大橋ジャンクションのところの再開発も
ようやくメドがたってきたようです。
最初に分譲されるタワーがこちらのプリズムタワー。
今秋販売予定です。
所在地：東京都目黒区大橋1丁目439-2他
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩2分
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[スレ作成日時]2007-10-13 19:32:00
＞池尻の独特の文化って何ですか？
→「周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多い」
まったく、国語から教えなきゃならんのか。
三茶、三宿、東山、中目黒、代官山・・・まだ言う？
渋谷の街もね
神泉、青葉台、裏目黒
周りは周り。
ここは池尻大橋です。
周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多いということは
日々の生活の中で身近にその文化に触れられるということでしょ。
それって重要なことだよ。
全てをショッピングモールで済ませてしまう生活に満足できるなら別だけど。
まわりの独特の文化も郊外のショッピングモールも行きたければ
誰でも行けるの。
まわりの文化の交錯と相まってそれぞれの文化が醸成され・・・とか
壮大なマスタープラン的文化論はいいから。
ここは池尻大橋で、２４６側で、住環境が悪い、誰もが憧れる場所ではない。
この地域は準都心だと思います。この地域の線引きを主観で考えると山手通りの内外、環七より外はいなか、環八より外はすごい田舎じゃないですか。田舎が悪いわけじゃないですよ。住環境はとてもいいんですから。
ただ、霞ヶ関、丸の内等超都心で仕事をしている人にとってはつらいですね。池尻はこれから良くなるところでしょう。ただ、松涛、代官山などが隣ですから住まうにはそれなりの経済力が必要ですね。
あら、池尻っていいところなのに。
なんでわかってもらえないのかしらね。
最近の豊洲や有明のマンションに住むのなんかよりずっといいと思いますよ。
昔からのしっかりした土地ですしね。
だから国の機関の官舎が多いんですよ。＝いい場所ということです。
営業が一生懸命説明しても、分かってくれるお客さんばかりではないよ。
ここはCMTに引き続き三角タワーなんだね。
確かに便利
確かに魅力的な街が身近
個人的には大好きだ
でもこの場所自体は76さんのおっしゃるように暗い
再開発とはいえ246が無くなる訳でも綺麗になるわけでもない
無条件に価値を見出せるプレミアムが存在するわけではないので、メリット/デメリットと価格のバランスによって購入に意味を見出すしかない
500万/坪の資産を5%で資本化すると25万/坪になる
これを月次の賃料に換算すると約2万/坪という計算だ
そして、2万/坪は広尾ガーデンヒルズの賃料水準である
この場所に広尾ガーデンヒルズと同等の価値を見出すことができるのか？
個人の価値観といえばそれまでだが、一般的な回答は否であろう
では、この価格を正当化する余地をどこに見出すか？
それは将来の期待成長分を現在価値に割引いて価格に反映したと考えるべきだ
現在の池尻を代表する物件であるフェーズコートの賃料は1万4千/坪だ
(2-1.4)/1.4*100=43%
これだけの成長が果たして実現可能なのだろうか？
（資本コストを割引かなくてはならないので、実際にはこの数字を大きく上回る成長が必要となる）
この成長率は池尻という街の価値に構造転換が起こらないと実現できないだろう
今のところ構造転換が起こるようなドライバは見当たらない
近い将来誰かが実現してくれるだろうという見込みはあまりに楽観に過ぎると考える
デベは言うだろう
「投資用の物件ではありません」
判断は自己責任
冷静に価値があるかを消費者は考えなくてはならない
× 資本化
○ 費用化
長文な上に誤字申し訳ない
池尻大橋の賃貸マンションに7年住んでますが、住み慣れてしまったせいか、やっぱりこの近所の新築マンションを買いたいと思ってました。
プリズムタワーの存在を知ったときはもうここしかないってくらいだったのですが・・・。価格が高すぎてどうにもならず、泣く泣くあきらめたところです。
それだけ住んでみると魅力のあるところなんですよー。
ライフスタイルや価値観は人それぞれですけど。
