様で、2004年以来地価反転のムードの中で郊外戸建が
バカ売れした。23区の坪単価が200万円から240万に2割上がった
おかげで、買えない人が郊外戸建に流れた。
郊外が安いおかげで、23区は下落を免れている。
高い価格帯の需要は、23区に向かわず、郊外に向かったわけだ。
郊外ならマンションでなく戸建。そういう考えの30代前半が多かった
のだと思う。
ここへきて3000万円前後の郊外値引きマンションが出てくると
需要はそちらに食われて、都心では安く大規模な物件を供給
する必要がなくなっている。
郊外に先駆けて23区の土地が暴落する必然性はなにもない。
しかし、神奈川が安値で捌ける分だけ、足立、葛飾、江戸川、板橋北部
江東東部とそれ以外の23区の価格差が広がる傾向が強まっている。
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734
匿名さん
地価も、マンション価格もミクロで見るべきで、マクロに見ても
意味がない。
たとえ話で恐縮だが、日本人女性全体がきれいになった
として、自分が美人とつきあえる確率が増すとはかぎらない。
世の中が平均的にまんべんなくきれいになったのか
(そんなことはありえない)
一部に際立って美しい女性が目立つようになったのか
で意味が違う。
さらには際立って美しい女性が目立つようになったのは都会
だけで都市周辺部も地方にも、平均以下の容姿の女性が
豊富にいるかもしれない。
自分が住む世界で、見え方は違う。
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735
匿名さん
企業、自治体、国が、
なぜやっきになって不動産や土地をポートフォリオから外しているか。
これらの資産的価値を裏付ける根拠が崩壊したからでしょう。
成長せず、値上がりせず、維持費がかかり、
時価会計では下落損を生み出すいまやお荷物。
そのいいはめ込み先がマンション購入者。
住居を構えるなら、永く住宅地として発展して来た、
住宅の地目のところに所有すべき。
再開発なんて、ゴミのリサイクルにみすみす協力するのはばカげた話。
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736
匿名さん
古くからの住宅地は、マンション用地がない。ミニ戸買いますか?
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737
購入検討中さん
来年までに
6500以内で
築7年以内、
70平米以上、
世田谷区、目黒区、渋谷区、新宿区、文京区あたりで、駅から10分以内、
南向き日当りの良い物件 を探しています。
が、良い物件が全くありません。
物件がない時期なのでしょうか?予算が足りないのでしょうか?
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738
匿名さん
>>737
都区内の中古マンション取引は活発化してきており、しかも新規登録が減っているので
需給がタイトになってきています。したがって優良物件は足が速い。
予算的には無理ではないと思いますので、とりあえず仲介業者のチャンネルを増やしてみてはどうでしょう。
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739
匿名さん
相場が280万/坪~300万、面積22坪で 610~6600万
坪単価に対して面積が限定されすぎます。築浅は、住戸面積が大きいものか
1Lがおおくてフィットする価格帯が少ないのでは?
ひろいものは、総額をふやすか、よりせまいもので妥協するか。
物件が少ないから選べないのです。
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740
匿名さん
>730
729ではないが、一般媒介と専任媒介の条件が同じと言ってるのではなく、
時系列で見ると、「専任媒介によって売れた中古の値段」の推移が見れて、
それが下げ止まっているということを言ってるんじゃないの?
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741
匿名さん
新築も中古も在庫引っ込めて、一時的に回復基調の雰囲気作っただけ。
常套手段でしょ!
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742
匿名さん
でも底打ちしたことが、これから3ヶ月間のうちにマスコミでとりあげられると、もっと在庫が引っ込んじゃうよ。
なぜなら下がりそうだから、みんな慌てて売ろうとしてたわけだから。
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743
匿名さん
在庫に固執する必要があるのは販売側だけ。
ユーザーは慌てる必要がないもの。
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744
匿名さん
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745
匿名さん
路上生活してるわけじゃなし
ぜんぜん問題なし
もっと気の利いた買い煽りヨロ!
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746
匿名さん
どうも大手1人勝ちみたいだね
郊外の方は非大手のデベが多いので、未だに底打ちしてないとか
物件の価格低下率ではイニシアの物件が1番酷いらしい
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747
匿名さん
せっかくの逃げ場でチャンスを活かさず、ぐずぐず不良在庫を抱え続けると、次の難局でさらに泥沼に。
バブル崩壊とその後の失われた十数年の教訓は活かされないのか。
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748
匿名さん
勘違いしているようだか、在庫というものは、良いものが仕入れられて、はじめて「不良」在庫になる。
都心までの距離、最寄り駅の距離などで劣るものを売って、優れたものは残す。
確かに、需要が大きく減ってマンション分譲自体が業態として姿を変える時期なんだろうけど。
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749
匿名さん
ちょっと下がるとすぐユーザーの「都心回帰」が始まるので、
結局、都心部は億ションは別にしてあまり下がらない。
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750
匿名さん
だからこそ、今後20年間人口増加が見込める都心5区の優良物件のみ自社所有にして、それ以外はさっさと売却して次に備えるってことでしょ。
森ビルの家訓の港区から出るなとのフレーズがこれほど身にしみて感じる時期はないでしょう。
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